城市化下一站：特色小鎮(zhèn)

城市化下一站：特色小鎮(zhèn)蓋房、賣房，這種簡單粗暴式房地產業(yè)在內地已逐漸成為過去，內地房地產業(yè)轉型升級正在加速。不同于過去的多元化轉型策略，建設特色小鎮(zhèn)正在成為內地房企轉型的新方向。碧桂園、華僑城、綠城等一批領先房企正在打造中國的“小鎮(zhèn)計劃”，探索用“造城計劃”尋找新的利益增長點?！咎厣℃?zhèn)是什么】世界上有許多著名的特色小鎮(zhèn)，有旅游觀光型的小鎮(zhèn)、歷史文化型的小鎮(zhèn)，更有度假休閑的小鎮(zhèn)等，這些小鎮(zhèn)或以自然、人文景觀引人注目，或以環(huán)境宜人、休憩養(yǎng)生讓人駐足。浙江省政府工作報告這樣定義“特色小鎮(zhèn)”：“按照企業(yè)主體、資源整合、項目組合、產業(yè)融合原則，在全省建設一批聚焦七大產業(yè)、兼顧絲綢黃酒等歷史經典產業(yè)、具有獨特文化內涵和旅游功能的特色小鎮(zhèn)，以新理念、新機制、新載體推進產業(yè)集聚、產業(yè)創(chuàng)新和產業(yè)升級?！薄疤厣℃?zhèn)”是“具有明確產業(yè)定位、文化內涵、旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺”?？梢?，“特色小鎮(zhèn)”，已不是一個普通意義上的小鎮(zhèn)概念，而是一個集產業(yè)、文化、旅游和社區(qū)之功能于一體的一個新型聚落單位。不同于日常所言的“小鎮(zhèn)”，“特色小鎮(zhèn)”，很顯然是一個全新的概念，它是以產業(yè)為核心；以項目為載體；生產、生活、生態(tài)相融合的一個特定區(qū)域。特色小鎮(zhèn)，既稱“小鎮(zhèn)”，應該有多“小”?特色小鎮(zhèn)以不大于10平方公里、10萬人口為宜，一般不超過3至5平方公里和3至5萬人的鎮(zhèn)及產業(yè)集聚區(qū)為主。特色小鎮(zhèn)是產業(yè)之鎮(zhèn)特色小鎮(zhèn)，首先是產業(yè)之鎮(zhèn)，是一個產業(yè)的空間載體。特色小鎮(zhèn)的打造，必須與產業(yè)規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，小鎮(zhèn)的繁榮，也必須要有產業(yè)支撐。產業(yè)為主導的特色小鎮(zhèn)，與現(xiàn)有的產業(yè)集聚區(qū)、產業(yè)園區(qū)不能混同：從產業(yè)本身來看，特色小鎮(zhèn)所承載的產業(yè)，如云計算、基金、互聯(lián)網創(chuàng)業(yè)等，更具創(chuàng)新性，而且需要以新理念、新機制和新技術、新模式來推進產業(yè)集聚、產業(yè)創(chuàng)新和產業(yè)升級。這與產業(yè)園區(qū)的一般性集聚是有所區(qū)別的——將體現(xiàn)更強的集聚效應和產業(yè)疊加效應。另外，特色小鎮(zhèn)，還承載了除卻產業(yè)以外的文化、旅游等其他功能。特色小鎮(zhèn)是文旅空間特色小鎮(zhèn)，不僅僅是產業(yè)的集聚、融合，其地方文化、休閑文化的魅力，也將是特色小鎮(zhèn)的重要元素。特色小鎮(zhèn)的文化特色，要注重結合地域文化特色，挖掘文化內涵，形成小鎮(zhèn)個性文化，并將這種小鎮(zhèn)文化植入小鎮(zhèn)建設的各個層面和領域，從而增強企業(yè)與居民的文化認同感。特色小鎮(zhèn)是宜居之地特色小鎮(zhèn)的建設，應是高標準規(guī)劃、高起點打造，無論是環(huán)境設計、建筑外觀、功能布局、能源利用，還是生活設施、現(xiàn)代服務，都應從現(xiàn)代化、人性化的角度著手建設，改善居民生活環(huán)境，提高生活品位，既能吸引和滿足小鎮(zhèn)居民工作和創(chuàng)業(yè)的需要，也能使其感覺小鎮(zhèn)生活的舒適和自在，增加對小鎮(zhèn)社區(qū)的心理歸宿感。