明清土地買(mǎi)賣(mài)與地權(quán)轉(zhuǎn)移

明清土地買(mǎi)賣(mài)與地權(quán)轉(zhuǎn)移

中國(guó)封建社會(huì)的土地自由貿(mào)易正在開(kāi)始推遲。迨至明清時(shí)期由于商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,地權(quán)的轉(zhuǎn)換、更替更為頻繁,民間土地糾紛也隨之日益增多。政府為了防止土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移中產(chǎn)權(quán)糾紛和賦稅的流失,特別制訂了有關(guān)的法律,統(tǒng)一印制了官契和契尾(契稅單),完善土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律程序。其法律書(shū)面憑證就是田契(土地契約文書(shū))。田契最為復(fù)雜,因?yàn)橥恋厮袡?quán)轉(zhuǎn)移時(shí)有各種形式,如死契、活契、典契、找契,批,再批等等。國(guó)人對(duì)此雖已注意,但研究尚未深入。日本仁井田陞《元明時(shí)代的村落的規(guī)約和小作證書(shū)等》(收入《中國(guó)法制史研究》,東京大學(xué)出版會(huì))和傅衣凌、楊國(guó)楨《明清福建社會(huì)與鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)》(1987年),楊國(guó)楨《明清土地契約文書(shū)研究》(1988年)都已注意到土地契約文書(shū)的搜集、整理、研究。其時(shí),徽州大量土地契約文書(shū)的發(fā)現(xiàn),編印成《明清徽州社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料叢編》(1988年、1990年)兩冊(cè)。該書(shū)重于土地契約文書(shū)的編輯。以前的學(xué)者對(duì)于土地契約文書(shū)及相關(guān)問(wèn)題的研究尚未深入展開(kāi),而較多注重于佃仆制,一田二主制,租佃關(guān)系等方面的研究,對(duì)于田契本身的研究則相對(duì)薄弱。為此,很有必要對(duì)田契進(jìn)行研究。筆者曾于2002年4月在日本《明代史研究》(第30號(hào),特集號(hào))上發(fā)表一篇專題研究田契論文,已涉及政府干預(yù)地權(quán)轉(zhuǎn)移的機(jī)制。又在《史學(xué)月刊》2005年12期上發(fā)表了《土地契約文書(shū)與明清社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的研究》,論述了土地買(mǎi)賣(mài)中若干問(wèn)題。道光三十年山西徐溝縣張大啟賣(mài)給王耀的田契是一份非常典型又非常難得的珍貴土地契約文書(shū)的實(shí)物。它是私契(白契)、官契(紅契)、契尾(契稅單)三聯(lián)套完整的土地賣(mài)買(mǎi)契約文書(shū),為我們認(rèn)識(shí)和研究清代土地買(mǎi)賣(mài)和政府干預(yù)地權(quán)轉(zhuǎn)移等方面提供了可靠的文書(shū)資料。契式如次:私契(白契)立賣(mài)契人張大啟,因耕種不便,今將自己村東北花亭房基地壹?jí)K,樓行東西闊貳拾壹迴壹出,南北長(zhǎng)肆拾壹步,東邊撥夥行路叁迴,計(jì)地叁畝叁分叁厘。