2019年上海臨港新元社區(qū)綜合型濱海新城項(xiàng)目商業(yè)策劃案

德普，新城鎮(zhèn)商業(yè)理念領(lǐng)航者市場調(diào)研■臨港新城■走進(jìn)泥城■項(xiàng)目分析航

字距離浦東國際機(jī)場僅25公里高速公路

—A2

、A30

、兩港大道便捷地連接江

漸滬的跨省市高速公路網(wǎng)鐵路——浦東鐵路臨港段已竣工內(nèi)航運(yùn)河——長江、黃浦江近距離溝通長三角內(nèi)河航運(yùn)網(wǎng)絡(luò)軌道交通——規(guī)劃11號線、低速磁恐浮快速連接

市中心海運(yùn)——東海大橋聯(lián)通洋山深水港，距國

際遠(yuǎn)洋

航線僅百余公里21世紀(jì)。發(fā)展的中國將以全新委態(tài)出現(xiàn)在租界經(jīng)濟(jì)舞臺土。上海，這個(gè)以港興市，并在一個(gè)多世紀(jì)

引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的城市：將在所的歷

史

機(jī)

中

再度成為中國走向世界的前渴。國際航運(yùn)中心的發(fā)展藍(lán)圖，展就一全以源上

背景的

讓

紀(jì)

之

城

一臨

港

新

城，一

個(gè)

正出

溫

淀

時(shí)

紀(jì)

夢想的未來城市。在泰海之滾費(fèi)然哪色臨港濟(jì)城依托得天獨(dú)厚的兩酒無勢，內(nèi)筑方的托

兩池，輻射華東，服務(wù)全國，面世界

海運(yùn)、

空運(yùn)、內(nèi)河航運(yùn)、高速公路、鐵市為廣體的丘龍匯聚“我的立體交通樞紐，國丙、至際而空而間山功能定位●上海的輔城●托集裝箱國際深水樞紐港、亞太地區(qū)航空樞紐港和國家級現(xiàn)代裝備業(yè)園區(qū)，充分體現(xiàn)新世紀(jì)上海建設(shè)水平、相對獨(dú)立、功能完善的綜合型濱海新城?！裆鐣?、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、文化等高度協(xié)調(diào)發(fā)展的魅力都市、碧水藍(lán)天綠樹環(huán)抱的環(huán)境都市、能提供24小時(shí)活

動(dòng)的活力都市?！衽R港新城是上海國際航運(yùn)中心的重要組成部分。依

托集裝箱國際深水樞紐港、國際航空樞紐港，將臨港

新城建設(shè)成為社會、經(jīng)濟(jì)、文化和生態(tài)環(huán)境高度協(xié)調(diào)、功能完善、充滿活力的綜合型濱海新城和具有輔

城地位的戰(zhàn)略重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，使其成為以現(xiàn)代裝備制

造業(yè)為核心的重要產(chǎn)業(yè)基地之一。臨港新城

新

城

功

能

定

位90年代看浦東，21世紀(jì)看臨港臨港新城定位上海城市輔城，上海市政府耗資1800億打造全新臨港城，使其成為具備產(chǎn)業(yè)支撐的綜合

型濱海新城；>距上海市中心

約75公里>南離洋山深水港32公里>北距浦東國際機(jī)場25公重上滌臨港新城位于長江口外

東厚，抗州灣

北翠最東端的南匯區(qū)海澳洋山采水準(zhǔn)ww.cn些港新核R#

m

展機(jī)塊消東國際機(jī)場市中心●5個(gè)功能區(qū)：由奉賢園區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、主產(chǎn)

業(yè)區(qū)、綜合區(qū)5個(gè)功能區(qū)域組成的臨港新城；●四大港口：作為上海市的金尖角。這里將以滴水湖為中心，建成上海臨港新城?！芭R港”不僅是臨洋

山深水港，轄區(qū)內(nèi)有洋山深水港，蘆潮港，老

港(大治港),白龍港四大港口，還要與浦東

機(jī)場這個(gè)航空港相接。最終建成的臨港新城，

將是空運(yùn)、海運(yùn)、鐵路和高速公路運(yùn)輸都很便利的現(xiàn)代城市：臨港新城

新

城

概

況

及

規(guī)

劃集制造、物流、教育、城市生活等功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城重裝備產(chǎn)業(yè)

和構(gòu)

元圖梅港產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃圖主城區(qū)本案臨港新城目前有三個(gè)集中居住區(qū)，分別為“泥城鎮(zhèn)居住區(qū)”、

