關于縣城小區(qū)物業(yè)管理情況的調查研究報告

-.z.關于縣城小區(qū)物業(yè)管理情況的調研報告縣政協第三調研組縣政協第三調研組圍繞“加強小區(qū)物業(yè)管理，綜合治理臟、亂、差，改善社區(qū)人居環(huán)境〞課題，深入到縣直相關部門、城關鎮(zhèn)及所轄的五個社區(qū)、九個小區(qū)和局部物業(yè)公司，聽取匯報、查看現場、組織座談，廣泛聽取社區(qū)干部、小區(qū)居民、部門負責人、物業(yè)管理從業(yè)人員意見建議，全面調查分析了縣城小區(qū)物業(yè)管理現狀，并就加強縣城小區(qū)物業(yè)管理提出意見建議。現將調研情況報告如下：一、存在的主要問題〔一〕局部小區(qū)臟亂差現象十分突出，物業(yè)進駐難。據調查統(tǒng)計，縣城249個小區(qū)中有70個小區(qū)屬“三無〞小區(qū)〔無物管、無主管部門、無人防物防的院落、樓棟〕，占小區(qū)總數的28%，“三無〞小區(qū)共有居民4603戶13839人。這些小區(qū)根底不配套，設施舊老化，既無亮化、又無綠化，管理混亂，臟、亂、差現象十分突出，與主街道亮麗的形象形成強烈反差。如酒廠小區(qū)，消防通道搭起了車棚子、籃球場上碼起了柴火堆子、綠化帶里種上了菜園子，公共廁所不通自來水，居民上廁所自帶水桶沖刷。生活生資小區(qū)路面破損嚴重，垃圾遍地，排水不暢，車輛亂停亂放。方正印務小區(qū)亂搭亂建隨處可見。這些小區(qū)水電管網老化、房屋失修存在脫落隱患、臟亂差現象嚴重，治安消防隱患多，不具備物業(yè)管理企業(yè)進駐條件，遇到檢查時，衛(wèi)生一般由小區(qū)主任或者組織低保戶進展清掃。在創(chuàng)立文明縣城、衛(wèi)生縣城活動迎檢中，環(huán)境衛(wèi)生根本靠社區(qū)干部突擊?！捕硺I(yè)主委員會組建滯后，作用發(fā)揮難。縣城已實行物業(yè)管理的30個小區(qū)〔樓盤〕只有神藝時代廣場、精英小區(qū)、商務局小區(qū)、鳳凰新城還建房小區(qū)4個小區(qū)組建了業(yè)主委員會。已組建的業(yè)主委員會存在履職能力差、作用發(fā)揮不到位的問題。如，花園式的鳳凰新城還建房小區(qū)365戶拆遷戶于2021年10月入住，入住前由八方公司提前聘請匯川物業(yè)進駐管理，八方公司支付三個月的物業(yè)費10萬元，物業(yè)公司管理井然有序，居民十分歡送。2021年1至12月，匯川物業(yè)公司繼續(xù)管理一年，按每平方米每月0.6元應收管理費30萬元，而實際只收到20%。余家坪城中村改造工程指揮部和城關鎮(zhèn)屢次督辦，業(yè)主委員會仍然不能有效協調業(yè)主交納物業(yè)費，致使匯川物業(yè)公司于2021年1月從小區(qū)撤走。如今小區(qū)雜草叢生無人管、垃圾遍地無人掃、亂搭亂建得不到遏制，因無電費路燈不亮、無法進展加壓供水，居民怨聲載道，屢次打市長熱線反映情況?！踩澄飿I(yè)效勞企業(yè)小弱散，規(guī)效勞難。據調查了解，縣城249個小區(qū)，物業(yè)管理覆蓋的只有30個，僅占12%。同時，物業(yè)效勞企業(yè)開展參差不齊，管理規(guī)模過小，綜合實力弱。目前縣城已注冊物業(yè)效勞企業(yè)16家，其中二級資質企業(yè)2家，三級資質企業(yè)14家。16家物業(yè)效勞企業(yè)中，管理1個小區(qū)〔樓盤〕6家，管理2個小區(qū)〔樓盤〕6家，管理3個小區(qū)〔樓盤〕3家，管理5個小區(qū)〔樓盤〕1家，呈現出“小、弱、散〞的局面。由于我縣物業(yè)市場還處于發(fā)育初步階段，還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標進入物業(yè)市場的，而是開發(fā)商自行聘請物業(yè)公司進展物業(yè)管理，局部物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識，工作人員缺乏系統(tǒng)專業(yè)的培訓，規(guī)管理能力弱，日常管理就是“掃掃地、看看門、攔攔車、收收費〞，與現代化物業(yè)管理的要求差距較大。少數物業(yè)管理企業(yè)為了降低營運本錢，隨意降低物業(yè)效勞標準，導致業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛不斷，業(yè)主上訪時有發(fā)生?！菜摹硺I(yè)主與物業(yè)之間缺乏有效的溝通，物業(yè)收費難。據調查了解，物業(yè)企業(yè)收取的費用主要有三種，即物業(yè)效勞費，代收水費、垃圾清運費。