東至賣(mài)主,西至郁處,南至道心,北至王時(shí)泰,四至開(kāi)明,情愿出賣(mài)與王耀永遠(yuǎn)承種,同中言明賣(mài)價(jià)錢(qián)捌拾叁仟貳佰伍拾文,當(dāng)日錢(qián)契兩交不欠?？挚跓o(wú)憑,立約為證。隨到地內(nèi)民糧壹斗伍升柒合伍勺貳抄。又叁合玫勺肆抄壹乍陸圭陸粒。道光三十年三月二十七立中見(jiàn)人王時(shí)亮+李官寧+張慶和+張登昌+李斗成+郁世元+連錫齡+武佑庭書(shū)官契(紅契)立賣(mài)契人張大啟因耕種不便,今將自己村東北花亭地房基地壹?jí)K,樓行東西闊貳拾壹迴壹出,南北長(zhǎng)四拾壹步,東邊撥夥行路叁迴,計(jì)地叁畝叁分叁厘。東至賣(mài)主,西至郁處,南至道心,北至王時(shí)泰,四至開(kāi)明,情愿出賣(mài)與王耀永遠(yuǎn)承種,同中言明賣(mài)價(jià)錢(qián)捌拾叁仟貳佰五拾文,當(dāng)日錢(qián)契兩交不欠?？挚跓o(wú)憑,立約為證。隨到地內(nèi)民糧壹斗五升柒合五勺貳抄。又叁合玖勺肆抄壹乍陸圭陸粒。中見(jiàn)人王時(shí)亮+李官寧+張慶和+張登昌+李斗成+郁世元+連錫齡+武佑廷書(shū)契尾(契稅單)山西等處承宣布政使司布政使為諭旨議奏事,案蒙前領(lǐng)侍衛(wèi)兩大臣兵部右侍郎巡撫山西太原等處地方提督雁門(mén)等關(guān)軍務(wù)監(jiān)理云鎮(zhèn)都察院右副都御史兼管提督印務(wù)記錄十次阿,案驗(yàn)準(zhǔn)戶部咨河南司案呈,本部議復(fù)河南布政使,察明條奏,民間置買(mǎi)田產(chǎn)將契尾粘連用印存貯,申報(bào)送上司查驗(yàn)一摺。奉旨該部議奏臣等查裕課固在,緣吏而別弊要?dú)w官民,如民間置買(mǎi)田產(chǎn),例用司頒契尾粘連民契,令民收?qǐng)?zhí),其來(lái)已久。前於乾隆十二年五月,內(nèi)經(jīng)安慶巡撫潘思渠奏,稱民間置買(mǎi)田產(chǎn)自用契尾以來(lái),民則貪藏稅銀,甘印白契,官則巧圖侵隱,不粘契尾,致啟刁民捏造假契,爭(zhēng)佔(zhàn)訐訟,或以大改小等弊,奏請(qǐng)立法稽查一摺。經(jīng)臣部議準(zhǔn)除布政司預(yù)頒契尾,印發(fā)各州縣存貯,粘連民契給發(fā)業(yè)戶,仍照舊例外,請(qǐng)嗣后令布政司多頒連環(huán)契尾,編列字號(hào)于騎縫處,所鈐蓋印信,仍發(fā)各州縣。俟民間投稅之時(shí),填注業(yè)戶姓名契價(jià)稅銀數(shù)目。一存州縣備案,一同季冊(cè)申送布政司查核。倘有不肖官吏仍蹈前轍,希圖侵隱,一經(jīng)發(fā)覺(jué),即將該州縣嚴(yán)參照例議處。至于小民無(wú)知,貪藏稅銀,甘印白契,致啟刁民偽契爭(zhēng)佔(zhàn)訐訟之端,應(yīng)令布政司通行出示曉諭。如有不請(qǐng)粘契尾者,經(jīng)人首報(bào),即照漏稅例治罪等因奉旨依議,欽此,通行飭遵在案。今該布政司審明奏請(qǐng)自部議多頒契尾以后,一給業(yè)戶收?qǐng)?zhí),一存州縣備案,一同季冊(cè)送司查考稽覈之法,不為不周,而巧取庶民猶未能盡除者,緣業(yè)戶契尾例不與契根同申上司查驗(yàn)不由(出),有司固得舞弊欺朦。如業(yè)戶契價(jià)千兩,稅銀三十兩,其于給民契尾,則按數(shù)填而于存官契根,或?qū)r(jià)銀千兩而改為百兩十兩,任意侵隱,奏請(qǐng)?jiān)O(shè)法清厘以杜積弊。