對我國廉政建設資金不足的原因分析

對我國廉政建設資金不足的原因分析

為了考慮效率和公平，促進和諧發(fā)展，政府建立了適應不同收入群體的多層新住宅供應體系。它由平房、經(jīng)濟適當?shù)姆课莺土锤M成。廉租房是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭,提供租金補貼或者以低廉租金進行實物配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。近幾年來,隨著商品房價格的飆升,中低收入群體的住房困難日益突出,各地都加大了廉租房的建設力度。但各地在廉租房建設中普遍面臨資金短缺,廉租房資金來源問題已經(jīng)成為我國廉租房制度實施的瓶頸,極大地制約了廉租房建設的進一步推進。一、廉政建設資金不足按照國務院的要求,廉租房要實現(xiàn)“全覆蓋”,即廉租房的供應對象要覆蓋所有城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭。根據(jù)建設部的測算,要實現(xiàn)廉租住房對象“全覆蓋”,廉租房建設資金每年需要500億元。而事實上2007年,通過各級地方政府財政預算安排的資金、住房公積金增值收益和城市土地出讓金中按規(guī)定提取的城市廉租房資金、社會捐贈的資金、直管公房銷售資金等現(xiàn)有的資金渠道完成的全國廉租房建設實際資金投入是29.6億元,這已經(jīng)是1998年以來最高。而1998年2006年的9年間,廉租房建設資金投入的總額僅有70多億元。在這樣的投入下,到2007年底,全國累計只有95萬戶住房困難的低收入家庭享受了廉租住房保障。根據(jù)國家民政部的統(tǒng)計,全國低收入住房困難家庭在1000萬戶左右。這意味著僅有不到10%的困難家庭享受到了廉租住房保障。近兩年來,國家加強了廉租房建設的資金保障。根據(jù)財政部2007年底頒布的《廉租住房保障資金管理辦法》規(guī)定,地方政府土地出讓凈收益用于廉租住房保障的資金比例,從原來的5%左右,提高到不少于10%;除中央財政安排廉租住房保障補助資金、中央預算內(nèi)投資安排補助資金以外,省級財政預算也要相應安排廉租住房保障補助資金;明確了住房公積金增值收益扣除計提貸款風險準備金和管理費用后的全部余額均要用于廉租住房保障。由此,地方財政、住房公積金增值收益以及中央財政的轉(zhuǎn)移支付,都會形成新的資金投入。但即便全部落實到位,一年籌集的資金不過200多億元,近300億元的資金來源仍存在缺口。廉租住房的“全覆蓋”,正受到資金問題的嚴重困擾。造成廉租房建設資金不足的主要原因突出表現(xiàn)在兩個方面。一是地方政府積極性不高。建設廉租房需要大量資金和土地的投入,卻不能產(chǎn)生經(jīng)濟效益,這與地方政府追逐自身經(jīng)濟利益最大化的傾向相矛盾。而且研究表明,廉租房的供給每增加5%,就會迫使房價下降3%-4%,廉租房供應量越大,對房價上漲的抑制作用越明顯。而房價下跌直接影響到地方政府稅收和與房價息息相關(guān)的土地出讓收入,進而影響到當?shù)谿DP的增長。這就意味著,在以GDP為核心評判官員政績的現(xiàn)行考核機制下,多建廉租房反而不利于官員的政績。由于廉租房在政績和利益方面都無利于地方政府和財政,如果缺乏嚴格的監(jiān)督,可能會很難調(diào)動地方政府的積極性。直到2006年4月,建設部的通報還清楚地顯示:全國有70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度,而已經(jīng)實施廉租房制度的城市覆蓋面也較低。另外,對于財政實力較弱的一些地方而言,其對于廉租房政策的執(zhí)行也只能是心有余而力不足。二是融資方式單一。我國的廉租房建設資金基本來源于政府財政,金融機構(gòu)在廉租房建設方面發(fā)揮的作用極為有限。目前,我國廉租房建設的資金來源主要是財政撥款、住房公積金增值收益和社會保障資金等。隨著土地出讓金收益分配制度的改革,以后土地出讓金的增值收益部分也將成為廉租房建設的重要資金來源。廉租房建設的主要資金來源是國家的財政支出,與中央和地方的財政狀況有著密切的聯(lián)系。當財政吃緊的時候,廉租房建設資金就可能在一定程度上被擠占,造成資金供給上呈現(xiàn)不穩(wěn)定的特征。