2019年昆明市舜江碧水豪園前期策劃

昆

山

樓

市

簡

述截至今年七月初，昆山樓市在售樓盤

273

個(gè)。其中包含多層、小高層住

宅、別墅、商鋪、辦公樓以及小戶型公寓。單價(jià)上看，從2000

多元每平米的

“華強(qiáng)陽光都城花園”到8000元以上的“紅頂會館”,多種價(jià)格層面的項(xiàng)目都有。分布區(qū)域也包含了主城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。百花齊放的現(xiàn)象也說明昆山樓市已趨向成熟。昆

山

樓

市

簡

述從開發(fā)和銷售情況來看，主城區(qū)的城南和城西表現(xiàn)突出，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊中

則是以千燈為代表的沿滬產(chǎn)業(yè)園和以花橋?yàn)榇淼膰H商務(wù)城板塊，異軍突起在開發(fā)面積、銷售面積、成交單價(jià)也有較大的提升。新客運(yùn)站的落成促成了城南的崛起，森林公園和體育中心成就了城西的生態(tài)居住區(qū)?；驀H商務(wù)城和千燈沿滬產(chǎn)

業(yè)園的規(guī)劃給這兩個(gè)區(qū)域帶來巨大的發(fā)展空間。昆

山

樓

市

簡

述目前昆山樓市存量房源48000套，上半年累計(jì)成交16790套。其中中心城區(qū)占

總銷售額的2.57%,城東區(qū)占9.17%,城南區(qū)占13.23%,城西占21.64%,城北占18.4%,沿滬產(chǎn)業(yè)園占8.46%,國際商務(wù)城板塊占12.46%,陸家占5.89%,張浦占6.48%,南部水鄉(xiāng)(周莊、錦溪、淀山湖)占2.14%。昆山樓市供求關(guān)系保持平穩(wěn)態(tài)勢，市場呈良性發(fā)展。昆山房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說明一人均居住面積4Or3530252015105O=2002年20

0

3

年

2004年2005年2006年年份內(nèi)容2

0

0

2

年2

0

0

3

年2

0

0

4

年2

0

0

5

年2

0

0

6

年平均增長人均居住面積(m2)27.129.731.236.737.6增長率

(

%)2.39.65.117.62.59.7昆山房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說明一歷年施工量統(tǒng)計(jì)1、

昆山市年施工量逐年上升，2001-2006年施工量的絕對值仍在不斷增長；

2、2001-2003年增長速度快，但2004-2006由于增長基數(shù)變大，增長速度變緩年份內(nèi)容2

0

0

1

年2

0

0

2

年2

0

0

3

年2

0

0

4

年2

0

0

5

年2

0

0

6

年施

工

量(

萬

m

)92.2320.0756.81155.413501498增

長

率(

%

)247.1136.552.716.811.0昆山房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說明一歷年竣工量說明60050040O30o2001002001年

2

0

0

2

年2

0

0

3

年

2

0

0

4

年

2

0

0

5

年昆山市竣工量增長情況與施工量相似，2001-2005年堪數(shù)逐年增長，但增長率呈下降趨勢，2006年則竣工量與增長率均皇現(xiàn)增長趨勢。3年份內(nèi)容2001年2002年2003年2004年2005年2006年竣工量(方m62.670.0204.6244.5324584.2增

長

率

(

%

)11.8192.327.132.580.340O350300250200150100|50O!

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2004年

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年年份內(nèi)容2

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0

3

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0

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4

年2

0

0

5

年2

0

0

6

年銷售量(萬m264.877.0173.2148.9198352.3增

長

率

(

%

)18.6124.9-14.033%77.9昆山房地產(chǎn)數(shù)據(jù)說明—

歷年銷售量說明2004年是宏觀調(diào)控的第一年，對房地產(chǎn)市場的影響較大，供需雙方對市場發(fā)展和宏觀調(diào)控的走向均持觀望態(tài)勢，造成2004年銷售量增長率有所下降：2005年盡管宏觀調(diào)控仍在繼續(xù)，但中央和地方政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的目的。更主要的是昆山市場需求的強(qiáng)勁，使昆山房地產(chǎn)商品房銷售量仍取得較好成績；2006年宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，但由于昆山外資企業(yè)及私營企業(yè)員工購買力強(qiáng)，成交量較2005年有了更大的提高，且成交主要以自住為主；2007年宏觀調(diào)控主要在加息、增加第二套住宅的首付，在人民幣增值加速的2007年，流動性過剩是不可能緩解的，

加息并不能抑制樓市和股市的節(jié)節(jié)走高。

自07年春節(jié)后，全國商品房出現(xiàn)了熱銷和不可抵擋的房價(jià)上升狀

況。但9月27日出臺的房貸新政，增加首付和上浮1.1倍

基準(zhǔn)利率對度假、投資產(chǎn)品己出現(xiàn)了一定的打壓。450040OO35003000250020001.500100O500O2

0

0

0

年2

0

0

1

年2

0

0

3

年2

0

04

年2005

年2006

年根據(jù)昆山

區(qū)域市場特點(diǎn)及2006年宏觀市場評估：2006年昆山房地產(chǎn)市場整體價(jià)格以穩(wěn)中略升為基恭特點(diǎn)；2006年

整

體

成

交

均

價(jià)