臣等酌議,嗣后布政司頒發(fā)給民契尾格式,編列號(hào)數(shù),前半幅照常細(xì)書(shū)業(yè)戶等姓名,買(mǎi)賣(mài)田房數(shù)目,價(jià)銀稅銀若干,后半幅于空白處預(yù)鈐司印以備投稅時(shí)將契價(jià)稅銀數(shù)目大字填寫(xiě)鈐印之處,業(yè)戶看明當(dāng)面騎字截開(kāi)。前幅給業(yè)戶收?qǐng)?zhí),后半幅同季冊(cè)匯送布政司查核,此系一行筆跡,平分為二,大小數(shù)目,委難改換等因。于乾隆十四年十二月十二日奏,本日奉旨依議,欽此,相應(yīng)抄錄原奏并頒□□行文山西巡撫欽遵施行,準(zhǔn)此擬合就行,為此仰司官吏查照咨案奉及粘單內(nèi)事理,欽遵即轉(zhuǎn)行所屬遵照辦理毋違等因。蒙所遵即頒發(fā)給民契尾格式編列字號(hào)于空白處鈐印飭發(fā),為此仰官吏凡遇民間置賣(mài)田產(chǎn)于投稅之時(shí),即將契尾前半幅照?？倳?shū)業(yè)戶姓名,買(mǎi)賣(mài)田房契價(jià)稅銀數(shù)目,后半幅空白鈐印處大字填寫(xiě)某人置買(mǎi)某人田房?jī)r(jià)稅數(shù)目,令業(yè)戶看明,當(dāng)面騎字截開(kāi),前半幅給業(yè)戶收?qǐng)?zhí),后半幅同季冊(cè)送司查核,務(wù)須實(shí)力奉行。倘有不肖官吏,仍蹈前轍,濫印白契,希圖侵隱,本司查出即行詳揭參處。至于小民無(wú)知,該州縣不時(shí)曉諭。如有賣(mài)買(mǎi)田房不遵粘契尾者,即照漏稅例治罪,各宜凜遵毋違,須至(契)尾者。計(jì)開(kāi)田畝業(yè)戶王耀買(mǎi)張大啟房坐落頃一段間價(jià)銀捌拾叁兩貳錢(qián)伍分,稅銀貳兩肆錢(qián)玖分柒厘伍毫。布字捌百拾叁號(hào)右給業(yè)戶王耀準(zhǔn)此道光三十年月日發(fā)徐溝縣該契蓋有山西等處承宣布政使司之印一顆,徐溝縣印七顆。結(jié)合上述三聯(lián)套契式作如下考釋:1.土地買(mǎi)賣(mài)契約先由賣(mài)主申明自願(yuàn)出讓(賣(mài))土地的原由,講明土地的坐落、四至、數(shù)量(畝數(shù))、出賣(mài)價(jià)格,央請(qǐng)中介人代理賣(mài)主洽談,中介人找到買(mǎi)主,代表賣(mài)方商談出讓事項(xiàng),雙方談妥,達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意向,請(qǐng)代筆人(書(shū)手)寫(xiě)好出賣(mài)田契,然后買(mǎi)賣(mài)雙方在中見(jiàn)人(證人)監(jiān)理下當(dāng)面實(shí)施交割(出讓)手續(xù)。買(mǎi)方需交足土地價(jià)款(地價(jià)銀),賣(mài)方需在田契上畫(huà)押(代簽章),中見(jiàn)人、代筆亦需當(dāng)面畫(huà)押,賣(mài)方以田契交換買(mǎi)方款項(xiàng),完成土地所有權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。同時(shí)還需將賣(mài)方過(guò)去所負(fù)的賦稅一并轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方名下。出讓的土地今后將由業(yè)戶管業(yè)。這種民間私人買(mǎi)賣(mài)土地所訂立的契約文書(shū)稱之私契,或稱白契。