萬科專業(yè)人員設(shè)計(jì)管理培訓(xùn)1012311018

萬科設(shè)計(jì)管理

－專業(yè)人員版2006年8月主要內(nèi)容一、投資分析階段二、設(shè)計(jì)前期階段三、實(shí)施方案階段四、施工圖階段以產(chǎn)品目錄改造業(yè)務(wù)流程項(xiàng)目定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)施工建造產(chǎn)品創(chuàng)新舊流程產(chǎn)品目錄新產(chǎn)品研發(fā)成熟產(chǎn)品產(chǎn)品升級(jí)社區(qū)定位選擇產(chǎn)品生產(chǎn)實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品應(yīng)用新流程目前狀態(tài)目標(biāo)方式創(chuàng)新產(chǎn)品保持萬科產(chǎn)品的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品保證集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的核心工廠化產(chǎn)品成熟產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的源頭多創(chuàng)新無積累有創(chuàng)新多積累實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品目錄的方式〔產(chǎn)品〕〔產(chǎn)品庫〕〔項(xiàng)目應(yīng)用〕第一階段第二階段成立機(jī)構(gòu)確定指標(biāo)現(xiàn)有產(chǎn)品整理同行產(chǎn)品借鑒產(chǎn)品庫建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品目錄成熟產(chǎn)品目錄成熟、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品應(yīng)用機(jī)制形成產(chǎn)品體系建立客戶導(dǎo)向產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品篩選通用部品更多項(xiàng)目按照標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)執(zhí)行工廠化產(chǎn)品成熟工廠化產(chǎn)品目錄工廠化產(chǎn)品項(xiàng)目第三階段實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品目錄的方式規(guī)劃設(shè)計(jì)

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程概括圖（一）流程概括圖1

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程概括圖（二）流程概括圖2

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程概括圖（三）流程概括圖3投資分析階段什么是投資分析階段？決定立項(xiàng)與否具備拿地意向主要成果：《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》主導(dǎo)部門：

項(xiàng)目發(fā)展部工作目的：分析經(jīng)營(yíng)前景，為決策提供依據(jù)投資分析階段－定義項(xiàng)目發(fā)展部成本部營(yíng)銷部設(shè)計(jì)部工程部設(shè)計(jì)部主要成果：《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》規(guī)劃設(shè)計(jì)部分投資分析階段－設(shè)計(jì)部的角色《項(xiàng)目可研報(bào)告》－－規(guī)劃設(shè)計(jì)部分

項(xiàng)目基礎(chǔ)資料：

自然條件、社會(huì)條件、競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息設(shè)計(jì)分析：

規(guī)劃設(shè)計(jì)草案、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析、產(chǎn)品分析控制性項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃基礎(chǔ)資料的內(nèi)容宗地自然條件：位置、地形、氣溫、地質(zhì)情況等宗地社會(huì)條件：周邊人文環(huán)境、交通、公共設(shè)施、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、設(shè)計(jì)要點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃基礎(chǔ)資料分析的幾個(gè)范例投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃庵木港楊泰新村寶楊路農(nóng)田沈師浜高壓線宗地現(xiàn)狀上海寶山項(xiàng)目投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃明珠線寶山站05年建成地鐵1號(hào)線終點(diǎn)站月浦站05年建成地鐵1號(hào)線泰和路站03年3月建成通車現(xiàn)有道路20米寬將拓寬為50米寬現(xiàn)為4車道規(guī)劃為50米寬道路在建外環(huán)線泰和路段01年10月通車共和新路高架建設(shè)中02年底建成通車至人民廣場(chǎng)15分鐘車程通往過江隧道03年竣工外環(huán)線全線貫通。距外高橋15公里車程10分鐘規(guī)劃寶山區(qū)政府區(qū)域交通分析圖上海寶山項(xiàng)目投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃開發(fā)順序結(jié)論：在寶山新城西區(qū)規(guī)劃開發(fā)的大環(huán)境下，萬科新城開發(fā)周期應(yīng)為6年，開發(fā)順序大致由北向南。萬科新城用地東塊（三期）開發(fā)周期三年南塊（二期）開發(fā)周期三年中心區(qū)（一期）開發(fā)周期三年上海寶山項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)順序示意圖投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息的收集案例：廣州星河灣?與項(xiàng)目在地理位置、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類型等方面存在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤?責(zé)任部門：設(shè)計(jì)部營(yíng)銷部共同確認(rèn)投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃設(shè)計(jì)分析工作目的經(jīng)設(shè)計(jì)分析得到初步產(chǎn)品數(shù)據(jù)（類型、數(shù)量）為：營(yíng)銷部門初步市場(chǎng)定位提供依據(jù)成本部門初步成本測(cè)算提供依據(jù)其本質(zhì)是為分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)前景提供技術(shù)支持投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃模擬案例地塊：220米X220米的正方基地用地面積：4.84公頃一梯兩戶單元1