從國際經(jīng)驗來看,銀行貸款是廉租房建設融資的重要組成部分。廉租房福利性的特點,又決定了它不可能獲得高利潤回報。因此,政策性銀行貸款的作用亟待發(fā)揮。國家開發(fā)銀行應該積極支持廉租房融資制度的完善,形成高效的運作機制,積極地發(fā)揮作用。針對我國廉租房融資中金融創(chuàng)新工具的不足,應該借鑒國外經(jīng)驗,加大金融創(chuàng)新力度并充分利用可行的金融工具,變政府主導型的融資模式為政府引導下的更為靈活的商業(yè)化運作模式。二、如何擺脫既要解決租金建設和融資困難的創(chuàng)新形式(一)將廉政納入到績效考核中去廉租房的推行有很多方法,但最有效的無疑就是調(diào)動起各地政府官員的積極性,做好了這一點,就能事半功倍,官員自己有的是辦法把事情做好。反之,做不好這一點,再好的辦法也會被各地官員懸空。要想真正把廉租房政策推行下去,最重要的是把廉租房建設、把對民生問題的解決等因素,納入到干部政績考核機制中去。有效的激勵和懲戒機制才是官員全力以赴解決民生問題的強大動力。對于以民生為重、認真落實廉租房建設的官員,應給予他們看得見的激勵(比如給予其更多的升遷機會),而對于那些無視民生問題的惡化,與開發(fā)商勾結(jié)哄抬房價,據(jù)不執(zhí)行廉租房政策的官員,應給予撤職、降職等相應的行政處罰,違法犯罪的還應繩之以法。(二)創(chuàng)新立產(chǎn)出法建立稅法支持體系(三)支持民間資金參與公共住房建設根據(jù)日本、新加坡和香港等地的經(jīng)驗,政府通過有效的優(yōu)惠政策吸引民間資金參與公共住房建設是一種普遍趨勢,這有利于緩解政府的財政壓力,并給廉租房建設安裝了持久的發(fā)動機。1.緩解政府的資金壓力在此模式中,有住宅產(chǎn)業(yè)商會通過相關(guān)渠道,募集資金,在城市收購房源,而后以低租金出租用作廉租房。在這個過程中,我們與地方城市的政府合作,地方財政只需要補貼租金之間的差價,而不用直接投入資金進行收購,這樣財政的壓力就會小很多。政府可以與開發(fā)商合作,通過降低開發(fā)商的土地成本、相關(guān)稅費的減免、簡化各種審批手續(xù)等優(yōu)惠政策,使開發(fā)商積極參與到廉租房建設中來,這樣可以在很大程度上減緩政府的資金壓力。另外,我國廉租房只租不售的特點,使經(jīng)營租賃、委托租賃等成為比較可行的租賃方式。若采用“租賃”加“信托”的模式,由廉租房產(chǎn)權(quán)所有者與信托公司合作,將具有穩(wěn)定性和連續(xù)性的廉租房租金應收款打包升級,設計成為一種信托產(chǎn)品,讓市場投資者分享廉租房租賃資產(chǎn)所帶來的收益,從而能夠集合更多社會上的閑散資金來支持廉租房建設。2.“租賃+信托”模式我國的廉租房具有只租不售的特點,經(jīng)營租賃、委托租賃等都是可以考慮的租賃方式。委托租賃是指出租人接受委托人的資金或租賃標的物,根據(jù)委托人的書面委托,向委托人指定的承租人開展租賃業(yè)務,在租賃期內(nèi)租賃物的所有權(quán)歸委托人,出租人只收取一定費用,不承擔風險。這種租賃方式非常適合廉租房的經(jīng)營和管理。首先,由政府或民間資本進行廉租房地產(chǎn)開發(fā),或收購一些尾房或空置房改造成出租房,再委托專業(yè)的融資租賃公司進行經(jīng)營和管理,通過減免部分租金稅收等方式提供一些優(yōu)惠,以保證廉租房的持續(xù)、穩(wěn)健經(jīng)營?！奥?lián)合租賃”是一種新型的租賃方式,實際上屬于經(jīng)營租賃,形式上類似聯(lián)合開發(fā)。即租賃公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就地產(chǎn)項目進行合作,雙方優(yōu)勢形成互補,實現(xiàn)“開發(fā)租賃”鏈條式運作。這種運作方式可以彌補房地產(chǎn)開發(fā)商對租賃業(yè)務不熟悉的缺點,通過聯(lián)合租賃公司來對廉租房進行經(jīng)營和管理,不僅可以提高效率,而且可以避免經(jīng)營不善帶來的不必要的成本損失,有效地控制經(jīng)營風險,從而使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外,房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個經(jīng)營載體,可以通過吸收股東投資,或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等多種融資手段,吸收社會投資,從而拓寬廉租房開發(fā)的融資渠道。