房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行著大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快，企業(yè)之間的分化重組加劇，行業(yè)集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了集團(tuán)化管理的發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)管理者的關(guān)注焦點(diǎn)也正在發(fā)生著變化，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實(shí)力取勝”的游戲規(guī)則；尤其2008的市場(chǎng)環(huán)境急劇變化，如何通過(guò)企業(yè)進(jìn)行全面管控、協(xié)同運(yùn)營(yíng)，來(lái)降低和控制項(xiàng)目成本，管控企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升競(jìng)爭(zhēng)力，將成為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)重要的趨勢(shì)性特征：

行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營(yíng)規(guī)?；蔀橼厔?shì)；

多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、集團(tuán)化管控成為發(fā)展重點(diǎn)；

粗放經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)化；

異地?cái)U(kuò)張與全國(guó)性企業(yè)品牌顯現(xiàn)；

民營(yíng)企業(yè)力量崛起和壯大；

客戶(hù)的維權(quán)意識(shí)明顯提高。

在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也在發(fā)生深刻的變化：

規(guī)模擴(kuò)張，集團(tuán)一體化運(yùn)作，需要企業(yè)提升協(xié)同效益；

以項(xiàng)目、客戶(hù)為中心的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)的業(yè)務(wù)過(guò)程一體化；

