北京商業(yè)地產(chǎn)市場研究報(bào)告

第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展機(jī)會(huì) 6一、增進(jìn)市場進(jìn)展的主要因素 6一、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增加 6二、北京商業(yè)的全面進(jìn)展 63、進(jìn)展方案的出臺(tái)實(shí)施 64、市場調(diào)控的規(guī)范增加 7五、區(qū)域商圈的功能轉(zhuǎn)變 7六、重大大事的突發(fā)影響 77、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化 7八、消費(fèi)投資的漸漸理性 8二、引發(fā)快速升溫的直接緣由 8一、投資轉(zhuǎn)移 8二、需求拉動(dòng) 8 其次章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢 10 10 (一)市場概況 10 (二)主要狀況 12 3、市場行情(資源來源：易鋪網(wǎng)) 13 (一)CBD地域 18 二、新舊主要項(xiàng)目 18 (二)中關(guān)村 21一、硅谷助推投資熱潮 21二、供求關(guān)系打算市場高價(jià) 21 (三)亞運(yùn)村 22一、供需沖突突出 22二、市場持續(xù)熱銷 22 (四)南城地域 23一、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模 23二、市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn) 233、三大城區(qū)廣匯商機(jī) 23第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的將來趨勢 24 (一)北京“十五”期間商業(yè)進(jìn)展方案 24一、進(jìn)展大體目標(biāo) 24二、商業(yè)進(jìn)展重點(diǎn) 25 (二)區(qū)域方案狀況 2.6 (三)北京商業(yè)的進(jìn)展趨勢 27一、北京的流通業(yè) 27二、北京的商業(yè)街 27 (一)自身不足 28 (二)市場表現(xiàn) 29 (一)大體態(tài)勢：競爭加重、聚集集中 30一、兩個(gè)主要外在因素 30 (二)整體趨勢 31 4、市場價(jià)錢：先升后降 32 (三)投資重點(diǎn) 33一、重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓舞的4大類 33二、重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地域 333、重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售物業(yè) 334、重點(diǎn)類型：臨街底商 34第四章北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討 34 (一)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 34 (二)投資的大體考慮 35 用性 37八、周邊的價(jià)錢水平 37 思考二：商業(yè)物業(yè)的管理 37思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級(jí)市場 38思考四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模 38思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對(duì)接 38第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展機(jī)會(huì)對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)市場的進(jìn)展機(jī)會(huì)，大體推斷是：條件成熟，并快速升溫。的主要因素下列因素，孕育并夯實(shí)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)展的基石，有力地增進(jìn)了市場進(jìn)展。一、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增加社會(huì)消費(fèi)品零售額等)穩(wěn)步增加或優(yōu)化，商業(yè)進(jìn)展空間日趨廣漠，居民消費(fèi)力量持續(xù)增加，新一輪的投資消費(fèi)升級(jí)已開放，助推了商業(yè)地產(chǎn)市場的進(jìn)展。二、北京商業(yè)的全面進(jìn)展首先，市級(jí)商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增加，增進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步進(jìn)展。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日趨的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者，商業(yè)與地產(chǎn)彼此融合、彼此增進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場。城市整體方案、奧運(yùn)行動(dòng)方案、商業(yè)進(jìn)展方案、商業(yè)物流方案、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與進(jìn)展方案等北京市各項(xiàng)方案的接踵出臺(tái)及實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)展都將有踴躍的導(dǎo)向和增進(jìn)作用。4、市場調(diào)控的規(guī)范增加市場的日趨規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤的趨于穩(wěn)定、透亮?????；股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加重及投資渠道的過于狹?。淮尜J款利率一再下調(diào)及央行121號(hào)文等政策的深遠(yuǎn)影響，都促使開發(fā)商、投資者和居民個(gè)人對(duì)方才起步但潛力浩大的商業(yè)地產(chǎn)賜予了高度關(guān)注。五、區(qū)域商圈的功能轉(zhuǎn)變商圈功能可看做是居住功能(住宅)、商業(yè)功能(商鋪)、商務(wù)功能(辦公樓)的有機(jī)結(jié)合。隨著功能正發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變，這必將引發(fā)區(qū)域商圈的功能轉(zhuǎn)變，從而增進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對(duì)商鋪的需求。區(qū)域商圈功能轉(zhuǎn)變對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場的影響將持續(xù)增加。六、重大大事的突發(fā)影響奧運(yùn)、入世極大地增進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)市場的進(jìn)展，影響長期深遠(yuǎn)。