“

蘆潮港鎮(zhèn)居住區(qū)”和“主城區(qū)居住區(qū)”,總居住人口約28萬人，占整個(gè)臨港板塊的74%其

中泥城鎮(zhèn)居住區(qū)位于兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊之間，擁有多個(gè)住宅小區(qū)，規(guī)劃有200萬方的公租房項(xiàng)目一期已經(jīng)全面啟動(dòng)，將是臨港人口密度最高的居住區(qū)。位臨港海接國際花園開mm

蘆潮港居住區(qū)本項(xiàng)目位于泥城鎮(zhèn)居住區(qū)的核心位置，是臨港新城最具商業(yè)潛力和價(jià)值的黃金地域新

城

人

口

及

規(guī)

劃摘水簡商范主城區(qū)居住區(qū)建

·臨港新城保利蔚藍(lán)林語臨港泥城芽綠地領(lǐng)港1臨港藍(lán)

色城月本項(xiàng)目xmit東到簽費(fèi)，mg兩案常本重村6

村泥城鎮(zhèn)是臨港四大分城區(qū)之一，全鎮(zhèn)61.5平方

公里；自2004

年臨港開放建設(shè)以來，累計(jì)騰地33.23平方公里，占全鎮(zhèn)區(qū)域面積54%,動(dòng)遷企業(yè)124

家；到2010年初步形成城市布局，人口規(guī)模從現(xiàn)狀

的6萬增加到8萬人；2011年到2020年后10年

間，人口規(guī)模達(dá)到10

多萬人；由于緊鄰洋山國際深水港，泥城區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一方寶地。2007年，全

鎮(zhèn)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值13.3億元，鎮(zhèn)級財(cái)政收入達(dá)到1.44億元，實(shí)現(xiàn)稅收收入3.1億元。走進(jìn)泥城

泥

城

總

體

概

況地凈E

道的海然加集

P

紅1200%1012日派通定城與電型第基人以室行走進(jìn)泥城

泥

城

區(qū)

域

位

置

特

征泥城鎮(zhèn)36平方公里被規(guī)劃為臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)用地，

8.25

平方公里被規(guī)劃為臨港新城四大分城區(qū)之一(其他

三個(gè)分城區(qū)分別為蘆潮港、書院和萬祥，亦統(tǒng)稱為“臨港四鎮(zhèn)”或“南匯東四鎮(zhèn)”)b泥城鎮(zhèn)

8公里商圈

花否蟲構(gòu)讀第付

臨港主城

展水唐梅理前地

蘇

推鉸

上蛇海投測新通

上海海事大學(xué)

年

超薄學(xué)權(quán)

·

海

他

藥

臨準(zhǔn)學(xué)區(qū)

浦東柱龍的小區(qū)■或滿大酒店次測加R蔗彭鎮(zhèn)5公里商圈項(xiàng)目基上海物港象盤復(fù)影平公別部廠鎮(zhèn)

新確上海清海

應(yīng)棒公詞床蓋起程卡奇藥大表話·軍民新村書院鎮(zhèn)兩安萬樣鎮(zhèn)陽浮·蘭解死

·東海回藝：清海概爾走生國際酒名對丁a萬樣醫(yī)院案分準(zhǔn)海題浦東華考5222參浦東新區(qū)“十二五”商業(yè)規(guī)劃中，明確地區(qū)地區(qū)商業(yè)中心布局，將按照每20—30萬人建一個(gè)地區(qū)中心的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置。重點(diǎn)新規(guī)劃建設(shè)白蓮涇兩側(cè)、洋涇、浦興、御橋、唐鎮(zhèn)、外高橋、大團(tuán)、泥城等8個(gè)地區(qū)商業(yè)中心。地區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目共有6個(gè)，規(guī)劃商業(yè)面積逾80萬平方米。已從塘橋等沿江地區(qū)向浦東的腹地延伸，布局在金橋、張江、曹路、外高橋、泥城、臨港等地區(qū)，這批項(xiàng)目將對加快浦

東城市化建設(shè)起到促進(jìn)作用。居住區(qū)商業(yè)布局將按照本市標(biāo)準(zhǔn)，每3—5萬人設(shè)立一個(gè)社區(qū)商業(yè)中心走進(jìn)泥城

泥城區(qū)域商業(yè)中心定位一世紀(jì)夫道站高端購物中心

(最恢2017年開業(yè))

九縮件沿濱江商務(wù)休閑帶東方號

報(bào)斷上海向業(yè)城商圖世紀(jì)大道東方路商圖上?？萍拣^站世公園站浦東重點(diǎn)規(guī)劃的八個(gè)區(qū)商業(yè)中心

■外高橋浦

興■洋涇白蓮泛■■■唐鎮(zhèn)一得橋wwwmetro

f打道國際化購神中心地鐵2號線

張江高科站家玻站小陸家嘴高面

東昌路站國際匯智商業(yè)中心

2013年底的工開業(yè)大團(tuán)泥城里e龍陽路站陸家嘴金融城內(nèi)

