北京商業(yè)地產(chǎn)市場研究報告

第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的進展機會 6一、增進市場進展的主要因素 6一、首都經(jīng)濟的持續(xù)增加 6二、北京商業(yè)的全面進展 63、進展方案的出臺實施 64、市場調(diào)控的規(guī)范增加 7五、區(qū)域商圈的功能轉(zhuǎn)變 7六、重大大事的突發(fā)影響 77、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化 7八、消費投資的漸漸理性 8二、引發(fā)快速升溫的直接緣由 8一、投資轉(zhuǎn)移 8二、需求拉動 8 其次章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢 10 10 (一)市場概況 10 (二)主要狀況 12 3、市場行情(資源來源：易鋪網(wǎng)) 13 (一)CBD地域 18 二、新舊主要項目 18 (二)中關(guān)村 21一、硅谷助推投資熱潮 21二、供求關(guān)系打算市場高價 21 (三)亞運村 22一、供需沖突突出 22二、市場持續(xù)熱銷 22 (四)南城地域 23一、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模 23二、市級物流中心初步顯現(xiàn) 233、三大城區(qū)廣匯商機 23第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的將來趨勢 24 (一)北京“十五”期間商業(yè)進展方案 24一、進展大體目標 24二、商業(yè)進展重點 25 (二)區(qū)域方案狀況 2.6 (三)北京商業(yè)的進展趨勢 27一、北京的流通業(yè) 27二、北京的商業(yè)街 27 (一)自身不足 28 (二)市場表現(xiàn) 29 (一)大體態(tài)勢：競爭加重、聚集集中 30一、兩個主要外在因素 30 (二)整體趨勢 31 4、市場價錢：先升后降 32 (三)投資重點 33一、重點項目：政府鼓舞的4大類 33二、重點區(qū)域：三、四環(huán)周邊地域 333、重點業(yè)態(tài)：零售物業(yè) 334、重點類型：臨街底商 34第四章北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討 34 (一)投資風險的規(guī)避 34 (二)投資的大體考慮 35 用性 37八、周邊的價錢水平 37 思考二：商業(yè)物業(yè)的管理 37思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級市場 38思考四：商業(yè)價值與業(yè)態(tài)規(guī)模 38思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對接 38第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的進展機會對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的進展機會，大體推斷是：條件成熟，并快速升溫。的主要因素下列因素，孕育并夯實了北京商業(yè)地產(chǎn)市場進展的基石，有力地增進了市場進展。一、首都經(jīng)濟的持續(xù)增加社會消費品零售額等)穩(wěn)步增加或優(yōu)化，商業(yè)進展空間日趨廣漠，居民消費力量持續(xù)增加，新一輪的投資消費升級已開放，助推了商業(yè)地產(chǎn)市場的進展。二、北京商業(yè)的全面進展首先，市級商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增加，增進了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步進展。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日趨的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者，商業(yè)與地產(chǎn)彼此融合、彼此增進已到了一個全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場。城市整體方案、奧運行動方案、商業(yè)進展方案、商業(yè)物流方案、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與進展方案等北京市各項方案的接踵出臺及實施對商業(yè)地產(chǎn)市場進展都將有踴躍的導向和增進作用。4、市場調(diào)控的規(guī)范增加市場的日趨規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤的趨于穩(wěn)定、透亮?????；股市匯市的風險加重及投資渠道的過于狹小；存貸款利率一再下調(diào)及央行121號文等政策的深遠影響，都促使開發(fā)商、投資者和居民個人對方才起步但潛力浩大的商業(yè)地產(chǎn)賜予了高度關(guān)注。五、區(qū)域商圈的功能轉(zhuǎn)變商圈功能可看做是居住功能(住宅)、商業(yè)功能(商鋪)、商務功能(辦公樓)的有機結(jié)合。隨著功能正發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變，這必將引發(fā)區(qū)域商圈的功能轉(zhuǎn)變，從而增進商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對商鋪的需求。區(qū)域商圈功能轉(zhuǎn)變對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響將持續(xù)增加。六、重大大事的突發(fā)影響奧運、入世極大地增進了商業(yè)地產(chǎn)市場的進展，影響長期深遠。而非典疫情對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響雖猛烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場的進展，同時非典后各項鼓舞優(yōu)待政策的準時出臺，不但使市場糊涂快速，而且對市場的此后進展也產(chǎn)生了踴躍影響。