關(guān)于舊城改造的調(diào)查報告

有關(guān)舊城改造的調(diào)查報告一、導(dǎo)言舊城改造是指局部或整體地、有環(huán)節(jié)地改造和更新老都市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，方便根本改善其勞動、生活服務(wù)和休息等條件，是改善都市整體形象、提高群眾生活質(zhì)量、創(chuàng)立文明都市的迫切規(guī)定。舊城改造的首要目的是改善市民的居住條件，讓舊城區(qū)居民分享經(jīng)濟社會發(fā)展的成果。要按照“修舊如舊，建新如故”的原則推動舊城成片改造和歷史文化街區(qū)保護工作，使都市記憶得以延續(xù)。但舊城改造仍然存在諸多問題，例如對舊城改造的復(fù)雜性缺少認(rèn)識，將問題簡樸化,不顧具體狀況一律采用推倒重建的單一的開發(fā)方式,造成財力和物力的浪費，以獲取利潤為重要目的，追求單一的經(jīng)濟效益，過分提高容積率，造成過密開發(fā)和土地濫用，造成環(huán)境持續(xù)惡化。尚有對于拆遷補貼問題沒解決好，造成居民情緒波動等。針對舊城改造的問題，我們進行調(diào)查，旨在理解狀況，分析具體問題，找出解決方案，為后來舊城改造，規(guī)劃，拆遷提供合理建議。二、辦法1．調(diào)核對象本次調(diào)查以重慶市涪陵區(qū)崇義街道轄區(qū)居民為主題，采用多階段隨機抽樣辦法選用調(diào)核對象。具體做法是：在轄區(qū)內(nèi)隨機抽取10個社區(qū)。在每個社區(qū)中，隨機抽取20戶居民，共200戶居民構(gòu)成本次調(diào)查的樣本。2．調(diào)查地點重慶市涪陵區(qū)崇義街道3．調(diào)查時間7月6號至7月20號4．調(diào)查內(nèi)容崇義街道是5月涪陵區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道行政區(qū)劃建制調(diào)節(jié)的產(chǎn)物，由以前擁有“政經(jīng)合一”職能的橋南開發(fā)區(qū)和原崇義街道6個社區(qū)構(gòu)成，是承接重慶輻射涪陵主城的西大門，是涪陵主城江南片區(qū)的重要構(gòu)成部分和城西經(jīng)濟帶的核心增加極。轄區(qū)幅員面積11.24平方公里，轄10個社區(qū)居委會和1個移民社區(qū)管委會，常住人口8.3萬人。轄區(qū)經(jīng)濟快速增加，這種巨大的發(fā)展規(guī)模與聚集效應(yīng)，首先，使轄區(qū)經(jīng)濟繁華、社會穩(wěn)定、人民生活水平持續(xù)提高，另首先，使崇義街道轄區(qū)原有的都市景觀遭到不同程度的變異，也使都市這個載體難以承受，水電供應(yīng)局限性、交通路網(wǎng)不暢、郵電通訊不靈、居住擁擠不堪、公共設(shè)施不全、生態(tài)環(huán)境不佳等等。都市當(dāng)代化建設(shè)是我國經(jīng)濟建設(shè)的重要構(gòu)成部分，現(xiàn)階段我國都市發(fā)展水平相對低下、都市老化現(xiàn)象嚴(yán)重，都市發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展不同時，而舊城改造又是都市發(fā)展的首要任務(wù)。研究舊城改造對我國經(jīng)濟建設(shè)含有更重要的現(xiàn)實意義。針對這些問題，我們提出以保護的角度建設(shè)、從創(chuàng)新的角度來保護的理論，以解決有關(guān)問題。舊城改造中還是存在某些問題，如：1)重視都市土地運用，無視都市環(huán)境建設(shè)。2)重視都市再開發(fā)，無視修復(fù)和保護。5．調(diào)查目的通過對重慶市涪陵區(qū)崇義街道舊城改造過程中若干問題的調(diào)查、研究，提出解決問題的對策、方案。為后來的都市規(guī)劃、舊城改造政策提供有效信息，利于公正、公平的解決多個矛盾維護弱勢群體利，實現(xiàn)“以人為本”，改善舊城區(qū)，構(gòu)建社會主義和諧社會6．