新威置業(yè)蚌埠項(xiàng)目競標(biāo)方案

新威置業(yè)蚌埠項(xiàng)目競標(biāo)方案報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)項(xiàng)目本體分析目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目整體營銷定位24#、25#地塊營銷策略媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算報(bào)告回顧與總結(jié)附件一、蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)：

1、蚌埠市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，市場供應(yīng)量穩(wěn)定，去化情況較樂觀，上半年蚌埠商品房共計(jì)成交11836套，去化面積119.36萬方2、2013年上半年度，住宅成交均價(jià)約5000元/㎡，成交10760套，逼近2012年全年最高住宅成交數(shù)量（12770套），整體銷售狀況良好。2013年蚌埠住宅月成交量均在1500-2000套，蚌山區(qū)月成交量約700套左右，占蚌埠房地產(chǎn)市場半壁江山。3、非住宅部分，成交均價(jià)在8300元/㎡，每月去化量平穩(wěn)，約2萬方，最多一個(gè)月去化4萬方，總體去化速度較緩。4、客戶主要購買方向80-100㎡的剛需戶型，占比50%左右，100-120㎡的改善型戶型需求達(dá)到25%左右。偏投資型的小平米公寓則相對銷售較差，不足10%。三、結(jié)合城市發(fā)展階段和城南區(qū)域的特征，對本項(xiàng)目啟示如下：1、高品質(zhì)高形象，但要與當(dāng)?shù)厥袌鲑徺I基礎(chǔ)相結(jié)合。2、同區(qū)內(nèi)大品牌開發(fā)商競爭激烈，體系化產(chǎn)品細(xì)節(jié)優(yōu)勢尤為重要。3、整體城市和城南新區(qū)的價(jià)值增長性良好，需對產(chǎn)品中高端改善及投資產(chǎn)品有前瞻性考慮。4、在跑量的基礎(chǔ)上，對未來的溢價(jià)空間可保持樂觀態(tài)度。房地產(chǎn)市場總結(jié)二、

區(qū)域思考：1、從城市背景看，蚌埠房地產(chǎn)市場需求以剛需為主導(dǎo)，其次是以首改為主的客戶群體。2、城南新區(qū)作為東進(jìn)南拓戰(zhàn)略的新城市核心之一，從片區(qū)規(guī)劃定位及政府投入來看，區(qū)域市場將以剛需樓盤為主，現(xiàn)階段價(jià)格在全市5000元均價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)線以下。3、伴隨著相關(guān)配套資源的豐富及周邊待發(fā)展地塊的日漸成熟，片區(qū)將按剛需-首改-投資的方向發(fā)展。蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)︱房地產(chǎn)市場總結(jié)萬達(dá)廣場第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)單價(jià)上升超越型競爭策略品質(zhì)化規(guī)模化現(xiàn)場包裝高品質(zhì)低總價(jià)優(yōu)勢對比差異型項(xiàng)目站位翰林銀座恒大御景灣本案琥珀新天地榮盛南山酈都榮盛錦繡香堤佳源東方都市晨陽滟瀾山海亮明珠第三梯隊(duì)借鑒型未來升值潛力低總價(jià)蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)︱區(qū)域競品總結(jié)競品項(xiàng)目小結(jié)海亮明珠佳源東方都市晨陽滟瀾山榮盛南山酈都榮盛錦繡香堤琥珀新天地翰林銀座恒大御景灣地段★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★品牌★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★面積段★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★產(chǎn)品亮點(diǎn)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★價(jià)格★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★■第一梯隊(duì)：依托其自身強(qiáng)勢地段、配套等資源帶動，加上其區(qū)域、品牌等綜合價(jià)值，綜合實(shí)力屬于第一梯隊(duì)。