戶型面積：120平米三房?jī)蓮d:10.5米（面寬）X11米（進(jìn)深）一梯兩戶單元2

戶型面積：135平米三房?jī)蓮d:11.3米（面寬）X12米（進(jìn)深）

住宅層數(shù)為六層層高為2.9米間距系數(shù)1.5投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃藍(lán)色單元120平米戶型，紅色單元135平米戶型，總戶數(shù)并不應(yīng)戶型大小而變化，兩方案的總建筑面積相差12%!總建筑面積:7.8萬平米容積率:1.6總戶數(shù):576總建筑面積:6.9萬平米容積率:1.43總戶數(shù):576設(shè)計(jì)草案投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃假設(shè)的問題:如營(yíng)銷建議以120平米為主力,設(shè)計(jì)結(jié)論135平米戶型效率高出12%問題如何解決?營(yíng)銷,成本和設(shè)計(jì)之間的草案需要互相溝通,最終形成現(xiàn)實(shí)一致的可研報(bào)告投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃土地方全稱序號(hào)總體指標(biāo)住宅部分配套部分指標(biāo)類型占地面積（Ha）容積率建筑面積（M2）面積比總戶數(shù)（戶）戶數(shù)比會(huì)所（M2）商業(yè)（M2）配套（M2）方案一總建筑面積（M2）獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅多層總?cè)莘e率小高層高層方案二總建筑面積（M2）獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅多層總?cè)莘e率小高層高層簽字欄填表部門設(shè)計(jì)部填表人審核人部門經(jīng)理容積率分析表投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃此階段設(shè)計(jì)工作的特點(diǎn)·以項(xiàng)目發(fā)展部門為主導(dǎo)，設(shè)計(jì)部是協(xié)作部門·和相關(guān)部門動(dòng)態(tài)合作，工作成果互為條件·

設(shè)計(jì)分析支持的兩個(gè)方向是市場(chǎng)和成本·

規(guī)劃設(shè)計(jì)草案的分析必須與市場(chǎng)部門的產(chǎn)品建議書、成本部的測(cè)算書一致投資分析階段－設(shè)計(jì)部的工作成果項(xiàng)目基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)分析控制性計(jì)劃設(shè)計(jì)前期階段主要內(nèi)容一.工作特點(diǎn)二.概念設(shè)計(jì)三.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》設(shè)計(jì)前期階段設(shè)計(jì)前期階段項(xiàng)目立項(xiàng)審批通過規(guī)劃方案設(shè)計(jì)開始項(xiàng)目設(shè)計(jì)“正式開始”1.本階段的起點(diǎn)和終點(diǎn)

設(shè)計(jì)前期階段－工作特點(diǎn)＋市場(chǎng)營(yíng)銷部門設(shè)計(jì)部本階段任務(wù)完成市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議書完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書營(yíng)銷前期設(shè)計(jì)前期2.設(shè)計(jì)部成為“1/2主角”設(shè)計(jì)前期階段－工作特點(diǎn)3、設(shè)計(jì)前期階段的主要工作成果是什么？設(shè)計(jì)前期階段－工作特點(diǎn)主要工作成果示意圖概念設(shè)計(jì)方案產(chǎn)品建議書項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃設(shè)計(jì)前期階段－工作特點(diǎn)主要內(nèi)容一.工作特點(diǎn)二.概念設(shè)計(jì)三.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》設(shè)計(jì)前期階段設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)1.概念設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容

原則一依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二

側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)兩設(shè)計(jì)關(guān)注重點(diǎn)不同定位方向結(jié)構(gòu)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)尋求達(dá)成“目標(biāo)”的方法設(shè)計(jì)的深化設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1.產(chǎn)品建議書是否可行？對(duì)土地的利用是否合理？

2.結(jié)合成本、銷售，驗(yàn)證各公建及配套面積指標(biāo)的合理性。

3.……

規(guī)劃設(shè)計(jì)方面

1.如何分期開發(fā)？

2.如何組織交通？

3.如何利用地形?

4.如何利用用地內(nèi)、外景觀資源？

5.如何實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理？

6.……

“回答發(fā)展商必須回答，做出決策的問題?！痹O(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)2.如何進(jìn)行概念設(shè)計(jì)研究？案例：深圳東海岸項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)案例：深圳東海岸項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)

8月20日，市場(chǎng)定位、概念設(shè)計(jì)同時(shí)啟動(dòng)；

9月15日，確立了先定量，后定性的市場(chǎng)研究方向，市場(chǎng)定位樹起風(fēng)向標(biāo)；

10月15日，確定SWA等3家設(shè)計(jì)公司，同時(shí)委托概念設(shè)計(jì)任務(wù)；

12月6日，定量研究結(jié)束、概念設(shè)計(jì)完成；第一輪工作按計(jì)劃順利匯合；

12月30日，市場(chǎng)初步定位，據(jù)此，進(jìn)行正式方案招投標(biāo)設(shè)計(jì)委托；

2002年2月26日，設(shè)計(jì)回標(biāo)。同時(shí)市場(chǎng)定位明確，并確定了整體經(jīng)營(yíng)策略。設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)大梅沙區(qū)域位置圖總用地面積268483.5平方米總建筑面積214800平方米容積率0.80覆蓋率15％總戶數(shù)1680戶設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)案例點(diǎn)評(píng)

