文旅投集團(tuán)資產(chǎn)重組

政府旅游投資集團(tuán)的平臺化運行創(chuàng)新在國務(wù)院把旅游業(yè)定位為“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”的政策背景下，在旅游業(yè)投資規(guī)模不停突破和社會資本跨界投資高漲的市場環(huán)境下，地方越來越重視旅游投融資平臺的搭建或轉(zhuǎn)型。在政府和市場的推動下，地方旅游投資集團(tuán)逐步成為旅游資源重新配備和國有資產(chǎn)重組的主體，將成為區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重要角色和重要推手，扛起我國旅游發(fā)展的大旗。基于旅游產(chǎn)業(yè)支柱地位的逐步坐實以及全域旅游發(fā)展理念的深化，將來地方旅游投資集團(tuán)的發(fā)展將何去何從？本文在對各地旅游投資集團(tuán)的基本狀況進(jìn)行不完全統(tǒng)計的基礎(chǔ)上，對其創(chuàng)新發(fā)展思路及功效構(gòu)建進(jìn)行了探討。1各地方旅游投資集團(tuán)發(fā)呈現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計，從20世紀(jì)90年代以來，截止9月，各地已形成了25個省級旅游投資集團(tuán)（統(tǒng)計原則及集團(tuán)基本狀況詳見文末附表），其中國有獨資的有17家，混合全部制的有8家（國有控股的6家，國有參股的2家，其中西藏旅游股份有限公司已整體完畢上市）。數(shù)據(jù)顯示，25家省級旅游投資集團(tuán)注冊資本總計達(dá)成約440億元（其中超出40億元的有3家，其它均在30億元下列），全資子公司和控股公司數(shù)量約400個，參股子公司約150個，總資產(chǎn)規(guī)模約3000億元（其中100億元以上的已有11家），若對各市級、縣級旅游投資平臺公司的總資產(chǎn)一同進(jìn)行加總，規(guī)模已有近萬億，成為了我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的中堅力量。各地方旅游投資集團(tuán)的發(fā)展早晚不一、紛繁復(fù)雜、業(yè)務(wù)多樣，并沒有統(tǒng)一的模式。他們既承當(dāng)市場化功效，諸如旅游項目開發(fā)、旅行社服務(wù)、會議會展服務(wù)等，又承當(dāng)政府的功效，例如基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)等。由于發(fā)展途徑不同，各旅游投資集團(tuán)呈現(xiàn)出不同的主導(dǎo)模式，有的以旅行社服務(wù)為主導(dǎo)，有的酒店和餐飲管理為主，有的以旅游交通投資為帶動。鑒于各地旅游發(fā)展對資金的大規(guī)模需求，各旅游投資集團(tuán)開始探索產(chǎn)業(yè)/專項基金、短期融資券、中期票據(jù)、PPP融資及上市融資等多元化融資方式。整體來看，各地旅游投資集團(tuán)發(fā)展還不太成熟，大多數(shù)旅游投資集團(tuán)還處在探索階段。某些旅游集團(tuán)市場化程度較強(qiáng)，已經(jīng)走在了全國旅游公司前列。如在中國旅游投資公司百強(qiáng)名單中，可見湖北省鄂西生態(tài)文化旅游圈投資有限公司、陜西旅游集團(tuán)有限公司、重慶旅游投資集團(tuán)有限公司、安徽省旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司4家公司的身影；同時，安徽省旅游集團(tuán)還與錦江國際(集團(tuán))、首旅集團(tuán)、福建省旅游發(fā)展集團(tuán)入選中國旅游集團(tuán)20強(qiáng)排行榜。2政府旅游投資集團(tuán)的平臺化思維在全域旅游背景下，政府旅游投資集團(tuán)成為區(qū)域旅游綜合開發(fā)的重要抓手，承載著區(qū)域旅游資源整合、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、旅游項目開發(fā)及旅游基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等功效?？墒怯捎谄鸩捷^晚，喪失了掌控優(yōu)質(zhì)旅游資源的先機(jī)。組建時政府劃撥的資產(chǎn)，大多是旅行社、酒店、車船等，這些資源上即使含有很強(qiáng)的資產(chǎn)性質(zhì)，也發(fā)揮了重要的服務(wù)接待功效，但并沒有真正意義上的資本價值和經(jīng)營價值，現(xiàn)金流和利潤與資產(chǎn)價值之間不匹配。但是，這些集團(tuán)擁有強(qiáng)大的政府背景，在對接政府資金、政策以及進(jìn)行區(qū)域內(nèi)外各方優(yōu)勢力量聯(lián)合方面有著天然的優(yōu)勢。