物業(yè)管理法律法規(guī)

PAGEPAGE10物業(yè)管理法律法規(guī)主講人:崔太群課程主題：樹立物業(yè)管理法律意識(shí)課程內(nèi)容：一、物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)二、物業(yè)管理實(shí)用法律法規(guī)三、物業(yè)管理糾紛及解析一、物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識(shí)（一）法的概述1、法的定義與基本特征狹義定義：法律是指全國人大及其常委會(huì)頒布的規(guī)范性立法文件。廣義定義：法律是指法律的整體，通常稱為法，包含在以下的基本特征之中。1、法的定義與基本特征①由國家制定或認(rèn)可的；②體現(xiàn)了國家的意志；③以權(quán)利和義務(wù)為主要內(nèi)容；④國家強(qiáng)制力為后盾的；⑤人們行為的特殊規(guī)范；2、物業(yè)管理法的淵源1）憲法：是根本大法，具有最高的法律地位和最高的法律效力。時(shí)間：生效失效的時(shí)間及溯及力法律效力—指法的適應(yīng)范圍空間：地域范圍對(duì)人：不同的人，法律上的約束力不同2）法律：是我國最高權(quán)力機(jī)關(guān)—全國人民代表大會(huì)及常務(wù)委員會(huì)制定頒布的規(guī)范性立法文件特點(diǎn)：①法律效力；②上法院打官司的證據(jù)；3）行政法規(guī)：制定：由國務(wù)院制定；特點(diǎn)：①法律效力；②上法院打官司的證據(jù)；4）司法解釋：是最高司法機(jī)關(guān)對(duì)司法工作中具體應(yīng)用法律、法規(guī)問題所作的解釋;5）行政規(guī)章：制定：國務(wù)院下屬部、委、審計(jì)署，中國人民銀行等具有行政管理職能部門根據(jù)法律、行政法規(guī)可以頒布命令、辦法、決定;特點(diǎn)：a、行為規(guī)范，具有可操作性；b、在司法中起“參考”作用;6）地方性法規(guī)及規(guī)章：●省、自治區(qū)、直轄市的人大及其常委會(huì)可以頒布；●較大城市：省會(huì)所在城市經(jīng)濟(jì)特區(qū)國務(wù)院認(rèn)定的較大城市3、如何運(yùn)用法律法規(guī)？1）母法大于子法；2）按時(shí)間的先后順序，后出臺(tái)的法律效力大于先出臺(tái)的；3）條文、條款的理解；（二）物業(yè)管理的法律關(guān)系1、法律關(guān)系的含義是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為過程中產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；是一種特殊的社會(huì)關(guān)系，即法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2、物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，在物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)中主體相互之間形成的具體的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。開發(fā)商業(yè)主（以上業(yè)主）選聘續(xù)聘改聘物管企業(yè)（甲）物管企業(yè)（乙）3、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成1）主體：國家、法人、自然人①業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的含義及關(guān)系業(yè)主大會(huì)：權(quán)力機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)：執(zhí)行機(jī)構(gòu)②業(yè)主委員會(huì)的成立業(yè)主大會(huì)籌備組—召開首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)—推選業(yè)主委員會(huì)候選人—制票—唱票—公示—備案—通告—公示③性質(zhì)：集團(tuán)訴訟代表人④會(huì)議⑤經(jīng)費(fèi)開支：辦公費(fèi)、電話費(fèi)、人員津貼、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、有關(guān)活動(dòng)費(fèi)等。⑥經(jīng)費(fèi)來源：由業(yè)主大會(huì)決定：A、由業(yè)主支付；B、可以在物業(yè)管理服務(wù)用房的收益、其它收益中支付；C、可以從物業(yè)維修資金的利息中支付。物管企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系是難點(diǎn)，所以在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司應(yīng)做好以下準(zhǔn)備：①為未來的業(yè)委會(huì)面員做好選拔和培養(yǎng)②樹立業(yè)委會(huì)的工作標(biāo)桿③業(yè)委會(huì)成員必須具有號(hào)召力④選舉過程要合法⑤換位思考2）客體：物行為以及非物質(zhì)財(cái)富3）內(nèi)容：主體享有的權(quán)利和義務(wù)（在合同中明確）（三）物業(yè)管理法律責(zé)任1、法律責(zé)任的概念行為人未履行法定義務(wù)或約定的義務(wù)而應(yīng)承擔(dān)的對(duì)損害予以賠償、補(bǔ)償或接受懲罰的不利法律后果。2、承擔(dān)法律責(zé)任的前提條件：有過錯(cuò)誰主張，誰舉證。如業(yè)主被殺;家里財(cái)產(chǎn)被盜舉證責(zé)任倒置如舉不出證據(jù)，則法院推定有過錯(cuò)。