其實(shí),這種土地買(mǎi)賣(mài)手續(xù)是很復(fù)雜的,因而所訂田契形式也就多種多樣,如是一次性賣(mài)斷,永不償找贖回,訂立的土地買(mǎi)賣(mài)契約稱之死契,這是比較簡(jiǎn)單的。但有的買(mǎi)賣(mài)不是一次性賣(mài)斷,可以取贖,訂立的土地買(mǎi)賣(mài)契約稱之為活契,此外還有找契,押契,批,再批等等,形式十分繁多。私人土地買(mǎi)賣(mài)手續(xù)完成后,還需找到地方里長(zhǎng)坊長(zhǎng)辦理土地過(guò)戶交割的法定手續(xù),由里坊長(zhǎng)一人隨同業(yè)戶去州縣辦理正式過(guò)戶手續(xù)。在印成官契紙、契尾上填寫(xiě)私契已載明的內(nèi)容,并繳納契稅,由州縣發(fā)給官契和契尾,一式三件聯(lián)套當(dāng)面在騎縫處蓋上州縣大印,取得官方的認(rèn)可始算正式完成土地買(mǎi)賣(mài)和地權(quán)交割法定手續(xù)。契尾前半幅給業(yè)戶收?qǐng)?zhí),后半幅歸州縣存檔備案,再由州縣負(fù)責(zé)造冊(cè)登記送布政司查核。業(yè)戶必須將私契(白契)、官契(紅契)、契尾(契稅單)粘貼在一起,作為完整土地買(mǎi)賣(mài)的憑證。有些田契還寫(xiě)明買(mǎi)賣(mài)簽約(立契)后不許反悔,如一方先悔者得罰款,而原契仍然生效。有些田契上寫(xiě)有批、再批字樣,此是契約寫(xiě)成后臨時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況需加以補(bǔ)充說(shuō)明,或個(gè)別地方有錯(cuò)、衍、漏字也需可在批語(yǔ)中加以注明。也有用再批代替業(yè)戶再轉(zhuǎn)讓(即第二次出讓),不再另寫(xiě)私契,利用原私契,加寫(xiě)上新賣(mài)主與新買(mǎi)主,實(shí)施產(chǎn)權(quán)的第二次轉(zhuǎn)移,省略了再寫(xiě)田契的手續(xù)。2.土地買(mǎi)賣(mài)契約的作用土地買(mǎi)賣(mài)需訂立契約,統(tǒng)稱為田契。田契的內(nèi)容應(yīng)具有買(mǎi)賣(mài)人雙方的姓名,賣(mài)方應(yīng)寫(xiě)明土地的數(shù)量、坐落、編號(hào)、四至八到、賣(mài)價(jià)。田地上有無(wú)附屬物,如房屋、水碓、魚(yú)塘、青苗、木植、樹(shù)苗等。如有,亦需一一寫(xiě)明。特別是伙(火佃)佃最為復(fù)雜,還需將伙佃者、房屋等一并轉(zhuǎn)讓或不轉(zhuǎn)讓都要寫(xiě)明。賦稅額交割后則由買(mǎi)主(業(yè)戶)承擔(dān)。賣(mài)方還應(yīng)申明賣(mài)方是自愿出讓的,并無(wú)前后重復(fù)交易情事,產(chǎn)權(quán)純屬賣(mài)主所有,如發(fā)生意外爭(zhēng)執(zhí),統(tǒng)由賣(mài)方負(fù)責(zé),不涉買(mǎi)方之責(zé)。還須有中見(jiàn)人(具有公正人身份),書(shū)寫(xiě)人簽押。最后由賣(mài)主簽押,記明年月日。上為私契,未經(jīng)政府官方認(rèn)可,未蓋政府印鈐,稱之白契。官契內(nèi)容完全與私契相同,只是加蓋政府州縣之印,經(jīng)政府認(rèn)可。官契由政府統(tǒng)一格式木刻版印以備用。契尾是州縣查驗(yàn)私契官契后,征收一定契稅,發(fā)給業(yè)戶收?qǐng)?zhí),政府登記造冊(cè),存檔備查。一旦發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)糾紛,可以查驗(yàn),作為法定的根據(jù)。契尾由布政使司印發(fā),交州縣保管使用,或由州縣翻印備用。私契、官契、契尾一式三聯(lián)粘貼在一起,此才為完整土地買(mǎi)賣(mài)約文書(shū)。三契均多處蓋印,以示政府認(rèn)可,防止偽造。三契聯(lián)在一起,才可發(fā)揮法律效應(yīng)。3.田宅的價(jià)銀、戶籍和產(chǎn)宅契尾由明清政府(布政使司印制,州縣翻印)統(tǒng)一印制,但印刷格式和內(nèi)容因時(shí)固地略有不同,其基本內(nèi)容須具有以下幾個(gè)方面:契尾行文及其依據(jù);田宅的數(shù)額、坐落的縣都圖;田宅的價(jià)銀;該交契稅銀;賣(mài)主、買(mǎi)主(業(yè)戶)姓名;契尾的編號(hào);年月日;戶房吏、承辦人簽押;布政使司、州縣印。契尾內(nèi)容本應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě),但有的州縣辦事不認(rèn)真,常有漏缺未填之事發(fā)生,如無(wú)賣(mài)主姓名,田宅坐落未填,買(mǎi)主(業(yè)戶)僅寫(xiě)姓不具名,也有漏填契尾編號(hào),至于戶房吏,經(jīng)辦人缺少或不填更為常見(jiàn)。時(shí)間常只填年,不填月日。當(dāng)然最基本內(nèi)容如業(yè)戶姓名,田宅數(shù)額和用價(jià)銀,該稅銀則必不可缺。州縣印必須加蓋,應(yīng)蓋在兩幅騎縫處。有的契尾還須加蓋布政使司之印或兵備道印。4.土地契約和土地產(chǎn)權(quán)制度契尾雖僅是收取契稅后的憑證,但其實(shí)際作用是防止官吏舞弊隱漏契稅銀,和防止業(yè)戶漏稅或涂改田契作偽造假行為,而客觀上卻有證實(shí)土地買(mǎi)賣(mài)關(guān)系和確立地權(quán)的意義。所以政府還是認(rèn)真對(duì)待契尾的印制,造冊(cè),上報(bào)查核。由主管部門(mén)——戶部或各布政使司專司印制的職責(zé),并授權(quán)地方政府州縣負(fù)責(zé)翻印。契尾不僅僅是契稅單,它客觀上起了確認(rèn)地權(quán)的文書(shū)意義,表明土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換的法定程序的確立。因而研究明清土地制度史就必須重視契尾的印制。印制契尾的法律依據(jù)是《明律》,卷十三上《典賣(mài)田宅》:“凡典賣(mài)田宅不稅契者,笞五十,仍追回田宅價(jià)錢(qián)一半入官。不過(guò)割者,一畝至五畝,笞四十,每五畝加一等,罪止杖一百,其田入官?！蔽崔k驗(yàn)契或未繳契稅不發(fā)給契尾,就等于不承認(rèn)田宅買(mǎi)賣(mài)和地權(quán)轉(zhuǎn)移的法定手續(xù),可見(jiàn)政府不僅僅是看中田宅買(mǎi)賣(mài)中的稅收,更主要的體現(xiàn)了政府職能,已完全介入土地買(mǎi)賣(mài)和地權(quán)的確立。清承明制,印制的契尾上有一段長(zhǎng)長(zhǎng)的行文,多是申明政府職能部門(mén)或官員印制契尾的法律依據(jù)或目的。上述道光三十年山西徐溝縣的王耀契尾冗長(zhǎng)的行文,倒來(lái)顛去無(wú)非是說(shuō)明乾隆朝印制契尾的緣由。清代未記明不辦契尾的處罰手段,僅按漏稅例辦,可能不行笞刑和罰款。5.