為

3

8

4

0

元

/

平

米，

據(jù)不

完

全

統(tǒng)

計(jì)，截

業(yè)

0

7

年

9

月

底

商品房住宅

以800平米上揚(yáng)。昆山房地產(chǎn)一成交均價(jià)走勢圖昆山與上海昆山和上海兩地相距56公里(非直

線),滬寧高速公路連接兩地。昆山到上?；疖囌?、虹橋機(jī)場以及陸家嘴都

有直線大巴。乘坐最新增開的動力車

組，25分鐘即可到達(dá)，票價(jià)與上海夜間出租車起步價(jià)一樣。這段距離大約是虹橋機(jī)場到陸家嘴的兩倍，到張江明年

8

上

海高科的1.5倍。桌縣惠是江重島長興島太食中了常熟市一1市建山君草塘圩

a

南山徑家浜0蒼

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中華地圖網(wǎng)c白增池a老星生析林石

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鎮(zhèn)

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南才市

@石浦鎮(zhèn)價(jià)

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大市鎮(zhèn)

古實(shí)家橋本圖內(nèi)穿只作不象，不都它用。

口間京橋

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口不孟子流

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竹燈族名北管涇

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周東徑g網(wǎng)流測是參道國蓮有澳植橋oo張油o公橋斗村途庵低善a花角南圩村法家求□0靖浦

鎮(zhèn)張鹽世a

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董家韋培口南華a墊費(fèi)溫液0白描莊0姜世o莊定鎮(zhèn)擊材鄉(xiāng)增例@

兵洛Qo立章希銪新鎮(zhèn)莊經(jīng)港0東北喝時(shí)馬堂oO宅基c缺陸家市鎮(zhèn)a日潛鎮(zhèn)一C胡家河a城鎮(zhèn)0西石田前0小家a2市whu昆山○徑滸石家鎮(zhèn)

0吳牌0楊堪張浦區(qū)域圖線路

西

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口識家句&因莊鍵盛糖g昆山——

張浦

*

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子級明負(fù)緒文?千燈鎮(zhèn)

其

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障h體溪望或

品張浦鎮(zhèn)位于昆山市版圖中心，區(qū)域交通便捷，南有蘇滬高速，西接蘇州環(huán)城高

速，北側(cè)滬寧鐵路、滬寧高速、312國道近在咫尺，蘇虹機(jī)場路、南北公路在集中區(qū)穿過。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，讓張浦成為蘇滬經(jīng)濟(jì)圈里一個(gè)重要的連接點(diǎn)，

實(shí)現(xiàn)于氧昆山子蘇辨和止海的有機(jī)對接昆

山

—

—

張

浦·

全鎮(zhèn)本地人口6萬，外來人口近7萬，轄1個(gè)工商管理區(qū)、2個(gè)街道辦事處、5個(gè)社區(qū)居

委

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鎮(zhèn)

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學(xué)商鞅路張浦街學(xué)士路銀河路長江南路華時(shí)代寶覺街昆山——張浦·

依托自身優(yōu)越的地理位置和便利的交通條件，張浦鎮(zhèn)積極開拓、銳意進(jìn)取，主動接受上海浦東、蘇州新加坡工業(yè)園和昆山開發(fā)區(qū)的輻射，截止目前，全鎮(zhèn)累計(jì)注冊外資項(xiàng)目469個(gè)，注冊外資14.80

億美元，投產(chǎn)外資企業(yè)288家；注冊民營項(xiàng)目1286個(gè)，注冊資本25.7億元，投產(chǎn)民營企業(yè)850

多家。培育了臺玻、海虹、日滔等25家銷售超億元企業(yè)；連續(xù)多年被評為“蘇州市年

度利用外資先進(jìn)單位”、“蘇州市外向型經(jīng)濟(jì)先進(jìn)單位”。外商關(guān)注城市，張浦鎮(zhèn)發(fā)展不容小覷·

趙陵山良渚文化遺址·

張浦鎮(zhèn)南商鞅潭·

丹桂園·商鞅潭畔·

太陽島·

陽明山莊美張浦

新文化

悠久歷史綻新葩昆山——張浦昆山

—

—

張

浦·

根據(jù)昆山市總體規(guī)劃，張浦不是要保留的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，但卻不乏深厚的歷史文化

底蘊(yùn)，一樣擁有優(yōu)美的景觀。張浦的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走的是工業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化之路，

張浦的文化也充滿了時(shí)代氣息。積極發(fā)展

新

文

化

建設(shè)文明張浦昆山——

張浦·

提

升

人

氣2006

年12

月28日，位于滬寧高速和新312國道之間的汽車客運(yùn)總站落成并投入使用。與之比鄰的人力資源市場也即將竣工?！?/p>

增加居住人口·

城南出口加工區(qū)近年來發(fā)展極為迅速，南亞、新富士康、神達(dá)電腦、緯創(chuàng)科技等眾多大企業(yè)均在此落戶，大大增加了居住人口的規(guī)模?！?/p>

提升人群層次新近開發(fā)的幾個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目吉田國際廣場、世茂蝶湖灣等，規(guī)模大、檔次高，有效提升

