亞豪X年11月北京大興興創(chuàng)15號地營銷總案匯報

大興興創(chuàng)15號地營銷總案匯報亞豪房地產效勞機構2021年11月【開篇感言】2021年初春亞豪有幸參與興創(chuàng)15號地相關工作使我們見證她從無到有的華美蛻變過程中我們始終堅持著奉獻給大興區(qū)一個優(yōu)秀作品的純真理想！更將她視為興創(chuàng)和亞豪同步實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略升級的重要里程碑營銷工作可謂千頭萬緒尤其是高端住宅的營銷首先我們必須站在興創(chuàng)企業(yè)戰(zhàn)略的高度深刻理解大興15號地的深層意義方能做到胸有成竹、有的放矢！15號地工程之于興創(chuàng)公司：戰(zhàn)略目標樹立高端形象塑造品牌美譽實現(xiàn)完美業(yè)績基于對三大開發(fā)目標的理解梳理本案的核心營銷思路策略思路引領市場的高端站位他為我用的營銷借鑒成熟穩(wěn)健的推售策略匯報內容【站位篇】【營銷篇】【執(zhí)行篇】【站位篇】

我們如何站位，從而成為引領品質生活的標桿？從三個層面，探尋“興創(chuàng)15號地〞的核心競爭力解讀區(qū)域分析市場解剖工程外在氣質高端走向本體內涵從“2900億撬起南城〞開始——“重北輕南〞從此不復存在據估算，2021年至2021年，市區(qū)兩級財政對城南地區(qū)投資將超過500億元，加上帶動的社會投資，未來3年的總投資可能到達2900億元，最終將提升北京整體的經濟實力。?促進城市南部地區(qū)加快開展行動方案?宜家入駐大興現(xiàn)在的大興【解讀區(qū)域】【解讀區(qū)域】現(xiàn)在的大興北京2021年最火爆、最受追捧的新城區(qū)域2021年北京市住宅銷售套數排名2010年北京市住宅銷售總金額排名綠地·新里西斯萊公館保利茉莉公館現(xiàn)在的大興【解讀區(qū)域】國際水準的成熟完善配套成為北京最富活力的新城教育：北京十一建華實驗幼兒園、北京師范大學附屬小學、君誼中學、興濤中學醫(yī)療：大興區(qū)人民醫(yī)院、大興區(qū)中醫(yī)院、大興婦幼保健院、仁和醫(yī)院等購物：宜家、物美超市、京客隆超市、周邊社區(qū)配套超市公園：翡翠公園、金星公園、大興休閑體育公園、康莊公園翡翠公園金星公園康莊公園北京師范大學附屬小學仁和醫(yī)院【解讀區(qū)域】未來的大興大興新城持續(xù)不竭的開展源動力大興、亦莊行政整合第二機場2021年開工北部都市產業(yè)區(qū)中部文化創(chuàng)意產業(yè)區(qū)西部都市產業(yè)區(qū)東部現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)【解讀區(qū)域】最具不竭動力的新城四大產業(yè)區(qū)域、第二機場建設2900億南城計劃、大興政府戰(zhàn)略眼光最強政府支持的新城2010年北京區(qū)域銷冠、品牌房企進駐最受市場追捧的新城名企、名校、公園、購物、運動最具城市活力的新城飛速開展成熟中的大興新城北區(qū)毫無爭議的已然成為：同一區(qū)域集成英式、法式等不同國家建筑風格、園林風格于一體【解讀區(qū)域】多國建筑園林風格聚集領先的開發(fā)企業(yè)：保利、綠地、華潤、興創(chuàng)、順馳、旭輝、春光等等國際的設計團隊：上海UA建筑設計公司上海天華建筑設計PLACEDesignGroup景觀北京建筑設計研究院北京維拓時代建筑設計公司加拿大笛東聯(lián)合規(guī)劃設計公司未來大興新城的生活狀態(tài)可能將是——【解讀區(qū)域】精湛的產品設計完備的配套水平高雅的社交場所精致的居住品質安逸的生活享受產業(yè)振興商賈云集豐富配套層峰社交花園居住隱逸生活大興新城所承載的價值體系——北京最具獨特魅力的新都市！城市喧囂閑適生活明日奢享新都順義新城通州新城亦莊新城房山新城區(qū)域開展居住標簽代表工程客群特征2007年之前新城規(guī)劃確定出臺近郊別墅原生墅翡翠城大興最早富裕的人群來自金融街、豐臺、宣武向往別墅生活的人群近郊第一居所2008-2009新城建設期空白供應階段遠郊別墅富力丹麥小鎮(zhèn)大興更富有的人群來自金融街、豐臺、宣武被迫選擇六環(huán)以外度假/休閑第二居所2010年趨向成熟城市洋房城市別墅綠地新里西斯萊旭輝紫郡金地仰山大興更富有的人群大興新富有的人群來自金融街、豐臺、宣武被擠壓的人群城市第一居所一直以來，大興區(qū)高端居住不缺乏階段性代表工程【分析市場】同時，“南城工程〞的地域烙印深刻，

難以使市場對大興區(qū)的地域認知有所明顯改觀翡翠城原生墅綠地香頌旭輝紫郡富力丹麥小鎮(zhèn)華潤地塊？旭輝地塊？【分析市場】但是我們會發(fā)現(xiàn)，

