淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制

緒論隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和住宅體制的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)意識(shí)也在慢慢的轉(zhuǎn)變，使得住房市場(chǎng)有效啟動(dòng)，一度呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展勢(shì)頭。如何在工程項(xiàng)目中有效地推進(jìn)成本控制，是所有企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理所必須面對(duì)的問(wèn)題。1.1研究背景和意義1.1.1研究背景我國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平不斷提升，其中房地產(chǎn)行業(yè)作為近十幾年來(lái)發(fā)展最快的行業(yè)之一，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了巨大的動(dòng)力。所以可以看到房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地位。最近幾年，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，出臺(tái)了各種調(diào)控政策，比如嚴(yán)格土地管理、加強(qiáng)金融監(jiān)管、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序的宏觀調(diào)控政策。雖然這幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間在不斷下降，但是在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，而且隨著國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策的不斷完善，國(guó)內(nèi)外投資者選擇房地產(chǎn)的也越來(lái)越多。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中，因?yàn)榻槿腴T檻低，中小房地產(chǎn)企業(yè)是投資者的首選。但是隨著市場(chǎng)的不斷成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，需求的多元化升級(jí)，還包括信息產(chǎn)業(yè)的崛起，都是讓現(xiàn)在的一些中小房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到前所未有的挑戰(zhàn)，尤其是在企業(yè)管理方面。作為企業(yè)管理的核心內(nèi)容，成本控制工作成為了企業(yè)利潤(rùn)的決定因素，強(qiáng)化自己的成本控制工作已經(jīng)成為現(xiàn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理重點(diǎn)，這些企業(yè)想要在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持競(jìng)爭(zhēng)力，必須讓自己的成本得到控制，換取更大的利潤(rùn)控空間。1.1.2研究意義成本控制一直以來(lái)都是企業(yè)管理工作的重要組成部分，在現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激勵(lì)的環(huán)境下，成本控制的重要作用更加突顯。成本控制工作和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益直接相關(guān)，是一種資源利用最大化的有效手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，好的成本控制可以幫助企業(yè)做到以下幾點(diǎn)。（1）給項(xiàng)目決策提供可靠依據(jù)一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式確定之前需要做很多決策，比如項(xiàng)目建設(shè)的地點(diǎn)、時(shí)間、定位、功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的影響，而且?guī)缀跛械臎Q策都和成本控制有關(guān)，其主要決策因素一定包含成本投入。所以對(duì)成本控制進(jìn)行深入研究，有助于更好的進(jìn)行這些決策。(2)有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地的價(jià)值越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的利潤(rùn)空間變小了很多，為了讓自己的利潤(rùn)得到保障，在保證自己工程質(zhì)量的同時(shí)，控制好自己的成本投入是一種主要手段，用最少的成本，來(lái)完成工程建設(shè)，將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化，這樣就能夠體現(xiàn)出自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀國(guó)外內(nèi)部控制的理論發(fā)展有一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史過(guò)程，在20世紀(jì)40年代開(kāi)始產(chǎn)生出這一概念，歷經(jīng)了幾十年的發(fā)展內(nèi)部控制理論逐漸的從最初的模糊走向清晰并且到現(xiàn)在的成型，從歷史的角度看內(nèi)部控制的發(fā)展，內(nèi)部控制的成長(zhǎng)軌跡大概可以分成五個(gè)階段：內(nèi)部的導(dǎo)向理論、內(nèi)部控制規(guī)章的理論、內(nèi)部控制的形態(tài)理論、內(nèi)部控制的全面構(gòu)建理論以及風(fēng)險(xiǎn)控制理論。