城南板塊居住人群的層次和消費(fèi)能力。張浦的城南副中心地位逐漸被確立昆

山—

—

張

浦·

未來張浦的定位是成為昆山南部小城市。鎖定“三個(gè)未來”定位，即未來張浦

應(yīng)該是制造業(yè)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，未來張浦應(yīng)該是功能配套的城市副中心，未

來張浦應(yīng)該是環(huán)境優(yōu)美、適宜人居的現(xiàn)代小城市。小規(guī)劃，大定位——實(shí)力張浦悄然走來張浦的物業(yè)形態(tài)以普通住宅為主，而且針對張浦購房群體的整體定位，項(xiàng)目多為小面積低總價(jià)的小戶型。相比較昆山各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房價(jià)，我們不難發(fā)現(xiàn)，

張浦的房價(jià)是相對較低的，尤其是比起千燈和花橋，房價(jià)的差距甚至大于地理位置的差距。昆山——張浦·據(jù)調(diào)查，在張浦工作的新昆山人，多數(shù)會選擇80—90平米的小戶型，這部分人占據(jù)了購房群體的主體地位，購房需求最大；而130平米以上的房子，較受

張浦本地人青睞，本地人的置業(yè)觀念比較喜歡大房子，以舊換新更是以此為

主。而恰恰是這兩者之間的房子，目標(biāo)群體反而不太明確。www.fdcsky.cn

中國地產(chǎn)商域網(wǎng)昆

山——張浦●昆

山

—

—

張

浦·

隨著張浦越來越接近昆山市中心尤其是新客運(yùn)站的投入使用，使得張浦也逐漸成為昆山城市居民關(guān)注的焦點(diǎn)，張浦的低房價(jià)和發(fā)展?jié)摿σ惨呀?jīng)吸引越來越多的中心城區(qū)的市民前來購房，這也將是張浦購房群體的一大必然趨勢。中國地產(chǎn)商域網(wǎng)昆

山—

—

張

浦昆山截至到2007年7月前30銷售最好樓盤數(shù)據(jù)分析樓盤總數(shù)1

0

天

板

塊總成交量上

榜

個(gè)

數(shù)20中心城區(qū)021城東54619城南177750城西162361城北115421沿

滬

產(chǎn)

業(yè)園826323國際

商

務(wù)

城162115陸家52117

張浦

76619南

部

水

鄉(xiāng)0226合計(jì)883430·

截至到2007

年7月昆山樓市在售樓盤266個(gè)，從中選取了半年以來總銷售量最

好的30

個(gè)樓盤。排名的前30

中，包含多層、小高層住宅，別墅，商鋪、辦公

樓乃至小戶型公寓。價(jià)格上從華強(qiáng)陽光都城花園的2000

多元每平米到紅頂會

館的8000以上。分布區(qū)域也包含了主城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。30

強(qiáng)樓盤覆蓋面廣，代表性強(qiáng)。百花齊放的現(xiàn)象也說明昆山樓市已趨向成熟。昆

山—

—

張

浦·

前30上榜樓盤，項(xiàng)目的優(yōu)勢大致可以分為兩個(gè)類別。

一是內(nèi)部的，自身優(yōu)勢。如項(xiàng)目的規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、配套；其二是外部的，主要是地段。項(xiàng)目的外部地段優(yōu)勢主要來源于區(qū)域規(guī)劃和市政配套的建設(shè)。如張浦新鎮(zhèn)中心的規(guī)劃

對藍(lán)波灣和芝華世的影響，新客運(yùn)站的投入使用對城南板塊樓盤的帶動。外部的地段優(yōu)勢是機(jī)遇，對開發(fā)商而言是難以選擇的。對購房者而言，地段優(yōu)勢可能意味著未來的升值潛力看好。項(xiàng)目的內(nèi)部優(yōu)勢主要指產(chǎn)品的品質(zhì)和性價(jià)比，觀察這30個(gè)樓盤，可以看出，價(jià)格和戶型是影響最廣泛的要素。較低的價(jià)格有：新城·域、華強(qiáng)陽光都城花園、自由創(chuàng)逸、好美家巧克力城、通澄花園和匯景公離；靠小戶型取勝的有：華強(qiáng)陽光都城花園、新華山季華城

美昆山

—

—

張

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1

1

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7昆

山

—

—

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昆山前30銷售項(xiàng)目成交量比較排行

項(xiàng)目名稱

所在區(qū)域

成交量L新城或城南73S2綠地啟

航

社國際商務(wù)城5583綠

地國際

家園

五

期國際商務(wù)城470綠

地國際

家園四

期國際商

務(wù)

城415自由都市城北3826羅馬假目城西3747黃

浦

城

市

花園城東3688第E特區(qū)城北3649華

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城

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張浦

29912自由創(chuàng)逸城西29813恒

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產(chǎn)

業(yè)園29214東

方

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目

城陸家26215青春雅居陸家259昆山

張

浦

昆山前30銷售項(xiàng)目成交量比較排行

項(xiàng)目名稱

所在區(qū)域

成交量16

森隆藍(lán)

波

灣

張浦25317博悅廣場城南24518四李華城城南24419天地華城城西22120好

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城城西221華

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上

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城花園22青城之戀城北20623浦園沿

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產(chǎn)

業(yè)園20424城市之光城北20225現(xiàn)代廣場城南19726國際華城國際商務(wù)城18227通

澄

花園四期城西T828匯景公富城南17829常

發(fā)