主要有建筑物傷人、高空墜物傷人、高壓傷人、游泳池娛樂設(shè)施等場(chǎng)所。物業(yè)公司應(yīng)如何注意防范無過錯(cuò)？完善安全措施設(shè)置警示標(biāo)志購公共責(zé)任險(xiǎn)3、法律責(zé)任的種類1）民事責(zé)任：含義：違反民事義務(wù)的行為所引起的法律責(zé)任特點(diǎn)：有損害事實(shí)的存在，主要形式是賠償損失方式：《民法通則》134條P342）行政責(zé)任：含義：行為人違反行政法義務(wù)所引起的法律責(zé)任特點(diǎn)：管理式職務(wù)上的責(zé)任方式：警告、罰款3）刑事責(zé)任：含義：由犯罪行為所引起的與刑事制裁相聯(lián)系特點(diǎn)：犯罪行為是對(duì)法律秩序最嚴(yán)重的破壞方式：管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑二、物業(yè)管理實(shí)用法律法規(guī)（一）民法《民法》是最基本、最重要的一部法律，講的是權(quán)利義務(wù)?！睹穹ā氛{(diào)整對(duì)象是財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，但并不是所有的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系都是由民法調(diào)整。只調(diào)整平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，建立在行政命令和服務(wù)基礎(chǔ)上的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，則不屬于,如國家向法人、公民征收稅收等1、訴訟時(shí)效含義：指權(quán)利人于法定期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的請(qǐng)求，則喪失依訴訟程序強(qiáng)制義務(wù)人履行義務(wù)的權(quán)利。一般訴訟時(shí)效：《民法》135條P34特殊訴訟時(shí)效：1）半年：貨物運(yùn)輸；2）一年：《民法》136條P34；3）四年：涉外合同；4）五年：人身保險(xiǎn)合同中的壽險(xiǎn)合同；5）最長為二十年。舉例說明：2、問題：1）業(yè)主拖欠或不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題2）業(yè)主若是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題（二）合同法1、含義：是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2、合同的條款《合同法》12條P371）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所2）標(biāo)的：雙方共同指向的對(duì)象3）數(shù)量：標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)量單位，不能模糊。4）質(zhì)量：要求明確。你所要求的標(biāo)的質(zhì)量達(dá)到一個(gè)什么標(biāo)準(zhǔn)。5）價(jià)款或者報(bào)酬：具體包括的內(nèi)容：A、內(nèi)涵；B、付款方式；C、幣種、匯率；D、可不可以調(diào)整6）履行期限、地點(diǎn)和方式7）違約責(zé)任：違約金和賠償金8）解決爭(zhēng)議的方式：協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟9）其它：最好不用模棱兩可的字、詞、句3、示范文本4、物業(yè)服務(wù)合同1）內(nèi)容《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》34條P3052）新舊示范文本對(duì)照5、簽定合同注意的事項(xiàng)舉例說明6、物業(yè)管理中的保管合同1）保管含義：保管也稱寄托、寄存、委托占有。2）保管合同《合同法》365條P633）保管關(guān)系成立條件①被保管人必須合法的擁有保管物②保管合同以保管物交付成立實(shí)質(zhì)以交付保管物的實(shí)際控制權(quán)，排他占有權(quán)為交付標(biāo)志。保管不保管不以是否交費(fèi)為標(biāo)志。舉例：車輛標(biāo)志:交卡、交鑰匙、行駛證③保管人應(yīng)有自愿接受和控制保管物，并愿意承擔(dān)保管物損壞或丟失的賠償責(zé)任。7、供用水、電、氣、熱力合同1）含義：《合同法》176條P492）怎樣與相關(guān)部門簽定有償合同？（三）國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》1、特點(diǎn)1）維修資金；2）共用物權(quán)，業(yè)主說了算3）開發(fā)商與物業(yè)管理分了“家”4）業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)受到限制；5）物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明示合同內(nèi)容；6）業(yè)主可以在不滿物業(yè)公司的情況下，炒掉物業(yè)公司。2、基本制度1）業(yè)主大會(huì)制度；2）業(yè)主公約制度；3）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度；4）物業(yè)接管驗(yàn)收制度；5）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查制度；6）物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度；7）專項(xiàng)維修資金制度。