資料收集辦法本次調(diào)查采用登門問卷調(diào)查的方式進行。問卷內(nèi)容由20個問題構(gòu)成，以下所示：1、性別：A、男B、女2、你的年紀(jì)段：A、20~30B、30~40C、40~50D、50以上3、你與否是崇義街道居民？A、是B、不是4、你對崇義街道舊城建筑以及有關(guān)的配套設(shè)施與否滿意？A、很滿意B、比較滿意C、不滿意D、非常不滿意5、你認(rèn)為崇義街道的道路狀況：A、非常寬敞B、足以應(yīng)對現(xiàn)在的交通壓力C、有點窄D、非常窄6、你認(rèn)為崇義街道舊城區(qū)普遍的衛(wèi)生狀況：A、衛(wèi)生、有序B、不大美觀C、臟亂、隨意7、你認(rèn)為崇義街道舊城區(qū)的排水狀況：A、排水快速B、排水緩慢C、排水非常緩慢，雨天寸步難行8、你認(rèn)為崇義街道舊城區(qū)的建筑風(fēng)格：A、美觀大方，協(xié)調(diào)統(tǒng)一B、含有歷史意義，風(fēng)情獨特C、樣式普通，沒有特色D、樣式破舊，風(fēng)格混亂9、你認(rèn)為崇義街道舊城區(qū)需要保護的是：（多選）A、老城區(qū)B、城中村C、古跡文物D、老民居E、傳統(tǒng)集市F、民間文化G、傳統(tǒng)的生活方式以及手工作坊10、你認(rèn)為崇義街道舊城改造是：A、不合時宜，毫無必要B、慢慢醞釀，等待時機成熟C、勢在必行，迫在眉睫D(zhuǎn)、其它11、新建的街區(qū)附近居民購物與否比以前方便？A、方便多了B、同樣C、不方便了12、您覺得實施舊城改造有哪些好處？A、生活環(huán)境更加好B、社會保障會更加好C、交通更加便利D、兒女教育條件更加好E、工作能夠更輕松13、您現(xiàn)在房屋居住條件狀況是？A、好B、普通C、差14、您房屋的產(chǎn)權(quán)狀況是什么？A、公房B、自有公房15、如果房產(chǎn)權(quán)是公房，您樂旨在拆遷的同時，將現(xiàn)有房產(chǎn)權(quán)購置下來嗎？A、樂意B、不樂意16、如對該地塊實施舊城改造，您但愿選擇的賠償安置方式為？A、貨幣賠償，拿賠償款到別的地方自行購房B、產(chǎn)權(quán)置換，用現(xiàn)居住房屋調(diào)換安置房17、您但愿安置房的地點為？A、原地回遷B、就遷安置C、異地安置18、您對賠償安置政策理解嗎？A、理解B、不理解C、懂得極少19、您但愿安置的套型和面積為：A、40m2左右公寓B、二室一廳60—80m2C、三室一廳90—100m2D、三室兩廳100m2以上20、您尚有那些意見或建議？被調(diào)查居民的抽取及問卷的發(fā)放與回收，均由本人與同事實施和完畢。實際發(fā)放問卷200份，回收有效問卷198份，有效回收率99%。實際調(diào)查樣本夠吃狀況見下表表1調(diào)查樣本構(gòu)成狀況年紀(jì)段男女累計20~3015203530~4032336540~5035256050以上201838三、成果與分析整頓過這些調(diào)查問卷，我們發(fā)現(xiàn)對于舊城改造，大部分人都是持支持態(tài)度的，198份有效調(diào)查問卷中，125份覺得舊城改造之前都市基礎(chǔ)設(shè)施不夠完全，對原舊城環(huán)境不夠滿意，而自從改造過后，有150份問卷覺得交通便利了，排水設(shè)施也比以前好了，并且社區(qū)也比以前美觀了，對都市環(huán)境總體滿意度的比例由36.9%上升到75.8%，民眾普遍認(rèn)為改造過后的舊城既沒有磨滅都市原來的老城風(fēng)格，還在其中加入了當(dāng)代元素，使之美觀大方，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時綠化方面也改造的不錯，植物是都市綠化中的一種主題，是都市建設(shè)中不可或缺的內(nèi)容。