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城

名園城南17830紅項(xiàng)會館城東178張浦

21421樓盤個(gè)數(shù)1

0

大

板

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月

1

0

日5

月

1

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月

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城區(qū)237925072212211221222125180921城東413937323716365436533741222419城南367740523654426944286127376550城西610869406174601362986734474761城北882790106663670769227110589221沿

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昆山

張

浦張浦與昆山各區(qū)域樓盤供應(yīng)量比較

樓盤個(gè)數(shù)1

0

大

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6月

5月

4月

3月

2月

1

月

合計(jì)20中心

城區(qū)7616121103612042421城東41580175125307408151019城南500635269159300310217350城西910469511284571808355361城北809427485215533561303021沿

滬

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昆山

張浦

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樓

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5月

4月

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1

月

合計(jì)20中心城區(qū)-52456121O3341997721城東822962371262121017251019城南12510336100654187350城西78123567201322107422461城北626277444102351415549121沿

滬

產(chǎn)

業(yè)園383442000601542177023國際

商

務(wù)

城54656734204252304190715陸家4124832710234105150517張浦11024267500348137519南

部

水

鄉(xiāng)30932005670265226合計(jì)3080702327323301755698121901昆

山

—

—

張

浦

張浦與昆山各區(qū)域新批預(yù)售證比較張浦在售樓盤一看

月亮灣·建筑類別：多層·價(jià)格：起價(jià)：3688元/平方米·

開發(fā)商：昆山市城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司·

售樓處地址：張浦鎮(zhèn)大市淞滬中路30號·

開盤時(shí)間：2007-03-01入住時(shí)間：2007-12-31容積率：1.41綠化率：40%樓層狀況：多層(5+1),商鋪29套、住宅60套工

國··普通住宅公寓張浦在售樓盤一看恒源尚座物業(yè)類別：普通住宅，單身公寓，商鋪·

建筑類別：小高層·

物業(yè)地址：張浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府正對面·價(jià)格：起價(jià)：3000元/平方米·均價(jià)：3400元/平方米·最高價(jià)：3800元/平方米·

開發(fā)商：昆山恒源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司·

開盤時(shí)間：2007-10-01入住時(shí)間：2009-04-01·格林陽光·物業(yè)類別：普通住宅·建筑類別：多層，小高層，商鋪·物業(yè)地址：張浦鎮(zhèn)商鞅路海虹路交義口·均價(jià)：3100元/平方米·物業(yè)管理費(fèi)：0.50元/平方米·月·開發(fā)商：長順集團(tuán)·開盤時(shí)間：2006-08·綠化率：45%張浦在售樓盤一看張

浦

在

售

樓

盤

一

看·

芝華世上海星城花園物業(yè)類別：普通住宅別墅、商鋪建筑類別：多層、小高層，聯(lián)體、疊加別墅物業(yè)地址：張浦鎮(zhèn)新吳街288號價(jià)格：起價(jià)：2950元/平方米·最高價(jià)：4800元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：0.70元/平方米·月·開發(fā)商：昆山嘉屯房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有

限公司開盤時(shí)間：2005-05-01入住時(shí)間：2006-10-31容積率：1.45綠化率：41%·

菁華時(shí)代·物業(yè)類別：普通住宅·建筑類別：多層，小高層，商鋪·

物業(yè)地址：張浦鎮(zhèn)新張浦中學(xué)對面(張浦鎮(zhèn)海虹路

與學(xué)士路交界處)·均價(jià)：6800元/平方米·物業(yè)管理費(fèi)：0.50元/平方米-月·容積率：1.50綠化率：40%張

浦

在

售

樓

盤

一

看·

森隆藍(lán)波灣·物業(yè)類別：普通住宅別墅、商鋪·建筑類別：多層、小高層、別墅·

物業(yè)地址：張浦鎮(zhèn)中學(xué)旁(新吳街學(xué)士路·均價(jià)：2950元/平方米·價(jià)格描述：閣樓1300元/平米·物業(yè)管理費(fèi)：0.60元/平方米·月·

開發(fā)商：昆山森隆置地容積率：1.44綠化率：41%張浦在售樓盤一看P3皇

浪漫兩

房2房2廳1衛(wèi)建

筑

面

積

約

為

：

8

9n戶型

閣建筑面積約為：54.41m

樓56.98m:56.90m隆

藍(lán)

波

灣·

江南春堤·

物業(yè)類別：普通住宅別墅、商鋪·建筑類別：多層、商鋪·

物業(yè)地址：張浦鎮(zhèn)長江南路與振興東路交叉口

·均價(jià)：3200元/平方米·開發(fā)商：昆山興華房產(chǎn)有限公司·開盤時(shí)間：2003-09-08·容積率：1.18·

綠化率：54%張浦在售樓盤一看·案名：舜江·碧水豪園·

物業(yè)類別：普通住宅·

建筑類別：多層，小高層，高層物業(yè)地址：張浦鎮(zhèn)銀河路西側(cè)，港浦路南側(cè)容積率：1.79綠化率：38%(一期)建筑面積：99473.6m2,其中住宅建筑面積85336.6m2(包括高層住宅16103m2,

