商業(yè)地產(chǎn)-首創(chuàng)置業(yè)房地產(chǎn)公司介紹及北京天津項目案例分析-73

首創(chuàng)置業(yè)簡介北京天津工程案例分析2021年12月24日zdh目錄第一章首創(chuàng)置業(yè)簡介第二章首創(chuàng)置業(yè)近期動態(tài)第三章首創(chuàng)置業(yè)區(qū)域和工程簡介天津工程簡介北京工程簡介第一章首創(chuàng)置業(yè)簡介首創(chuàng)集團是北京市所屬的主要從事公用事業(yè)和根底設施建設的大型國有集團公司。公司以根底設施、房地產(chǎn)、投行并購業(yè)務為三大核心主業(yè)。在全國水務和地產(chǎn)領域擁有領先的市場地位和較高的品牌知名度。集團旗下的首創(chuàng)股份是全國最大的水務企業(yè)，集團旗下的首創(chuàng)置業(yè)屢次被評為中國地產(chǎn)行業(yè)十大品牌之一，是國內(nèi)中高檔物業(yè)和低密度住宅知名的地產(chǎn)開發(fā)商。此外，首創(chuàng)集團還參與投資了北京地鐵四號線、地鐵五號線、城市軌道交通等根底設施建設。據(jù)粗略統(tǒng)計，首創(chuàng)集團自1994年成立以來，累計投資于京津地區(qū)的根底設施和經(jīng)濟社會開展資金已逾500億元。截止2007年底，首創(chuàng)集團總資產(chǎn)已達750億元，凈資產(chǎn)157億元。經(jīng)過多年的產(chǎn)業(yè)積累及專業(yè)化運營管理水平的提升，首創(chuàng)集團核心業(yè)務呈現(xiàn)出良好的開展勢頭，2007年全年實現(xiàn)銷售收入110.7億元，實現(xiàn)利潤總額27.1億元，實現(xiàn)稅后利潤18.2億元，綜合實力居北京市屬企業(yè)前列，連續(xù)多年躋身全國500強企業(yè)。首創(chuàng)集團簡介首創(chuàng)置業(yè)企業(yè)簡介首創(chuàng)置業(yè)股份〔簡稱“首創(chuàng)置業(yè)〞〕，乃中國大型地產(chǎn)綜合營運商，香港聯(lián)交所上市公司〔股票代碼：HK2868〕，綜合實力位居中國地產(chǎn)業(yè)前列。

首創(chuàng)置業(yè)與中國房地產(chǎn)業(yè)一同成長，始終致力于投資開發(fā)中高檔住宅及商務地產(chǎn)，并長期持有局部優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。2005年以來，集團以北京為基地，正逐步形成以環(huán)渤海經(jīng)濟圈為核心，以其它區(qū)域中心城市為推動的全國布局；正逐步形成并完善“城市低密度人文社區(qū)〞、“都市高密度復合社區(qū)〞、“都市國際化高檔社區(qū)〞三條標準化系列產(chǎn)品線；并憑借豐富開發(fā)經(jīng)驗、規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢、卓越整合能力及強大營銷網(wǎng)絡，不斷推出精品物業(yè)，引領行業(yè)先風。首創(chuàng)集團管理層黨組書記、董事長：林豹

首創(chuàng)集團黨組書記、董事長。

曾任北京市計委常務副主任，北京光學儀器廠廠長。

畢業(yè)于浙江大學光學儀器專業(yè)。黨組副書記、副董事長、總經(jīng)理：劉曉光

首創(chuàng)集團黨組副書記、副董事長、總經(jīng)理，并任首創(chuàng)置業(yè)（HK2868）、首創(chuàng)股份（600008）董事長，新資本國際投資有限公司（HK1062）董事局主席。

曾任北京市計委總經(jīng)濟師、副主任、首都規(guī)劃建設委員會副秘書長。

清華大學、中國社會科學院、北京商學院客座教授、碩士博士生導師。

畢業(yè)于北京商學院黨組副書記、董事、副總經(jīng)理：曹桂杰

首創(chuàng)集團黨組副書記、董事、副總經(jīng)理，并任首創(chuàng)股份副董事長。

曾任國家輕工部政策法規(guī)司辦公室主任、法規(guī)處處長，中國輕工業(yè)發(fā)展研究中心副主任，曾任職于中央財經(jīng)領導小組辦公室、國務院辦公廳秘書局。

曾在中國社會科學院研究生院攻讀貨幣銀行學專業(yè)。

首創(chuàng)集團管理層黨組成員、董事、副總經(jīng)理：馮春勤

首創(chuàng)集團黨組成員、董事、副總經(jīng)理，并任天津京津高速公路有限公司董事長、首創(chuàng)安泰人壽保險有限公司董事長、首創(chuàng)股份副董事長。

曾任首創(chuàng)集團總經(jīng)理助理，北京京華信托投資公司總經(jīng)理，中國建設銀行總行信托投資公司北京建信實業(yè)股份有限公司副董事長、總經(jīng)理，北京亞太大廈有限責任公司董事長、工會主席，北京市委商業(yè)外經(jīng)貿(mào)部干部處、市委組織部經(jīng)濟干部二處副處長。

畢業(yè)于北京財貿(mào)學院，獲商業(yè)經(jīng)濟專業(yè)學士學位。

副總經(jīng)理：宋小海

首創(chuàng)集團副總經(jīng)理，并任首創(chuàng)酒店、首創(chuàng)貿(mào)易和首創(chuàng)燃氣公司董事長。

曾任國家勞動人事部職稱司辦公室主任、考試中心副主任。

畢業(yè)于華中師范大學，獲教育管理專業(yè)碩士學位。

董事：鄭熱力

首創(chuàng)集團董事，并任首創(chuàng)股份董事。

曾任北京金偉銘公司董事長、總經(jīng)理，中共北京市門頭溝區(qū)區(qū)委常委，北京大發(fā)畜產(chǎn)公司副經(jīng)理，北京市北郊農(nóng)場副廠長。

曾在北京師范學院攻讀生物專業(yè)。首創(chuàng)集團管理層黨組成員、副總經(jīng)理：李松平

首創(chuàng)集團黨組成員、副總經(jīng)理。

曾任國營七六一廠副廠長、北京市人民政府電子工業(yè)辦公室總會計師、北京電子信息產(chǎn)業(yè)（集團）有限責任公司總會計師、北京電子控股有限責任公司董事、總會計師。

畢業(yè)于杭州電子工業(yè)學院，獲財務專業(yè)學士學位。

黨組成員、紀檢組長、董事：沈建平

首創(chuàng)集團黨組成員、紀檢組長、董事。

曾任中國駐伊拉克大使館國防副武官、國防大學外國留學生院政治部主任、國防大學博士生隊政委、北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司總經(jīng)理辦公室主任。