環(huán)

高架金科路站東南路嫌內(nèi)臨港地區(qū)人口分布狀況表人口劃分泥城蘆潮港書院萬祥合計(jì)總

人

口

(

個(gè)

)25812141014512058976144009占

比

(%)18%10%31%41%100%家

庭

戶

數(shù)(

戶

)99015992124101673245035戶

均

人

口

(

個(gè)

)2.612.353.643.520

-1

4

歲

(

總

)

(

個(gè)

)397423508794906424182占

比

(%)15%17%19%15%1

5

-

6

4

歲(

總

)

(

個(gè)

)19045105443361442231105434占

比

(

%)74%75%74%72%65

歲以上(總)(個(gè))279312072711768114392占

比

(%)11%9%6%13%本地戶口住在本地(個(gè))23031112943726650069121660占

比

(

%)89%80%83%85%非本地戶口住在本地(個(gè))278128077854890722349占

比

(%)11%20%17%15%臨港地區(qū)人口規(guī)劃方向走進(jìn)泥城

泥

城

及

周

邊

地

區(qū)

人

口

分

布

及

規(guī)

劃人口(萬)

16.510包含區(qū)域：

萬祥、書院(西)

書院(東)45

9.5

81主產(chǎn)業(yè)區(qū)

綜合區(qū)區(qū)域滴水湖

泥城、蘆潮港重裝區(qū)主城區(qū)合計(jì)而本地居民的對于更高的消費(fèi)需求，多選擇去惠南鎮(zhèn)等地，形成了相對固定的消費(fèi)習(xí)慣對產(chǎn)業(yè)人群而言，多居住在其他區(qū)域，泥城僅為工作地點(diǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)的不便，人們寧可奔波，也不愿入住其中、

因此夜晚及節(jié)假日便“人走鎮(zhèn)空”,對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)毫無帶動(dòng)作用。走進(jìn)泥城

泥城商業(yè)面臨問題目前泥城鎮(zhèn)的商業(yè)，多為解決本地居民(原住民)基本生活需求的、自發(fā)型的商業(yè)。商業(yè)的成功，離不開消費(fèi)人群的支撐，而吸引人來消費(fèi)，離不開商業(yè)氛圍烘托。目前泥城因商業(yè)的不足，無法吸引產(chǎn)業(yè)

人群入住，居民不足，無法帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，變成了“先有雞”還

是“先有蛋”的困局商業(yè)氛圍消費(fèi)人群傳統(tǒng)面區(qū)泥城路本項(xiàng)目走進(jìn)泥城

泥

城

主

要

商

業(yè)

街

區(qū)

分

布

示

意

圖彩云路新

興

在是小區(qū)管路段業(yè)態(tài)租金水平(元/m3/日)檔次經(jīng)營情況南蘆公路機(jī)電五金為主，賓館、餐飲等0.7—3(中心位置偏高)中檔較好泥城路餐飲為主，服飾、超市等1.2—3(中心位置偏高)中低檔較好新城東路服飾通訊為主，餐飲、生活配套等1.5—2.5中低檔較好彩云路房產(chǎn)中介為主，飯店、超市等1.5—2中低檔一般鴻音路金融為主，中介、社區(qū)服務(wù)為主1.5—2中檔較差走進(jìn)泥城

泥

城

主

要

商

業(yè)

街

區(qū)

概

況■區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營情況一般注：泥城路和南蘆公路交叉口位置附近底部租金很高，只是有部分是1—3層連租，因此，平均下來租金就比較低。商圈內(nèi)商家實(shí)景照片走進(jìn)泥城

泥

城

主

要

商

業(yè)

街

區(qū)

業(yè)

態(tài)

配

比■區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營情況一般泥城主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)比例服飾、餐飲為梅村商業(yè)街的主流業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)品類較為單一，特別是購物類業(yè)態(tài)缺乏，難以滿足周邊居民日常生活所需，區(qū)域商業(yè)急需發(fā)展和升級。通過一紙協(xié)議約定，10年返房款70%,15年返房款150%,以1層的售價(jià)計(jì)算，則需：●10年內(nèi)平均租金為5.7元/平米.天；●15年內(nèi)平均租金為8.2元/平米.天；遠(yuǎn)高于市場水平，難以實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而面臨著返租而產(chǎn)生相應(yīng)的糾紛和法律風(fēng)險(xiǎn)綠地雖然承諾返租，理論上實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，保證規(guī)劃和商業(yè)形象實(shí)現(xiàn)，但包租實(shí)際為了：促進(jìn)銷售●給投資者堅(jiān)定信心?！穹底怃N售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面走進(jìn)泥城

