貴陽市房地產(chǎn)市場分析報告

第一部分貴陽房地產(chǎn)行業(yè)背景簡述第一章經(jīng)濟(jì)發(fā)展與都市化建設(shè)一、都市化建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)改革開放后，中國經(jīng)濟(jì)的起飛使得都市化速度每年以平均1%的速度快速增加。同時在“十二五”規(guī)劃中也提出，，中國都市化率要超出50%，這就意味著中國將有二分之一人口將在都市生活。眾所周知都市化建設(shè)必將拉動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而都市化的發(fā)展必然會增加房地產(chǎn)的需求。都市化進(jìn)程帶來的是與日俱增的都市人口；省內(nèi)外大量客、商在貴陽置業(yè)購房；居民可支配收入持續(xù)增加對規(guī)定改善居住環(huán)境；人口構(gòu)造變化、舊城改造、居民拆遷；政府出臺的購房優(yōu)惠方法等等，都構(gòu)成了住房需求將持續(xù)旺盛的條件。并且，銀行住貸的助推也造成了房價的穩(wěn)定上漲。金融部門不停增加房產(chǎn)信貸種類，個人房貸額度不停增加，貸款年限不停增加，這些進(jìn)一步提高了居民購房的支付能力，刺激了住房消費(fèi)，從而支撐貴陽房價的穩(wěn)定上升。人們住房消費(fèi)的觀念也在發(fā)生變化，從需求型向享有型轉(zhuǎn)變。近年貴陽十分重視新建住宅社區(qū)建設(shè)品味的規(guī)定，使貴陽居民居住環(huán)境得到改善，造成許多家庭有了強(qiáng)烈的改善性需求，這對房地產(chǎn)市場價格也起到主動作用。二、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近39.8萬億元，比上年增加10.3％。國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，比上年增加9.2%。國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好。70個大中都市新建商品住宅銷售價格月環(huán)比下降的都市個數(shù)逐步增加。12月份，70個大中都市中，環(huán)比價格下降的都市為52個，比1月份增加49個。房地產(chǎn)業(yè)是一種復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展影響到上下游幾十種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)增加大概占可占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的9%左右，房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)增加大概占國內(nèi)生產(chǎn)總值的7%左右。隨著自1998年我市實施住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步成長為我市經(jīng)濟(jì)增加的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)投資在貴陽市GDP中所占的比重在不停加大，對貴陽市GDP的奉獻(xiàn)隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不停擴(kuò)大，拉動作用越來越明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增加的奉獻(xiàn)率也逐年增加。，貴陽GDP達(dá)成1121.82億元，同比增加14.3%，比全國高4個百分點(diǎn)，比全省高1.5個百分點(diǎn)。特別提出的是居住類價格上漲2.6%。上六個月貴陽GDP達(dá)成556.13億元，同比增加17%。這闡明，房地產(chǎn)業(yè)對貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展都起到了“火車頭”的作用。房地產(chǎn)行業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，一向得到政府扶持。都市出名度的提高，都市化進(jìn)程的加緊，也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了助推作用。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市理念的發(fā)展、都市化進(jìn)程的加緊、經(jīng)濟(jì)的快速增強(qiáng)和貴陽;林城;避暑之都等都市品牌效應(yīng)的發(fā)揮，讓貴陽的認(rèn)知度大大提高。都市化快速加緊；城鄉(xiāng)人口不停增加；許多相近省市的購房者紛紛涌入貴陽購房、置業(yè)，都為貴陽市的房地產(chǎn)業(yè)提供了更加廣闊的發(fā)展市場。第二章貴陽房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀介紹一、行政區(qū)位概況貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”。