會(huì)計(jì)學(xué)-無-商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究

-ii--PAGEi-商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究摘要房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它在近十幾年中的發(fā)展更是突飛猛進(jìn)，同時(shí)促進(jìn)了銀行貸款中個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展和壯大由于發(fā)展速度過快，在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)了越來越多的違約現(xiàn)象。住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也越來越引起人們的重視。而隨著我國金融行業(yè)的市場化水平不斷提高，對(duì)于金融中以資本為核心的業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度也是越來越大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增多，不良貸款率逐年上升，這就需要銀行制定好相關(guān)制度和應(yīng)對(duì)措施。本文通過研究和分析商業(yè)銀行的現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)踐調(diào)查與資料的查詢得出目前商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款中主要存在的風(fēng)險(xiǎn)有四種：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及操作風(fēng)險(xiǎn)。接著從宏觀和微觀兩個(gè)層面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行探討，宏觀方面主要因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不規(guī)范和受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，微觀方面是因?yàn)樯虡I(yè)銀行本身的管理機(jī)制還未完善。最后通過對(duì)數(shù)據(jù)的分析，基于我國現(xiàn)今對(duì)金融機(jī)構(gòu)建立的制度要求，從西方國家對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的研究中汲取經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前商業(yè)銀行在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理上的不足提出對(duì)應(yīng)的政策性意見，推進(jìn)商業(yè)銀行建立、健全相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系及風(fēng)險(xiǎn)管理模式。使之既能有效的預(yù)防和減少個(gè)人住房貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)，又能對(duì)國內(nèi)各大銀行等金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)市場起到積極的作用，并促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款，風(fēng)險(xiǎn)管理，商業(yè)銀行

目錄MACROBUTTONInsertCrossReferenceTOC\o"1-3"\h\z1 緒論 41.1研究背景 41.2研究意義 41.3國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 51.3.1國外文獻(xiàn)綜述 51.3.2國內(nèi)文獻(xiàn)綜述 51.3.3國內(nèi)外研究評(píng)述 52我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)概述 62.1個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 62.1.1個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的定義 62.1.2個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的特點(diǎn) 62.2我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 73個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其管理問題闡述 83.1商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 83.1.1信用風(fēng)險(xiǎn) 93.1.2操作風(fēng)險(xiǎn) 103.1.3利率風(fēng)險(xiǎn) 103.1.4流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 113.1.5市場政策風(fēng)險(xiǎn) 113.2對(duì)商業(yè)銀行的不良貸款的分析 113.3個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理問題的陳述 123.3.1我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不規(guī)范 123.3.2風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)落后 123.3.3個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程存在缺陷 124預(yù)防個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略 134.