房屋買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議

篇一：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛起訴書(shū)起訴書(shū)原告：陳瑤瑤女漢族1988年01月24日出生身份證號(hào)：1101045住址：聯(lián)系電話：被告：張春鵬男漢族1969年08月10日出生身份證號(hào)：8103430住址：聯(lián)系電話：案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院依法判決被告推行《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》義務(wù)，將北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路28號(hào)210號(hào)樓16層1908a的房屋全部權(quán)過(guò)戶給原告；2、請(qǐng)求法院依法判決被告支付原告逾期辦理房屋過(guò)戶事宜的違約賠償人民幣00元；3、本案訴訟費(fèi)及其它有關(guān)費(fèi)用由被告承當(dāng)。事實(shí)與理由：7月25日，原告經(jīng)北京市嘉禾家美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹，與被告訂立了有關(guān)北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路28號(hào)210號(hào)樓16層1908a的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并于當(dāng)天交付了購(gòu)房定金人民幣50000元。雙方同意，被告應(yīng)配合原告在合同訂立后一種月內(nèi)（即8月25日前）辦理完畢該房屋過(guò)戶事宜，原告亦多次催促被告推行合同義務(wù)，進(jìn)行網(wǎng)簽及后續(xù)房屋過(guò)戶事宜，被告均以多個(gè)借口予以遲延，造成該房屋至今未辦理任何過(guò)戶手續(xù)。按照商定，被告遲延逾期辦理過(guò)戶手續(xù)視為違約，被告應(yīng)支付原告逾期辦理房屋過(guò)戶事宜的違約賠償人民幣00元.原告購(gòu)置本房屋是為年終止婚作為婚房使用，被告遲遲不推行房屋過(guò)戶義務(wù)已經(jīng)給原告造成了諸多損失，無(wú)奈之下訴至法院，請(qǐng)求法庭依法判決被告按照合同推行義務(wù)，將房屋過(guò)戶給原告，并賠償原告損失，以維護(hù)原告的正當(dāng)權(quán)益。此致北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院原告：日期：1篇二：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例分析房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例分析房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛分為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛和二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。這類合同也就是常說(shuō)的“一手房買(mǎi)賣(mài)合同”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為合同一方當(dāng)事人，這類合同訂立、推行過(guò)程中的糾紛重要有下列幾類：（一）售房廣告引發(fā)的糾紛眾所周知，開(kāi)發(fā)商在售樓過(guò)程中為了推銷(xiāo)房屋，大幅度的制作售樓廣告，銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中為了追求業(yè)績(jī)，也對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行諸多闡明及允諾，重要情形有：（1）向購(gòu)房人提供某些購(gòu)房?jī)?yōu)惠或附帶贈(zèng)予禮物的闡明；（2）對(duì)商品房美觀性的陳說(shuō)；（3）對(duì)商品房使用功效的陳說(shuō)；（4）對(duì)商品房環(huán)境性的陳說(shuō)；（5）售后承諾，例如“售后包租”、“代租”等售后回報(bào)，為外地購(gòu)房者辦理本地都市的戶口指標(biāo)等等。而這些往往在購(gòu)房人訂立合同后或入往后統(tǒng)統(tǒng)不見(jiàn)蹤影。案例一，天津某開(kāi)發(fā)商在對(duì)外預(yù)售房屋時(shí)，宣傳廣告稱社區(qū)樓房前后間距有60米，社區(qū)綠化率為50%，并在預(yù)售房屋合同中商定，“開(kāi)發(fā)商不得私自變更已經(jīng)與業(yè)主商定的社區(qū)平面圖，若確需變更的應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主書(shū)面同意；開(kāi)發(fā)商未征得業(yè)主同意變更社區(qū)的平面布局，業(yè)主有權(quán)規(guī)定開(kāi)發(fā)商恢復(fù)，不能恢復(fù)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付總房?jī)r(jià)款的3%違約金”。該社區(qū)業(yè)主收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)樓房前后的間距由原來(lái)的60縮小成了40.2平米，明顯違反了社區(qū)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商違約。通過(guò)法院審理查明，開(kāi)發(fā)商是自行提出變更規(guī)劃的，并未征得業(yè)主同意，政府有關(guān)部門(mén)也沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定變更，據(jù)此法院一審判決開(kāi)發(fā)商向維權(quán)業(yè)主承當(dāng)總房?jī)r(jià)款3%的違約金。案例二，北京某高檔社區(qū)在售樓時(shí)在宣傳資料中承諾，”社區(qū)內(nèi)綜合綠化面積達(dá)總占地面積的31%，擁有6800的綠地和中心花園，環(huán)境宜人，5000平米的地下超大停車(chē)庫(kù)，原裝高檔當(dāng)代電梯，社區(qū)實(shí)施封閉式管理，24小時(shí)保安，房屋共用部分精美裝修等等”。同樣業(yè)主入住以上承諾紛紛不能兌現(xiàn)，規(guī)定開(kāi)發(fā)商承當(dāng)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)于綠地、花園面積、車(chē)庫(kù)、原裝當(dāng)代電梯以及對(duì)商品房各構(gòu)成部分裝飾裝修原則的闡明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質(zhì)量，也會(huì)對(duì)買(mǎi)受人購(gòu)房，訂立購(gòu)房合同及房屋價(jià)格的擬定產(chǎn)生重要影響，因此對(duì)上述幾項(xiàng)開(kāi)發(fā)公司闡明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。