■第二梯隊(duì)：同梯隊(duì)下，以規(guī)模化體量為最大潛力價(jià)值，以區(qū)域發(fā)展為發(fā)展機(jī)遇，通過營銷、品質(zhì)、展示、規(guī)模跳出市場?！龅谌蓐?duì)：主要依托未來發(fā)展?jié)摿橹饕獌r(jià)值點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合低單價(jià)、低總價(jià)贏取市場。第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)︱區(qū)域競品總結(jié)報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)項(xiàng)目本體分析目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目整體營銷定位24#、25#地塊營銷策略媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算報(bào)告回顧與總結(jié)附件項(xiàng)目區(qū)位現(xiàn)階段配套不全，但未來商業(yè)、生活配套規(guī)劃利好，距市中心僅5-7公里，距離濱湖區(qū)6公里，可達(dá)性較好本案行政中心蚌埠市政府新二中7公里5公里老市中心商圈淮河路商圈蚌山區(qū)政府新市中心商圈淮河文化廣場6公里本案行政中心蚌埠市政府新二中7公里5公里老市中心商圈淮河路商圈蚌山區(qū)政府新市中心商圈淮河文化廣場6公里蚌埠二院交警支隊(duì)項(xiàng)目本體分析︱項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位條件項(xiàng)目位于蚌埠市蚌山區(qū)的南部，屬于蚌埠市“東進(jìn)南拓”規(guī)劃中的核心地區(qū)。項(xiàng)目周邊交通、教育、市政辦公以及其他配套等規(guī)劃齊全，整體發(fā)展?jié)摿薮?。交通便捷?xiàng)目地處黃山大道北側(cè)，延安路東側(cè)，航華路西側(cè)，距離市中心和濱湖新區(qū)都只有5-7公里，地理位置絕佳；項(xiàng)目交通屬于蚌埠市“南拓”規(guī)劃中的重點(diǎn)地區(qū)，交通四通八達(dá)，便利性強(qiáng)。本案航華路黃山大道解放路朝陽路燕山路東海大道城南新區(qū)延安路項(xiàng)目本體分析︱項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至研究本項(xiàng)目地處城市南擴(kuò)之地—城南新區(qū)核心地段，北側(cè)為黃山大道，西側(cè)為延安東路，東側(cè)為航華路，南面為規(guī)劃道路。地塊平整易于開發(fā)，項(xiàng)目周邊交通、教育、市政辦公以及其他配套等規(guī)劃齊全，整體發(fā)展?jié)摿薮?。?xiàng)目東面：項(xiàng)目南面：項(xiàng)目西面：項(xiàng)目北面：項(xiàng)目本體分析︱項(xiàng)目四至項(xiàng)目周邊公共設(shè)施配套齊全，未來蚌埠市二中、蚌埠市二院、奧體中心等市場配套緊鄰本項(xiàng)目，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｕ畬^(qū)域后期擴(kuò)展性十分看好，本區(qū)域?qū)⑹钦?、?jīng)濟(jì)、文化的副中心，本項(xiàng)目正處在區(qū)域核心位置，項(xiàng)目升值潛力巨大。項(xiàng)目周邊公共設(shè)施配套項(xiàng)目本體分析︱項(xiàng)目配套項(xiàng)目指標(biāo)建筑面積：188萬方米占地面積：57萬方米容積率：2.49；配套設(shè)施幼兒園7000平方米；農(nóng)貿(mào)市場3000平方米；物業(yè)用房2758平方米會所1800平米；產(chǎn)品類型住宅面積：120萬方米商業(yè)面積：15.8萬方米公寓4萬平方米；地塊屬性項(xiàng)目體量龐大、設(shè)施齊全，兼具綜合配套，是城南新區(qū)目標(biāo)規(guī)模最大、配套最全的項(xiàng)目，升值潛力巨大。