難點(diǎn)一：山、海景觀資源的分配與利用

山景為主還是海景為主？

各種類型住宅的景觀資源分配？

內(nèi)部營(yíng)造景觀的類型，與住宅的關(guān)系？設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)難點(diǎn)二：項(xiàng)目定位

“用來度假還是用來居住？”休閑度假的實(shí)質(zhì)內(nèi)容是什么?人的行為會(huì)對(duì)產(chǎn)品提出什么要求？渡假對(duì)入口、組團(tuán)方式的影響？休閑度假住宅區(qū)的物業(yè)管理方式？……設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)難點(diǎn)三：公建配套的設(shè)置與經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)公建配套如何支持“度假概念”社區(qū)小區(qū)配套與政府配套的關(guān)系？

小區(qū)配套的經(jīng)營(yíng)方式？

（10000平米酒店公寓，5000平米會(huì)所，9000平米商業(yè)）利安方案優(yōu)點(diǎn)：海景資源最大化戶戶海景的高層＋享有內(nèi)部景觀的低層缺點(diǎn)：低層高檔產(chǎn)品不享有海景且私密性差對(duì)山體破壞嚴(yán)重造價(jià)成本高設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)EDSA方案高層較高區(qū)域依山而建低層較低區(qū)域臨湖而建

優(yōu)點(diǎn)：海景資源利用較好建筑布局與山地有一定的結(jié)合缺點(diǎn)：低層高檔產(chǎn)品不享有海景且私密性差對(duì)山體有一定的破壞商業(yè)布置趨于內(nèi)向造價(jià)成本較高設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)SWA方案建筑沿山谷布局優(yōu)點(diǎn)：與山地結(jié)合好對(duì)山體破壞小造價(jià)成本低缺點(diǎn)：海景利用不充分設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)東海岸概念設(shè)計(jì)結(jié)論項(xiàng)目定位確定為：“披著度假外衣的住宅”，但定位仍需與設(shè)計(jì)同步深入研究。追求“海景”最大化，將犧牲其他更為重要的資源設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)比以上兩個(gè)案例，說明項(xiàng)目難易程度、特點(diǎn)不同，我們?cè)诟拍钤O(shè)計(jì)階段重點(diǎn)研究的具體內(nèi)容也不盡相同。原則一依據(jù)經(jīng)營(yíng)、銷售的要求，兼顧工程、成本的因素；原則二

側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的研究設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)3.概念設(shè)計(jì)方案成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)說明綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)品分析概念設(shè)計(jì)方案概念設(shè)計(jì)圖紙目錄概念設(shè)計(jì)圖紙深度要求－－參見《成果標(biāo)準(zhǔn)》第24頁；《范例匯編》第19-24頁設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)東海岸案例總平面圖設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)東海岸案例交通分析圖設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)東海岸案例分期開發(fā)平面圖設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)東海岸案例坡向分析圖設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)東海岸案例視線分析模型設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)東海岸案例視線分析剖面設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)東海岸案例TOWNHOUSE剖面設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)東海岸案例意象風(fēng)格照片概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論成果標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論達(dá)到深度做出結(jié)論明確遺留問題方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)－－參見《成果標(biāo)準(zhǔn)》第31-35頁分類概念設(shè)計(jì)研究方案設(shè)計(jì)要求用地布局功能分區(qū)住宅和公建分區(qū)深化設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型分布產(chǎn)品類型分布空間序列和層次主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述或圖片道路交通主入口位置描述或圖示深化設(shè)計(jì)人車關(guān)系明確人車分流、局部合流或合流停車方式和數(shù)量明確可采用的停車方式和各方式停車數(shù)量公交場(chǎng)站明確是否設(shè)置，如有，明確面積或停車數(shù)量、位置等班車車位明確位置和數(shù)量銷售分期狀況各期面積和產(chǎn)品組成深化設(shè)計(jì)賣場(chǎng)安排面積和使用方式、空間要求（獨(dú)立、合用）深化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)－－參見《成果標(biāo)準(zhǔn)》第31-35頁分類概念設(shè)計(jì)研究方案設(shè)計(jì)要求組團(tuán)管理物業(yè)管理模式明確小區(qū)開放程度和物業(yè)管理基本單元深化設(shè)計(jì)底層、多層項(xiàng)目基本單元簡(jiǎn)述戶型配置、朝向、流線等關(guān)系的要求高層項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層拼接意象簡(jiǎn)述戶型配置、朝向、核心體數(shù)量的要求環(huán)境景觀景觀現(xiàn)狀明確保留、利用、改造及消除的因素深化設(shè)計(jì)景觀視線豎向分析建筑單體住宅設(shè)計(jì)明確內(nèi)部使用功能要求深化設(shè)計(jì)共建配套明確規(guī)模、商業(yè)業(yè)太、經(jīng)營(yíng)規(guī)模等。深化設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)前期階段－概念設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容如何進(jìn)行成果標(biāo)準(zhǔn)主要內(nèi)容一.工作特點(diǎn)二.概念設(shè)計(jì)三.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》設(shè)計(jì)前期階段