畢業(yè)于北京大學哲學系，獲辨證唯物主義與歷史唯物主義專業(yè)碩士學位。

首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍首創(chuàng)置業(yè)管理層首創(chuàng)集團組織架構(gòu)首創(chuàng)置業(yè)管理層〔董事〕

劉曉光董事長劉曉光，1955年2月出生，于二零零二年十二月獲委任為本公司董事長。劉先生自一九九五年起擔任首創(chuàng)集團副董事長及總經(jīng)理職務。在加盟首創(chuàng)集團之前，劉先生曾于北京市政府多個部門工作，累積約13年經(jīng)驗，包括曾任北京市發(fā)展計劃委員會副主任及北京首都規(guī)劃建設委員會副秘書長等。一九九四年起，劉先生就任ING北京投資有限公司董事局主席。目前還是北京商學院客席教授、《資本市場》雜志社社長及總編。劉先生于一九八二年在北京商學院取得經(jīng)濟學學士學位。唐軍執(zhí)行董事兼總裁唐軍，1959年7月出生，于二零零二年十二月獲委任為本公司執(zhí)行董事兼總裁。唐先生曾于北京市發(fā)展計劃委員會及北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)工作。一九九四年起，唐先生成為北京陽光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的法定代表人暨總經(jīng)理。唐先生亦為陽光股份的董事長。唐先生于一九八二年在合肥工業(yè)大學取得建筑工程學士學位。何光執(zhí)行董事兼副總裁何光，1958年9月出生，于二零零二年十二月獲委任為本公司執(zhí)行董事兼副總裁。在加盟本公司前，何先生曾在加拿大TCLConstructionDevelopmentLtd.、香港C.M.WongAssociatesLtd.及NewRankCityDevelopmentLtd.擔任高級管理職位。何先生自二零零零年起出任北京融金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理。何先生于一九九六年在加拿大蒙特里爾大學取得土木工程博士學位。首創(chuàng)置業(yè)管理層〔非執(zhí)行董事〕

馮春勤非執(zhí)行董事馮春勤，1952年11月出生，于二零零五年十二月獲委任為本公司非執(zhí)行董事。馮先生自二零零一年六月起一直出任首創(chuàng)集團副總經(jīng)理職位。在加盟首創(chuàng)集團之前，馮先生曾任北京京華信托投資公司及中國建設銀行總行信托投資公司北京建信實業(yè)股份有限公司之總經(jīng)理。馮先生亦曾在北京市委組織部及北京市委商業(yè)外經(jīng)貿(mào)工作部任職。馮先生于一九八三年在北京商學院取得經(jīng)濟學學士學位。

王正斌執(zhí)行董事兼副總裁王正斌，1963年10月出生，于二零零二年十二月獲委任為本公司執(zhí)行董事兼副總裁及后轉(zhuǎn)任為非執(zhí)行董事。在加盟本公司前，王先生曾為北京首創(chuàng)航宇經(jīng)濟發(fā)展有限公司房地產(chǎn)部經(jīng)理、副總經(jīng)理及總經(jīng)理。王先生是首創(chuàng)置業(yè)方舟房地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事長，亦為首創(chuàng)朝陽房地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事兼總經(jīng)理。王先生于一九九二年在中國人民大學取得經(jīng)濟管理學位。朱敏非執(zhí)行董事朱敏，1962年6月出生，于二零零二年十二月獲委任為本公司非執(zhí)行董事。朱女士曾于北京市統(tǒng)計局及北京市發(fā)展計劃委員會工作。自二零零一年起，朱女士出任北京首創(chuàng)科技投資有限公司董事長兼總經(jīng)理。朱女士于一九九九年在北京首都經(jīng)濟貿(mào)易大學取得企業(yè)管理碩士學位。麥建裕非執(zhí)行董事麥建裕，1962年11月出生，于二零零三年十一月獲委任為本公司非執(zhí)行董事。麥建裕先生為新加坡政府投資有限公司（GovernmentofSingaporeInvestmentCorporationPte.Ltd.）之房地產(chǎn)投資機構(gòu)GICRealEstatePte.Ltd.之副行政總裁兼亞太投資部主管。GICRealEstatePte.Ltd.之總部設于新加坡，其全球房地產(chǎn)投資由紐約、三藩市、倫敦及東京等國際辦事處網(wǎng)絡管理，有關投資涉及多種組合，包括直接投資、私營與上市公司、房地產(chǎn)基金及債券。首創(chuàng)置業(yè)管理層〔非執(zhí)行董事〕