項(xiàng)目本體分析︱地塊屬性項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)提煉區(qū)位價(jià)值>>>位于開發(fā)區(qū)核心地段，城南新區(qū)的代言人資源價(jià)值>>>a.獨(dú)享規(guī)劃中奧林匹克主題公園b.獨(dú)有枝狀模式景觀軸線，強(qiáng)化項(xiàng)目的休閑性、景觀性和私密性。大盤價(jià)值>>>a.188萬方的恢弘體量，傲視群雄b.近20萬方的生活設(shè)施配套產(chǎn)品價(jià)值>>>蚌埠首席法式園林風(fēng)格建筑群品質(zhì)消費(fèi)法式建筑人文生命私家獨(dú)享中心零距離項(xiàng)目本體分析︱項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)提煉【小結(jié)】通過以上分析，我們可以確認(rèn)：新威作品，以其首列創(chuàng)新產(chǎn)品方式，為蚌埠生活品質(zhì)大提升。它承載了不光是新威置業(yè)在蚌埠開山之作的理想，更是推動了城南片區(qū)的發(fā)展，以產(chǎn)品占據(jù)了市場的話語權(quán)制高點(diǎn)。產(chǎn)品扛鼎,提升城南生活品質(zhì)疆界開啟上層建筑、品牌服務(wù)二合一的居住時(shí)代打動一群人掌握話語權(quán)樹立產(chǎn)品價(jià)值建立文化根基項(xiàng)目本體分析︱小結(jié)SWOT分析優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak緊鄰多條城市主干道，昭示性強(qiáng)政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目整體規(guī)模龐大區(qū)域未來配套完善現(xiàn)階段項(xiàng)目區(qū)域空白，配套不足項(xiàng)目東面有一個(gè)高壓變電站區(qū)域市場銷售價(jià)格較低機(jī)會-----OpportunitySO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會，克服劣勢）項(xiàng)目營銷操作空間較大區(qū)域未來發(fā)展前景看好區(qū)域內(nèi)無強(qiáng)勢市場領(lǐng)袖1、加強(qiáng)地段發(fā)展?jié)摿σ龑?dǎo)2、鞏固并進(jìn)一步提升區(qū)域絕對高端項(xiàng)目形象1、逃脫區(qū)域概念限制，將產(chǎn)品價(jià)值愿望無限提升2、梳理核心價(jià)值點(diǎn)，使其系統(tǒng)性，統(tǒng)一性威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅）政府區(qū)域發(fā)展規(guī)劃力度區(qū)域現(xiàn)階段不被認(rèn)可新的房地產(chǎn)調(diào)控措施1、建立差異化形象2、加強(qiáng)區(qū)位發(fā)展?jié)摿鑴萏嵘?xiàng)目知名度3、提升項(xiàng)目配套服務(wù)1、提高形象及知名度，加強(qiáng)服務(wù)觀念2、把握時(shí)間，迅速打開市場，樹立項(xiàng)目形象發(fā)揮綜合優(yōu)勢，樹立高端大盤形象強(qiáng)展示提高價(jià)值點(diǎn)差異化形象提升配套把握時(shí)機(jī)搶奪市場項(xiàng)目本體分析︱SWOT分析報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)項(xiàng)目本體分析目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目整體營銷定位24#、25#地塊營銷策略媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算報(bào)告回顧與總結(jié)附件客群特征：淮上板塊內(nèi)地緣性客戶為主，縣鄉(xiāng)為輔，關(guān)注價(jià)格蚌埠樓市目前主要?