最后調(diào)解結(jié)案，開(kāi)發(fā)商予以一定經(jīng)濟(jì)賠償。但是，同樣案例，如果規(guī)定解除合同，法院駁回訴訟請(qǐng)求。案例三，貽成尚北新風(fēng)系統(tǒng)案例。案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。土地變性后，使用年限未變。法律分析：合使用方法律：實(shí)踐當(dāng)中解決此案件的重要根據(jù)是《最高人民法院有關(guān)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件合使用方法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范疇內(nèi)的房屋及有關(guān)設(shè)施所作的闡明和允諾具體擬定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的擬定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該闡明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任”。通過(guò)上面案例，購(gòu)房者基本售房廣告糾紛普通有兩種訴求：一是規(guī)定開(kāi)發(fā)商承當(dāng)違約責(zé)任和賠償有關(guān)損失；二是規(guī)定解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并賠償有關(guān)損失，損失重要為購(gòu)房款的利息損失及房屋升值帶來(lái)的差價(jià)損失。在第一種訴訟請(qǐng)求中，若商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)違約責(zé)任有規(guī)定，則購(gòu)房者直接根據(jù)合同商定之?dāng)?shù)額請(qǐng)求違約賠償金，案例一。但大部分時(shí)候，合同中并未商定開(kāi)發(fā)商的具體違約責(zé)任，天津市房管局的版本僅對(duì)開(kāi)發(fā)商延期交房、辦證、面積差別、設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行了違約責(zé)任商定，補(bǔ)充條款是開(kāi)發(fā)商自行擬定，僅對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了諸多商定，極少商定本身違約責(zé)任，這種狀況下，估算損失大小存在困難，法官普通傾向于調(diào)解結(jié)案；在第二種訴訟請(qǐng)求中，購(gòu)房者重要是根據(jù)合同法第94條之規(guī)定請(qǐng)求解除合同。從法理上來(lái)講，購(gòu)房者能否行使解除權(quán)的根據(jù)是違約方的違約行為與否構(gòu)成根本性違約，只有在違約方的違約行為構(gòu)成根本性違約的情形下，才賦予守約方解除合同的權(quán)利。合同法第94條規(guī)定的幾個(gè)情形，則是法律上對(duì)根本性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷(xiāo)售廣告不實(shí)可套用的重要是該條第4款之規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延推行債務(wù)或者有其它違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”因此，需要法院對(duì)案件進(jìn)行審查，判斷廣告不實(shí)的違約行為與否造成合同目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)的普通目的而言，應(yīng)從普通人的普通生活經(jīng)驗(yàn)及交易習(xí)慣的角度考察，對(duì)于商品房銷(xiāo)售廣告中開(kāi)發(fā)商許諾但是最后沒(méi)有訂入合同而成為合同條款的事項(xiàng)及內(nèi)容，即使事后在客觀上對(duì)購(gòu)房人買(mǎi)受該商品房目的產(chǎn)生了不良影響，但雙方特別是買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)竟沒(méi)有主意該內(nèi)容，最少闡明該內(nèi)容并非是買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)首先考慮的問(wèn)題，從這一角度看，因商品房銷(xiāo)售廣告許諾沒(méi)有訂入合同致使該內(nèi)容的法律地位不穩(wěn)定而引發(fā)的糾紛，買(mǎi)受人也有一定的可責(zé)性，如上述案例中，開(kāi)發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境、配套設(shè)施問(wèn)題上的許諾沒(méi)有到位，法院認(rèn)定為普通違約，合同繼續(xù)推行，賠償酌定裁量。售樓員的許諾，有無(wú)證據(jù)是核心。（二）認(rèn)購(gòu)糾紛認(rèn)購(gòu)是指在商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，雙方當(dāng)事人在訂立商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同前訂立文書(shū)的行為，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。訂立的文書(shū)名稱五花八門(mén)，有叫“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，有叫“訂購(gòu)合同”，尚有叫“房號(hào)保存合同”的。這方面的案例：案例一，周某應(yīng)房產(chǎn)公司規(guī)定與其訂立《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同書(shū)》，并交付了定金2萬(wàn)元，商定購(gòu)置該公司開(kāi)發(fā)的一處房屋。當(dāng)時(shí)該公司聲稱該房屋的絕對(duì)不存在抵押等狀況。訂立合同后，周某遂于商定日期攜帶購(gòu)房款到房產(chǎn)公司準(zhǔn)備正式訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，訂立合同前，周某經(jīng)向產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)查詢得知他預(yù)訂的該套住宅已于認(rèn)購(gòu)合同訂立前抵押給銀行。周某遂回絕訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并規(guī)定房產(chǎn)公司返還定金2萬(wàn)元;并提出在房產(chǎn)公司解除對(duì)該房屋的抵押后，雙方再訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但房產(chǎn)公司不肯退還已收取的定金。周某遂將房產(chǎn)公司告上法庭，規(guī)定法院判令該公司撤銷(xiāo)《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同書(shū)》，返還已交的2萬(wàn)元定金并加倍賠償2萬(wàn)元。開(kāi)庭后，房產(chǎn)公司辯稱：該房產(chǎn)確實(shí)已抵押給銀行，但公司在與周某訂立合同之前，已告知周某房產(chǎn)被抵押的事實(shí)，銀行也同意公司銷(xiāo)售被抵押的房產(chǎn)，何況現(xiàn)在周某沒(méi)有遭受任何損失。由于周某沒(méi)有準(zhǔn)時(shí)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)違約，故公司不退還購(gòu)房定金的行為并無(wú)不當(dāng)，請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求。法院審理后認(rèn)為，由于房產(chǎn)公司在訂立《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同書(shū)》時(shí)，沒(méi)有如實(shí)向購(gòu)房者闡明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院有關(guān)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件合使用方法律若干問(wèn)題的解釋》作出判決：撤銷(xiāo)雙方訂立的《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同書(shū)》，房產(chǎn)公司返還周某已付購(gòu)房定金2萬(wàn)元，并支付賠償金2萬(wàn)元。案例二，陳某與某地產(chǎn)公司訂立《房產(chǎn)定購(gòu)合同書(shū)》，商定陳定購(gòu)一套商品房，并支付定金1萬(wàn)元。合同另載明：陳在訂立定購(gòu)合同時(shí)已具體閱讀和理解星星公司在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充合同等購(gòu)房文本的內(nèi)容。同年4月19日，陳訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充合同有許多不公平條款，兩次發(fā)函規(guī)定修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。法院審理后認(rèn)為：該合同明確載明：陳已具體閱讀和理解該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充合同等購(gòu)房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購(gòu)合同商定的合同基本條件與星星公司訂立正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請(qǐng)求。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商擬定的《訂購(gòu)合同》往往把本身的責(zé)任推的一干二凈，工作時(shí)出具的《訂購(gòu)合同》，換簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間無(wú)法擬定，開(kāi)發(fā)商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無(wú)法網(wǎng)簽正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，這時(shí)訂立正式合同的時(shí)間會(huì)商定為：自開(kāi)發(fā)商告知之日起幾日內(nèi)換簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。終究什么時(shí)候告知沒(méi)有商定，有時(shí)長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)月，使購(gòu)房者錯(cuò)過(guò)貸款優(yōu)惠政策或趕上不利政策，審查合同時(shí)注意此方面。法律分析：合使用方法律：《最高人民法院有關(guān)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件合使用方法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方因素未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律有關(guān)定金的規(guī)定解決；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等合同含有《商品房銷(xiāo)售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的重要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照商定收受購(gòu)房款的，該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！队嘘P(guān)合用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第115條：“當(dāng)事人商定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方回絕訂主合同的，無(wú)權(quán)規(guī)定返還定金；收受定金的一方回絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！边@類糾紛重要集中在兩方面：第一，訂購(gòu)合同的效力問(wèn)題；第二，定金罰則問(wèn)題。1、根據(jù)我國(guó)法律以及有關(guān)司法解釋，效力問(wèn)題能夠分兩種種狀況分別分析。首先，如果雙方訂立的商品房訂購(gòu)合同不含有《商品房銷(xiāo)售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同十三項(xiàng)（下稱“十三項(xiàng)”）重要內(nèi)容，（附：《商品房銷(xiāo)售管理方法》第十六條商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確下列重要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷(xiāo)售方式；（四）商品房?jī)r(jià)款的擬定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備原則承諾；篇三：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的問(wèn)題房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的問(wèn)題近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不停發(fā)展，由此而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件也不停增多，這類案件爭(zhēng)執(zhí)的標(biāo)的普通較大，案情又復(fù)雜多樣，解決不當(dāng)，很可能造成矛盾激化，影響社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就這類案件解決中出現(xiàn)的部分問(wèn)題敘述一下解決的辦法和法律觀點(diǎn)：一、有關(guān)私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力確實(shí)認(rèn)這個(gè)問(wèn)題是解決和解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題，私有房屋買(mǎi)賣(mài)是私有房屋全部權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要因素，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買(mǎi)賣(mài)與普通動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)有著不同的規(guī)定：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同”由此能夠看出房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以書(shū)面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2、對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的限制。根據(jù)《都市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、公司、事業(yè)單位不得購(gòu)置或變相購(gòu)置都市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)置，須經(jīng)縣以上人民政府同意”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、公司、事業(yè)單位購(gòu)置都市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鄉(xiāng)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意和辦理任何手續(xù)，但國(guó)家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國(guó)務(wù)院《有關(guān)制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急告知》中規(guī)定：分派給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣(mài)和私自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國(guó)務(wù)院公布的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買(mǎi)賣(mài)房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書(shū)?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法變化土地的全部權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書(shū)。這首先不再多述。3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)與否為私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)合同與否就無(wú)效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，由于這違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理同意、登記等手續(xù)才生效的，根據(jù)其規(guī)定。由此能夠看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理同意、登記等手續(xù)才生效，這種同意、登記指的是雙方當(dāng)事人訂立合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理同意或登記才生效。二是合同一經(jīng)訂立，合同即含有法律效力，合同本身無(wú)需同意或登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，屬于第二種情形，他調(diào)節(jié)的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的規(guī)定，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)推行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，因此，與否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的全部權(quán)與否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及其效力并無(wú)影響。另外從《都市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“??房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理全部權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也能夠看出，全部權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來(lái)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；另首先，買(mǎi)賣(mài)合同是辦理全部權(quán)登記的必須證件之一，而無(wú)效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。因此最高人民法院在有關(guān)的文獻(xiàn)中所指的“買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生全部權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不分辨具體狀況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。二、房屋買(mǎi)賣(mài)中房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定這是一種解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中的又一重要環(huán)節(jié)?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其它正當(dāng)方式獲得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)全部權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有商定的除外。這一條是普通原則性的規(guī)定。普通認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有商定，只能是對(duì)于特定物買(mǎi)賣(mài)的商定，法律另有規(guī)定普通是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定。