從資本經(jīng)營(yíng)逐步向管理出效益的商業(yè)模式轉(zhuǎn)化；

職業(yè)經(jīng)理人的人才隊(duì)伍，配合現(xiàn)代化的IT管理手段，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。什么是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力？王石說(shuō)是人才，潘石屹認(rèn)為是創(chuàng)新，任志強(qiáng)提出是資本，也有人說(shuō)是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關(guān)系。我們認(rèn)為無(wú)論是從行業(yè)利潤(rùn)空間變化引發(fā)的需求，還是從行業(yè)快速發(fā)展的需求，規(guī)范化的集團(tuán)管控與成本控制管理始終是大型地產(chǎn)集團(tuán)必然的選擇和核心競(jìng)爭(zhēng)力，是需要急切解決的核心問(wèn)題。對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的分析由于實(shí)施一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫了全球金融危機(jī)影響，出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)投資需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)、消費(fèi)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)、出口也開(kāi)始恢復(fù)性增長(zhǎng)的局面，最終成功實(shí)現(xiàn)中國(guó)GDP“保八”（8.7%）的增長(zhǎng)目標(biāo)。在這種背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也抵達(dá)了一個(gè)新的增長(zhǎng)高度。2009年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積93713萬(wàn)平方米，比前年增長(zhǎng)42.1%；商品房銷(xiāo)售額43995億元，比前年增長(zhǎng)75.5%。就全年來(lái)看，全國(guó)商品房成交均價(jià)約4695元/平方米，全年房?jī)r(jià)漲幅24%，平均每平方米上漲813元，都創(chuàng)出了歷史新高。國(guó)家宏觀調(diào)控政策將深刻影響房地產(chǎn)發(fā)展展望2010年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到了反彈性增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)主體的信心全面恢復(fù)，樂(lè)觀估計(jì)中國(guó)的GDP在今年將達(dá)到9%甚至更高。需要注意的是，根據(jù)2009年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，調(diào)控政策基調(diào)不變，“針對(duì)性、靈活性”增強(qiáng)，這意味著針對(duì)市場(chǎng)的變化，政府會(huì)出臺(tái)不同力度的調(diào)控措施。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，從去年12月至今年1月政府部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，在金融政策、財(cái)政政策、稅收和管理法規(guī)等均有所出臺(tái)。其中，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了全面調(diào)控房地產(chǎn)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十一條”）。從之前的樓市調(diào)控政策到“國(guó)十一條”，我們看到，對(duì)商品房開(kāi)發(fā)發(fā)出的是從緊的信息，開(kāi)發(fā)商拿地首付至少50%、抑制投資投機(jī)，保險(xiǎn)資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目，但在加強(qiáng)保障性住房開(kāi)發(fā)、資金等方面是提供支持的；對(duì)普通消費(fèi)者發(fā)出的是寬松的信息，如加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率等；對(duì)于抑制投資投機(jī)性需求政府管理部門(mén)的態(tài)度是堅(jiān)決的。關(guān)于2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)測(cè)政策方面：“國(guó)十一條”已基本確定2010年的調(diào)控目標(biāo)和政策，如果市場(chǎng)未能平穩(wěn)，將會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)。1、調(diào)控以維穩(wěn)為主，部分新政策對(duì)樓市有拉動(dòng)作用。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)，政府對(duì)樓市的依賴(lài)將會(huì)進(jìn)一步減弱，關(guān)注民生和重施調(diào)控將會(huì)成為2010年樓市的主基調(diào)。但同時(shí)，樓市的政策中也有對(duì)自有住房尤其是改善性住房的積極支持，尤其是城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等因素，對(duì)部分區(qū)域樓市的拉動(dòng)作用還比較明顯，尤其是二、三線(xiàn)城市和中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”。2、當(dāng)前政策調(diào)整仍以促平穩(wěn)健康發(fā)展為主，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心影響不大。但受銀行信貸額度限制及政策收緊影響，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)受限，并繼續(xù)下降，市場(chǎng)成交量如果下降將使定金和預(yù)收款比例下降，個(gè)人按揭比例下降并迫使企業(yè)自籌資金占比加大，未來(lái)企業(yè)融資難度相對(duì)加大。3、一些區(qū)域性房地產(chǎn)將有突出發(fā)展。如粵港澳三地政府首次合作開(kāi)展的《大珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》和涵蓋閩浙贛粵四省20市的《海峽西岸城市群發(fā)展規(guī)劃》已獲得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)，這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著很大發(fā)展?jié)摿?。另外，?guó)家公布了“海南島建設(shè)國(guó)際旅游島戰(zhàn)略”后，企業(yè)又紛紛布局海南，致使海南土地和房?jī)r(jià)成倍增長(zhǎng)。我們應(yīng)借鑒海南和迪拜地產(chǎn)發(fā)展的教訓(xùn)，要高度警惕房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)投資及發(fā)展戰(zhàn)略需保持清醒。供應(yīng)方面：市場(chǎng)供給將穩(wěn)步增長(zhǎng)，但土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較大變化，部分城市短期內(nèi)供應(yīng)仍顯不足。1、12月房地產(chǎn)供給大增的主要原因是需求過(guò)剩，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)供不應(yīng)求甚至無(wú)房可賣(mài)。在調(diào)控政策逐步收緊，行業(yè)管理更加嚴(yán)格的大環(huán)境下，政府加大了土地供應(yīng)，同時(shí)2009年市場(chǎng)的繁榮加強(qiáng)了企業(yè)資金實(shí)力，開(kāi)發(fā)商有加大供給的動(dòng)力，但部分城市短期內(nèi)供應(yīng)仍顯不足。2土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)有很大變化。在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的背景下，政府將加大保障性住房的土地供應(yīng)量。需求方面：首次購(gòu)房繼續(xù)得到鼓勵(lì)和支持，投資投機(jī)性需求將受到一定抑制，一線(xiàn)城市成交量同比將難以再現(xiàn)較大增長(zhǎng)，甚至可能出現(xiàn)一定下降。1、政府繼續(xù)鼓勵(lì)和支持首次購(gòu)房，平穩(wěn)過(guò)渡的政策為消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力提供了支持。2、隨著房貸優(yōu)惠利率的取消，尤其是二套房貸首付需4成，將讓投資投機(jī)需求受到一定抑制。3、除了土地供給緊張將抑制一線(xiàn)城市新房成交面積的上升外，房?jī)r(jià)的快速上漲也讓部分自住型購(gòu)房者開(kāi)始產(chǎn)生觀望。今年一線(xiàn)城市的新房成交量同比將難以再現(xiàn)較大增長(zhǎng)，相比2009年甚至可能出現(xiàn)一定下降。價(jià)格方面：房?jī)r(jià)將在高位繼續(xù)盤(pán)整。1、2008年開(kāi)發(fā)商大幅減少了計(jì)劃投資和新開(kāi)工面積，這直接導(dǎo)致2009年下半年以來(lái)的供給不足，這種供不應(yīng)求的供給關(guān)系將在2010年上半場(chǎng)繼續(xù)存在，成為2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。在旺盛的市場(chǎng)需求下，房?jī)r(jià)趨于下行的可能性相對(duì)較小。2、2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)上行動(dòng)力仍然存在，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力比下降動(dòng)力大，即使交易量下降，由于資金充裕，房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持一個(gè)時(shí)期的慣性，下半年市場(chǎng)取決于政策調(diào)整的時(shí)間表和力度。聲明：此文系焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)獨(dú)家原創(chuàng)稿件或者獨(dú)家披露信息，版權(quán)所有，如需轉(zhuǎn)載轉(zhuǎn)貼或以其它方式復(fù)制發(fā)表，請(qǐng)與焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)系回復(fù)

現(xiàn)中國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展取向是由中國(guó)的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展共同決定，不只是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而主要是社會(huì)問(wèn)題。打個(gè)比方，如果我們這個(gè)社會(huì)把房地產(chǎn)作為收藏品來(lái)看待，那么房?jī)r(jià)的再高再高，也是可以想象的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)只是一個(gè)資本運(yùn)作的工具和項(xiàng)目。現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展取向，主要是政治問(wèn)題，因?yàn)橛惺裁凑撸蜁?huì)有什么取向，有什么結(jié)果。

