物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》輔導：物業(yè)管理企業(yè)資金籌集

物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》輔導：物業(yè)管理企業(yè)資金籌集

物業(yè)治理企業(yè)作為獨立法人。應實行“自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧”。而物業(yè)治理又是勞動密集型的企業(yè)，在經(jīng)濟效益中屬于微利性的行業(yè)，當前除少數(shù)物業(yè)治理企業(yè)略有盈利外，大局部企業(yè)處于賠本經(jīng)營狀態(tài)，資金緊急，金費問題成為阻礙物業(yè)治理進展的“瓶頸”。那么，物業(yè)公司應如何籌集資金呢？

渠道A：收費物業(yè)治理企業(yè)按收費規(guī)定，依據(jù)所供應效勞的性質(zhì)、特點檔次、內(nèi)容、質(zhì)量等分別確定物業(yè)治理收費標準，并報物價部門批準。這是長期穩(wěn)定的收入來源。

渠道B：小區(qū)修理養(yǎng)護專項基金用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大中修基金數(shù)額巨大不能靠日常治理收費來解決，應以基金的形式提取。

1）修理基金的籌集

對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關(guān)修理基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交修理基金。售房單位代為收取的修理基金屬全體業(yè)主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位根據(jù)肯定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%。如因特別緣由，修理基金缺乏時，經(jīng)業(yè)主委員會打算，可臨時向業(yè)主籌集修理費用。

2）修理基金的使用

修理基全在使用和治理中要?？顚Ｓ?，明確修理基金歸全體業(yè)主全部，物業(yè)治理企業(yè)提出打算和預算，經(jīng)業(yè)主委員會批準，托付物業(yè)治理企業(yè)實際操作使用；業(yè)主委員會成立前，修理基金可由政府主管部門代營；修理基主要專戶存入銀行，承受銀行監(jiān)視檢查，不能挪作它用。值得引起留意的是，修理基金不能由物業(yè)治理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。假如物業(yè)治理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響修理基金的安全性。另外，當修理基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生的增值效益，閑置時，可用于購置國債和其它潔律法規(guī)允許的投資渠道。另外修理基金利息凈收益轉(zhuǎn)作修理基金滾存使用和治理。

3）建立完善的監(jiān)視機制

對于不按規(guī)定建立修理基金或執(zhí)行標準低于國家標準的，各地應在制定修理基主治理方法細則中明確責任和懲處方法，否則，由開發(fā)商或售房單位代收的修理基金不能準時交給政府主管部門或業(yè)主委員會，缺乏監(jiān)視機制。

4）建立物業(yè)治理修理基金治理中心

建議各城市由政府部門建立物業(yè)治理修理基金治理中心，將全市的物業(yè)修理基金像公積金一樣，集中起來特地治理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。

渠道C：多種經(jīng)營收人

物業(yè)治理企業(yè)不能只依靠于物業(yè)治理收費求得生存，必需走向市場，依靠多種經(jīng)營彌補物業(yè)治理經(jīng)費的缺乏。要擴大經(jīng)營效勞領(lǐng)域，通過間接的居住生活效勞和各種特約效勞，開拓物業(yè)治理的經(jīng)費渠道，通過規(guī)模經(jīng)營和加強治理降低本錢，減輕住戶的直接物業(yè)治理費用。多種經(jīng)營是物業(yè)治理企業(yè)籌集貿(mào)金的渠道，也是最有市場前景的進展方向

渠道D：開發(fā)建立單位賜予肯定的支持開發(fā)建立單位向物業(yè)治理企業(yè)供應啟動資金和修理養(yǎng)護費用，即開發(fā)商應從開發(fā)工程的建立本錢中提取1％一2％作業(yè)物業(yè)治理公司的啟動資金；或按建筑面積的肯定比例，為物業(yè)治理企業(yè)優(yōu)待供應商業(yè)、效勞業(yè)用房，增加物業(yè)治理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。另外，物業(yè)治理企業(yè)還可以從開發(fā)建立單位獲得享有免費修理的權(quán)利，以節(jié)省費用。

渠道E：政府多方面的支持

（1）制定收費的標準，加強治理。目前除市場上的高檔商品房外，一般住宅小區(qū)還不能完全按市場價收費。

（2）對房改房，原產(chǎn)權(quán)單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的運行、修理和更新等費用，減輕購房人負擔。

（3）在主融稅收方面供應優(yōu)待政策。

（4）撥發(fā)肯定的城市建立維護費，用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的治理，以減輕小區(qū)日常治理費用的負擔。

（5）在舊小區(qū)內(nèi)，在規(guī)劃允許的前提下，新一些商業(yè)用房，以本錢價或低價的租金供應給物業(yè)治理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政效勞等經(jīng)營性收入，彌補物業(yè)治理經(jīng)費缺乏。

渠道F：介人物業(yè)出租代理

物業(yè)治理企業(yè)利用自身對物業(yè)熟識的優(yōu)勢，為業(yè)主和租房者供應高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)效勞。物業(yè)治理企業(yè)從事物業(yè)出租代理對三方都有好處：對于租房者，不用和業(yè)主直接見面，計價還價，不僅大大削減了交易本錢，而且還因有物業(yè)治理企業(yè)做中介，不會上當受騙；對業(yè)主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可