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分析和規(guī)范 134.2優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù) 144.3規(guī)范銀行個(gè)人住房貸款操作流程 145 結(jié)論 16參考文獻(xiàn) 17第三章MACROBUTTONAcceptAllChangesInDoc[XXXX...]緒論1.1研究背景改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快促使了我國國民生活水平也在逐步提升，同時(shí)對(duì)居住條件的需求也在不斷增加，這也是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)能成為銀行主要業(yè)務(wù)之一的原因。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展給建設(shè)銀行帶來了可觀的收益，在高額利潤的刺激下，建設(shè)銀行對(duì)貸款人的審核變得更加寬松，加上每筆個(gè)人住房貸款金額都比較大且時(shí)間周期較長，這也促使建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性進(jìn)一步增加。個(gè)人住房貸款不僅直接決定了銀行的盈利能力，而且也影響著經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和國家財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的布局，個(gè)人住房不良貸款率的持續(xù)增加引起了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和公眾的高度重視。1.2研究意義當(dāng)前國際金融環(huán)境復(fù)雜多變，中國剛剛走出金融危機(jī)的影響，立刻又迎來了中美貿(mào)易戰(zhàn)的開展，經(jīng)濟(jì)的前景更加充滿挑戰(zhàn)。中國經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)過于追求速度而忽視風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生一些金融亂象如：P2P暴雷、民間高利貸案件、證券市場內(nèi)幕案件等，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難利潤低生存困難等因素，容易造就一個(gè)惡性的生產(chǎn)經(jīng)營以及投資環(huán)境，從而使借款人喪失還款能力而違約的概率大大提升。另一方面當(dāng)跑路、違約成為一種常見社會(huì)現(xiàn)象，且又缺少一個(gè)完備的信用懲治體系，違約者并未付出太大違約成本時(shí)，就形成了一種社會(huì)現(xiàn)象信用脆弱。在這樣一個(gè)復(fù)雜背景下，銀行具備一套完整、強(qiáng)大、有效的風(fēng)控體系不僅是響應(yīng)國家防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的要求，也是銀行業(yè)生存的必備要求。改革開放四十年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)了長足的發(fā)展。在城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、金融化、智慧化等理念和政策的影響下，發(fā)展更為迅速，極大地改善了居民的生活和財(cái)富積累，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了舉足輕重的作用。回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以看到，這是一個(gè)以金融創(chuàng)新型模式發(fā)展起來的行業(yè)，其核心特點(diǎn)之一就是以住房按揭貸款為主導(dǎo)并使其成為發(fā)展的動(dòng)力。，商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)迅猛擴(kuò)張，成為了我國商業(yè)銀行一個(gè)穩(wěn)定的利潤增長點(diǎn)。但與此同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)，個(gè)人住房按揭貸款違約現(xiàn)象在逐漸增多，風(fēng)險(xiǎn)問題逐漸暴露。如何在市場層面重新認(rèn)知房地產(chǎn)，如何從本質(zhì)認(rèn)識(shí)出發(fā)來分析和防范個(gè)人住房按揭貸款，對(duì)銀行業(yè)具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。仔細(xì)查看我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，能夠總結(jié)出下列幾類：信用風(fēng)險(xiǎn)，其中主要包含提前還貸、惡意騙貸、理性違約、被迫違約等；利率風(fēng)險(xiǎn)；流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；道德風(fēng)險(xiǎn)；管理風(fēng)險(xiǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)等。按照住房的需要來看，買房人即時(shí)支付能力不足的問題可以通過住房貸款來解決，在好幾年內(nèi)攤派買房的重?fù)?dān)，以此實(shí)現(xiàn)提早消費(fèi)?？墒菍?duì)于銀行積極進(jìn)行個(gè)人住房貨款的發(fā)放和主動(dòng)對(duì)個(gè)人住房貨款產(chǎn)品的創(chuàng)新受到了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重約束，這就表示著由于存在著風(fēng)險(xiǎn)而相對(duì)有效需求會(huì)被迫降低，致使我國個(gè)人住房貸款市場的興盛與壯大會(huì)受到約束，會(huì)在一定程度上影響我國的銀行業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。