3、六項(xiàng)禁止行為1）19條第一款P1572）27條P1583）38條P1594）40條P1595）50條P1606）51條第一款P1604、兩項(xiàng)書面合同1）前期物業(yè)服務(wù)合同；2）物業(yè)服務(wù)合同5、授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定1）物業(yè)管理區(qū)域的劃分；2）業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)；3）國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度；4）專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法。（四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法P1801、主管部門：第四條2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循的原則：第五條3、收費(fèi)的形式：第九條4、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成：第11條1）構(gòu)成內(nèi)容P1812）問題：①底層業(yè)主是否可以不交電梯費(fèi)②清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)用水、用電是否可以進(jìn)入公攤？補(bǔ)充：可公攤水電費(fèi)、不可分?jǐn)?、模棱兩可③秩序維護(hù)費(fèi)包含哪些費(fèi)：包含保安、保險(xiǎn)費(fèi)嗎？④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)工作是什么？是小區(qū)的治安管理工作，小區(qū)治安管理義務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)制性義務(wù)。主要包括：a.執(zhí)行門衛(wèi)值班制度b.實(shí)行保安巡邏制度c.制止不遵守業(yè)主公約規(guī)章制度的各種活動(dòng)d.檢查進(jìn)出小區(qū)車輛e.防止并制止其他妨害小區(qū)公共安全秩序行為⑤法定稅費(fèi)是多少？(5.5%)a.營業(yè)稅：5%（按營業(yè)收入）b.城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)：0.35%（按營業(yè)收入）c.教育附加費(fèi)：0.15%（按營業(yè)收入）d.交通附加費(fèi)：0.25%（按營業(yè)收入）注:于2005年2月28日后取消⑥優(yōu)惠政策a.按國稅98.217號(hào)：代收的水電氣費(fèi)、維修基（資）金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，但對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)計(jì)征營業(yè)稅；b.國家稅務(wù)總局規(guī)定：下崗職工從事社區(qū)服務(wù)減免稅費(fèi)。企業(yè)下崗職工人數(shù)占企業(yè)總?cè)藬?shù)60%以上的企業(yè)自其領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，3年內(nèi)免征營業(yè)稅；c.我市規(guī)定：稅務(wù)局99.18號(hào)文。5、物業(yè)管理單位申報(bào)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)須提供的資料《重慶市城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》13條P3596、違約責(zé)任三、物業(yè)管理糾紛及解析（一）、接管驗(yàn)收階段1、產(chǎn)權(quán)糾紛—停車場(chǎng)、會(huì)所等權(quán)屬的歸屬問題2、建筑質(zhì)量原因引起的糾紛在接管驗(yàn)收過程中，發(fā)現(xiàn)物業(yè)本身或配套設(shè)施設(shè)備存在問題是不可避免的。因此，一定要堅(jiān)持原則，嚴(yán)把接管驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)，不要輕易簽字，一旦簽字，標(biāo)志著發(fā)展商的樓可以售出，從而把矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司。3、質(zhì)量保修問題引起的糾紛通過案例，應(yīng)明白：1）保修范圍及期限2）保修期的計(jì)算：A、從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算：建筑商交樓給開發(fā)商；B、從接管驗(yàn)收之日起計(jì)算：業(yè)主的共用部分和共用設(shè)施設(shè)備；C、從消費(fèi)者（業(yè)主）收樓之日起計(jì)算：業(yè)主的自用部分和自用設(shè)施設(shè)備；3）開發(fā)商與建筑商承擔(dān)連帶責(zé)任；4）保修期是針對(duì)新建房屋；5）保修期是指在正常使用情況下，不含非正常情況；6）保修期是指最低時(shí)限。可以延長，但不能縮短。補(bǔ)充：在接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)1）選派素質(zhì)好，業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加；2）既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)該站在業(yè)主的立場(chǎng)上對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；補(bǔ)充：在接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)3）發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直到完全合格；4）落實(shí)保修問題；5）開發(fā)商應(yīng)移交有關(guān)的資料；6）簽署驗(yàn)收合格憑證。