而非典疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場的影響雖猛烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場的進(jìn)展，同時(shí)非典后各項(xiàng)鼓舞優(yōu)待政策的準(zhǔn)時(shí)出臺(tái)，不但使市場糊涂快速，而且對(duì)市場的此后進(jìn)展也產(chǎn)生了踴躍影響。一方面，北京是外資投資熱點(diǎn)地域之一，國外投資者普遍看好即將全面開放的市場及其浩大的進(jìn)展?jié)摿?，作為首都，北京自然是熱點(diǎn)；另一方面，北京也是內(nèi)地投資熱點(diǎn)地域之一，內(nèi)資企業(yè)加速進(jìn)京步伐，民間投資漸成規(guī)模之勢。上述兩方面都直接或間接增進(jìn)了北京商業(yè)的富強(qiáng)和商業(yè)地產(chǎn)市八、消費(fèi)投資的漸漸理性以往幾回消費(fèi)投資熱潮的經(jīng)受教訓(xùn)，使市場的消費(fèi)需求及投資行為日趨理性、成熟，從而有利于北京商業(yè)地產(chǎn)市場此后的規(guī)范進(jìn)展和漸漸成熟。下列緣由，直接引發(fā)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場的快速升溫，成了市場的投資熱點(diǎn)。一、投資轉(zhuǎn)移隨著北京住宅、寫字樓市場的競爭加重和利潤的公開透亮?????，加上投資渠道的單一狹小及股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加重，使商業(yè)地產(chǎn)漸成了股市、匯市、高級(jí)住宅投資之外的一種新的理財(cái)方式。同時(shí)，房地產(chǎn)投資一般都經(jīng)受了從住宅到寫字樓再到商鋪的進(jìn)展歷程，商業(yè)地產(chǎn)(開發(fā)建設(shè)與商業(yè)經(jīng)營融合而成的復(fù)合地產(chǎn))是房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢之一，也為目前以單一項(xiàng)目開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資供應(yīng)了一個(gè)全新的拓展空間。動(dòng)居民投資消費(fèi)力量日趨提高，北京城市人口逐年遞增，居住范圍向外加速拓展，城區(qū)更新改造力度不斷加大，市容市貌取得極大改善；和入世奧運(yùn)的深遠(yuǎn)影響，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場快速升溫起到了需求拉動(dòng)作用。簡潔來講，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間很大。將至少需要1300萬平方米的商業(yè)面積，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年北京商業(yè)物業(yè)總面積現(xiàn)有900多萬平方米左右，進(jìn)展?jié)摿拼?。消費(fèi)水準(zhǔn)提升需求方面。以往消費(fèi)主假如購買式的，而現(xiàn)在已向體驗(yàn)式轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)已無法知足人們?nèi)遮呍黾拥亩嘣M(fèi)需求，需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入。區(qū)域商圈分塊需求方面。以往商業(yè)主要表現(xiàn)是城市中心集中地段的集中消費(fèi)，而現(xiàn)在隨著城市內(nèi)向(舊城改造)及外向(新區(qū)開發(fā))兩方面的快速進(jìn)展，消費(fèi)由購買式向體驗(yàn)式的轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)格局必定轉(zhuǎn)變，多級(jí)中心及多極商圈必定消滅，這必定加大對(duì)區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等的需求，增進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)展。另外，三外投資(外資、外地、外行)齊頭并進(jìn)，中小投資者踴躍參與，特殊是國內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛搶灘北京商業(yè)市場，一大量特許經(jīng)營或加盟連鎖店競相間續(xù)選址落戶，都直接起到了需求拉動(dòng)的首先目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較快、投資回報(bào)率較高，其次近期商業(yè)地產(chǎn)供不該求，市場進(jìn)展?jié)摿拼?；再者商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步摸索階段，較之趨于規(guī)范的其他投資方式，賣點(diǎn)及利潤還有很大的挖掘提升空間，因此自然吸引愈來愈多的投資進(jìn)入。同時(shí)，這種復(fù)合地產(chǎn)也大大提升了區(qū)域地塊及開發(fā)項(xiàng)目的附加值和競爭力，使房地產(chǎn)投資愈來愈商鋪不但有較高的投資價(jià)值，而且運(yùn)作多樣、經(jīng)營機(jī)敏，可出售也可出租，可經(jīng)營也可托付，可大可小、可合可分，又可依據(jù)市場需求及競爭狀況進(jìn)行準(zhǔn)時(shí)調(diào)整，因此具有很強(qiáng)的市場適應(yīng)性和抗風(fēng)其次章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡潔歸納是：供求兩旺、并持續(xù)高溫。 (一)市場概況場1997年以來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場快速糊涂、高速增加。待改造提升，另一方面也使新興區(qū)域商圈亟待開發(fā)建設(shè)，加上大范圍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速進(jìn)展，直接形成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。其次，入世后，眾多零售、消遣、家居、餐飲業(yè)的國際商業(yè)巨頭競相加速了搶灘市場的步伐，如沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、麥當(dāng)勞、麥德龍、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等，增加大量商業(yè)地產(chǎn)需求的同時(shí)也促使了一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入和新型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如ShoppingMall、OutletStore(工廠直銷店)、超市連鎖店和特色商業(yè)街等，有力推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市具表現(xiàn)象：一些大中城市的商業(yè)類物業(yè)供不該求，商鋪價(jià)錢飛漲、屢創(chuàng)新高。全國范圍內(nèi)爭建商業(yè)特色街及大型購物中心。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等很多大中城市都正在規(guī)畫或已經(jīng)興修ShoppingMall。