貴陽市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里，人口約396萬，是貴州省第一大都市。涉及云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣、開陽縣、息烽縣。貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。另外，尚有一大批市縣級風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情。二、貴陽房地產(chǎn)發(fā)展綜述：貴陽房地產(chǎn)業(yè)由起步到快速發(fā)展，大致經(jīng)歷了幾個階段，第一階段：1978-1990年的起步階段。這一階段都市居民以居住公有住房為主，公有住房基本實施的是“福利制”的方法，通過政府向單位分派、政府向個人分派、單位向個人分派等形式解決居民的住房問題，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為緩慢；第二階段：1991-1998年的初步發(fā)展階段。1988年5月，根據(jù)國家改革住房制度的規(guī)定，貴陽市開始著手進(jìn)行住房制度改革，1992年7月1日起正式實施《貴陽市住房制度改革實施方案》，住房制度改革逐步推開，通過改革，把住房的生產(chǎn)、交換、分派、消費(fèi)納入社會主義商品經(jīng)濟(jì)軌道，有效增進(jìn)了貴陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；第三階段：1999年至今的快速發(fā)展階段。本階段隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，停止住房實物分派，全方面實施住房分派貨幣化，住宅與房地產(chǎn)業(yè)迎來了空前的發(fā)展機(jī)遇，都市房屋建設(shè)突飛猛進(jìn)，居民居住水平快速提高，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。三、區(qū)域市場典型樓盤介紹1、貴陽老城區(qū)典型樓盤項目名稱項目地址總建筑面積容積率綠化率均價營銷代理保利溫泉新城四期烏當(dāng)區(qū)順海中路97萬平方米1.840%4300元/平方米廣州中地行保利云山國際云巖市北路148號67萬平方米3.540%5680元/平方米廣州中地行花果園項目南明區(qū)花果園大街1號560萬平方米6.458%6300元/平方米自銷中國鐵建國際城南明區(qū)車水路220萬平方米352%5800元/平方米偉業(yè)顧問天譽(yù)城云巖區(qū)小關(guān)58萬平方米3.547%4700元/平方米合富輝煌興隆楓丹白露（三期）云巖區(qū)三橋后壩42萬平方米1.5939%5000元/平方米貴陽新基業(yè)投資策劃有限公司中天花園（中天御景灣）云巖區(qū)新天大道南段16萬平方米1.240%5200元/平方米廣州金燕達(dá)觀2、貴陽金陽新區(qū)典型樓盤項目名稱項目地址總建筑面積容積率綠化率均價營銷代理綠地聯(lián)盛國際金陽新區(qū)誠信北路34萬平方米430%16087元/平方米（商鋪）廣州中地行世紀(jì)城W組團(tuán)金陽南路600萬平方米2.130%4627元/平方米自銷睿力上城金陽南路446萬平方米3.250%5126元/平方米貴州將來品牌設(shè)計顧問中天會展城金陽長嶺路203萬平方米2.831%6444元/平方米合富輝煌中鐵逸都國際金陽大道北段1號230萬平方米1.840%5000元/平方米中鐵新業(yè)投資顧問有限公司第二部分貴陽市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析第一章房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)政策一、國家政策1.財稅政策是“十二五”開局之年，也是經(jīng)濟(jì)形勢異常復(fù)雜的一年。為克制通脹、保持經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)增加，中國政府實施“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、調(diào)構(gòu)造、控通脹”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，實施主動的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體保持穩(wěn)健增加的態(tài)勢。同時，國內(nèi)公司因全球經(jīng)濟(jì)疲軟等因素造成出口增加緩慢，國內(nèi)投資因房地產(chǎn)調(diào)控和政府融資平臺資金緊張而放緩，擴(kuò)大內(nèi)需艱難，通貨膨脹也沒有完全消除。一年內(nèi)央行三次存貸款基準(zhǔn)利率及六次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)成21.5%，創(chuàng)歷史新高，直至12月，存款準(zhǔn)備金率為三年來的初次下調(diào)，意味著中國緊縮的貨幣政策正式轉(zhuǎn)向，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)主動傳導(dǎo)靈活穩(wěn)健貨幣政策，保持合理信貸投放力度和節(jié)奏，信貸投向持續(xù)優(yōu)化，有效支持了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快的增加。從財稅上看，財稅改革，將按照“十二五”規(guī)劃加緊財稅體制改革，10月十一屆全國人大常委會第二十三次會議強(qiáng)調(diào)將加緊推動房產(chǎn)稅實施。12月財政部有關(guān)人士稱，將考慮推動房地產(chǎn)稅改革有望擴(kuò)大試點(diǎn)范疇，房產(chǎn)稅將逐步取代限購令。強(qiáng)調(diào)了房產(chǎn)稅對于財稅配套改革含有直接意義，房產(chǎn)稅能夠成為地方稅體系中的主力、支柱型財源，使地方政府的內(nèi)在動機(jī)和市場經(jīng)濟(jì)所規(guī)定的政府職能契合。2.土地政策1月26日公布的“國八條”中強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。房價高的都市要增加限價商品住房用地計劃供應(yīng)量。加強(qiáng)對公司土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須闡明資金來源并提供對應(yīng)證明。對已供房地產(chǎn)用地，超出兩年沒有獲得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。3月國土部頒布的《有關(guān)切實做好都市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的告知》控價格，防“地王”，堅持招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，進(jìn)一步完善供地政策；編制公布都市住房用地供應(yīng)。11月，由國地資源部下發(fā)《全國土地變更調(diào)查工作規(guī)則（試行）》標(biāo)志著全國土地變更調(diào)查工作步入常態(tài)化、規(guī)范化、法制化新軌。12月國土部公布了《閑置土地處置方法》修訂草案，規(guī)定開發(fā)商土地閑置滿2年的，將免費(fèi)收回土地使用權(quán)，另外，房開商有閑置土地，將禁拿新地。二、地方政策針對1月出臺的“國八條”對新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控做出具體布署，貴陽市的房地產(chǎn)調(diào)控政策與中央保持一致，但相對于一線、二線都市顯得相對“溫柔”，2月11日，貴陽市政府響應(yīng)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺了對應(yīng)的限購令，重要內(nèi)容涉及：①、明確新建住房價格增加控制目的，規(guī)定貴陽市新建住房價格增幅不高于去年全國平均水平；②、加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)力度；③、強(qiáng)化住房用地供應(yīng)管理，增加土地有效供應(yīng)，優(yōu)先確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地，年度供應(yīng)量不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；④、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，克制投資投機(jī)性購房需求，對貸款購置第二套住房的家庭，按國家規(guī)定執(zhí)行；⑤、合理引導(dǎo)住房需求，原則上對已有1套住房的本地戶籍居民家庭、能夠提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，自實施意見實施之日起至年12月30日內(nèi)，暫停向其出售貴陽市中心城區(qū)人口密集、房價過高一環(huán)內(nèi)的住房等。由以上政策可得出，貴陽市作為我國三線都市，都市化建設(shè)正在加緊進(jìn)行中，因此剛性需求及由于都市化建設(shè)，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，因此政府出臺的限購等調(diào)控方法比較靈活，重要是在控制投機(jī)投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產(chǎn)項目不會造成很大的影響。從久遠(yuǎn)來看政策的影響，限購令等的出臺，會在一定程度上影響消費(fèi)者對住宅房地產(chǎn)市場降價的預(yù)期，房地產(chǎn)是典型的預(yù)期市場，因此限購令的出臺會在一定時期能影響房地產(chǎn)住宅市場，將住宅市場的投資需求向商業(yè)地產(chǎn)擠壓，從另一種角度看，成果對商業(yè)地產(chǎn)還會帶來利好的作用，拉動始終以來保持不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。表1：全國及貴陽市重要房地產(chǎn)政策一覽表第二章貴陽房地產(chǎn)行業(yè)供需分析土地交易貴陽土地市場，除1月、2月、11月成交面積不不大于供應(yīng)面積，其它各月均體現(xiàn)為供應(yīng)不不大于成交，而5月、7月出現(xiàn)了零成交的狀況。全市共供應(yīng)土地656萬平米，成交土地510萬平米，供應(yīng)成交比為1：0.78，全市供應(yīng)土地1186萬平米，成交土地999萬平米，供應(yīng)成交比為1：0.84；平均溢價率和平均樓面地價大幅下降39.58%和23.13%，土地市場競爭驟減，供應(yīng)成交量和供應(yīng)成交比的下降。1.小宗土地供應(yīng)量大從房地產(chǎn)有關(guān)用地供應(yīng)狀況分析來看，貴陽市供應(yīng)土地48宗，環(huán)比增加了23%，供應(yīng)總面積434.72萬㎡，環(huán)比下降了28%。由于小宗土地成交量的加大，直接造成供應(yīng)宗數(shù)的增加，供應(yīng)面積卻在下降。據(jù)統(tǒng)計，100畝下列的小面積地塊23宗，占比48%。2.主城區(qū)供應(yīng)突出南明區(qū)全年供應(yīng)土地22宗，出讓21宗，供應(yīng)面積233.23萬㎡，出讓面積230.32萬㎡，供應(yīng)與成交基本持平。云巖區(qū)土地供應(yīng)15宗，出讓土地11宗。烏當(dāng)區(qū)，花溪區(qū)和白云區(qū)的供應(yīng)量，成交量相對較少。金陽新區(qū)，小河區(qū)和修文。這三個區(qū)域無一宗土地供應(yīng)或成交。從平均地價上看，最高的為云巖區(qū)，達(dá)成188.85萬/畝。另首先花溪排名第二，平均地價為166.04萬/畝，平均樓面地價達(dá)成了1020.8元/㎡,排名第一。這也直接成為了花溪今年來房價上漲的重要因素。表2：貴陽市主城區(qū)各區(qū)域房地產(chǎn)有關(guān)用地供應(yīng)與成交3.本地開發(fā)商成主力從貴陽市主城區(qū)各月土地供應(yīng)與成交來看，三四月份的成交量與供應(yīng)量基本持平。因素則是由于中天城投和宏益地產(chǎn)兩大開發(fā)商批量拿地。三月份，中天城投集團(tuán)在云巖區(qū)水東路漁安安井片區(qū)拿了6宗土地，共58萬㎡。而四月份，宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一口氣拿下五里沖11宗土地，共187萬㎡?，F(xiàn)在，貴陽市正開展的大規(guī)模舊城改造，或?qū)⑽喾块_商的關(guān)注，從而變化此后一段時間房地產(chǎn)市場供應(yīng)構(gòu)造和區(qū)域供應(yīng)量。舊城改造將在很大程度上使得云巖區(qū)和南明區(qū)成為地塊出讓重點(diǎn)區(qū)域，加之兩城區(qū)固有的交通、周邊配套、區(qū)域位置優(yōu)勢以及改造后更加合理的規(guī)劃，將進(jìn)一步提高購房者對兩城區(qū)的認(rèn)同度，促使兩城區(qū)土地的成交。二、市場需求1．成交量波動小，成交價格平穩(wěn)貴陽主城區(qū)成交商品房6.65萬套，成交面積達(dá)成696.61萬㎡。一紙限購讓全國各大都市樓市成交量應(yīng)聲而落，而對于三線都市的貴陽來講，本地限購僅限于一環(huán)以內(nèi)，隨著貴陽限購出臺，商品房成交受到一定影響，當(dāng)月成交面積僅為32萬㎡，成交套數(shù)僅2676套，但此后幾月商品房的成交量波動不是很明顯，8-9月由于貴陽房博會的召開，帶動了商品房的成交量上漲，但第四季度，隨著限購政策的持續(xù)，樓市觀望情緒加重，成交量也隨之略有下降。12月，住建部證明地方政府需在到期之后對限購政策進(jìn)行延續(xù)，讓市場各方對于的房價走向和行業(yè)健康發(fā)展多了更多期待。成交均價方面受樓市調(diào)控的影響不大，主城區(qū)全年商品房成交金額達(dá)成367.13億元，商品房建筑面積成交均價達(dá)成5595元/㎡，單月均價均在5000-6000元/㎡之間。從各月成交均價來看，2-4月整體成交均價在5500-5800元/㎡，8-11月均價集中在5600-6100元㎡，上下六個月成交均價波動均不明顯，其中9月受貴陽房博會召開的影響，非住宅成交量的上漲，當(dāng)月成交均價達(dá)成6160元/㎡，成為今年單月最高單價。2．成交集中在主城區(qū)，區(qū)域性差價大貴陽市商品房成交仍然以主城區(qū)成交量為主，金陽區(qū)商品房成交量約占總成交的三成，兩城區(qū)約占總成交量34%。從商品房成交套數(shù)來看，南明區(qū)和金陽區(qū)成交套數(shù)均過萬，兩區(qū)成交套數(shù)超出貴陽商品房成交總套數(shù)的二分之一。從成交均價來看，受區(qū)域行政規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素影響，各區(qū)域之間間價格差別較大，同時由于現(xiàn)在貴陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)樓盤數(shù)量少，規(guī)模大的現(xiàn)象，單個項目的成交量對市場成交均價的影響較大，因此，影響各區(qū)成交均價最大的因素取決于當(dāng)月成交商品的物業(yè)形態(tài)。3.外來購房支撐我市住宅需求的持續(xù)增加在我市商品房銷售對象中，外來購房始終占有較大比例。