多層住宅63115.6m2,

單身公寓

6118m2),商業(yè)建筑面積14137

m2項(xiàng)目建設(shè)周期：2007年7月—2008年9月·

項(xiàng)目投資及資金來源：項(xiàng)目投資為1.3億元(二期)建筑面積：72841.4m2,其中住宅建筑面積64849.4m2(包括高層住宅48246

m2,多層住宅16603.4m2),商業(yè)建筑面積6630

m2。社區(qū)公建面積1362m2.項(xiàng)目建設(shè)周期：2007年7月—2008年9月項(xiàng)目投肇及資金菜清一項(xiàng)日投資卷1.1乙元圖

面

平

總個(gè)區(qū)基星1線a**:EnA**A小區(qū)景觀主軸線沿街景觀軸線城市綠地景觀主要節(jié)點(diǎn)景觀次要節(jié)點(diǎn)小區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)城市交通系統(tǒng)小區(qū)主要環(huán)路

小區(qū)次要環(huán)路

小區(qū)步行系統(tǒng)小區(qū)交通脈絡(luò)城布交通系統(tǒng)

小區(qū)主要環(huán)建

小區(qū)次要環(huán)建

小區(qū)步行系續(xù)喻牛并的所是聲器作書地上停車示意半地下或地下停車示意車行入口示意人行入口示意車庫入口示意小區(qū)車行示意地上停車子重半地下或地下停車家意車行入口示★人行入口爭日車清入口單料牛并用異老聲國市書據(jù)n|8mT小區(qū)四期區(qū)域分部高層住宅小高層住宅多層住宅配套公建沿街商業(yè)單身公寓小區(qū)各住宅類型分布年牛指行備表目作大或=|m::#項(xiàng)目分析優(yōu)勢：機(jī)會：威脅：劣勢：我

們

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戰(zhàn)

略優(yōu)

勢

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)

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、

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2、

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山

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):發(fā)

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轉(zhuǎn)

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脅1、搶時(shí)間，避免分流2、

產(chǎn)品

領(lǐng)

先

/

形

象

領(lǐng)

先

戰(zhàn)

略—凸出1、

理性入市，活爆開場2、改變市場運(yùn)行規(guī)則一

必殺技MN策略一：搶時(shí)間，選用最精湛的媒體渠道，定位最具市場的客戶層體，搶占市

場份額的市場策略策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競爭戰(zhàn)略策略三：分階段展示，深入挖掘價(jià)值，追求價(jià)值最大化的價(jià)格策略我

們

的

策

略主要客戶定位偶得客戶群偏離客戶群

重點(diǎn)客戶群核心客戶群其他投資者工作在項(xiàng)目周邊新昆山人客戶行為模式分析

使用者Occupant·

主要區(qū)域：昆山各外來人口·經(jīng)濟(jì)

能

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量的

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需項(xiàng)目分期開發(fā)帶來的機(jī)會：1、外部環(huán)境的變化——隨著昆山新客站的建成，昆山南部逐漸成為昆山附市中心(配套、人氣、交通等)2、

內(nèi)部條件的成熟——項(xiàng)目一期完工，產(chǎn)品的完全展示；結(jié)論：項(xiàng)目得到廣泛認(rèn)同項(xiàng)目分期開發(fā)看不到

實(shí)景

，

現(xiàn)

在昆山市面上很

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房結(jié)果影響大盤分

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發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)的影響流失部分客戶大盤突

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以較佳的服務(wù)取勝。·

以合理的價(jià)格取勝?！?/p>

以目標(biāo)客戶量身打造定制取勝?！?/p>

以不斷的產(chǎn)品改良取勝。·

以產(chǎn)品創(chuàng)新取勝?！?/p>

經(jīng)由超出顧客期望而取勝。應(yīng)對戰(zhàn)略戰(zhàn)略市場需求之市場

時(shí)

機(jī)交通之價(jià)

格

之品

新

穎市形產(chǎn)品屬期房，要在市場的激烈競爭中突圍，必須在產(chǎn)品入市之前做好客戶定位、市場針對性投放等入市關(guān)鍵功課，在形象、產(chǎn)品、服務(wù)等方面超越競爭對手，使得項(xiàng)目一即制勝。營銷戰(zhàn)略營銷驅(qū)動力：地理位置、價(jià)格、產(chǎn)品營銷風(fēng)格：借區(qū)域發(fā)展的大勢，通過相對保守的廣告投入。營銷戰(zhàn)略：先賣內(nèi)容、再賣形象、后賣樓前期站在一定的高度和深度上去打動置業(yè)者，重點(diǎn)在于建立市場人氣脈絡(luò)，打造社區(qū)特有的購買價(jià)值。通過全方位、集中式的媒體宣傳，

全面滲透生活方式和購買人群所需要求。該策略旨在解決以下問題：提高項(xiàng)目美譽(yù)度；使客戶便捷獲得項(xiàng)目信息，影響購買決策：區(qū)域推廣策略品牌推廣策略全位宗露營銷戰(zhàn)略先賣內(nèi)容、再賣形象、后賣樓營銷策略醫(yī)策推器近主動營銷策略Action

1.全方位展示策略房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了理性消費(fèi)階段，打動他們不