以上五個(gè)階段的內(nèi)部控制理論奠定了內(nèi)部控制研究的理論基礎(chǔ)和框架。Neter（2006）發(fā)現(xiàn)了內(nèi)部控制具有一些特性：第一，企業(yè)的內(nèi)部控制依存于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，已企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提；第二，企業(yè)的內(nèi)部控制的完成情況直接受制于企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行者對(duì)于制度的執(zhí)行程度；第三，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況隨著內(nèi)部控制的逐步實(shí)施會(huì)有一定的效果；第四，每一項(xiàng)內(nèi)部控制制度的實(shí)施都應(yīng)該對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果起到促進(jìn)作用，這是每項(xiàng)內(nèi)部控制措施存在于企業(yè)的意義所在。Cushing（2006）按照可靠性的要求，內(nèi)部控制的進(jìn)行必須通過(guò)具體的內(nèi)部控制措施，每項(xiàng)內(nèi)部控制程序的實(shí)施都對(duì)整個(gè)內(nèi)部控制系統(tǒng)有重要的意義，內(nèi)部控制的建立離不開(kāi)各個(gè)程序措施的執(zhí)行。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)國(guó)內(nèi)對(duì)生命周期成本理論的研究起步相對(duì)較晚，開(kāi)始于20世紀(jì)80年代后期。1987年，中國(guó)設(shè)備管理協(xié)會(huì)引入生命周期成本理論，并且成立了相關(guān)的委員會(huì)，將其總部設(shè)在了武漢海軍工程大學(xué)。在進(jìn)入21世紀(jì)后，人們開(kāi)始慢慢重視LCC理論，關(guān)于LCC理論的研究和分析逐漸的增多。在我國(guó)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)非常不利。這表明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展所發(fā)揮的作用是不可忽視的。因此如何發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)就成為擺在我們面前的一個(gè)急需解決的課題。1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目成本概念房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是指從項(xiàng)目開(kāi)始至項(xiàng)目結(jié)束所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，與其它商品經(jīng)營(yíng)成本一樣，也可以分為固定成本與變動(dòng)成本兩大類。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目成本包括土地成本與“房產(chǎn)”成本兩大部分。1.4工程項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn)任何規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目成本控制都具有以下特點(diǎn)：1.4.1動(dòng)態(tài)性每項(xiàng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)占用時(shí)間都非常長(zhǎng)，所以，需要面對(duì)很多的不確定因素，這些因素會(huì)導(dǎo)致實(shí)際工程建設(shè)和工程規(guī)劃出現(xiàn)偏差，這種情況下，就很難按照計(jì)劃來(lái)進(jìn)行成本控制工作，有時(shí)候只能在整個(gè)工程驗(yàn)收之后才能夠確定具體的成本投入。而且，很多情況下，規(guī)劃中的成本控制工作都沒(méi)有辦法符合實(shí)際工程建設(shè)情況，所以經(jīng)常需要進(jìn)行調(diào)整。1.4.2全過(guò)程性成本控制工作是一項(xiàng)貫穿整個(gè)工程項(xiàng)目的工作，從最開(kāi)始的工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)到最后的竣工驗(yàn)收，都需要進(jìn)行成本控制。而且每個(gè)工程環(huán)節(jié)用到的成本控制方法和需要考慮的成本控制因素都不相同，所實(shí)施的具體控制方案也會(huì)不同。1.4.3成本控制與質(zhì)量和進(jìn)度控制密不可分成本控制只是整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目需要考慮的幾個(gè)主要因素之一，很多建設(shè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，這些因素往往需要結(jié)合起來(lái)一起考慮，其中最重要的兩點(diǎn)就是工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。很多情況下，成本控制需要以工程質(zhì)量和工程進(jìn)度情況作為依據(jù)，并非是一味的控制成本投入，如果質(zhì)量無(wú)法得到保證或者進(jìn)度出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)交工，那么成本控制工作是沒(méi)有意義的。