眾多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，其中大連萬達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，并與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略性同盟，方案在上海、北京等15個(gè)城市開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。此后，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和銷售額均超過住宅類物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1997—2023年，國內(nèi)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7％，但增幅日趨在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。從原由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，再到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，直至現(xiàn)在以超級(jí)購物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式經(jīng)受了一系列變革后，房地產(chǎn)業(yè)愈來愈向第三產(chǎn)業(yè)、商業(yè)傾斜，日趨與之對(duì)接融合。復(fù)合地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)必定趨勢。北京商業(yè)地產(chǎn)市場的進(jìn)展略晚于深圳、上海。從朝外“老番街”火爆開盤到回龍觀底商快速了案，從中關(guān)村科貿(mào)中心12.8萬元天價(jià)的一炮打響到建外SOHO和左岸工社的旺鋪熱拍，商業(yè)地產(chǎn)市場世人凝視、風(fēng)光無窮。新型商業(yè)地產(chǎn)間續(xù)開發(fā)，世紀(jì)金源領(lǐng)軍，ShoppingMall領(lǐng)先動(dòng)工；大連萬達(dá)隨后，定單地產(chǎn)反應(yīng)吵鬧；其他開發(fā)商據(jù)了解也紛紛行動(dòng)。華遠(yuǎn)成心與沃爾瑪合作建設(shè)包括沃爾瑪中關(guān)村連鎖店在內(nèi)的三至四個(gè)大型超市，天鴻表示將在回龍觀興建一個(gè)綜合性大型超市，城開將與索納塔營銷商在西單合作開發(fā)4S新型轎車銷售服務(wù)商場，新組建的太合商業(yè)房地產(chǎn)公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資。眾多新老項(xiàng)目也都加大了對(duì)商業(yè)物業(yè)的投入。左岸工社與全世界最大的商業(yè)健身連鎖機(jī)構(gòu)――中體市和一條深厚文化氣息的特色商街。原有商業(yè)地產(chǎn)西單商場及恒基中心也加速了全新改造。同時(shí)，國內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)京步伐明顯加速。建材方面的歐倍德、百安居、樂華梅蘭，超市方面的沃爾瑪、歐尚、7—11便利店、迪亞折扣店等，或開業(yè)、或落戶、或籌備、或選址、或報(bào)審。大商集團(tuán)、上海華聯(lián)、物美超市等國內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也踴躍在京拓展。 (二)主要狀況年1－11月，商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增加34.2%，增幅高于總施工面積的30.3%和住宅施工面積的25.2%。同時(shí)，綜合世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告，對(duì)大型商業(yè)物業(yè)的市場供應(yīng)狀況了解如下：，其中百貨業(yè)27.9萬平方年大型商業(yè)物業(yè)(1萬平方米以上)達(dá)到120個(gè)，可供應(yīng)商業(yè)總面積294.5萬平方米，平均規(guī)模為從潛在供量上看，2023年至今在建項(xiàng)目71萬平方米，擬建項(xiàng)目320萬平方米。同時(shí)據(jù)了解，將來幾年內(nèi)，北京還將批復(fù)500萬平方米的商業(yè)面積。從可能增量上看，2023年為23.59萬平方米，2023年近30萬平方米(2023年1－10月為20萬平方米)，2023年估量約53萬平方米，而到2023年將可能沖破300萬平方米。從需求主體上看，大型商業(yè)集團(tuán)(特殊是國內(nèi)外零售商業(yè)巨頭)帶動(dòng)了大型商業(yè)地產(chǎn)的需求，中小企業(yè)及個(gè)人(尤其是中小投資者)帶動(dòng)了小型商鋪的需求。其中中小投資者最多，對(duì)小型商鋪需從需求區(qū)域上看，首選朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村，其次是海淀區(qū)的中關(guān)村，主要集中在人流量大、交通便利的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)和四周商業(yè)氣氛較成熟的地段。從需求類型上看，大型商業(yè)地產(chǎn)中新型業(yè)態(tài)(大型購物中心、專業(yè)市場、特色街、超市連鎖等)的需求遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(如百貨商場)，小型商鋪中餐飲和服裝類的需求遠(yuǎn)大于消遣類。從需求規(guī)模上看，呈兩極化進(jìn)展趨勢，大型商業(yè)地產(chǎn)主要集中在4－6萬平方米之間，同時(shí)10萬平方米以上超大型項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)；小型商鋪主要集中在10－200平方米之間，同時(shí)消滅了可分割式商鋪，專業(yè)市場中的商鋪面積更小。3、市場行情(資源來源：易鋪網(wǎng))商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)排行參考單價(jià)排行榜商鋪名稱售價(jià)排行13萬元/平方米1左岸工社商鋪6.36萬元/平方米2第五大道4.2萬元/平方米3建外SOHO商鋪3萬元/平方米4朝陽門外的老番街2.5萬元/平方米5國展家園商鋪2.3萬元/平方米6歐陸經(jīng)典2.1萬元/平方米7九臺(tái)2000商鋪1.98萬元／平方米8辦公樓底商售價(jià)參考城城區(qū)位置項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)(元／建筑平米)西廈00城西城海大廈淀海淀朝邊廈陽朝環(huán)陽住宅樓底商售價(jià)參考筑平商業(yè)面積及樓層層項(xiàng)目洲位置城區(qū)朝陽朝陽朝朝陽00海淀東城宣門武崇文街世家18,000—20,000據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式主要有租賃、銷售、租售并舉、自營或聯(lián)營等形式。