局部小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間缺乏有效的溝通橋梁，物業(yè)效勞活動中的相關矛盾和問題得不到及時化解。同時，業(yè)主思想境界和素質參差不齊，有的缺乏“花錢買效勞〞的意識，有的認為物業(yè)企業(yè)不應該將水費、垃圾清運費捆綁在一起，有的認為物業(yè)效勞費與所承受的效勞之間存在差距，有的認為業(yè)主分擔的水損費用不合理而不交物業(yè)費，有的拆遷戶認為自己是拆遷戶不應該交物業(yè)費，所以惡意拖欠物業(yè)費，導致物業(yè)企業(yè)運行缺費用，員工工資難以發(fā)放，小區(qū)小型維護難以進展。匯坤物業(yè)管理2021年10月入住葉家灣小區(qū)后，至今只收到一個季度的物業(yè)管理費，物業(yè)公司靠6個門面出租免強維持運轉，今年7月該公司已發(fā)布撤出公告。昔日新型社區(qū)的亮點工程，省、市、縣各級領導經常參觀學習，目前亂搭亂建、亂堆亂放隨處可見。少數物業(yè)企業(yè)為了維護權益，采取訴諸法律等手段，反而進一步加劇了與業(yè)主之間的矛盾，形成了惡性循環(huán)。二、存在問題的主要原因〔一〕思想認識存在偏差。局部干部對加強城市社區(qū)小區(qū)物業(yè)管理的重要性認識不夠，不同程度存在重農村環(huán)境改善、輕城市“三無〞小區(qū)改造，重農村弱勢群體、輕城市貧困居民的現象。有關組織及相關部門宣傳、落實"物業(yè)管理條例"和"省物業(yè)效勞和管理條例"不夠到位，缺乏支持物業(yè)企業(yè)開展壯大的政策措施，社會對物業(yè)管理關注度不高。一些居民缺乏物業(yè)管理觀念，對有償效勞產生抵觸情緒；局部業(yè)主把物業(yè)管理效勞職能無限擴大化，認為繳了費，物業(yè)公司就應該什么都負責。只要物業(yè)公司不解決所反映的問題，就堅決不繳費?！捕抽_發(fā)商遺留問題多。一是物業(yè)用房不達標。根據"省物業(yè)效勞和管理條例"規(guī)定，新建住宅的，建立單位應按照不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米的標準配置物業(yè)用房，業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)效勞用房中安排，其面積不低于二十平方米。從縣城30個有物業(yè)公司的小區(qū)來看，雖然28個小區(qū)配置有物業(yè)效勞用房，但面積都不達標，最少的20平方米，最大的80平方米。二是小區(qū)設施不配套。有的開發(fā)商只管前期售賣，不管后期物業(yè)，供配電、消防、供排水、停車位等配套設施建立不到位，給后期實施規(guī)的物業(yè)管理帶來很多隱患。?？党切^(qū)共有584戶，按照戶平0.8個停車位的標準，應建停車位467個，而小區(qū)只有小車臨時停車位60個，現有車輛達230多臺，停車難現象十分突出。三是開發(fā)商履責不到位。房屋建成后，有的開發(fā)商對小區(qū)配套承諾不能兌現。有的開發(fā)商在保修責任期不及時履行維修責任，房屋出現質量問題后，開發(fā)商維修、維護不及時，業(yè)主把大量矛盾轉嫁到物業(yè)公司，引發(fā)社會不穩(wěn)定?！踩承袠I(yè)監(jiān)管不到位。一是規(guī)劃建立監(jiān)管不到位。相關職能部門對縣城局部房地產開發(fā)工程的停車位、綠化、亮化、供排水等小區(qū)配套設施規(guī)劃實施監(jiān)管不到位，有的規(guī)劃僅僅反映在圖紙上，沒有落實到建立中。相關部門對配套設施質量把關不嚴，局部開發(fā)商在房地產開發(fā)過程中偷工減料，致使電梯設備、供配電、消防監(jiān)控、供排水等根底設施存在質量問題。二是物業(yè)效勞活動監(jiān)管缺失。在前期物業(yè)管理效勞中，由于開發(fā)商處于主導地位，相關部門監(jiān)管沒有能夠關口前移，物業(yè)公司為了自身的生存和開展，沒有有效途徑和措施維護自身及業(yè)主的權利。物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的監(jiān)管缺乏行之有效的措施，導致少數物業(yè)公司管理失。三是小區(qū)亂象治理不力。對于小區(qū)亂搭亂建、亂停亂放、占用公共通道、破壞綠化、破壞公用設施等一系列影響居民生活環(huán)境的現象，相關部門執(zhí)法監(jiān)管缺位，措施乏力，物業(yè)公司只能口頭勸告和協商，缺乏有效的治理手段。三、對加強小區(qū)物業(yè)管理的建議〔一〕對“三無〞小區(qū)進展綜合治理。