經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響比重并不大，也只能通過(guò)社會(huì)和政治間接地作用。為什么這樣說(shuō)哪？首先，中國(guó)的房地產(chǎn)是準(zhǔn)壟斷行業(yè)。你能有土地自己建房嗎？不能。你有了土地，能建自住房或商品房嗎？還是不能，就像郎咸平所說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)你的自由戀愛(ài)是不被承認(rèn)的，更是不被允許的。說(shuō)房地產(chǎn)是準(zhǔn)壟斷行業(yè)，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，有眾多競(jìng)爭(zhēng)，并不完全壟斷。只是這部分決定房地產(chǎn)的比重并不大，也不關(guān)鍵。從其占房產(chǎn)的成本比重大約可知它的比重。壟斷房地產(chǎn)的是地方政府，是政策。一個(gè)必需品一旦被壟斷，壟斷階層就能掌握壟斷品的稀缺程度來(lái)決定其價(jià)的高低。更重要的是政治權(quán)可決定房地產(chǎn)的政策，而政策可決定房地產(chǎn)只是具有居住的屬性，還是同時(shí)具有資本的屬性，還是同時(shí)具有資本分配與再分配的屬性，還是同時(shí)具有收藏的屬性。等等。定位好了，就能把握好政策，就能輕松決定好中國(guó)房地產(chǎn)的取向和定位。這些政策的制定、出臺(tái)、執(zhí)行、監(jiān)督是通過(guò)你嗎？所以政治還是第一位的。

再次，我們看看經(jīng)濟(jì)是如何影響房地產(chǎn)的。如果二十年前，我們的經(jīng)濟(jì)能力不能提供人們的基本居住需求，人們說(shuō)經(jīng)濟(jì)制約了房地產(chǎn)的發(fā)展?，F(xiàn)在600個(gè)城市有6500萬(wàn)套的空房，還有大量的在建房，城市三口之家居100平方米的房屋總量已超過(guò)，再說(shuō)經(jīng)濟(jì)能力不足是說(shuō)不過(guò)去的?，F(xiàn)在與未來(lái)經(jīng)濟(jì)又是如何影響房地產(chǎn)哪？如果人們發(fā)現(xiàn)我們的土地很大一部分都在建房，我們的土地已不能滿(mǎn)足我們生存更重要的食品供應(yīng)了，這時(shí)經(jīng)濟(jì)會(huì)影響房地產(chǎn)。如果我們發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格的高漲，我們制造業(yè)因土地和地租太高，而利潤(rùn)大幅減少，或制造業(yè)的利潤(rùn)很大一部分都投入到房地產(chǎn)中，制造業(yè)自身的發(fā)展停頓，已無(wú)利潤(rùn)和競(jìng)爭(zhēng)力了，我們從制造業(yè)提取利潤(rùn)已無(wú)源泉了，經(jīng)濟(jì)會(huì)制約房地產(chǎn)。如果我們發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格的高漲，我們的拆遷費(fèi)用巨大，我們的公路、鐵道等基本建設(shè)難以開(kāi)展，社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到停頓，好象經(jīng)濟(jì)除房地產(chǎn)外，都在下降，我們有什么財(cái)富供房地產(chǎn)發(fā)展哪。請(qǐng)注意房地產(chǎn)本身的發(fā)展模式不是自身可循環(huán)的，它是不動(dòng)產(chǎn)，有不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值率，它的價(jià)值需要從其它行業(yè)與人們來(lái)吸收資本并給予認(rèn)可。即房地產(chǎn)的價(jià)值是通過(guò)人們的需求賦予和資金投入來(lái)體現(xiàn)的。

那么我們可以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)取向，是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取向，是中國(guó)的政治發(fā)展取向，這個(gè)大課題你能把握嗎？回答是我不能看明確。但有什么政策，就會(huì)有什么取向，什么結(jié)果。我們可按不同的政策，看看有什么不同的結(jié)果。對(duì)一些極端的事情，我們可認(rèn)為中國(guó)不會(huì)愚拙到一個(gè)程度，到了這個(gè)程度，就停下來(lái)。至少中國(guó)人要活下去，中華不會(huì)分裂，不會(huì)回到朝鮮的體制。否則中國(guó)人民也太無(wú)用了，也就不應(yīng)作為人來(lái)看待，其本身也是應(yīng)該消亡的了。