所以，眼下我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款市場的發(fā)展最重要的是對(duì)我國個(gè)人住房貸款市場面臨的風(fēng)險(xiǎn)的研究，并且找出真實(shí)可靠的應(yīng)對(duì)策略，這條重要途徑能夠提高人們生活住房水平，也是其發(fā)展的必由之路，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的連續(xù)良好運(yùn)行和我國社會(huì)的和平共處和協(xié)調(diào)發(fā)展有很大的益處。1.3國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.3.1國外文獻(xiàn)綜述有經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)個(gè)人住房的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生進(jìn)行了更加微觀的方面研究，其中主要是研究了借款方的個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況。如Gau建立了一套評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)價(jià)個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)，他所用到的方法與之前的完全不同。由兩家保險(xiǎn)公司提供的從1967年到1974年6月截止的研究期間中所有的違約者的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：決定違約與否的重要因素是借款者職業(yè)和過去的信用評(píng)級(jí)。因?yàn)榻杩钊说穆殬I(yè)與家庭的持久收入是有直接關(guān)聯(lián)的，所以其職業(yè)很重要。SantosSilva（2000）和Deng（1995）預(yù)測月付款額和違約風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)是借款人的特征變量如月收入比率。1.3.2國內(nèi)文獻(xiàn)綜述重潤（2002）針對(duì)違約對(duì)貨款人的影響和影響違約發(fā)生時(shí)間及借款人違約行為的因素進(jìn)行了規(guī)范實(shí)踐性的分析，最終總結(jié)出了結(jié)果：想要有效地減少理性違約風(fēng)險(xiǎn)，就要完善個(gè)人信用制度，增強(qiáng)住房市場的宏觀調(diào)控。苗華兵、林榮茂（2003）對(duì)銀行個(gè)人住房抵押貨款的種種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了剖析后，在此基礎(chǔ)上找到了新的思路——預(yù)警系統(tǒng)，進(jìn)一步提出了模糊預(yù)警模型，而且給出了預(yù)警結(jié)果。林茂茂（2013）建立模糊預(yù)警模型并得出預(yù)警結(jié)果是在對(duì)銀行住房抵押貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)因素的研究分析上得到的。當(dāng)下在出臺(tái)了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的背景下,重新探究我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)和業(yè)務(wù)現(xiàn)狀,并尋找行之有效的預(yù)防措施是很有必要的。1.3.3國內(nèi)外研究評(píng)述國外的資本市場特別發(fā)達(dá)，各類分散風(fēng)險(xiǎn)的工具如期貨、期權(quán)等，早已成熟，而且系統(tǒng)的個(gè)人信用體系己經(jīng)建立，在這些前提下，國外開始研究個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。所以發(fā)達(dá)國家與中國個(gè)人住房貨款風(fēng)險(xiǎn)存在著不同的地方，同時(shí)中國要從自己的實(shí)際情況出發(fā)，我們不可能完全模仿西方的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)預(yù)防。所以，我們中國不能完全的采用國外研究的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)方面的措施。同樣，國外較多的采用實(shí)證的研究方法，傾向于建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的模型然而我國的個(gè)人住房貸并沒有發(fā)展成熟，還沒有體現(xiàn)出更多的風(fēng)險(xiǎn)，沒有較多的可行的實(shí)證分析，因此在這方面有較淺的研究。綜上所述，我國主要是吸取國外的優(yōu)良成果，沒有系統(tǒng)的深入的研究，也沒有結(jié)合我國實(shí)際，所以，我國很有必要加大力度研究個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理理論，以此來滿足我國個(gè)人住房貸款迅速開展的需求。2我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)概述2.1個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)2.1.1個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的定義個(gè)人住房貸款是指是購房者在向房地產(chǎn)賣方購買房產(chǎn)時(shí)先繳納全部金額的一部分，其余部分資金則通過以所購房產(chǎn)或其他資產(chǎn)作為抵押向銀行預(yù)支資金，在一定的時(shí)間內(nèi)償還所貸金額本息的一種借款方式，通常來說，購房者能貸到的最高額度為所購住房的實(shí)際或評(píng)估價(jià)值的80％。