建議縣政府及相關主管部門對縣城區(qū)“三無〞小區(qū)物業(yè)管理現狀進展調查研究，借鑒**市區(qū)經歷，制定“三無〞小區(qū)集中治理工作方案，采取縣、鎮(zhèn)單位包保，綜合治理“三無〞小區(qū)臟、亂、差，積極推進“三無〞小區(qū)物業(yè)管理規(guī)化、制度化、精細化，通過健全“三無〞小區(qū)物業(yè)管理效勞，根本建成環(huán)境整潔、管理有序、平安舒適、居民滿意的生活環(huán)境。對有主管單位的房改房、老舊小區(qū)由主管單位負責進展根底設施改造，具備物業(yè)進駐條件的，要移交給社區(qū)實行市場化物業(yè)管理，不具備物業(yè)進駐條件的，由主管單位落實物業(yè)管理工作人員。對無主管單位的老舊小區(qū)由縣、鎮(zhèn)兩級政府組織資金對根底設施進展配套建立，由社區(qū)落實物業(yè)管理人員?！捕臣訌姌I(yè)主委員會建立。一要搞好組建。城關鎮(zhèn)政府要加大工作力度，組織本轄區(qū)的物業(yè)管理小區(qū)依法依規(guī)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)視業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責。二要加強指導?？h房管局要針對業(yè)委會開展法律法規(guī)和業(yè)務知識培訓，提高對物業(yè)管理規(guī)定的認識和水平，提升履職能力，使業(yè)委會代表業(yè)主行使好權力，協調好與物業(yè)效勞企業(yè)的關系。三要完善機制。加強輿論宣傳和引導，提高公眾對業(yè)委會作用的認識，增強業(yè)主參與小區(qū)公共事務管理的積極性。建立獎懲機制，評選年度優(yōu)秀業(yè)委會，進展通報表揚。推行物業(yè)公司、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會“三位一體〞建立，優(yōu)化各方資源，形成合力，共同管理小區(qū)?！踩橙嫣岣呶飿I(yè)管理覆蓋面。一是新建商品房住宅小區(qū)要嚴格遵循規(guī)劃設計方案進展建立，并通過招投標選聘符合資質的物業(yè)效勞企業(yè)實施物業(yè)管理。開發(fā)建立單位要強化售后效勞，在保修期承當物業(yè)的保修責任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建立單位、前期物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)的物業(yè)效勞。二是老舊住宅小區(qū)要根據居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結合起來。要加大對老舊住宅小區(qū)的根底設施整治力度，對整治后具備條件的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)效勞企業(yè)按等級實施物業(yè)管理效勞;對不具備物業(yè)效勞企業(yè)進駐條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)效勞隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要容的根底性管理效勞，也可以采取“樓幢管理〞的模式，確保小區(qū)根底性效勞落實到位。三是規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化效勞。四是破解小區(qū)物業(yè)管理收費難。監(jiān)管部門要督導物業(yè)效勞企業(yè)進一步優(yōu)化效勞，贏得業(yè)主的信任和支持；對重點工程拆遷安置小區(qū)，村〔社區(qū)〕可從集體經濟收入中拿出局部資金為拆遷戶補貼局部物業(yè)管理費；老舊小區(qū)由主管單位從資產收益中為破產改制企業(yè)職工補貼局部物業(yè)管理費?！菜摹碃I造環(huán)境齊抓共管。建議縣政府將物業(yè)效勞納入現代效勞業(yè)開展規(guī)劃、社區(qū)建立規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)效勞的領導協調機制和目標責任制，完善鼓勵政策措施，促進物業(yè)效勞開展與和諧社區(qū)建立。物業(yè)管理主管部門應履行好對物業(yè)公司監(jiān)管職責，提高物業(yè)公司效勞水平。相關部門要加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設計、施工建立、房屋質量、物業(yè)效勞的監(jiān)管力度，規(guī)配建物業(yè)管理用房、停車位等公共設施。城