這些工程都是以純別墅或城市花園洋房產品為主，中海九號

中海地產10巨獻經久品牌客戶追隨華潤

品牌央企五年一地精心鍛造【分析市場】首邑溪谷新興地產企業(yè)力圖打造品牌美譽度

旭輝10#地老牌地產商搶占地緣先機

共同特征：大尺度產品線與產品創(chuàng)新繼2021年的“大興崛起年〞之后2021年那么將無可爭議成為“大興高端年〞2021年品牌房企力挺大興住宅熱銷，

綠地、保利、金地、旭輝……讓人們記住了一個個工程

那么2021年，誰能成為區(qū)域高端居住的旗幟？

使人們真正的重新認知大興【分析市場】低調

華貴

私密南北雙陽臺十字布局/獨立中島/書房回廊布局/書房/中西餐廳/空中花園回廊布局/書房/中西餐廳/空中花園/傭人房平層官邸全部為兩梯兩戶獨立入戶設計,奢享私家電梯廳與市場上同產品線項目比較，均有超值的品質和附加值地上三層，地下一層，四室兩廳四衛(wèi)公園價值最大化建議力爭5—10年的租用期在這里，能夠實現(xiàn)對生活品味極致追求的所有奢想層級遞進的空間序列法式新古典建筑精髓規(guī)劃立面園林產品戶型會所公園御制規(guī)格御制建筑陽光凡爾賽法式園林御制園林160-450平米的戶型尺度御制尺度中島回路、私家電梯御制空間16800平米的會所宮殿群御制社交私家城市綠地御制環(huán)境御制級別的精致生活當純粹宮廷形制的沉穩(wěn)典雅與活力四射的奢享新都市完美融合本工程無疑將成為南城的絕對標桿——足以成為引領世界風情新都市的王者區(qū)域氣質本體內涵皇家苑囿歷史文脈層進式的社區(qū)規(guī)劃配套設施完善官邸式的建筑立面高端社交場所法式經典園林產業(yè)園區(qū)云集同質化圈層純粹多層奢侈大宅高端會所宮殿群高端工程集中供給奢享新城本案核心價值梳理客群特征家族式居住商務社交地緣富豪產業(yè)新貴西區(qū)權貴純粹圈層私屬公園極致生活的追求極致享受御制生活傳世家族濃蔭華宅產品定位極致品味的生活追求極致尊崇的生活享受細致入微的生活方式隱逸豁達的生活境界同質純粹的鄰里圈層其樂融融的家族氣氛世代相傳的家族印記密林環(huán)抱、純粹低密奢而不俗，貴而不露低調華貴的脫俗氣質基于區(qū)域認知和產品分解后的產品定位

足夠高端，但缺乏以立勢

我們還需要深層次的看工程燕京十景之一“南囿秋風〞----每逢春秋，皇帝都會到此地行圍涉獵，尤其到了乾隆年間，更是進入了開展的鼎盛時期，不僅說當時苑囿面積到達了210平方公里，行宮已經建了4個，乾隆皇帝本人來這里的次數也相當頻繁。清代帝王的皇家苑囿【歷史的大興】——宏大而興盛的大興府【開展的大興】——南海子公園的復興南海子自古是北方最大的濕地公園原始面積是頤和園的5倍舊南海子區(qū)域內的村名有的取材于歷史典故，有的源于古代傳統(tǒng)文化，其含義大都以“興旺茂盛〞“吉慶有余〞和“仁義道德〞“敬賢禮士〞等為主題，雅化地名占南苑區(qū)自然村總數的64%地鐵4號線中9個站點組成了藝術長廊凸顯大興政府對于區(qū)域歷史的演繹政府重塑大興的決心【開展的大興】——歷史在這里傳承執(zhí)行到位——大興政府最為得力的、最富有責任感的城市建設執(zhí)行者

一級開發(fā)——城市運營商，擁有城市運營的高度，眼界高

了解政府——合作多年，深刻理解區(qū)域的規(guī)劃，有眼光

人脈深厚——最能博得區(qū)域政府的支持【興創(chuàng)的氣質】——立足大興，作一流的城市運營商興創(chuàng)要將本工程打造成為北京市內高端工程的代表作重振天下首邑之御風01富力十號廣渠路15號地霞公府長安8號泛海國際Park北京CBD板塊禧瑞都長安太和公園1872唐寧ONE萬城華府御園中關村板塊國悅府釣魚臺7號院京西板塊霄云路8號陽光上東燕莎板塊長安街沿線招商嘉銘瓏原綠城誠園亞奧板塊遠洋萬和城盤古大觀同時在北京區(qū)域內，我們也很難找到這樣一個

城市建筑群中具備純粹別墅特性的平層官邸產品北京城稀有的御制生活風格北京城稀有的御制生活圈層北京政府新城開發(fā)御制生活締造者我們從骨子里散發(fā)出的帝王之氣南海子皇家苑囿天安門四環(huán)路五環(huán)路工程形象呼之欲出：御制府邸京都南帝【案名建議】——氣勢中性興創(chuàng)·南第第：大官的住宅。本指古代按一定品級為王侯功臣建造的大宅院，后也通稱上等房屋為第北闕甲第?！獜埡?西京賦?。薛注:“館也。〞公大怒…出…旬乃還第?！鳌ご捭?記王忠肅公翱三事?【案名建議】——舶來傳承興創(chuàng)·夏宮花園夏宮：埃及夏宮，皇室外出的行宮之一；

