房地產(chǎn)營銷策劃方案

房地產(chǎn)營銷策劃方案房地產(chǎn)營銷策劃方案集合十篇為了保障事情或工作順利、圓滿進(jìn)行，常常需要預(yù)先制定方案，方案的內(nèi)容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。那么大家知道方案怎么寫才規(guī)范嗎？以下是我精心整理的房地產(chǎn)營銷策劃方案10篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇1摘要：在房地產(chǎn)的銷售過程中，營銷策劃方案的設(shè)計對銷售成果起到了決定性的影響作用，從營銷策劃方案的設(shè)計到踐行，均需要考慮到客戶多方面的感受。本文以我國房地產(chǎn)營銷背景為基礎(chǔ)，了解了營銷策劃方案設(shè)計中所包含的主要內(nèi)容，并分析了策劃方案在踐行過程中的注意要點，從多個角度探討了提升房地產(chǎn)營銷質(zhì)量的相關(guān)措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃方案；方案設(shè)計；方案踐行房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱，與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價值直接體現(xiàn)出來的一種方式，以便于讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調(diào)研、項目定位、營銷策劃方案設(shè)計、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設(shè)計與踐行有著十分重要的作用，需要在設(shè)計環(huán)節(jié)以及踐行過程均考慮到多方面的因素。一、房地產(chǎn)營銷策劃方案設(shè)計內(nèi)容1、風(fēng)格上的設(shè)計房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營銷設(shè)計時，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計方案中進(jìn)行區(qū)分。2、環(huán)境上的設(shè)計這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設(shè)計方案可以抓住當(dāng)代客戶對青山綠水的需求，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。3、戶型上的設(shè)計在房地產(chǎn)營銷過程中，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問題，因為戶型直接決定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應(yīng)不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而方便日常生活。4、物業(yè)上的設(shè)計物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務(wù)”部分，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn)。特別是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量，因此營銷方案就需要從多個方面設(shè)計物業(yè)的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點等，均是可以在物業(yè)設(shè)計上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心。二、房地產(chǎn)營銷策劃方案踐行要點1、注意以營銷策劃方案為基礎(chǔ)在方案設(shè)計完成之后，營銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學(xué)性與條理性，保證營銷質(zhì)量。特別是對于一些設(shè)計質(zhì)量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點，為營銷工作帶來獨特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設(shè)計方案中的基本原則以及內(nèi)容，那幺營銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。2、注意適當(dāng)調(diào)整營銷方案房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了。對于這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設(shè)計階段，對營銷方案進(jìn)行設(shè)計調(diào)整，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風(fēng)格差別大，更需要在實際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案。比如說針對于年輕客戶的營銷方案，在指導(dǎo)針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那幺很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至給客戶留下不良印象。3、注意豐富營銷措施房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學(xué)問，依據(jù)設(shè)計方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營銷措施，實現(xiàn)營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用，比如建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡(luò)、電話、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對于每一個客戶的人性化關(guān)懷，比如在對客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組精心準(zhǔn)備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著。結(jié)束語：房地產(chǎn)營銷工作中所包含的學(xué)問如瀚海煙波，并非只字片語可一言道盡，營銷人員需要在日常的營銷工作中不斷積累，不斷總結(jié)，才能夠穩(wěn)定地提升營銷服務(wù)水平。特別是在當(dāng)今房地產(chǎn)營銷市場變化較大的背景之下，更需要在營銷策劃方案的基礎(chǔ)上，了解方案，踐行方案，根據(jù)具體的情況實施針對性的營銷工作，并豐富營銷手段，讓客戶在營銷工作的影響下選擇最適合自己的住所。參考文獻(xiàn)：[1]喻艷莉.平頂山市房地產(chǎn)市場營銷策劃中的問題與對策研究[J].市場論壇，20xx，（12）：53-54.[2]趙立輝.房地產(chǎn)營銷策劃存在問題與對策實施方案[J].科技信息，20xx，（5）：172，209.[3]陳潔芳.淺談提高房地產(chǎn)營銷策劃效果的有效途徑[J].世界華商經(jīng)濟(jì)年鑒·城鄉(xiāng)建設(shè)，20xx，（2）：321.[4]馬妮娜.20xx樓市新政策下的房地產(chǎn)營銷策劃思考[J].宿州學(xué)院學(xué)報，20xx，25（9）：21-22，90.房地產(chǎn)營銷策劃方案篇2一、房產(chǎn)活動營銷概念“房產(chǎn)活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過精心策劃、具有鮮明主題能夠引起轟動效應(yīng)的，具有強(qiáng)烈新聞價值的—一個單一的、或是系列性組合的營銷活動，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關(guān)系營銷、數(shù)據(jù)營銷的基礎(chǔ)之上的全新營銷模式。