個人房屋貸款合作準(zhǔn)入審查要點

3個人房屋貸款合作工程準(zhǔn)入審查要點一、發(fā)起部門審核要點客戶經(jīng)理應(yīng)就申請個人房屋貸款合作工程準(zhǔn)入的樓盤進(jìn)展實地調(diào)查,負(fù)責(zé)審查相關(guān)資料的合法性、真實性、有效性、完整性,分析房地產(chǎn)風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險以及開發(fā)商“虛假按揭”套現(xiàn)風(fēng)險，就合作限額、合作期限、貸款品種、單筆貸款最長期限、貸款利率、資金監(jiān)控方法、保證金比例等問題提出建議,起草包括工程風(fēng)險分析在內(nèi)的“個人房行消費(fèi)信貸中心。發(fā)起部門應(yīng)對相關(guān)資料的合法性、真實性、完整性和有效性負(fù)責(zé)?！惨弧抽_發(fā)商需供給的申請材料1、企業(yè)狀況⑴法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、法定代表人證明⑵合同、章程及政府部門批復(fù)文件⑶股東或董事會成員名單⑷會計或?qū)徲嬍聞?wù)所出具的注冊驗資證明⑸近三年的財務(wù)報表〔經(jīng)審計〕及最近一個月的財務(wù)報表⑹貸款卡⑺房地產(chǎn)資質(zhì)等級證書⑻公司概況簡介2、工程狀況⑴關(guān)于申請工程個人房屋貸款貸款總額度的報告〔寫明工程概況、按揭總額度、幣別、期限等〕⑵董事會〔股東會〕決議和簽約授權(quán)書⑶工程開發(fā)方案、可行性爭論報告⑷工程開發(fā)立項文件、工程設(shè)計和有權(quán)批準(zhǔn)部門的批復(fù)文件⑸土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、用地批文和土地、規(guī)劃紅線圖⑹建筑用地許可證、國有土地使用權(quán)證⑺建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證⑻施工許可證、施工合同⑼開發(fā)工程的現(xiàn)金流量推測表〔參考〕⑽工程總平面圖和工程進(jìn)度表⑾商品房預(yù)售許可證⑿貸款人要求供給的其他證明文件和材料3、對于符合簡易審批程序的按揭合作工程，開發(fā)商僅需提交114〔〔〕即企業(yè)，則要求必需供給上述全部資料。〔二〕對開發(fā)商資料的審核要點1、開發(fā)商注冊資本、治理層素養(yǎng)、資質(zhì)等級、行業(yè)經(jīng)受、財務(wù)治理制度、估測其營運(yùn)力量及盈利狀況，是否存在挪用貸款或“虛假按揭”套現(xiàn)的動機(jī)；2、核對工程是否納入建設(shè)開發(fā)打算，立項文件是否真實有效；工程開工與竣工日期，國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工(施工)許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證是否齊全，是否全都；3、實地考察工程地理位置、地區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、市政規(guī)劃、建筑承包商的資質(zhì)狀況等；了解和把握工程占地面積、綠地、建筑面積、樓宇構(gòu)造與棟數(shù)、戶型設(shè)計及工程進(jìn)展?fàn)顩r，是否存在嚴(yán)峻的質(zhì)量問題或與建設(shè)規(guī)劃不全都的情況；4、參照同地段工程對市場進(jìn)展分析與推測，推斷工程的銷售前景，并依照開發(fā)商所供給之預(yù)售對象、銷售價格和打算，推斷其價格定位及抗風(fēng)險力量；5、在人行信貸登記詢問系統(tǒng)上查詢開發(fā)商貸款卡有效性、開發(fā)〔三〕起草“個人房屋貸款合作工程建議書”在完成對開發(fā)商資料的審查，并對其工程進(jìn)展了全面的分析后，應(yīng)起草該工程的調(diào)查報告——“個人房屋貸款合作工程建議書1、建議書內(nèi)容要求“個人房屋貸款合作工程建議書”主要內(nèi)容有兩個方面：一是做〔工程合作額度、工程合作期限、單筆個人房屋貸款的最長期限、貸款利率、擔(dān)保要求內(nèi)的個人房屋貸款在上述限制條件下發(fā)放。這些限制條件內(nèi)容把握使用，不對外公布。設(shè)置這一條款的主要目的是避開有特別不利因素的樓盤，以及防范樓價過高帶來個人房屋貸款的違約率上升的風(fēng)險。