一種都市建設(shè)水平，綠化在其中占有很大的比重，更重要的是植物含有的生態(tài)效益對人們的影響是任何事物無法替代的，從實際出發(fā)，既重視了生態(tài)效益，又重視了經(jīng)濟效益。表2都市環(huán)境整體滿意度（%）滿意不滿意舊城環(huán)境36.963.1新城環(huán)境75.824.2從調(diào)查成果中能夠看到，97份問卷認(rèn)為舊城區(qū)的建筑風(fēng)格“含有歷史意義、風(fēng)情獨特”占總問卷的約49%，而僅有19份認(rèn)為“樣式老舅，風(fēng)格混亂”，另外，158份問卷均認(rèn)為舊城區(qū)需要對老城區(qū)、古跡文物、老民居進行保護，190份問卷但愿安置房的地點是原地回遷，可見民眾對于世世代代生活的舊城區(qū)存在依戀之情，對舊城區(qū)的建筑風(fēng)格滿意度頗高。但是我們?nèi)匀粦?yīng)看到舊城改造中存在的問題，例如調(diào)查成果顯示，約178份對賠償安置政策并不理解或懂得極少，這就闡明基層工作中，對舊城改造政策的普及工作還不夠完善。另外，調(diào)查成果還反映出了下列舊城改造中存在的問題：1、對舊城改造的復(fù)雜性缺少認(rèn)識“將問題簡樸化，不顧具體狀況一律采用推倒重建的單一的開發(fā)方式，造成財力和物力的浪費,破壞了原有都市的空間構(gòu)造和原有社會網(wǎng)絡(luò)”。2、以獲取利潤為重要目的，追求單一的經(jīng)濟效益,過分提高容積率,增大建筑密度,減少建筑間距,造成過密開發(fā)和土地濫用,造成環(huán)境持續(xù)惡化。同意用地面積在減少，而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間，將使單位用地面積內(nèi)的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設(shè)施問題將更難解決。3、只看到局部的眼前的經(jīng)濟利益，在都市歷史文化和景觀保護區(qū)內(nèi)拆除或改建需要保護的歷史建筑，嚴(yán)重破壞都市的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色?，F(xiàn)在許多社區(qū)舊城改造是以開發(fā)公司為主的方式運行，并且基本采用新區(qū)開發(fā)模式，大拆大改，推倒重來。4、舊城改造中尚有一種比較突出的問題就是因改造中因拆遷而產(chǎn)生的問題，重要有下列幾點：①拆遷賠償原則不合理，賠償金額過低。賠償款之低讓大多數(shù)中低階層的居民無法在原地買到同等面積和保持同等生活質(zhì)量的房屋。這是造成拆遷糾紛中最普遍、最重要的因素。②有的地方拆遷的主體及行為不正當(dāng)。有的拆遷人根本不含有正當(dāng)?shù)牟疬w資格;在拆遷過程中有的拆遷人違規(guī)操作。像這種拆遷人是無法讓拆遷戶安心的。③拆遷過程中不能較好尊重被拆遷人的意愿，甚至在雙方未達成合同就搞野蠻拆遷。在拆遷過程中使用暴力拆遷，以強凌弱，以大壓小，使矛盾激化，這也是造成上訪的重要因素之一。④未能做好拆遷戶的安置工作。安置的房屋條件很差，不僅證件手續(xù)不齊，還經(jīng)常停水停電，有的甚至是危房，相信任何人被這樣安置都不會滿意的。⑤沒有按政策辦事，拆遷的操作隨心所欲，因人而異，有的甚至濫用職權(quán)，罔顧群眾利益。有的地方不重視規(guī)劃，不認(rèn)真做好每年的建設(shè)工作計劃，并且缺少政策的連貫性，時常出現(xiàn)今屆李書記說拆東區(qū)，明屆張領(lǐng)導(dǎo)說拆西區(qū)，變化之大令干部群眾無所適從。房子是人們安居樂業(yè)、居住棲息的場合，是中國絕大多數(shù)老百姓一生中最大的財富，人們固然十分愛惜和保護它，因此，本地政府在舊城改造時，應(yīng)體恤民情，順應(yīng)民意，不要盲目地搞大拆大建，對于確需拆遷的舊區(qū)，就應(yīng)制訂政策，做好規(guī)劃，做好宣傳，爭獲得到大多數(shù)群眾的支持，來確保舊城改造工作能夠順利進行。