典型商業(yè)分析綠地集團(tuán)作為成熟的品牌開發(fā)商，在商業(yè)類型不適用做純銷售、且競爭環(huán)境平和的情況下，依然放棄長期收益和承擔(dān)劣勢影響。其中重要的原因是對區(qū)域商業(yè)環(huán)境不看好，采用快速套現(xiàn)的保守做法綠地領(lǐng)港1天地總建面：4.8萬平米面積：40-500平米銷售情況：50%(都是小面積)租售模式：銷售+長期返租型報(bào)價(jià)：3萬(1f)-1.2萬(

4f)鴻音廣場總建面：8萬平米

租售模式：

暫未確定商鋪面積：200-1000平米預(yù)估價(jià)：25000元/平米銷售情況：未售酒店式公寓；9500元/平米(裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米)公寓面積：45平米左右走進(jìn)泥城

典型商業(yè)分析優(yōu)勢特征分析：規(guī)劃商業(yè)新中心地段；西班牙風(fēng)格，立面新穎有特色；

大潤發(fā)的龍頭帶動(dòng)，人氣保障；鴻音廣場的開發(fā)為貴公司在泥城商業(yè)持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，積累了比較寶貴的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)領(lǐng)港產(chǎn)業(yè)佳園是為了解決企業(yè)員工的生活居住配套問題及企業(yè)的后顧之憂而規(guī)劃的項(xiàng)目，商業(yè)部分主要是為了解決內(nèi)部員工的日常生活消費(fèi)；對本項(xiàng)目有一定的借鑒意義。產(chǎn)業(yè)園概況：9棟樓，總面積達(dá)4萬方，共計(jì)600套房間新加坡利之富集團(tuán)經(jīng)營管理；提供1人房、2人房、3人房、4-6人房等房型配套設(shè)施：籃球場、臺球室、乒乓球室、羽毛球室、健身

器材、公共浴室及洗衣房等配套休閑娛樂室走進(jìn)泥城

典型商業(yè)分析商業(yè)部分：總面積：單間面積：80-90平米/間租金：一樓：1.5元/平米；二樓：1.2元/平米商業(yè)性質(zhì)：宿舍樓企業(yè)員工的生活

配套已進(jìn)駐商家：自助火鍋、中式快

餐、便利店等本項(xiàng)目地處泥城以南，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以西，城市主干道鴻音路和新元路之間,交通便捷。目前項(xiàng)目周圍有三個(gè)居民聚集區(qū)，分別為：●以泥城苑為核心的動(dòng)遷配套房居住區(qū)；●以藍(lán)色港灣為核心的商品房居住區(qū)●以及泥城老城區(qū)未來還將有總建200萬平米的公租房社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位特征目前項(xiàng)目周圍集中商業(yè)區(qū)有三個(gè)，分別為：●動(dòng)遷房及商品房的底商社區(qū)商業(yè)●老城區(qū)沿街商鋪(目前最繁華)●鴻音路金融一條街未來還有鴻音廣場、綠地領(lǐng)港1天地公園短城老城區(qū)班

址項(xiàng)動(dòng)遷配套住宅項(xiàng)目分析商品住毛案動(dòng)遷安置北區(qū)商品房一

覽

：藍(lán)色城邦清風(fēng)難苑清風(fēng)佳苑清風(fēng)花苑荷風(fēng)翠庭荷風(fēng)景庭消風(fēng)麗苑清風(fēng)名苑荷風(fēng)華庭共計(jì)10000戶左右8商辦用地動(dòng)遷安置南區(qū)商品房一覽

：泥城苑云樹雅居云樹欣居云松華庭云松聚底云松翠庭云帆名苑云帆佳苑云錦名苑云鋼雅苑云銅新苑云錦麗苑共計(jì)9000戶左右周邊小區(qū)統(tǒng)計(jì)本項(xiàng)目市民公園在建中藍(lán)色城期國

中號己建成動(dòng)遷安置南區(qū)商住用地綠化用地

行政用地教育用地項(xiàng)目周邊總戶數(shù)為1900

0戶，按照3人/戶計(jì)算，達(dá)57000人項(xiàng)目分析行政中心在建中泥城老街建成動(dòng)遷安置北區(qū)住宅用地已分類指

標(biāo)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象客流量服務(wù)人基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中

心商業(yè)區(qū)：歷史形成的商

業(yè)集聚地購物、文化娛樂休閑、

旅游并與金

融、商務(wù)結(jié)

合國內(nèi)外及

本市消費(fèi)

者50萬一大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、

展示、圖書報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、

商務(wù)集聚地、

公共交通集散

地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及

外來消費(fèi)

者25萬20萬購物中心、超市、百貨店，文化

娛樂、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書報(bào)刊、

郵電業(yè)居住區(qū)