在于如何去說，而在于價(jià)值的展示

….Action

2

近距離推廣策略近距離：與項(xiàng)目近距離與目標(biāo)客戶生活、工作區(qū)域近距離地盤攻略——搶占昆山副中心拓展上海周邊市場張浦鎮(zhèn)全面覆蓋Action

3

主動式營銷策賠A.目

標(biāo)

客

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團(tuán)購成

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—

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趨向心理C.發(fā)動群眾

—

—

讓每個(gè)人都成為我們的推銷員和信息傳播者D.VIP

選房卡

—

—

前期積累客戶的成熟工具Action

4

產(chǎn)品推廣策略照器口器器能花底總推下全T化產(chǎn)品形象包裝新穎化獨(dú)特賣點(diǎn)樹立化媒體切入精準(zhǔn)化營銷強(qiáng)度階段目標(biāo)時(shí)間軸宜傳方向A入伙，二期開工創(chuàng)造新價(jià)值點(diǎn)，社區(qū)品牌的外延A開盤期展示細(xì)節(jié)賣點(diǎn)社區(qū)形象深化創(chuàng)造與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)之市場熱點(diǎn)，引起市場廣泛關(guān)注社區(qū)形象總概念開發(fā)理念宜傳社區(qū)價(jià)值宜傳社區(qū)內(nèi)涵的不斷深化，形成強(qiáng)勢購買時(shí)機(jī)營銷模式圖形成認(rèn)同與向往區(qū)域概念文化概念理性購買定

價(jià)銷售周期銷售周期立表2007年時(shí)間點(diǎn)月

月

月

月注：“事能的時(shí)間不確定。因此圖2008年月

月開

盤

期月

月月

月銷售組織目的月月·

項(xiàng)目品牌的建立需要明確的主題，并依據(jù)消費(fèi)者的行為模式不斷深化，從而打動消費(fèi)者：·在產(chǎn)品展示之前必須進(jìn)行概念設(shè)計(jì)與傳播，或是利用市場熱點(diǎn)，或是創(chuàng)造熱

點(diǎn)，以形成市場熱度；·產(chǎn)品的不斷改良、規(guī)模展示、社區(qū)亮點(diǎn)的全方位展示是形成超出顧客期望的較佳手段；·形成口碑相傳，以及新價(jià)值點(diǎn)的創(chuàng)造是確保大盤連續(xù)成功開發(fā)的必要條件；·

贏得市場關(guān)注，必須首先贏得媒體關(guān)注：總結(jié)賽博機(jī)構(gòu)成立于1999年，是國內(nèi)為數(shù)不多的真正的房地產(chǎn)整合營銷集團(tuán)。

由賽博經(jīng)紀(jì)、賽博廣告、以及賽博公關(guān)三大板塊組成。為一線地產(chǎn)項(xiàng)目提供從

前期項(xiàng)目顧問、產(chǎn)品研發(fā)到市場推廣和產(chǎn)品銷售全程式整合營銷服務(wù)。是綜合

深度策劃和卓越執(zhí)行的完美體現(xiàn)。目前，賽博機(jī)構(gòu)現(xiàn)有員工150多人(不含售樓人員),策劃并正在執(zhí)行的項(xiàng)目有數(shù)百個(gè)之多。賽

博

機(jī)

構(gòu)●

經(jīng)紀(jì)+廣告+公開

●cyheroToanzation★專業(yè)背景多樣、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、最具執(zhí)行力的專業(yè)團(tuán)隊(duì)協(xié)同作業(yè)★

提供最具銷售力的市場解決方案★土地評估、產(chǎn)品調(diào)研、策劃顧問、銷售代理、推廣執(zhí)行一體化的服務(wù)模式★龐大的數(shù)據(jù)資訊平臺及最具專業(yè)洞察力的研究支持：★

良好的資源整合能力賽

博

核

心

能

力賽博經(jīng)紀(jì)總經(jīng)理辦公室策劃部賽博機(jī)構(gòu)董事長賽博廣告賽博機(jī)構(gòu)組織圖賽博公關(guān)研發(fā)部銷售部劉焱YanLiu賽博機(jī)構(gòu)董事長北大國際

哥倫比亞大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營學(xué)術(shù)成員北京房地產(chǎn)十大公關(guān)案例核心人物中國房地產(chǎn)品牌推廣實(shí)力人物，項(xiàng)目運(yùn)作和品牌推廣策劃實(shí)戰(zhàn)專家；具有全新思維、超強(qiáng)整合運(yùn)作能力和媒介傳播策略運(yùn)作的品牌創(chuàng)策專家。深度運(yùn)作服務(wù)諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌推廣，并全程運(yùn)作京城近百個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的公關(guān)策劃；

《合作社》

《大公關(guān)》雜志總編輯、深入透徹研究房地產(chǎn)營銷公關(guān)和消費(fèi)者心理，擅長體驗(yàn)營銷、文化營銷、奢侈品營銷與主流營銷，被京城房地產(chǎn)業(yè)界稱為“房地產(chǎn)品牌營銷策劃先行者”;房地產(chǎn)全程公關(guān)策劃的發(fā)起者和推動者。<

<<“新聞人+市場人+房產(chǎn)人”北京大學(xué)傳播營銷管理研究生，十余年房地產(chǎn)推廣策劃經(jīng)驗(yàn)。曾任北京電視臺《廣廈苑》欄目資深編導(dǎo)，“2000北京首屆品牌地產(chǎn)TOP10”獨(dú)立策劃人，北京銀葉經(jīng)緯廣告公司總經(jīng)理，先后為北京近百家房地產(chǎn)項(xiàng)目提供服務(wù)。劉曉玉XiaoYu