圖3-12017商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)收入分配圖資料來源：新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)由圖3-1可以看出，2017年度占商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款比例最高的是一手房貸款，占總數(shù)的78%，而置換式個(gè)人住房收入占比最小，僅有7%，目前市場購房者的主流方向還是在于一手房（新建住房）的購買。2.1.2個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的特點(diǎn)1、貸款金額大、周期長隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在住房分配制度的改革和房地產(chǎn)開發(fā)市場化之后，壓抑許久的國民對(duì)住房的剛性需求集中爆發(fā)，土地資源是有限的，而人類數(shù)量不斷增加，居住面積需求的不斷增長必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)爆炸式增長。由于貸款金額大，所以相對(duì)貸款的周期較長，通常還款期限為貸款生效之日起的10-25年，最長可達(dá)30年。2、以抵押為前提建立的借貸關(guān)系個(gè)人住房貸款是以購房者所購買的住房作為抵押，有了等價(jià)抵押物擔(dān)保的前提，相比其它信用貸款、擔(dān)保貸款等業(yè)務(wù)來說經(jīng)濟(jì)資本占用更低，風(fēng)險(xiǎn)更小。有了抵押物，為銀行收回款項(xiàng)提供有效保證，借款人違約風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降低。3、分期償還分期還款是要求借款人每期償還一定額度的利息和本金的還款方式。在我國，購房者通常是選擇分期償還所貸款項(xiàng)。分期償還貸款不僅緩釋了購房者的壓力，同時(shí)也保證了銀行利息收益的長期性和穩(wěn)定性。2.2我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀我國關(guān)于個(gè)人住房貸款的思路自被提出以來已經(jīng)有超過30年的發(fā)展歷程，隨著市場發(fā)展，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)分別經(jīng)歷了起步階段、到發(fā)展階段再到最后相對(duì)較為成熟的規(guī)范調(diào)整階段，具體情況如表2-1所示：表2-1我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展歷程起步階段（1980年-1997年）我國個(gè)人住房貸款最早出現(xiàn)于改革開放初期，1980年國家提出住房商品化和購房可分期付款的思路；1985年由建設(shè)銀行深圳分行首次進(jìn)行了個(gè)人住房貸款的發(fā)放，從此國內(nèi)的個(gè)人住房貸款市場逐漸形成，相關(guān)業(yè)務(wù)開始形成并發(fā)展起來；截止到1997年，我國商業(yè)銀行中個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)總額已經(jīng)突破200億元大關(guān)。發(fā)展階段（1998年-2000年）在該階段，我國的相關(guān)部門出臺(tái)了一系列政策鼓勵(lì)居民進(jìn)行貸款購房，例如延長還款周期10年、下調(diào)個(gè)人住房貸款利率10%、將個(gè)人貸款額度上調(diào)10%，這些政策都調(diào)動(dòng)了居民購買住房的積極性，住房購買量快速提升。在這一階段的主要特征就是個(gè)人住房貸款在商業(yè)銀行中的比重不斷上升，數(shù)額快速擴(kuò)大，到2000底我國所有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款數(shù)額已達(dá)到2600億元。規(guī)范調(diào)整階段（2001年至今）由于個(gè)人住房貸款發(fā)展速度過快，導(dǎo)致房價(jià)過度上漲，且國內(nèi)沒有完善的管理系統(tǒng)，問題也隨之逐漸顯現(xiàn)，引起公眾的高度重視。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)、銀行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行強(qiáng)化管理，對(duì)利率與首付比例做出嚴(yán)格要求，嚴(yán)厲打擊炒房行為，以抑制房價(jià)的快速上漲，同時(shí)加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范貸款流程與要求。資料來源：新浪財(cái)經(jīng)圖2-32010年-2017年我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額資料來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)站數(shù)據(jù)由圖2-3可以看出從2010年至2017年，在我國的個(gè)人住房貸款數(shù)額上趨勢是逐年都在增加，且增幅不斷擴(kuò)大。尤其在2015年-2016年的增速上升最大，這是因?yàn)閲以?015年時(shí)對(duì)銀行降準(zhǔn)降息，降低二套房首付，減輕了購房壓力，促使2015年-2016年的個(gè)貸余額快速上漲。2017年由于行業(yè)發(fā)展速度過快，導(dǎo)致房價(jià)過高，因此國家及時(shí)出臺(tái)政策，進(jìn)行限購、限售的調(diào)控，所以余額的漲幅得到控制。