其中：租賃的項(xiàng)目最多，近62萬平方米，約占總量的34%，以55萬平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之，近54萬平方米，約占總量的30%，以7萬平方米的北方明珠底商為代表出售的項(xiàng)目第三，近46萬平方米，約占總量的26%，以建外SOHO、第五大道為代表自營或聯(lián)營的最少，近17萬平方米，約占總量的10%，以16萬平方米的華貿(mào)中心為代表年1－10月，商業(yè)營業(yè)用房銷售均價(jià)10394元／平方米，同比增加38.5%，增幅遠(yuǎn)高于商品房平均銷售價(jià)錢的2.4%、辦公用房的5.4%和住宅的2%。同時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，價(jià)錢區(qū)間散布狀況如下：銷售價(jià)錢底商價(jià)錢一般是住宅或公寓價(jià)錢的2－3倍均價(jià)4萬元以上的項(xiàng)目，約占總量的4%，主要集中在中關(guān)村和CBD均價(jià)3－4萬元的項(xiàng)目，約占總量的9%均價(jià)2－3萬元的項(xiàng)目最多，約占總量的29%，一般是商圈、高級(jí)寫字樓和公寓底商的主力價(jià)位均價(jià)1－1.5萬元的項(xiàng)目，一般是城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主力價(jià)位均價(jià)5000－8000元的項(xiàng)目，一般是遠(yuǎn)近郊區(qū)商鋪的主力價(jià)位租金價(jià)錢5元/平方米·天以上的項(xiàng)目，約占45%3－4元/平方米·天的項(xiàng)目，約占22%4－5元/平方米·天的項(xiàng)目，約占22%2－3元/平方米·天的項(xiàng)目，約占11%一是從區(qū)域方位上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域劃分明顯，價(jià)值不同也很明顯。近50%的項(xiàng)目集中于市級(jí)和區(qū)域商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)中心位于城市中心，包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心主要集中在東部和西部，散布于商務(wù)區(qū)、居住組團(tuán)或交通樞紐四周，目前進(jìn)展較為成熟的達(dá)廣場、華貿(mào)中心和即將推出的大成天地時(shí)尚之窗，CBD及周邊已經(jīng)成為商業(yè)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。西區(qū)：西北三環(huán)、中關(guān)村沿線，始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，尤其是中關(guān)村一帶，市場供不求，價(jià)錢居高不下。北區(qū)：亞運(yùn)村地域，從原有的歐陸經(jīng)典、陽光廣場到近期的第五大道，高級(jí)次、高密度的居住社區(qū)保證了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度。南區(qū)：一貫是商業(yè)投資的軟肋地帶，與上述三區(qū)相較略顯不足，商業(yè)投資氣氛及人氣還需提二是從投資類別上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目種類日趨豐碩，投資也各有特點(diǎn)。市級(jí)商業(yè)中心：商圈輻射半徑達(dá)7－8千米乃至全市。包括原有三個(gè)(前門、王府井和西單)和新興五個(gè)(CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園)商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復(fù)合度高、但價(jià)錢也高，前期投入較大，運(yùn)作空間也有限。區(qū)級(jí)商業(yè)中心：服務(wù)區(qū)域，如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心：服務(wù)社區(qū)，如天通苑、世紀(jì)城。商鋪價(jià)錢相對(duì)不高、經(jīng)營較穩(wěn)定，但不同位置價(jià)值不同很大。專業(yè)市場：很多，服裝類如阜外的萬通、雅寶路的天際大廈、蔣宅口的巨庫IT；類如中關(guān)村m)，單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營需要托管或自營。因此高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)并存。特色商業(yè)街：市場行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食、馬連道茶葉街等。底商：最多，簡潔可分為辦公樓底商(如數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房)兩大類。其中擁有獨(dú)立門面及固定消費(fèi)人群、經(jīng)營穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)錢相對(duì)低廉的住宅底商最受歡迎。 (一)CBD地域面近兩年，CBD及泛CBD地域在住宅和寫字樓新建項(xiàng)目集中推出的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及供應(yīng)也明顯升溫，成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)地域。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，到2023年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬平方米，如國貿(mào)三期的5萬平上原有的國貿(mào)商城、嘉里中心等項(xiàng)目，商業(yè)總面積將超過100萬平方米，屆時(shí)北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級(jí)商業(yè)中心，CBD將超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模米項(xiàng)目位置開業(yè)時(shí)間1990年(1期)項(xiàng)目名稱城租售狀況售售售售售對(duì)CBD地域的商鋪需求有明顯增加的主要行業(yè)如下：品牌衣飾作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌衣飾此后對(duì)CBD將有較大需求，尤其是中高級(jí)及高餐飲展廳鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，致力于制造獨(dú)特體驗(yàn)的中高級(jí)品牌將會(huì)把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD。配套服務(wù)由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量浩大，將需要不同類別的配套服務(wù)，如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大。產(chǎn)品定位普遍高啟客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)《北京CBD商業(yè)進(jìn)展方案(2023-2023)》猜測，CBD的消費(fèi)人群約有50萬，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約25－30萬，常駐財(cái)寶階級(jí)及涉外人士各約有5.5萬，商務(wù)旅行人群約1.7萬，文化休閑人群約1－2萬，參觀人群約4－8萬。另據(jù)資料顯示，CBD擁有北京高級(jí)商務(wù)寫字樓的70%、跨國公司駐代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全數(shù)和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面掩蓋高端消費(fèi)者的各種共性化需求，定位在高級(jí)和有名品牌上。其中，立志與世00強(qiáng)攜手的萬達(dá)廣場、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO和規(guī)畫營造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)CBD，又相對(duì)集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。何況自國貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場需求，商攤平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60~120美元，空置率始終維持在2%的較低東區(qū)成為進(jìn)展重心目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了必定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻始終缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此，東部將是將來CBD進(jìn)展的一個(gè)重心和方向。如華貿(mào)中心正細(xì)心建設(shè)16萬商城、國貿(mào)正著力打造全世界最大國際貿(mào)易中心，加上建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)，CBD東區(qū)日趨顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區(qū)，擁有高級(jí)商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高級(jí)會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。集成社區(qū)受市場追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場追捧的熱點(diǎn)。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性動(dòng)工，一次性交付全部設(shè)施，有別于目前通用的轉(zhuǎn)動(dòng)開發(fā)模式。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購，除CBD因素外，集成社區(qū)也是項(xiàng)目賣點(diǎn)和亮點(diǎn)之一。 (二)中關(guān)村助推投資熱潮作為華北乃至是全國的電子產(chǎn)品集散地，加上地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立，特殊是隨著硅谷地位的日趨穩(wěn)固，中關(guān)村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財(cái)智中心、數(shù)一、中關(guān)村科貿(mào)中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓接踵建設(shè)，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城接踵開業(yè)，世紀(jì)金源ShoppingMall也即將封頂和開業(yè)。高價(jià)中關(guān)村商鋪多被銀行、證券和電子市場等高端行業(yè)占據(jù)，大中小企業(yè)及市場交易額逐年增加，同時(shí)隨著中關(guān)村整體商務(wù)環(huán)境改造方案的出臺(tái)，絕大部份的臨街小商鋪被拆除，因此地域商鋪始終供不該求及市場價(jià)錢高開高走。萬柳地域新起點(diǎn)家園、萬泉新新家園底商和板井區(qū)域世紀(jì)城4萬平方米地下不夜城的快速售出，和初期北京科技會(huì)展中心底商的成功案例，都說明此點(diǎn)。成熟商圈，擁有大量、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商機(jī)多、投資風(fēng)險(xiǎn)小，即便底商價(jià)錢不菲，但由于位置和人氣上的優(yōu)勢，也可取得較高回報(bào)及較穩(wěn)定的從市場現(xiàn)狀看，中小投資者尤其是外地投資者(如溫州投資)異軍突起，并漸成規(guī)模，與大企業(yè)交通便利的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)和四周商業(yè)氣氛較成熟的地段。 (三)亞運(yùn)村亞運(yùn)村目前建筑總面積已超過600多萬平方米，常住人口達(dá)50萬以上和流淌人口30萬以上，而且規(guī)模日趨壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運(yùn)村建設(shè)，此后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨娱L至昌平區(qū)東小DCBD突出亞運(yùn)村商業(yè)始終是投資熱點(diǎn)，除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的緣由外，較小供應(yīng)量與浩大消費(fèi)人群需求間的浩大差異也是一重要緣由。大量中高級(jí)商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體，但亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量僅有10萬平方米左右，以北辰購物、陽光廣場飄亮購物和旺市百利超市、家和超市等幾家為代表的商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法知這使規(guī)模和檔次不很突出的北辰購物中心的營業(yè)額始終排在北京市全部大型商業(yè)購物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路已經(jīng)自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。難以知足較高級(jí)次的消費(fèi)需求。即不用拍賣，也不用襯托，亞運(yùn)村商業(yè)消化速度很快。建筑規(guī)模3.5萬平方米的第五大道，目前銷售已達(dá)90％以上，售價(jià)達(dá)1.8－4萬元，接踵有星巴克、全聚德、新世紀(jì)錢柜等知名品牌店簽約落戶。另外，陽光新干線底商也制造了100％的銷售奇跡，售價(jià)達(dá)2.7－3萬元。華聚集團(tuán)的7萬平方米商業(yè)和歐陸經(jīng)典1萬平方米的底商也引發(fā)了市場的高度關(guān)注。同時(shí)據(jù)悉，亞運(yùn)村一大型商業(yè)區(qū)將出此刻將來亞運(yùn)村和奧運(yùn)村交織的核心地帶，共方案建筑規(guī)模達(dá)85.6萬平方米，其中，包括亞運(yùn)村的首條超大規(guī)模商業(yè)街21.4萬平方米(其中店鋪式商業(yè)10.8萬平方米，綜合商場8.5萬平方米，主題商場近2萬平方米)。這將對(duì)該地域的商業(yè)格局產(chǎn)生較大變革，有力提升該地域的商業(yè)水準(zhǔn)。 (四)南城地域漸成規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日趨拓展，南城商業(yè)水平的提高也日趨加速。目前已經(jīng)建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡?；▓@、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設(shè)施，給南城商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展增加了新的活力。“十五”期間，北京還將別離建設(shè)東南西北4個(gè)大型ShoppingMall，加上政府扶持力度的連續(xù)增加，南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已初露眉目，漸成規(guī)模。同時(shí)據(jù)悉，木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心，大型商業(yè)中心也將在此落成。顯現(xiàn)除眾多很有實(shí)力的連鎖公司如萬客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M(jìn)駐外，東方家園、名人家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場亦在南城安家落戶，這些國際及國內(nèi)知名店面的強(qiáng)勢加盟迅速帶動(dòng)了南城人氣的增加，使之漸漸成為京城的物流中心。崇文區(qū)：經(jīng)連年改造，以新世界中心為代表的崇文門地域日趨成為一個(gè)人流如織、繁華吵鬧的區(qū)宣武區(qū)：廣安大街改造后建成的大都市街，和分別以菜百商場、莊勝崇光百貨為中心的菜市口、廣安門兩區(qū)域，已成為區(qū)域商業(yè)聚集地。此外還有馬連道茶葉一條街。豐臺(tái)區(qū)：擁有豐臺(tái)百貨商場、方莊購物中心、華潤百貨商場、新安商場、亞西亞商場等一批大中型商業(yè)設(shè)施和以農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類集貿(mào)市場90余個(gè)。其中新發(fā)地批發(fā)市場是首都農(nóng)副產(chǎn)品集散中心。第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的將來趨勢對(duì)于北京商業(yè)地產(chǎn)的將來趨勢，整體猜測是：競爭加重、聚集集中。方案進(jìn)展 (一)北京“十五”期間商業(yè)進(jìn)展方案目標(biāo)商品流通總規(guī)模年平均增加10%。社會(huì)消費(fèi)品零售額2023年達(dá)到2330億元，年平均增加額大體維持業(yè)和電子商務(wù)的網(wǎng)絡(luò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的份額，2023年達(dá)到30%(連鎖商業(yè)網(wǎng)占27%左右，電子商務(wù)網(wǎng)占3%左右)，2023年達(dá)到人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積達(dá)到0.9平方米。2023年零售商業(yè)營業(yè)面積從2000年的零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到1200萬平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營業(yè)面積1.0平方米左右。增進(jìn)兩網(wǎng)，即增進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的進(jìn)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)(包括王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)商業(yè)中心)，商務(wù)中心區(qū)(包括建國門外、朝陽門外兩個(gè)商業(yè)中心)，中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)進(jìn)展的水平；富強(qiáng)三圈，即進(jìn)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，大路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)(縣)中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心；加速進(jìn)展四類商業(yè)，即加速進(jìn)展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商。重點(diǎn)引進(jìn)大型購物中心、大型專業(yè)店、折扣店、便利店、倉儲(chǔ)式超市、綜合超市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，四環(huán)將作為折扣店、便利店、大賣場等新商業(yè)業(yè)態(tài)的增加帶集中進(jìn)展，五環(huán)方案建成四個(gè)大型 (二)區(qū)域方案狀況西部的公主墳商業(yè)區(qū)、北部的雙榆樹—大鐘寺商業(yè)區(qū)兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心著手統(tǒng)一方案設(shè)計(jì)、整體提升改造。東部的朝外大街制定整體方案，啟動(dòng)了20萬平方米的工程項(xiàng)目。南部的木樨園市級(jí)商業(yè)中心加速建設(shè)，以形成以服裝經(jīng)營為特色的商業(yè)中心。城中的西單整體改造、王府井方案升級(jí)和前門中軸路地下商業(yè)街著手建設(shè)，以振興市中心原有的商圈經(jīng)濟(jì)。加速進(jìn)展，如酒仙橋、豐臺(tái)鎮(zhèn)、盧溝橋、望京、豐臺(tái)橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設(shè)的，要與周邊住宅的開發(fā)建設(shè)同步進(jìn)展，近期不能開發(fā)建設(shè)的要保留商業(yè)方案用地。如腳門、毛家墳、大紅門、萬泉寺、二里莊、太平橋、西八里莊等。要方案建設(shè)一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。距離市級(jí)、地域級(jí)商業(yè)中心1千米之外且居住人口達(dá)1－3萬的居民區(qū)，原則上應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，對(duì)具有特色商業(yè)街(區(qū))雛形和進(jìn)展趨勢的街(區(qū))，因勢利導(dǎo)，鼓舞進(jìn)展。目前，已經(jīng)初具規(guī)模或正在進(jìn)展的東內(nèi)和方莊餐飲街、馬連道茶葉街、牛街天橋和隆福寺文化街、海淀圖書街、十里河建材裝等，要進(jìn)一步改善環(huán)境，增進(jìn)進(jìn)展。另外，朝外大街、安全大道、多數(shù)市街等隨道路建設(shè)而形成的商興起。 (三)北京商業(yè)的進(jìn)展趨勢通業(yè)自傳統(tǒng)百貨業(yè)沒掉隊(duì)，北京商業(yè)呈現(xiàn)出以下進(jìn)展態(tài)勢：倉儲(chǔ)式、連鎖式超市、便利店等快速崛起，已成為商業(yè)新的增加點(diǎn)折扣店、專賣店的業(yè)種快速增加，重要性日趨提高專業(yè)市場、特色街已成為商鋪開發(fā)的重要方向超大型購物中心已漸入人心，成為投資新的熱點(diǎn)老字號(hào)商業(yè)中心的整體改造和從頭糊涂主要有兩條進(jìn)展主線，一是原有老商業(yè)街的提升；二是隨著舊城改造及城市擴(kuò)張兩方面的快速發(fā)展，新興或特色商業(yè)街的興起，但一路有以下進(jìn)展態(tài)勢：配套型商業(yè)街，通常位于大型居住區(qū)中心或臨街一側(cè)，知足區(qū)域需求、積聚商機(jī)人氣、提升項(xiàng)目附加值專業(yè)型商業(yè)街，市場自然形成或政府方案引導(dǎo)而成的，知足全市范圍內(nèi)某一方面的需求，如電器、家裝、服裝等大型綜合商業(yè)街，集休閑、參觀、購物、旅游等為一體的大型購物廣場及特色商業(yè)街，這將是此后大型商業(yè)地產(chǎn)的主要方向。其中特色商業(yè)街，尤其是具有北京地域特色、傳統(tǒng)文化氣息的特色商業(yè)街將有很大吸引力?，F(xiàn)代零售業(yè)漸漸取代傳統(tǒng)零售業(yè)食物銷售的市場份額將會(huì)連續(xù)擴(kuò)大中小流通企業(yè)將通過量種形式開辦協(xié)會(huì)聯(lián)合起來，爭取與大企業(yè)的同樣利益不同業(yè)態(tài)彼此滲透，同時(shí)大量以連鎖形式進(jìn)入居民社區(qū)，供應(yīng)生活方面的便利服務(wù)各類中小超市占有相對(duì)穩(wěn)定的市場份額國內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)入加速了零售業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場集中度提高 (一)自身不足售，加上商業(yè)敏感的市場反映，因此宏觀經(jīng)濟(jì)或市場環(huán)境一旦有所波動(dòng)，項(xiàng)目都極有可能消滅危機(jī)。另一方面制約項(xiàng)目的將來進(jìn)展，過度留意資金回收的營銷策略，對(duì)于項(xiàng)目招商、市場定位和功能布局有可北京商業(yè)地產(chǎn)方才起步，對(duì)房地產(chǎn)、商業(yè)、消費(fèi)心理三種學(xué)問融會(huì)貫穿的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人材還商業(yè)地產(chǎn)賣的不單單是屋子，更多的是商業(yè)氣氛和商機(jī)。因此，硬件建設(shè)僅是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)，項(xiàng)目的增值空間往往主要在軟件上，即經(jīng)營管理。項(xiàng)目定位失敗，經(jīng)營管理不行，即便建設(shè)的再好也對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，政府的行政干與過量、管理服務(wù)過少。政府角色應(yīng)盡快地由原來的管理者轉(zhuǎn)變成方案者和服務(wù)者，以有力地增進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)快速、健康的進(jìn)展。 (二)市場表現(xiàn)題商鋪市場局部有可能多余綜合世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告，2023年前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將相對(duì)集中推出，且區(qū)域地址又相對(duì)集中，因此，在整體市場仍舊供不該求的大局下，局部項(xiàng)目有可能多余。需求和供應(yīng)間有可能錯(cuò)位一是與需求的錯(cuò)位。開發(fā)商自身項(xiàng)目在硬件以及租賃條件上無法滿足商家需求，目前市場上需求銷售成功不必定經(jīng)營順當(dāng)一方面目前市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷售一片看好，但對(duì)將來經(jīng)營卻觀點(diǎn)不一，初期項(xiàng)目良莠不齊、不盡人意的經(jīng)營狀況更使市場對(duì)此布滿了擔(dān)憂。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割、管理分散、經(jīng)營無序的狀況，也有可能使項(xiàng)目與原有定位消滅誤差，增加經(jīng)營難度，收益回報(bào)難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。估量此后3－4年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場有可能消滅以下現(xiàn)象：推出時(shí)對(duì)投資者的許諾不能充分兌現(xiàn)很多項(xiàng)目由于定位不精確?????，進(jìn)行反復(fù)調(diào)整，有些項(xiàng)目乃至?xí)芸礻P(guān)閉銷售后，置之不睬后期的招商、開業(yè)等工作，投資者也無能無力由于資金實(shí)力問題，消滅一些爛尾工程，乃至是圈錢騙錢問題城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強(qiáng)爭辯報(bào)告顯示，北京商業(yè)用房的開發(fā)投資潛力在省會(huì)城市及方案單列的35個(gè)大中城市中排名第一。市場已進(jìn)入穩(wěn)定的高速進(jìn)展期。 (一)大體態(tài)勢：競爭加重、聚集集中競爭加重：是市場的一個(gè)基調(diào)。內(nèi)外兩方面因素，打算了市場必將進(jìn)入競爭時(shí)期。外在因素供求關(guān)系的根本轉(zhuǎn)變。將來2--3年內(nèi)，市場將處于階段性的飽和狀態(tài)。局部多余、供求錯(cuò)位，將直接加重市場競爭。信貸政策的直接影響。央行121號(hào)文影響浩大，特殊是對(duì)于在建項(xiàng)目。二、兩個(gè)主要的內(nèi)在因素：開發(fā)定位的趨同。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，普遍較低的投資理念及開發(fā)水平將有可能造成市場上眾多現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的定位趨同。盈利空間的縮小。投資及置業(yè)者投資水平的提高及成熟有可能要遠(yuǎn)快于開發(fā)商。面國外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的接踵進(jìn)入，也必將加大競爭壓力及加速優(yōu)勝劣汰的步伐聚集集中：是市場的兩個(gè)核心。聚集集中呈現(xiàn)市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心(或特色街)及社區(qū)商業(yè)兩方向高級(jí)商品及高級(jí)消費(fèi)向商業(yè)中心(或特色街)聚集，而日用商品及中低級(jí)消費(fèi)向社商業(yè)中心(或特色街)日趨繁華，聚集程度進(jìn)一步提高，而社區(qū)商業(yè)將飛速集中。特色商品及消費(fèi)向特色街聚集，一般商品及消費(fèi)向社區(qū)商業(yè)集中。商業(yè)中心(或特色街)有價(jià)錢整體走高的可能，而社區(qū)商業(yè)則有溫存調(diào)整或降低的在日趨規(guī)范化的基礎(chǔ)上，商業(yè)中心(或特色街)有大型化、定單化、規(guī)?；内厔?，而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的趨勢。 (二)整體趨勢。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大型物業(yè)供應(yīng)較多，大型購物中心和倉儲(chǔ)式超市是供應(yīng)主力，而中型商鋪、小型商鋪(或店鋪)的供應(yīng)量較平穩(wěn)，主要位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。另外，一些從頭定位或從頭裝修的商鋪接踵推出。從業(yè)態(tài)形式上看，新型業(yè)態(tài)(大型購物中心、倉儲(chǔ)連鎖式超市、專賣店、專業(yè)市場)組成需求主從需求主體上看，國有資本、民營資本和合伙外資組成三大主力，國有資本需求主要表現(xiàn)為國有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團(tuán)，民營資本需求主要表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場、小型店鋪，合伙外資需求主要表現(xiàn)為超大型購物中心、大型連鎖超市和倉儲(chǔ)店。從需求特點(diǎn)上看，各類業(yè)態(tài)對(duì)商鋪產(chǎn)生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業(yè)態(tài)對(duì)大型商鋪需求不減，國內(nèi)外投資進(jìn)入加速增大商鋪需求，市場競爭加重使商家擴(kuò)大規(guī)模。交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設(shè)施先進(jìn)，經(jīng)營有特點(diǎn)、特色。大型商業(yè)地產(chǎn)出此刻居民集中、地段廉價(jià)的城市邊緣。特色商業(yè)街則各自分散在既有特定的區(qū)域地段，輻射全市。另外，小型超市連鎖、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或小區(qū)四周，并形成必定的集聚點(diǎn)。降隨競爭加重、市場規(guī)范、供應(yīng)加大、需求理性，市場價(jià)錢和利潤回報(bào)有可能呈先升后降的走勢。但位置優(yōu)越的零售物業(yè)仍將維持其良好的競爭力。同時(shí)，市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變必定致使項(xiàng)目營銷手腕的轉(zhuǎn)變。在目前供不該求的狀況下，項(xiàng)目租售并舉，但以租賃為主，待高價(jià)售出，一方面可保證穩(wěn)定收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，另一方面最終可實(shí)現(xiàn)利潤最大化，但隨著此后供應(yīng)的增加、市場的規(guī)范、投資的理性成熟，項(xiàng)目雖仍是租售并舉，但會(huì)漸漸轉(zhuǎn)變成以銷售為主，不求最大利潤，只求盡快回收投資，銷售取代租賃的趨勢將漸漸明顯。 (三)投資重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓舞的4大類市區(qū)商業(yè)中心及大型購物中心，知足中高水平的消費(fèi)主體，總把握面積為45萬平社區(qū)商業(yè)，制造并供應(yīng)加倍全面、人性化和便利化的服務(wù)功能。鼓舞消費(fèi)水平比較高的社區(qū)開辦美容美發(fā)、茶社，建設(shè)休閑消遣為一體的網(wǎng)點(diǎn)及特色街。進(jìn)展專業(yè)市場和批發(fā)市場，重點(diǎn)要對(duì)四環(huán)路五環(huán)路四周農(nóng)產(chǎn)品市場進(jìn)行改造。環(huán)周邊地域業(yè)地產(chǎn)已大體飽和，開發(fā)向外擴(kuò)展是必定，對(duì)此，北京也將大力優(yōu)化三環(huán)和四環(huán)的周邊用地，形成新的商業(yè)進(jìn)展空間，其中三環(huán)路周邊將加速形成市級(jí)和地域級(jí)商業(yè)中心，四環(huán)路周邊踴躍進(jìn)展大型商業(yè)地產(chǎn)。三、四環(huán)周邊地域此后將始終是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旺地。零售業(yè)的進(jìn)展趨勢和方向?qū)⒅苯佑绊懮虡I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方向并將直接成為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)。其中，大型超級(jí)市場、專業(yè)市場處于明顯增加趨勢，而百貨業(yè)需求比例相應(yīng)下降。休閑、消遣、餐飲、健身等場所將大量出此刻將來的零售物業(yè)中。社區(qū)的配套商業(yè)，即臨街底商，日趨成為住宅項(xiàng)目的賣點(diǎn)、亮點(diǎn)和盈利點(diǎn)，對(duì)住宅項(xiàng)目有很大的互動(dòng)性，提高住宅項(xiàng)目的附加值。對(duì)外，可方案形成區(qū)域商業(yè)中心或商業(yè)街，對(duì)內(nèi)，可方案成為快速進(jìn)展的社區(qū)商業(yè)中心。同時(shí)，規(guī)模不大(其中100平方米以下的商鋪?zhàn)罹哂型顿Y價(jià)值)，本錢風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，易于轉(zhuǎn)變和轉(zhuǎn)換經(jīng)營方向，因此始終供不該求。第四章北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討投資概述 (一)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)市場前景看好，開發(fā)企業(yè)進(jìn)入是趨勢，并在土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、資金規(guī)畫等方面優(yōu)勢明顯。但作為復(fù)合地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)到底與住宅、寫字樓項(xiàng)目不同，開發(fā)經(jīng)營需遵循商業(yè)規(guī)律，開發(fā)商在此方面有很大不足，因此，開發(fā)企業(yè)運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)緣同在。對(duì)此，簡潔說，應(yīng)當(dāng)從選擇商業(yè)經(jīng)營模式、合作方式和方案設(shè)計(jì)、商圈需求等幾個(gè)方面留意規(guī)避首先，從需求者角度進(jìn)行項(xiàng)目定位，是商業(yè)中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、特色街仍是社區(qū)商業(yè)。其次，從服務(wù)對(duì)象角度進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇，是大型購物中心、倉儲(chǔ)連鎖式超市、專業(yè)市場仍是零售店鋪，是綜合型的仍是專賣、特色型的。由于經(jīng)營商業(yè)非開發(fā)企業(yè)專長，因此開發(fā)企業(yè)在選擇商業(yè)合作伙伴和確定與商家的合作方式上，商業(yè)物業(yè)，特殊是新型商業(yè)物業(yè)，依據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流的設(shè)計(jì)要求和面積、倉儲(chǔ)要求。因此，合作方式確定后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)商