二、房產(chǎn)活動營銷產(chǎn)生背景縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動營銷似乎是一個生僻的詞語；1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個發(fā)展商的腦海里時，房地產(chǎn)活動營銷便成了一個最時髦的觀念；98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動營銷深入人心，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務(wù)營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型，但對其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象。三、房產(chǎn)活動營銷發(fā)展階段1、促銷活動——簡單的產(chǎn)品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場，大多數(shù)點子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn)。2、行銷企劃——相對有組織、有系統(tǒng)的營銷行為，是根據(jù)市場在原有的基礎(chǔ)上對產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝，制定縝密的廣告計劃并予以強(qiáng)力貫穿執(zhí)行。相對于促銷活動而言，是一個質(zhì)的飛躍，是房地產(chǎn)市場成熟的前進(jìn)標(biāo)志，其成功建立在因市場的各項資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上。3、營銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營銷行為，不單單是指企業(yè)的營銷決策，更著重于活動營銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營行為的每一個環(huán)節(jié)和每一個細(xì)節(jié)，包括經(jīng)營理念、組織架構(gòu)、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過滿足對購房者需求和欲望，將購房者利益、企業(yè)利益和社會效益綜合考慮所擬定出最佳營銷計劃。小結(jié)：縱觀房產(chǎn)活動營銷發(fā)展過程，顯然能納入到整體營銷戰(zhàn)略高度上的活動無疑更符合時代發(fā)展的趨勢。但目前現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)活動營銷的三個層次依然相互并存、共同發(fā)展的，它們在不同的程度上服務(wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。四、房產(chǎn)活動營銷策略分析房地產(chǎn)營銷中的“活動營銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨特性、艱巨性、創(chuàng)造更加強(qiáng)烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實現(xiàn)樓盤銷售的短時間、高效率。第一，“活動營銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動營銷顯示出它獨特的功效。第二，信息傳遞的方式必須是獨到的、精彩的——即盡可能引起轟動效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞，必須要制造具有轟動效應(yīng)的“新聞事件”、具有高度獨創(chuàng)性的特色活動，以獨特的“形式”，高強(qiáng)度的刺激性特點，使消費(fèi)者對“活動”感興趣，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識、主動性地接受到產(chǎn)品的獨特信息。第三，信息傳遞的對象應(yīng)該“準(zhǔn)確”——必須是針對特定的公眾。一個產(chǎn)品所針對的“公眾”與普通公眾不是一個概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費(fèi)者的人群，才是該產(chǎn)品所對應(yīng)的公眾。五、常見房產(chǎn)活動營銷手法列舉1、按市面上的房產(chǎn)活動營銷呈現(xiàn)狀況---即橫向按市場面展開⑴產(chǎn)品說明會——目的是通過一個互動性很強(qiáng)的說明會，開發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺，對房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤中的細(xì)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶。⑵客戶活動——在房地產(chǎn)樓盤銷售的整個時間序列上，選擇一個或幾個關(guān)鍵性的節(jié)點，安裝“發(fā)動機(jī)”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動，即可以單獨也可以連成一個整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一個特定樓盤的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇3微信現(xiàn)在風(fēng)生水起，不管是個人還是企業(yè)都在涉足這個領(lǐng)域，好壞不一。不同的行業(yè)又該怎么做?隨著房價繼續(xù)上漲，調(diào)控措施貌似付諸流水，房產(chǎn)話題也再次走向風(fēng)口浪尖。眾所周知，房地產(chǎn)作為最受廣告界歡迎的行業(yè)之一，每年在廣告上投入的費(fèi)用可以用天價來形容，比如戶外廣告、電視廣告、報紙廣告等等。隨著新媒體的發(fā)展和移動互聯(lián)網(wǎng)時代的來臨，各位房地產(chǎn)大佬漸漸不滿足于傳統(tǒng)廣告媒體的宣傳，開始把目光瞄準(zhǔn)了移動互聯(lián)網(wǎng)，尤其是微信……微信是什么?微信是手機(jī)上的QQ，點對點的私密的同步即時的聊天工具!那么，應(yīng)該怎么用?XXX解決方案專家針對房地產(chǎn)行業(yè)要提出以下幾點建議：一、微信是最好的媒介。微信是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分。微信打開了移動互聯(lián)網(wǎng)的大門，任何的功能都可以在微信上實現(xiàn)，你可以沒有其它的媒介，但是不能沒有微信二維碼。受眾的人群比并不是只有微信人群，但是可以通過其它形式的廣告宣傳附加微信公眾二維碼，對客戶在微信公眾平臺上進(jìn)行統(tǒng)一的客戶管理。相對微信的投入要比其它的媒介(互聯(lián)網(wǎng)、門戶、紙媒等)推廣宣傳的成本要更低。二、可以用線下線上所有媒介媒體推公眾賬號，吸引關(guān)注者。一副地產(chǎn)廣告海報加個二維碼，既要描述清楚二維碼的作用，位置擺放得也要顯眼。網(wǎng)站上、戶外廣告、海報、電視廣告上，要有計劃的評估效果。普遍抱著試水的態(tài)度的是可以理解的，但是如此沒有規(guī)劃和下點心思的試水，到頭來只能夠證明微信的作用非常非常小，可問題卻是房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正開發(fā)好、運(yùn)用好。用最行之有效的方式來選擇推廣，就是關(guān)注賬號有獎或是參與購房等等活動吸引顧客來關(guān)注。三、做好內(nèi)容營銷。內(nèi)容營銷是營銷中最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。記住，發(fā)有用的、有趣的信息而不是廣告!客戶很容易反感賬號每天都發(fā)廣告信息，反而每天分享一些房屋擺置、及有關(guān)生活小知識的訊息，客戶很容易產(chǎn)生好感。發(fā)廣告要適可而止，適當(dāng)?shù)陌l(fā)送，即不忽略賬號的功能，又會產(chǎn)生依賴，并持續(xù)關(guān)注，為之后的營銷活動做鋪墊。服務(wù)好你的客戶，再進(jìn)一步的進(jìn)行營銷活動，放長線釣大魚。四、進(jìn)行營銷活動。但針對你的潛在客戶，不主動出擊，反倒覺得像是到嘴的肉不吃之意。