鄺啟成獨立非執(zhí)行董事鄺啟成，1958年9月出生，于二零零二年十二月獲委任為本公司獨立非執(zhí)行董事。鄺先生曾在多家國際銀行的信貸部及中國部擔任多個職位。于過去數(shù)年，鄺先生曾出任超過七家香港公眾上市公司的執(zhí)行董事，目前則為香港聯(lián)交所上市公司漢基控股有限公司的主席。彼于一九九五年及一九九六年獲委任為湖北省政治協(xié)商會議委員，并為湖北省商會的榮譽顧問。鄺先生在一九八二年畢業(yè)于加拿大不列顛哥倫比亞省的西門費雷澤大學，持有文學學士學位?？陆癃毩⒎菆?zhí)行董事柯建民，1954年2月出生，于二零零三年六月獲委任為本公司獨立非執(zhí)行董事?？孪壬壳俺鋈渭幽么蠊維NC-Lavaline副總裁?？孪壬謩e于一九七九年及一九八二年在上海同濟大學取得城市規(guī)劃學士及碩士學位，并于一九九四年在英國謝菲而德大學取得博士學位。俞興保獨立非執(zhí)行董事俞興保，1965年7月出生，于二零零四年五月獲委任為本公司獨立非執(zhí)行董事。俞先生于一九八七年畢業(yè)于上海財經(jīng)大學，獲得學士學位。俞先生曾任職于深圳蛇口中華會計師事務所及美國評值有限公司深圳辦事處及北京辦事處。由一九九六年起，俞先生曾出任中瑞嘉會計師事務所法人兼主任會計師。自二零零零年至今，俞先生一直擔任華證會計師事務所法人兼主任會計師。李兆杰獨立非執(zhí)行董事李兆杰，1955年8月出生，清華大學法學院教授，于二零零五年十二月獲委任為本公司獨立非執(zhí)行董事。李先生為中國國際法學會副會長、中國國際法年刊主編及教育委員會獨立會員。二零零二年及二零零三年，李先生先后擔任督立大學法學院及東京大學之客座教授。李先生于一九八三年在北京大學取得法學學士學位、分別于一九八五年及一九八六年在加州大學取得法學碩士學位和圖書館信息學碩士學位，并于一九九六年在多倫多大學取得法學博士學位。首創(chuàng)集團開展歷程時間主要事件1994年10月26日，北京首都創(chuàng)業(yè)集團注冊成立。1995年12月8日，集團重新登記并辦理授權(quán)經(jīng)營管理國有資產(chǎn)的手續(xù)，注冊資金33億元人民幣。1996年12月，集團下屬北京京放經(jīng)濟發(fā)展公司成功收購佛山證券有限公司。1997年9月22日，集團下屬公司北京陽光房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司成功收購上市公司“廣西虎威”（股票代碼000608）。1998年12月23日，取得進出口經(jīng)營權(quán)。被北京市政府確定為四大融資窗口之一。1999年11月，首創(chuàng)集團與加拿大蘭萬靈集團簽署合作協(xié)議，共同投資建設北京市基礎設施和地鐵5號線。2000年4月28日，首創(chuàng)股份在上海證券交易所正式掛牌上市（股票代碼600008）。12月15日，集團改制為國有獨資有限責任公司，同時更名為“北京首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司”。2001年3月31日，首創(chuàng)股份全面完成對高碑店污水處理廠一期工程的收購工作。11月28日，集團重組貿(mào)易板塊，設立北京首都創(chuàng)業(yè)貿(mào)易有限公司。2002年12月5日，重組房地產(chǎn)板塊，設立首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司。公司注冊資本金11億元人民幣，劉曉光任董事長。11月19日，首創(chuàng)安泰人壽保險有限公司成立。注冊資本2億元人民幣，集團與荷蘭保險有限公司各占50%股份。2003年6月19日，首創(chuàng)置業(yè)在香港證券聯(lián)合交易所成功掛牌上市（股票代碼2868）。11月28日，集團與懷柔區(qū)政府簽署懷柔新城區(qū)項目合作框架協(xié)議，投資150億元人民幣合作開發(fā)建設懷柔新城。2004年4月16日，由首創(chuàng)燃氣投資有限公司與天津市燃氣集團合資成立的首創(chuàng)津燃燃氣有限公司掛牌儀式在天津隆重舉行。標志著首創(chuàng)集團已經(jīng)正式進入城市燃氣領域。5月21日，北京中石化首創(chuàng)石油投資經(jīng)營有限公司由中石化北京分公司和首創(chuàng)石油投資有限公司共同出資組建，注冊資本10億元人民幣。標志著首創(chuàng)集團正式進入石化產(chǎn)業(yè)領域。6月27日，京津高速公路天津段合作協(xié)議簽字儀式在天津楊村舉行。合作協(xié)議確定了首創(chuàng)集團在京津高速公路天津段項目中為主要投資方，表明了首創(chuàng)集團在高速公路投資建設領域的實力和地位。時間主要事件2005年2月7日，北京地鐵四號線《特許經(jīng)營協(xié)議》草簽儀式在北京市政府舉行。3月23日，首創(chuàng)燃氣公司與蘭州燃氣化工集團就雙方合資組建燃氣公司，共同開發(fā)經(jīng)營蘭州城市燃氣及拓展周邊燃氣市場事宜，在蘭州簽訂了《合資意向書》。6月6日，首創(chuàng)安泰人壽保險有限公司北京分公司正式開業(yè)。10月28日，集團總部正式由朝陽區(qū)靜安中心大廈遷到位于東城區(qū)東二環(huán)東側(cè)的首創(chuàng)大廈辦公。12月28日，首創(chuàng)股份與銅陵市城市供水項目合資簽約儀式在安徽省銅陵市舉行。2006年3月20日，首創(chuàng)集團與北京住總集團有限責任公司在北京簽訂了共同發(fā)展全面合作意向書。4月12日，北京地鐵四號線《特許協(xié)議》、《資產(chǎn)租賃協(xié)議》在釣魚臺國賓館正式簽訂。由北京首創(chuàng)集團、香港地鐵公司、北京基礎設施投資公司三方組建的京港地鐵有限公司獲得四號線為期30年的經(jīng)營權(quán)。8月16日，北京金融街北端，首創(chuàng)置業(yè)商務地產(chǎn)旗艦產(chǎn)品――“金融街一號”正式破土動工。該項目總建筑面積近10萬平方米、主體建筑高度達80米。10月31日，首創(chuàng)股份公司安陽市污水項目簽約儀式在安陽市舉行。2007年4月29日，首創(chuàng)股份公司與?？谑型恋貎湔碇行脑诤？谑惺姓髽呛炇鹆恕逗？谑形骱Ｐ聟^(qū)土地一級開發(fā)合作合同》。5月27日，首創(chuàng)置業(yè)北京A—ZTown的復制項目成都A—ZTown成功開盤。成都A-ZTown的成功復制，開啟了首創(chuàng)置業(yè)公司產(chǎn)品品牌化營銷的序幕，也是產(chǎn)品標準化營銷的成功范例。9月22日，首創(chuàng)置業(yè)公司在《經(jīng)濟觀察報》組織的業(yè)內(nèi)權(quán)威藍籌地產(chǎn)評選工作中，第四次蟬聯(lián)“中國藍籌地產(chǎn)企業(yè)”稱號。11月，首創(chuàng)置業(yè)公司斥資45.4億元人民幣，先后購入天津雙港區(qū)、天津華明項目及西安鳳城路項目開發(fā)用地，合計增加土地儲備247萬平方米。至此，首創(chuàng)置業(yè)公司土地儲備達到近千萬平米。2008年首創(chuàng)置業(yè)2008年上半年在無錫、重慶獲取新項目，新增土地儲備約123萬平方米。新增土地儲備皆為住宅用地，附帶部分配套商業(yè)用地。截至2008年6月底止，土地儲備可建樓面面積約為952萬平方米。7月25日，ING集團與北京首創(chuàng)集團合資設立的首創(chuàng)安泰人壽保險有限公司宣布其安徽省分公司正式開業(yè)。首創(chuàng)集團開展歷程首創(chuàng)置業(yè)全國布局概要注：目前，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)形成以北京為中心的環(huán)渤海開發(fā)片區(qū)，以南京為中心的長三角開發(fā)片區(qū)，以成都為中心的西南開發(fā)片區(qū)。尚未進入華南及上海區(qū)域。首創(chuàng)置業(yè)土地儲藏注：從相對數(shù)值來講，首創(chuàng)置業(yè)的土地儲藏不及中海、華潤等公司，與復地相當。但新增土地量占總土地量的比值卻比中海和合生創(chuàng)展都高，僅次于華潤，說明首創(chuàng)置業(yè)對于地產(chǎn)開發(fā)的步伐并未落后。首創(chuàng)置業(yè)土地儲藏注：2007年，首創(chuàng)置業(yè)在北京的土地儲藏占總儲藏的35%，但2021年隨著重慶和西安市場的開拓，北京所占的比例降至14%。2021年天津的土地以21%的占比位于各城市之首，除重慶、西安新增土地外，2021年土地儲藏占比增加的城市還有成都。首創(chuàng)置業(yè)土地儲藏注：首創(chuàng)置業(yè)所儲藏土地以住宅為主，比例高達90%左右，2021年有上升的趨勢，酒店性質(zhì)的土地占比從2007年的3.3%下降到2021年的1%。首創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)有的土地儲藏足以滿足集團未來三至四年的開展需要。未來，集團將根據(jù)“以中高檔住宅為核心業(yè)務，以「住宅+商業(yè)」為業(yè)務模式〞的開展戰(zhàn)略持續(xù)補充優(yōu)質(zhì)的土地儲藏。首創(chuàng)置業(yè)企業(yè)業(yè)績注：自2004年以來，首創(chuàng)置業(yè)每股贏利水平根本持平，同時，公司總資產(chǎn)不斷增加，負債率根本穩(wěn)定，維持在68%左右。企業(yè)業(yè)績比較中海：2021年上半年，內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)合同銷售總額港幣150.1億元，同比增長78.5%；銷售樓面面積145.5萬平方米，同比增長57.3%，銷售金額和面積兩方面都再次刷新記錄。萬科：2021年上半年，實現(xiàn)銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，分別比2007年同期增長15%和38.1%。保利：2021年上半年，實現(xiàn)銷售面積131.4萬平方米，同比增長39.42%，實現(xiàn)銷售認購金額106.99億元，同比增長34.53%。首創(chuàng)：2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)銷售面積13萬㎡，同比2007年的32.6萬㎡下降60%，總銷金額17.32億元，較2007年的33.2億元下降48%。當前市值首創(chuàng)置業(yè)當前市值：億港元首創(chuàng)置業(yè)股票一年走勢圖。2007年12月1日-2021年12月1日。首創(chuàng)置業(yè)榮譽成就首創(chuàng)置業(yè)榮譽成就首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品模式實行中高端產(chǎn)品戰(zhàn)略，住宅為主，多種業(yè)態(tài)兼顧。正逐步形成并完善“城市低密度人文社區(qū)〞、“都市高密度復合社區(qū)〞、“都市國際化高檔社區(qū)〞三條標準化系列產(chǎn)品線。目前，“都市高密度復合社區(qū)〞以A-ZTown為代表，“都市國際化高檔社區(qū)〞以陽光上東為代表，“城市低密度人文社區(qū)〞以天津?qū)毚浠ǘ紴榇怼Ｊ讋?chuàng)置業(yè)代表樓盤北京A-ZTown首創(chuàng)·愛這城