俄羅斯夏宮，在彼得大帝時期，夏宮花園是沙俄上層社會社交的場所，

譽為俄羅斯的凡爾賽；

北京夏宮，西方人始稱頤和園為SummerPalace【案名建議】——中西合璧興創(chuàng)·璽園璽：取自“玉璽〞，代表著皇家專用和皇族徽章，是一個階層身份地位權利的表達。本案在這里使用，在表達深厚文化底蘊的同時，并散發(fā)出內斂、低調，貴而不俗的意向。高端營銷的關鍵在于找到客戶，那么，我們的產品對位怎樣的客群？翡翠城【地緣主導】以最早富裕起來的大興地緣性客戶升級置業(yè)為主流導向；【輻射有限】外輻射客群主力為金融街以南，對大興區(qū)熟悉和認同的客戶為主。【改善需求】多為南城早期追求生活品質的客群，向往生態(tài)、宜居、閑適的別墅生活【早期高端客戶特征】原生墅核心特征——“主動改善〞型旭輝紫郡【目前高端客戶特征】平層洋房產品【地緣升級】近兩年新富有的大興地緣性客戶仍占主流；【輻射北擴】外輻射區(qū)域的客群在擴大到泛中關村的海淀區(qū)域；外地客戶比例增大；【升級需求】多為輻射區(qū)域改善升級型的客戶，重視產品設計和社區(qū)環(huán)境；【兩代居偏多】購置客戶多以35-45歲客戶為主，兩代居客戶居多。核心特征——“剛性改善〞型綠地香頌【目前高端客戶特征】聯(lián)排別墅產品【地緣享受】大興近幾年別墅供給為零，工程稀缺供給量，吸引大興頂級置業(yè)客群；【輻射有限】受地緣抗性因素影響，客群較剛需性的客戶輻射范圍有限。【高端需求】多為大興地緣性的高端需求為主。【多代同堂】三代同堂的居多，購置力更高的客戶，家族式居住的特征更明顯。核心特征——“剛性高端〞型大興地緣勢頭強勁區(qū)域外擴短期有限產業(yè)遷入日漸明顯對大興區(qū)存在濃厚地緣情結的人。大興區(qū)高端需求客戶的購置力還未完全釋放，大興區(qū)域地緣客戶勢頭強勁，包括當地的生意人、政府官員等。受大興區(qū)四大產業(yè)區(qū)域的開展，以及首都第二機場的建設，越來越多的物流、醫(yī)藥、高新技術等相關產業(yè)的高管人群。實力雄厚素質升級最早大興區(qū)高端工程多以生意人為主，隨著區(qū)域開展，區(qū)域整體人群和高端客戶的素質必將持續(xù)提升。未來大興區(qū)高端客群特征分析多代同居其樂融融重視家庭生活，尊老愛幼，一般均選擇和老人、孩子一起居住，家族式居住的特征明顯。高端工程受總價、地域等因素影響，吸引中關村、海淀、朝陽等區(qū)域客戶的競爭力短期內仍有限地緣富豪、行業(yè)領袖、商業(yè)世家、西區(qū)權貴降升平必保深挖爭取本案客群定位及策略三環(huán)路四環(huán)路五環(huán)路京開高速必保深挖爭取【營銷篇】