Liu賽博經(jīng)紀(jì)董事總經(jīng)理學(xué)歷：臺灣輔仁大學(xué)法學(xué)士、美國UCLA

MBA、中國政法大學(xué)法學(xué)博士主要經(jīng)歷：原臺北群軒建設(shè)開發(fā)公司副總經(jīng)理，臺北名龍建設(shè)開發(fā)公司總經(jīng)理

曾任美國LAXJ

REAL

ESTATE公司總經(jīng)理曾任美國TRANSTAR

COMMUNICATION公司總經(jīng)理曾任北京融通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問公司副總經(jīng)理在大陸其由本人操作項(xiàng)目幾十個(gè)主要項(xiàng)目有：招商局北京項(xiàng)目、凱德置地、陽光上東、世茂昆山蝶湖灣、平頂

山佳宜國際產(chǎn)權(quán)式酒店副總經(jīng)理兼銷售總監(jiān)張

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平James崔樹shugongcui副

總

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有限公司董事總經(jīng)理曾

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東學(xué)歷：

中國旅游學(xué)院

經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)主要經(jīng)歷：1995—2005年

北京中頌房地產(chǎn)開發(fā)公司先后任職：開發(fā)部經(jīng)理、銷售部經(jīng)理、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理十余年房地產(chǎn)公司從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)從前期產(chǎn)品研發(fā)、市場定位到策劃、銷售、管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。宋軍

賽博經(jīng)紀(jì)執(zhí)行副總經(jīng)理Jun

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。主要經(jīng)歷：1995年進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場，12年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)北京世紀(jì)金源房地產(chǎn)公司

銷售經(jīng)理北京泰富房地產(chǎn)顧問公司

銷售經(jīng)理北京奇然房地產(chǎn)公司

策劃、銷售經(jīng)理主要操盤項(xiàng)目：大西洋新城、杰寶公寓、惠安軒、望陶園世紀(jì)嘉園、世紀(jì)城、鳳圖騰、名都家苑、北四環(huán)江森汽配廠項(xiàng)目等賽博經(jīng)紀(jì)北京項(xiàng)目銷售經(jīng)理謝

亞Yaning

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>畢業(yè)于青島大學(xué)新聞系曾就職于北京(智威湯遜)國際4A公司并先后在北京第六空間/至高達(dá)美/悟石天下任職創(chuàng)意總監(jiān)案例代表作：

OTHER

渡上、西釣魚臺、獨(dú)墅逸致、通用國際中心、香山清琴、朝庭等尚

彬

賽博方舟國際傳媒廣告有限公司創(chuàng)意總監(jiān)Bin

Shang賽博傳媒視覺研究中心負(fù)責(zé)人中國設(shè)計(jì)房地產(chǎn)視覺常務(wù)理事

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廣告的執(zhí)業(yè)經(jīng)歷曾多年轉(zhuǎn)戰(zhàn)于IT、家電行業(yè)是一位全面而資深的創(chuàng)作人賽博方舟國際傳媒廣告有限公司設(shè)計(jì)總監(jiān)夏

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MingXia上海、北京2地5年從業(yè)經(jīng)歷京城30余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全案服務(wù)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)賽博方舟國際傳媒廣告有限公司客戶總監(jiān)許

光GuangXu>>

>中國房地產(chǎn)公關(guān)策劃發(fā)起人北京房地產(chǎn)全程公關(guān)策劃代表人物2003年北京房地產(chǎn)十大營銷案例獲得者

資深公關(guān)策劃人實(shí)戰(zhàn)派公關(guān)營銷人士曾長期服務(wù)于臺北TOYOTA、

永漢集團(tuán)北京賽博方舟國際公關(guān)顧問公司董事總經(jīng)理簡

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年趙女士自1997

年開始涉足公關(guān)行業(yè)，從業(yè)10年，是業(yè)內(nèi)知名的公關(guān)活動執(zhí)行專家由她全程負(fù)責(zé)的公關(guān)活動達(dá)300余場，包括響譽(yù)行業(yè)的幾十個(gè)公關(guān)活動：廬師山莊的融合系列公關(guān)活動TOP2006北京地產(chǎn)千人歡宴北京.馬德里締結(jié)友好城市20周年慶典暨皇馬大道開街儀式賽博方舟國際公關(guān)顧問有限公司執(zhí)行總監(jiān)趙

衛(wèi)

紅Wei

HongZhao資深房地產(chǎn)公關(guān)策劃人著名活動創(chuàng)意專家成功主持京城近百個(gè)房地產(chǎn)公關(guān)事件、公關(guān)活動的策略規(guī)劃主持策劃的多個(gè)房地產(chǎn)公關(guān)推廣事件在業(yè)內(nèi)評比中獲得大獎(jiǎng)賽博方舟國際公關(guān)顧問有限公司策劃總監(jiān)張雪峰XueFengZhang中國設(shè)計(jì)師聯(lián)盟房地產(chǎn)視覺常務(wù)理事京港演藝同盟會舞美顧問公關(guān)視覺識別專家賽博方舟國際公關(guān)顧問有限公司藝術(shù)總監(jiān)林