北京國際中心天津首創(chuàng)·國際城沈陽首創(chuàng)·國際城無錫首創(chuàng)·雋府

成都A-ZTown首創(chuàng)·愛這城

天津A-ZTOWN北京緣溪堂

西安首創(chuàng)·國際城

首創(chuàng)置業(yè)開展戰(zhàn)略出售型物業(yè)為主，持有型物業(yè)為輔。住宅全部出售，對地段較好的非住宅物業(yè)持有，目前持有的物業(yè)均在北京：廣安門政府商務區(qū)的北京中環(huán)假日酒店〔四星級〕、北京金融街洲際酒店〔五星級〕及陽光大廈。走高端化路線：憑借豐富開發(fā)經(jīng)驗、規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢、卓越整合能力及強大營銷網(wǎng)絡，不斷推出精品物業(yè)，引領行業(yè)先風。在營銷推動上，首創(chuàng)置業(yè)的營銷網(wǎng)絡系統(tǒng)較強大，即由多個工程積累并分享的內(nèi)部客戶資源系統(tǒng)較強大。由于首創(chuàng)在同一個城市一般有多個工程同時在售，尤其在北京和天津地區(qū)，往往把客戶資源集中起來，比方商務客戶資源調(diào)配給寫字樓、商業(yè)工程，高端收入客戶資源調(diào)配給別墅工程，很好地實現(xiàn)了內(nèi)部資源的最優(yōu)化利用。與其他只有單個工程的公司相比，首創(chuàng)置業(yè)客戶資源的利用效率更高。進入成都、天津、沈陽、西安等城市，加緊全國擴張戰(zhàn)略部署，即3〔X+Y〕擴張戰(zhàn)略。“3〞是指鎖定環(huán)渤海區(qū)域、長三角區(qū)域、中西南區(qū)域三大主流區(qū)域市場，“X〞是指在區(qū)域市場全面啟動的中心據(jù)點城市，“Y〞那么是指板塊據(jù)點城市為中心向周邊城市輻射，并取得重要戰(zhàn)果。截至2007年10月，“環(huán)渤海區(qū)域〞的天津、沈陽集合了7個工程，總建筑面積約350萬平方米，“中西南區(qū)域〞成都、西安集合了5個工程，總建筑面積328萬平方米。目前，首創(chuàng)置業(yè)仍以北京為大本營北京，除北京外，“環(huán)渤海區(qū)域〞和“中西南區(qū)域〞也正在形成公司的基地市場。伴隨著首創(chuàng)置業(yè)全國擴張戰(zhàn)略的快速挺進，首創(chuàng)置業(yè)在北京優(yōu)勢市場的核心戰(zhàn)略布局將轉(zhuǎn)向高端化趨勢。從首創(chuàng)置業(yè)獲地塊來看，分別位于諸如西安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、天津濱海開發(fā)區(qū)、西青經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等各個區(qū)域市場中的國家級、省級以上的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或城市新興開發(fā)熱點區(qū)域。第二章首創(chuàng)置業(yè)近期動態(tài)首創(chuàng)置業(yè)近期營銷動態(tài)地區(qū)主要事件北京2008年6月17日晚，首創(chuàng)置業(yè)于旗下金融街洲際酒店舉辦“國際化新約-2008年中媒體答謝會”。此次答謝會時值首創(chuàng)置業(yè)香港上市五周年，晚宴以“國際化新約”為主題，匯聚北京、天津、沈陽、成都、無錫等多個中心城市的八十余家主流媒體。答謝晚宴上，推介即將在天津、沈陽、成都、西安、無錫五個城市同步開盤的“首創(chuàng)國際城”。沈陽7月18日，在沈陽皇朝萬豪酒店舉辦“精彩在世界之先首創(chuàng)?國際城中國路演盛典”。成都、無錫、天津、西安無重大推廣事件。1、營銷策略在成交萎縮，價格普降的大市下，首創(chuàng)置業(yè)在各地區(qū)采取不同的應對策略。在天津、沈陽等自住型需求較明顯的城市，采取“高調(diào)推廣、加快去化〞的策略；在北京、無錫等房價下降較普遍的城市采取“推廣逐步減少、售價按兵不動〞的“休養(yǎng)生息〞策略。2、銷售業(yè)績近期，全國樓市進入嚴重的觀望期，各地銷量持續(xù)下挫，價格向理性回歸，幅度明顯。在樓市持續(xù)低迷了多月后，首創(chuàng)置業(yè)全國多個樓盤積極應對，在天津沈陽取得不俗成績。首創(chuàng)置業(yè)近6個月〔6-12月份〕各區(qū)域主要工程營銷動態(tài)：首創(chuàng)置業(yè)近期贏利動態(tài)首創(chuàng)置業(yè)采用“住宅開發(fā)＋投資物業(yè)持有〞的商業(yè)模式，目前利潤主要有物業(yè)銷售和物業(yè)出租兩局部組成。收入及經(jīng)營業(yè)績：2021年上半年，集團的營業(yè)額約為人民幣353,526,000元上升約601%，營業(yè)額上升主要是由于本集團開發(fā)的北京緣溪堂工程、北京A-ZTown工程、天津?qū)毚浠ǘ脊こ痰裙こ啼N售入住狀況良好，營業(yè)額較二零零七年上半年大幅上升。2021年上半年，集團的酒店業(yè)務營業(yè)額為人民幣124，475，000元〔二零零七年：人民幣115,084,000元〕，較上年同期上升8%，主要由于本集團持有的金融街洲際酒店和中環(huán)假日酒店出租率及房價較上年均有提高。首創(chuàng)置業(yè)近期土地儲藏動態(tài)拿地時間地區(qū)總建筑面積成交價拿地形式樓面地價2008.1無錫機場路25萬㎡5.1億元公開競標2040元/㎡2008.3重慶鴻恩寺項目（江北區(qū)）98萬㎡12.3億元公開競標1255元/㎡注：2021年上半年，太原長風工程由于政府規(guī)劃的改變，首創(chuàng)置業(yè)放棄投資拿地；蘇州陽澄湖工程及協(xié)商后也撤資推出。