商業(yè)人流集中，交

通便利的地段保障該地居

民的日常生

活，提供必

要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用褚?萬超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市

場、餐飲生活服務(wù)、圖書

報(bào)刊、郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入

口，居民主要

途徑地提供日常必

須商品及便

利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用褚?.4萬便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)項(xiàng)目分析

項(xiàng)目商業(yè)能級本項(xiàng)目一期商業(yè)公共配套體量約2萬平米，包括即將建成的200萬方公租房，周邊將聚集十多萬人口，輻射人口范圍達(dá)20余萬，參照“商業(yè)分級設(shè)置級次和指標(biāo)”的規(guī)定，判定本案的商業(yè)能級為區(qū)域商業(yè)中心。GO302號地塊基地面積74210.0m2總建筑面積141100.04m2住宅面積103890.78m2共

建

面

積16490.44m2衛(wèi)生服務(wù)中心260.6m2室內(nèi)菜場1565.1m2綜合體育館1013.08m2商業(yè)12653.58m2其他998.08m2項(xiàng)目分析

經(jīng)

濟(jì)

技

術(shù)

指

標(biāo)新元社區(qū)一期商業(yè)部分位于G0302號地塊內(nèi)，沿D41

兩側(cè)分布，商業(yè)部分與幼兒園、、菜場、衛(wèi)生站、銀行營業(yè)點(diǎn)等配套設(shè)施融為一體，合計(jì)面積約2萬方，建成后的商業(yè)可為15000萬企業(yè)

員工提供一體化休閑、消費(fèi)、娛樂場所。G0302

號地塊商業(yè)、配套部分●項(xiàng)目位置較偏，周邊無人氣；●本項(xiàng)目輻射范圍小，只能服務(wù)于公租房片區(qū)；●項(xiàng)目輻射的人群決定其定位層次不高；●項(xiàng)目的定位層次決定本項(xiàng)目的租金水平較低；●項(xiàng)目不是沿主干道，展示面不夠充分?！?/p>

地處城市主干道鴻音路上；●

作為大體量小區(qū)的配套商業(yè)，有剛性需求作為支撐和保障；●體量適中，適合做鄰里型的居住區(qū)商業(yè)；●泥城被確定為浦東八大區(qū)域商業(yè)中心

之一，未來商業(yè)成長空間比較大；項(xiàng)目所處位置未來200萬方的公租房●政府規(guī)劃新區(qū)域鴻音廣場、綠地領(lǐng)

港壹天地形成新的商業(yè)消費(fèi)中心，

且距離本項(xiàng)目不遠(yuǎn)；項(xiàng)

目SWOT

分

析●彩云路的商業(yè)氛圍日趨繁榮，將會直接分流公租房的日常消費(fèi)客群。項(xiàng)

目SWOT

分

析項(xiàng)目分析機(jī)

會

(OPPORTUNITY)威

脅

(THREATEN)劣

勢

(WEEKNESS優(yōu)

勢

(STRENGTH)體量，形成很強(qiáng)的人氣聚集效應(yīng)■

市

場

定

位■核心價(jià)值■業(yè)態(tài)規(guī)劃

項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位

定位前的思考泥城與市區(qū)商業(yè)的差距在哪里?兒童教育關(guān)系重大，但是由于泥城與市區(qū)的發(fā)展水平差異，優(yōu)質(zhì)的兒童學(xué)前培訓(xùn)得不到重視，導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)兒童輸在起跑線上隨著泥城居民收入水平的不斷提升，老百姓的物質(zhì)精神追求不斷提高，以家庭為單位的綜合娛樂設(shè)施成為新的消費(fèi)方向因?yàn)槭杖氲牟罹?，泥城居民的服?wù)配套還處在較為落后的階段，隨著城鎮(zhèn)一體化的趨勢，家庭一站式服務(wù)的需求越來越強(qiáng)烈隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，人們對健康。

對食品安全更加關(guān)注，尤其鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民呼聲更強(qiáng)烈兒童教育系統(tǒng)家庭娛樂系統(tǒng)社區(qū)配套系統(tǒng)健康食品系統(tǒng)定位前的思考項(xiàng)目定位以城鎮(zhèn)新生活體驗(yàn)為核心集綠色食品、家庭娛樂、兒童教育培訓(xùn)、社區(qū)配套等于一體的區(qū)域商業(yè)中