因此，政府旅游投資集團(tuán)真正的優(yōu)勢不在于掌控的旅游資源，而在于各方力量的聯(lián)合。綠維文旅認(rèn)為，跳出傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)重資產(chǎn)經(jīng)營為輕資產(chǎn)服務(wù)，轉(zhuǎn)項目開發(fā)為項目服務(wù)，從做項目變成做平臺，才是旅游投資集團(tuán)突破的核心方向?；谄脚_化思維，如何構(gòu)建旅游投資集團(tuán)的功效體系？如何實現(xiàn)各功效之間的有效協(xié)同？3政府旅游投資集團(tuán)的六大功效（一）投融資平臺的承載功效無論是宏大的發(fā)展戰(zhàn)略還是旅游項目的開發(fā)，都需要大量資金的投入，籌集資金才是旅游投資集團(tuán)的本質(zhì)功效。在全域旅游發(fā)展及市場化運作理念下，旅游集團(tuán)應(yīng)在充足運用政府支持資金及銀行融資特別是開發(fā)性金融支持的基礎(chǔ)上，發(fā)揮市場的能動作用，形成以“3P構(gòu)造下的杠桿融資、基金融資、上市融資及債券融資”為主導(dǎo)的多個直接融資模式，并發(fā)揮本身優(yōu)勢，結(jié)合全要素招商引資，構(gòu)建一種互相支撐、互相滲入的投融資平臺構(gòu)造。投融資平臺架構(gòu)（二）全產(chǎn)業(yè)鏈平臺服務(wù)支持區(qū)域旅游發(fā)展不僅僅要依靠資本和資產(chǎn)形成重投資，整合多樣化服務(wù)商、構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈軟性服務(wù)體系，才是集團(tuán)將來核心競爭力塑造的重要方向。這一服務(wù)體系需要以智庫為依靠，強(qiáng)化“外腦”支撐，構(gòu)建開放式構(gòu)造，尋找資本管理者、資金投資者、成熟IP、運行商、品牌服務(wù)商等合作伙伴，形成集專家咨詢、規(guī)劃設(shè)計、投融資服務(wù)、運行服務(wù)、營銷服務(wù)、雙創(chuàng)服務(wù)等多個服務(wù)為一體的平臺體系，從而為區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供持續(xù)動能，突破旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸，創(chuàng)新旅游發(fā)展模式。（三）旅游基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施開發(fā)旅游基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，是一種區(qū)域旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，特別是在全域旅游發(fā)展背景下，對旅游公共服務(wù)體系提出了新的規(guī)定，市場需求的變化對服務(wù)設(shè)施的開發(fā)也提出了更高的規(guī)定。作為區(qū)域旅游開發(fā)運行的平臺，旅游投資集團(tuán)需要站在區(qū)域整合發(fā)展的高度，結(jié)合項目投資與PPP項目推動，以開放式思維，打破各景區(qū)以及地區(qū)之間的分割，打造全域公共服務(wù)平臺；以旅游化為思路，以旅游體驗為導(dǎo)向，打造公共產(chǎn)品和服務(wù)；以完善、便捷、有針地性的公共服務(wù)，構(gòu)建旅游公共服務(wù)體系支撐?；A(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)思路（四）區(qū)域旅游綜合開發(fā)綜合開發(fā)項目多由若干互有關(guān)聯(lián)的單體項目構(gòu)成，普通呈帶狀綜合開發(fā)或片區(qū)綜合開發(fā)，項目建設(shè)用地大多在300畝以上。涉及旅游區(qū)綜合開發(fā)、度假區(qū)綜合開發(fā)、旅游小城鄉(xiāng)開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)。這一類項目往往是本地旅游發(fā)展的重要抓手，是土地綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功效綜合配備、目的綜合打造的復(fù)合，并呈現(xiàn)出投資規(guī)模大、帶動作用強(qiáng)、綜合效益好的特性，需要含有強(qiáng)大資源整合能力及資金能力的旅游投資集團(tuán)來完畢。區(qū)域旅游綜合開發(fā)的架構(gòu)（五）引擎性項目開發(fā)引擎性項目即能夠產(chǎn)生大量人流的吸引核項目。能夠是以風(fēng)貌為吸引核的觀光型景區(qū)項目，以休閑游樂為吸引核的主題公園型項目、演藝項目，也能夠是以休閑業(yè)態(tài)為吸引核的特色街區(qū)、特色休閑旅游區(qū)等項目，以度假為吸引核的度假區(qū)、養(yǎng)生度假、溫泉度假等項目。在區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略里，每一種片區(qū)都要形成一種或多個吸引核項目，只有這樣才干盤活區(qū)域旅游發(fā)展。在引擎項目的開發(fā)中，旅游投資集團(tuán)應(yīng)善于整合成熟、熱門的IP資源，既能夠在短時間內(nèi)憑借其本身的強(qiáng)大粉絲經(jīng)濟(jì)吸引游客，又能夠面對市場快速化、規(guī)?；踩胪茝V。（六）目的地智慧旅游平臺運行系統(tǒng)線上技術(shù)平臺與線下服務(wù)融合發(fā)展成為當(dāng)今旅游發(fā)展的主流與趨勢。旅游投資集團(tuán)作為旅游產(chǎn)品的供應(yīng)商與服務(wù)商，可充足運用云計算、互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)，整合區(qū)域各項資源，構(gòu)建旅游目的地智慧旅游平臺。首先以開放的格局全方面對接各類OTA公司、在線旅游第三方平臺等線上公司，擴(kuò)大營銷渠道，另首先構(gòu)建本身的本地化運行服務(wù)機(jī)構(gòu)、運行團(tuán)體和營銷服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，并大力開展線下渠道，實現(xiàn)全網(wǎng)、全民營銷。同時運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，從產(chǎn)品和服務(wù)上進(jìn)行深度創(chuàng)新，把游客的旅行體驗服務(wù)做到極致。另外，在游客游覽過程中，借助移動互聯(lián)網(wǎng)，提供配套二次消費和增值服務(wù)，最后完畢精確顧客和行業(yè)消費數(shù)據(jù)收集，進(jìn)一步反哺景區(qū)的服務(wù)與營銷，以此，構(gòu)建一種可持續(xù)發(fā)展的智慧旅游生態(tài)圈。4政府旅游投資集團(tuán)的三大運行構(gòu)造基于以上業(yè)務(wù)及功效，旅游投資集團(tuán)應(yīng)在集團(tuán)控股的架構(gòu)下，形成三大運行體系。一是大資管下的準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)體系：涉及投資管理公司、基金管理公司（GP）、資產(chǎn)管理公司以及延伸出來的信托公司、財務(wù)公司等金融公司，支撐集團(tuán)的投融資平臺功效；二是兩個整體運行公司：涉及以智庫為依靠的輕資產(chǎn)平臺服務(wù)運行公司，以及以智慧旅游依靠的目的地互聯(lián)網(wǎng)運行公司，形成集團(tuán)強(qiáng)大的運行、服務(wù)、管理能力；三是項目投資公司體系，普通以投資項目為主體，往往包含若干個，承接有關(guān)的綜合開發(fā)項目、引擎項目及基礎(chǔ)設(shè)施與服務(wù)設(shè)施的投資開發(fā)。投資集團(tuán)的運行構(gòu)造附件：我國地方政府旅游投資集團(tuán)基礎(chǔ)信息統(tǒng)計表統(tǒng)計范疇：本文所統(tǒng)計的旅游投資集團(tuán)僅限省級別政府的投資集團(tuán)，不包含市/縣級政府投資集團(tuán)、重大項目投融資平臺、港中旅等全國性投資集團(tuán)等其它國有投資集團(tuán)。資料來源：國家公司信用信息公示系統(tǒng)、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、各集團(tuán)官網(wǎng)注釋：由于資料來源受限，本文中所列集團(tuán)可能存在缺失，數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，歡迎各地旅游投資發(fā)展集團(tuán)繼續(xù)反饋最新信息，以不停完善后續(xù)統(tǒng)計。