一方面，北京是外資投資熱點地域之一，國外投資者普遍看好即將全面開放的市場及其浩大的進展?jié)摿?，作為首都，北京自然是熱點；另一方面，北京也是內(nèi)地投資熱點地域之一，內(nèi)資企業(yè)加速進京步伐，民間投資漸成規(guī)模之勢。上述兩方面都直接或間接增進了北京商業(yè)的富強和商業(yè)地產(chǎn)市八、消費投資的漸漸理性以往幾回消費投資熱潮的經(jīng)受教訓，使市場的消費需求及投資行為日趨理性、成熟，從而有利于北京商業(yè)地產(chǎn)市場此后的規(guī)范進展和漸漸成熟。下列緣由，直接引發(fā)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場的快速升溫，成了市場的投資熱點。一、投資轉(zhuǎn)移隨著北京住宅、寫字樓市場的競爭加重和利潤的公開透亮?????，加上投資渠道的單一狹小及股市匯市的風險加重，使商業(yè)地產(chǎn)漸成了股市、匯市、高級住宅投資之外的一種新的理財方式。同時，房地產(chǎn)投資一般都經(jīng)受了從住宅到寫字樓再到商鋪的進展歷程，商業(yè)地產(chǎn)(開發(fā)建設(shè)與商業(yè)經(jīng)營融合而成的復合地產(chǎn))是房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢之一，也為目前以單一項目開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資供應了一個全新的拓展空間。動居民投資消費力量日趨提高，北京城市人口逐年遞增，居住范圍向外加速拓展，城區(qū)更新改造力度不斷加大，市容市貌取得極大改善；和入世奧運的深遠影響，都對商業(yè)地產(chǎn)市場快速升溫起到了需求拉動作用。簡潔來講，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間很大。將至少需要1300萬平方米的商業(yè)面積，但據(jù)統(tǒng)計，2023年北京商業(yè)物業(yè)總面積現(xiàn)有900多萬平方米左右，進展?jié)摿拼?。消費水準提升需求方面。以往消費主假如購買式的，而現(xiàn)在已向體驗式轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)已無法知足人們?nèi)遮呍黾拥亩嘣M需求，需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進入。區(qū)域商圈分塊需求方面。以往商業(yè)主要表現(xiàn)是城市中心集中地段的集中消費，而現(xiàn)在隨著城市內(nèi)向(舊城改造)及外向(新區(qū)開發(fā))兩方面的快速進展，消費由購買式向體驗式的轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)格局必定轉(zhuǎn)變，多級中心及多極商圈必定消滅，這必定加大對區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等的需求，增進商業(yè)地產(chǎn)市場進展。另外，三外投資(外資、外地、外行)齊頭并進，中小投資者踴躍參與，特殊是國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛搶灘北京商業(yè)市場，一大量特許經(jīng)營或加盟連鎖店競相間續(xù)選址落戶，都直接起到了需求拉動的首先目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較快、投資回報率較高，其次近期商業(yè)地產(chǎn)供不該求，市場進展?jié)摿拼螅辉僬呱虡I(yè)地產(chǎn)尚處于起步摸索階段，較之趨于規(guī)范的其他投資方式，賣點及利潤還有很大的挖掘提升空間，因此自然吸引愈來愈多的投資進入。同時，這種復合地產(chǎn)也大大提升了區(qū)域地塊及開發(fā)項目的附加值和競爭力，使房地產(chǎn)投資愈來愈商鋪不但有較高的投資價值，而且運作多樣、經(jīng)營機敏，可出售也可出租，可經(jīng)營也可托付，可大可小、可合可分，又可依據(jù)市場需求及競爭狀況進行準時調(diào)整，因此具有很強的市場適應性和抗風其次章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡潔歸納是：供求兩旺、并持續(xù)高溫。 (一)市場概況場1997年以來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場快速糊涂、高速增加。待改造提升，另一方面也使新興區(qū)域商圈亟待開發(fā)建設(shè)，加上大范圍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速進展，直接形成了對商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。其次，入世后，眾多零售、消遣、家居、餐飲業(yè)的國際商業(yè)巨頭競相加速了搶灘市場的步伐，如沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、麥當勞、麥德龍、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等，增加大量商業(yè)地產(chǎn)需求的同時也促使了一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入和新型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如ShoppingMall、OutletStore(工廠直銷店)、超市連鎖店和特色商業(yè)街等，有力推動了商業(yè)地產(chǎn)市具表現(xiàn)象：一些大中城市的商業(yè)類物業(yè)供不該求，商鋪價錢飛漲、屢創(chuàng)新高。全國范圍內(nèi)爭建商業(yè)特色街及大型購物中心。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等很多大中城市都正在規(guī)畫或已經(jīng)興修ShoppingMall。眾多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)，其中大連萬達將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標，并與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略性同盟，方案在上海、北京等15個城市開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。此后，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和銷售額均超過住宅類物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，1997—2023年，國內(nèi)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7％，但增幅日趨在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。從原由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，再到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，直至現(xiàn)在以超級購物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式經(jīng)受了一系列變革后，房地產(chǎn)業(yè)愈來愈向第三產(chǎn)業(yè)、商業(yè)傾斜，日趨與之對接融合。復合地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個必定趨勢。北京商業(yè)地產(chǎn)市場的進展略晚于深圳、上海。從朝外“老番街”火爆開盤到回龍觀底商快速了案，從中關(guān)村科貿(mào)中心12.8萬元天價的一炮打響到建外SOHO和左岸工社的旺鋪熱拍，商業(yè)地產(chǎn)市場世人凝視、風光無窮。新型商業(yè)地產(chǎn)間續(xù)開發(fā)，世紀金源領(lǐng)軍，ShoppingMall領(lǐng)先動工；大連萬達隨后，定單地產(chǎn)反應吵鬧；其他開發(fā)商據(jù)了解也紛紛行動。華遠成心與沃爾瑪合作建設(shè)包括沃爾瑪中關(guān)村連鎖店在內(nèi)的三至四個大型超市，天鴻表示將在回龍觀興建一個綜合性大型超市，城開將與索納塔營銷商在西單合作開發(fā)4S新型轎車銷售服務商場，新組建的太合商業(yè)房地產(chǎn)公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資。眾多新老項目也都加大了對商業(yè)物業(yè)的投入。左岸工社與全世界最大的商業(yè)健身連鎖機構(gòu)――中體市和一條深厚文化氣息的特色商街。原有商業(yè)地產(chǎn)西單商場及恒基中心也加速了全新改造。同時，國內(nèi)外商業(yè)巨頭進京步伐明顯加速。建材方面的歐倍德、百安居、樂華梅蘭，超市方面的沃爾瑪、歐尚、7—11便利店、迪亞折扣店等，或開業(yè)、或落戶、或籌備、或選址、或報審。大商集團、上海華聯(lián)、物美超市等國內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也踴躍在京拓展。 (二)主要狀況年1－11月，商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增加34.2%，增幅高于總施工面積的30.3%和住宅施工面積的25.2%。同時，綜合世邦魏理仕和戴德量行的報告，對大型商業(yè)物業(yè)的市場供應狀況了解如下：，其中百貨業(yè)27.9萬平方年大型商業(yè)物業(yè)(1萬平方米以上)達到120個，可供應商業(yè)總面積294.5萬平方米，平均規(guī)模為從潛在供量上看，2023年至今在建項目71萬平方米，擬建項目320萬平方米。同時據(jù)了解，將來幾年內(nèi)，北京還將批復500萬平方米的商業(yè)面積。從可能增量上看，2023年為23.59萬平方米，2023年近30萬平方米(2023年1－10月為20萬平方米)，2023年估量約53萬平方米，而到2023年將可能沖破300萬平方米。從需求主體上看，大型商業(yè)集團(特殊是國內(nèi)外零售商業(yè)巨頭)帶動了大型商業(yè)地產(chǎn)的需求，中小企業(yè)及個人(尤其是中小投資者)帶動了小型商鋪的需求。其中中小投資者最多，對小型商鋪需從需求區(qū)域上看，首選朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運村，其次是海淀區(qū)的中關(guān)村，主要集中在人流量大、交通便利的住宅區(qū)、商務區(qū)和四周商業(yè)氣氛較成熟的地段。從需求類型上看，大型商業(yè)地產(chǎn)中新型業(yè)態(tài)(大型購物中心、專業(yè)市場、特色街、超市連鎖等)的需求遠大于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(如百貨商場)，小型商鋪中餐飲和服裝類的需求遠大于消遣類。從需求規(guī)模上看，呈兩極化進展趨勢，大型商業(yè)地產(chǎn)主要集中在4－6萬平方米之間，同時10萬平方米以上超大型項目不斷涌現(xiàn)；小型商鋪主要集中在10－200平方米之間，同時消滅了可分割式商鋪，專業(yè)市場中的商鋪面積更小。3、市場行情(資源來源：易鋪網(wǎng))商鋪最高售價排行參考單價排行榜商鋪名稱售價排行13萬元/平方米1左岸工社商鋪6.36萬元/平方米2第五大道4.2萬元/平方米3建外SOHO商鋪3萬元/平方米4朝陽門外的老番街2.5萬元/平方米5國展家園商鋪2.3萬元/平方米6歐陸經(jīng)典2.1萬元/平方米7九臺2000商鋪1.98萬元／平方米8辦公樓底商售價參考城城區(qū)位置項目商業(yè)面積及樓層售價(元／建筑平米)西廈00城西城海大廈淀海淀朝邊廈陽朝環(huán)陽住宅樓底商售價參考筑平商業(yè)面積及樓層層項目洲位置城區(qū)朝陽朝陽朝朝陽00海淀東城宣門武崇文街世家18,000—20,000據(jù)不完全統(tǒng)計，商業(yè)地產(chǎn)的運作方式主要有租賃、銷售、租售并舉、自營或聯(lián)營等形式。其中：租賃的項目最多，近62萬平方米，約占總量的34%，以55萬平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之，近54萬平方米，約占總量的30%，以7萬平方米的北方明珠底商為代表出售的項目第三，近46萬平方米，約占總量的26%，以建外SOHO、第五大道為代表自營或聯(lián)營的最少，近17萬平方米，約占總量的10%，以16萬平方米的華貿(mào)中心為代表年1－10月，商業(yè)營業(yè)用房銷售均價10394元／平方米，同比增加38.5%，增幅遠高于商品房平均銷售價錢的2.4%、辦公用房的5.4%和住宅的2%。同時，據(jù)不完全統(tǒng)計，價錢區(qū)間散布狀況如下：銷售價錢底商價錢一般是住宅或公寓價錢的2－3倍均價4萬元以上的項目，約占總量的4%，主要集中在中關(guān)村和CBD均價3－4萬元的項目，約占總量的9%均價2－3萬元的項目最多，約占總量的29%，一般是商圈、高級寫字樓和公寓底商的主力價位均價1－1.5萬元的項目，一般是城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主力價位均價5000－8000元的項目，一般是遠近郊區(qū)商鋪的主力價位租金價錢5元/平方米·天以上的項目，約占45%3－4元/平方米·天的項目，約占22%4－5元/平方米·天的項目，約占22%2－3元/平方米·天的項目，約占11%一是從區(qū)域方位上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項目區(qū)域劃分明顯，價值不同也很明顯。近50%的項目集中于市級和區(qū)域商業(yè)中心。市級商業(yè)中心位于城市中心，包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心主要集中在東部和西部，散布于商務區(qū)、居住組團或交通樞紐四周，目前進展較為成熟的達廣場、華貿(mào)中心和即將推出的大成天地時尚之窗，CBD及周邊已經(jīng)成為商業(yè)投資的熱點區(qū)域。西區(qū)：西北三環(huán)、中關(guān)村沿線，始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點，尤其是中關(guān)村一帶，市場供不求，價錢居高不下。北區(qū)：亞運村地域，從原有的歐陸經(jīng)典、陽光廣場到近期的第五大道，高級次、高密度的居住社區(qū)保證了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度。南區(qū)：一貫是商業(yè)投資的軟肋地帶，與上述三區(qū)相較略顯不足，商業(yè)投資氣氛及人氣還需提二是從投資類別上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項目種類日趨豐碩，投資也各有特點。市級商業(yè)中心：商圈輻射半徑達7－8千米乃至全市。包括原有三個(前門、王府井和西單)和新興五個(CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園)商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復合度高、但價錢也高，前期投入較大，運作空間也有限。區(qū)級商業(yè)中心：服務區(qū)域，如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心：服務社區(qū)，如天通苑、世紀城。商鋪價錢相對不高、經(jīng)營較穩(wěn)定，但不同位置價值不同很大。專業(yè)市場：很多，服裝類如阜外的萬通、雅寶路的天際大廈、蔣宅口的巨庫IT；類如中關(guān)村m)，單價高、不能獨立經(jīng)營需要托管或自營。因此高風險和高回報并存。特色商業(yè)街：市場行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食、馬連道茶葉街等。底商：最多，簡潔可分為辦公樓底商(如數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟適用房)兩大類。其中擁有獨立門面及固定消費人群、經(jīng)營穩(wěn)定、投資風險小、價錢相對低廉的住宅底商最受歡迎。 (一)CBD地域面近兩年，CBD及泛CBD地域在住宅和寫字樓新建項目集中推出的同時，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及供應也明顯升溫，成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點地域。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，到2023年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬平方米，如國貿(mào)三期的5萬平上原有的國貿(mào)商城、嘉里中心等項目，商業(yè)總面積將超過100萬平方米，屆時北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級商業(yè)中心，CBD將超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。項目規(guī)模項目規(guī)模米項目位置開業(yè)時間1990年(1期)項目名稱城租售狀況售售售售售對CBD地域的商鋪需求有明顯增加的主要行業(yè)如下：品牌衣飾作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌衣飾此后對CBD將有較大需求，尤其是中高級及高餐飲展廳鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗式消費的轉(zhuǎn)變，致力于制造獨特體驗的中高級品牌將會把開設(shè)展廳的目標鎖定在CBD。配套服務由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量浩大，將需要不同類別的配套服務，如票務、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對配套店鋪數(shù)量的需求亦相對較大。產(chǎn)品定位普遍高啟客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)《北京CBD商業(yè)進展方案(2023-2023)》猜測，CBD的消費人群約有50萬，其中，年輕時尚的商務白領(lǐng)約25－30萬，常駐財寶階級及涉外人士各約有5.5萬，商務旅行人群約1.7萬，文化休閑人群約1－2萬，參觀人群約4－8萬。