心

!項(xiàng)目定位

項(xiàng)目功能定位綠色食品體驗(yàn)城鎮(zhèn)新生

活體驗(yàn)社區(qū)服務(wù)體驗(yàn)兒童教育

培訓(xùn)體驗(yàn)家

求項(xiàng)目優(yōu)勢較多，其區(qū)別與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的差異化核心價(jià)值主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：>全新理念——加入目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)最欠缺的一些功能，全新理念，引領(lǐng)時(shí)代潮流；→區(qū)位輻射——直接服飾200萬平米公租房居民，人氣旺盛的保障；>功能齊全——集購物、餐飲、休閑娛樂、居住等眾多城市功能于一體；鑒于此，建議項(xiàng)目形象定位為：泥城西

·

新城鎮(zhèn)生活體驗(yàn)中心項(xiàng)目定位

項(xiàng)目形象定位根據(jù)區(qū)域型購物中心的輻射半徑的特點(diǎn)：>核心輻射群為200萬平米公租房客群；>次級消費(fèi)群為2公里范圍內(nèi)城鎮(zhèn)居民；>邊緣消費(fèi)群為臨港新城產(chǎn)業(yè)流動(dòng)客群；>三種輻射半徑內(nèi)消費(fèi)群占比依次為80%、15%、5%。由此可計(jì)算出項(xiàng)目消費(fèi)力：核心消費(fèi)群：6萬(公租房按3人/100m2)

次級消費(fèi)群：6/80%*15%=3.38萬；邊緣消費(fèi)群：

6/80%*5%=0.38萬則：項(xiàng)目消費(fèi)力約為9.76萬人。兩薄大道(星酒疾國障機(jī)場)6綜合這邊緣消費(fèi)群次級消費(fèi)群7B7A*2公里內(nèi)城鎮(zhèn)居民備庭區(qū)國展開區(qū)本案核心消費(fèi)群200萬方公租房物流圓這落

文

點(diǎn)臨

港

新

城產(chǎn)業(yè)

流

動(dòng)群項(xiàng)目消費(fèi)力分析項(xiàng)目定位主城區(qū)吃

、訓(xùn)

、

游

、

玩

、

購五

大

主

題全新業(yè)態(tài)互補(bǔ)，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競

爭力

，

打

造

區(qū)

域

核

心

商

業(yè)教育培訓(xùn)◆社區(qū)配套◆餐飲娛樂◆購物休閑項(xiàng)目定位

項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位定位依據(jù)：41#高樓層適合做主題特色餐飲，同時(shí)在做好的位置，定位成形成自己特色

的新城鎮(zhèn)商業(yè)配套。40A1—2

適合做購物休閑廣場、三、四層適合做電器、教育培訓(xùn)。1H凈菜超市40綜合健身中心衛(wèi)生服務(wù)平心項(xiàng)目定位出入!1項(xiàng)

目

功

能

布

局發(fā)識4140△

新城鎮(zhèn)商業(yè)配套公則F少行入山餐飲、娛樂■核心價(jià)值

一

：強(qiáng)調(diào)區(qū)域規(guī)劃利好得

先

機(jī)

者

得

天

下

!

商

業(yè)

亦

然

!泥城向西!財(cái)富向西!城市的發(fā)展方向即是財(cái)富的流向!200萬平米+1900戶，未來人口核心區(qū)!項(xiàng)目定位

核心價(jià)值解析項(xiàng)目定位

核

心

價(jià)

值

解

析■核心價(jià)值二：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位優(yōu)勢全

新

消費(fèi)

理

念!教

育

培

訓(xùn)、

社

區(qū)

配

套

、

綠

色

食品

.

.

.

.

.顛覆傳統(tǒng)，解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展最為迫切的問題!在城鎮(zhèn)和城市中尋找差別點(diǎn)，填補(bǔ)城鎮(zhèn)空白，搶占市場空白!■核心價(jià)值三：

強(qiáng)調(diào)政府支持、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手政治家、資本家、企業(yè)家三強(qiáng)聯(lián)手，引爆城市財(cái)富磁場

!政府重點(diǎn)支持大型公租房項(xiàng)目!發(fā)展商整體運(yùn)作思路，對話政府規(guī)劃及品牌商家發(fā)展策略!項(xiàng)目定位

核

心

價(jià)

值

解

析項(xiàng)目定位

核

心

價(jià)

值

解

析■核心價(jià)值四：

強(qiáng)調(diào)無風(fēng)險(xiǎn)投資、保障資產(chǎn)穩(wěn)定升值自主

控

制

產(chǎn)

權(quán)、統(tǒng)

一

運(yùn)營

管

理，

全局在握

!德普集團(tuán)干萬專項(xiàng)推廣基金

成就百年商業(yè)繁華：√設(shè)立千萬專項(xiàng)推廣基金，多渠道全方位推廣、保障項(xiàng)目經(jīng)營做旺；√專業(yè)立體化推廣網(wǎng)絡(luò)，快速做旺，提升“吸金納人”能力，打造持續(xù)繁榮商業(yè)■核心價(jià)值五：強(qiáng)調(diào)發(fā)展商品牌優(yōu)勢資