（二）入住階段收到入住通知書后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理手續(xù),稱為入住.并非住進(jìn)去才算入住.1、沒有簽合同，業(yè)主該不該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？2、合同無效，業(yè)主是否可以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？3、開發(fā)商承諾免交物管費(fèi)問題；4、物管費(fèi)何時(shí)交？5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交還是由使用人交？6、空置房到底該不該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？該怎樣交？7、在出售房屋時(shí)拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由誰交？8、物業(yè)服務(wù)費(fèi)該怎樣計(jì)算？——以實(shí)測(cè)面積9、法院查封的物業(yè)該不該交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？10、停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)是自己的，還交不交停車費(fèi)？（三）裝修階段1、二次裝修引起的糾紛業(yè)主行為會(huì)造成房屋的損壞；業(yè)主行為會(huì)給其他業(yè)主造成傷害。因此裝飾裝修已成為房屋修繕管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修的管理顯得十分重要。1）如何加強(qiáng)？A、審批制：a、保持原狀的義務(wù)，如陽臺(tái)、防盜網(wǎng)不能伸出去；b、按原設(shè)計(jì)圖紙要求使用，與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明相一致；c、不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)；d、專有部分不得與建筑物的公共部分分割處分或設(shè)置負(fù)擔(dān)。B、兩證一照制：a、建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書b、裝飾設(shè)計(jì)資格證書；c、營業(yè)執(zhí)照。C、保證金的規(guī)定：住宅≤2000元；非住宅≤10000元。D、裝修保修期：在正常使用下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。E、裝修管理費(fèi)。2）常見的違章裝修A、破壞房屋外貌；B、破壞房屋結(jié)構(gòu)：如鋪裝過重的地板材料，家鋪1.5公分花崗石不允許。C、違反消防：高層住宅，每戶必須備一只5公斤以上的滅火器，掛在明顯的位置；寫字樓每100平方米必須配一只。D、隨意占用通道，改變功能；E、違反治安管理規(guī)定；F、不遵守各類公約等。補(bǔ)充：裝修管理中應(yīng)采取的措施1、巡樓制：管理人員定時(shí)定點(diǎn)定項(xiàng)目對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行巡視，并把施工進(jìn)度記錄下來，然后編制施工日志，不給違章裝修創(chuàng)造條件。1）巡視:每天進(jìn)行巡視，在于發(fā)現(xiàn)問題；2）制止：發(fā)現(xiàn)了問題就要制止；3）下緊急整改通知書；4）扣除違約金；5）公告；6）告訴業(yè)主委員會(huì)或行政執(zhí)法機(jī)構(gòu)。2、清場(chǎng)制：在夜間10點(diǎn)半后，把所有施工人員清出去，不允許在小區(qū)過夜；3、把住材料關(guān)；4、裝修竣工驗(yàn)收注意事項(xiàng)：1）不要讓竣工驗(yàn)收一次通過，只簽初驗(yàn)合格；2）裝修保證金保留3—6個(gè)月，3—6個(gè)月后再復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格后再退保證金；3）初驗(yàn)合格后，清除所有的施工人員，不允許在其他住戶中去攬活；4）簽好保修事宜。5）裝修檔案存入業(yè)主檔案，長期保持下來。(四)日常管理階段

物業(yè)的維修責(zé)任與費(fèi)用糾紛1、糾紛1）在業(yè)主房屋可能危及毗連房屋和公共安全、小區(qū)觀瞻時(shí)，業(yè)主不及時(shí)修繕。2）異產(chǎn)毗連房屋（即區(qū)分所有權(quán)的建筑物）經(jīng)房屋安全鑒定結(jié)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋共有人不按有關(guān)規(guī)定及時(shí)治理。3）物業(yè)管理公司對(duì)房屋公用設(shè)施、設(shè)備不按期檢查，不及時(shí)修繕或修繕未達(dá)到合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和國家標(biāo)準(zhǔn)的。案例分析1）運(yùn)用原則（通過案例明確）A、建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，從明確專有部分的界限著手，進(jìn)行維修責(zé)任的區(qū)分。B、運(yùn)用過錯(cuò)原則。C、在保修期內(nèi)，無論補(bǔ)漏及賠償相鄰業(yè)主均由開發(fā)商承擔(dān)。2、案例分析2）處理