另據(jù)資料顯示，CBD擁有北京高級商務寫字樓的70%、跨國公司駐代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全數(shù)和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項目紛紛立足于及全面掩蓋高端消費者的各種共性化需求，定位在高級和有名品牌上。其中，立志與世00強攜手的萬達廣場、號稱移植上海新天地的建外SOHO和規(guī)畫營造歐式風情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典商鋪租價平穩(wěn)上揚CBD，又相對集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。何況自國貿(mào)二期后，新增供應較少，因此面對穩(wěn)步上升的市場需求，商攤平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60~120美元，空置率始終維持在2%的較低東區(qū)成為進展重心目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了必定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻始終缺少一個較有規(guī)模和品牌效應的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級項目都選址在此，東部將是將來CBD進展的一個重心和方向。如華貿(mào)中心正細心建設(shè)16萬商城、國貿(mào)正著力打造全世界最大國際貿(mào)易中心，加上建外SOHO等周邊商業(yè)街的補充呼應，CBD東區(qū)日趨顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區(qū)，擁有高級商住公寓、酒店式服務公寓、五星級酒店和高級會所、甲級寫字樓、歐洲風情商業(yè)街等，配套之全更是其他項目難望項背。集成社區(qū)受市場追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性動工，一次性交付全部設(shè)施，有別于目前通用的轉(zhuǎn)動開發(fā)模式。珠江帝景歐洲風情商業(yè)走廊的火爆認購，除CBD因素外，集成社區(qū)也是項目賣點和亮點之一。 (二)中關(guān)村助推投資熱潮作為華北乃至是全國的電子產(chǎn)品集散地，加上地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立，特殊是隨著硅谷地位的日趨穩(wěn)固，中關(guān)村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財智中心、數(shù)一、中關(guān)村科貿(mào)中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓接踵建設(shè)，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城接踵開業(yè)，世紀金源ShoppingMall也即將封頂和開業(yè)。高價中關(guān)村商鋪多被銀行、證券和電子市場等高端行業(yè)占據(jù)，大中小企業(yè)及市場交易額逐年增加，同時隨著中關(guān)村整體商務環(huán)境改造方案的出臺，絕大部份的臨街小商鋪被拆除，因此地域商鋪始終供不該求及市場價錢高開高走。萬柳地域新起點家園、萬泉新新家園底商和板井區(qū)域世紀城4萬平方米地下不夜城的快速售出，和初期北京科技會展中心底商的成功案例，都說明此點。成熟商圈，擁有大量、穩(wěn)定的消費群體，商機多、投資風險小，即便底商價錢不菲，但由于位置和人氣上的優(yōu)勢，也可取得較高回報及較穩(wěn)定的從市場現(xiàn)狀看，中小投資者尤其是外地投資者(如溫州投資)異軍突起，并漸成規(guī)模，與大企業(yè)交通便利的住宅區(qū)、商務區(qū)和四周商業(yè)氣氛較成熟的地段。 (三)亞運村亞運村目前建筑總面積已超過600多萬平方米，常住人口達50萬以上和流淌人口30萬以上，而且規(guī)模日趨壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運村建設(shè)，此后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨娱L至昌平區(qū)東小DCBD突出亞運村商業(yè)始終是投資熱點，除奧運經(jīng)濟外部催化及奧運建設(shè)內(nèi)部拉動的緣由外，較小供應量與浩大消費人群需求間的浩大差異也是一重要緣由。大量中高級商品房讓亞運村集中了強力消費群體，但亞運村現(xiàn)有商業(yè)供應量僅有10萬平方米左右，以北辰購物、陽光廣場飄亮購物和旺市百利超市、家和超市等幾家為代表的商業(yè)面積遠遠無法知這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購物中心的營業(yè)額始終排在北京市全部大型商業(yè)購物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。難以知足較高級次的消費需求。即不用拍賣，也不用襯托，亞運村商業(yè)消化速度很快。建筑規(guī)模3.5萬平方米的第五大道，目前銷售已達90％以上，售價達1.8－4萬元，接踵有星巴克、全聚德、新世紀錢柜等知名品牌店簽約落戶。另外，陽光新干線底商也制造了100％的銷售奇跡，售價達2.7－3萬元。華聚集團的7萬平方米商業(yè)和歐陸經(jīng)典1萬平方米的底商也引發(fā)了市場的高度關(guān)注。同時據(jù)悉，亞運村一大型商業(yè)區(qū)將出此刻將來亞運村和奧運村交織的核心地帶，共方案建筑規(guī)模達85.6萬平方米，其中，包括亞運村的首條超大規(guī)模商業(yè)街21.4萬平方米(其中店鋪式商業(yè)10.8萬平方米，綜合商場8.5萬平方米，主題商場近2萬平方米)。這將對該地域的商業(yè)格局產(chǎn)生較大變革，有力提升該地域的商業(yè)水準。 (四)南城地域漸成規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日趨拓展，南城商業(yè)水平的提高也日趨加速。目前已經(jīng)建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡海花園、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設(shè)施，給南城商業(yè)地產(chǎn)的進展增加了新的活力?！笆濉逼陂g，北京還將別離建設(shè)東南西北4個大型ShoppingMall，加上政府扶持力度的連續(xù)增加，南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已初露眉目，漸成規(guī)模。同時據(jù)悉，木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心，大型商業(yè)中心也將在此落成。顯現(xiàn)除眾多很有實力的連鎖公司如萬客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M駐外，東方家園、名人家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場亦在南城安家落戶，這些國際及國內(nèi)知名店面的強勢加盟迅速帶動了南城人氣的增加，使之漸漸成為京城的物流中心。崇文區(qū)：經(jīng)連年改造，以新世界中心為代表的崇文門地域日趨成為一個人流如織、繁華吵鬧的區(qū)宣武區(qū)：廣安大街改造后建成的大都市街，和分別以菜百商場、莊勝崇光百貨為中心的菜市口、廣安門兩區(qū)域，已成為區(qū)域商業(yè)聚集地。此外還有馬連道茶葉一條街。豐臺區(qū)：擁有豐臺百貨商場、方莊購物中心、華潤百貨商場、新安商場、亞西亞商場等一批大中型商業(yè)設(shè)施和以農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類集貿(mào)市場90余個。其中新發(fā)地批發(fā)市場是首都農(nóng)副產(chǎn)品集散中心。第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的將來趨勢對于北京商業(yè)地產(chǎn)的將來趨勢，整體猜測是：競爭加重、聚集集中。方案進展 (一)北京“十五”期間商業(yè)進展方案目標商品流通總規(guī)模年平均增加10%。社會消費品零售額2023年達到2330億元，年平均增加額大體維持業(yè)和電子商務的網(wǎng)絡商業(yè)實現(xiàn)零售額占社會消費品零售額的份額，2023年達到30%(連鎖商業(yè)網(wǎng)占27%左右，電子商務網(wǎng)占3%左右)，2023年達到人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積達到0.9平方米。2023年零售商業(yè)營業(yè)面積從2000年的零售商業(yè)營業(yè)面積達到1200萬平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營業(yè)面積1.0平方米左右。增進兩網(wǎng)，即增進連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務網(wǎng)的進展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)(包括王府井、西單、前門-大柵欄三個商業(yè)中心)，商務中心區(qū)(包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心)，中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)進展的水平；富強三圈，即進展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，大路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠郊區(qū)(縣)中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心；加速進展四類商業(yè)，即加速進展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商。重點引進大型購物中心、大型專業(yè)店、折扣店、便利店、倉儲式超市、綜合超市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，四環(huán)將作為折扣店、便利店、大賣場等新商業(yè)業(yè)態(tài)的增加帶集中進展，五環(huán)方案建成四個大型 (二)區(qū)域方案狀況西部的公主墳商業(yè)區(qū)、北部的雙榆樹—大鐘寺商業(yè)區(qū)兩個市級商業(yè)中心著手統(tǒng)一方案設(shè)計、整體提升改造。東部的朝外大街制定整體方案，啟動了20萬平方米的工程項目。南部的木樨園市級商業(yè)中心加速建設(shè)，以形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心。城中的西單整體改造、王府井方案升級和前門中軸路地下商業(yè)街著手建設(shè)，以振興市中心原有的商圈經(jīng)濟。加速進展，如酒仙橋、豐臺鎮(zhèn)、盧溝橋、望京、豐臺橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設(shè)的，要與周邊住宅的開發(fā)建設(shè)同步進展，近期不能開發(fā)建設(shè)的要保留商業(yè)方案用地。如腳門、毛家墳、大紅門、萬泉寺、二里莊、太平橋、西八里莊等。要方案建設(shè)一個區(qū)級商業(yè)中心。距離市級、地域級商業(yè)中心1千米之外且居住人口達1－3萬的居民區(qū)，原則上應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，對具有特色商業(yè)街(區(qū))雛形和進展趨勢的街(區(qū))，因勢利導，鼓舞進展。目前，已經(jīng)初具規(guī)?；蛘谶M展的東內(nèi)和方莊餐飲街、馬連道茶葉街、牛街天橋和隆福寺文化街、海淀圖書街、十里河建材裝等，要進一步改善環(huán)境，增進進展。另外，朝外大街、安全大道、多數(shù)市街等隨道路建設(shè)而形成的商興起。 (三)北京商業(yè)的進展趨勢通業(yè)自傳統(tǒng)百貨業(yè)沒掉隊，北京商業(yè)呈現(xiàn)出以下進展態(tài)勢：倉儲式、連鎖式超市、便利店等快速崛起，已成為商業(yè)新的增加點折扣店、專賣店的業(yè)種快速增加，重要性日趨提高專業(yè)市場、特色街已成為商鋪開發(fā)的重要方向超大型購物中心已漸入人心，成為投資新的熱點老字號商業(yè)中心的整體改造和從頭糊涂主要有兩條進展主線，一是原有老商業(yè)街的提升；二是隨著舊城改造及城市擴張兩方面的快速發(fā)展，新興或特色商業(yè)街的興起，但一路有以下進展態(tài)勢：配套型商業(yè)街，通常位于大型居住區(qū)中心或臨街一側(cè)，知足區(qū)域需求、積聚商機人氣、提升項目附加值專業(yè)型商業(yè)街，市場自然形成或政府方案引導而成的，知足全市范圍內(nèi)某一方面的需求，如電器、家裝、服裝等大型綜合商業(yè)街，集休閑、參觀、購物、旅游等為一體的大型購物廣場及特色商業(yè)街，這將是此后大型商業(yè)地產(chǎn)的主要方向。其中特色商業(yè)街，尤其是具有北京地域特色、傳統(tǒng)文化氣息的特色商業(yè)街將有很大吸引力。現(xiàn)代零售業(yè)漸漸取代傳統(tǒng)零售業(yè)食物銷售的市場份額將會連續(xù)擴大中小流通企業(yè)將通過量種形式開辦協(xié)會聯(lián)合起來，爭取與大企業(yè)的同樣利益不同業(yè)態(tài)彼此滲透，同時大量以連鎖形式進入居民社區(qū)，供應生活方面的便利服務各類中小超市占有相對穩(wěn)定的市場份額國內(nèi)外商業(yè)巨頭進入加速了零售業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場集中度提高 (一)自身不足售，加上商業(yè)敏感的市場反映，因此宏觀經(jīng)濟或市場環(huán)境一旦有所波動，項目都極有可能消滅危機。另一方面制約項目的將來進展，過度留意資金回收的營銷策略，對于項目招商、市場定位和功能布局有可北京商業(yè)地產(chǎn)方才起步，對房地產(chǎn)、商業(yè)、消費心理三種學問融會貫穿的商業(yè)地產(chǎn)復合型人材還商業(yè)地產(chǎn)賣的不單單是屋子，更多的是商業(yè)氣氛和商機。因此，硬件建設(shè)僅是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)，項目的增值空間往往主要在軟件上，即經(jīng)營管理。項目定位失敗，經(jīng)營管理不行，即便建設(shè)的再好也對于商業(yè)地產(chǎn)，政府的行政干與過量、管理服務過少。政府角色應盡快地由原來的管理者轉(zhuǎn)變成方案者和服務者，以有力地增進商業(yè)地產(chǎn)快速、健康的進展。 (二)市場表現(xiàn)題商鋪市場局部有可能多余綜合世邦魏理仕和戴德量行的報告，2023年前，商業(yè)地產(chǎn)項目將相對集中推出，且區(qū)域地址又相對集中，因此，在整體市場仍舊供不該求的大局下，局部項目有可能多余。需求和供應間有可能錯位一是與需求的錯位。開發(fā)商自身項目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求，目前市場上需求銷售成功不必定經(jīng)營順當一方面目前市場對商業(yè)地產(chǎn)的銷售一片看好，但對將來經(jīng)營卻觀點不一，初期項目良莠不齊、不盡人意的經(jīng)營狀況更使市場對此布滿了擔憂。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割、管理分散、經(jīng)營無序的狀況，也有可能使項目與原有定位消滅誤差，增加經(jīng)營難度，收益回報難于實現(xiàn)預期目標。估量此后3－4年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場有可能消滅以下現(xiàn)象：推出時對投資者的許諾不能充分兌現(xiàn)很多項目由于定位不精確?????，進行反復調(diào)整，有些項目乃至會很快關(guān)閉銷售后，置之不睬后期的招商、開業(yè)等工作，投資者也無能無力由于資金實力問題，消滅一些爛尾工程，乃至是圈錢騙錢問題城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強爭辯報告顯示，北京商業(yè)用房的開發(fā)投資潛力在省會城市及方案單列的35個大中城市中排名第一。市場已進入穩(wěn)定的高速進展期。 (一)大體態(tài)勢：競爭加重、聚集集中競爭加重：是市場的一個基調(diào)。內(nèi)外兩方面因素，打算了市場必將進入競爭時期。外在因素供求關(guān)系的根本轉(zhuǎn)變。將來2--3年內(nèi)，市場將處于階段性的飽和狀態(tài)。局部多余、供求錯位，將直接加重市場競爭。信貸政策的直接影響。央行121號文影響浩大，特殊是對于在建項目。二、兩個主要的內(nèi)在因素：開發(fā)定位的趨同。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，普遍較低的投資理念及開發(fā)水平將有可能造成市場上眾多現(xiàn)有及在建項目的定位趨同。盈利空間的縮小。投資及置業(yè)者投資水平的提高及成熟有可能要遠快于開發(fā)商。面國外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的接踵進入，也必將加大競爭壓力及加速優(yōu)勝劣汰的步伐聚集集中：是市場的兩個核心。聚集集中呈現(xiàn)市、區(qū)級商業(yè)中心(或特色街)及社區(qū)商業(yè)兩方向高級商品及高級消費向商業(yè)中心(或特色街)聚集，而日用商品及中低級消費向社商業(yè)中心(或特色街)日趨繁華，聚集程度進一步提高，而社區(qū)商業(yè)將飛速集中。特色商品及消費向特色街聚集，一般商品及消費向社區(qū)商業(yè)集中。商業(yè)中心(或特色街)有價錢整體走高的可能，而社區(qū)商業(yè)則有溫存調(diào)整或降低的在日趨規(guī)范化的基礎(chǔ)上，商業(yè)中心(或特色街)有大型化、定單化、規(guī)?；内厔?，而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡化的趨勢。 (二)整體趨勢。