1.5房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目成本控制原理成本控制，就是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)始制定的建設(shè)和管理計(jì)劃，由專門的成本控制相關(guān)責(zé)任人，在工程建設(shè)的工程當(dāng)中，合理進(jìn)行資源分配和使用，達(dá)到最小的成本投入換取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始之前，都會(huì)進(jìn)行成本控制的總體規(guī)劃，項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展過(guò)程當(dāng)中，一般都會(huì)按照這個(gè)規(guī)劃進(jìn)行，有時(shí)候會(huì)根據(jù)實(shí)際的項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行調(diào)整。將實(shí)際成本投入和成本規(guī)劃進(jìn)行對(duì)比是項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中一致都需要進(jìn)行的工作，也是進(jìn)行成本控制的主要方式。2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制實(shí)例分析2.1項(xiàng)目工程概況貴州元龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，隸屬于中電投貴州金元集團(tuán)。公司注冊(cè)資本金3億元人民幣。目前正在開(kāi)發(fā)的樓盤是全資子公司—貴州恒方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的金元·印象花溪。保利華都總用地8.5公頃，其中規(guī)劃建設(shè)用地5.95公頃。項(xiàng)目容積率1.7，綠地率43%，項(xiàng)目規(guī)劃建筑總面積10.115萬(wàn)平方米，其中3萬(wàn)平方米為高層住宅，7.115萬(wàn)平方米為多層住宅。2.2項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀由于企業(yè)公司體制和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，以及管理人員素質(zhì)、能力等多方原因的制約，A房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制目前主要集中在投資決策階段、招投標(biāo)階段、開(kāi)發(fā)建設(shè)階段三個(gè)有限的環(huán)節(jié)。2.2.1投資決策環(huán)節(jié)該環(huán)節(jié)是指在項(xiàng)目取得前的論證到項(xiàng)目開(kāi)工之前的階段，項(xiàng)目成本控制主要采用估算法和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研法相結(jié)合。同時(shí)為使項(xiàng)目估算有一定的可比性，利用比較法，對(duì)同期內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行了橫向比較。成本估算及收益分析如表2-1、2-2所示。表2-1項(xiàng)目成本估算表費(fèi)用項(xiàng)目估算費(fèi)用（萬(wàn)元）實(shí)際費(fèi)用（萬(wàn)元）差額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用1100013055-2055拆遷費(fèi)用20002500-500前期費(fèi)用40037921配套費(fèi)用800666134手續(xù)費(fèi)用29002788112建安費(fèi)用1000010659-659管理費(fèi)660682-22財(cái)務(wù)費(fèi)用20002052-52營(yíng)銷費(fèi)用400225175稅費(fèi)26002475125不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1800177426合計(jì)3456037255-2695表2-2項(xiàng)目成本收益分析表費(fèi)用項(xiàng)目總價(jià)（萬(wàn)元）備注銷售收入44995毛利潤(rùn)10435所得稅1935凈利潤(rùn)8500凈利潤(rùn)率24.50%凈利潤(rùn)/總成本根據(jù)表2.2所示，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率為24.5％，符合企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是可行的。因此項(xiàng)目在土地競(jìng)拍及投資決策過(guò)程中以此作為主要的參考數(shù)據(jù)，并編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案。2.2.2招投標(biāo)環(huán)節(jié)采取的主要成本控制措施如表2-3所示。表2-3項(xiàng)目招標(biāo)階段成本控制措施表措施預(yù)計(jì)成果實(shí)際情況合同違約、嚴(yán)重處罰無(wú)重大合同違約無(wú)重大合同違約工期拖延，遞級(jí)處罰90%按期30%拖延質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，處造價(jià)5%60%優(yōu)良，100%合格50%優(yōu)良，100%合格材料差價(jià)10%以內(nèi)不予調(diào)整10%以內(nèi)不予調(diào)整就低項(xiàng)套用定額節(jié)約造價(jià)成本2%節(jié)約造價(jià)成本3%安全由施工單位承擔(dān)不支出安全費(fèi)用支出安全費(fèi)用100萬(wàn)元其他優(yōu)惠措施降低工程造價(jià)的3%與預(yù)期基本一致2.2.3工程建設(shè)環(huán)節(jié)該環(huán)節(jié)是項(xiàng)目執(zhí)行與控制的過(guò)程，也是成本控制最關(guān)鍵的時(shí)期。因此建立健全相關(guān)的管理制度和保障措施是必須的。2.2.4結(jié)算審計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體驗(yàn)收后的綜合審計(jì)，以評(píng)價(jià)項(xiàng)目最終開(kāi)發(fā)成果。第一階段主要為如實(shí)反映開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種工程變更、簽證、材料的管理成果，并以合同為依據(jù)，在定額套用、工程量計(jì)算方面嚴(yán)格執(zhí)行的過(guò)程。項(xiàng)目關(guān)于審計(jì)結(jié)算在合同中有明確的約定，但是在工程量認(rèn)定，尤其變更工程量方面發(fā)生了較大的爭(zhēng)議，致使結(jié)算審計(jì)時(shí)間一再延長(zhǎng)。盡管該階段的成本控制結(jié)果符合預(yù)期，但是這主要是由于估算階段對(duì)于工程造價(jià)估值偏高造成的，在表面上彌補(bǔ)了管理過(guò)程中的缺陷。同時(shí)由于估算估值偏高，也導(dǎo)致了項(xiàng)目在支付款過(guò)程中發(fā)生了嚴(yán)重超支現(xiàn)象。這也反映在在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，缺少制度保障和監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致相關(guān)人員的責(zé)任心不強(qiáng)，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的認(rèn)定不及時(shí)的問(wèn)題。3項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題及分析通過(guò)對(duì)于A房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程及相關(guān)費(fèi)用的分析，所暴露的主要問(wèn)題如下：3.1項(xiàng)目決策報(bào)建階段成本控制中存在的問(wèn)題3.1.1市場(chǎng)調(diào)研不夠充分由于公司沒(méi)有專門的成本控制部門，在本階段進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)將相關(guān)任務(wù)分解到了現(xiàn)有的工程部、銷售部和財(cái)務(wù)部。由銷售部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，由工程部門進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資利潤(rùn)的估算。各個(gè)部門都是自成體系的，都是從自身角度出發(fā)，不能站在全局的角度把控問(wèn)題，各個(gè)部門將分析的數(shù)據(jù)直接交給公司的高層領(lǐng)導(dǎo)，但是這些數(shù)據(jù)沒(méi)有得到專業(yè)部門的核對(duì)和分析，增加了項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于各個(gè)部門的工作人員對(duì)成本控制概念的理解不同，各個(gè)工作人員的水平參差不齊，更多是依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，難以將項(xiàng)目的成本控制落實(shí)到實(shí)處。就北京市某置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的A項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研僅僅采用報(bào)紙、鬧市區(qū)打廣告牌和電視宣傳的方式，宣傳客戶僅僅局限于企業(yè)原有客戶、公司員工及其親屬和朋友，市場(chǎng)調(diào)研的范圍很小、樣本參考性差，調(diào)研出來(lái)的數(shù)據(jù)缺乏真實(shí)性和全面性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性決定了在市場(chǎng)調(diào)研時(shí)首先要做的是將樣本數(shù)盡可能的擴(kuò)大，全面、充分了解企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境。3.1.2前期工程費(fèi)用過(guò)少表3-1可研費(fèi)用和前期工程費(fèi)用所占比例序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）公式比例一般占比1可行性研究費(fèi)251/218.4%30%2前期工程費(fèi)1362/31.3%10%3總開(kāi)發(fā)成本10255.41一般前期工程費(fèi)用占比為30%由此可知企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目決策階段不夠重視，不管是可研費(fèi)用還是前期工程費(fèi)用都占總開(kāi)發(fā)成本的很小一部分。事實(shí)上前期的決策對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施起著是否關(guān)鍵的作用，決策階段所耗費(fèi)資金在成本中所占的權(quán)重較小，且該階段的成本控制屬于事前成本控制，故往往得不到公司領(lǐng)導(dǎo)層的足夠重視。這一階段，沒(méi)有很好地建立起成本控制的理念，給項(xiàng)目的后續(xù)進(jìn)展造成了一定的隱患。3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制中存在的問(wèn)題3.2.1設(shè)計(jì)成本不足表3-2設(shè)計(jì)費(fèi)用所占比例順序項(xiàng)目金額公式比例一般占比1設(shè)計(jì)費(fèi)371/227.2%35%2前期工程費(fèi)136由表3-2可知，設(shè)計(jì)成本在成本控制中占據(jù)重要地位。