“租賃”+“信托”模式也是一種融資方式的創(chuàng)新。即由廉租房產(chǎn)權(quán)所有者與信托公司合作,將具有穩(wěn)定性和連續(xù)性的廉租房租金應收款打包升級,設計成為一種信托產(chǎn)品,再轉(zhuǎn)讓給市場投資者,讓社會投資者分享廉租房租賃資產(chǎn)所帶來的收益,從而集合更多社會上的閑散資金來支持廉租房建設。目前,由于廉租房本身的特征和國家提供優(yōu)惠政策的吸引,許多租賃公司已經(jīng)表現(xiàn)出對廉租房市場的極大關(guān)注,這對于廉租房開發(fā)和管理走向高效的市場化運作提供了非常有利的條件。政府和租賃公司的雙向意愿和需求,必將使租賃公司介入廉租房開發(fā)和經(jīng)營具備更大的拓展空間。3.優(yōu)化國家一般支出—對廉租房開發(fā)貸款實施證券化。將廉租房開發(fā)貸款證券化,可以加強這部分金融資產(chǎn)的流動性,有利于防止銀行不良貸款的再生,降低商業(yè)銀行的風險,還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持,拓寬廉租房融資渠道。廉租房的租金收益大部分來自政府的財政支出,因此具有很強的穩(wěn)定性。因此,雖然廉租房的投資回收期較長,但租金收益的連續(xù)性和穩(wěn)定性可以得到保證。這正符合資產(chǎn)證券化的要求。房地產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新的投融資工具,具有不易滅失、風險低、安全性好的特點,再加上房地產(chǎn)固有的保值增值性,可以使投資者獲得較為穩(wěn)定的收益率。因此,要在政府的直接參與推動下,完善我國住房抵押市場和住房抵押金融體系,即形成一個由初級市場(金融機構(gòu)初始放款市場)和二級市場(金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓債權(quán)促使資金流動的市場)構(gòu)成的相互銜接的兩級市場體系,從而使大多數(shù)困難家庭通過申請抵押貸款來購買住房。1.支持力度的加在提高土地出讓金用于廉租房建設比例的同時,財政預算安排要加大對城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的支持力度。在中央對省和省對下級財政一般性轉(zhuǎn)移支付時,要考慮城鎮(zhèn)廉租住房支出因素,并安排一定資金用于保障城鎮(zhèn)廉租住房建設。要建立中央財政對中西部欠發(fā)達地區(qū)廉租房專項轉(zhuǎn)移支付。2.負債運作僅指行而行廉租房作為國家的一項長期建設投資,發(fā)行住房建設公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資困境。但是,既然是負債運作,必須審慎而行,不能盲目發(fā)行。對于住房建設公債發(fā)行的數(shù)額,應遵循“缺口補給式”原則,即總體考慮廉租房臨時性融資缺口來確定數(shù)額。另外,政府在確定住房建設公債發(fā)行規(guī)模的同時,還應根據(jù)財政收支運營狀況合理確定債務的償還期限。3.完善住宅保障稅制度根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計,目前世界上征收不同形式社會保障稅的國家有80多個,住宅保障稅是其中一種。借鑒新加坡興建公共組屋時征收高額所得稅和中央基金的經(jīng)驗,我國的住宅保障稅可以面向城鎮(zhèn)在職居民,按照其工資收入水平實行累進稅率制,為使我國住宅建設結(jié)構(gòu)逐漸傾向滿足多數(shù)人的基本住房需求,可以考慮向購買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項稅收專門用于廉租房建設、修繕和廉租房租金補貼。4.從社會機理方面,適當提取部分專項用于廉政據(jù)民政部預計,中國福利彩票在“十一五”期間,將完成2500億元以上的總銷售量,