各省集團(tuán)名稱成立時間集團(tuán)類型注冊資本（萬元）發(fā)起/參加基金1上海市錦江國際（集團(tuán)）有限公司1991國有獨資002安徽省安徽省旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司1995.12國有獨資625003西藏自治區(qū)西藏旅游股份有限公司1996上市（國有參股）189144北京市北京首都旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司1998.1國有獨資4425235陜西省陜西旅游集團(tuán)有限公司1998.12國有獨資300006浙江省浙江省旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司1999.12國有獨資150000浙江省旅游產(chǎn)業(yè)投資基金（尚未在中國證券基金協(xié)會備案）7湖南省湖南旅游發(fā)展有限責(zé)任公司.1國有獨資123938黑龍江省黑龍江旅游集團(tuán)有限公司.1國有獨資109119天津市天津市旅游（控股）集團(tuán)有限公司國有控股4602110云南省云南省旅游投資有限公司.1國有獨資5000011吉林省吉林省旅游控股集團(tuán)有限責(zé)任公司.8國有獨資30000012湖北省湖北省鄂西生態(tài)文化旅游圈投資有限公司.4國有控股195000湖北省文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金（有限合作）（）13海南省海南省旅游投資控股集團(tuán)有限公司.5國有獨資3510314重慶市重慶旅游投資集團(tuán)有限公司.6國有獨資10000015甘肅省甘肅省旅游投資管理有限公司.6國有控股15696216貴州省貴州旅游投資控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司.11國有獨資30000017河北省河北旅游投資集團(tuán)股份有限公司.12國有控股111000河北旅游產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)股權(quán)投資基金（有限合作）（）18廣東省廣東省旅游控股集團(tuán)有限公司國有獨資100000廣東省旅游產(chǎn)業(yè)投資基金（）19廣西省廣西旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司.3國有獨資300000廣西全域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金（）20江西省江西省旅游集團(tuán)有限責(zé)任公司.11社會控股、國有參股189492江西養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)基金（）、（江西旅游發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金和江西旅游投資基金尚未在中國證券基金協(xié)會備案）21福建省福建省旅游發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司.12國有獨資0022青海省青海省旅游投資集團(tuán)股份有限公司.3國有控股100000青海省旅游產(chǎn)業(yè)增進(jìn)基金（）23寧夏回族自治區(qū)寧夏旅游投資集團(tuán)有限公司.11國有獨資15000024山西省山西省文化旅游投資控股集團(tuán)有限公司.8國有獨資50000025四川省四川省旅游投資集團(tuán)有限責(zé)任公司.4國有控股642500文旅項目投融資規(guī)劃和解決方案文旅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)機(jī)遇大家應(yīng)當(dāng)有共識的，由于現(xiàn)在大眾消費方式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變，消費社會已經(jīng)到來，自然而然引發(fā)了文旅行業(yè)的機(jī)會。例如說改革開放以來的排浪式消費，大家買彩電一窩蜂的買，買汽車一窩蜂的買，再到這十幾年一窩蜂地買房子。現(xiàn)在房子都過剩了，開始去庫了，因此文旅產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的機(jī)會到來了。就我國現(xiàn)在的狀況而言，人的基本生存消費問題已經(jīng)解決了，現(xiàn)在逐步進(jìn)入到人的本身需要全方面發(fā)展的階段。也就是說，從更加重視物質(zhì)消費逐步過渡到更加重視精神消費，也就是意味著文旅產(chǎn)業(yè)時代的到來。從宏觀上來講，文旅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也是保增加的一種熱點領(lǐng)域，無論從產(chǎn)業(yè)政策上來講，還是從行業(yè)引導(dǎo)上來講，現(xiàn)在都是一種熱點領(lǐng)域。由于大家懂得，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過往有一種很重要的特性，就是投資依賴癥，也就是說經(jīng)濟(jì)發(fā)展對投資的依賴非常厲害。但這幾年的問題是，投資對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用越來越差，就需要從外延式的增加轉(zhuǎn)變成集約式的增加，需要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增加方式，而文旅產(chǎn)業(yè)就是轉(zhuǎn)變增加方式的一種方向。固然，文旅產(chǎn)業(yè)還是能夠和教育行業(yè)、和養(yǎng)老事業(yè)實現(xiàn)一種非常好的結(jié)合。一、文旅行業(yè)的基本特點要講文旅產(chǎn)業(yè)的投融資規(guī)劃與解決方案，就需要對文旅產(chǎn)業(yè)這個行業(yè)的特點有一種基本的認(rèn)識。我從投資人的角度來看這個行業(yè)，我認(rèn)為文旅產(chǎn)業(yè)有這樣幾個特點：第一種特點是投資比較大，無論是景點建設(shè)還是酒店建設(shè)，還是配套的餐飲服務(wù)、實景表演，特別是硬件的建設(shè)投資是比較大的。酒店類的投資極少能夠在經(jīng)營上，特別是高星級的酒店極少有在經(jīng)營上能夠盈利的，基本上是通過運行和加上資產(chǎn)的運作，在資產(chǎn)增值上來實現(xiàn)盈利，而不是依靠運行來盈利的。第二個特點是投資期限長、回收期慢、回收期長。這樣一來，靠運行收入，靠門票、衍生品或者配套服務(wù)收入來實現(xiàn)投資的回流是細(xì)水長流，回收期非常漫長。文旅產(chǎn)業(yè)尚有一種很重要的特點，就是除了硬件投資比較大之外，無形資產(chǎn)和軟件投資的比例普通比較大。這就意味著如果行業(yè)的形勢發(fā)生變化，或者經(jīng)營做的不太好的話，投資與資產(chǎn)沉沒的風(fēng)險比較大?？偨Y(jié)一下，簡樸而言，文旅產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點就是看起來高大上，又是風(fēng)景名勝區(qū)，又是酒店，又是實景表演這些，但是文旅產(chǎn)業(yè)的投資特點就像生病同樣，花錢又多又快，形象一點講，叫“病來如山倒”；但是回收的時候很慢，期限很長，簡直就是“病去如抽絲”。因此文旅項目的商業(yè)模式的合理設(shè)計和投融資規(guī)劃的有效搭配，是支持文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必要條件。如果商業(yè)模式的設(shè)計有問題，和投融資不能實現(xiàn)有效的搭配，那么你就十分可能在項目實施的過程中，或者在運行的過程中出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)，出現(xiàn)現(xiàn)金斷流，項目就做不下去了。二、文旅產(chǎn)業(yè)項目投資規(guī)劃的重要原則文旅產(chǎn)業(yè)項目的投融資規(guī)劃，我認(rèn)為有下列兩個基本原則：第一種基本原則就是以終為始。由于投資是以獲利與獲益為目的的，是以預(yù)期的成果來決定投不投、投多少，以及如何投資。另外投資與否尚有一種很重要的原則就是根據(jù)退出的方式來決定投資的價格和方式，乃至有關(guān)的投資增信方法。第二個基本原則就是要本著利益最大化來進(jìn)行投資規(guī)劃。投融資的方式?jīng)Q定了文旅產(chǎn)業(yè)的項目投融資成本，投融資的規(guī)模和股本金、項目貸款的比例，尚有可能用到構(gòu)造化融資中的構(gòu)造怎么搭設(shè)，也會影響到初始投資人和財務(wù)投資人的投資收益。而這些規(guī)劃的核心，就是要本著項目本身利益最大化的原則。再有就是投資的退出方式，由于退出方式往往決定了退出交易條件，進(jìn)而影響退出收益與退出成本。三、文旅產(chǎn)業(yè)項目投融資規(guī)劃的約束條件做好項目投融資規(guī)劃有哪幾項約束條件呢？第一項就是項目所處的階段，也就是說這個項目在你準(zhǔn)備投資的時候是在項目籌辦期、建設(shè)期還是在已進(jìn)入到正常的運行期了。如果是在籌辦期和建設(shè)期的，可能就沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流，可能需要更多的要依靠股權(quán)融資，并且在項目籌辦期必須先把項目資本金貫徹了，這樣才可獲得債權(quán)融資。當(dāng)項目進(jìn)入運行期，擁有了比較充沛和穩(wěn)定的現(xiàn)金流后來，普通都會更傾向于不稀釋股權(quán)的債權(quán)融資。固然，資本金也是能夠進(jìn)行融資的，但更多的可能是股權(quán)融資，最多也是明股實債或者進(jìn)行優(yōu)先級的股權(quán)融資。如果你有足夠的資本金，不需要進(jìn)行股本金融資那是最佳的，就會比較從容。項目進(jìn)入到運行期后來就會有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從成本的角度來講，這個時候普通都傾向于做債權(quán)融資，不傾向于做股權(quán)融資，由于股權(quán)融資會稀釋股權(quán)，會攤薄原始股東的收益和權(quán)益。