具體到私有房屋買(mǎi)賣(mài)上，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同，因這首先國(guó)家現(xiàn)在還沒(méi)有專門(mén)的管理部門(mén)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，普通的解決原則是：但凡買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的，買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，獲得宅基地使用權(quán)證書(shū)之日起轉(zhuǎn)移，而都市私有房屋買(mǎi)賣(mài)的全部權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門(mén)變更登記之日起轉(zhuǎn)移。但在近幾年的司法實(shí)踐中，碰到了某些新的狀況值得我們討論、研究。例如：某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（或公民個(gè)人）把自建的房屋售給公民個(gè)人，因管理制度上尚不夠完善，始終不組織辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也有某些狀況是銷(xiāo)售方也收取了辦理過(guò)戶手續(xù)的有關(guān)費(fèi)用，但遲遲不予辦理有關(guān)手續(xù)，而銷(xiāo)售方又將房屋賣(mài)給另一方，或購(gòu)置方又將房屋賣(mài)給其它公民，該類房屋全部權(quán)從何時(shí)轉(zhuǎn)移呢？象這類狀況，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記的因素完全在銷(xiāo)售方或政府部門(mén)，而購(gòu)房方毫無(wú)過(guò)失和違約行為，故不能讓購(gòu)房一方來(lái)承當(dāng)不利的法律后果，并且對(duì)于這類房屋的買(mǎi)賣(mài)如一律以未辦理登記而不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，既違反民法原理中的公平原則，也不利于經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定。故在解決這類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法通則》第72條的普通性規(guī)定解決，自交付之日起全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按照地方慣例和市場(chǎng)交易習(xí)慣，如賣(mài)房一方將自己一方的原有房產(chǎn)權(quán)證書(shū)或住房鑰匙等能夠控制、管理、居住、使用房屋的手續(xù)交付給了買(mǎi)房一方，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定已經(jīng)交付，房屋全部權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。三、如何解決城鄉(xiāng)私有房屋中雙重買(mǎi)賣(mài)糾紛中存在的問(wèn)題某商品房銷(xiāo)售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷(xiāo)售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣(mài)給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購(gòu)房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見(jiàn)，這里要具體狀況具體分析：1、如果先購(gòu)房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購(gòu)房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購(gòu)房合同有效，由賣(mài)方承當(dāng)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的正當(dāng)性進(jìn)行審查或登記先后次序來(lái)認(rèn)定各自的效力問(wèn)題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購(gòu)房合同意思表達(dá)真實(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買(mǎi)賣(mài)房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等，即購(gòu)方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反嚴(yán)禁性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，全部權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購(gòu)房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣(mài)方已經(jīng)將合同商定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給別人，從而造成合同無(wú)法推行，賣(mài)方對(duì)其違約行為應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過(guò)戶手續(xù)，后者卻辦理了過(guò)戶手續(xù)，那么就要看后者與否含有侵害前者債權(quán)的惡意，或含有與銷(xiāo)售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違反善良風(fēng)俗的辦法侵害前者的利益，即所謂的善意獲得。如含有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣(mài)方承當(dāng)違約責(zé)任。如不含有這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過(guò)登記對(duì)房屋所享有的全部權(quán)，也只有這樣才干確認(rèn)并保護(hù)因登記獲得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，尚有一種問(wèn)題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的全部權(quán)時(shí)，會(huì)碰到一種矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者規(guī)定交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定規(guī)定前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，由于前者應(yīng)當(dāng)懂得在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒(méi)有在法律上獲得對(duì)房屋的全部權(quán)，在此狀況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承當(dāng)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購(gòu)房合同未被確認(rèn)無(wú)效前，不能不說(shuō)前者對(duì)房屋的占有是無(wú)法律根據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付多個(gè)損失及多個(gè)費(fèi)用外，裝修、修繕的有關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得賠償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。