房地產(chǎn)地塊調(diào)研報(bào)告

廣東省佛山市東平新城地塊調(diào)研報(bào)告7月項(xiàng)目綜述地塊處在佛山市禪城區(qū)東平新城，該區(qū)域定位為佛山市居住新區(qū)，是將來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。該區(qū)域現(xiàn)在商品房均價(jià)10500元/㎡，最高價(jià)格12500元/㎡，精裝公寓最高可達(dá)20500元/㎡。供應(yīng)產(chǎn)品重要是130-160㎡改善型產(chǎn)品，最暢銷的戶型是120-130㎡改善型產(chǎn)品，有5%-10%的附送面積。進(jìn)駐的開發(fā)商涉及保利、萬科，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)涉及園林、產(chǎn)品創(chuàng)新?？傉嫉?29畝，凈用地154.6畝，規(guī)劃容積率≤6，總建筑面積62萬方，起拍價(jià)360萬/畝，總價(jià)8.2億元，樓面地價(jià)約900元/㎡。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)及存在的威脅區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γㄒ?guī)劃、政府投資建設(shè)力度）區(qū)域供求關(guān)系我司品牌及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力開發(fā)建議預(yù)計(jì)首期高層12500元/㎡，面積110-120㎡，精裝公寓14500元/㎡，面積50-80㎡，預(yù)估首年資金回籠2億元。預(yù)計(jì)銷售周期3年，成交均價(jià)16500元/㎡，凈利潤(rùn)20%。建議開發(fā)新戶型，增加附送面積。

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u項(xiàng)目綜述 1一、 地塊概況 41. 地塊位置及交通 42. 地塊現(xiàn)狀及周邊 43. 地塊各項(xiàng)指標(biāo) 44. 地塊圖示 4二、 佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 51. 都市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 52. 近5年房地產(chǎn)開發(fā)狀況（EXCEL做表） 53. 商品住宅價(jià)格及成交走勢(shì) 64. 各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 75. 房地產(chǎn)政策 7三、 地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 71. 東平新城板塊地位 72. 土地市場(chǎng)狀況 83. 區(qū)域商品房供求關(guān)系 84. 區(qū)域商品房?jī)r(jià)格及面積 85. 別墅市場(chǎng)分析 9四、 商業(yè)開發(fā)建議 91. 商業(yè)定位 102. 商業(yè)開發(fā)規(guī)模及面積 103. 商業(yè)開發(fā)位置及構(gòu)想（附圖） 104. 商業(yè)租售價(jià)格評(píng)定 10五、 項(xiàng)目SWTO分析 10六、 項(xiàng)目定位 111. 產(chǎn)品及售價(jià)建議 112. 產(chǎn)品配比建議 113. 銷售計(jì)劃預(yù)估 114. 投資分析 125. 其它建議 12七、 附件 121. 樓市地圖 122. 本地代表樓盤 123. 其它樓盤列表 134. 都市商圈分析 135. 暢銷產(chǎn)品分析 13調(diào)研人員：張三、李四

地塊概況地塊位置及交通地塊四至距離禪都市老城區(qū)中心1.5km，6個(gè)紅綠燈，約15分鐘的車距，高峰期間約30分鐘。地塊現(xiàn)狀及周邊有利因素不利因素突出有利因素和不利因素，如地塊景觀、拆遷物、高壓線、地下電纜、破壞地塊完整性的市政道路、古跡等。周邊，如景觀、配套、環(huán)境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距離）。