做文旅項目投融資規(guī)劃的第二項約束條件就是項目的收入規(guī)模和收入模式。項目的收入規(guī)模收入多就能夠做更多的融資，收入規(guī)模和融資規(guī)模是正有關(guān)的，與項目的盈利能力也是高度有關(guān)的。如果一種項目能夠預(yù)期的現(xiàn)金流不是那么充沛，盈利模式又比較差，很難說能夠?qū)崿F(xiàn)比較大規(guī)模的融資。第二方面就是收入模式，由于項目的收入模式?jīng)Q定了收入來源和收入的增加速度與空間。收入的成長速度與空間對于項目融資是非常重要的，也關(guān)系到收入僅僅是來自于本項目內(nèi)還是說這個項目模式有可復(fù)制性。專業(yè)性的投資機(jī)構(gòu)第一考慮項目收入的可預(yù)期性和穩(wěn)定性，第二則更多地會考慮項目收入的增加空間。由于通過收入增加能夠攤薄投資成本，事實上是提高投資收益，減少了投資風(fēng)險。做文旅項目投融資規(guī)劃的第三個約束條件，就是資產(chǎn)的性質(zhì)。前面幾位嘉賓也重復(fù)講到了輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)的問題。從有關(guān)資金方而言，如果是重資產(chǎn)的話，則比較受債權(quán)融資機(jī)構(gòu)的歡迎，例如說銀行比較喜歡重資產(chǎn)，他有能夠抓得住的東西。而輕資產(chǎn)在股權(quán)融資的時候，比較受股權(quán)投資人的歡迎，例如說上市的時候能獲得比較高的溢價，這個正好和重資產(chǎn)是相反的，由于資產(chǎn)的輕量化能夠提高ROE,而股價與ROE高度有關(guān)，輕資產(chǎn)的商業(yè)模式也有助于快速擴(kuò)張來提高公司的業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利規(guī)模。固然資產(chǎn)的輕重要有適宜的比例，如果是超輕資產(chǎn)的模式，在可持續(xù)經(jīng)營方面就容易受到投資人的懷疑，由于大家都信仰“有恒產(chǎn)者有恒心”這一古訓(xùn)。因此普通的超輕資產(chǎn)公司在上市之前，大都傾向于對資產(chǎn)構(gòu)造做一定的調(diào)節(jié)，例如說適宜的增加某些硬資產(chǎn)，來實現(xiàn)中國人講的“有恒強(qiáng)者有恒心”這一狀態(tài)。某些偏重資產(chǎn)的公司上市后來為了提高股價，為了提高公司的估值，往往就要將資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)來調(diào)節(jié)。資產(chǎn)性質(zhì)的另外一種方面是資產(chǎn)的流動性。普通而言，流動性強(qiáng)的資產(chǎn)融資能力就比較強(qiáng)，融資成本相對來講都會比較低，融資選擇面就比較寬，而流動性較差的資產(chǎn)這幾個方面正好相反的。固然資產(chǎn)的性質(zhì)通過某些金融工具和交易構(gòu)造的安排是能夠調(diào)節(jié)的，這就是所謂的夾層融資和資產(chǎn)證券化，這一塊就涉及到融資方面比較專業(yè)的一面了。大家普通理解的融資無非是股權(quán)和債權(quán)，但事實上股權(quán)和債權(quán)之間是能夠互相轉(zhuǎn)化的，能夠設(shè)計出一種兼具兩者之長的融資工具，例如說優(yōu)先股、名股實債、永續(xù)債以及事先商定了觸發(fā)條件的股債轉(zhuǎn)換工具等。資我市場上有個笑話說大家永遠(yuǎn)搞不清晰恒大的負(fù)債率終究有多高，這是由于恒大做了大量的永續(xù)債融資，而永續(xù)債是不計入到負(fù)債之中的。資產(chǎn)證券化是在融資中能夠運用的一種調(diào)節(jié)性的工具，也就是從資產(chǎn)端來轉(zhuǎn)換資產(chǎn)價值形態(tài)來改善資產(chǎn)的流動性和資產(chǎn)的輕重配比。資產(chǎn)證券化相比于股權(quán)融資和債權(quán)融資有它的缺點，融資能力可能沒有債權(quán)融資那么強(qiáng)，成本也相對較高，但是它的優(yōu)勢是為進(jìn)行迭代投資目而融資的時候是一種非常含有優(yōu)勢，同時還能夠把公司資產(chǎn)輕型化，對于重資產(chǎn)運行的公司而言可提高公司的估值。另外，通過資產(chǎn)證券化還能夠提高資產(chǎn)的流動性。但是做資產(chǎn)證券化有一種前提條件，就是你必須有一定規(guī)模的資產(chǎn)，必須是一家相對來說重資產(chǎn)的公司才能夠作。如果一開始就是一種輕資產(chǎn)的公司，你用什么來做資產(chǎn)證券化？現(xiàn)在大家討論經(jīng)常輕資產(chǎn)，但前提是你是一種重資產(chǎn)的公司，否則你的話就是“無本之木”、“無源之水”，沒有任何意義與價值。四、怎么進(jìn)行文旅項目的投融資規(guī)劃？文旅產(chǎn)業(yè)項目投融資規(guī)劃從大的方面能夠分成下列這樣幾步：