近年來，隨著我市都市環(huán)境日益改善，都市品位逐步提高，“避暑之都”的品牌效應(yīng)不停提高，宜商宜居的貴陽吸引了越來越多的外來人士購房置業(yè)，外來購房（指除貴陽市轄區(qū)以外的人士所購商品房，即省內(nèi)其它地區(qū)和外省、市及境外人士所購商品房）比例基本維持在50%左右。，在全市商品住房購置對象中，貴陽市城區(qū)購置19743套，占33%，貴陽市其它地區(qū)購置5743套，占10%，貴陽市以外的省內(nèi)其它地區(qū)購置24588套，占41%，外省市及境外購置9884套，占16%，外來購房比例為57%?！暗刂莠F(xiàn)象”成為了外來購房的典型代表。，貴陽市商品房銷售量中，地州購房群體已經(jīng)占到35.7%。地州消費(fèi)者越來越成為貴陽房地產(chǎn)的主力軍。而地州群體樂意到貴陽購房，重要目的是為了居住，這闡明，貴陽對外購者有著巨大的吸引力。三、市場供應(yīng)1.新增預(yù)售總量減少，非住宅增加，商品住宅供應(yīng)平穩(wěn)全年貴陽主城區(qū)新辦同意預(yù)售項目150批次，同意預(yù)售總面積715.75萬㎡，環(huán)比減少390.81萬㎡，降幅達(dá)35.3%。主城區(qū)同意預(yù)售的住宅面積632.6萬㎡，同意預(yù)售非住宅83.15萬㎡。其中，商品住宅預(yù)售面積548.82萬㎡，環(huán)比減少437.76萬㎡，降幅達(dá)44.4%；經(jīng)濟(jì)合用房整體變化不大，全年同意預(yù)售面積83.78萬㎡，環(huán)比減少了2.16萬㎡；非住宅同意預(yù)售增幅較明顯，全年預(yù)售面積83.15萬㎡，環(huán)比增加率達(dá)144.27%。貴陽市主城區(qū)商品住房實際供應(yīng)量為456萬㎡，新增供應(yīng)套數(shù)約為4.22萬套，共有56個樓盤分144個組團(tuán)（批次）推售。上六個月市場供應(yīng)相對較溫和，1月和4月供應(yīng)量分別局限性30萬㎡，反之6-9月供應(yīng)量較集中，每月供應(yīng)量均在40萬㎡以上，其中9月供應(yīng)量為50.74萬㎡，達(dá)成全年供應(yīng)的最高峰。全年整體供應(yīng)整體較平穩(wěn)。2.中小戶型的高層為主，別墅洋房量少貴陽市主城區(qū)普通高層住宅成為市場供應(yīng)主體，全年4.22萬套商品住宅供應(yīng)中約有3.02萬套為高層產(chǎn)品，總供應(yīng)量約335萬㎡，占總供應(yīng)量的73.5%左右。另首先為超高層產(chǎn)品的供應(yīng)，主城區(qū)有2個項目推出8601套超高層，總供應(yīng)量約64萬㎡，其中花果園項目推出7981套，推出體量56.6萬㎡，占超高層總供應(yīng)量的89%。貴陽市主城區(qū)商品住宅供應(yīng)戶型以中小戶型為主，其中兩房和三房的供應(yīng)分別為1.5萬套和1.8萬套，占供應(yīng)總量的36.6%和43%，兩房和三房整體占比達(dá)成80%。另外，單配和一房套數(shù)分別為1959套和2118套，占供應(yīng)總量的4.6%和5%，現(xiàn)在貴陽市單配、一房和四房及以上、躍層的比例各占二分之一，戶型分派集中化。貴陽城區(qū)有9個項目推出985套洋房，供應(yīng)量約156萬㎡，貴陽別墅洋房總供應(yīng)量僅占全年商品住宅總供應(yīng)的6%，同時小高層和多層的供應(yīng)與別墅洋房供應(yīng)持平，充足反映出貴陽市高端物業(yè)供應(yīng)較為稀缺。表3：貴陽主城各區(qū)商品住宅供應(yīng)狀況第三部分貴陽房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景第一章房地產(chǎn)發(fā)展有利條件一、自然環(huán)境和人文地理貴陽屬亞熱帶濕潤溫和型氣候，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，陽光充足，雨水充沛?？諝獠桓稍?，四季無風(fēng)沙，年平均氣溫在15.3℃左右。其中，最熱的七月下旬，平均氣溫為24℃；最冷的一月上旬，平均氣溫是4.6℃。貴陽市行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有林地面積275萬畝，森林覆蓋率為41.12%。市區(qū)四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，寬1至7公里，長逾70公里的環(huán)城林帶，為貴陽市提供了綠色生態(tài)屏障?，F(xiàn)在貴陽市已建成園林綠化總面積達(dá)3147.76公頃，環(huán)城林帶面積8666公頃，綠化覆蓋率34.41％，人均公共綠地面積為13.04平方米，步入了中國園林綠化先進(jìn)都市行列，被國家建設(shè)部評為“全國園林綠化先進(jìn)都市”。作為全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心，貴陽歷史源遠(yuǎn)流長，文化底蘊(yùn)豐厚，如少數(shù)民族文化、喀斯特山地文化等，構(gòu)成了獨(dú)特的民族民間原生態(tài)文化遺產(chǎn)，這些都是不可復(fù)制的特色資源，為打造我市地產(chǎn)文化品牌提供了豐富的元素。