近期房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。2007年以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了較快的增速，基本上是供需兩旺，2008年上半年有一定上漲，但是到了8月份全國(guó)房地產(chǎn)停止，9月份以后受金融危機(jī)影響地產(chǎn)出現(xiàn)下滑，這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)了救市的措施，國(guó)務(wù)院和相關(guān)部門(mén)對(duì)于地產(chǎn)業(yè)包括從銀行貸款等各個(gè)方面的政策給予放寬。我們看看，從2007—2009年這一段房地產(chǎn)成交量大體上就是一個(gè)樓市的走勢(shì)。2007年是一個(gè)大肚子的形狀，比較火熱，2008年就癟回去了。當(dāng)然這個(gè)原因是很多的。樓市也像股市，跌一跌漲一漲，跌一跌漲一漲，它不是直線(xiàn)上升的，也沒(méi)有直線(xiàn)上升的。到了2009年大家可以看到，這一段飛速上漲。2009年在一系列政策的支持下，地產(chǎn)的價(jià)格合理調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量逐步回升。到下半年無(wú)論是價(jià)還是量都出現(xiàn)了大幅度的上漲。國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局顯示的一個(gè)數(shù)字（圖），2009年5月份到2009年后半年的時(shí)間飛速上漲，直線(xiàn)上升非常陡直。以北京房?jī)r(jià)為例（濟(jì)南的可能沒(méi)有這么高，但是曲線(xiàn)是同步的），2008年底在1.5萬(wàn)元左右，2009年初有小幅下降，之后就是一路攀升，現(xiàn)在的北京房?jī)r(jià)大概在2萬(wàn)-3萬(wàn)/平方米。（圖）大家可以看到排隊(duì)買(mǎi)房、排號(hào)的現(xiàn)象一片火爆。房地產(chǎn)走熱的深層原因。房地產(chǎn)走熱是不是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象？我們分析一下。1、城市化趨勢(shì)加快。2008年的調(diào)整有內(nèi)在的因素，也有外部的因素。大家都知道外部的因素2008年金融危機(jī)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)在下滑，美國(guó)房地美、房利美整個(gè)地產(chǎn)界在往下走。今年年初我們到美國(guó)去，過(guò)去留在美國(guó)買(mǎi)房子的同學(xué)說(shuō)跌了30%的價(jià)格。內(nèi)在的因素有沒(méi)有？2007年的過(guò)快上漲提前透支了2008年的上漲，如果2007年比較理性地增長(zhǎng)，2008年會(huì)有一個(gè)合理的預(yù)期，但是由于2007年的過(guò)快增長(zhǎng)就透支了2008年的利潤(rùn)和利息，2008年就沒(méi)有那么高的增長(zhǎng)。在業(yè)界有一個(gè)共識(shí)即城市發(fā)展要遵守“諾瑟姆”曲線(xiàn)，今年9月份建設(shè)部副部長(zhǎng)在中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)的報(bào)告上提出來(lái)的，這也基本上共識(shí)。城市人口的發(fā)展、城市房屋的聚集、地產(chǎn)界、地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根源在哪里？根源在于城市化。大家都知道，城市是從農(nóng)業(yè)社會(huì)脫離出來(lái)，甚至有一部分人有市場(chǎng)的交易，有城墻保護(hù)。由于集約化，這部分人的商業(yè)、通訊以及各方面能夠高效率地運(yùn)轉(zhuǎn)，這部分人的生活水準(zhǔn)、文化教育、工資水準(zhǔn)包括勞動(dòng)產(chǎn)出比都比農(nóng)村高得多。在城鄉(xiāng)中它是占有決定性作用的，世界各國(guó)都是這樣一種發(fā)展趨勢(shì)，它是由低城市化率向高城市化率的轉(zhuǎn)變，由解放初期十幾個(gè)百分點(diǎn)到今年年初的47%以上的城市化率，也就是說(shuō)中國(guó)有一半的人口在城市里生活（不管是城區(qū)戶(hù)口還是臨時(shí)短期居住，說(shuō)的是在城市生活的人口）。城市化整個(gè)的發(fā)展階段，20%-50%這個(gè)階段是一個(gè)加速期，前面這段非常慢。中國(guó)解放前也就是民國(guó)到解放初期城市化非常慢，一年增長(zhǎng)零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)。大家可能有印象，在上山下鄉(xiāng)的時(shí)候城市化率還下降，城市人口還向農(nóng)村流。60%-70%屬于城市化率停滯階段。房?jī)r(jià)從長(zhǎng)遠(yuǎn)說(shuō)還得貴，60%以后就屬于發(fā)達(dá)國(guó)家，發(fā)達(dá)國(guó)家的時(shí)候城市基本建成，這時(shí)候就進(jìn)入調(diào)整期。為什么美國(guó)出現(xiàn)次貸危機(jī)以及地產(chǎn)下滑？它的房子無(wú)論是寫(xiě)字樓還是住宅基本上蓋得差不多了，供求量都很平穩(wěn)。不像我們現(xiàn)在，供和需兩方面都非常強(qiáng)勁，有很多強(qiáng)大的潛在性。中國(guó)的未來(lái)也會(huì)走到這個(gè)階段。所以說(shuō)，我預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)輝煌十年到十七八年。就我國(guó)情況來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年初我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過(guò)47%，并仍將保持每年1%-1.5%左右的城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)水平。按城市化發(fā)展的S型曲線(xiàn)來(lái)判斷，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期前景仍然值得期待。為什么？道理非常清楚。城市的勞動(dòng)產(chǎn)出比高，一些農(nóng)民工他們到深圳、北京、上海打一月工就可以?huà)?000-2000元，到二線(xiàn)城市可能掙七八百元，在縣城打工可能五百塊錢(qián)也掙不了。所以，超大型城市首先承擔(dān)了壓力，城市化非?？?，很多是流動(dòng)人口。他沒(méi)有上?；蛘弑本?hù)口，但是長(zhǎng)期在城市里生活。因?yàn)檗r(nóng)業(yè)勞動(dòng)產(chǎn)出比較低，而且年輕人受了教育，至少是中學(xué)文化程度，他可以到好一點(diǎn)兒的地方掙一份錢(qián)養(yǎng)家糊口，這些人紛紛出來(lái)打工，這就出現(xiàn)了當(dāng)?shù)氐摹翱粘病薄１本┈F(xiàn)在搞新農(nóng)村規(guī)劃，很多地方遷村并點(diǎn)，這樣人口密集，基礎(chǔ)設(shè)施比較好建設(shè)。大學(xué)生只要一畢業(yè)就留大城市，他不愿意回家，這樣也造成大量的青年知識(shí)分子的聚集。2、剛性需求。由于2008年的抑制，使2009年購(gòu)房出現(xiàn)了火爆的局面，先不說(shuō)一套房貸7折，現(xiàn)在的80后都進(jìn)入了適婚期，這些人也大量需要購(gòu)房。3、土地資源稀缺。土地不像其他資源，它是不可再生的。地產(chǎn)界的發(fā)展順應(yīng)了潮流。中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，大國(guó)的崛起需要地產(chǎn)界的配合，這個(gè)道理非常明顯。我到一個(gè)城市去要看一看地標(biāo)的建筑在哪里，看看它是不是很氣派，城市的摩天大樓（天際線(xiàn)）是建筑師和規(guī)劃師關(guān)注的。濟(jì)南也是大國(guó)的省會(huì)城市，它還承擔(dān)著一個(gè)大國(guó)崛起的形象責(zé)任，這次全運(yùn)會(huì)大家都看到了，我雖然沒(méi)有來(lái)，但也從電視上全程跟蹤了泉城的全運(yùn)盛會(huì)，那可真是不得了，我深深地為濟(jì)南市勝利地、圓滿(mǎn)地承辦全運(yùn)會(huì)感到驕傲。為什么說(shuō)地產(chǎn)界的發(fā)展是大國(guó)崛起的需要？我1997年底從國(guó)外回來(lái)，有幸能夠參加北京奧運(yùn)會(huì)的籌辦和申辦，我當(dāng)時(shí)被市政府從北京市規(guī)劃設(shè)計(jì)院調(diào)到奧申委規(guī)劃設(shè)計(jì)處處長(zhǎng)，所有的鳥(niǎo)巢、水立方的規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、跟國(guó)際奧委會(huì)匯報(bào)、方案的制定都是在我們這個(gè)處里。我可以透露一個(gè)小秘密，最早我們?cè)O(shè)計(jì)的奧林匹克公園并不是鳥(niǎo)巢，而且我們當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)的奧林匹克中心即國(guó)際奧委會(huì)的總部要住在這個(gè)高塔里（圖），北京要造一個(gè)高塔超過(guò)上海最高樓。這里有風(fēng)水的問(wèn)題，軸線(xiàn)不能被壓住。從景山往后所有的軸線(xiàn)都是虛的，沒(méi)有建筑在這個(gè)軸線(xiàn)上。由于美國(guó)“9·11”事件，所以這兩個(gè)高塔就被取消了。我說(shuō)一個(gè)有意思的事。國(guó)際奧委會(huì)的委員是國(guó)際排聯(lián)主席，這個(gè)人特別有意思，在莫斯科投票之前召開(kāi)了一次國(guó)際排聯(lián)的會(huì)，當(dāng)時(shí)因?yàn)楸本┖桶屠韪?jìng)爭(zhēng)得很激烈，巴黎是老牌帝國(guó)主義，已經(jīng)辦了好幾屆奧運(yùn)會(huì)，而且巴黎造輿論說(shuō)北京人吃狗肉，弄得北京人的形象非常不好。在開(kāi)國(guó)際排聯(lián)會(huì)的時(shí)候說(shuō)巴黎已經(jīng)決定把沙灘排球的賽場(chǎng)放在埃菲爾鐵塔下，那是巴黎最熱鬧的地方，當(dāng)時(shí)有暴風(fēng)雨般的掌聲，他說(shuō)希望中國(guó)奧委會(huì)能夠把天安門(mén)廣場(chǎng)作為沙灘排球的賽場(chǎng)。大家可以想想，天安門(mén)廣場(chǎng)都是穿著三點(diǎn)式的女郎打比賽特別有看頭。這個(gè)消息傳到國(guó)內(nèi)，我們都覺(jué)得這根本不可能滿(mǎn)足，但是他握有國(guó)際奧委會(huì)的一票，我們都在掐著票算，他這一票是絕對(duì)不能忽視的。然后我們向上匯報(bào)，看能不能在那兒舉辦沙灘排球，后來(lái)我們知道已經(jīng)中標(biāo)了，所以就把沙灘排球場(chǎng)改到朝陽(yáng)公園了。我再談一點(diǎn)地產(chǎn)界要關(guān)注的地方和你們的責(zé)任——人們生活品味的提高。我們?cè)诮ǖ姆孔右欢ㄊ歉咂肺兜?，否則只有價(jià)格沒(méi)有品質(zhì)，這是不能持續(xù)的。我作為一個(gè)規(guī)劃師和建筑師有時(shí)候也會(huì)弄房地產(chǎn)，我們做了北京的“億城中心”，要求綠色、環(huán)保、節(jié)能，很多先進(jìn)設(shè)施都用了。在海南做了南燕灣。美國(guó)有個(gè)很著名的建筑師叫萊特，他提出了有機(jī)建筑，有機(jī)建筑是和自然緊密地相連，而不是脫離自然。我們還做了濟(jì)南的山東黃金的高爾夫球場(chǎng)，我們最近跟清華大學(xué)聯(lián)合成立了花園城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究所，我們也很希望將來(lái)能夠?yàn)榘?jì)南以及北京以外的有潛在發(fā)展前景的城市做我們力所能及的貢獻(xiàn)。未來(lái)的城市應(yīng)該是合理定位、高端品質(zhì)，體現(xiàn)人文關(guān)懷、節(jié)能、環(huán)保、低碳、適合人居的生活設(shè)施。我們規(guī)劃設(shè)計(jì)的不管是商業(yè)項(xiàng)目還是住宅項(xiàng)目，都非常強(qiáng)調(diào)自然景觀的結(jié)合。鄭州溫哥華山莊，這個(gè)方案是比較歐式的。在杭州臨安也做了幾個(gè)項(xiàng)目。我們強(qiáng)調(diào)水、人、自然、居住各個(gè)元素的有機(jī)結(jié)合。人們生活提高了，現(xiàn)代化的東西多了，但是人們會(huì)有一種懷舊的心理，我們?cè)谏蜿?yáng)就做了以中山廣場(chǎng)為核心的中山路的改造，中山路有很多俄式的小樓，作為一個(gè)歷史元素把它有機(jī)地保護(hù)下來(lái)，同時(shí)規(guī)劃一個(gè)新的街景，有傳統(tǒng)元素和現(xiàn)代元素的結(jié)合，歐洲的各種元素都在這里。剛才說(shuō)到大國(guó)的崛起，中歐論壇在北京和天津交界的地方，有一百多平方公里，現(xiàn)在正在概念設(shè)計(jì)。我個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)雖然有調(diào)控，不能否認(rèn)2009下半年發(fā)展有點(diǎn)兒過(guò)熱，政府不得已出臺(tái)政策加以控制。我覺(jué)得這是一個(gè)好的調(diào)控，如果不加以調(diào)控，任由地王們往上炒，如果跌下來(lái)就是房地產(chǎn)行業(yè)的災(zāi)難。山東地產(chǎn)可以說(shuō)沒(méi)有泡沫，我了解了一下大致在五六千、六七千、七八千，個(gè)別的已經(jīng)到了一萬(wàn)，還處于北京房?jī)r(jià)的三分之一、四分之一的水平。我認(rèn)為像濟(jì)南這樣的城市，它的泡沫成分不大，它還有潛在的空間。大城市的密度已經(jīng)很高，而且發(fā)展相對(duì)而言就受制約。在目前的情況下，我認(rèn)為2010年和2010年之后的一段時(shí)間，二線(xiàn)城市比如省會(huì)城市濟(jì)南、南京等等這樣的東南沿海城市會(huì)面臨更大的機(jī)遇，因?yàn)檫@里的性?xún)r(jià)比合理，人們會(huì)找到合適的工作，會(huì)住得更舒適，人們?yōu)槭裁磁艿酱蟪鞘腥D？那里房租貴、交通又堵，找工作又困難。美國(guó)早期大城市直線(xiàn)陡直地上升，等到中晚期就是中小城市的曲線(xiàn)上升，大城市就基本趨同了。濟(jì)南既是省會(huì)，又位于渤海經(jīng)濟(jì)圈，是連接京津、滬寧兩大都市圈的紐帶，同時(shí)也是馳名中外的“泉城”，有濃厚的人文地理資源，我認(rèn)為濟(jì)南將來(lái)是一個(gè)非常有實(shí)力、有美好發(fā)展前景的城市。我的老家也是山東，現(xiàn)在年底我非常忙，后來(lái)想想還是得來(lái)，作為山東的子孫回到山東的土地上來(lái)，也算是給自己的父老鄉(xiāng)親奉獻(xiàn)一點(diǎn)兒看法和力量，這次來(lái)也算是回家吧，感到非常親切。濟(jì)南肯定面臨著機(jī)遇，有挑戰(zhàn)不錯(cuò)，像這次宏觀調(diào)控肯定會(huì)影響房?jī)r(jià)，肯定會(huì)影響樓市。在2010年的上半年大家要有思想準(zhǔn)備，會(huì)有一個(gè)相對(duì)比較寒冷的冬天，但是冬天不會(huì)太長(zhǎng)，總的趨勢(shì)是向上。我們有全運(yùn)會(huì)的遺產(chǎn)，這些優(yōu)勢(shì)的東西可以在今后若干年后使泉城受益。濟(jì)南的房?jī)r(jià)相比北京這樣的城市有很大的潛在空間，并不是說(shuō)將來(lái)升到像北京、上海那么高，起碼來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)非常合理。中國(guó)房地產(chǎn)大趨勢(shì)·王志清