設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部的工作內(nèi)容相關(guān)部門的工作內(nèi)容1.為項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的綱領(lǐng)性文件。統(tǒng)籌考慮影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的各因素，并對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整個(gè)工作做出方向性決策的文件。設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容2.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》的內(nèi)容總經(jīng)理設(shè)計(jì)部營(yíng)銷成本開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作計(jì)劃項(xiàng)目概況及用地分析概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論方案設(shè)計(jì)需解決的問題項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議成本控制因素工程工程管理意見設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部任務(wù)相關(guān)部門任務(wù)設(shè)計(jì)部的工作內(nèi)容項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目概況及用地分析概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論方案設(shè)計(jì)需解決的問題項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容a.項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃概念設(shè)計(jì)研究確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)單體確認(rèn)實(shí)施方案完成土建施工圖完成景觀設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì)（如公建、立面需另行委托應(yīng)單獨(dú)列出）開工時(shí)間開盤時(shí)間詳規(guī)報(bào)建方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建施工圖報(bào)建設(shè)計(jì)控制點(diǎn)相關(guān)重要節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容b.項(xiàng)目概況及用地分析用地自然條件概況及分析宗地位置宗地現(xiàn)狀宗地社會(huì)條件概況及分析區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃規(guī)劃要求交通狀況公共設(shè)施市政管線設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容c.概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論概念設(shè)計(jì)各方案簡(jiǎn)評(píng)設(shè)計(jì)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)論規(guī)劃方面的結(jié)論單體方面的結(jié)論技術(shù)方面的意見建筑研究中心的技術(shù)意見技術(shù)配套的設(shè)置要求設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容d.項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析設(shè)計(jì)任務(wù)的細(xì)分設(shè)計(jì)單位的選擇設(shè)計(jì)部人力資源的分配設(shè)計(jì)費(fèi)用的成本控制計(jì)劃

設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容a.銷售部－市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型及構(gòu)成產(chǎn)品的戶型配比建議公建配套

首期產(chǎn)品建議銷售策略與推廣設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容相關(guān)部門的工作內(nèi)容b.成本部－成本測(cè)算成本測(cè)算總體成本測(cè)算表格各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測(cè)算表格設(shè)計(jì)各階段設(shè)計(jì)費(fèi)用控制設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容c.工程系統(tǒng)地質(zhì)資料分析總體成本測(cè)算表格各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測(cè)算表格基礎(chǔ)形式的初步意見工程進(jìn)度計(jì)劃與設(shè)計(jì)計(jì)劃的關(guān)系與重要節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段－項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書內(nèi)容簡(jiǎn)介設(shè)計(jì)部工作內(nèi)容相關(guān)部門工作內(nèi)容階段回顧設(shè)計(jì)并非唯一主導(dǎo)，本階段是市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)深入的過程。需與營(yíng)銷、工程、成本部門密切配合。形成的成果將指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)前期階段實(shí)施方案階段主要內(nèi)容一、階段概述二、流程要點(diǎn)三、成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案階段實(shí)施方案階段－階段概述命名含義工作概述

階段命名的兩層含義方案設(shè)計(jì)階段強(qiáng)調(diào)可實(shí)施性(1)市場(chǎng)(2)成本(3)工程(4)設(shè)計(jì)

本階段工作概述實(shí)施方案階段－階段概述命名含義工作概述(1)市場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者需在本階段進(jìn)行全面、深入的市場(chǎng)層面的決策本階段是市場(chǎng)層面決策的終點(diǎn)實(shí)施方案階段－階段概述命名含義工作概述－市場(chǎng)階段劃分階段特點(diǎn)設(shè)計(jì)前期階段

對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定性描述確定產(chǎn)品方向?qū)嵤┓桨鸽A段

對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定量描述確定產(chǎn)品細(xì)節(jié)市場(chǎng)層面決策的終點(diǎn)施工圖階段

對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確定義解決具體實(shí)施的技術(shù)問題實(shí)施方案階段－階段概述命名含義工作概述－市場(chǎng)提供比較準(zhǔn)確的成本測(cè)算(2)成本(3)工程完成詳細(xì)工程計(jì)劃實(shí)施方案階段－階段概述命名含義工作概述－成本工程(4)設(shè)計(jì)以設(shè)計(jì)部作為本階段的主導(dǎo)部門與普通意義的方案設(shè)計(jì)相比，具有更廣的設(shè)計(jì)涵蓋面需完成成果標(biāo)準(zhǔn)所要求的工作內(nèi)容實(shí)施方案階段－階段概述命名含義工作概述－設(shè)計(jì)傳統(tǒng)階段劃分與目前階段劃分的差異實(shí)施方案施工圖方案施工圖初設(shè)實(shí)施方案階段－階段概述命名含義工作概述－設(shè)計(jì)目的在實(shí)施方案階段對(duì)產(chǎn)品盡可能全面、深入地進(jìn)行確認(rèn)，減少施工圖階段的反復(fù)實(shí)施方案階段－階段概述命名含義工作概述－設(shè)計(jì)實(shí)施方案與初步設(shè)計(jì)的關(guān)系