截至二零零八年六月三十日止，首創(chuàng)擁有的土地儲藏可建樓面面積約為952萬㎡，從區(qū)域分布來看，北京占14%，天津占21%，沈陽占16%，成都占18%，重慶占10%，西安占16%，無錫占5%。從土地類型分析，約91%為住宅用地，6%為商業(yè)用地，2%為寫字樓用地，1%為酒店用地，現(xiàn)有的土地儲藏可滿足3-4年的開發(fā)。首創(chuàng)置業(yè)2007年1至8月收入囊中的天津濱海新區(qū)工程、成都成華區(qū)勝利村工程、沈陽沈營路工程、成都川師大工程、成都北泉路工程，首創(chuàng)置業(yè)2007年在異地市場共增加了9個工程，新增土地儲藏超過507萬平方米。首創(chuàng)置業(yè)近期合作動態(tài)曾與國際國內(nèi)多家公司進行合作，如新加坡政府投資公司、長江實業(yè)、六洲酒店集團、匯豐銀行、普華永道等。現(xiàn)與新加坡政府投資公司仍有合作，與六洲酒店集團共同持有北京金融街洲際酒店〔五星級〕。2021年6月，首創(chuàng)置業(yè)董事會決議不派發(fā)截至二零零八年六月三十日止六個月期間的中期股息。近期無發(fā)行債券的方案。首創(chuàng)置業(yè)近期融資動態(tài)第三章首創(chuàng)置業(yè)區(qū)域和工程簡介1首創(chuàng)置業(yè)北京工程簡介此為2006年的統(tǒng)計，目前在售項目共6個；持有型物業(yè)3個；已售項目11個。首創(chuàng)置業(yè)北京工程一覽〔已售/局部〕項目名稱物業(yè)類別位置項目規(guī)模已售價格開發(fā)公司名稱備注主語城酒店式公寓/聯(lián)排別墅海淀區(qū)首體南路9號/二、三環(huán)之間占地7.41萬㎡總建42萬㎡38500元/㎡北京瑞景清源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首創(chuàng)與陽光股份聯(lián)合開發(fā)。雪梨澳鄉(xiāng)獨棟/雙拼海淀區(qū)小營環(huán)島東北角至西三旗環(huán)島東南角/五、六環(huán)之間占地33.5萬㎡總建18.4萬㎡12500元/㎡北京首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)有限責任公司首創(chuàng)與陽光股份聯(lián)合開發(fā)。金融街一號寫字樓/底商西城區(qū)西二環(huán)金融大街1號占地12420㎡總建101289㎡13000元/㎡/2002年價格北京融金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已交付中環(huán)廣場綜合樓（辦公、酒店、公寓）宣武區(qū)棗林前街/西二環(huán)占地2萬㎡總建14.4萬㎡未詳——2003年交付使用。寫字樓部分由北京市政府整體購買。北京國際金融中心寫字樓/酒店西城區(qū)西二環(huán)金融街占地1.3萬㎡總建11.8萬㎡一塔出售、一塔持有——其中一塔出售給中國再保險公司；五星級酒店已運營。陽春光華家園住宅/公寓西北三環(huán)交匯處占地6.9萬㎡總建24.3萬㎡未詳——2001年竣工第三置業(yè)寫字樓/公寓/底商朝陽區(qū)三元橋東北角占地19340㎡總建194635㎡未詳——2004年開盤陽光麗景住宅/公寓西城區(qū)黃寺大街23號，馬甸橋東南角占地78400㎡總建26萬㎡未詳——已交付首創(chuàng)置業(yè)北京工程展示〔已售/局部〕主語城效果圖雪梨澳鄉(xiāng)實景圖陽光麗景實景圖中環(huán)廣場實景圖金融街一號實景圖第三置業(yè)效果圖北京國際金融中心效果圖首創(chuàng)置業(yè)北京工程展示〔已售/局部〕首創(chuàng)置業(yè)北京工程一覽〔在售〕項目名稱物業(yè)類別位置項目規(guī)模銷售價格銷售率代理公司備注緣溪堂/68588888普通住宅/板樓/3棟海淀區(qū)玉淵潭南路北/二、三環(huán)之間占地1.8萬㎡總建15萬㎡40000元㎡/精裝修60%，存量約6萬㎡未詳一期7.9萬㎡2005年開盤，顯示預售證過期北京國際中心/無電話公寓/塔樓朝陽區(qū)東三環(huán)京廣橋東北角占地8.7萬㎡總建45萬㎡寫字樓均價20000元/㎡商業(yè)均價35000元/㎡23%，存量約35萬㎡前期與上古、上東聯(lián)合銷售。目前自行銷售一期2005年始售，部分預售證過期A-ZTown/65578822公寓/板樓、塔樓/高層朝陽區(qū)十里堡一號/四、五環(huán)之間占地19萬㎡總建43萬㎡三期4號樓15000元/㎡二期H座21000元/㎡二期L座19000元/㎡65%，存量約25萬㎡金網(wǎng)絡代理首創(chuàng)與GIC共同投資。2005年11月始售，在售二期尾房及三期。住宅成交價17200元/㎡北環(huán)國際中心/62352831寫字樓西城區(qū)北三環(huán)馬甸橋東北角占地18695㎡總建125494㎡B座整售2萬元/㎡；C座2009年開盤0%，存量12.5萬㎡未詳北環(huán)國際中心是北環(huán)中心項目二期，為雙子座寫字樓。陽光上東/51303300公寓別墅花園洋房板樓多層朝陽區(qū)東四環(huán)北路9號占地47萬㎡總建71.8萬㎡24000元/85%，存量約10萬㎡陽光股份旗下上東經(jīng)紀和陽光福居聯(lián)合銷售與陽光股份聯(lián)合開發(fā)。一期2003年開盤。溫哥華森林/81767177獨棟別墅/700棟昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東沙各莊五六環(huán)之間占地77萬㎡總建22.8萬㎡成交價11176元/㎡90%，存量約70棟獨棟。金網(wǎng)絡代理與北京楓樹置業(yè)聯(lián)合開發(fā)。一期2004年5月開盤，三期2005年5月，四期預計2009年?！菊嫉孛娣e】1.8萬平方米