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費(fèi)的項目，相對的周期較長。但針對于客戶的營銷活動更不容忽視。微信海云平臺針對房地產(chǎn)制作的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式、完善的功能服務(wù)(包括樓盤展示、預(yù)約看房、營銷活動、會員卡等等)。強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊針對不同行業(yè)進(jìn)行深入分析，客戶滿意度百分百?？蛻艨梢匀芜x十幾種超炫的后臺模板，搭建微信端的移動門戶，通過這個移動門戶，可以對整個樓盤項目詳情和樓盤周圍的交通、環(huán)境、便民設(shè)施等進(jìn)行全方位的展示，可以在手機(jī)端查看樓盤的戶型圖，可以在線預(yù)約免費(fèi)看房。其次，基于很多樓盤地理位置比較偏遠(yuǎn)，開發(fā)一鍵導(dǎo)航和一鍵電話撥打功能，省去了客戶記錄地址和電話號碼的繁瑣程序。同時微信海團(tuán)隊開發(fā)了在線咨詢功能，客戶可以直接在微信窗口和售樓客服進(jìn)行在線咨詢，非常便捷和人性化。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇4一、全員營銷的目的和意義全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。二、實施辦法1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）三、銷售流程①員工負(fù)責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。②員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費(fèi)用等）。③員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。④合同填寫由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。⑤如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。⑥經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。⑦以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。四、業(yè)績提成1、按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。業(yè)績提成＝合同總房價×比率2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX年xx月房地產(chǎn)營銷策劃方案篇5一、市場背景：漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。二、競爭對手分析：由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？2、在漢沽我們的間接競爭對手？在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅；綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計，仍初級產(chǎn)品形態(tài)；綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競爭。三、競爭項目基本信息：項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。井田·藍(lán)月灣6萬平方米20xxl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價格在18萬左右。3、樓棟售出率分析分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場傳達(dá)。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進(jìn)行了一些老客戶的維系活動。在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。六、分析|總結(jié)：1、對市場、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費(fèi)者的理解，我們在明示如下：市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進(jìn)行快速掠奪的市場。我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機(jī)會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇6既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風(fēng)險，機(jī)遇與風(fēng)險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。高風(fēng)險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對性的市場營銷策劃書：房產(chǎn)行業(yè)解決方案：09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：1）樓盤客群細(xì)分；2）精準(zhǔn)短信營銷平臺；3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺；4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：1）數(shù)據(jù)庫建立；2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：1）商圈分析；2）地產(chǎn)主題設(shè)計；3）招商方案與執(zhí)行；4）集客策略。中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行；4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況。上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇7一、項目分析天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn)，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。1.市場情況大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ)。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加一定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。然而，本項目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理費(fèi)較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購房者心理認(rèn)同上的障礙。而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年，周邊市場供應(yīng)量2500個住宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動比較嚴(yán)重)，有效供應(yīng)量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應(yīng)量將近8萬平米。綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。2.客源情況本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。針對本區(qū)域當(dāng)時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：①周邊居民金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現(xiàn)，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。