階段劃分

兩種不同的階段劃分關(guān)注對(duì)象

開發(fā)商VS設(shè)計(jì)院、政府

內(nèi)容與設(shè)計(jì)深度實(shí)施方案階段－階段概述命名含義工作概述－設(shè)計(jì)主要內(nèi)容一、階段概述二、流程要點(diǎn)三、成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案階段公司規(guī)劃評(píng)審規(guī)劃確認(rèn)景觀方案評(píng)審綜合方案實(shí)施方案單體確認(rèn)規(guī)劃任務(wù)書景觀任務(wù)書銷售包裝設(shè)計(jì)本階段流程示意圖實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析需上報(bào)公司的成果實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析與政府報(bào)建的關(guān)系－必須在公司內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^后才能進(jìn)行實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析規(guī)劃報(bào)建方案報(bào)建擴(kuò)初報(bào)建本階段流程重要節(jié)點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審規(guī)劃方案確認(rèn)單體方案確認(rèn)材料部品確認(rèn)景觀方案確認(rèn)分步驟進(jìn)行全面深入的確認(rèn)實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析1.規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審形式規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)（內(nèi)部＋外部）評(píng)審的主要目的

明確規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)發(fā)展的方向p75實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析2.規(guī)劃方案確認(rèn)(1)道路系統(tǒng)交通及行為分析公建配套服務(wù)設(shè)施的分布住宅產(chǎn)品分布組團(tuán)管理模式景觀實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析3.單體方案確認(rèn)單體確認(rèn)≠戶型確認(rèn)單體戶型＋單體立面4.材料部品確認(rèn)實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析5.景觀方案確認(rèn)東海岸項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審SWA方案深大方案實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審SWA方案實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審深大方案東海岸項(xiàng)目規(guī)劃方案確認(rèn)SWA方案實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃確認(rèn)總平面圖實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審交通分析實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審?fù)＼嚪治鰧?shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審消防分析實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審產(chǎn)品分布實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審物業(yè)管理實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審景觀分析實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審小區(qū)門禁（禁車禁人）組團(tuán)門禁（禁車不禁人）實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審視線分析實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審景觀節(jié)點(diǎn)實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審建筑單體1實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審建筑單體2實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審建筑單體3實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－東海岸規(guī)劃評(píng)審部品工作流程（建立部品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）萬創(chuàng)/工程管理部萬創(chuàng)萬創(chuàng)/工程管理部/成本管理部工程管理部/萬創(chuàng)/成本管理部供應(yīng)商/工程管理部施工單位或供應(yīng)商/監(jiān)理/項(xiàng)目經(jīng)理部參與部門確定符合標(biāo)準(zhǔn)載體建立標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)載體集團(tuán)采購按項(xiàng)目定樣生產(chǎn)分項(xiàng)目安裝工作流程陽臺(tái)：確定標(biāo)準(zhǔn)，如：可拆裝/安全要求/精度要求等確定欄桿+陽臺(tái)板設(shè)計(jì)欄桿+陽臺(tái)板，并定樣進(jìn)行規(guī)?；少彴错?xiàng)目定樣生產(chǎn)安裝范例實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)材料部品清單部品一覽表20040330.doc華為施工樣板現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)華為施工樣板現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)華為施工樣板現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)情花陽露臺(tái)磚地磚特點(diǎn)：1、情景花園洋房陽、露臺(tái)地磚－－300×300×8mm通體仿石，樣板具體見下：成本:主磚31.35元/平米,輔磚38.28元/平米主磚輔磚實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)情花陽露臺(tái)磚地磚

陽臺(tái)露臺(tái)欄桿特點(diǎn):1）欄桿立挺、防攀爬設(shè)計(jì)、防腐木木扶手和安裝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化；

實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)陽臺(tái)露臺(tái)欄桿2）通過變換欄桿護(hù)欄，體現(xiàn)欄桿的個(gè)性化欄桿1欄桿2欄桿3欄桿4

陽臺(tái)露臺(tái)欄桿特點(diǎn):實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)陽臺(tái)露臺(tái)欄桿