二．經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口增加按照貴陽市生態(tài)文明都市總體規(guī)劃發(fā)展目的，到，全市生產(chǎn)總值（GDP）將突破3000億元，年均增加約11%，人均GDP超出8500美元。市域常住人口達(dá)成500萬人，其中城鄉(xiāng)人口400萬人左右，城鄉(xiāng)化水平達(dá)成80%，年均提高1%~2%，中心城區(qū)人均住房建筑面積將達(dá)成34平方米。三、投資風(fēng)險小從我市房地產(chǎn)將來發(fā)展投資前景來看，與其它都市相比，貴陽市房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險較小且發(fā)展前景廣闊。據(jù)CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)對將來全國部分房地產(chǎn)投資風(fēng)險狀況評定，貴陽和合肥是評定都市中僅有的兩個房地產(chǎn)投資風(fēng)險最低的都市，具體類型都市風(fēng)險以下：四、都市發(fā)展規(guī)劃《貴陽市都市總體規(guī)劃（-）》已經(jīng)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部原則通過，總體規(guī)劃修編為我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了引導(dǎo)和控制的作用?？傮w規(guī)劃提出了我市住房建設(shè)發(fā)展目的及住區(qū)發(fā)展方略，明確了中心城區(qū)居住用地布局構(gòu)造，中心城區(qū)以老城區(qū)為中心，實施“北拓、南延、西連、東擴(kuò)”的空間發(fā)展方略，構(gòu)建“一城三帶多組團(tuán)、山水林城相融合”的空間布局構(gòu)造，能夠看出，都市規(guī)劃修編為房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大空間。完善交通設(shè)施為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新機(jī)遇。高鐵、快鐵、輕軌建設(shè)，將使貴陽市綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)規(guī)模快速擴(kuò)充，多個運(yùn)輸方式之間功效構(gòu)造趨于合理，運(yùn)輸效益大幅提高。通過市域環(huán)線鐵路與貴陽市輕軌、公交系統(tǒng)形成無縫換乘，方便旅客快速出行；通過射線建設(shè)，將使貴陽中心城區(qū)在30分鐘內(nèi)達(dá)成市域各縣市；依靠國家鐵路干線長昆客專、貴廣、渝黔、成貴鐵路的建設(shè)，形成主城區(qū)至遵義、畢節(jié)、安順、凱里、都勻等周邊都市的1小時交通圈，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展提供了基礎(chǔ)設(shè)施保障，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的機(jī)遇。第二章房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 一、區(qū)域發(fā)展均衡化按照都市總體規(guī)劃，我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)沿著從城區(qū)到近郊區(qū)，從近郊區(qū)到遠(yuǎn)郊及縣（市）的方向發(fā)展。隨著“三環(huán)十六射線”道路網(wǎng)系統(tǒng)建成，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的土地和房產(chǎn)價值也將快速提高，各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將趨于均衡化。二、競爭格局多元化將來，我市在房地產(chǎn)方面的招商引資，不僅要引進(jìn)純正的房地產(chǎn)開發(fā)巨頭，更要著力引進(jìn)香港瑞安（商業(yè)地產(chǎn)）、清華紫光（科技地產(chǎn)）等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)巨頭。同時，也能夠優(yōu)先考慮四川、重慶、云南、湖南等地在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)以及城中村改造和舊城改造等方面有成功經(jīng)驗的實力公司。只有這樣，我市的房地產(chǎn)競爭才干形成多元化開發(fā)的良性競爭格局。三、走旅游及外向型房地產(chǎn)發(fā)展道路旅游房地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)契機(jī)，以休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游（休閑）運(yùn)動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度