洪

寶HongBao

Lin售樓處夜景

售樓處全景

雙拼外立面

售樓處內(nèi)部·2006年3月一7月，銷售團(tuán)隊(duì)數(shù)次昆山考察·2006年8月，銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐昆山·2006年10月底，銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐現(xiàn)場·2006年12月，

一期取得銷售許可證·2007年1月，開始內(nèi)部認(rèn)購·2007年5月，正式公開銷售(一期120戶)·2007年7月，上海售樓處投入使用

·至2007年10月15日，共售出111戶倚林佳園策劃、銷售記事項(xiàng)

目

優(yōu)

勢(Strength)·

本案三面環(huán)水。300畝私享美湖(唯一性)和千余畝天然景觀湖面?！?/p>

毗鄰千年水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)——錦溪，2000余年歷史，水資源豐富的原生態(tài)古鎮(zhèn)，國家AAAA級旅游景區(qū)、中國民間博物館之鄉(xiāng)。·

優(yōu)美的自然景觀和較完備的生活配套兼具。·

交通較為便捷，到昆山、蘇州、上海?！?/p>

優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)的組合(中國建筑設(shè)計(jì)研究院上海分院、易蘭亞洲、深圳開元國際)?！?/p>

環(huán)五保湖休閑區(qū)的政府規(guī)劃。倚林

項(xiàng)

目SWOT

分

析項(xiàng)

目劣勢

(Weakness)·

戶型面積偏大。競爭個(gè)案中銷售得較好的，面積、總價(jià)普遍較小。

·

戶型面積配比不夠理想，

四種戶型風(fēng)格有些雷同。除露臺和花園外，沒有贈送的面積，沒有室內(nèi)的車庫，單車位設(shè)計(jì)。·

沒有集中的中庭景觀、綠化?！?/p>

沒有專門的社區(qū)會所，目前社區(qū)內(nèi)配套：餐廳、釣魚島、酒店。

·

批租的300畝湖面，周邊空地的規(guī)劃目前不明確?！?/p>

本案期房銷售，在目前市場上別墅以現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房銷售為主。倚林項(xiàng)目SWOT

分析倚林項(xiàng)

目SWOT分

析市場機(jī)會(opportunity

)·07年股市震蕩，房地產(chǎn)市場持續(xù)走熱·

自然景觀和千年古鎮(zhèn)人文相結(jié)合?！?/p>

優(yōu)美的外部環(huán)境和便利的生活配套相結(jié)合?！?/p>

是錦溪鎮(zhèn)第一個(gè)聯(lián)排+雙拼的純別墅項(xiàng)目，且緊靠古鎮(zhèn)景區(qū)，該地塊是錦溪東擴(kuò)的第一線，也得到政府的大力支持?！?/p>

錦溪2006年又拍出兩幅低密度住宅用地，本案占據(jù)先機(jī)，先期開發(fā)。

現(xiàn)在市場大環(huán)境稍有改觀，買氣比夏天明顯回升。倚林項(xiàng)

目SWOT

分

析市場威脅(threats)·

本案屬渡假別墅產(chǎn)品，其購買行為并不是出自剛性的購房需求。最易受政策打壓影響，買氣對宏觀政策敏感度極高?！?/p>

水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)在蘇浙一帶很多，古鎮(zhèn)資源同質(zhì)化嚴(yán)重，且周邊的周莊、同

里、角直、烏鎮(zhèn)、南潯、朱家角、西塘等知名度都比錦溪高?！?/p>

目前的市場競爭對手不少，后期的市場供應(yīng)量更大。(“浙江時(shí)代集

團(tuán)”、“嘉利”等在淀山湖附近都有大宗的別墅用地儲備)·

宏觀調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束。上海為首的長三角地區(qū)仍將會是調(diào)控的重點(diǎn)。市場威脅(threats)·在昆山南部的別墅版塊中，淀山湖邊的親水項(xiàng)目很多。·錦溪當(dāng)?shù)馗挥须A層，買房完全傾向于昆山市城區(qū)?！だド绞袇^(qū)中產(chǎn)以上階層，極少有投資第二居所。即使購買渡假別墅，也以市郊和陽澄湖為主，

皆有投資性質(zhì)。·周邊將來的開發(fā)量較大，對本案的古鎮(zhèn)資源稀有性淡化，升值潛力也隨之下降。倚林項(xiàng)

目SWOT

分

析最初提煉的產(chǎn)品特性關(guān)鍵詞：近上海古鎮(zhèn)300畝內(nèi)湖最初SLOGAN:大隱生活美學(xué)最初廣告語：近上海/古鎮(zhèn)藝墅/300畝美湖獨(dú)享產(chǎn)

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生開始：主推廣語為“大隱生活美學(xué)”副標(biāo)題為“近上海古鎮(zhèn)藝墅300畝美湖獨(dú)享”力求居住意境表現(xiàn)實(shí)際應(yīng)用中，發(fā)現(xiàn)在上海周邊地居，務(wù)實(shí)的推廣語更有效，修改主標(biāo)題為“漂在水上的房子”副標(biāo)題以打低總價(jià)為主。后期實(shí)踐中調(diào)整處批廣mm

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