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)板塊，主要為老城板塊、文化廣場板塊、濱湖區(qū)板塊和大學(xué)城板塊，本項(xiàng)目所處城南區(qū)項(xiàng)目較少，尚未形成單獨(dú)的樓市區(qū)域板塊?？腿禾卣鳎豪铣菂^(qū)以地緣性客戶為主，縣鄉(xiāng)為輔，關(guān)注價(jià)格、品質(zhì)客群特征：文化廣場板塊以老城區(qū)及新區(qū)原居民客戶為主，縣鄉(xiāng)為輔，關(guān)注教育、配套、價(jià)格本項(xiàng)目所處城南區(qū)域客群特征：大學(xué)城板塊與濱湖板塊以老城區(qū)及上海等地工作的客戶為主，縣鄉(xiāng)為輔，關(guān)注發(fā)展?jié)摿?、配套、價(jià)格本項(xiàng)目所處區(qū)域目標(biāo)客群有何特征？蚌埠客戶地圖目標(biāo)客戶群分析業(yè)內(nèi)人士訪談城南區(qū)域內(nèi)：佳源·東方都市、晨陽·滟瀾山置業(yè)顧問其他區(qū)域：恒大·御景城置業(yè)顧問目標(biāo)客戶群分析佳源·東方都市置業(yè)顧問1年齡：25歲左右性別：男職位：高級置業(yè)顧問性格特征：稍偏內(nèi)向?qū)I(yè)特征：一直在佳源·東方都市，對本區(qū)域內(nèi)客戶有較深的了解訪談?wù)Z錄對城南區(qū)域認(rèn)知目前在蚌埠市場仍偏冷，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目很少，現(xiàn)在在售的就我們佳源·都放都市和晨陽滟瀾山，不過我對區(qū)域未來有信心，一方面政府規(guī)劃有利好，一方面現(xiàn)階段區(qū)域配套也在不斷完善中，區(qū)域潛力還是很大的。對城南區(qū)域客戶認(rèn)知目前佳源·東方都市主要還是以蚌山區(qū)、高新區(qū)、禹會區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)能力不足以在市區(qū)其他區(qū)域買房的剛需客戶為主，其次為三縣及鳳陽客戶，三縣客戶也是在慢慢增多，由于有學(xué)區(qū)，我們的投資客戶也很多，估計(jì)有兩三成。對本項(xiàng)目看法你們那塊地我知道，說實(shí)話位置比我們還要偏，基本沒有什么配套，要想客戶認(rèn)可，就必須要給他們描繪未來前景，未來發(fā)展的前景、未來完善的配套，未來的升值前景。業(yè)內(nèi)人士訪談目標(biāo)客戶群分析晨陽·滟瀾山置業(yè)顧問2年齡：25歲左右性別：女職位：置業(yè)顧問性格特征：較外向、健談專業(yè)特征：一直在晨陽·滟瀾山，對本區(qū)域內(nèi)客戶有較深的了解訪談?wù)Z錄對城南區(qū)域認(rèn)知有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的客戶對城南區(qū)域認(rèn)同度還是很低的，最主要還是覺得位置太偏了、周邊配套還不完善，唯一的優(yōu)勢就是價(jià)格便宜了。對城南區(qū)域客戶認(rèn)知我們項(xiàng)目目前像蚌山區(qū)、高新區(qū)、禹會區(qū)的客戶占比要多點(diǎn)，三縣及鳳陽的客戶也比較多，而且最近幾個(gè)縣的客戶上漲的厲害，這些客戶最關(guān)注的就是價(jià)格了，其次是周邊的生活配套、交通、學(xué)區(qū)和未來發(fā)展?jié)摿?。對本?xiàng)目看法你們那塊地目前在城南區(qū)域來講是比較偏的了，但是延安路是直通市區(qū)的主干道，離萬達(dá)、百樂門這片未來的城市中心很近，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿艽蟆I(yè)內(nèi)人士訪談目標(biāo)客戶群分析恒大御景城置業(yè)顧問3年齡：28歲左右性別：男職位：銷售主管性格特征：非常熱情、愿意溝通、樂于傾訴專業(yè)特征：在蚌埠多個(gè)項(xiàng)目做過置業(yè)顧問，對蚌埠市場較為了解，有自己獨(dú)到的見解訪談?wù)Z錄對蚌埠市場認(rèn)知蚌埠目前最熱的是濱湖新區(qū)板塊，其次是大學(xué)城板塊，老城區(qū)的地已經(jīng)很少了，淮上板塊現(xiàn)在還是很難得到客戶認(rèn)同，傳統(tǒng)觀念認(rèn)為南邊就是郊區(qū)、農(nóng)村。城南區(qū)域目前還是“差”了點(diǎn)，不過未來肯定是有大的發(fā)展?jié)摿Φ模驗(yàn)楫吘故浅鞘幸?guī)劃的主力發(fā)展方向。