關(guān)于法的編制契尾由戶部或布政使司一級(jí)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、印制,然后按級(jí)發(fā)給下級(jí)政府的府(州)縣翻印備用。填寫(xiě)后再由州縣申報(bào)上級(jí)政府備查核。契尾的印制、頒發(fā)、規(guī)定稅率、用紙、紙料價(jià)等一一分明行文下達(dá),各級(jí)政府必須遵行。今存明代一份頒發(fā)契紙契尾文件,對(duì)諸事規(guī)定已很周詳明白。明崇禎《酌采契紙之議》:“戶部題為酌采契紙之議,以防漏稅事。崇禎八年十一月十二日題前事,奉圣旨,稅契改用契紙,既編立號(hào)簿,及按季造冊(cè)報(bào)部等項(xiàng)事宜,俱依議嚴(yán)飭實(shí)行。如有勢(shì)豪撓阻,郡邑侵欺等情,該撫按即指參重治,徇隱一體追論。欽此欽遵。備行到州縣。內(nèi)明按:大明律一款,凡典買(mǎi)田宅不稅契者,笞五十,追田宅價(jià)錢(qián)一半入官。今奉前因,相應(yīng)刊印契紙,編定上中下號(hào)簿,呈送巡按御史印鈐,給發(fā)該州縣。責(zé)成現(xiàn)年坊長(zhǎng)、里長(zhǎng),凡遇典買(mǎi)房產(chǎn)、田、地、山、灘、蕩、埄等項(xiàng),無(wú)論鄉(xiāng)紳士庶,該坊里長(zhǎng)一人,將所領(lǐng)契紙轉(zhuǎn)給受業(yè)人戶,使出業(yè)人將價(jià)值數(shù)目,眼同填注,隨同受業(yè)人赴州縣照例納稅,每?jī)扇?。即將價(jià)目稅數(shù)填寫(xiě),頒院印號(hào)簿,仍用州縣印鈐蓋,以便稽查。一、頒式后,有用白頭文約,不用部頒契紙者,不論被人告發(fā)及推收編審時(shí)驗(yàn)出,即以隱漏科罪,照律追半價(jià)入官。坊長(zhǎng)中見(jiàn)等役,一并連坐。一、私用州縣印鈐,而非巡按號(hào)印者,官吏以侵欺論罪。一、吏胥勤掯,不即印發(fā),不即收銀者,依律重治。一、稅銀每?jī)扇种?如有加耗重者,官吏以贓論。一、契紙用清水綿料,以便久長(zhǎng)。每張納紙價(jià)銀三厘,多索者重治。一、領(lǐng)有契紙,納過(guò)稅銀者,不許賣(mài)主告增價(jià)值。一、部文未到之前,無(wú)契紙者,但查已經(jīng)納過(guò)稅銀,給有契尾,即免其重稅,不得指稱漏隱苛索,違者重治?！备鶕?jù)此文件,已清楚契紙契尾的印制及應(yīng)防止弊端諸事。6.契尾紙質(zhì)的收稅有關(guān)契尾契稅率(亦稱稅契)明清二代已很混亂,收取比例同時(shí)同地亦有不一現(xiàn)象,所以很難判別一項(xiàng)稅率。然根據(jù)法定契稅率應(yīng)是每?jī)扇?即田宅價(jià)銀每?jī)墒掌醵惾?。?jù)我所藏17份契尾的記載,已出現(xiàn)很多不一情況。如嘉靖三十一年六月祁門(mén)縣吳巴山的契尾契稅率為每?jī)墒杖?嘉靖四十一年祁門(mén)縣吳巴山契尾契稅率為每?jī)墒斩?同年休寧縣未填姓名的契尾亦為每?jī)啥制醵?萬(wàn)歷九年休寧縣黃裕的契尾為每?jī)伞罢张f例納稅銀貳分”,萬(wàn)歷三十年祁門(mén)縣吳元儒契尾為每?jī)扇?至崇禎八年仍定每?jī)扇??？梢?jiàn)明代契稅率有每?jī)扇只蛎績(jī)啥种町?。至?契稅率為每?jī)扇?但也有收契稅高低不一情況,例如道光三十年山西徐溝縣王耀的契尾契稅率是低于3%定例。契尾紙本不收成本費(fèi),但崇禎八年《酌采契紙之議》規(guī)定:“每張納紙價(jià)銀三厘,多索者重治?！比f(wàn)歷三十年祁門(mén)縣吳元儒契尾則印:“契尾紙價(jià)出自