如何塑造品牌標簽，奠定美譽度傳承的基石？01綜上，產品具有高端品相，但工程如何樹立高端品牌？還需要面對以下三個問題營銷核心問題展開高端VS區(qū)域——地域抗性高端VS興創(chuàng)——品牌抗性高端VS客群——客戶抗性01高端VS區(qū)域高端VS興創(chuàng)高端VS客群輿論利導樹立品牌精準推廣推售策略現(xiàn)場打造效勞營銷主線推廣線銷售線基于三大問題梳理我們的銷售線和推廣線【銷售線】充分借鑒已被市場成功驗證的低密度高端營銷模式經典案例：萬城華府低密度高端模式一【高端先行模式】別墅先行的推盤策略連業(yè)內同行都鐘愛的城市經典作品樹立市場高端產品形象經典案例：龍湖系列低密度高端模式二【情境營造模式】“全部進駐成品植被”“帶有龍湖標簽產品”“體驗情境感動客戶”讓情景體驗成為一種購置沖動經典案例：御園低密度高端模式三【效勞體驗模式】在產品創(chuàng)新和體驗的根底上，將效勞“潤物細無聲〞的全程貫徹——當效勞成為一種文化，更是一種文明。高端產品的建筑線條描繪生活的尺度【高端先行模式】濃妝釉彩模糊了生活細節(jié)的場景【情境體驗模式】動態(tài)般再現(xiàn)尊崇而溫馨的居住享受情境【效勞貫穿模式】借鑒成熟的操盤經驗，本工程的營銷策略應把握外部環(huán)境分析市場競爭分析政策環(huán)境分析區(qū)域月消化量指導推貨方案政府輪番調控，重在遏制房價飛漲，回歸理性市場政策環(huán)境分析2010年商品住宅成交量分析1月3月5月10月4月3216套700套3867套950套“京十二條”公布家庭為單位只能購買一套住房【全國第2輪調控風暴】全面停止三套房貸首付款升至三成“國十一條”公布加大保障性住房建設力度“國十條”公布非本地居民暫停發(fā)放貸款2021年4月，10月連續(xù)2次大幅度調控，這說明了政府的決心和后續(xù)調控手段的循序推出與全面落地，這也充分反映了調控為常態(tài)，唱衰為主流的市場趨勢，對于本工程，更應該堅決盡早推貨，保持銷售速度的信念，這也應作為本工程的推盤策略。房價非理性上漲的壓力依然存在2021年影響房價上漲的環(huán)境因素并無明顯改觀內外部宏觀環(huán)境分析，未來幾年中，“調控是常態(tài)，唱衰是主流〞政策環(huán)境分析需求杠桿：貸款首付比例、提高利率、本市及外地限購金融杠桿：提高準備金率稅收杠桿：契稅、營業(yè)稅、房產稅監(jiān)管杠桿：開發(fā)公司資金監(jiān)管〔預售金管理〕房地產市場中政府慣常使用的調控手段房產稅是最有效力的手段目前房產稅更多的是作為輿論手段在使用，稅收政策的出臺需要周期，真正的試行預計要到2021年下半年，甚至2021年，2021年對高端工程而言時機不容錯失，推貨宜早不宜遲政策環(huán)境分析綠地香頌340-440㎡，聯(lián)排旭輝紫郡23#130-230㎡中海九號公館410-430㎡，聯(lián)排預計2021年12月開盤金地仰山90-180㎡悅廷130-200㎡2021年——剛性需求占市場主流，有限的高端產品受追捧華潤17#160-350㎡旭輝紫郡10#200-300、600㎡首邑溪谷200㎡別墅2021年區(qū)域競爭工程情況2021-2021年區(qū)域競爭工程情況南四環(huán)南五環(huán)南六環(huán)大興區(qū)市場競爭格局2021-2021——未來高端市場競爭必然加劇領海朗文世家120-220㎡遠洋天著聯(lián)排別墅綠地西斯萊〔尾盤〕130-280㎡，平層當前市場競爭格局**樣本選擇以產品組成包含普通住宅和低密度聯(lián)排/洋房產品的項目進行比較；**區(qū)域內單獨普通住宅產品線項目未進行比較。（如鴻坤理想城）在售產品線157㎡三居196㎡三居半240㎡三居半294㎡三居半431㎡聯(lián)排本案領海天使灣旭輝紫郡23#金地仰山博悅府新里西斯萊尾盤綠地香頌（聯(lián)排）博悅府（疊拼）160㎡200㎡240㎡300㎡440㎡340㎡領海天使灣與博悅府均為老工程后期，剩余房源較少，領海天使灣新樓棟開盤時間待定；旭輝紫郡與金地仰山均為花園洋房產品，旭輝紫郡面積120-220㎡；金地仰山面積90-180㎡；綠地香頌聯(lián)排別墅面積為340㎡、404㎡、440㎡，面積與本案別墅產品相符，但剩余房源較少。從區(qū)域目前在售工程產品線分析，當前供給產品以洋房搭配聯(lián)排及疊拼產品為主，面積以200㎡以下的居多品質感好的大面積花園洋房及聯(lián)排別墅成交情況良好領海朗文世家華潤17#旭輝紫郡10#中海9號410-430聯(lián)排別墅，共280戶預計12月之前開盤銷售，本工程別墅局部主力競品首邑溪谷總建筑面積25萬㎡，共3200戶，容積率2.1，40-120㎡平層4.8米層高的產品為主，小局部200-300㎡疊拼別墅，預計11月底開盤，別墅局部主力競品平層局部主力競品預計12月再次開盤，主力戶型為120-220㎡三居、四居，體量較小建筑面積22萬㎡，共1000戶，容積率：1.74，160-350㎡6+1層精裝花園洋房，少局部小高層預計2021年初開盤，本工程主力競品建筑面積：13.3萬㎡，容積率1.9，戶型包括200-300㎡、600㎡的平層產品，開盤時間待定華潤17#華潤17#中海九號潛在市場競爭格局遠洋天著工程位于南六環(huán)外，總建筑面積268131㎡，容積率1.1，工程預計明年下半年開盤綠地新里西斯萊尾盤(5號樓)產品線及供應比重分析5號樓于11月28日正式開盤銷售，為24層，2梯2戶、2梯3戶共計336套截至11月30日，共成交10套房源，成交面積為130-190㎡，成交總價在280-410萬元之間成交均價21900元/㎡〔精裝修〕潛在供給——產品線分析157㎡三居196㎡三居半240㎡三居半294㎡三居半431㎡聯(lián)排潛在產品線本案旭輝紫郡10#金地仰山華潤17#新里西斯萊尾盤中海九號（聯(lián)排）首邑溪谷（疊拼）160㎡600㎡平層200㎡240㎡300㎡430㎡旭輝紫郡10#平層產品面積較大，預計明年節(jié)后開盤，具體時間待定；華潤17#為全新工程，產品線與本工程根本一致，是本工程主要競品之一；中海九號預計年底開盤，聯(lián)排別墅與本工程面積一致，是本工程主要競品之一；首邑溪谷為疊拼產品，共計約55套，且面積較小〔220㎡左右〕，對本工程不構成威脅；從潛在供給工程產品線分析，明年市場競爭較為劇烈新里尾盤、華潤17#、旭輝10#與中海九號均將成為本工程主力競品預計2021年下半年競爭工程集中放量建議本案應在上半年〔建議6月之前〕及早入市市場競爭格局小結2010.112011.22011.82011.112012.12012.3剩余33套剩余192套剩余122套（已成交月均65套）（大面積已成交月均68套）（已成交月均19.5套）2010年2011年當前在售：綠地香頌旭輝紫郡23#金地仰山2012年2011.5潛在供應：華潤17#旭輝紫郡10#金地仰山首邑溪谷中海九號公館總房源約1000套，160-350㎡花樣洋房產品，花園洋房約380套，開盤時間待定疊拼別墅約55套聯(lián)排別墅，共280套，總價1200-1800萬元之間200-300、600㎡平層，開盤時間待定2021年高端工程扎堆開盤，我們必須搶占先機2021年上半年6月是較為適宜的開盤時機旭輝紫郡10#金地仰山本案綠地香頌旭輝紫郡23#目前區(qū)域內部160平米以上的平層產品〔三居+四居+復式〕月均消化50套聯(lián)排別墅月均消化19.5套2021年區(qū)域內部月均消化分析銷售周期預測：去化速度分析綠城北京誠園（精）產品線：90-180㎡總價：280-1800萬元月均銷售25套中海紫御公館產品線：135-208㎡總價：530-930萬元月均銷售11套富力十號產品線：230-480㎡總價：680-2200萬元月均銷售27套萬科藍山產品線：160㎡總價：480-680萬月均銷售：32套紅璽臺（精）產品線：160-300㎡總價：500-1800萬月均銷售18套招商嘉銘瓏原（精）產品線：190-300㎡即將開盤首創(chuàng)禧瑞都產品線：100-170㎡總價：400-1280萬月均銷售13套北京區(qū)域高端工程消化速度國悅府〔精〕產品線：130-270㎡總價：540-1134萬月均銷售2套北京其他區(qū)域160平米以上，總價在500-900萬的平層產品月均消化10-30套不等通過參考工程去化速度分析，以及工程自身特點，平層576套的供貨量，綜合考慮預計本案銷售周期約為24-26個月??！銷售周期大興區(qū)域平層產品160平米以上月均消化約50套大北京市場平層產品160平米以上月均消化約10-30套聯(lián)排別墅競爭產品月均消化約20套綠城北京誠園紅璽臺首創(chuàng)禧瑞都悅廷富力十號中海紫御公館萬科藍山亦莊區(qū)域本案國悅府天壇區(qū)域大興區(qū)域，權重：85%，推算價格為22164元/㎡復興門/亦莊區(qū)域，權重：15%，推算價格為21218元/㎡價格策略制定——周邊工程樣本推算靜態(tài)價格〔平層〕金地仰山本案旭輝紫郡23#領海朗文世家綠地新里西斯萊公館根據區(qū)域內外不同工程價格權重分析2021年靜態(tài)價格預計22021元/㎡〔毛坯〕價格策略制定——周邊工程樣本推算靜態(tài)價格〔別墅〕綠地香頌本案陽光邑上中糧祥云國際生活區(qū)房山區(qū)域大興區(qū)域中央別墅區(qū)域中海九號公館總部基地區(qū)域結合周邊工程價格推算，預計本案別墅局部2021年靜態(tài)時點總價約為800-1000萬元〔包含地下面積〕。結合本工程地上300，地下130㎡折合得出不含地下面積單價約為36666元/㎡，包含地下面積單價約為25581元/㎡中海九號公館——1200-1800萬元中糧祥云國際生活區(qū)——1000-1500萬元陽光邑上——500-600綠地香頌——800-1000萬元22021元/㎡〔毛坯〕800-1000萬元價格策略制定——動態(tài)預測開盤價格新城北區(qū)規(guī)劃落地，周邊配套逐步完善別墅產品在大興當地絕對的稀缺性本案44套純粹低密聯(lián)排社區(qū)結合以上價值我們保守估計漲幅應在10%左右平層大宅聯(lián)排別墅23000元/㎡1000-1200萬元〔毛坯、包含地下面積〕3000元/㎡精裝標準26000元/㎡〔精裝〕根據我們之前對調控政策的分析及預判，以及政府打壓的樓市的明確態(tài)度，我們保守預計到明年開盤時平層部分產品價格較當前時點上漲2%。+10%基于工程自身價值，考慮11年新城北區(qū)劇烈的競爭環(huán)境進一步加劇；本工程首期開盤均價預計平層不低于26000元/㎡〔精裝標準報5000元/平米〕別墅總價在每套1000-1200萬元推盤策略建議：地塊周邊條件及土地價值分析推盤策略應結合地塊價值綜合考慮！一我們認為該局部為區(qū)域為土地價值最高區(qū)域。主要原因是工程集中綠地景觀就在該區(qū)域呈現(xiàn)。二該區(qū)域價值僅次于藍色集中區(qū)域，其最大優(yōu)勢是對于工程地塊東側的大型綠化隔離帶公園景觀一覽無余。三該區(qū)域價值相對于前兩個區(qū)域稍低，主要原因是位于工程西側的醫(yī)院地塊，使得該區(qū)域價值有所下降。推貨方案一：形象極致化策略利用別墅供給空擋時機，以聯(lián)排別墅作為首期推出的產品，樹立絕對高端住宅形象，占領市場先機2010.112011.22011.82011.112012.12012.32010年2011年2012年2011.5華潤17#旭輝紫郡10#金地仰山首邑溪谷中海九號公館總房源約1000套，160-350㎡花園洋房產品，花園洋房約380套，開盤時間待定疊拼別墅約55套聯(lián)排別墅，共280套，總價1200-1800萬元之間200-300、600㎡平層，開盤時間待定綠地香頌別墅市場真空檔期別墅約30套

總套數576戶，單棟總建面為約數，僅供參考開盤時間：2011年6月推貨策略：“以大帶小”樹立高端形象。第一期：44套聯(lián)排別墅（地上總建面13200㎡），157㎡共108套，197㎡共12套，240㎡共36套。第二期：開盤時間：2012年4月197㎡共76套，240㎡共56套，294㎡共20套推貨策略：針對不同需求，配以豐富的產品線，實現(xiàn)全面銷售開盤時間：2012年10月推貨策略：“以小促大”實現(xiàn)完美收官第三期：157㎡共54套，197㎡共68套，240㎡共42套，294㎡共60套推貨方案一：形象極致化策略推貨方案一：經濟效益評價平層產品全程實現(xiàn)銷售均價29152元/㎡，別墅實現(xiàn)1100萬元/套全盤總銷售額預計37.4億元2011年確保全年業(yè)績要求2013年二季度實現(xiàn)完美收官2012年豐富產品線實現(xiàn)全面銷售年度銷售額11.8億元年度銷售額18.38億元年度銷售額7.26億元推貨方案二：產品遞進策略產品遞進策略：銷售業(yè)績和市場口碑由北向南依次推出保證產品線均衡通過小面積產品先期入市，迅速擴大區(qū)域市場占有率，再保證了一定的銷售業(yè)績之外，也塑造了良好形象的市場口碑。