對蚌埠客戶認(rèn)知一般買在萬達(dá)、翰林銀座片區(qū)的都是蚌埠中高端的改善型客戶；買在濱湖板塊、大學(xué)城板塊、張公山區(qū)域大部分是中端或中端偏上的剛需兼改善型客戶；買在城南片區(qū)的基本上是支付能力有限的純剛需客戶和少量投資客戶。對本項(xiàng)目看法那塊項(xiàng)目很少，你們項(xiàng)目那么大體量在城南板塊是一個(gè)突破和發(fā)展機(jī)遇。以后城南區(qū)域項(xiàng)目為越來越多，但你們率先進(jìn)入了，而且是一個(gè)大盤，你們就是開拓者，一旦前期大盤形象確立，等片區(qū)漸漸炒熱，你們就是區(qū)域領(lǐng)頭羊！業(yè)內(nèi)人士訪談目標(biāo)客戶群分析業(yè)內(nèi)人士眼中的城南區(qū)域是這樣的——“市區(qū)客戶認(rèn)同度低”“價(jià)格低優(yōu)勢”“極具潛力的”業(yè)內(nèi)人士眼中的城南區(qū)域客戶是這樣的——“價(jià)格首位，關(guān)注配套、學(xué)區(qū)”“蚌山區(qū)、高新區(qū)、禹會區(qū)客戶為主”“周邊四縣客戶不斷增多”“基本為剛需客戶，少量投資客”目標(biāo)客群定位周邊其他縣市及少量投資客戶偶得客戶重要客戶

核心客戶

區(qū)域來源：蚌埠周邊城市客戶、蚌埠市區(qū)投資客戶年齡特征：35-45歲置業(yè)性質(zhì)：投資兼顧少量自住職業(yè)背景：私營業(yè)主等購買能力：承受能力在40-60萬以內(nèi)三縣、鳳陽客戶

區(qū)域來源：鳳陽、三縣年齡特征：20-35歲置業(yè)性質(zhì)：基本為剛需職業(yè)背景：在外打工者、小經(jīng)營戶購買能力：承受能力在40-55萬以內(nèi)蚌山區(qū)、高新區(qū)、禹會區(qū)客戶

區(qū)域來源：蚌山區(qū)、高新區(qū)、禹會區(qū)靠近城南區(qū)域年齡特征：25-35歲置業(yè)性質(zhì)：大部分為剛需職業(yè)背景：企業(yè)基層員工、小經(jīng)營戶、剛畢業(yè)學(xué)生購買能力：承受能力在40-60萬左右前期，本項(xiàng)目客戶仍然是以蚌山區(qū)、高新區(qū)、禹會區(qū)地緣性客戶為主，輔以三縣、鳳陽客戶，少量其他縣市客戶及市區(qū)內(nèi)投資客戶。目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客群定位后期隨著市區(qū)內(nèi)地緣性客戶的不斷消化和城南區(qū)域的不斷發(fā)展成熟，三縣的客戶將越來越多，預(yù)計(jì)會逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，并且主城區(qū)和外地的自住、投資客戶也將不斷增多。高端財(cái)富階層中上財(cái)富階層中等財(cái)富階層普通財(cái)富階層核心客戶增長型客戶群差異型客戶群以周邊片區(qū)企業(yè)職工、周邊居民為核心客戶懷遠(yuǎn)等4縣外出務(wù)工人員、小經(jīng)營戶客戶群片區(qū)發(fā)展成熟、價(jià)值凸顯后，主城區(qū)或外地自住、投資客戶財(cái)富階層時(shí)間跨度前期中期后期目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客群訪談在城南佳源·東方都市、晨陽·滟瀾山營銷中心門口現(xiàn)場與成交或來訪的客戶進(jìn)行訪談目標(biāo)客戶群分析佳源·東方都市成交客戶11年齡：28歲性別：男職業(yè)：高新區(qū)某單位普通員工居住區(qū)域：目前租住在高新區(qū)附近性格特征：年輕富有朝氣、健談置業(yè)情況：首次置業(yè)，自住需求婚姻狀況：準(zhǔn)備結(jié)婚目標(biāo)客群訪談訪談?wù)Z錄語錄一：我買在東方都市主要還是覺得性價(jià)比高，價(jià)格相對市區(qū)要便宜，品牌開發(fā)商，小區(qū)品質(zhì)在這塊區(qū)域來說算高的，而且還有城南實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新二中學(xué)區(qū)配套，聽說物業(yè)也還行！語錄二：唯一的不便就是周邊生活配套還是很全，買東西還要往嘉年華那邊去。語錄三：像我一年收入也就4萬塊左右，首先還是考慮先有套房子結(jié)婚再說，我還年輕，等以后有錢了，再在好點(diǎn)的地段買套。