空調(diào)百葉樣板鋁合金空調(diào)百葉特點(diǎn)：1)尺寸統(tǒng)一為兩種規(guī)格:980×780mm和980×980mm

成本：

212元/套（980*780mm）274元/套（980*980mm）實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)鋁合金空調(diào)百葉采用副框和面板組合,實(shí)現(xiàn)裝配;采用鋁制,不銹蝕.鋁合金空調(diào)百葉特點(diǎn)：實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)鋁合金空調(diào)百葉正脊擋篦檐口擋篦成本:每平米增加7元/平米通風(fēng)瓦屋面特點(diǎn)：1）瓦屋面形成通風(fēng)系統(tǒng)，降低頂層屋面板溫度實(shí)施方案階段－流程要點(diǎn)流程圖重要節(jié)點(diǎn)案例分析－材料部品確認(rèn)通風(fēng)瓦屋面主要內(nèi)容一、階段概述二、流程要點(diǎn)三、成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案階段實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容1.實(shí)施方案的組成2.主要內(nèi)容簡(jiǎn)介實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)1.實(shí)施方案的組成實(shí)施方案形成的過程文件設(shè)計(jì)說明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)施方案圖紙相關(guān)部門工作成果p36實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案組成內(nèi)容簡(jiǎn)介2.主要內(nèi)容簡(jiǎn)介（1）實(shí)施方案形成的過程文件－－

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

（2）設(shè)計(jì)說明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)－－

綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（3）實(shí)施方案圖紙－－

規(guī)劃及建筑方案圖紙目錄實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案組成內(nèi)容簡(jiǎn)介(1)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

與以往的《任務(wù)書》的差異主要內(nèi)容根據(jù)《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》編寫詳細(xì)的指標(biāo)要求詳細(xì)的圖紙要求

根據(jù)項(xiàng)目差異提出不同的圖紙要求實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案組成內(nèi)容簡(jiǎn)介－規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(2)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表八個(gè)表，三個(gè)層次表現(xiàn)分期指標(biāo)變化實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案組成內(nèi)容簡(jiǎn)介－指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)表公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表住宅指標(biāo)表一住宅指標(biāo)表二容積率指標(biāo)表可售面積指標(biāo)表會(huì)所詳細(xì)指標(biāo)表停車詳細(xì)指標(biāo)表實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案組成內(nèi)容簡(jiǎn)介－指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)表項(xiàng)目綜合指標(biāo)的總表反映開發(fā)商關(guān)心的問題三部分內(nèi)容

a.用地指標(biāo)及用地平衡表

b.不同角度的總建筑面積統(tǒng)計(jì)

c.規(guī)劃密度指標(biāo)實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案組成內(nèi)容簡(jiǎn)介－指標(biāo)公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表

將公共服務(wù)設(shè)施分四大類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)表明公共服務(wù)設(shè)施具體內(nèi)容、面積、是否計(jì)容積率、是否可售等屬性詳細(xì)指標(biāo)通過《會(huì)所詳細(xì)指標(biāo)表》、《停車詳細(xì)指標(biāo)表》反映實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案組成內(nèi)容簡(jiǎn)介－指標(biāo)住宅指標(biāo)表一從住宅層數(shù)、產(chǎn)品類型角度對(duì)戶型進(jìn)行統(tǒng)計(jì)

住宅類型

產(chǎn)品類型

戶型

低層（1~3層）獨(dú)立式住宅、雙拼式住宅、聯(lián)排式住宅、其他

多層

小高層

…

實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案組成內(nèi)容簡(jiǎn)介－指標(biāo)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的四個(gè)層次

a.戶型－－∑面積、∑套數(shù)

b.產(chǎn)品類型－－∑面積、∑套數(shù)

c.住宅類型－－∑面積、∑套數(shù)

d.住宅－－∑總面積、∑總套數(shù)

表現(xiàn)三個(gè)層次的比例關(guān)系實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)（3）實(shí)施方案圖紙圖紙目錄

規(guī)劃及建筑方案圖紙目錄

各專業(yè)初步深化的圖紙目錄景觀方案圖紙目錄深度要求實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案組成內(nèi)容簡(jiǎn)介－圖紙規(guī)劃及建筑方案圖紙目錄A.低、多層項(xiàng)目圖紙目錄B.高層項(xiàng)目圖紙目錄實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)A.低、多層項(xiàng)目圖紙目錄a.針對(duì)四季花城、城市花園系列城郊開發(fā)項(xiàng)目

b.圖紙分類總圖典型組團(tuán)或典型住宅單元組合圖住宅單元圖主要公建實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)總圖圖紙目錄1.總平面布置圖2.總平面定位圖3.總圖4.戶型分布圖5.分析圖（日照、公建分布、道路及交通、銷售分期、景觀結(jié)構(gòu)、管理模式）6.詳圖7.其他back實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)B.高層項(xiàng)目圖紙目錄針對(duì)金色家園、俊園系列城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目圖紙分類總圖高層住宅單體圖主要公建下一節(jié)實(shí)施方案階段－成果標(biāo)準(zhǔn)總平面圖春申總平面布置圖定位圖城花新區(qū)南塊總平面定位圖