3個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其管理問題闡述3.1商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款面臨的主要的風(fēng)險(xiǎn)從引起的對(duì)象分為銀行外部風(fēng)險(xiǎn)和銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步來講，銀行外部風(fēng)險(xiǎn)主要包括：個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)、由信息不對(duì)稱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)及市場政策風(fēng)險(xiǎn)；銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括：操作風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。綜合起來如圖2-1所示：市場政策風(fēng)險(xiǎn)市場政策風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)圖3-1個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)綜合示意圖3.1.1信用風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)被認(rèn)為是是商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨的最基本最直接的外部風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)行為經(jīng)濟(jì)學(xué)及信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的不同定義又可分為幾種不同的情況。（1）從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)角度劃分1）被迫違約。我國目前正處于宏觀調(diào)控時(shí)期，個(gè)人住房抵押貸款市場不斷出臺(tái)新的政策，可能會(huì)使得部分借款人的收入預(yù)期與實(shí)際情況產(chǎn)生一定的偏差，當(dāng)這種偏差達(dá)到一定程度時(shí)借款人只能選擇停止還款，從而放棄住房。但一般而言，從我國目前的情況來看因借款人收入減少而導(dǎo)致被迫違約幾乎是不會(huì)發(fā)生的。2）理性違約。指借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。當(dāng)房價(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會(huì)理性違約。主動(dòng)違約最有可能發(fā)生，因?yàn)榇藭r(shí)違約的機(jī)會(huì)成本相對(duì)較低，損失的僅僅是首付款、交易費(fèi)用和一部分貸款本息。3）提前還款。指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。現(xiàn)階段，我國銀行界對(duì)提前還款是否屬于違約還沒有一個(gè)明確的規(guī)定。在國外關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的研究中，停止付款和提前付款均被看作是個(gè)人住房抵押貸款主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的基本形式。4）惡意騙貸。惡意騙貸是借款人的主動(dòng)違約行為。2007年1月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步防范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與證券公司業(yè)務(wù)往來相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，規(guī)定住房按揭貸款為被挪用入市檢查重點(diǎn)。（2）從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)角度劃分1）逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)。指個(gè)人住房抵押貸款提供銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的由信息不對(duì)稱所引起的風(fēng)險(xiǎn)。那些信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而選擇放棄借款，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人。即商業(yè)銀行為了防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂嚴(yán)格的措施或者比較高的利率，最終反而給自己帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)，這就造成了逆向選擇問題。2）道德風(fēng)險(xiǎn)問題。并不等同于道德敗壞，它是合同發(fā)生后由合同雙方的信息不對(duì)稱所引起的。即貸款合同發(fā)生后，銀行由于無法隨時(shí)掌握借款人的經(jīng)濟(jì)條件的變化，無法隨時(shí)觀察到借款人的行為，導(dǎo)致借款人可能出現(xiàn)不作為從而任由風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的現(xiàn)象。3.1.2操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行內(nèi)部人員的操作不規(guī)范或者是因內(nèi)部系統(tǒng)不完善而使銀行資金受到威脅的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍然在不斷發(fā)展，作為我國最早針對(duì)個(gè)人實(shí)施房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，其貸款的管理體系落后于相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)內(nèi)部的操作管理只存在于形式，并未落實(shí)。