第一，知己，必須充足理解自己以及能夠運用的資源。也就是說必須懂得我是誰，我自己有什么資源，我自己能夠整合什么資源，我自己有什么優(yōu)勢，我自己缺什么。然后我自己處在什么發(fā)展階段，我的資產(chǎn)特性是什么，收入模式是什么，資產(chǎn)特性和收入模式有無調(diào)節(jié)和調(diào)節(jié)的空間，也就是說第一要做到知己。第二，知彼，必須充足理解潛在的投融資對象。要找到錢，那么必須要懂得錢在哪里，是在私募機(jī)構(gòu)的手里還是公募機(jī)構(gòu)手里，還是在銀行那里，這些錢都有什么特性和脾氣，都有什么偏好，喜歡什么行業(yè)，需要匹配什么資產(chǎn)，找什么設(shè)么階段的項目，也就是說必須要理解他們的脾氣。第三，圈定目的，就是要擬定意向合作方。融資不是隨便亂找，普遍撒網(wǎng)，而是要有相對來講比較擬定的目的，提高命中率。你盡量要實現(xiàn)擬定誰的錢適合你、他們在哪里，基本上談三家得成一家，不可能滿世界談。如果談上三五十家，第一可能把你累壞了，第二可能融資沒有做成，商業(yè)模式被別人學(xué)會了，自己先把自己給消亡掉了。第四，融資方案的制訂。這就需要根據(jù)自己的條件相機(jī)而動，例如說你的現(xiàn)金流不錯，你就能夠貸款，直接找銀行做項目貸款，或者直接去找信托做信托貸款。如果你含有上市條件，則能夠直接找券商，或者你要快速發(fā)展，要快速復(fù)制擴(kuò)大規(guī)模，那么在上市之前就能夠找私募基金進(jìn)行股權(quán)融資或者作部分借貸。咱們今天上午這個板塊的參加者賽伯樂集團(tuán)就是一家很有影響力的、很出名的私募基金。尚有就是間接找，通過中間機(jī)構(gòu)去找合作方，例如說通過某些投資顧問、投行去找適合你的投資人，找到他們在哪里，然后撮合、成交，讓交易條件能夠達(dá)成。第三，就是要有一種切實可行、含有可實施性的方案，也就是說要制訂一種商業(yè)計劃書或者融資方案。融資方案基本上就是這幾部分，我用6個W來加以描述：第一種是Who，我是誰，要給潛在投資人介紹清晰你是干什么的；第二個是What，就是你要干什么；第三個是How，就是你打算怎么干，跟別人比較，你的干法的不同和優(yōu)勢在哪里；第四個是Will，就是將要達(dá)成的目的，如果邀請別人跟你一塊來玩，將來的愿景怎么樣；第五是Want，就是你還缺什么；第六個是Why，那么多投資人，你為什么偏偏要找他，請給一種理由先。五、文旅項目投融資方案的優(yōu)化怎么提高文旅產(chǎn)業(yè)項目投融資成功的概率呢？那就必須對投融資方案進(jìn)行必要的優(yōu)化。首先是從商業(yè)模式方面進(jìn)行優(yōu)化。商業(yè)模式優(yōu)化的第一種方面是收入模式的優(yōu)化。門票是最常見的一種收入方式，而門票是強(qiáng)制性的，門票定價的與否合理很重要。如果門票定的過高就會把諸多潛在的消費者擋在門外了，但是門票如果定價過低，而你現(xiàn)在的景區(qū)還沒有比較強(qiáng)的能夠引發(fā)消費者、旅游者消費意愿的項目，那他進(jìn)來了也就就白進(jìn)了，不能增加有效的消費。因此要根據(jù)消費者的能力、意愿以及景區(qū)內(nèi)的附加消費項目的新引力和引發(fā)二次消費的能力來擬定門票價格，把某些無效的客源流擋在門外。事實上，門票是對目的顧客篩選的方式，門票的價格也是非常需要有方略性的。你的商業(yè)設(shè)施是自營，還是聯(lián)營、出租？自營意味著什么、聯(lián)營意味著什么？自營意味著你的資產(chǎn)在你的報表上，你的收入、流水也在你的報表上，同時經(jīng)營風(fēng)險也在你身上；而如果是聯(lián)營和出租的話，那就意味著你把市場風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給聯(lián)營商戶和租客了，但是你的收入也就只剩余基本租金和流水分成了，即使你的經(jīng)營風(fēng)險相對小了，但是你的收入總額和報表流水相對來說也小多了，在報表上可能流水就不是那么好看。尚有，是不是要賣掉一部分景區(qū)的物業(yè)來補(bǔ)充現(xiàn)金流以減輕投資的壓力，來調(diào)節(jié)財務(wù)狀況？例如說高爾夫別墅就是彭亨高爾夫項目投資的一種較好的支點，如果說高爾夫項目沒有高爾夫別墅，或者說高爾夫別墅賣的不好，那很難說這個高爾夫項目就做的較好。