篇四：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件近日，洛陽(yáng)市老城區(qū)人民法院宣判一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，判決駁回原告訴訟請(qǐng)求，維持房屋買(mǎi)賣(mài)合同。原告安某起訴至法院，稱被告王甲（原告安某之妻）私自將他二人共有的一套房屋賣(mài)給了被告王乙，請(qǐng)求法院判決被告王甲與被告王乙訂立的《買(mǎi)賣(mài)住房合同》無(wú)效，王乙返還已居住了近六個(gè)月的房屋。審理過(guò)程中，被告王甲稱其將房屋轉(zhuǎn)讓給王乙的事實(shí)原告不懂得，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效。被告王乙稱其懂得原告安某與被告王甲系夫妻關(guān)系，在購(gòu)置房屋過(guò)程中，協(xié)商過(guò)多次，原告安某與被告王甲均在場(chǎng)，原告安某曾親自拿出該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)給被告看，還親手收取了被告王乙交付的部分購(gòu)房款并與被告王乙一同存入銀行。原告對(duì)該房屋的買(mǎi)賣(mài)是清晰的。且該房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記被告王甲一人，無(wú)其它共有人，被告王甲在買(mǎi)賣(mài)合同上的簽字的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，被告王乙是善意獲得，該《買(mǎi)賣(mài)住房合同》是原、被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)，正當(dāng)有效，應(yīng)依法繼續(xù)推行。法院審理后確認(rèn)，原告安某與被告王甲系夫妻，準(zhǔn)備將其二套房屋中的一套賣(mài)掉，制發(fā)了售房小廣告，后通過(guò)熟人介紹認(rèn)識(shí)了意欲購(gòu)房的王乙，原告安某、被告王甲與被告王乙曾協(xié)商，后被告王甲與被告王乙訂立《買(mǎi)賣(mài)住房合同》，將房屋以市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓給王乙，原告收取了被告王乙最后一次付款并存入銀行后，被告王甲才將房屋鑰匙交給王乙，隨即王乙始終居住。法院據(jù)查明的事實(shí)，確認(rèn)原告作為含有完全民事行為能力人完全懂得并實(shí)際參加了該住房買(mǎi)賣(mài)的整個(gè)交易活動(dòng)，應(yīng)視為默示同意轉(zhuǎn)讓住房，因此，被告王甲與被告王乙訂立《買(mǎi)賣(mài)住房合同》出賣(mài)住房的行為并未侵犯原告的正當(dāng)權(quán)益，該《買(mǎi)賣(mài)住房合同》正當(dāng)有效。[法官說(shuō)法]夫妻共有住房經(jīng)雙方同意即可轉(zhuǎn)讓，賣(mài)房后反悔法不容宣判后，承接該案的法官范新生就該案的判決理由進(jìn)行了判后釋法。范新生認(rèn)為，我國(guó)《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所的財(cái)產(chǎn)為夫妻共有，夫妻對(duì)共同全部的財(cái)產(chǎn)，有平等的解決權(quán)。該處所說(shuō)共有是指法定共有，這就是說(shuō)，夫妻婚后共有的財(cái)產(chǎn)，涉及房屋，不管其權(quán)屬證明上登記的是一方全部還是共有，都認(rèn)定為夫妻共有。根據(jù)我國(guó)《合同法》有關(guān)規(guī)定，處分共有財(cái)產(chǎn)須經(jīng)共有人同意。部分共有人私自處分共有財(cái)產(chǎn)，普通認(rèn)定為無(wú)效。本案被告王乙在買(mǎi)房過(guò)程中，懂得原告安某和被告王甲系夫妻關(guān)系，并多次與二人共同協(xié)商，闡明原告安某與被告王甲對(duì)該房屋買(mǎi)賣(mài)一事均知曉，原告安某還收取了被告王乙的部分購(gòu)房款，被告王甲在原告收到該部分購(gòu)房款后將房屋鑰匙交與王乙，充足闡明原告安某和被告王甲對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)一事都是持同意態(tài)度的，故應(yīng)認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效。原告安某與被告王甲在房屋轉(zhuǎn)讓近六個(gè)月后又反悔，法律不會(huì)支持。[法官提示]新法律法規(guī)出臺(tái)，“隱形共有人”須浮出水面在實(shí)踐中，我們把沒(méi)有登記在權(quán)屬證明上的共有人稱為“隱形共有人”。我國(guó)普通傳統(tǒng)習(xí)慣于將房屋權(quán)屬登記在一方名下，夫妻婚后購(gòu)房也普通只將一方作為權(quán)利主體加以登記，在發(fā)生家庭糾紛，特別是離婚的時(shí)候，雙方容易在房屋等價(jià)值較大的家庭財(cái)產(chǎn)上產(chǎn)生全部權(quán)爭(zhēng)議，“隱形共有人”的權(quán)益往往會(huì)受到侵害。10月開(kāi)始生效的《物權(quán)法》規(guī)定，配偶不是固然的房屋共有權(quán)人，房屋產(chǎn)權(quán)要以機(jī)關(guān)登記為準(zhǔn)，登記為一人的，產(chǎn)權(quán)人就是一人。7月開(kāi)始施行的《房屋登記方法》對(duì)“隱形共有人”提出了更明確的規(guī)定，《方法》第十三條規(guī)定：“共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋全部權(quán)變更登記，能夠由有關(guān)的共有人申請(qǐng)，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)?！碧貏e是在房屋抵押登記時(shí)，規(guī)定詢問(wèn)房屋與否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，共有人與否同意辦理抵押登記等。種種方法就是要迫使“隱形共有人”浮出水面，及時(shí)登記其共有財(cái)產(chǎn)，明確其權(quán)利，以規(guī)避產(chǎn)權(quán)不明引發(fā)的房產(chǎn)糾紛。篇五：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與否屬于不動(dòng)