目標(biāo)客戶群分析佳源·東方都市成交客戶22年齡37歲性別：男職業(yè)：蚌埠市區(qū)經(jīng)營汽車零部件生意居住區(qū)域：淮河文化廣場附近性格特征：典型生意人，精明、外向置業(yè)情況：在市區(qū)已有房子，投資型需求婚姻狀況：已婚目標(biāo)客群訪談訪談?wù)Z錄語錄一：蚌埠目前的房價(jià)就屬城南片區(qū)比較低，其他區(qū)域哪個(gè)不是5000多一平米，而且蚌埠市主要也是往東南方向發(fā)展，城南片區(qū)未來的房價(jià)肯定是要長的，趁價(jià)格低買套投資，先放著或者讓父母去住，等價(jià)格上漲了再賣。語錄二：城南兩個(gè)項(xiàng)目，滟瀾山投資價(jià)值肯定比不上東方都市，東方都市是平品牌開發(fā)商，有學(xué)區(qū)，建筑品質(zhì)也有保障，而且有一個(gè)大的商業(yè)中心。目標(biāo)客戶群分析晨陽·滟瀾山來訪客戶3年齡33歲性別：男職業(yè)：在上海務(wù)工，從事建筑行業(yè)居住區(qū)域：懷遠(yuǎn)縣五岔鎮(zhèn)性格特征：較為內(nèi)向，對人防備性低置業(yè)情況：首次置業(yè)婚姻狀況：已婚，孩子上小學(xué)目標(biāo)客群訪談訪談?wù)Z錄語錄一：在外務(wù)工10多年了，老婆和孩子一直在老家鎮(zhèn)上，現(xiàn)在有了一點(diǎn)積蓄，想在蚌埠市里面買套房子，讓他們能夠過得好點(diǎn)，能夠過上城里人那樣的生活。在上海那邊打工，還是挺羨慕那種熱鬧、方便的生活的。語錄二：蚌埠市區(qū)的房子太貴了，動不動六七千，我覺得滟瀾山也不錯(cuò)，雖然沒市中心繁華，但周邊也在慢慢發(fā)展，生活也還方便，關(guān)鍵是價(jià)格便宜。在城里有套房子，就算在鎮(zhèn)上也有點(diǎn)面子啊！目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客群置業(yè)驅(qū)動因素地緣性客戶分布特征：蚌山區(qū)、高新區(qū)、禹會區(qū)靠近本項(xiàng)目周邊區(qū)域置業(yè)核心驅(qū)動因素：老城區(qū)高價(jià)擠壓、地緣指引、生活配套投資型客戶分布特征：蚌埠老城區(qū)為主置業(yè)核心驅(qū)動因素：城南發(fā)展?jié)摿?、低房價(jià)誘導(dǎo)城市資源型客戶分布特征：蚌埠下轄三縣及鳳陽置業(yè)核心驅(qū)動因素：向往城市資源、低房價(jià)誘導(dǎo)、生活配套追求城市資源、發(fā)展?jié)摿?、相對較低房價(jià)、較為完善的配套已成為城南片區(qū)物業(yè)目標(biāo)客群核心驅(qū)動因素。目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客群置業(yè)趨向分析支付趨向除極少量投資客有較強(qiáng)的支付能力外，其余客戶支付能力有限，總價(jià)承受能力大部分在35萬—55萬之間。購買特征大部分為首次置業(yè)，注重性價(jià)比、周邊配套、發(fā)展?jié)摿Α．a(chǎn)品要求追求附加值，雖然支付能力有限，但希望小區(qū)有品質(zhì)感、戶型舒適、物業(yè)服務(wù)能夠完善。目標(biāo)客戶群分析報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)項(xiàng)目本體分析目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目整體營銷定位24#、25#地塊營銷策略媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算報(bào)告回顧與總結(jié)附件項(xiàng)目整體屬性界定項(xiàng)目整體推廣定位VI、廣告表現(xiàn)建議VI、廣告表現(xiàn)建議VI、廣告表現(xiàn)建議VI、廣告表現(xiàn)建議VI、廣告表現(xiàn)建議項(xiàng)目整體營銷策略項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體屬性界定安徽省皖北重要城市全國重要交通樞紐城市、皖北地區(qū)的商貿(mào)中心與加工制造業(yè)中心和郵電通訊指揮調(diào)度中心城