【建筑面積】15萬平方米【容積率】6.6【物業(yè)費】6.8元/平方米/月【類型】普通住宅【建筑類型】板樓,高層【工程位置】海淀區(qū)玉淵潭南路北，中華世紀壇西側(cè)【交通位置】二、三環(huán)之間【總地價】【樓板價】【開盤時間】2021年5月10日【銷售狀態(tài)】二期〔3號樓〕【均價】報價35000元/平方米左右【銷售率】60%，存量約6萬㎡【工程簡介】社區(qū)由3棟22層高層板樓共300套,兩梯一戶。3號樓戶型面積為385-550平米，精裝修，裝修標準為5000元/平米。容積率2.86，物業(yè)費6.8元/平米/月，最晚2021年年底前入住。首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——緣溪堂注：緣溪堂工程那么由首創(chuàng)置業(yè)占55％權(quán)益，GICRE〔新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資〕占其余45％權(quán)益。首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——緣溪堂緣溪堂鳥瞰圖首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——緣溪堂緣溪堂北眺62公頃玉淵潭公園；東側(cè)守望中華世紀壇；南向比肩中央電視臺、軍事博物館。首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——緣溪堂緣溪堂外觀圖

建筑由高貴故宮紅質(zhì)感外立面配以玻璃幕墻及銅色金屬裝飾條組合而成的現(xiàn)代幕墻，三棟獨立純板建筑均為22層，21、22層那么是為頂級人士量身定做的Penthouse豪華戶型產(chǎn)品。首層專門設計層高7.2米的通透大堂，并設有會議室、休憩室等功能，給客戶提供休閑和商務交往的空間。首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——緣溪堂緣溪堂U四室兩廳五衛(wèi)一廚戶型緣溪堂L三室兩廳三衛(wèi)一廚戶型緣溪堂K四室兩廳兩衛(wèi)一廚戶型緣溪堂H三室兩廳四衛(wèi)一廚414.19平方米戶型

首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——緣溪堂緣溪堂L三室兩廳五衛(wèi)310.06平方米戶型首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——緣溪堂首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——緣溪堂3號樓戶型面積385-550㎡裝修情況精裝修，裝修標準為5000元/平米。報價35000元成交價無（網(wǎng)上顯示預售證已過期）折扣一次性付款9.7折，銀行按揭9.9折優(yōu)惠?？偺讛?shù)300套簽約套數(shù)1、2號樓已售罄，2007年12月31日入住。在售3號樓，但網(wǎng)上顯示預售證已過期，簽約套數(shù)不詳。認購套數(shù)——活動無近況緣溪堂二期2008年5月10日開盤，本次開盤3號樓，共約100套，均價為40000元/平方米，精裝修，裝修標準為5000元/平米。此次開盤的是兩梯一戶的板樓，戶型面積為385-550平米。容積率2.86，物業(yè)費6.8元/平米/月，物業(yè)公司為第一太平戴維斯物業(yè)管理公司。賣點1、位于北京西部政務區(qū)核心路段，東至釣魚臺國賓館，南至長安街僅需1分鐘車程，地理位置較好；2、項目緊鄰141公頃玉淵潭公園，鬧中取靜，生態(tài)環(huán)境較好；3、戶型方正，南北通透，全面保證采光和通風。面積集中在300-500平方米，房間層高3.3米，客廳面積不小于80平米，完全沒有梁和柱分割的空間。戶型設計最大限度保證景觀價值，2.2米*2.2米的觀景窗以及落地玻璃幕墻可有效增大觀景視野，落地玻璃幕墻最大觀景面長達22米。4、最晚2008年年底前入住，準現(xiàn)房，利好銷售。首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——緣溪堂【占地面積】8.7萬平方米

【建筑面積】45萬平方米【容積率】5.5【類型】公寓【建筑類型】塔樓，高層【工程位置】朝陽區(qū)東三環(huán)京廣橋東北角【交通位置】二、三環(huán)之間地鐵10號線【開盤時間】寫字樓局部2006年6月9日已開盤。公寓局部未開盤?！句N售狀態(tài)】擬推售公寓【均價】報價寫字樓均價20000元/平方米；商業(yè)均價35000元/平方米【銷售率】23%，存量約35萬㎡【工程簡介】工程占地8.7公頃，是整合17萬平米5A級寫字樓、7萬平米商業(yè)廣場、11萬平米豪華公寓、10萬平米地下空間的45萬平米大型建筑集群。首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心北京國際中心鳥瞰圖北京國際中心A座3號樓樓座效果圖