普通來講高爾夫別墅是高爾夫項目平衡投資的一種決定性因素，別墅賣的好才干闡明高爾夫的投資是成功的，才干減輕運行的壓力。尚有就是文旅項目的知識產(chǎn)權(quán)的授權(quán)，采用什么收入方式，是分成收入還是異業(yè)聯(lián)盟、怎么進(jìn)入報表的、廣告收入怎么進(jìn)入報表，這些都是能夠進(jìn)行調(diào)節(jié)進(jìn)而優(yōu)化項目的收入模式的。商業(yè)模式優(yōu)化的第二個方面是成本模式的優(yōu)化。成本的減少即意味著項目盈利能力的提高，而在整個項目成本里面怎么樣有效的控制成本、減少成本，或者通上邊那些合作方式實現(xiàn)成本轉(zhuǎn)嫁，把成本轉(zhuǎn)嫁到別人那里去，轉(zhuǎn)嫁掉的成本就相稱于提高的收入。商業(yè)模式優(yōu)化的第三個方面就是資產(chǎn)模式的優(yōu)化。在輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)之間，通過自持還是出售一部分、租賃一部分能夠來調(diào)節(jié)公司的資產(chǎn)輕重。甚至在銷售方式中，選擇代銷還是自采自營的方式，也能夠來改善資產(chǎn)的輕重比例，這個對于提高項目的估值也是非常有協(xié)助的。例如說把自采自營的方式改成代銷，這樣的話在報表上就能夠把存貨移到表外去了，這樣資產(chǎn)端就會好看諸多。

投融資方案優(yōu)化的第二個方面，就是退出模式的優(yōu)化。退出模式優(yōu)化的第一種方面是退出市場層級的優(yōu)化。以私募市場還是半公募市場、還是公募市場為退出目的，這個也是能夠調(diào)節(jié)的?，F(xiàn)在的新三板，能夠講是一種典型的半公募的市場，交易所內(nèi)發(fā)行的小公募產(chǎn)品也是一種半公募機(jī)市場，而如果去交易所上市，對投資者沒有準(zhǔn)入規(guī)定，那就是公募市場。如果只是做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的話，那就只是一種合同轉(zhuǎn)讓，就是私募市場。私募、公募、半公募差別就是資產(chǎn)的流動性的差別，流動性的不同對于資產(chǎn)的估值差別是非常大的。如果說你能夠提高你退出的市場層級，那么對你的資產(chǎn)的估值就會提高諸多，而資產(chǎn)的估值提高了，你的項目的融資能力自然也就提高了。

什么樣的項目或公司適合公募市場、什么樣的項目或公司不適合去公募市場？在我看來，除非像馬來西亞林梧桐的亞云頂集團(tuán)，他有馬來西亞唯一的一張賭牌，這樣的公司是不適合上市的。而其它優(yōu)秀的公司，渴望快速發(fā)展的公司，但愿能夠整合別人資源的公司，如果奔著上市為目的，那么你的融資能力就會提高諸多。因此，要根據(jù)投資退出的模式來調(diào)節(jié)項目投融資規(guī)劃，來反向調(diào)節(jié)項目商業(yè)模式和公司的治理方式與治理構(gòu)造。例如說私募市場更看好硬資產(chǎn)，如果在私募市場融資的時候，商業(yè)模式往重資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)某些會比較好；如果說你實現(xiàn)了上市，那么你可能就要走輕資產(chǎn)道路，把商業(yè)模式和資產(chǎn)模式往輕資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)。尚有，你如果您打算準(zhǔn)備上市，那它會規(guī)定公司的治理更加規(guī)范透明，而私募市場是更看重你的財務(wù)盈利能力。六、文旅項目全生命周期的投融資方略從文旅產(chǎn)業(yè)項目全生命周期來看其投融資方略，在建設(shè)期，在沒有經(jīng)營型現(xiàn)金流的狀況下，可能就要以股權(quán)融資和項目貸款為主；在運行早期和市場哺育期，最佳是以流動資金貸款為主，這種方式能夠不稀釋原始股東的權(quán)益。而在項目成熟期，這個時候現(xiàn)金流充沛和穩(wěn)定了，就要以流動資金貸款和資產(chǎn)證券化這種方式為主來解決運行的資金所需和迭代投資的資金所需。另外，資產(chǎn)證券化能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)運行，提高ROE,比較快速地進(jìn)而拉升股價，讓投資人獲得股票差價的收益。最抱負(fù)化的一種投資模式就是“上市公司+PE”?，F(xiàn)在基本上大家玩投資做的比較極致的狀態(tài)，就是“上市公司+PE”這種模式，以原來的公司開辟一塊新的業(yè)務(wù)拿去上市，將初始投資溢價退出并實現(xiàn)收益后來，再用來作私募或者PE，孵化一塊新的業(yè)務(wù)再上市。如果獨立上市不了，就用自己的上市公司把它并購來實現(xiàn)投資退出。這樣就打通了一種項目從籌建、孵化、成熟到投資退出，從私募到公募的投融資鏈條。