總套數576戶，單棟總建面為約數，僅供參考開盤時間：2021年6月推貨策略：“以快帶慢〞第一期：157㎡共162套，197㎡共80套，240㎡共78套，建筑面積約為60000㎡開盤時間：2021年3月推貨策略：“以大帶小〞，高端形象的演繹第二期：197㎡共22套，240㎡共20套，294㎡共80套建筑面積約為32654㎡。開盤時間：2021年10月推貨策略：“低總價促高總價〞，借助別墅沖高利潤第三期：44套聯(lián)排別墅，197㎡共54套，240㎡共36套，建筑面積約為38278㎡同時奠定完美形象的收官演繹推貨方案二：產品遞進策略平層產品全盤累計實現(xiàn)銷售均價26950元/㎡，別墅1500萬元/套總銷售額約為36.7億元2011確保全年業(yè)績要求2013年實現(xiàn)完美收官2012年創(chuàng)造利潤高峰年度銷售額14.36億元年度銷售額18.59億元年度銷售額3.8億元推貨方案二：經濟效益評價兩個推貨方案，建議優(yōu)選方案一平層產品全盤預計實現(xiàn)銷售均價26950元/㎡，別墅預計1500萬元/套總銷售額約為36.7億元平層產品全程預計實現(xiàn)銷售均價29152元/㎡，別墅預計1100萬元/套全盤總銷售額預計37.4億元形象最優(yōu)化方案產品遞進方案借鑒成熟的操盤經驗，本工程的營銷策略應把握綠地新里西斯萊售樓處旭輝紫郡售樓處金地仰山售樓處區(qū)域內目前在售工程由于受到自身條件限制都無法將情境體驗和效勞體驗充分發(fā)揮品牌突圍的要點——情景營銷體系的建立共計4.2萬平米綠化占地面積與恢弘的建筑群落。形成地標性的區(qū)域環(huán)境城市的會客廳3000平米小區(qū)的會客廳16500平米建筑集群極致欣賞的參觀動線——曲徑通幽，一步一景品牌突圍的要點——情景營銷體系的建立聯(lián)手國際奢侈品品牌打造醇正的高端沙龍式接待現(xiàn)場借鑒成熟的操盤經驗，本工程的營銷策略應把握“管家陪伴式〞高端接待流程管家人員安置在必要的保安、保潔、禮儀、效勞人員之外，從客戶進入售樓處開始，直到接訪過程全部結束；貼身管家提供全程效勞“以客為尊〞的現(xiàn)場效勞“管家陪伴式〞高端接待流程認識客戶幫助客戶理解客戶成就客戶感動客戶了解客戶“以客為尊〞的現(xiàn)場效勞“名媛紳士級〞亞豪銷售團隊統(tǒng)一著裝要求：可以采用具有少量法式或宮廷元素的服裝內部甄選有南部高端工程經驗的銷售精英周邊工程挖掘有大興區(qū)內及周邊高端工程經驗的銷售精英市場上同類產品工程中，挖掘具有相關客源的銷售精英“以客為尊〞的現(xiàn)場效勞亞豪雙副總〔18人團隊〕銷售總監(jiān)籌劃總監(jiān)銷售經理銷售主管〔2人〕客服專員〔1人〕銷售人員〔8人〕籌劃經理籌劃助理57人組成的以“尊崇效勞〞為導向的營銷和效勞團隊物業(yè)經理物業(yè)主管〔2人〕保潔〔10人〕保安〔12人〕管家〔8人〕效勞人員〔4人〕維修人員〔1人〕物業(yè)副總〔39人團隊〕“以客為尊〞的現(xiàn)場效勞“以客為尊〞的現(xiàn)場效勞用敞篷MINI代替以往的看房電瓶車，由客戶的管家專職護送。社區(qū)內的看房代步車三維效果演示視頻樣板展示實現(xiàn)立表達代化3D樣板展示IPAD全觸摸沙盤展示“以客為尊〞的現(xiàn)場效勞高端住宅的形象推廣，并不是單純的廣告表現(xiàn)就能完美演繹，針對階段性的推貨，只有策略性的進行推廣，才能夠到達口碑的樹立和圈層傳播！案例核心分析－－陽光上東位于北京東北四環(huán)外酒仙橋地區(qū)，總規(guī)模73萬平米，酒店、教育、集中商業(yè)、公寓、低密住宅、別墅的復合大盤改變區(qū)域屬性和認知，通過區(qū)域升值帶動地產升值北京上東區(qū)－北京富人區(qū)－富人區(qū)國際化－實現(xiàn)產品逐步升級第一步：提出上東區(qū)－炒作上東區(qū)－聯(lián)誼曼哈頓第二步：炒作富人區(qū)－紐約富人區(qū)地產外交－訂制2套全球頂級豪宅公開第三步：全球頂級規(guī)劃招標－上東區(qū)初落成－翻開國際化租賃市場第四步：正常地逐步推貨公寓產品陽光上東開發(fā)的最大成功點：造出一個上東區(qū)富人區(qū)，改變區(qū)域屬性，掀起區(qū)域開展大勢，把6500的區(qū)域直接拉到10000的區(qū)域，為73萬平米大盤創(chuàng)造了20個億以上的超額附加利潤。后續(xù)產品均被前期造區(qū)拉升了3000以上的價值濱河花園方街一號圓街一號美洲組團澳洲組團西班牙組團安徒生花園陽光上東營銷核心回憶造勢是核心： 造上東區(qū)

富人區(qū)成功推貨策略： 高舉高打，高開促走，以高帶低推廣策略： 前期以軟帶硬，開盤硬廣轟炸持續(xù)策略： 事件營銷，為軟性制造新聞，逐步做局【推廣線】區(qū)域興創(chuàng)客群區(qū)域價值品牌價值客戶價值炒區(qū)域，重塑大興形象樹興創(chuàng)，立開發(fā)商品牌圈客戶，精準渠道價值傳達三大核心問題推廣戰(zhàn)略——御制府邸京都南帝產品主題區(qū)域興創(chuàng)客群第一階段面世造勢期項目亮相認知南帝重識大興展望新城品牌樹立引起話題吸引關注2011.2-5月第二階段形象樹立期聯(lián)排9層160-190平米官邸體驗南帝品牌運營大眾媒體渠道拓展2011.6-12月第三階段形象鞏固期4-6層190平米和240平米官邸品味南帝品牌價值客戶通訊2012.1-8月第四階段形象升華期點板290平米官邸9層160-190平米官邸收藏南帝品牌回饋興創(chuàng)會2012.9-2013.6月面世造勢期2021.01—2021.05階段戰(zhàn)略：認知南帝推廣策略：天下首邑之巔塑造大興歷史名城的形象；樹立興創(chuàng)品牌打造高端精品的企業(yè)形象認知南帝2021年6月2021年12月2021年8月媒體渠道★紙媒?三聯(lián)生活周刊?專題、?新京報?北京地理專欄★戶外公關活動★論壇活動★巡展活動★興創(chuàng)誠記認知南帝——整合營銷訴求重點：重振天下首邑之御風