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域蚌埠城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，前景廣闊城市近郊，配套缺乏近郊區(qū)域，交通便利但配套設(shè)施缺乏超大規(guī)模項(xiàng)目總占地800畝，總建筑面積188萬方，在整個(gè)蚌埠而言，屬于超大規(guī)模地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)部配套齊全項(xiàng)目配套2所幼兒園、1所小學(xué)、大型綜合商業(yè)、會所等，形成區(qū)域內(nèi)獨(dú)立的生活城，全面帶動區(qū)域發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。周邊配套缺乏，居住氛圍較差目前項(xiàng)目周邊基本無配套，東邊為變電站，是住宅項(xiàng)目的銷售硬傷，整體居住氛圍較差，但延安路為城市主干道，距離蚌埠高房價(jià)區(qū)的新城區(qū)只需約10分種車程即可到達(dá)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。?xiàng)目屬性——超大規(guī)模居住生活城區(qū)域?qū)傩浴鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域項(xiàng)目屬性界定——城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心位置，超大規(guī)模居住生活城項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體屬性界定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略——以未來區(qū)域發(fā)展為突破點(diǎn)，以區(qū)域開拓者的形象角色，打造蚌埠超大居住生活城概念，未來城市副中心地帶。戰(zhàn)略方向?qū)用鎽?zhàn)略執(zhí)行層面區(qū)域先行：炒熱項(xiàng)目區(qū)域，通過未來區(qū)域價(jià)值，帶動項(xiàng)目升值形成核心競爭力：以“規(guī)模+潛力”形成項(xiàng)目的大盤核心競爭力多元化：產(chǎn)品類型多元化，客戶發(fā)展多元化，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)營造：打造蚌埠超大規(guī)模居住生活城概念，樹立大盤氣勢，營造區(qū)域信心品質(zhì)與展示先行：全面展示項(xiàng)目未來整體發(fā)展，大規(guī)模下實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)產(chǎn)品，提升客戶整體的接受度項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體推廣定位通過對項(xiàng)目的屬性界定：本項(xiàng)目的誕生之于企業(yè)：——承載新威集團(tuán)企業(yè)品牌戰(zhàn)略的重要作品項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體推廣定位本項(xiàng)目的誕生之于城市：——承載城南的光榮和夢想，實(shí)現(xiàn)區(qū)域振興通過對項(xiàng)目的屬性界定：

188萬方超級居住生活城，本項(xiàng)目以開拓者的姿態(tài)，站位城南。

如武漢的萬科金色城市

如合肥的濱湖世紀(jì)城再看蚌埠城南新區(qū)，城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，“生態(tài)人文居住示范區(qū)”，奧體中心、新二中、蚌埠二院等一批市政配套，將屹立城南。人居，教育，運(yùn)動，時(shí)代區(qū)域發(fā)展?jié)摿o限，項(xiàng)目規(guī)模氣勢恢弘由此，項(xiàng)目在整體推廣定位上需體現(xiàn)出：