②市政拆遷戶上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。③外來工作者上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，對這批客源將有極大的吸引力。二、策劃思路關(guān)鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢?無可辯駁，"天第公寓"的缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個普通的不能再普通的房產(chǎn)項目。不過幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的。但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性，使得做策劃時無法做到有的放矢，這是房產(chǎn)策劃的一個致命點，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢?做"大眾情人"是要冒風(fēng)險的，但是只要解決了這個問題，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨特的，有個性的，這就是USP策略的運(yùn)用。怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個問題時，我還是從產(chǎn)品本身開始著手。既然要使本案與競爭產(chǎn)品形成一定距離上的差異，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外，弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點是毋庸置疑的，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。想要成為"大眾情人"，除了產(chǎn)品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動消費(fèi)者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉："星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來。記得大學(xué)時代，一個同學(xué)是第一個到校外租房子，因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個人群很多的俱樂部里碰到他，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時代，有那么多同學(xué)那么多朋友，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》，走過去是七步，走過來是七步，我突然發(fā)覺自己是喜歡和向往集體生活的。星期五公社行銷由來……70年代，公社年代。80年代，開放年代。90年代，自我年代。00年代，個性年代。今天，個性群體共存的矛盾年代!現(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因為我們渴望一個集體，就像我們曾經(jīng)特別渴望一個私人空間一樣。我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關(guān)心你的未來，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據(jù)個人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學(xué)時代或是公社年代的集體，多少帶點不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨處，其實他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗，有相似的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。在這種后集體生活中，他們?nèi)菀淄羧粘＾k公室里的瑣碎，人際交往的復(fù)雜，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的快樂，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂的、幸福的、輕松的、生活的地方。這個地方對于一個在外打拼甚感朋友太少，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的，更或是從知青年代走過來的人……是一種渴望，一種期待，一種這個時代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別，告別永遠(yuǎn)過去的學(xué)生時代知青年代公社年代，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時光。所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當(dāng)代后集體"概念。所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達(dá)了出來，"金橋有個很生活的后集體，我們叫她"星期五公社"。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神秘感和吸引力。所謂萬事開頭難，既然策劃上的難點被突破了，接下來的事自然就好辦了。三、銷售策略以迅雷之勢推銷"大眾情人"。在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性，我給"星期五公社"定下了低總價面向市場的價格策略。我認(rèn)為，盡管本案與周邊個案有一定距離，但由于價格優(yōu)勢，且量體小，上市后必然會引起消費(fèi)者的注意。所以，在短時間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。結(jié)合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個案判斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經(jīng)過12個月的前期準(zhǔn)備，在正式公開34個月之后，銷售率將達(dá)到7080%。四、廣告表現(xiàn)策略首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號。在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對市場同質(zhì)競爭個案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點，先看看競爭個案的表現(xiàn)方法：1."青年匯"：也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標(biāo)客源針對青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主，上市后迅速造成小房型市場的火爆。不可否認(rèn)，"青年匯"是十分成功的。2."藍(lán)朝部落"：也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道。3."東方時空"：在小房型市場火爆時借機(jī)推出，與先前的同類個案相似，無自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。4."同領(lǐng)都會"：連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似，根本沒有自己的個性。本項目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個性來表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無跡可尋。在這里，我把客源分為這樣幾種類型：A、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜虰、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群C、學(xué)會了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者D、想占便宜的人類——新薪人類、知青、外地打工的E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生F、這個城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn)，本案最大的個性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個性，而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個性就成了沒有個性，怎樣解決這一點呢?于是，我試圖在這些個性中發(fā)掘共性。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來時，我發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)品其實是一個矛盾統(tǒng)一綜合體。城市：共同的環(huán)境————新的集體金橋：公認(rèn)的生活地————新的生活社區(qū)：共同的家—————新的集體大堂：共進(jìn)式——————集體網(wǎng)絡(luò)：共享式——————互動的集體會所：共享式——————互動的集體建筑：兩幢獨立—————在集體中獨立綜合起來，不就是一種個性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說在上海是第一次出現(xiàn)的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸"。既然是生活的宅邸，那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計色彩的表現(xiàn)上以輕松、活潑、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一。當(dāng)50年代人聽見叉鈴的聲音時;當(dāng)60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時;當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時;當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時……他們會有什么樣的感觸呢?無疑，童年的美好回憶會在瞬間流淌。由此可見，每個人對自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對童年的回憶里找到了共同的契合點，那就是心中不泯的童真?；诖耍氲搅顺扇寺嫛，F(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎，是因為它能勾起人們對美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此，我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設(shè)計符號，把各個類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來。在上海各個已銷售或在銷售的房產(chǎn)個案中，運(yùn)用成人漫畫作為設(shè)計符號的幾乎沒有，即使有也是"拿來主義"。據(jù)我了解，目前只有復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的"柏林春天"在報紙廣告上曾用過幾米的漫畫《地下鐵》中的場景。由此，我可以自豪地說，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法，"星期五公社"是首例。五、媒體策略大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售。如何使用最低廣告費(fèi)用，來達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一。本案案量小，如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi)，即使達(dá)到預(yù)期效果也會造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達(dá)到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的?；谏鲜鲈颍覍ΤＲ?guī)的媒體策略作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導(dǎo)旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報和DM并由銷售人員解說"星期五公社"這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費(fèi)用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴(kuò)大影響力。六、市場反響事實勝于雄辯經(jīng)過了市場的考驗，事實證明本策劃案是非常成功的。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費(fèi)者來電來訪，不到一個月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛?？梢哉f，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實施，不僅使公司第一個開發(fā)的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)項目打下了扎實的基礎(chǔ)。八、總論房地產(chǎn)策劃是一項牽涉知識面很雜的學(xué)問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內(nèi)容，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個房產(chǎn)項目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過周密審慎的思考。我個人以為：作為一個策劃者，要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱情去了解這個案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。依據(jù)上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項目的前期準(zhǔn)備中，所謂市場情況的調(diào)查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產(chǎn)項目策劃中最關(guān)鍵的問題，突破點找準(zhǔn)了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準(zhǔn)突破點全身心投入。就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個案的突破點，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產(chǎn)項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位)，而我卻在個性中找到了共性，并巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來。由于找準(zhǔn)了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。眾所周知，只要一個策劃案有自己的創(chuàng)新點，那么它肯定會吸引消費(fèi)群體的眼球，因為消費(fèi)者通常會對新鮮的東西感興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購買的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對項目進(jìn)行策劃。項目本身雖然沒有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計手法新;為消費(fèi)者營造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對童年的美好回憶，并在情感層面上為各個類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場景，此為三新——廣告表現(xiàn)新;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報紙廣告，僅用戶外媒體和現(xiàn)場銷售的媒體策略，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤，此為四新——媒體策略新。抓住這四個創(chuàng)新點，使得差異性策略和獨特性策略在樓盤行銷中很好地得到運(yùn)用，再配合了低總價的價格優(yōu)勢，本策劃案在極短的時間里獲得了市場認(rèn)同，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場美譽(yù)度的同時也為公司下一個個案的品牌提升奠定了一個很好的基礎(chǔ)。公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點瞄準(zhǔn)了市場的爛尾樓盤盤活。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇8一、營銷概況：房地產(chǎn)系不動產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲，這是因為買房子價位高，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復(fù)雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。二、創(chuàng)意理念：房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：1、具有高度的自信野心;2、富于競爭，且樂此不倦;3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng);4、感性認(rèn)識和理性認(rèn)識相處融洽;5、注重歷史，尊重現(xiàn)實，睽重未來。三、構(gòu)思框架：1)以塑造形象為主，渲染品味和意念;2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢;3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。四、實戰(zhàn)流程：1、形象定位：對樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭完美。好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。2、主要賣點：對樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。3、繪制效果圖：根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。4、廣告訴求點：1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。5、廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對較大。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇91、產(chǎn)品的調(diào)研只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當(dāng)位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的'基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。（1）物業(yè)的定位;（2）建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析;（3）目標(biāo)市場的分析;（4）目標(biāo)顧客的特征、購買行為的分析;2、市場的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)測。在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;（2）主要競爭對手的界定與SWOT的分析;（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;（4）與未來競爭情況的分析和評估。3、企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。尋找最能代表目標(biāo)顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當(dāng)樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、計劃性5、傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);（2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;（3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析;（4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;（5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析;（7）戶外或其他媒體的分析;（8）不同的媒體組合形式的分析。6、階段性推廣總體策略房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。7、階段性廣告和媒介宣傳房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準(zhǔn)利益點、把握支持點，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實施強(qiáng)有力的廣告攻勢，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的三套車縱橫交錯，整合傳播。（1）廣告的重點;（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;（4）媒體的發(fā)布形式和頻率;（5）整合傳播的策略;（6）媒體發(fā)布的代理。8、階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。（1）促銷活動的主題;（2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督;（3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;（4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。9、階段性公共關(guān)系的策略善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進(jìn)行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。12、推廣成本預(yù)算和費(fèi)用監(jiān)控廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費(fèi)用的壓價之上，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得房地產(chǎn)營銷策劃方案篇10一、前言：營銷理由傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強(qiáng)加給對方。由于認(rèn)識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌?，F(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。二、促銷：點石成金現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。（一）立異：以租帶售房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略。