綜合來看，特色小鎮(zhèn)上述四個功能的疊加融合，才是特色小鎮(zhèn)的應有內涵。這四個功能不是簡單地相加，而是融匯于一體，優(yōu)質的產業(yè)是小鎮(zhèn)立鎮(zhèn)之本，文化是小鎮(zhèn)之魂，旅游是小鎮(zhèn)之美，社區(qū)是小鎮(zhèn)之生，只有這四位一體，才是真正意義上的特色小鎮(zhèn)。如今業(yè)界已經達成共識的是，中國房地產已經歷了兩個大的發(fā)展階段。第一階段是普遍的城市化，即從農村進入城市。第二階段是大城市化，即房地產開發(fā)從全國城市進入到一二線核心城市。可如今隨著各地地王頻發(fā)，開發(fā)企業(yè)們又陷入了新的一輪迷惘。在2016年新一輪的高房價、高地價的盛宴背后，是前所未有的焦慮感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。業(yè)內有一種流行觀點是，未來是大城市更新的時代?？纯醇~約、倫敦這些發(fā)達國家的核心大城市，都是進入到這個時代。這個觀點沒錯，也符合常識。但這樣的局勢一旦到來，就意味著中國大多數(shù)房地產企業(yè)將退出歷史舞臺。稍有開發(fā)常識的朋友都會知道，如今在大城市做城市更新項目，面臨的拆遷談判、業(yè)態(tài)的騰挪、政府的規(guī)劃審批都將無比繁瑣，時間周期更為長久。最為重要的是，城市更新這樣微小的開發(fā)量根本無法支持大規(guī)模房地產企業(yè)未來的生存發(fā)展。最新住建部的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十二五期間，中國的房地產開發(fā)投資額增長率從期初的28%下降到期末的1%。同時中國前20強房地產企業(yè)的市場占有率已經達到20%。這樣恐怖的投資降幅和大企業(yè)的分食市場，意味著大多數(shù)房地產企業(yè)都必將面臨著轉型或者出局的局面。面臨著十三五的房地產局勢，到底會如何？新形勢下的中國經濟地理局勢，從海外的產業(yè)變遷和城市發(fā)展經驗來看，中國下階段的房地產市場主流趨勢會走向何方？我們又該怎么辦？核心城市的商業(yè)地產和住宅開發(fā)前景的不確定性都在增加，而從城市發(fā)展路徑的角度看，核心城市向城市群發(fā)展的趨勢明確，圍繞核心城市周邊的小城市或核心城市郊區(qū)的小鎮(zhèn)開發(fā)前景較好。一、核心城市價格一波超越一波，地價超過樓價，幾乎無以為繼朋友圈經常被刷屏的新聞之一，就是某個區(qū)域又拍出了新的地王。從今年上半年成交數(shù)據(jù)來看，地王宗數(shù)、總價都創(chuàng)新高。尤其是二線城市土地價格漲幅驚人。而成交土地價格貴過周邊房價，“面粉貴過面包“的現(xiàn)象更為普遍。＊根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年地王120宗，總價達到3189億元。2016年上半年的地王宗數(shù)遠高于同樣地產熱的2013年2009年以外，其成交金額更是遠超去年。＊分城市地價的漲幅來看，15年至今的一、二線城市漲幅分別高達50%和70%以上，而三線城市相對較好，土地價格漲幅僅約10%。＊從總價前十的項目來看，比較其成交時樓板價與周邊房價的比重，2016年至今的地王已經達到1.2。良好的經濟增長背景、城市化、居民收入上升、國內外寬松的貨幣政策等因素帶來了地產十余年的高速發(fā)展，關于未來房價走勢，從來都是最熱門的話題。房價是漲或跌，我們這里不作過多猜想，只是種種數(shù)據(jù)表明，一、二線核心城市無論從普通居民的消費承受能力還是產業(yè)布局上，其性價比都在降低。在近兩年經濟轉型、經濟增長速度放緩的背景下，尤其是制造業(yè)等傳統(tǒng)產業(yè)面臨成本上升，盈利下降的困難境地，而不斷上升的土地、房租成本使得盈利更加困難。一、二線城市的吸引力也將隨之下降。對于普通居民而言：近3年一線城市/二/三的住房收入比。一線城市的住房收入比遠高于其它城市。這只是一個平均值，要是細看北京、上海、深圳的數(shù)據(jù)，還要遠高于此。

對于工商企業(yè)、地產企業(yè)而言：以零售為例，承載核心商圈重要價值的商業(yè)地產百貨、購物中心表現(xiàn)持續(xù)低迷，高企的地價/租金使得實體經濟難以承受。今年以來旅游市場異?；鸨?，在線周邊游市場持續(xù)高增速，預計未來增速仍然在30%以上。擴展到整個旅游業(yè)來看，今年華僑城擬投資1200億元打造天回、安仁、黃龍溪三大旅游名鎮(zhèn)，萬達擬投資550億打造成都萬達城等等，旅游項目的投資開發(fā)遍地開花。尤其是核心城市周邊游小鎮(zhèn)的開發(fā)熱度極高。二、中國城市新地理：產業(yè)布局從大城市走向大城市帶更進一步，從城市發(fā)展路徑來看，產業(yè)布局其實是在逐步促進“大城市帶”的形成。（1）麥肯錫城市群方法將中國城市分為22個城市群，每個城市群圍繞1到2個中心城市發(fā)展，每個圍繞在核心城市周邊的小城市大約十幾個到幾十個。所有的衛(wèi)星城距離1個中心城市不超過300公里，并且每個城市群的GDP都超過中國城市總GDP的1%。（2）2015年12月，中央城市工作會議于北京召開。會議提到：“解決城市發(fā)展的關鍵所在是摒棄原有的以大城市為核心的城鎮(zhèn)化發(fā)展體系，而是要以城市群為主體形態(tài)，科學規(guī)劃城市空間布局，實現(xiàn)緊湊集約、高效綠色發(fā)展。要優(yōu)化提升東部城市群，在中西部地區(qū)培育發(fā)展一批城市群、區(qū)域性中心城市。要強化大中小城市和小城鎮(zhèn)產業(yè)協(xié)作協(xié)同，逐步形成橫向錯位發(fā)展、縱向分工協(xié)作的發(fā)展格局?！保?）以上海為例，計劃構建上海與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區(qū)協(xié)同發(fā)展的“1+6”上海大都市圈，形成90分鐘交通出行圈，突出同城效應。根據(jù)長三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃，長三角城市群大中小城市齊全，擁有1座超大城市、1座特大城市、13座大城市、9座中等城市和42座小城市，各具特色的小城鎮(zhèn)星羅棋布，城鎮(zhèn)分布密度達到每萬平方公里80多個。城鎮(zhèn)間聯(lián)系密切，區(qū)域一體化進程較快，省市多層級、寬領域的對話平臺和協(xié)商溝通比較通暢。根據(jù)2013年建設用地總規(guī)模的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，核心城市上海的開發(fā)強度高達36%，遠超過法國大巴黎地區(qū)的21%，英國大倫敦地區(qū)的24%。因此規(guī)劃提出，上海、蘇南、環(huán)杭州灣等地區(qū)要率先轉變空間開發(fā)模式，嚴格控制新增建設用地規(guī)模和開發(fā)強度，適度擴大農業(yè)和生態(tài)空間。規(guī)劃對上海提出諸多要求：首先是嚴格控制上海中心城區(qū)人口規(guī)模，引導人口向郊區(qū)、重點小城鎮(zhèn)和臨滬城市合理分布，同時建設好衛(wèi)星城。三、新興產業(yè)興起，現(xiàn)有產業(yè)經濟無需向大城市核心區(qū)集中科技的發(fā)展為人們的生活、工作提供了極大的便利。從產業(yè)發(fā)展的角度，科技的發(fā)展為產業(yè)提供了城市之間、區(qū)域之間更強的紐帶作用，從而使產業(yè)在空間距離上的分散成為可能，同時也降低了成本。從一個最為典型的例子說起，我們來看看世界金融中心華爾街的變化。最早的華爾街，是金融交易聚集地。像芝加哥的商品交易所、谷物交易所和期權交易所這些傳統(tǒng)金融中心有大約5萬名雇員，而現(xiàn)在，很多工作可以由電腦自動完成。在《更為虛擬化：阿爾.伯克利訪談》中，有這樣一段話：華爾街即使還重要，也會變得越來越電子化。由于科技使人們可以在任何地方工作，所以華爾街將作為一個虛擬地點而不是地理實體存在，其價值將體現(xiàn)在投資家對風險的判斷及經紀人的知識之中，有價值并值得支付的是關于買賣哪種證券的良策。隨著基礎設施的完善，以及新興產業(yè)的興起，城市工商業(yè)集中于核心大城市的必要性在逐步降低?？偨Y起來，說明了兩種趨勢：一、基礎設施完善為核心城市轉向周邊城市，或中心城區(qū)轉向郊區(qū)提供可行性；二、新興產業(yè)留在核心城市/中心城區(qū)的必要性在降低。簡單說就是，性價比的權衡。在核心城市承載能力有限的背景下，中心的價值變得越來越高，也就是工商企業(yè)、居民為此承受的成本也越來越高，城市中心的性價比也在降低。目前，國內經濟正面臨著二三十年快速增長之后的放緩，也是經濟轉型最為迫切的時間點，新興產業(yè)將替代基礎制造業(yè)等成為未來經濟的重要載體。而新興產業(yè)，如IT、金融、生物醫(yī)藥、傳媒、設計類公司等等對于城市配套要求較低，可在核心城市周邊布局，分散核心城市中心城區(qū)壓力。從國外看，比如美國硅谷，是高科技事業(yè)云集的美國加州圣塔克拉拉谷的別稱。位于加利福尼亞州北部，舊金山灣區(qū)南部；硅谷是高科技技術創(chuàng)新和發(fā)展的開創(chuàng)者，該地區(qū)的風險投資占全美風險投資總額的三分之一。擇址硅谷的IT公司已經發(fā)展到大約1500家。再例如，格林尼治是美國康涅狄格州的一個小鎮(zhèn)，面積很小，只有174平方公里，集中了五百多家對沖基金。單單BridgeWater一家公司就掌管著1500億美元的規(guī)模。這個地方離紐約州坐火車35~40分鐘。從國內看，杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)將借鑒“紐約、波士頓”模式，打造中國版“格林尼治”，重點打造私募股權投資基金產業(yè)鏈，形成投資基金資產管理中心，彌補上海等地在服務中小企業(yè)方面的不足。小鎮(zhèn)目前投資項目300余個，投資金額200余億元，管理資產規(guī)模超過1000億元，資本集聚效應已初步顯現(xiàn)。同時，私人汽車的普及，城市交通網絡的不斷完善，包括城郊地鐵的開通、高鐵線路增加縮短了城市及周邊區(qū)域往來的時間成本，便利性提升。同時，郊區(qū)和小城鎮(zhèn)相對較低的人口密度也提供了更好的自然綠化環(huán)境，提升生活品質。從上面的例子可見，國內的玉南山基金小鎮(zhèn)的自然環(huán)境不用多說，美國的格林尼治基金小鎮(zhèn)也在美國中央公園的附近。四、美國模式將會成為中國一、二線核心城市的未來整體上，美國三大城市群都由大都市、小城市、小城鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系交錯構成。在城鎮(zhèn)化進程中，美國整體統(tǒng)籌產業(yè)布局，打造大“都市圈”和“城市帶”，依托大中城市，充分發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，構建多層次的城鎮(zhèn)體系，形成了國際性大都市、全國中心城市、區(qū)域中心城市、小城市、鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系。從地區(qū)分布看，美國已形成了三大城市群：

1、波士頓——華盛頓城市群；2、芝加哥——匹茲堡城市群；3、圣地亞哥——舊金山城市群。這些城市帶和都市區(qū)的形成，都不是靠無限擴張中心城市來實現(xiàn)城市規(guī)模，而是通過大批小城鎮(zhèn)的集合來實現(xiàn)的，衛(wèi)星城鎮(zhèn)和工業(yè)區(qū)交錯，共同構成大都市圈。從大城市/小城市，城市中心/郊區(qū)的分配來看：60年代小城鎮(zhèn)興起，人口和產業(yè)向中小城市聚集。美國的城市化分為三個階段，農村向城市遷移、小城市向大城市聚集、城市向郊區(qū)轉移三階段。60年代，美國政府實行了“示范城市”的試驗計劃，開始對大城市中心區(qū)進行再開發(fā)，試驗計劃旨在分流大城市人口，加快發(fā)展小城鎮(zhèn)。從下圖可見，美國城市市區(qū)人口在70-90年代以下降趨勢為主，同時，郊區(qū)人口持續(xù)增長。70年代，美國50個大城市的人口下降了4%，而這些大城市周圍的小城鎮(zhèn)的人口則增加了11%，中等城市的人口增加了5%。從人均GDP的指標衡量，目前我國的人均GDP和美國小城鎮(zhèn)發(fā)展的階段較為相似。由于中國各地區(qū)人均GDP水平相差較大，我們采用2015年各地人均GDP分別來對應美國時期，可以發(fā)現(xiàn)中國基本處于美國70年代以后至90年代之前，也就是美國人口由核心城市向小城鎮(zhèn)分散，由中心地區(qū)向郊區(qū)分散的過程。從目前核心城市的人口、交通、基礎設施壓力等來看，向郊區(qū)小鎮(zhèn)、向小城市發(fā)展的需求也愈加強烈。通過美國的城市發(fā)展路徑梳理，和我國目前的經濟發(fā)展水平看，未來幾年城市化的過程中，預計人口將由城市中心向郊區(qū)發(fā)展。五、國家政策力推小鎮(zhèn)模式今年以來，關注旅游行業(yè)的從業(yè)者都會注意到關于發(fā)展小鎮(zhèn)的各項政策陳出不窮，有國家層面的大指導方針，也有各地對于旅游小鎮(zhèn)建設的具體目標?？偨Y如下：（一）國家政策積極推薦小鎮(zhèn)建設＊在《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》中，提出發(fā)展具有特色優(yōu)勢的魅力小鎮(zhèn)。＊在編制起草“十三五”規(guī)劃綱要過程中，對“十三五”期間鼓勵各地區(qū)培育發(fā)展特色小城鎮(zhèn)進行總體安排。＊今年，發(fā)改委將選擇1000個左右條件較好的小城鎮(zhèn)，積極引導扶持發(fā)展為專業(yè)特色鎮(zhèn)。2016年7月19日，住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》。（二）各地紛紛出臺當?shù)匦℃?zhèn)發(fā)展的各種規(guī)劃

六、大財團紛紛推動小鎮(zhèn)轉型近兩年，各大房地產企業(yè)都將小鎮(zhèn)開發(fā)作為轉型的重點，有旅游小鎮(zhèn)，有養(yǎng)老小鎮(zhèn)，也有農業(yè)休閑小鎮(zhèn)。宋衛(wèi)平帶領的綠城集團在小鎮(zhèn)的開發(fā)上倍受關注，桃李春風、烏鎮(zhèn)雅園都是業(yè)內爭相學習的案例。萬科的良渚文化村、隨園嘉樹在養(yǎng)老配套和細節(jié)打造上也有很多值得學習的地方。其它類似華僑城、萬達，旅游小鎮(zhèn)的打造也是這些集團轉型的出路之一。

上月9日碧桂園集團宣布啟動“科技小鎮(zhèn)”計劃，據(jù)了解，目前該集團已有三個科技小鎮(zhèn)項目開動，分別是惠東稔山科技生態(tài)城項目、惠州潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)項目、惠州潼湖科學城項目。與碧桂園不同，綠城中國聯(lián)席董事長宋衛(wèi)平選擇的是特色“農業(yè)小鎮(zhèn)”。按他的設想，小鎮(zhèn)距離上海、杭州等城市三五十公里，一個小鎮(zhèn)需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農業(yè)，一平方公里開發(fā)建設，形成3萬人的小鎮(zhèn)。農業(yè)小鎮(zhèn)最大的特點是對基礎農業(yè)的規(guī)劃，靠著小鎮(zhèn)中房地產開發(fā)建設部