一、當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)狀態(tài)2010年12月7日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院正式發(fā)布了由社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》藍(lán)皮書(shū)。藍(lán)皮書(shū)指出，2010年是我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控之年，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控成效顯著，開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象得到了初步遏制，利用貸款投資和投機(jī)住宅的需求也得到了初步控制。房?jī)r(jià)漲幅從2009年的25%左右，預(yù)計(jì)可能下降到2010年的15%，比上年下降10個(gè)百分點(diǎn)。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，從住宅投資、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額和房?jī)r(jià)走勢(shì)看，2010年1~8月，住宅投資完成19876.18億元，銷(xiāo)售52704.47平方米，銷(xiāo)售額26418.24億元，分別比上年增長(zhǎng)33.9%、6.7%、12.6%。全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為5520元/平方米，上年同期為4800元左右，較上年同期上漲15%?？紤]2010年后4個(gè)月需求不變，預(yù)計(jì)全年住宅房?jī)r(jià)漲幅為15%左右，漲幅比2009年下降10個(gè)百分點(diǎn)。藍(lán)皮書(shū)還特別強(qiáng)調(diào)指出，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策絲毫不能放松。明年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及房?jī)r(jià)走勢(shì)，主要取決于政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，政策的組合方式，以及改革的力度。一種可能是陷入價(jià)格上漲與暴漲之間的惡性循環(huán)。如果調(diào)控放松，房?jī)r(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，價(jià)格可能上漲20%~25%。另一種可能是房?jī)r(jià)略有下降或者溫和上漲。最后，藍(lán)皮書(shū)指出，要解決中國(guó)的住宅問(wèn)題，需要按照人口城市化的居住需求足額供應(yīng)土地；從房?jī)r(jià)收入比以及房?jī)r(jià)上漲速度與居民收入增長(zhǎng)速度的關(guān)系入手，科學(xué)調(diào)控房?jī)r(jià)水平；宏觀調(diào)控不僅要用信貸手段，更重要的是要用稅收手段；需要徹底改革土地房產(chǎn)及其收入體制，使地方政府能有一個(gè)穩(wěn)定合理又不推高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)財(cái)政收入渠道；需要讓農(nóng)民在農(nóng)村的資產(chǎn)能夠變現(xiàn)，讓其增強(qiáng)在城市和城鎮(zhèn)中購(gòu)買(mǎi)住宅的能力。只有這樣，才能從根本上解決中國(guó)數(shù)億人的居住問(wèn)題。

二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的原因眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定有成本構(gòu)成。早期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，多為劃撥土地，其房?jī)r(jià)構(gòu)成多為建造成本。但從2002年以后，由于在城市中心區(qū)的改造力度越來(lái)越大，動(dòng)遷補(bǔ)償在房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成中節(jié)節(jié)上升，也必然推漲地價(jià)。特別是2005年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界主要經(jīng)濟(jì)體聯(lián)系的越加緊密，經(jīng)濟(jì)的全球化越來(lái)越深刻的影響到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。外貿(mào)規(guī)模、貨幣發(fā)行量、匯率走勢(shì)、美元的價(jià)格走勢(shì)、GDP增長(zhǎng)率、不斷疊加的通脹累積效應(yīng)、宏觀調(diào)控對(duì)策等，都嚴(yán)重的影響到了房?jī)r(jià)的漲幅。此外，房地產(chǎn)之外的利益關(guān)系也嚴(yán)重的抬高了地區(qū)房?jī)r(jià)；社會(huì)的資產(chǎn)價(jià)值追求取向，導(dǎo)致剛性需求加速提前釋放；媒體宣傳因廣告整合的力量越來(lái)越主導(dǎo)房?jī)r(jià)走高。一般來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，當(dāng)人均GDP保持年均14%的高增長(zhǎng)率，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率決定了股市和房地產(chǎn)價(jià)格的年均上漲速度。未來(lái)股市和住宅價(jià)格、土地價(jià)格是仍將可能保持較快速上漲的。一般來(lái)說(shuō)，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率決定了股市大盤(pán)指數(shù)的增長(zhǎng)率，同時(shí)也將決定房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率。下表是收集到的北京、大連房?jī)r(jià)與GDP、匯率、貨幣發(fā)行量、CPI對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)關(guān)系的部分資料，可清晰地見(jiàn)到2000年到2010年房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)研究和判斷未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)將有幫助。GDP、匯率、貨幣發(fā)行量、物價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系表年月中國(guó)GDP（億元）GDP增速%人均GDP（元）外匯比價(jià)美元人均GDP貨幣發(fā)行量?jī)|元增速%CPI%北京房?jī)r(jià)平元全國(guó)房?jī)r(jià)平元大連房?jī)r(jià)平元00.1299214.68.478588.278194513246712.620.443001986