地塊各項(xiàng)指標(biāo)占地面積（畝）可開發(fā)面積（畝）容積率總建筑面積（萬平方米）住宅建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）土地價(jià)格（萬/畝）總地價(jià)（億元）樓面地價(jià)（元/㎡）用地性質(zhì)土地信息來源首期掛牌時(shí)間綠化率建筑密度限高90/70地塊圖示圖示參考：投資部《目的地塊地形圖》佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述都市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)佛山宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與南京市對(duì)比表（與已有項(xiàng)目都市近似數(shù)據(jù)的對(duì)比）佛山南京廣州總?cè)丝冢ㄈf人）市區(qū)人口（萬人）GDP（億元）GDP漲幅社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）各項(xiàng)存款余額（億元）城鄉(xiāng)居民人均可支配收入（元）固定資產(chǎn)投資（億元）固定資產(chǎn)占GDP比例房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）分析：通過以上數(shù)據(jù)能夠看出，佛山近5年房地產(chǎn)開發(fā)狀況（EXCEL做表），佛山市累計(jì)完畢房地產(chǎn)投資1188.7億元，商品房施工面積6847.9萬m2，商品房竣工面積1293.5萬m2，商品房銷售面積1396萬m2。各項(xiàng)目指標(biāo)僅次于直轄都市，在省會(huì)都市排名前列。從上表能夠看出：消化量商品房的供求關(guān)系基本平衡，銷售面積增幅平緩，但施工面積增加較快，商品住宅價(jià)格及成交走勢(shì)佛山商品住宅全年成交均價(jià)4903元/m2，近8年房?jī)r(jià)每年8%穩(wěn)步上漲，具體可見下表：各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)兩種體現(xiàn)方式：敘述區(qū)域特點(diǎn)產(chǎn)品房?jī)r(jià)客群沈河區(qū)市中心高層，130-150改善型1.2萬蘇家屯區(qū)鐵西區(qū)各區(qū)域成交狀況對(duì)比：區(qū)域成交面積（萬m2）\l"###"成交套數(shù)(套)成交金額（億元）\l"###"成交均價(jià)(元/m2)單套總價(jià)（萬元）單套面積（m2）沈河區(qū)1919441264646296蘇家屯區(qū)4856591836753185鐵西區(qū)2693147012947964186于洪區(qū)（地塊所在）2392635311146564291總計(jì)129714041763548924592房地產(chǎn)政策重點(diǎn)指出有利和不利因素，限購(gòu)、限貸，偷面積等等；如規(guī)劃條件、預(yù)售條件、閣樓和地下與否算建筑面積，銀行放款條件及速度，戶口制度、稅收、兒女入校等政策，并調(diào)查我項(xiàng)目與否有特殊政策等。地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析東平新城板塊地位上六個(gè)月區(qū)域成交均價(jià)5100元/m2，同比全年均價(jià)4595元/m2上漲11%，東平新城板塊在佛山市房地產(chǎn)地位可見下表：東平新城與全市成交狀況對(duì)比成交面積（萬m2）\l"###"成交套數(shù)(套)成交金額（億元）\l"###"成交均價(jià)(元/m2)單套總價(jià)（萬元）單套面積（m2）全市129714041763548924592東平新城7381843445954189比例5.6%5.8%5.4%由上表可見，于洪新城板塊在全市68個(gè)板塊中占據(jù)較高的成交比重，但現(xiàn)在仍以普通商品住宅為主，套型、總價(jià)、單價(jià)均低于全市平均值。土地市場(chǎng)狀況，該區(qū)域商住用地成交18宗，出讓土地面積900畝，住宅總建筑面積50萬平方米，樓面地價(jià)平均1610元/㎡。重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手土地狀況：項(xiàng)目拿地時(shí)間占地面積建筑面積容積率總地價(jià)樓面地價(jià)區(qū)域商品房供求關(guān)系東平新城近3年供需基本持平，預(yù)計(jì)將來3年，年推貨量在60萬方以上，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日趨加大。近三年累計(jì)推貨量80萬方，累計(jì)成交量70萬方，供求基本持平將來1-2年預(yù)計(jì)年均推貨量達(dá)60萬方（在建貨量推斷）。該區(qū)域?qū)?年預(yù)計(jì)新增6-8個(gè)新項(xiàng)目，總建筑面積過300萬平（土地供應(yīng)計(jì)劃推斷）區(qū)域商品房?jī)r(jià)格及面積價(jià)格均價(jià)、最高價(jià)格，及特殊闡明戶型面積段(㎡)間隔總價(jià)區(qū)間(萬/套)推出比例成交比例110-140三房25-4250%45%從上表能夠看出：暢銷戶型是110-140㎡三房，占總成交量45%總價(jià)30-35萬/套是市場(chǎng)接受度最高的?？