3.2.2忽視設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)和能力考慮到公司項(xiàng)目規(guī)模不大，在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，公司選擇了一家資歷較淺的設(shè)計(jì)單位，該設(shè)計(jì)單位的主創(chuàng)設(shè)計(jì)師的經(jīng)驗(yàn)尚淺且創(chuàng)新意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的總建筑面積、建筑風(fēng)格及舒適度等的優(yōu)化設(shè)計(jì)不到位，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售。在選擇設(shè)計(jì)費(fèi)用時(shí)只重視設(shè)計(jì)費(fèi)用，不重視設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)和能力，在合同簽訂時(shí)只對(duì)設(shè)計(jì)的進(jìn)度、設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)范圍等進(jìn)行約束，卻對(duì)設(shè)計(jì)單位約束較少。同很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一樣，本項(xiàng)目有設(shè)計(jì)單位經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，成本控制意識(shí)較弱的問(wèn)題，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)項(xiàng)目造價(jià)方面幾乎沒(méi)有要求，故設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)時(shí)只需保證工程技術(shù)要求即可。3.3項(xiàng)目招投標(biāo)階段成本控制中存在的問(wèn)題招標(biāo)階段需要大量專業(yè)人員和多個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)進(jìn)行，招標(biāo)環(huán)節(jié)是否嚴(yán)謹(jǐn)決定了工程的施工成本能否降低，A項(xiàng)目在工程招投標(biāo)階段成本控制中存在以下問(wèn)題。成本控制的關(guān)鍵是評(píng)標(biāo)的準(zhǔn)備型，由于北京市某置業(yè)公司缺乏專業(yè)的評(píng)標(biāo)隊(duì)伍和評(píng)價(jià)體系，在工程招投標(biāo)時(shí)過(guò)多的依靠招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。評(píng)標(biāo)人員應(yīng)該由專業(yè)的工程技術(shù)人員、工程造價(jià)人員等方面的評(píng)估專家擔(dān)任，不能隨意找本公司的相關(guān)人員進(jìn)行評(píng)標(biāo)。同時(shí)本企業(yè)招標(biāo)是基本都是沿用北京市統(tǒng)一的招投標(biāo)管理辦法，沒(méi)有根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況確定。4房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)策及建議建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制體系有利于加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。但是項(xiàng)目成本控制并不具備自行機(jī)制，不是無(wú)條件就可實(shí)現(xiàn)的，成本控制內(nèi)在功能的發(fā)揮，需要有一定的前提保證。4.1決策階段成本控制4.1.1適當(dāng)增加前期項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)用將項(xiàng)目前期可行性研究費(fèi)用調(diào)整為33.8萬(wàn)元，相應(yīng)的比例由原來(lái)的18.4%增加到24.9%，增加了將近七個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上在25%的可控范圍內(nèi)每增加一個(gè)百分點(diǎn)都會(huì)項(xiàng)目的研究可行性研究有極大的提高。而可研費(fèi)用的提高也可研證明領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)可行性研究的重視，從而為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)展做好前期鋪墊。成本控制中的事前控制，關(guān)鍵在于如何在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本規(guī)劃，資料數(shù)據(jù)顯示，在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，決定了項(xiàng)目工程后續(xù)的很多實(shí)施工作如何進(jìn)行，是整個(gè)項(xiàng)目成本的決定性階段，甚至超過(guò)80%；后續(xù)的施工圖設(shè)計(jì)階段一般能夠決定整個(gè)工程項(xiàng)目10%-15%的成本，實(shí)施階段只能夠決定大概5%的成本。所以可以看出設(shè)計(jì)階段在成本控制工作中起到的作用。施工階段主要依據(jù)是所設(shè)計(jì)的施工圖，對(duì)整體成本投入影響不大，這個(gè)階段中，成本控制需要依靠控制一些可能增加的新的工程費(fèi)用，實(shí)際工程的投資數(shù)額大小是由設(shè)計(jì)階段決定的。所以，成本控制工作的關(guān)鍵在于對(duì)設(shè)計(jì)階段的把握。