首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心北京國際中心標準層平面戶型首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心北京國際中心外觀實景首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心北京國際中心大堂實景北京國際中心電梯實景寫字樓戶型面積標準層2068㎡(6-22層)，層數(shù)23層，12部電梯裝修情況公共部分裝修層高3.9-7.8㎡報價寫字樓均價20000元/平方米成交價不詳折扣不詳總套數(shù)——簽約套數(shù)——認購套數(shù)不詳活動無近況2006年6月9日拿證并開盤，目前網(wǎng)上顯示預售證已過期。備注北京國際中心3號樓由首創(chuàng)和北京安聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司共同投資開發(fā)。商業(yè)部分為地下一層至地上三層，三層以上為寫字樓，3號樓總建筑面積4.2萬平方米，高度100米。項目整體銷售率23%，存量約35萬㎡。前期與上古、上東聯(lián)合銷售。目前開發(fā)商自行銷售。首創(chuàng)置業(yè)北京在售工程——北京國際中心2首創(chuàng)置業(yè)天津工程簡介首創(chuàng)置業(yè)天津工程一覽〔待售〕項目名稱項目規(guī)模拿地時間總地價樓面地價備注天津西青王莊項目105#地塊（首創(chuàng)·西堤水岸，在做規(guī)劃）6.45萬㎡2007年9月25日人民幣2.5億元3882元/㎡公開掛牌獲得備注：此塊地西側(cè)是“藥王湖”，自然資源得天獨厚，為一大賣點。比鄰西青開發(fā)區(qū)，周邊陸路交通的網(wǎng)線發(fā)達，有津港公路、津淄公路、黎雙公路、外環(huán)線等，但目前公交線路還稍顯欠缺。天津西青王莊項目106#地塊11萬㎡2007年9月26日人民幣4.5億元4090元/㎡公開掛牌獲得天津津南區(qū)雙港新家園項目121#、122#地塊約60萬㎡2007年9月28日約25.6億元人民幣4267元/㎡公開掛牌獲得天津市東麗區(qū)華明項目120#地塊約33萬㎡2007年9月底9.8億元人民幣2970元/㎡公開掛牌獲得數(shù)據(jù)來源：?第一財經(jīng)日報?2007年11月30日首創(chuàng)置業(yè)天津工程一覽〔在售〕項目名稱物業(yè)類別位置項目規(guī)模在售價格開發(fā)公司名稱備注寶翠花都普通住宅花園洋房/小高層、多層天津市北辰區(qū)瑞景居住區(qū)龍泉道與辰達路交口占地33萬㎡總建47萬㎡報價7300元/㎡已開發(fā)50%。天津市新創(chuàng)置業(yè)有限公司與亞洲最大不動產(chǎn)投資機構(gòu)GIC強強聯(lián)合斥資7.4個億打造天津瑞景居住區(qū)6、7、9、10號地塊（現(xiàn)首創(chuàng)·寶翠花都）天津國際城住宅、花園洋房、高層住宅塘沽區(qū)河北路與寶山道交口/屬天津濱海新區(qū)占地23.3萬㎡總建55萬㎡未開盤。預計2009年1月開盤。天津伴山人家置業(yè)有限公司金網(wǎng)絡代理。2007年春，首創(chuàng)以8億元從泰達集團手中購得。首創(chuàng)溪緹郡3層聯(lián)排別墅、5-7層電梯花園洋房東麗區(qū)津漢公路空港2號橋東（華明新家園內(nèi)）占地26萬㎡總建27萬㎡未開盤。天津首創(chuàng)新明置業(yè)有限公司金網(wǎng)絡代理。首創(chuàng)與新加坡政府投資公司共同投資開發(fā)。備注：華明新家園30%為經(jīng)濟適用房，規(guī)劃總建筑面積為185萬平方米，其中住宅150萬平方米，超市、商場等商業(yè)公建20多萬平方米，中小學、幼兒園、醫(yī)院等非經(jīng)營公建10萬平方米左右。首創(chuàng)溪緹郡為華明新家園的一期，主要為聯(lián)排別墅、多層的花園洋房【占地面積】33萬平方米

【建筑面積】47萬平方米【容積率】1.42【物業(yè)費】0.9元-1.48元/平米·月【類型】普通住宅、花園洋房【建筑類型】框架小高層,框架多層【工程位置】北辰區(qū)瑞景居住區(qū)龍泉道與辰達路交口【總地價】7.4億元【樓板價】1575元/㎡【開盤時間】一期，二期，三期，四期【銷售狀態(tài)】【均價】報價7300元/平方米左右【銷售率】【工程簡介】工程占地33萬平方米，總建筑面積約47萬平方米，其中一期開發(fā)約10萬平方米，建筑形式為6層的多層洋房及10-11層的板式小高層，綠化率為46%，容積率僅為1.42，居住尺度寬松舒適，其中多層洋房局部于2006年底入住，板式小高層局部于2007年年中入住。首創(chuàng)置業(yè)天津在售工程——寶翠花都注：寶翠花都由首創(chuàng)置業(yè)與不動產(chǎn)投資機構(gòu)GIC共同投資。首創(chuàng)置業(yè)天津在售工程——寶翠花都首創(chuàng)置業(yè)天津在售工程——寶翠花都首創(chuàng)寶翠花都沃克小鎮(zhèn)效果圖