引領世界風情之新都媒體策略：公關活動為主線媒體軟文炒作輔以少量硬廣認知南帝——媒體渠道南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京開高速本案西四環(huán)西三環(huán)樹新城形象、立興創(chuàng)品牌長期節(jié)奏性傳達工程價值點南城主要環(huán)線及高速的戶外路牌區(qū)域競品截流認知南帝——借勢營銷借勢營銷集新聞效應、廣告效應、公共關系、形象傳播、客戶關系于一體，已經當之無愧地成為了企業(yè)新產品推介、品牌展示、建立品牌識別和品牌定位等營銷活動的首選策略。可借之勢：官方：大興區(qū)政府、大興區(qū)文化局、大興區(qū)規(guī)劃局專家：南海子學會媒體：三聯(lián)生活周刊、新京報北京地理專欄如何借：借官方言論，塑造大興天下首邑御風的形象借媒體渠道，傳播大興區(qū)域的歷史及未來開展規(guī)劃認知南帝——借勢活動擬定“大興天下首邑〞論壇主要參與人員：大興區(qū)政府、大興文化局、大興規(guī)劃局、南海子學會等活動時間：2021.2月底活動主題內容：大興的歷史文化；大興目前的開展現(xiàn)狀；大興各方面對未來開展的期望及規(guī)劃；重建南海子公園的意義媒體配合：三聯(lián)生活周刊——封面報道“重振大興天下首邑御風〞新京報北京地理專欄——大興開展系列小文認知南帝——借勢活動擬定“歷史人文的大興〞系列巡展系列主題擬定：大興文化古籍賞析、大興歷史文化古董展等活動時間：2021.3-5月巡展地點：工程售樓處媒體配合：新京報北京地理專欄——圖文介紹業(yè)內雜志、群眾紙媒、網絡——新聞性的活動介紹認知南帝——關于興創(chuàng)品牌?興創(chuàng)城記?主題內容：興創(chuàng)公司簡介、興創(chuàng)為大興開展做出的主要奉獻、興創(chuàng)已做的優(yōu)質工程介紹等操作要點：請大興區(qū)長為書題寫書名；請大興相關政府部門領導題詞評價興創(chuàng)對評價；請業(yè)內同行題寫興創(chuàng)評價等多渠道發(fā)行形象樹立期2021.6—2021.12聯(lián)排、9層160-190平方米官邸階段戰(zhàn)略：體驗南帝推廣策略：一墅領京城樹立工程的高端豪宅形象；打造工程在大北京市場的“南帝〞地位體驗南帝2021年6月2021年12月2021年8月推廣主價值點昔日皇家苑囿今日家族墅宅領袖家族聯(lián)排：430平方米平層官邸：169-190平方米45-55歲以家中父母作為購房主體，在家中占主導地位擁有兒女及孫子代三代同堂訴求客群：體驗南帝媒體渠道★紙媒?北京青年報?、?新京報?：整版★雜志?第一財經?、?紅地產?：整版、軟文★網絡sina、sohu、搜房：首頁文字鏈、通欄★戶外西南三四環(huán)、京開高速公關活動★開盤活動★樣板間開放活動★系列暖場活動體驗南帝——整合營銷媒體策略：硬廣為主活動穿插配合軟文擴大影響體驗南帝——媒體渠道利用群眾媒體、業(yè)內雜志等整版硬廣強化工程高端形象利用網絡的傳播優(yōu)勢廣泛傳播工程形象及節(jié)點信息首頁文字鏈大通欄體驗南帝——媒體渠道體驗南帝——開盤活動高調入市——開盤活動主題：御制生活啟航暨法國館展品圖片展啟動儀式時間：2021.5月底，圖片展持續(xù)至7月底地點：五星級酒店活動廳參與人員：大興政府人員、業(yè)內專家、媒體媒體炒作點:昔日皇家苑囿今日家族墅宅法國精品京城再現(xiàn)《晚鐘》《阿爾的舞廳》《化裝間》《餐點》《陽臺》《咖啡壺邊的婦女》《青銅時代》誠邀業(yè)內同行參加樣板間開放儀式推動業(yè)界口碑傳播體驗南帝——樣板間開放活動體驗南帝——系列暖場活動端午節(jié)——2011年6月6日重陽節(jié)——2011年10月5日中秋節(jié)——2011年9月12日國慶節(jié)——2011年10月1日元旦——2012年1月1日春節(jié)——2012年1月23日領袖家族齊聚節(jié)日盛宴貫穿全年始終針對已成交客戶拍攝家庭全家福系列圖片并將其作為珍藏私品贈與客戶。臻品全家福百年家族，臻藏瞬間華彩體驗南帝——系列暖場活動形象穩(wěn)固期2021.1—2021.84-6層190平方米和240平方米官邸階段戰(zhàn)略：品味南帝一宅潤三代以會所開放為話題，深化工程“南帝〞的市場地位品味南帝2021年6月2021年12月2021年8月推廣主價值點頤養(yǎng)三世同堂尊享御制生活慈孝家族190平方米、240平方米純粹4-6層、純四居產品35-45歲以家中子女作為購房主體，在家中占主導地位孝敬父母，關愛子女三代同堂訴求客群：品味南帝媒體渠道★紙媒?北京青年報?、?新京報?：整版、軟文★雜志?第一財經?、?紅地產?：整版、軟文★網絡sina、sohu、搜房：首頁文字鏈、通欄、軟文★戶外西南三四環(huán)、京開高速★短信公關活動★會所開放活動★系列暖場活動★?客戶通訊?品味南帝——整合營銷媒體策略：硬廣和軟文為主活動穿插不間斷的引發(fā)市場關注品味南帝——媒體渠道客戶通訊內容：區(qū)域開展規(guī)劃新聞；工程工程進度、新品發(fā)布告知、相關信息等。周期：雙月刊集中力度大面積鋪設軟性宣傳，穩(wěn)固工程形象利用北青、新京報等群眾媒體，以及安家、紅地產等業(yè)內資源，集中鋪設工程軟性宣傳文章品味南帝——媒體渠道利用網絡宣傳推廣造勢，加之短信集中轟炸品味南帝——媒體渠道以會所中“園中園〞為話題點，邀請園林專家座談中國園中園的開展及