建議書中不再對該工程下單筆個人房屋貸款成數(shù)進(jìn)展統(tǒng)一限定，單筆貸款成數(shù)應(yīng)依據(jù)借款人的資信狀況和貸款品種，經(jīng)內(nèi)部審查后在人民銀行及我行相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)逐筆確定。2、建議書根本格式:⑴描述房地產(chǎn)開發(fā)商的公司概況〔含近期財務(wù)狀況〕⑵介紹個人房屋貸款工程的根本狀況〔含工程資金投入狀況〕⑶對工程可行性及銷售前景進(jìn)展分析⑷對樓盤存在的風(fēng)險點進(jìn)展分析⑸評審結(jié)果①說明是否同意為該樓盤供給個人房屋貸款及理由②如同意合作列明為該樓盤供給的總額度、期限和擔(dān)保及保證金要求二、盡責(zé)審查要點一級分行消費(fèi)信貸中心負(fù)責(zé)對個人房屋貸款合作工程準(zhǔn)入進(jìn)展盡責(zé)審查。盡責(zé)審查中應(yīng)依據(jù)多種信息渠道得到的關(guān)于開發(fā)企業(yè)和擬合作工程的信息，從獨(dú)立的視角分析擬合作工程的合規(guī)風(fēng)險、完工風(fēng)見,起草盡責(zé)審查報告,供消費(fèi)信貸中心有權(quán)簽字人參考?！惨弧硨徍斯こ谈黜検掷m(xù)的辦理狀況，防范合規(guī)風(fēng)險1開發(fā)商是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),其開發(fā)工程是否與其資質(zhì)相符。2備以外，還要審核“五證”的具體內(nèi)容。應(yīng)特別關(guān)注“五證”上的公司名稱與開發(fā)企業(yè)是否全都，假設(shè)不全都法律關(guān)系的變動是否有效，“五證”上注明的工程面積是否全都，“五證”取得的時間是否符合規(guī)律關(guān)系。3、對于擬合作工程尚未取得《商品房預(yù)(銷)售許可證》的,可先房屋貸款?！捕硨徍斯こ痰馁Y金落實狀況，防范完工風(fēng)險1算是否準(zhǔn)確。如有可能,可以要求具備肯定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具工程的投資估算書,作為工程評估的重要依據(jù)。特別是對于分期開發(fā)、滾動開發(fā)工程,要明確各開發(fā)期間的具體界限及其資金構(gòu)成,分析消滅資金缺口的可能性。2實狀況。對于已到位資金,應(yīng)審核其已到位的證明文件,并說明其具體運(yùn)用去向；對于后續(xù)資金,應(yīng)依據(jù)有關(guān)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、財政、其他企業(yè)等主體出具的資金承諾,說明其到位的可行性及具體安排。3于為單一樓盤而成立的工程公司，要審核其注冊資金是否足額到位，狀況，說明其可以投入本工程的資金數(shù)量及其可到位時間。4、要對工程當(dāng)時的進(jìn)展?fàn)顩r和整體進(jìn)度安排進(jìn)展比較，說明項安置工作是否順當(dāng)，水電氣等配套條件是否落實,是否存在拖欠工程款等問題。5、要結(jié)合對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營治理水平和開發(fā)力量的分析，交樓?！参濉硨徍藚f(xié)議項下單筆個人房屋貸款的風(fēng)險參數(shù),防范市場風(fēng)險1、結(jié)合工程整體品質(zhì)及其與周邊樓盤的比較，分析工程的銷售價格能否實現(xiàn)，說明銷售均價、貸款購房比例、我行個人房屋貸款份額等參數(shù)的取值是否合理,個人房屋貸款合作限額的測算是否準(zhǔn)確。2、結(jié)合工程定位、處置抵押物的便利性以及工程所在區(qū)域二手設(shè)定是否合理。3、結(jié)合工程的整體狀況，說明工程應(yīng)執(zhí)行的擔(dān)保及保證金要求，并說明具體治理措施。三、個人房屋貸款合作工程準(zhǔn)入審批要點在發(fā)起行審核和消費(fèi)信貸中心盡責(zé)審查的根底上，有權(quán)批準(zhǔn)人以“個人房屋貸款合作工程建議書”意見和盡責(zé)審查結(jié)論為主要推斷依據(jù)，對開發(fā)企業(yè)的資信狀況、個人房屋貸款合作工程的風(fēng)險性及合作條件的合理性進(jìn)展綜合推斷，打算是否進(jìn)展個人房屋貸款工程合作，資金監(jiān)控要求和擔(dān)保條件。四、有關(guān)審查要點的補(bǔ)充說明〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入問題〔含三級〕業(yè)務(wù)量、償債力量強(qiáng)、獲利力量高、經(jīng)營治理指標(biāo)優(yōu)良、進(jìn)展預(yù)期看性地慎重介入?！捕迟J款品種的