4.1.2確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本企業(yè)制定的目標(biāo)成本應(yīng)該遵循企業(yè)的平均先進(jìn)水平，制定時(shí)應(yīng)綜合考慮企業(yè)的外部環(huán)境和自身實(shí)力，制定最佳的目標(biāo)。然后再對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解、落實(shí)、考核和控制。要責(zé)任到人，有時(shí)候確實(shí)無(wú)法到人的可以落實(shí)到各個(gè)部門，形成一個(gè)多層次的成本管理網(wǎng)絡(luò)。制定的目標(biāo)成本還要能根據(jù)實(shí)際的情況不斷加以修正。在企業(yè)的成本控制方面，深入分析，綜合考慮自身的特點(diǎn)，制定符合企業(yè)實(shí)際的目標(biāo)成本。成本管理當(dāng)中還有兩個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，分別是招投標(biāo)和合同管理。其中，招投標(biāo)能夠幫助公司選擇最優(yōu)秀、最合適的責(zé)任方來(lái)負(fù)責(zé)本次項(xiàng)目的相關(guān)工程建設(shè)任務(wù)，能夠在施工水平、管理水平、社會(huì)信譽(yù)、報(bào)價(jià)等方面進(jìn)行最理想的權(quán)衡，為工程建設(shè)質(zhì)量打下良好基礎(chǔ)。招投標(biāo)工作是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，需要經(jīng)過(guò)很多環(huán)節(jié)，涉及到多個(gè)部門，而且決定了整個(gè)前期工作的質(zhì)量。對(duì)比兩個(gè)不同的工程項(xiàng)目的具體展開(kāi)和實(shí)施工作，可以看出，武漢公司有很多地方都進(jìn)行了調(diào)整和改變，比如招標(biāo)方式的變化，材料品牌價(jià)格限制方式的變化，結(jié)算方式的變化，這些改變雖然讓武漢公司投入了更多的精力，增加了工作量，但是也取得了非常不錯(cuò)的成本控制成果。4.2設(shè)計(jì)階段成本控制4.2.1適當(dāng)增加設(shè)計(jì)費(fèi)用由于一般企業(yè)在選擇設(shè)計(jì)單位的時(shí)候往往存在一定的內(nèi)部操作。因此建議A項(xiàng)目在選擇設(shè)計(jì)單位的時(shí)候采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，選擇最佳的設(shè)計(jì)單位。最終選出的設(shè)計(jì)單位會(huì)根據(jù)設(shè)計(jì)成本和質(zhì)量來(lái)進(jìn)行收費(fèi)，根據(jù)科研方案確定出最佳安全系數(shù)。由于前期設(shè)計(jì)費(fèi)用總額僅為37萬(wàn)元，占前期工程費(fèi)用27.2%，可以知道前期設(shè)計(jì)費(fèi)用較少。根據(jù)設(shè)計(jì)總費(fèi)用為136萬(wàn)元，合理的設(shè)計(jì)費(fèi)用比例為40%，將相關(guān)的設(shè)計(jì)費(fèi)用提升為54.4萬(wàn)元，確保前期能夠充分設(shè)計(jì)，為后期相關(guān)工作做好準(zhǔn)備。事后控制工作中的主要手段是工程核算，只有通過(guò)工程結(jié)算，才能夠得出是否真正的實(shí)現(xiàn)了成本控制，工程核算是整個(gè)工程管理系統(tǒng)當(dāng)中的收尾工作。整個(gè)工程一般耗時(shí)較長(zhǎng)，需要經(jīng)過(guò)很多環(huán)節(jié)，工作內(nèi)容復(fù)雜繁瑣，所有的工作內(nèi)容都會(huì)被記錄在案，同時(shí)在工程結(jié)算工作中體現(xiàn)出來(lái)。工作結(jié)算工作實(shí)際上就是對(duì)整個(gè)工程各種細(xì)節(jié)的回顧，是對(duì)整個(gè)工程的總結(jié)，需要反應(yīng)出成本控制的效果和存在的問(wèn)題。還需要造價(jià)師具有足夠的工作經(jīng)驗(yàn)、熟練的專業(yè)技巧，需要對(duì)所有的工程設(shè)計(jì)圖紙有詳細(xì)深入的了解，熟悉合同總每個(gè)條款的內(nèi)容，嚴(yán)格控制施工單位的行為，做到最優(yōu)的成本控制工作。審核前所有的資料都在搖進(jìn)行核對(duì)，應(yīng)該保證從最開(kāi)始的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙到最后的竣工報(bào)告等文件資料齊整，審核時(shí)需要到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際質(zhì)量考察，根據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)，匯總結(jié)算各項(xiàng)工程實(shí)際投入成本，防止出現(xiàn)不合理和不必要的開(kāi)支。4.2.2實(shí)行限額設(shè)計(jì)，控制項(xiàng)目總費(fèi)用同時(shí)將各個(gè)階段的投資費(fèi)用以及相應(yīng)的工程來(lái)進(jìn)行分解，最終分解到局部的各個(gè)單位以及分部項(xiàng)目工程。A項(xiàng)目在進(jìn)行限額設(shè)計(jì)需要項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行分析設(shè)計(jì)。施工階段的成本控制工作屬于整個(gè)成本控制的事中控制環(huán)節(jié)，這一階段當(dāng)中，需要考慮的因素有很多，比如施工時(shí)長(zhǎng)、施工基礎(chǔ)設(shè)施和材料的配置、天氣變化等外部環(huán)境條件變化對(duì)施工造成的影響，還有一些關(guān)鍵的工作環(huán)節(jié)比如招投標(biāo)、合同洽談、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料限價(jià)等，如果有處理不當(dāng)?shù)牡胤揭矔?huì)造成成本透支。施工階段的成本控制關(guān)鍵在于動(dòng)態(tài)賬本。