城中村改造模式選擇的優(yōu)劣勢分析

城中村改造模式選擇的優(yōu)劣勢分析

城中村的改造是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。如何選擇科學(xué)的城中村改造模式，一直是舊城改造的難題。城中村改造在實踐中主要有三種模式:政府主導(dǎo)型改造模式、村民主導(dǎo)型改造模式、開發(fā)商主導(dǎo)型改造模式。以下對三種模式的優(yōu)劣勢進行分析。1城中村改造的必要性分析政府主導(dǎo)型改造模式,政府聘請或充當(dāng)開發(fā)商的角色,直接投資改造城中村,解決村民的拆遷安置等所有問題,進行開發(fā)建設(shè)。1.1優(yōu)勢分析。1)地方政府利用行政權(quán)力,通過行政命令制定統(tǒng)一的整村拆遷、異地安置的改造政策,使村民的經(jīng)濟利益得到了最低限度的保護;2)使當(dāng)?shù)氐某侵写甯脑旎顒幽軌蛘w推進,有序進行;3)有利于政府在城市發(fā)展的有限空間內(nèi),最大限度地整合土地資源,改善城市環(huán)境。1.2劣勢分析。1)地方財政面臨巨額改造資金困難。由于前期拆遷補償與安置成本較高,而政府財政資金有限,因此大規(guī)模的開展城中村改造活動不可避免會遭遇建設(shè)資金不足的障礙,一般地方政府無力負擔(dān);2)由于村民、村集體經(jīng)濟組織游離于城中村改造的主體之外,城中村村民的利益訴求得不到尊重和滿足,村民抵觸情緒較大。加之政府往往借助行政強制手段開展拆遷安置工作,易引發(fā)村民的對抗和上訪,影響政府形象。3)為某些貪官污吏開了一道“發(fā)財”的口,不利于村民利益的保障。2政府主導(dǎo)的城中村改造工作難村民主導(dǎo)型改造模式是指政府無須投入財政資金,僅以優(yōu)惠的改造政策指導(dǎo)城中村改造活動,由城中村村民通過民主協(xié)商、集體討論的形式?jīng)Q定有關(guān)本村改造的所有方案,并通過自籌資金、自行補償、自我安置的原則完成自我改造任務(wù)。2.1優(yōu)勢分析。1)確認并尊重村民、村集體經(jīng)濟組織的主體地位,城中村每位村民對本村改造方案、拆遷補償?shù)确桨傅拇_定享有平等的民主權(quán)利,從而充分調(diào)動了村民對城中村改造工作的積極性。2)明確了政府在城中村改造活動中指導(dǎo)者的地位,從而理順了政府與村民、城中村集體經(jīng)濟組織之間在城中村改造中的關(guān)系,減輕了政府的財政負擔(dān),有利于政府服務(wù)職能的發(fā)揮。3)城中村改造資金不足。2.2劣勢分析。1)改造資金普遍短缺。城中村改造所需資金少則數(shù)千萬,多則上億元。如此巨額的投資及其潛在的風(fēng)險,一般的城中村顯然無力承擔(dān)。這種改造模式是建立在政府關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等方面優(yōu)惠政策基礎(chǔ)之上的,適用于村集體資產(chǎn)雄厚及村民籌資能力較強、規(guī)模適中的城中村。2)村民住宅拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不一。受各村集體經(jīng)濟組織經(jīng)濟實力的影響,各城中村關(guān)于村民住宅的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)懸殊較大,極不統(tǒng)一,以至于在拆遷補償問題上村民之間、村民與村集體經(jīng)濟組織之間糾紛不斷,影響了改造工作的順利進行。3)城中村改造的進程難以控制。由于村民作為一個整體需要太多的內(nèi)部協(xié)調(diào)工作,改造工作面臨重重困難,例如改造方案、拆遷補償方案、安置方案久拖不決,改造方案實施主體難以確定,村民不能按時安置或回遷等問題均不同程度影響著城中村改造的進程。4)合作對象一—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的選擇比較困難,再加上城中村改造項目成本大,利潤小,一般的開發(fā)企業(yè)不愿介入;而有合作意向者可能又不符合條件。3社區(qū)矯正的劣勢分析。在此的改造領(lǐng)域,開發(fā)商主導(dǎo)型是指開發(fā)商成立項目公司,負責(zé)征地、拆遷、補償、安置、建設(shè)、銷售等,按市場化方式進行綜合開發(fā),整體方案、布局、資金運作都由開發(fā)商自己承擔(dān)。3.1優(yōu)勢分析。1)政府只需提供優(yōu)惠的招商政策而無需任何財政投入,使有限的財政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)建設(shè)上;2)開發(fā)商的介入加劇了市場競爭,同時避免了行政權(quán)力介入改造引發(fā)的社會矛盾;3)村民只是政府政策的受體,無需支付改造成本,使村民的既得利益得到有效保護。3.2劣勢分析。1)村民、村集體經(jīng)濟組織作為被改造的對象,只能被動地接受政府制定、開發(fā)商實施的各種改造方案,其利益訴求無法彰顯,實際上屬于政府改造模式的一種變形,村民利益極易受到侵害,從而誘發(fā)村民的群體性抗?fàn)幒蜕显L;2)存在規(guī)劃管理方面的問題,開發(fā)商可能因為過分追求利益最大化而忽視城市規(guī)劃,導(dǎo)致容積率或建筑密度過大等;3)城中村改造項目的成功與否依賴于開發(fā)商的商業(yè)信用,村民常因安置或回遷協(xié)議難以落實而處于進退兩難的尷尬境地。在實際操作中,政府必須合理引導(dǎo)和嚴(yán)格控制,以避免開發(fā)商為了一味追求經(jīng)濟利益,而損害村民和城市的長久利益。4政府主導(dǎo),社會導(dǎo)向,城市發(fā)展是關(guān)鍵目前城中村改造實施時間最長的沿海的深圳、珠海、廣州、杭州等發(fā)達城市的城中村改造實踐基本上都采用這三種模式或在這些模式基礎(chǔ)上根據(jù)城中村的特征條件進行適當(dāng)?shù)难莼?.1城中村改造要立足于城市發(fā)展的高度。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和快速城市化過程中形成的城中村已經(jīng)是城市可持續(xù)發(fā)展的障礙。改造城中村的目標(biāo)就是要通過對城中村經(jīng)濟、社會、環(huán)境的全面轉(zhuǎn)型,促進城市資源分配使用的公平性和高效率,達到促進城市可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。城市政府應(yīng)該站在城市發(fā)展高度,依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則,編制符合城市發(fā)展方向和路徑的城市經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程的總體規(guī)劃,實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。4.2城中村改造要保護各方合法利益。城中村改造問題的本質(zhì)是利益問題,城中村改造實質(zhì)上是與城中村改造相關(guān)的利益各方利益調(diào)整的過程。政府對具體操作過程要有整體的把握,必要時要以政府文件的形式明確規(guī)范各方的利益,力求在各方利益協(xié)商一致的情況下群策群力完成城中村的改造工作,保證城中村改造工作的順利進行。4.3城中村改造模式的多樣化選擇:一村一(方)案。不同的改造模式其改造主體不同,改造所適用的條件不同,改造機制不同,模式的優(yōu)缺