定位圖放大城花新區(qū)南塊總平面定位圖局部總圖春申一期總圖總圖局部春申總圖局部戶型分布圖四季花城五期戶型分布圖公建分析寶山一期公共建筑布置分析圖公共建筑布置分析局部寶山一期公共建筑布置分析圖道路及交通分析圖寶山新城首期規(guī)劃道路及交通分析圖道路斷面圖寶山新城首期規(guī)劃道路斷面圖景觀分析寶山一期景觀結(jié)構(gòu)分析圖道路及豎大梅沙項(xiàng)目道路及豎向總平面圖局部住宅單元1:50平面圖

住宅單元平面圖住宅單元立面圖住宅單元立面圖下一節(jié)“實(shí)施方案階段”做什么？“實(shí)施方案階段”是什么？施工圖階段流程對(duì)本節(jié)課程內(nèi)容的回顧實(shí)施方案階段主要內(nèi)容施工圖階段一、存在問題二、工作重點(diǎn)三、成果標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)指引四、各部門職責(zé)集團(tuán)一季度規(guī)劃設(shè)計(jì)總投訴量239件

■已落實(shí)：105件■未落實(shí)：134件占56.07%

平面設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃、居住性能

■投訴的熱點(diǎn)■解決的難點(diǎn)

施工圖階段－存在問題冰箱洗衣機(jī)位17%

設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)監(jiān)控不當(dāng)設(shè)計(jì)深度不夠變更增加施工返工

施工質(zhì)量降低成本增加

實(shí)施方案施工圖設(shè)計(jì)施工圖階段－存在問題結(jié)構(gòu)和安裝專業(yè)的設(shè)計(jì)技術(shù)措施管理薄弱對(duì)結(jié)構(gòu)和安裝設(shè)計(jì)管理不重視結(jié)構(gòu)和安裝設(shè)計(jì)前期處于無人管理狀況施工圖階段的設(shè)計(jì)管理安裝技術(shù)發(fā)展較快但無人管理對(duì)于施工節(jié)點(diǎn)和構(gòu)造沒有深化設(shè)計(jì)

對(duì)建筑構(gòu)造做法研究較少，結(jié)構(gòu)工程師對(duì)建筑構(gòu)造和節(jié)點(diǎn)沒有結(jié)合具體工程進(jìn)行審核對(duì)復(fù)雜的門窗等節(jié)點(diǎn)沒有設(shè)計(jì)，造成滲漏等質(zhì)量缺陷安裝水電缺乏深化設(shè)計(jì)對(duì)關(guān)鍵的質(zhì)量技術(shù)問題沒有詳細(xì)分析研究并采取對(duì)策門窗、滲漏、給排水管道對(duì)材料和部品的技術(shù)和市場(chǎng)層面研究不夠等施工圖階段－存在問題主要內(nèi)容一、存在問題二、工作重點(diǎn)三、成果標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)指引四、各部門職責(zé)施工圖階段施工圖階段＝設(shè)計(jì)＋(服務(wù)于銷售)銷包建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì)+施工圖階段－工作重點(diǎn)條件圖基礎(chǔ)圖施工圖景觀實(shí)施方案交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì)流程施工圖階段－工作重點(diǎn)一個(gè)計(jì)劃兩個(gè)文件三個(gè)確認(rèn)四個(gè)配合施工圖設(shè)計(jì)工作計(jì)劃施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書條件圖確認(rèn)全套施工圖確認(rèn)景觀實(shí)施方案確認(rèn)景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建銷售包裝施工圖階段－工作重點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)工作計(jì)劃■按流程推進(jìn)工作■相關(guān)的工作互為條件■對(duì)整體工作有明確的認(rèn)識(shí)（內(nèi)容）■保證設(shè)計(jì)進(jìn)度要求（時(shí)間）

明確任務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)責(zé)任人協(xié)作部門控制時(shí)間設(shè)計(jì)周期嚴(yán)謹(jǐn)合理可行整體計(jì)劃施工圖階段－工作重點(diǎn)一個(gè)計(jì)劃計(jì)劃不能如期完成怎么辦？提前知會(huì)交流溝通重點(diǎn)落實(shí)及時(shí)更改調(diào)整周期利用資源施工圖階段－工作重點(diǎn)設(shè)計(jì)任務(wù)書明確任務(wù)要點(diǎn)、要求●項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)●設(shè)計(jì)依據(jù)、批準(zhǔn)文●項(xiàng)目概況●設(shè)計(jì)內(nèi)容●時(shí)間要求●成果要求●現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)要求●附件施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書明確技術(shù)要求●設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求●設(shè)備配置●裝修標(biāo)準(zhǔn)●設(shè)計(jì)配合●其它特殊設(shè)計(jì)要求施工圖階段－工作重點(diǎn)兩個(gè)文件施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書●設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求●設(shè)備配置●裝修標(biāo)準(zhǔn)●設(shè)計(jì)配合●其它特殊設(shè)計(jì)要求

明確技術(shù)要求預(yù)防常見問題統(tǒng)一設(shè)計(jì)作法提高設(shè)計(jì)質(zhì)量層高墻體材料異性柱

樓地面沉板門窗

廚房

衛(wèi)生間陽臺(tái)露臺(tái)屋面

空調(diào)室外公共空間設(shè)備配置施工圖階段－工作重點(diǎn)