“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！（二）頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn)，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時，他們的消費(fèi)行為也私利的，在決定高消費(fèi)品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進(jìn)行精細(xì)化的市場細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因為營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）（三）中樓：以舊換新俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林。目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，機(jī)會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機(jī)會。我們必須抓住這大好時機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費(fèi)者支付這個結(jié)果值即可。關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。（四）綠化：詩意棲居“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。（五）物業(yè)：“和諧”民主現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗消費(fèi)，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務(wù)時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。三、推廣：多管齊下一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對嗎？最主要的，因為房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi)，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們（一）廣告：媒體打壓廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費(fèi)用，限度地提高廣告資金的回報率；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國移動”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡的是“實實在在”的那點東西！對吧？（二）造勢：聲勢浩大我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M(jìn)行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動消費(fèi)的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它對消費(fèi)者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實”的“物質(zhì)”。具體推介有多種操作方法：1.利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。2．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進(jìn)行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關(guān)系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個清晰的模型；令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼。四、補(bǔ)漏：瞻前顧后最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計劃、進(jìn)行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址、性質(zhì)等），其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口（理由、原因）進(jìn)行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。五、收尾：殷誠期待在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來，必須抓住以下三個關(guān)鍵：1.勇于打破思維定式。2.善于另辟蹊徑。3.敢于抓住機(jī)遇?！斗康禺a(chǎn)營銷策劃方案集合十篇.doc》將本文的Word文檔下載到電腦，方便收藏和打印推薦度：點擊下載文檔下載全文搜索文檔【房地產(chǎn)營銷策劃方案集合十篇】相關(guān)文章：房地產(chǎn)營銷策劃方案集合六篇03-22房地產(chǎn)營銷策劃方案(15篇)03-02房地產(chǎn)營銷策劃方案15篇02-15房地產(chǎn)營銷策劃方案集錦9篇02-09房地產(chǎn)營銷策劃方案錦集6篇03-13房地產(chǎn)營銷策劃方案范文（精選24篇）03-23房地產(chǎn)營銷策劃方案錦集四篇03-25營銷策劃方案(集合15篇)02-19酒店營銷策劃方案(集合15篇)03-23【精選】營銷策劃方案范文合集十篇03-10下載文檔房地產(chǎn)營銷策劃方案房地產(chǎn)營銷策劃方案集合十篇為了保障事情或工作順利、圓滿進(jìn)行，常常需要預(yù)先制定方案，方案的內(nèi)容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。那么大家知道方案怎么寫才規(guī)范嗎？以下是我精心整理的房地產(chǎn)營銷策劃方案10篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇1摘要：在房地產(chǎn)的銷售過程中，營銷策劃方案的設(shè)計對銷售成果起到了決定性的影響作用，從營銷策劃方案的設(shè)計到踐行，均需要考慮到客戶多方面的感受。本文以我國房地產(chǎn)營銷背景為基礎(chǔ)，了解了營銷策劃方案設(shè)計中所包含的主要內(nèi)容，并分析了策劃方案在踐行過程中的注意要點，從多個角度探討了提升房地產(chǎn)營銷質(zhì)量的相關(guān)措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃方案；方案設(shè)計；方案踐行房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱，與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價值直接體現(xiàn)出來的一種方式，以便于讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調(diào)研、項目定位、營銷策劃方案設(shè)計、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設(shè)計與踐行有著十分重要的作用，需要在設(shè)計環(huán)節(jié)以及踐行過程均考慮到多方面的因素。一、房地產(chǎn)營銷策劃方案設(shè)計內(nèi)容1、風(fēng)格上的設(shè)計房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營銷設(shè)計時，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計方案中進(jìn)行區(qū)分。2、環(huán)境上的設(shè)計這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設(shè)計方案可以抓住當(dāng)代客戶對青山綠水的需求，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。3、戶