一方面銀行有些員工為了達(dá)到績效考核，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貸款前貸款人資格審查不仔細(xì)，違規(guī)操作，另一方面會(huì)由于操作人員的失誤或者系統(tǒng)的錯(cuò)誤而導(dǎo)致的不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。3.1.3利率風(fēng)險(xiǎn)指商業(yè)銀行內(nèi)部在個(gè)人住房抵押貸款管理方面出現(xiàn)問題，從而導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款管理基本上處于一個(gè)比較低的水平。近些年來，雖然國家一直采取強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策來壓制房價(jià)的過快增長，但全國各地房價(jià)增長勢頭仍不減。以建設(shè)銀行為例，建設(shè)銀行近6年的貸款利率變化情況如下表所示：表3-1建設(shè)銀行貸款利率變化表時(shí)間短期長期6個(gè)月以內(nèi)6個(gè)月—1年1年—3年3年—5年5年以上20125.85%6.31%6.40%6.65%6.80%20135.60%6.00%6.15%6.40%6.55%20145.60%6.00%6.15%6.40%6.55%20155.60%5.60%6.00%6.00%6.15%20164.35%4.35%4.75%4.75%4.90%20174.35%4.35%4.75%4.75%4.90%資料來源：南方財(cái)富網(wǎng)由表3-1可以看出，自2012年-2017年，建設(shè)銀行不斷的下調(diào)貸款利率，利率過高，則會(huì)導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)變大，所以建設(shè)銀行通過不斷下調(diào)利率來控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款市場風(fēng)險(xiǎn)中的利率風(fēng)險(xiǎn)，是指因住房抵押貸款利率的上下波動(dòng)變化，給商業(yè)銀行可能帶來的損失。個(gè)人住房抵押貸款一般期限較長，通常是5-20年，這么長的期限應(yīng)該是伴隨在房市周期的各個(gè)階段，利率也會(huì)發(fā)生數(shù)次變動(dòng)。作為國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種手段，當(dāng)通貨膨脹壓力較大的情況下，利率會(huì)頻繁的發(fā)生變動(dòng)。而利率上調(diào)時(shí)，存貸利息差增加，如借款人收入沒有隨之增加，那么借款人就很有可能以違約的方式對(duì)待。3.1.4流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)而遭受的利益損失。當(dāng)商業(yè)銀行流動(dòng)性不足時(shí)，無法以合理的成本迅速增加負(fù)債或變現(xiàn)資產(chǎn)獲得足夠的資金來滿足正常經(jīng)營的需要，從而影響了其盈利水平。根據(jù)資料顯示，我國2015年個(gè)人住房抵押貸款余額已上升至10萬億元，占同期人民幣貸款總額的13.7%。相比1998年的3106億元這個(gè)數(shù)據(jù)整整翻了3倍。實(shí)際上目前一些資產(chǎn)規(guī)模小的商業(yè)銀行，已經(jīng)開始面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的問題。3.1.5市場政策風(fēng)險(xiǎn)市場政策風(fēng)險(xiǎn)包含兩個(gè)方面：一是國民經(jīng)濟(jì)具有發(fā)展的周期性，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。當(dāng)經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，居民收入水平提高，從而導(dǎo)致市場對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，個(gè)人住房抵押貸款數(shù)量急劇擴(kuò)大；當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民收入水平下降，房價(jià)下跌，商業(yè)銀行勢必會(huì)面臨大量的呆壞帳損失。二是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場變化給商業(yè)銀行帶來損失。3.2對(duì)商業(yè)銀行的不良貸款的分析在個(gè)人貸款業(yè)務(wù)不斷發(fā)展下，雖然各銀行都有獨(dú)立的個(gè)人信貸部門和專門的信貸體系，但是大部分銀行都致力于研究貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新和完善具體的操作環(huán)節(jié)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的忽視使銀行不良信貸率也隨之增加。下面是某銀行E分行2018年6月與2019年6月的不良信貸貸款數(shù)據(jù)信息：表3-12018年6月份建設(shè)銀行E分行不良貸款情況不良額比月初比年初不良率比月初比年初800.53萬元23645.65萬元12.3909%0.2231%5.8119%逾期額比月初比年初逾期率比月初比年初3227.97萬元27887.37萬元19.11%0.79%7.14%表3-22019年6月份建設(shè)銀行E分行不良貸款情況不良額比月初比年初不良率比月初比年初2107.52萬元27305.36萬元13.5266%0.6542%6.9476%逾期額比月初比年初逾期率比月初比年初4415.83萬元32527.38萬元20.63%1.27%8.66%數(shù)據(jù)來源：東方財(cái)富網(wǎng)從上述數(shù)據(jù)分析來看，某銀行E分行的不良貸款情況持續(xù)惡化中，不良額和逾期額不斷上升，尤其是2018年6月份的不良貸款額比月初多了2107.52萬元。不良貸款的增加直接影響到銀行的資金安全，因此，對(duì)不良貸款的形成原因進(jìn)行研究和分析可以保證和促進(jìn)銀行的穩(wěn)定、健康發(fā)展。