異型柱與墻面關(guān)系：起居廳與主臥室隔墻異性柱，保證主臥室墻面平整；起居廳與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證起居廳墻面平整；主臥室與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證主臥室墻面平整。且注意墻與沉板樓面梁的關(guān)系施工圖階段－工作重點(diǎn)施工圖階段－工作重點(diǎn)明確衛(wèi)生間設(shè)施要求洗衣機(jī)施工圖階段－工作重點(diǎn)地漏煙道冰箱熱水器施工圖階段－工作重點(diǎn)

三個(gè)確認(rèn)

條件圖確認(rèn)

全套施工圖確認(rèn)

景觀實(shí)施方案確認(rèn)

景觀實(shí)施方案確認(rèn)是施工圖階段集團(tuán)唯一的審查確認(rèn)點(diǎn)施工圖階段－工作重點(diǎn)條件圖確認(rèn)戶型平面確認(rèn)平面布局結(jié)構(gòu)墻柱門窗設(shè)計(jì)廚衛(wèi)設(shè)計(jì)●設(shè)備管井、機(jī)房空調(diào)雨水管留孔留洞立面設(shè)計(jì)確認(rèn)檐口入口門窗陽臺(tái)確定外檐裝飾材料重點(diǎn)核對(duì)立面與平面設(shè)計(jì)是否吻合施工圖階段－工作重點(diǎn)施工圖條件圖與實(shí)施方案的關(guān)系？實(shí)施方案：側(cè)重于產(chǎn)品的方案設(shè)計(jì)。確定大的方案體系，如確定平面布局，立面形式，結(jié)構(gòu)體系，設(shè)備體系，材料體系最終目的是清晰定義我們的銷售產(chǎn)品。

施工圖條件圖是各專業(yè)在技術(shù)層面，結(jié)合設(shè)計(jì)指導(dǎo)書對(duì)實(shí)施方案的深化設(shè)計(jì)。確定一些具體的設(shè)計(jì)要求。最終目的是保證施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)質(zhì)量。施工圖階段－工作重點(diǎn)

條件圖總圖施工圖階段－工作重點(diǎn)

條件圖－平面施工圖階段－工作重點(diǎn)實(shí)施方案－平面施工圖階段－工作重點(diǎn)

條件圖－－立面、剖面施工圖階段－工作重點(diǎn)條

件

圖

管

井施工圖階段－工作重點(diǎn)空調(diào)、雨水管、主要排污管施工圖階段－工作重點(diǎn)四個(gè)配合

景觀設(shè)計(jì)

室內(nèi)設(shè)計(jì)

報(bào)批報(bào)建

銷售包裝■交樓標(biāo)準(zhǔn)所有細(xì)節(jié)■責(zé)任難向設(shè)計(jì)院清晰定義工作信息及時(shí)同步■較多的相關(guān)部門共同確認(rèn)■較多的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)施工圖階段－工作重點(diǎn)主要內(nèi)容一、存在問題二、工作重點(diǎn)三、成果標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)指引四、各部門職責(zé)施工圖階段三個(gè)成果標(biāo)準(zhǔn)四個(gè)設(shè)計(jì)指引成果標(biāo)準(zhǔn)：■施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書■施工圖設(shè)計(jì)單位招標(biāo)文件■重要節(jié)點(diǎn)審查文件表設(shè)計(jì)指引：■施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書■施工圖設(shè)計(jì)深度要求■施工圖設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)■施工圖設(shè)計(jì)合同補(bǔ)充協(xié)議及附件施工圖階段－成果標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)指引施工圖設(shè)計(jì)深度要求－保證設(shè)計(jì)質(zhì)量■對(duì)設(shè)計(jì)深度有明確的要求，根據(jù)要求對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行考察評(píng)估■不是設(shè)計(jì)院出圖了，設(shè)計(jì)任務(wù)就完成了?！錾疃却_認(rèn)是設(shè)計(jì)是否按時(shí)按質(zhì)的完成設(shè)計(jì)任務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn)■按流程推進(jìn)工作■相關(guān)的工作互為條件■對(duì)整體工作有明確的認(rèn)識(shí)（內(nèi)容）■保證設(shè)計(jì)進(jìn)度要求（時(shí)間）施工圖階段－成果標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)指引深度要求

組合平面圖：施工圖階段－成果標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)指引深度要求組合平面轉(zhuǎn)角施工圖階段－成果標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)指引

深度要求組合立面圖：施工圖階段－成果標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)指引深度要求衛(wèi)生間：施工圖階段－成果標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)指引施工圖設(shè)計(jì)深度要求廚房：施工圖階段－成果標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)指引陽臺(tái)施工圖階段－成果標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)指引屋面節(jié)點(diǎn)施工圖階段－成果標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)指引深度要求

外檐詳圖：施工圖階段－