首創(chuàng)置業(yè)天津在售工程——寶翠花都寶翠花都外觀圖首創(chuàng)置業(yè)天津在售工程——寶翠花都寶翠花都外觀圖寶翠花都實景圖首創(chuàng)置業(yè)天津在售工程——寶翠花都寶翠花都三期沃克小鎮(zhèn)四室兩廳三衛(wèi)240平米T2戶型戶型寶翠花都三期沃克小鎮(zhèn)四室兩廳三衛(wèi)190平米T1戶型戶型首創(chuàng)置業(yè)天津在售工程——寶翠花都寶翠花都三期沃克小鎮(zhèn)三室兩廳兩衛(wèi)171平米J3戶型戶型寶翠花都三期沃克小鎮(zhèn)兩室兩廳兩衛(wèi)99平米H5戶型戶型首創(chuàng)置業(yè)天津在售工程——寶翠花都首創(chuàng)置業(yè)天津在售工程——寶翠花都THEEDN2021年12月24日集中式商業(yè)銷售模式案例研究我們將通過商業(yè)的價值鏈和利益?zhèn)鲗Х绞絹斫缍ㄤN售模式。產(chǎn)權(quán)返租模式店中店銷售模式基金整售模式工程信托啟動方式介紹案例選取標準：工程總體規(guī)模超過5萬平米商業(yè)具備一定的規(guī)模，形成集中的商業(yè)核心區(qū)商業(yè)以全部銷售為目標產(chǎn)權(quán)返租模式1操作方式——客戶購置時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。開展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時返租期內(nèi)，業(yè)主定時從開展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購〞條款。典型案例——曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權(quán)返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停航鉀Q了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。建設部?房地產(chǎn)銷售管理方法?規(guī)定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。案例：常興天虹商場樓層：1——5層。主力店：天虹開展商年租金回報率變化：4.8%—6%—2.8%〔低于三年期國債3.37%〕與天虹租約：15年年租金增長率：2%現(xiàn)狀：在售，分期或一次性付款樓層銷售鋪位個數(shù)/總鋪位個數(shù)銷售個數(shù)比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%資料來源：國土局網(wǎng)站銷售公示。開展商保存1層高租金樓層，通過1層租金彌補回報率，可維持4.8%左右?，F(xiàn)通過主力店提供回報，投資回報率2.8%，低于三年期國債利率。銷售狀況不佳。銷售率約占推出局部的47%。此工程現(xiàn)仍返租，但已經(jīng)不能作按揭。店中店銷售模式2店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停洪_發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益購買產(chǎn)品操作方式——開展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時購置人必須同時簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營和管理約束。典型案例——賽格電子市場緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾案例：賽格電子市場簡介：依托華強北電子產(chǎn)業(yè)形成的電子產(chǎn)品交易市場，營業(yè)面積約3萬平方米，共7層，租戶約1500家。鋪位形式：專柜及鋪位主要業(yè)態(tài)構(gòu)成：電子元器件、電腦配件、電腦網(wǎng)路器材、通信器材現(xiàn)狀：4—7層出租，1—3層在經(jīng)營情況穩(wěn)定后出售給大客戶基金整售模式3操作方式——基金/大客戶直接收購商場，然后租給大型商業(yè)，獲取投資收益。典型案例——嘉德置地的“中國商業(yè)地產(chǎn)基金〞方案?；鹫垆N售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停和顿Y者基金經(jīng)營者使用者消費者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益承租物業(yè)購買產(chǎn)品獲取銷售利潤開發(fā)商獲取現(xiàn)金獲取投資收益整售的適用條件1、已投入使用并收益穩(wěn)定的商業(yè)2、目前在國內(nèi)對于那些還沒有經(jīng)營成熟，但是招商租約已經(jīng)簽訂、主打的品牌商戶已經(jīng)簽訂租約的工程，基金也有信心購置3、對于散售的商業(yè)，基金購置的興趣不大，但是如果開發(fā)商幾年后可以回購，到達國外基金的租金回報率要求的，基金也會考慮購置4、租約年限的根本要求是該商場大的租戶租期5年以上，小的租戶租期2年以上。5、新加坡來的基金主要是要求工程的穩(wěn)定經(jīng)營，對租金回報率的要求較低一般在6％左右就可以了，而歐美的基金要求租金回報率一般在10％以上。來源：亞信行總經(jīng)理蕭福泰訪談解決了持續(xù)經(jīng)營和銷售之間的矛盾，但很難到達價格和快速回籠資金的目標。嘉德置地的“中國商業(yè)地產(chǎn)基金〞方案2004年底，嘉德置地開始大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)工程的收購。嘉德置地的策略是與沃爾瑪三大中國合資企業(yè)之一深圳國際信托投資結(jié)成戰(zhàn)略同盟，最終涉及的購物中心將到達28家，然后把這些工程打包成“中國商業(yè)地產(chǎn)基金〞方案在新加坡上市。進展情況：2004年12月23日，與深國投合作，以9.98億元人民幣收購了6家商場，嘉德占股份51%，深國投占股份49%；2005年1月4日，嘉德斥資17.46億元人民幣100%收購了北京華聯(lián)旗下的安貞華聯(lián)商廈和望景華聯(lián)商廈；２月底，凱德置地以５.５億元拿下北京東直門１.４７萬平方米的綜合用地地塊；３月初，凱德置地又以１８.３７億元買下中環(huán)世貿(mào)中心Ａ、Ｂ兩棟甲級寫字樓。工程信托方式房地產(chǎn)工程信托是一種新的融資方式。在已實現(xiàn)的幾個房地產(chǎn)工程信托個案中，出現(xiàn)了金融和房地產(chǎn)銷售結(jié)合的趨勢。例如：北京蘋果社區(qū)、深圳萬科十七英里、深圳百仕達.紅樹西岸。信托的適用條件一、新型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將樓盤銷售和信托結(jié)合在一起，在信托產(chǎn)品的設計中參加購房優(yōu)惠權(quán)和優(yōu)先購置權(quán)；二、信托適用于有融資需求的開展商，嚴格來說，和樓盤銷售相結(jié)合的信托是一種工程啟動模式；三、目前政策規(guī)定信托份額最大不得超過200份，且必須通過銀監(jiān)會審批；四、銀監(jiān)會出臺的?信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行方法〔征求意見稿〕?提出對局部管理標準、經(jīng)營水平高的信托投資公司開展房地產(chǎn)業(yè)務給予放松200份限制的政策優(yōu)惠。工程信托可以同時達成開展商融資和營銷蓄客的目的，在可能的情況下，我們建議采用信托模式進行啟動，但是信托審批嚴格，且在商業(yè)領域內(nèi)沒有先例，審批難度無法預測。案例1——萬科十七英里2004年6月9日，深圳萬科與新華信托達成總額1.9995億元、為期2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳十七英里工程的開發(fā)。該貸款資金由新華信托發(fā)行“新華信托—萬科十七英里工程集合資金信托方案〞的方式籌集。信托方案的投資者在購置該產(chǎn)品的同時，不僅享有通常意義的投資收益，還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購置權(quán)和購房價格的高折扣率。案例2——百仕達.紅樹西岸2004年10月10日，百仕達與知名信托公司新華信托合作的紅樹西岸信托方案〔2年期〕開始發(fā)行，方案發(fā)行信托200份，每份80萬元，這200名買家還能獲得7.5折的購房優(yōu)惠。客戶投資80萬元購置信托產(chǎn)品，除了獲得年2.8%的固定回報外，還能享受到高達7.5折的購房優(yōu)惠?！舱酆髢r不低于1.5萬元/平方米〕信托投資權(quán)益與購房優(yōu)惠權(quán)益可以靈活轉(zhuǎn)讓，客戶可以將兩個權(quán)益一起或單獨轉(zhuǎn)讓，也可以只保存信托權(quán)益，購房優(yōu)惠那么過渡給受讓人。四種模式的比照四種銷售模式適用條件業(yè)主風險前期銷售速度銷售價格操作難度和本項目擬和度產(chǎn)權(quán)返租模式政府已明令禁止高快高低×店中店模式1、發(fā)展商期望通過商業(yè)直接獲取利潤2、周邊商業(yè)氛圍已成熟，商圈地位基本確定中中較高中基金整售模式1、發(fā)展商對價格要求不高2、商業(yè)促進寫字樓的銷售低慢低較高×項目信托模式1、發(fā)展商有融資需求2、發(fā)展商有足夠的品牌支撐3、項目前景看好低快較低高擬合度最高擬合度最低注：大客戶的整體購置屬于個案，在此不做分析。營銷模式和目標的關系首要目標營銷模式1快速融資信托+店中店2提前實現(xiàn)價值店中店3帶動二期經(jīng)營整售集中式商業(yè)銷售模式案例研究我們將通過商業(yè)的價值鏈和利益?zhèn)鲗Х绞絹斫缍ㄤN售模式。產(chǎn)權(quán)返租模式店中店銷售模式基金整售模式工程信托啟動方式介紹案例選取標準：工程總體規(guī)模超過5萬平米商業(yè)具備一定的規(guī)模，形成集中的商業(yè)核心區(qū)商業(yè)以全部銷售為目標產(chǎn)權(quán)返租模式1操作方式——客戶購置時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。開展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時返租期內(nèi)，業(yè)主定時從開展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購〞條款。典型案例——曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權(quán)返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停航鉀Q了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。建設部?房地產(chǎn)銷售管理方法?規(guī)定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。案例：常興天虹商場樓層：1——5層。主力店：天虹開展商年租金回報率變化：4.8%—6%—2.8%〔低于三年期國債3.37%〕與天虹租約：15年年租金增長率：2%現(xiàn)狀：在售，分期或一次性付款樓層銷售鋪位個數(shù)/總鋪位個數(shù)銷售個數(shù)比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%資料來源：國土局網(wǎng)站銷售公示。開展商保存1層高租金樓層，通過1層租金彌補回報率，可維持4.8%左右。現(xiàn)通過主力店提供回報，投資回報率2.8%，低于三年期國債利率。銷售狀況不佳。銷售率約占推出局部的47%。此工程現(xiàn)仍返租，但已經(jīng)不能作按揭。店中店銷售模式2店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停洪_發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營收益購買產(chǎn)品操作方式——開展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用