3.3個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理問題的陳述3.3.1我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益以及收益穩(wěn)定的特性，其每年增加值占GDP的比重約為6.5%。因?yàn)楦哳~利潤的吸引，許多資本家將資金投入于房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)公司的數(shù)量有了明顯的快速增長。且房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速的帶動(dòng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長，因此，地方有關(guān)部門放寬對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)入市場的審批，造成了開發(fā)公司實(shí)力參差不齊，部分公司資金實(shí)力不夠，管理水平低，信用評(píng)級(jí)差，間接的加大了銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。3.3.2風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)落后風(fēng)險(xiǎn)控制是商業(yè)銀行必須堅(jiān)持和恪守的原則，作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，銀行的經(jīng)營能力和管理能力很大程度上可以通過風(fēng)險(xiǎn)管控體現(xiàn)出來，同時(shí)也顯示出銀行是否具有強(qiáng)大的市場競爭力和創(chuàng)造價(jià)值的能力。然而建設(shè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理流程仍然是比較零散的，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理機(jī)制還未完善，業(yè)務(wù)操作程序依然是客戶申請(qǐng)、上級(jí)行審批后發(fā)放貸款，缺乏在業(yè)務(wù)辦理流程中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、識(shí)別及控制的能力。雖然近些年來，建設(shè)銀行不斷加大對(duì)信息平臺(tái)建設(shè)的投入力度，但從總體看來，還是缺乏有效的信息收集和整合的力度，造成信息的分散，加上現(xiàn)有的信息不夠完整、不夠準(zhǔn)確、不夠及時(shí)，一些重要信息仍堆積于檔案庫中，而沒有統(tǒng)一進(jìn)行無紙化處理，信息平臺(tái)的作用并沒有真正得到體現(xiàn)，對(duì)銀行在風(fēng)險(xiǎn)把控上的支持作用也沒有得到充分的發(fā)揮。3.3.3個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程存在缺陷目前，商業(yè)銀行雖然已經(jīng)有一套詳細(xì)的業(yè)務(wù)流程，但在具體的各個(gè)步驟的執(zhí)行過程中還是存在一些漏洞。商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)流程如下：客戶經(jīng)理到期收回貸款貸款期限內(nèi)管與客戶面答編制檔案入庫報(bào)批支行貸款復(fù)合銀行發(fā)放貸款辦理貸款許可業(yè)務(wù)準(zhǔn)入審查項(xiàng)目貸款資料信息客戶經(jīng)理到期收回貸款貸款期限內(nèi)管與客戶面答編制檔案入庫報(bào)批支行貸款復(fù)合銀行發(fā)放貸款辦理貸款許可業(yè)務(wù)準(zhǔn)入審查項(xiàng)目貸款資料信息商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)內(nèi)部自查時(shí)發(fā)現(xiàn)首先在貸前的工作上，一些員工只注意到對(duì)借款人的抵押物的價(jià)值評(píng)估，而對(duì)借款人信息的真實(shí)性和具體的經(jīng)濟(jì)情況未核實(shí)清楚，貸前準(zhǔn)入門檻較低，沒有統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。部分客戶經(jīng)理未嚴(yán)格履行面簽制度，沒有當(dāng)面與借款人簽訂貸款合同等法律文本，從而加大了銀行信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)。其次貸時(shí)的審查存在風(fēng)險(xiǎn)，由于行業(yè)競爭壓力，部分員工過于看重業(yè)績指標(biāo)，忽視對(duì)借款人信息的嚴(yán)格審查，放松了審批條件，向一些不符合銀行要求的借款人發(fā)放貸款。最后銀行的貸后管理人員通常會(huì)認(rèn)為貸前和貸中的管理人員是經(jīng)過嚴(yán)格的審查后才發(fā)放貸款，從而導(dǎo)致貸后管理基本是一個(gè)形式，并沒有起到真正實(shí)質(zhì)上的管理作用。再加上個(gè)人住房貸款金額大，期限長，受到的影響因素較多，這些都是貸款后期風(fēng)險(xiǎn)形成的原因。4預(yù)防個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是持續(xù)堆積的，假如放縱其延伸進(jìn)展，不但能使房地產(chǎn)開發(fā)商受到影響，而且將會(huì)對(duì)金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)這些房地產(chǎn)服務(wù)的提供者及有關(guān)產(chǎn)業(yè)工作人員產(chǎn)生嚴(yán)重影響，更甚至對(duì)國家經(jīng)濟(jì)安全或整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行造成威脅。因而，想要確保金融體系的穩(wěn)固，必然的要避免風(fēng)險(xiǎn)，才能持續(xù)健康發(fā)展全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)。