蛻舴治鰠^(qū)域代表項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱總\l"RANGE!##"建筑面積\l"RANGE!##"容積率首期\l"RANGE!##"開盤時(shí)間近3個(gè)月成交均價(jià)(元/m2)裝修原則(元/m2)物業(yè)類型在售主力戶型\l"RANGE!###"陽光100國(guó)際新城150-12-115500-6000毛坯小高60-150loft\l"RANGE!###"華城世界1001.07-12-174000-4600毛坯多層、小高、高層70—80兩房沈陽恒大綠洲2273.5—125500-60001500-小高層82-99兩房、93-130三房永盛·水調(diào)歌城1001.7-7-14200-4500毛坯多層、小高70-100兩房別墅市場(chǎng)分析別墅消化量（套數(shù)、金額）；別墅產(chǎn)品價(jià)格、面積、套總價(jià)；市場(chǎng)在售貨量及潛在貨量。項(xiàng)目名稱狀態(tài)產(chǎn)品單價(jià)面積總價(jià)推出套數(shù)消化狀況山水在售獨(dú)立聯(lián)體待開發(fā)商業(yè)開發(fā)建議商業(yè)建筑面積占總建筑面積10%及下列的地塊，由銷售中心同事調(diào)研完畢該部分內(nèi)容；10%以上由商業(yè)部同事出獨(dú)立報(bào)告。商業(yè)定位該地塊定位為型商業(yè)，重要基于下列因素：涉及指標(biāo)、區(qū)位簡(jiǎn)述、規(guī)模、都市發(fā)展、周邊環(huán)境、市場(chǎng)需求、交通網(wǎng)絡(luò)、本地消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平等。商業(yè)開發(fā)規(guī)模及面積規(guī)劃面積：可參考銷售中心規(guī)劃戶數(shù)、預(yù)估常住率等因素規(guī)劃構(gòu)想：（業(yè)態(tài)分布等）商業(yè)開發(fā)位置及構(gòu)想（附圖）考慮項(xiàng)目臨街面、項(xiàng)目銷售中心位置、社區(qū)主入口、交通中心位置等商業(yè)租售價(jià)格評(píng)定目的人群預(yù)估售價(jià)/租金備注：特殊狀況如建議推售時(shí)間、或先租后售等信息項(xiàng)目SWTO分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅（1）優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)側(cè)重于項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素的考慮地塊的價(jià)值如何：項(xiàng)目規(guī)模、景觀優(yōu)勢(shì)等，地塊的交通狀況，對(duì)輻射市場(chǎng)的輻射能力。能否滿足快速開發(fā)的條件，如與否已有用地指標(biāo)、水電基本配套與否齊全，拆遷難度，當(dāng)時(shí)預(yù)售條件（影響出售時(shí)間）等；經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)：土地價(jià)格收益率、資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力從公司角度考慮：與否符合項(xiàng)目合理布局，對(duì)提高品牌形象，擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用。（2）機(jī)會(huì)威脅側(cè)重于項(xiàng)目外部環(huán)境的考慮市場(chǎng)的消費(fèi)能力（容量）：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平考察能否消化對(duì)應(yīng)體量的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境評(píng)價(jià)：通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察，判斷我司進(jìn)入該市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，或需要如何的產(chǎn)品才能夠贏得市場(chǎng)。地塊升值潛力：與政府都市規(guī)劃相結(jié)合，從地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃，分析出地塊的升值潛力。宏觀層面：宏觀政治/經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家/地方行業(yè)政策政府支持力度項(xiàng)目定位由于地處東平新城核心區(qū)，土地規(guī)模小、容積率高、樓面地價(jià)高，建議將其打造成該區(qū)域高檔樓盤，產(chǎn)品以高層為主。