領(lǐng)導(dǎo)化、規(guī)?；摿该麉⒖迹盒峦つ仙绞锍悄先司又行某悄辖逃行某悄线\(yùn)動中心城南時(shí)代中心備選案名：新威·公元大觀新威·千畝城釋義：通過具有特質(zhì)的浪漫風(fēng)格給客戶最直接、最震撼的第一感受南山，突出了項(xiàng)目的價(jià)值賣點(diǎn)以及給到客戶遐想空間的景觀資源。十里，唯一。與其它項(xiàng)目形成品質(zhì)與形象上的差距，強(qiáng)調(diào)本案的標(biāo)桿特質(zhì)。城南看我，一覽眾盤小。項(xiàng)目推廣演繹：城南人居中心新威·中心，城南的人居中心項(xiàng)目推廣演繹：城南教育中心新威·中心，城南的教育中心項(xiàng)目推廣演繹：城南運(yùn)動中心新威·中心，城南的運(yùn)動中心項(xiàng)目推廣演繹：城南時(shí)代中心新威·中心，城南的時(shí)代中心項(xiàng)目定位語：千畝繁華新蚌山人居引領(lǐng)者定位語釋義：

針對新蚌山區(qū)域進(jìn)行清晰地緣傳播，同時(shí)告知客群項(xiàng)目擁有“千畝”的龐大體量，未來將引領(lǐng)蚌埠新城市中心的繁華生活。

項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體營銷策略項(xiàng)目總占地面積：約800畝總建筑面積：約188萬方總戶數(shù)：11639戶共分為8個(gè)地塊組成，整體規(guī)模較大，項(xiàng)目開發(fā)周期較長。每個(gè)地塊的配套不同，而配套為整個(gè)項(xiàng)目而服務(wù)，因此每個(gè)地塊的開發(fā)先后節(jié)奏至關(guān)重要，直接影響居住的便利性。商業(yè)中心：位于1地塊，為整個(gè)項(xiàng)目的大型商業(yè)服務(wù)中心，也是唯一的集中式商業(yè)，對整個(gè)項(xiàng)目的居住便利性，起到關(guān)鍵作用。沿街商業(yè)：每個(gè)地塊基本都有，社區(qū)配套型。幼兒園：2所，位于4、5地塊，項(xiàng)目服務(wù)配套。小學(xué)：1所，位于8地塊，周邊學(xué)校缺乏，本小學(xué)是項(xiàng)目教育配套的重要組成部分。12345678開發(fā)節(jié)奏思考項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體營銷策略一期、二期：通過項(xiàng)目工程現(xiàn)場及項(xiàng)目資料判斷，已基本確定，位于2、4地塊，并配套有1所幼兒園和沿街商業(yè)。小學(xué)：為項(xiàng)目整體教育配套，因項(xiàng)目居住人口較多，需盡早投入使用，因此建議在項(xiàng)目整體節(jié)奏的中段進(jìn)行開發(fā)使用；商業(yè)中心：為項(xiàng)目整體商業(yè)配套，前期雖有沿街商業(yè)配套，可滿足居民生活需求，但作為上萬人口的居住社區(qū)，大型集中商業(yè)的作用，直接影響項(xiàng)目后期的發(fā)展成熟度和銷售溢價(jià)。因周邊區(qū)域因素，需滿足一定的居住人群后，商業(yè)中心方可顯現(xiàn)出商業(yè)價(jià)值，因此建議在項(xiàng)目整體節(jié)奏的中后段進(jìn)行開發(fā)使用；12345678開發(fā)節(jié)奏思考項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體營銷策略一期二期三期四期五期六期七期八期開發(fā)節(jié)奏思考通過以上因素分析，整體開發(fā)節(jié)奏為：1、2期：沿黃山大道和延安路交口，以整體項(xiàng)目較好地段面市，提升客戶接受度。3、4期：前期的產(chǎn)品銷售，使客群接受較弱地段，形成統(tǒng)一連接，同時(shí)學(xué)校配套投入建設(shè)，滿足1、2期的教育需求，也為后期產(chǎn)品的銷售提升賣點(diǎn)。5、6期：因前4期的銷售，項(xiàng)目已初具規(guī)模，居住氛圍大幅提升，此時(shí)投入建設(shè)商業(yè)配套，一方面可提升商業(yè)價(jià)值，一方面帶動項(xiàng)目整體區(qū)域地位。7、8期：項(xiàng)目已完全達(dá)到成熟社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，客群對地段位置已淡化，弱化客群對7、8期地段因素的抗性，實(shí)現(xiàn)最終項(xiàng)目的整體圓滿去化。項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體營銷策略開發(fā)節(jié)奏已確定每期產(chