可支付性住房國際研討會專家訪談

可支付性住房國際研討會專家訪談

第一次中國行威廉羅納爾：我已經(jīng)來北京很久了。1998年我從日本回英國,乘船來到了中國,途徑上海、南京等城市,還在北京呆了一個星期,之后坐火車到蒙古轉(zhuǎn)乘到英國的列車。那是我第一次中國行。不過我經(jīng)常去香港,那是個非常棒的城市。城市的建設(shè)是城市物質(zhì)環(huán)境的變化RichardRonald:給我印象最深的是,今天的北京和13年前的北京簡直就是兩座完全不同的城市,可以說是發(fā)生了翻天覆地的變化。城市建設(shè)的規(guī)模令人嘆服,城市的物質(zhì)環(huán)境改變了很多。比如,我記得13年前的天安門廣場顯得有些臟亂、無序,而且十分擁擠;但是昨天,當我重訪天安門廣場時發(fā)現(xiàn)那里已經(jīng)變得井然有序,周邊的建筑非常雄偉。如此巨大的改善使我十分驚訝。日本的住宅和相對的城市空間RichardRonald:東西方在很多方面都是相似的,比如城市空間、物質(zhì)環(huán)境,不過我也經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)其中的不同。比如說,我現(xiàn)在居住的城市是阿姆斯特丹,我住的那棟房子是1639年建成的,已經(jīng)建成300多年了。那是一座磚砌的房子,我住在最頂上的兩層。但是在東京、首爾或者北京,人們往往住在高層建筑中。特別是在香港,甚至還有超高層住宅。當然,日本稍有不同,那里對高層住宅的需求只是近年來的產(chǎn)物。在1995年以前,那里很少有高于5層的建筑。在日本,現(xiàn)代化的獨幢住宅是最主要的建筑類型。另外,日本和韓國的城市空間顯得有些混亂,缺乏統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。在日本,規(guī)劃意味著給每個人劃一塊地,然后任其在上面蓋自己喜歡的東西。另一個方面就是高密度的居住生活對機動交通的過分依賴。我沒有買車,但是在我住的地方我有一輛自行車。在日本的時候,我也有自己的自行車。但是在韓國和中國,城市的通勤十分依賴小汽車,這不是一種可持續(xù)的模式。這種模式使得人與人之間的交流變得困難,造成了人際關(guān)系上的隔離。統(tǒng)一思想的體現(xiàn)RichardRonald:社會公正。美國的窮人太多了,那是一個兩極分化特別嚴重的國家。美國在經(jīng)濟上非常成功,但經(jīng)濟發(fā)展的成果并不是跟所有人分享的,它只被社會中特定的階層所享有。移民接受著不同的經(jīng)濟待遇。而歐洲則不同,以荷蘭為例,它開展社會主義已經(jīng)有很長時間了,并且政府廣泛地參與各種合作。荷蘭有一種體系叫做“極化模式”,因為荷蘭是個低地國家,大部分國土處在海平面以下,所以所有人必須團結(jié)一致,才能把海水排出去,之后再進行城市建設(shè)或從事其他活動。因此,必須要有一個大家都必須遵守的體系,這種體系就是統(tǒng)一思想。所以,我非常喜歡住在荷蘭。如果你去荷蘭、瑞士瑞典、挪威和丹麥這些國家,你會發(fā)現(xiàn)那里的人享有比美國更高的生活質(zhì)量。在美國與歐盟的比較RichardRonald:荷蘭是一個只有1600萬人口的小國,所以它可以以一種非常特殊的方式來運行。拿歐盟同美國進行比較,你會發(fā)現(xiàn)兩者的體制迥然不同。美國是個很不一樣的國度,不同地域之間存在很多差異,每個城市都有各自不同的特點。我認為如果中國意圖尋求更為廣泛的社會公正,那么歐洲的模式會更好一些。住房自有率的研究RichardRonald:部分原因在于一些巧合。因為在我1999年開始進行博士研究的時候,正值英國和其他一些國家住房市場的高漲期。那是我人生中第三次經(jīng)歷住房市場的高漲。在那之前,英格蘭上一次高潮期是在1980年代晚期。然而一進入1990年代,住房市場很快就崩潰了。那時對住房市場的監(jiān)管停止了,對住房的大量投資也沒有了。然而,到了2000年代,當人們徹底忘記那場危機的時候,危機再次發(fā)生。所以,我的研究非常關(guān)注住房自有率問題,原因在于當房價上升的時候,所有人都想買房,但其實買房子最好的時機恰恰是在房價下跌的時候,所以說人們總是在做錯誤的決定。隨后我就對住房自有率的有關(guān)情況進行了深入研究,在此過程中漸漸地就對不同國家、不同體制及其優(yōu)缺點產(chǎn)生了興趣,我甚至還到日本做了一些住房建設(shè)體制的研究。盡管不同國家的體制區(qū)別很大,但它們的決策、運行都要基于住房自有率的情況,以保障民眾的家庭生活和社會福利。研究對象的特定RichardRonald:這是一個很好的問題。這個問題的關(guān)鍵在于很多研究者自認為保持了價值觀的中立,但事實上任何研究者看待問題的角度都受到他們所身處的文化的影響。所以說,我是以英國人的眼光看待問題的。但在日本居住了多年以后,我多多少少帶有一些日本的眼光,到了現(xiàn)在,我又多多少少帶有一些荷蘭人的眼光。人總是從某一個特定的角度出發(fā)去看待問題。我認為,價值觀的中立應(yīng)當是學(xué)者努力追求的目標,但你也應(yīng)時刻認識到我們對問題的認識總是帶有偏見的,距離真相總是存在一段差距。其他社會問題RichardRonald:也許會吧。我想說一說荷蘭的高層社會住房的一些情況。從1980年代開始這些住房出現(xiàn)了大量的問題。事實上很多人寫過有關(guān)社會住房的文章,而且這些問題在很大程度上得到了解決,其實它并沒有人們想象的那么糟糕。有錢人拆除了部分高層住宅并在那里新建了一些房地產(chǎn)項目,包括一些供租賃的住房?，F(xiàn)在Bijlmermeer仍然保留了一些高層住宅,不過整個居住區(qū)社會結(jié)構(gòu)有了一些調(diào)整。整體的住房自有率不高,但是這些住房全部被利用了起來。因為Bijlmermeer住房的質(zhì)量并不差,但是在那居住的人口是被隔離的少數(shù)族裔、海外移民。Bijlmermeer最初是為有工作的白種荷蘭人建設(shè)的,在1950年代進行規(guī)劃,1960～1970年代逐步建成,但那時恰好正值印度尼西亞、蘇里南、摩洛哥、土耳其等國勞工移民荷蘭的高峰期,而這些人來到Bijlmermeer居住非常方便,所以Bijlmermeer逐漸變成了一個少數(shù)民族聚居的地方。要么用于出租要么為家庭私有。荷蘭在1960年代以前采取的社會住房模式,其后荷蘭開始照搬英國的模式,而這種模式其實存在很多問題。原本打算建設(shè)完成后出售作為私有住宅的高層住宅在社會上不受歡迎,因而出現(xiàn)了一些社會問題。而這些住房在倫敦市場上比較受歡迎。所以高層住宅這種建筑形式本身并沒有問題,當時那個時代背景下的社會原因才是這些問題產(chǎn)生的源頭。同樣的情況在英國也發(fā)生過,曾經(jīng)國際移民大量涌入社會住房導(dǎo)致了貧困人群和非白種人群的高度集中,進而引發(fā)了一系列的社會問題。這確實是一個非常復(fù)雜的問題。住房的特性—《住區(qū)》:在荷蘭租房子住的人是很多的,居住在社會公租房和私人出租住房的人口占荷蘭總?cè)丝诘谋壤^60%。但是中國人買房子的意愿似乎比歐洲人和美國人更加強烈,您認為事實是這樣嗎?RichardRonald:我認為這是胡說。當我第一次來到中國的時候,研究中國住房自有率的人告訴我,所有中國人都必須要買一套屬于自己的房子,這是文化使然;等我到了日本的時候,他們又告訴我,所有日本人都必須要買一套屬于自己房子,這是文化使然;如果你去比利時,那里的人一定會告訴你,所有比利時人都想買一套屬于自己房子,這是文化使然。即使是在住房自有率比較低的國家比如說荷蘭,絕大多數(shù)人都認為最好還是能擁有一套自己的房子。擁有總比租要好。所有的文化都給自己的人民為什么更喜歡買房臆造了一個同樣理由,甚至英國有些關(guān)于住房自有率的書,比如有一本從生物學(xué)、心理學(xué)上發(fā)掘買房動機原因的書,那都是毫無根據(jù)的。不管是在哪種文化背景下,擁有一樣?xùn)|西永遠都好過租一樣?xùn)|西。而實際情況呢?在歐洲最富裕的國家和城市,舉個例子,比如在蘇黎世,大概75%的人租房住。在那里租房是很便宜的,而且居住權(quán)有很好的保障,租房者不會被從屋里趕出來,因為那是你的家。你可以重新粉刷你租來的房子,可以換家具。你可以享有和房屋所有人一樣的房屋使用權(quán)力。這才是真正意義的文化影響了人們有關(guān)買房和租房的觀念。在德國,大多數(shù)人都是租房住的,比如說一個年輕人,已經(jīng)成家,那必須要租房子,另外,有房者大多數(shù)都是在四五十歲的時候才買上房子,之后他們就再也不需要搬家了。選擇租房還是選擇買房其實并不重要,兩種方式所能達到的效果是一樣的。這就是我的答案。預(yù)防社會經(jīng)濟體系中不同人群間的不平衡RichardRonald:我想政府還是樂于保持經(jīng)濟的增長、創(chuàng)造更多的財富。買了房子以后,房價漲了,人們就會認為自己更有錢了。老百姓普遍認為買房可以讓自己很快富起來。我想這就是其中一部分原因。無論在新加坡、香港還是在韓國,都是靠推高房價以增加財富、刺激消費,這對發(fā)展經(jīng)濟是很有利的。但是政府無法防止社會經(jīng)濟體系中不同人群之間的不平衡,所以形成了經(jīng)濟泡沫,最終會導(dǎo)致經(jīng)濟崩潰。另外,人們的記憶是很短的,當泡沫破滅時,人們會哭,但20年后人們就把這件事忘得一干二凈,然后重復(fù)20年前的錯誤。只要中國的經(jīng)濟持續(xù)增長,中國的泡沫就不會破滅。我們需要加強對住房和房價的市場監(jiān)管,這方面韓國目前就在努力。在2000年的時候這是一個很嚴重的問題,政府引入了很多扭轉(zhuǎn)市場過熱的措施,住房自有率隨之下降。當前,住房自有率在英國、美國、澳大利亞都在下降。因為在嬰兒潮期間出生的整整一代人都處在不利的處境中,這就引發(fā)了代際間不同人群間的不平衡。在這種情況下,中國經(jīng)濟的增長是世界上大多數(shù)人愿意看到的。建設(shè)高質(zhì)量的住房是最基RichardRonald:這是個很復(fù)雜的問題。每個國家都有不同的情況、自己的特點。我認為中國的戶口制度非常有趣,這讓人們從出生開始就享有不同的權(quán)利。總的來說政府對低收入人群的居住需求采取干預(yù)措施是一件好事,在一個發(fā)達社會建立健全的社會住房保障體系是很好的做法。為窮人建設(shè)高質(zhì)量的住房對社會上所有人都有好處。我惟一的擔(dān)憂在于這些住房的質(zhì)量,因為即使是廉價房的建設(shè)也是需要大量投資的,而且這些住房的市場價值往往難以提高,因此它們通常難以長期保持高質(zhì)量?？罩梅?、投資房RichardRonald:這是個好的開始。在市場經(jīng)濟的國家,政府對經(jīng)濟采取管制措施是要承擔(dān)很大壓力的。但其實所有成功的資本主義國家都這樣做。美國的經(jīng)濟危機波及整個世界,這正是不對資本主義采取控制的惡果。我在中國看見了很多空置房、投資房,很多人買了房子卻將它空置著,但是還有很多人卻付不起房租。我認為找到能夠讓擁有多套房產(chǎn)的人把自己不住的房子租出去的好辦法,將會對提高住房的可支付性起到很好的作用。英國出租住房就非常多,我在英國有一套房子,把它租出去了,自己做房東。同時我又在阿姆斯特丹租房子住,別人是我的房東。這是很好的做法而且很有效,所有的房子都被利用起來了。英國有越來越多的人擁有二套房在英國的體制下,能夠付清貸款的惟一辦法就是把多余的房子租出去。也就是說,如果一個人買了第二套房作為投資,那他必須把房子租出去。在中國,人們買了二套房作為投資,但是他們卻不把它租出去賺取房租,僅僅是空著它,這實在是難以理解。這樣就影響了市場的有效性。體系的可持續(xù)性問題RichardRonald:我猜想你是想讓我對亞洲國家的情況進行一下比較。我對國家發(fā)展水平和住房體系之間的關(guān)系做了很多研究。1960～1970年代,很多國家集中精力發(fā)展經(jīng)濟,推行了很多促進經(jīng)濟增長的政策,其中住房政策對于拉動家庭的房屋消費、增加家庭消費支出、創(chuàng)造社會財富、提高建設(shè)水平等方面起到了重要作用。但是這種發(fā)展模式已經(jīng)終結(jié),日本從中得到了教訓(xùn),韓國多少也有些類似,那就是遭遇了發(fā)展停滯,當國家達到一定的發(fā)展程度之后,這個國家就很難繼續(xù)保持每年10%的經(jīng)濟增長速度,你只能保持每年1%、2%的年增長率。所以,住房發(fā)展面臨的最大難題在于尋找一種可持續(xù)的發(fā)展模式,保證住房市場在經(jīng)濟高速增長期結(jié)束以后仍能保持健康發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展大概以10～20年為一個周期,在經(jīng)過一個周期的繁榮以后就會面臨一個周期的低迷,反之亦然。我認為同其他國家相比,中國住房體系當前面臨的最大問題在于還沒有建立可持續(xù)的發(fā)展體系,或者說中國目前的體系在當前的經(jīng)濟發(fā)展狀況下可以運行得很好,但是經(jīng)濟的高速增長總是會結(jié)束的,何況目前的這套體系已經(jīng)引發(fā)了很多問題。不過可喜的是,中國政府為應(yīng)對經(jīng)濟發(fā)展中已經(jīng)出現(xiàn)的些許變化作出了一些回應(yīng)。中國現(xiàn)在很有錢,有錢的國家最應(yīng)該做的事情就是加大對社會保障的投入。因為等泡沫破滅、國家缺錢的時候,就很難再幫助窮人建造房子了。在過去10～20年歐洲恰恰沒有這樣做,這就是他們所犯的錯誤。即使當時他們意識到他們處在史無前例的經(jīng)濟高速經(jīng)濟增長期,也沒有利用這些財富加強社會保障體系,現(xiàn)在我們正在償付昂貴的代價。反思并調(diào)節(jié)的問題RichardRonald:我認為要成為一名學(xué)者最重要的事情就是閱讀。讀書、讀書、再讀書。學(xué)習(xí)、讀書聽起來好像很容易,但學(xué)習(xí)對待問題的不同思考方式是極為重要的,我給自己的學(xué)生布置了必讀書單。只有通過閱讀才能了解到別人是如何思考的,除此之外別無他法。對待任何問題都有多種思考方式、處理方式、解決方案,你可以通過閱讀形成對事物的認識。我喜歡閱讀亞洲學(xué)者寫的東西,我也喜歡讀美國學(xué)者寫的東西,