01.12109655.28.386228.2767104115288814.500.750002090

02.12120332.79.193988.2773113518324619.86-0.848002227

03．6

8.2774

328503.12135822.810.0105428.2767127321922619.631.256002456384104．6

8.2766

400504.12159878.310.1123368.2765149025080214.403.96000

424105．6

8.2765

05.12183217.410.4140538.0702173929604018.041.89000

480006．6

7.9956

528706.12211923.511.6161657.8087205234557716.731.514000

550007．6

7.6155

649907.12257305.611,9195247.3046255340340116.734.827000

614008．6

6.8591

740008.123140459.6226756.8346331347516617.795.9180003882900809．6

6.8319

948509.12340506.99.1249426.8283367760622527.58-0.74700046951066310．6

6.7909

1150010.10

9.9266546.6200400072140719.00

55000552012774注：1、北京選取內(nèi)城四區(qū)（非通州、豐臺(tái)、朝陽(yáng)、海淀四熱點(diǎn)地區(qū)）房?jī)r(jià)；2、大連選取中山、西崗、沙河口、甘井子區(qū)市內(nèi)四主城區(qū)房?jī)r(jià)。表中紅字?jǐn)?shù)為2010年估計(jì)數(shù)。

貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率與房子、股票等資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)應(yīng)，一般來(lái)說(shuō)，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率決定了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率。1990年，上海、北京、廣州市的商品房?jī)r(jià)大約在1200--1000元/平方米，目前北京中心區(qū)的房?jī)r(jià)普遍在4--7萬(wàn)元/平方米，二手次新房在3--6萬(wàn)/平方米。因此，按1990--2009年貨幣增長(zhǎng)了39倍來(lái)看，北京、上海這兩個(gè)超級(jí)大都市的房?jī)r(jià)也已經(jīng)基本與貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率相適應(yīng)。未來(lái)5年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度若依然保持在8%--10%，貨幣供應(yīng)量仍將保持18%左右的速度，即便CPI保持3%的通脹，房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格在超多貨幣的包圍下，若不有效調(diào)控，必定每年也將有不小漲幅。

三、調(diào)控的目的和將來(lái)必然的演變1、調(diào)控房?jī)r(jià)，調(diào)整房改相關(guān)政策，落實(shí)房改目標(biāo)，將是今后一個(gè)時(shí)期主要的政策選項(xiàng)。房地產(chǎn)是建立在土地上的開(kāi)發(fā)，不是完全競(jìng)爭(zhēng)的自由主義經(jīng)濟(jì)。任何國(guó)家都會(huì)干預(yù)控制房地產(chǎn)，只是形式不同。而中國(guó)的土地屬于國(guó)有，因此，房地產(chǎn)在中國(guó)是最典型的政策經(jīng)濟(jì)。當(dāng)前的政策演變，決定了開(kāi)發(fā)商未來(lái)的利潤(rùn)，與政策合作的潘石屹心態(tài)，才是開(kāi)發(fā)商最明智的選擇。2、為了控制房?jī)r(jià)，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地捂盤(pán)生財(cái)，今年4月份，監(jiān)管部門(mén)要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房企暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)的重組；到10月中旬，對(duì)房企重組正式叫停；再到11月份，只要主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中出現(xiàn)自房地產(chǎn)業(yè)的上市公司融資要求也將不予通過(guò)。至12月6日，今年房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)融資額不超過(guò)100億元，而2009年是1218.35億元，其中今年通過(guò)首發(fā)和配股募資的資金為零。在這樣的環(huán)境下，房企只有兩條出路：一是到境外尋求融資渠道；二是在內(nèi)地另謀出路。證監(jiān)會(huì)稱(chēng)，為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“新國(guó)十條”精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)；對(duì)已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請(qǐng)，將征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。隨著房企重組申請(qǐng)和再融資審批相繼暫停，國(guó)內(nèi)房企在中國(guó)資本市場(chǎng)的再融資大門(mén)已全部關(guān)閉。這是為了限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的不正當(dāng)暴利，使房?jī)r(jià)與社會(huì)大眾的收入相適應(yīng)；是為了保證金融安全，不出壞賬，避免經(jīng)濟(jì)大起大落，以利于可持續(xù)發(fā)展。因此，從長(zhǎng)期上看，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利好。3、長(zhǎng)期的調(diào)控政策，是要待中國(guó)黨的十八大以后才能更明朗。鑒于英國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)房地產(chǎn)是必然要走新加坡或重慶模式的，在政策上，可能做第二次房改的重大調(diào)整。我國(guó)計(jì)劃未來(lái)三年投資超過(guò)9000億元，解決1300萬(wàn)戶(hù)低收入家庭住房困難問(wèn)題。這標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)始告別實(shí)施多年的“香港模式”。香港模式中保障性住房和商品住房的比例是3：7，而新加坡正好顛倒為7：3，新加坡超過(guò)70%的人居住在政府提供的組屋中，只有30%居住在商品住房中。重慶的綜合實(shí)驗(yàn)改革，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城解決的很好，極有可能也將成為未來(lái)城市房地產(chǎn)發(fā)展的模式之一。4、房地產(chǎn)涉及到人民的居住福祉，任何國(guó)家都不會(huì)采取完全的自由主義經(jīng)濟(jì)形態(tài)讓其自由競(jìng)爭(zhēng)。限制富人囤房，增加有效供給，將是中國(guó)今后城市化的必由之路。房地產(chǎn)調(diào)控政策將看到從“一刀切”向分類(lèi)管理轉(zhuǎn)變：對(duì)低收入家庭，主要通過(guò)公共財(cái)政政策，提供廉租房；對(duì)中低收入家庭，主要通過(guò)政策性住房金融來(lái)滿(mǎn)