4.1加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的分析和規(guī)范通過完善法律規(guī)章，能夠充分發(fā)揮法律的剛性約束，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管并促進(jìn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。在規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，政府作為監(jiān)督管理部門，應(yīng)當(dāng)要致力于保障該行業(yè)的公平、公正，依法對(duì)房屋開發(fā)過程中開發(fā)商的行為進(jìn)行監(jiān)管，減少亂收費(fèi)和腐敗行為的滋生。我們應(yīng)借鑒國外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，加快法律法規(guī)的制定，為銀行能夠收回本金提供法律幫助。還應(yīng)完善房地產(chǎn)評(píng)估制度，加強(qiáng)行業(yè)自律，具體規(guī)定評(píng)估程序和操作細(xì)則，加大對(duì)違約者的懲罰力度，提高其違約成本。4.2優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)1、利用科學(xué)的信息化管理系統(tǒng)，提升風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量水平近年來，我國商業(yè)銀行越來越重視對(duì)電子化建設(shè)的投資，花費(fèi)大量資金創(chuàng)建、改造和升級(jí)應(yīng)用系統(tǒng)，使得銀行的電子化建設(shè)水平有所提高。由于借款者的收入情況、職業(yè)、和還款能力是一個(gè)動(dòng)態(tài)的指標(biāo)，商業(yè)銀行應(yīng)該建立一個(gè)動(dòng)態(tài)的信息管理系統(tǒng)，能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)控和更新借款者的各項(xiàng)指標(biāo)，更加全面和實(shí)時(shí)的監(jiān)測、防范風(fēng)險(xiǎn)。2、加強(qiáng)人才培養(yǎng)，提高全員風(fēng)險(xiǎn)管理水平培養(yǎng)一支優(yōu)秀的貸款經(jīng)營管理隊(duì)伍是商業(yè)銀行加強(qiáng)人才培養(yǎng)和提高全員風(fēng)險(xiǎn)管理水平的重點(diǎn)。目前商業(yè)銀行個(gè)貸流程中各崗位應(yīng)嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，切實(shí)落實(shí)貸款“三查”制度。商業(yè)銀行應(yīng)該對(duì)客戶經(jīng)理和貸款審核人員進(jìn)行專門培訓(xùn)和管理，使其具備發(fā)現(xiàn)問題和識(shí)別欺詐現(xiàn)象的能力。通過定期、專業(yè)的培訓(xùn)和有效的管理使業(yè)務(wù)人員在辦理貸款過程中能對(duì)開發(fā)商情況、購房交易的真實(shí)性、房屋本身狀況、客戶的資質(zhì)等進(jìn)行深入調(diào)查和如實(shí)反映。只有具備一支強(qiáng)大的經(jīng)營管理隊(duì)伍才能使商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有良性、快速地發(fā)展。隨著綜合化經(jīng)營趨勢的增強(qiáng)，應(yīng)該加大人才的培養(yǎng)力度，制定符合人才發(fā)展的薪酬制度，確保引進(jìn)高水平的風(fēng)險(xiǎn)管控人才，加強(qiáng)銀行內(nèi)部現(xiàn)有員工對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的研究、測量，致力于更高效，和全面的風(fēng)險(xiǎn)管理。3、加快培育新型風(fēng)險(xiǎn)管理文化目前，商業(yè)銀行應(yīng)給銀行工作人員樹立“銀行價(jià)值最大化”和“以防范風(fēng)險(xiǎn)為重”的理念。注重員工風(fēng)險(xiǎn)管理方面的培養(yǎng)和培訓(xùn)，并通過文化創(chuàng)新的方式使之與風(fēng)險(xiǎn)管理相結(jié)合，從多角度、多維度、多層次來加強(qiáng)銀行內(nèi)部員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。4.3規(guī)范銀行個(gè)人住房貸款操作流程商業(yè)銀行應(yīng)把遵守信貸質(zhì)量作為第一思想觀點(diǎn)。加強(qiáng)個(gè)人住房貸款貸前、貸中、貸后之間的管理，以控制風(fēng)險(xiǎn)為前提，明確貸款發(fā)放的要求，明確借款人的準(zhǔn)入門檻，結(jié)合當(dāng)下的市場行情與國家政策，允許指標(biāo)在一定的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。與借款者直接接觸的銀行人員應(yīng)培養(yǎng)強(qiáng)烈的責(zé)任感，學(xué)習(xí)更加系統(tǒng)化和科學(xué)化的審查方法，盡職的完成每一次的審查，具體措施如下：第一、銀行業(yè)務(wù)人員應(yīng)根據(jù)借款人的職業(yè)情況，收入情況，教育水平和專業(yè)技能的總體水平判斷借款人在借款期間是否具備按時(shí)定期還款的資格，對(duì)職業(yè)前景不樂觀、收入不穩(wěn)定的借款者降低貸款金額等。第二、銀行業(yè)務(wù)人員應(yīng)根據(jù)詳細(xì)的資信調(diào)查，查看借款人是否已有其它債務(wù)，即借款人在此借款前是否另有負(fù)債。如果借款者還有多筆欠款，且有逾期未還的記錄，那么則應(yīng)拒絕為其提供個(gè)人住房貸款。第三、銀行業(yè)務(wù)人員要嚴(yán)格審查借款人的抵押物情況，包括對(duì)該抵押物的價(jià)值評(píng)估和產(chǎn)權(quán)歸屬。也可以與實(shí)力強(qiáng)勁的擔(dān)保公司或者中介公司合作從而保障銀行本身資金的安全。天津大學(xué)碩士學(xué)位論文 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