源

共

享

，

連

鎖

運(yùn)

營

持

久

興

旺

!√吸納國外先進(jìn)運(yùn)營理念，顛覆傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)理念；√多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，計(jì)劃未來幾年內(nèi)覆蓋上海各個(gè)城鎮(zhèn)：√

品牌共享，連鎖經(jīng)營，全程無憂；德普集團(tuán)在做或?qū)⒆鐾愋晚?xiàng)目項(xiàng)目定位

核

心

價(jià)

值

解

析萬源路項(xiàng)目

民生路項(xiàng)目

金橋?qū)⒔?xiàng)目浦江項(xiàng)目從圖上可以分析，在香港成功長期經(jīng)營區(qū)域型購物中心，結(jié)合深圳、廣州案例分析，業(yè)態(tài)組合比例基本為主力店：冬售：套致魏環(huán)一33%:33%:33%,主(次主)力店共計(jì)古到70%以上，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)比例原則上可參考以上上述比例，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售的目的而適當(dāng)調(diào)整。項(xiàng)目定位

項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃■

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——案例參考香港典型區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)比例影

音

器

材

1.56%娛

樂

/

休閑8..9.1%運(yùn)動(dòng)及用

品0.75%玩

具

/

童

裝1.19%服裝/

配飾

16.35%七個(gè)典型區(qū)域商業(yè)中

心

：旺角新世紀(jì)新都會青衣城荷里活中心德福廣場新城市廣場屯門市廣場珠寶/精品3

.

5

8

%

其

他7.55%各類服務(wù)5.77%家

居

6.36%美

容

美

發(fā)

/

個(gè)

人

護(hù)理1.27%/鞋帽書

籍

/

光

碟

2.58%百

貨

/

超

市

/

便

利

店23.85%美食

27.69%先確立品牌店(銀行、培訓(xùn)、餐飲)的位置，利用其品牌號召力，有效和均勻地拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的人流，盡量考慮弱化因?yàn)轫?xiàng)目樓層，消費(fèi)人群不易

到達(dá)的問題；→然后是通過分析其他各品類業(yè)態(tài)的相互補(bǔ)充性和共生共榮性，來確認(rèn)獨(dú)立店鋪的業(yè)態(tài)擺布方案。項(xiàng)目定位

項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃■

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃——業(yè)態(tài)規(guī)劃思路規(guī)劃業(yè)態(tài)：品牌餐飲、西式餐點(diǎn)建議引入：東方既白、真功夫、上島咖啡....規(guī)劃理由：沿街展示面好，引進(jìn)2—3家品牌商家，起到點(diǎn)睛作用。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目定位41卷—層業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目定位

項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)；主題中式餐廳建議引入：俏江南、小南國、外婆家...規(guī)劃理由：41#相對獨(dú)立，引進(jìn)中式食府，便于聚集人氣，做旺市場，同時(shí)高樓層面積適中，便于引進(jìn)41#二、三層業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：服飾精品、手機(jī)通訊、珠寶首飾等建議引入：

李寧運(yùn)動(dòng)、海瀾之家、周大福、太平洋手機(jī)專賣......規(guī)劃理由：

沿街展示面好，小面積劃隔，提高租金水平。二樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：綠色食品超市規(guī)劃理由：沿街展示面好，小面積劃隔，提高租金水平。三樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：健體休閑等建議引入：

一兆韋德健身、威爾士健身、圣瑪瑜伽健身...規(guī)劃理由：沿街展示面好，小面積劃隔，提高租金水平。四樓規(guī)劃業(yè)態(tài)：中老年教育培訓(xùn)、家政服務(wù)等規(guī)劃理由：沿街展示面好，小面積劃隔，提高租金水平。項(xiàng)目定位40A#業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃3

招

商

策

略■招商對象■租金建議■合作方式1啟動(dòng)上海、臨港新城兩條戰(zhàn)線2依靠上海品牌資源，帶動(dòng)臨港新城本地資源3

本地招商，突破泥城，面向臨港新城，形成全面良性互動(dòng)招商范圍招商策略Aσ

臨港新城招商半徑t

上海班招商節(jié)奏：兩步走第一步：

品牌商家的引入○通過德普的品牌聯(lián)盟資源，前期引入，造勢泥城第二步：發(fā)揮鯨魚效應(yīng)○品牌商家的引入，勢必洗衣眾多小商家的青

睞；○趁熱打鐵，按照項(xiàng)目統(tǒng)一定位，甄選意向商家招商節(jié)奏招商策略幼托用地路生?A11商戶進(jìn)駐三大要求(1)知名或連鎖商戶知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升市場的品位，吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入,越多品牌商戶進(jìn)駐，市場形象越佳。知名商戶的進(jìn)駐，

一方面對消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成強(qiáng)大的吸引力；另一方面：知名商戶的形象也能使市場的形

象更加深化，在主力商家的進(jìn)駐中得到充分體現(xiàn)。如成為一些大賣場的供配中心

。(2)個(gè)性鮮明的特色商戶不同的商戶會帶來不同的消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了市場整體的經(jīng)營特色。(3)能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量；帶動(dòng)市場購物增長，對這些商戶要重點(diǎn)引進(jìn)，如娛樂場所美食廣場等，對

市場吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。招商要求招商策略租金參考對象：最直接的就是彩云路、老鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)，以社區(qū)配套為主的商業(yè)，普遍租

金水平不是很高建議本項(xiàng)目整體租金水平：36元/m2/月1F均價(jià)：53元/m2/月；

(1F

為街鋪)2F均價(jià)：32元/m2/月：(二層商業(yè)價(jià)值為一層的60%-65%)3F均價(jià)：22元/m2/月；

(三層商業(yè)價(jià)值為二層的70%-80%)充分考慮商戶對項(xiàng)目的主要抗性，加之周邊商業(yè)氛圍較差，項(xiàng)目還處于起步階段，需2-3年的市場培育期，為了增強(qiáng)租戶對本項(xiàng)目未來發(fā)展前景的信心。建議本項(xiàng)目實(shí)行：采取一定免租期、部分產(chǎn)品劃分成小面積，提高單位租金。租金建議經(jīng)濟(jì)效益我方意向租賃位于泥城的臨港新元社區(qū)一、二期配套商業(yè)體

租金價(jià)格：我方愿意承擔(dān)的平均租金為1.2元/平米/天租賃期限：我方的租賃期限為_10+10_年租賃起始時(shí)間：按照商業(yè)交房之日起計(jì)免租期(暫定);36

個(gè)

月合

作

方

式

建

議公司充分利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，對本項(xiàng)目采取統(tǒng)一招商。統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，保證本項(xiàng)目持續(xù)旺場。德普置地

公

司介

紹及

案

例

展

示“公司介紹人

主營業(yè)務(wù)人

商業(yè)項(xiàng)自案例分析德普置地

c>公司介紹上海德普置地集團(tuán)是一家從事高檔住宅地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過10年的

穩(wěn)步發(fā)展，已形成總資產(chǎn)規(guī)模25億元，凈資產(chǎn)10億元的資產(chǎn)規(guī)模，公司在上海、長沙、重慶等地

陸續(xù)成功開發(fā)了十余個(gè)項(xiàng)目，累積開發(fā)量達(dá)到120余萬平方米。代表項(xiàng)目有“美洲故事”、

“托斯卡納”、

“人文別墅”、

“緹香小鎮(zhèn)”、“公園里”、“上海連城公寓”、

“長沙上海城”等。最近三年來，公司進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，從專一的高端住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向綜合地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(商業(yè)地產(chǎn)、

文化創(chuàng)意地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)),并積累了一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較為廣泛的專業(yè)資源，開發(fā)的商業(yè)

項(xiàng)目有“上海民生新元素”、“上海萬源普樂匯”、“上海浦江商務(wù)園”、長沙“德普·五和園”、長沙洋湖垸項(xiàng)目等，文化創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目有“重慶時(shí)光”、旅游休閑復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目有“重慶

·四季田園”、“長沙·四季田園”等。公司培育了的項(xiàng)目策劃、研發(fā)設(shè)計(jì)、工程營建、招商運(yùn)營管理等一系列復(fù)合型資深團(tuán)隊(duì)，在業(yè)界

享有盛譽(yù)。背景介紹50德普置地

c>主營業(yè)務(wù)德普置地

四大領(lǐng)域全球視野

本地實(shí)踐休閑旅游地產(chǎn)文化旅游

地產(chǎn)住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域52過去10年德普致力于高檔精品住宅開發(fā)馬

德

普

置

地服務(wù)領(lǐng)域

住宅地產(chǎn)53住宅案例長沙美洲的事長沙美洲故事占地800畝為純美洲風(fēng)格的原生態(tài)低密度坡地住宅，建筑形

態(tài)豐富，以獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅群為主，是一

個(gè)以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城

市別墅區(qū)。長沙托斯卡納長沙托斯卡納占地400畝是長沙最具有意大利味道的城市別墅社區(qū)。它位于長沙新區(qū)的

優(yōu)越位置，近享國家森林的優(yōu)美環(huán)境。蓬勃建筑中的新區(qū)規(guī)劃

整潔有序、便利的交通使托斯卡納享有完美的城市配套。托