四、建議針對上面的問題，可采用以下的對策及方法：1、舊城改造要遵照都市發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，走有機更新可持續(xù)發(fā)展道路有機更新即采用適宜的規(guī)模，根據(jù)改造的內(nèi)容與規(guī)定，妥善解決現(xiàn)在與將來的關(guān)系，并在舊城改造要過程中，遵照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”原則，有計劃、有環(huán)節(jié)地進行舊城改造建設(shè)。2、加強規(guī)劃引導(dǎo)都市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進行全方面進一步細致的研究，制訂系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、用地調(diào)節(jié)、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等問題。編制舊城改造規(guī)劃要引入都市經(jīng)營的觀念，按經(jīng)濟規(guī)律辦事。對每項舊城改造項目，都要從土地評定、土地分級著手，對土地增值、土地市場進行測算，進行具體的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實現(xiàn)的基礎(chǔ)上。3、以人文本，維護廣大人民的正當(dāng)權(quán)益舊城改造涉及千家萬戶，若我們借舊城改造之機，立足群眾，真真正正為人民群眾辦實事、辦好事，相信天下再難辦的事也會迎刃而解。首先，我們應(yīng)制訂賠償、安置和規(guī)范拆遷等管理方法，為維護廣大群眾正當(dāng)權(quán)益提供法律保障。另首先，要貫徹國家有關(guān)拆遷方面的方針政策，著重做好賠償和安置的工作，確?！熬诱哂衅湮荨?。最后，要加強住房保障體系建設(shè)，特別要重點保護如五保戶、孤寡老人、困難戶等弱勢群體的正當(dāng)權(quán)益。另外，還可通過適量發(fā)展經(jīng)濟合用住房和廉租房來解決安置難等問題。4、要做好宣傳，貫徹政策舊城改造涉及到千家萬戶的切身利益，是社會的熱點話題，因此政府要充足做好宣傳，與人民做好溝通。要運用電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體向廣大群眾正面宣傳我們的拆遷政策和房屋拆遷工作狀況，展示都市建設(shè)的成果，使群眾理解舊城改造的目的和意義；要按規(guī)定日期提前公示，使被拆遷人有充足的時間去準(zhǔn)備搬遷；要向各拆遷戶派發(fā)有關(guān)拆遷政策法規(guī)、拆遷賠償原則、拆遷期限、安置地點等資料，使群眾充足理解舊城改造的運作，保障了群眾的知情權(quán)。5、新區(qū)開發(fā)要先于舊城改造舊城改造需要以新區(qū)開發(fā)為前提，當(dāng)新區(qū)開發(fā)成片，配套設(shè)施齊備，四周環(huán)境優(yōu)美，自然會將人口密度較大的舊城區(qū)居民吸引到新區(qū)去居住和辦公。這樣，舊城區(qū)的人口密度就會大大下降，從而使政府在舊城區(qū)進行改造時就輕松和方便得多了。6、舊城改造要注意保存都市舊有特色，不能盲目大拆大建舊城改造，并不意味拆舊建新、拆低建高、拆小建大，特別對于有歷史意義的都市來講更是這樣，對于舊城中含有特色的舊建筑、古街店鋪、古寺名宅、園林古樹等，應(yīng)予以保存。這既是保存本城文化特色的需要，又是繼承歷史文明的具體體現(xiàn)。在世界上，許多發(fā)達國家對名城的保護，已從保護建筑藝術(shù)珍品發(fā)展到保護歷史上普通人生活的普通建筑，從保護單個文物建筑發(fā)展到保護周邊的歷史環(huán)境。而我國有幾千年的歷史文化，古代建筑多不勝數(shù)，卻許多在這些年的大拆大建中消失殆盡，實在令人心痛不已。古典建筑是我們中華民族歷史、文化、藝術(shù)和科學(xué)價值的結(jié)晶，印刻