從供應結(jié)構(gòu)上看，大型物業(yè)供應較多，大型購物中心和倉儲式超市是供應主力，而中型商鋪、小型商鋪(或店鋪)的供應量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。另外，一些從頭定位或從頭裝修的商鋪接踵推出。從業(yè)態(tài)形式上看，新型業(yè)態(tài)(大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專賣店、專業(yè)市場)組成需求主從需求主體上看，國有資本、民營資本和合伙外資組成三大主力，國有資本需求主要表現(xiàn)為國有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團，民營資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場、小型店鋪，合伙外資需求主要表現(xiàn)為超大型購物中心、大型連鎖超市和倉儲店。從需求特點上看，各類業(yè)態(tài)對商鋪產(chǎn)生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業(yè)態(tài)對大型商鋪需求不減，國內(nèi)外投資進入加速增大商鋪需求，市場競爭加重使商家擴大規(guī)模。交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設(shè)施先進，經(jīng)營有特點、特色。大型商業(yè)地產(chǎn)出此刻居民集中、地段廉價的城市邊緣。特色商業(yè)街則各自分散在既有特定的區(qū)域地段，輻射全市。另外，小型超市連鎖、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或小區(qū)四周，并形成必定的集聚點。降隨競爭加重、市場規(guī)范、供應加大、需求理性，市場價錢和利潤回報有可能呈先升后降的走勢。但位置優(yōu)越的零售物業(yè)仍將維持其良好的競爭力。同時，市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變必定致使項目營銷手腕的轉(zhuǎn)變。在目前供不該求的狀況下，項目租售并舉，但以租賃為主，待高價售出，一方面可保證穩(wěn)定收益、降低風險，另一方面最終可實現(xiàn)利潤最大化，但隨著此后供應的增加、市場的規(guī)范、投資的理性成熟，項目雖仍是租售并舉，但會漸漸轉(zhuǎn)變成以銷售為主，不求最大利潤，只求盡快回收投資，銷售取代租賃的趨勢將漸漸明顯。 (三)投資重點項目：政府鼓舞的4大類市區(qū)商業(yè)中心及大型購物中心，知足中高水平的消費主體，總把握面積為45萬平社區(qū)商業(yè)，制造并供應加倍全面、人性化和便利化的服務功能。鼓舞消費水平比較高的社區(qū)開辦美容美發(fā)、茶社，建設(shè)休閑消遣為一體的網(wǎng)點及特色街。進展專業(yè)市場和批發(fā)市場，重點要對四環(huán)路五環(huán)路四周農(nóng)產(chǎn)品市場進行改造。環(huán)周邊地域業(yè)地產(chǎn)已大體飽和，開發(fā)向外擴展是必定，對此，北京也將大力優(yōu)化三環(huán)和四環(huán)的周邊用地，形成新的商業(yè)進展空間，其中三環(huán)路周邊將加速形成市級和地域級商業(yè)中心，四環(huán)路周邊踴躍進展大型商業(yè)地產(chǎn)。三、四環(huán)周邊地域此后將始終是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旺地。零售業(yè)的進展趨勢和方向?qū)⒅苯佑绊懮虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方向并將直接成為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點。其中，大型超級市場、專業(yè)市場處于明顯增加趨勢，而百貨業(yè)需求比例相應下降。休閑、消遣、餐飲、健身等場所將大量出此刻將來的零售物業(yè)中。社區(qū)的配套商業(yè)，即臨街底商，日趨成為住宅項目的賣點、亮點和盈利點，對住宅項目有很大的互動性，提高住宅項目的附加值。對外，可方案形成區(qū)域商業(yè)中心或商業(yè)街，對內(nèi)，可方案成為快速進展的社區(qū)商業(yè)中心。同時，規(guī)模不大(其中100平方米以下的商鋪最具有投資價值)，本錢風險相對較小，易于轉(zhuǎn)變和轉(zhuǎn)換經(jīng)營方向，因此始終供不該求。第四章北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討投資概述 (一)投資風險的規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)市場前景看好，開發(fā)企業(yè)進入是趨勢，并在土地開發(fā)、項目建設(shè)、資金規(guī)畫等方面優(yōu)勢明顯。但作為復合地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)到底與住宅、寫字樓項目不同，開發(fā)經(jīng)營需遵循商業(yè)規(guī)律，開發(fā)商在此方面有很大不足，因此，開發(fā)企業(yè)運作商業(yè)地產(chǎn)，風險與機緣同在。對此，簡潔說，應當從選擇商業(yè)經(jīng)營模式、合作方式和方案設(shè)計、商圈需求等幾個方面留意規(guī)避首先，從需求者角度進行項目定位，是商業(yè)中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、特色街仍是社區(qū)商業(yè)。其次，從服務對象角度進行業(yè)態(tài)選擇，是大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專業(yè)市場仍是零售店鋪，是綜合型的仍是專賣、特色型的。由于經(jīng)營商業(yè)非開發(fā)企業(yè)專長，因此開發(fā)企業(yè)在選擇商業(yè)合作伙伴和確定與商家的合作方式上，商業(yè)物業(yè)，特殊是新型商業(yè)物業(yè)，依據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流的設(shè)計要求和面積、倉儲要求。因此，合作方式確定后，開發(fā)企業(yè)應商