首先成本控制部門應(yīng)該從設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證入手，保證一單一算，所有發(fā)生變更的設(shè)計(jì)和簽證都需要在第一時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。成本控制的每個(gè)節(jié)點(diǎn)都需要有具體的責(zé)任部門和責(zé)任人，所有的設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)簽證的變更還有發(fā)生的合同價(jià)款都需要詳細(xì)記錄在動(dòng)態(tài)賬本之中，而且需要定期審核動(dòng)態(tài)賬本，有數(shù)據(jù)顯示某些環(huán)節(jié)有成本超支的勢(shì)頭，需要及時(shí)向責(zé)任部門匯報(bào)，同時(shí)要找出導(dǎo)致成本超支的原因，在第一時(shí)間采取控制行動(dòng)。對(duì)于那些已經(jīng)發(fā)生的超支情況，針對(duì)為什么會(huì)出現(xiàn)成本超支進(jìn)行對(duì)癥下藥。比如上面說(shuō)到的武漢公司一期工程當(dāng)中，超支原因就非常明顯：施工過(guò)程當(dāng)中，各種原材料的市場(chǎng)價(jià)格的上漲，而當(dāng)時(shí)所采取的應(yīng)對(duì)措施是對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行優(yōu)化，并在第三期的工程當(dāng)中采取了限額設(shè)計(jì)的方式，大大減少了在原材料上的成本投入，成功實(shí)現(xiàn)了好的成本控制效果。4.3招標(biāo)投標(biāo)階段成本控制4.3.1慎選擇投標(biāo)單位，開(kāi)展專家評(píng)審在選擇投標(biāo)單位時(shí)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)召集工各個(gè)部門的相關(guān)專業(yè)人員組成招標(biāo)投標(biāo)工作小組，招標(biāo)投標(biāo)工作小組根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的復(fù)雜程度。資格預(yù)審文件和招標(biāo)文件報(bào)送監(jiān)督部門備案時(shí)，應(yīng)由專家對(duì)重要條款及評(píng)標(biāo)辦法進(jìn)行審核評(píng)議，以保證評(píng)標(biāo)工作的順利開(kāi)展。此外，由招標(biāo)企業(yè)牽頭組建的招標(biāo)投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)也應(yīng)邀請(qǐng)相關(guān)的法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家加入評(píng)審，保證招標(biāo)工作的公正性。4.3.2公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)相結(jié)合在A項(xiàng)目的實(shí)際招標(biāo)過(guò)程中，可以對(duì)原來(lái)有良好合作的施工企業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)，邀請(qǐng)相關(guān)企業(yè)參加招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)實(shí)際上是邀請(qǐng)熟悉的公司繼續(xù)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行施工。A公司曾經(jīng)邀請(qǐng)四家公司進(jìn)行招標(biāo)，實(shí)際招標(biāo)效果良好，但是這種招標(biāo)方式各個(gè)公司競(jìng)爭(zhēng)不夠激烈，只適合一些簡(jiǎn)單地工程量。因此A項(xiàng)目可以根據(jù)項(xiàng)目中工程量的大小組合公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。結(jié)論現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視自己的成本控制工作，所以成本控制工作已經(jīng)成為了管理工作的重中之重。成本控制工作是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，而且對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，成本控制工作體系并不完善，很多企業(yè)還在探索更有效的成本控制方法。本文以愿景城公司為樣本，分析了愿景城公司的成本控制工作的特點(diǎn)。成本控制工作是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，需要落實(shí)在工程項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，需要從工程規(guī)劃開(kāi)始到驗(yàn)收結(jié)束一直隨時(shí)跟進(jìn)。本文以A房地產(chǎn)項(xiàng)目為實(shí)證，運(yùn)用了項(xiàng)目成本控制的相關(guān)理論，分析項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題，提出解決問(wèn)題的措施。想要做好成本控制工作，首先需要確定成本控制的理念，然后還需要完善成本控制系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上，才能使完整的成本控制體系得以實(shí)施，才有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，才會(huì)在市場(chǎng)條件的不斷變化下，也能夠?qū)崿F(xiàn)最大投資回報(bào)。

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