具體建議以下：產(chǎn)品及售價(jià)建議建議以100-120㎡三房為主，輔以130-150㎡四房，50-70精裝公寓。預(yù)計(jì)底開盤，首期高層毛坯售價(jià)10000元/㎡，精裝公寓售價(jià)15000元/㎡。預(yù)計(jì)銷售周期2年，整體成交均價(jià)高層毛坯售價(jià)15000元/㎡，精裝公寓售價(jià)18800元/㎡。具體詳見下表：產(chǎn)品配比建議產(chǎn)品占地面積(㎡)建筑面積(㎡)預(yù)估容積率面積范疇（㎡）高層（毛坯）高層（精裝）商鋪累計(jì)銷售計(jì)劃預(yù)估產(chǎn)品年份雙拼多層多層商鋪年度預(yù)估累計(jì)價(jià)格銷售面積比例價(jià)格銷售面積比例價(jià)格銷售面積比例銷售額（億元）銷售面積（萬平）%%%%%%%%%%%%…%%%累計(jì)-%-%-%投資分析產(chǎn)品類型總建筑面積預(yù)估銷售單價(jià)預(yù)估貨值(億)預(yù)估單位成本預(yù)估凈利潤(rùn)（億）畝利潤(rùn)(萬元)凈利潤(rùn)率土地成本開發(fā)成本費(fèi)用、稅金及附加小計(jì)超豪（裝修）----3,230-3,230--0%超豪（毛坯）----2,580-2,580--0%累計(jì)---------0%以上三個(gè)表來自《投資分析表（地塊可行性分析）》，可見附件其它建議配套、商業(yè)、規(guī)劃、環(huán)境等附件樓市地圖參考投資部《目的地塊區(qū)位及市場(chǎng)分析圖》本地代表樓盤某某本地檔次最高的項(xiàng)目，位于，賣點(diǎn)占地面積約697畝，總建筑面積約24萬平方米，容積率1.5，規(guī)劃總戶數(shù)約1200戶，項(xiàng)目建筑類別有獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅。開盤，已開發(fā)200畝，現(xiàn)在銷售第三期，10月開盤，產(chǎn)品、價(jià)格、貨量以下：產(chǎn)品面積段貨量銷售狀況成交價(jià)格電梯房80-95兩房20095-105三房100前期產(chǎn)品、售價(jià)、面積段、銷售狀況的補(bǔ)充闡明暢銷產(chǎn)品，滯銷產(chǎn)品其它樓盤列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位及定位占地（畝）總建面（萬㎡）容積率產(chǎn)品價(jià)格（與否裝修）面積貨量及開盤時(shí)間銷情某某市中心常住項(xiàng)目120畝16萬方1.5多層2600（毛坯）80-120200套4月推售罄都市商圈分析項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總體概況分析（附圖）附圖內(nèi)容涉及：商圈標(biāo)示；都市主商業(yè)圈總體概況、租賃條件狀況、銷售狀況；可參考性商業(yè)分析等。項(xiàng)目周邊可參考性商業(yè)市場(chǎng)分析（附圖）如項(xiàng)目位置、總規(guī)戶數(shù)（或入住率）、商業(yè)體量、間隔面積、租售價(jià)格、管理費(fèi)、租售率、經(jīng)營(yíng)狀況等暢銷產(chǎn)品分析河景項(xiàng)目——東平新城板塊1）位置：東平河南北片，以東平河橋?yàn)槟媳狈纸?，南片為新區(qū)，北片為舊城改造區(qū)。2）區(qū)域定位與優(yōu)勢(shì)：佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)（啟動(dòng)區(qū)）。佛山市商貿(mào)金融、文化體育、休閑娛樂和信息服務(wù)中心、高品質(zhì)的都市生活區(qū)，規(guī)劃中有行政中心、世紀(jì)蓮體育中心、新聞傳輸中心、五星級(jí)酒店、佛山公園、濕地公園、78萬平方米濱河公園、博物館、音樂廳、學(xué)校，以及地鐵一號(hào)線與六號(hào)線，往來禪城、順德、廣州的交通十分便利。3）區(qū)域項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)模大（占地在20萬㎡以上）、河景，高端產(chǎn)品為主，項(xiàng)目本身有商業(yè)、會(huì)所等配套。代表項(xiàng)目：招商依云水岸、濱海御庭。主力產(chǎn)品戶型面積段，洋房：150-250㎡，別墅：220-380㎡。4）住宅產(chǎn)品特點(diǎn)：大戶型、多套、空中花園或陽臺(tái)可打通，改房、花架位可擴(kuò)大并封閉為陽臺(tái)。樓盤名稱產(chǎn)品類型面積區(qū)間及主力戶型戶型特點(diǎn)戶型圖招商.依云水岸小高層(15層）首期主力戶型平層：86㎡-220㎡1房-3房2廳3衛(wèi)復(fù)式：188㎡-336㎡同時(shí)設(shè)立有景觀陽臺(tái)、入戶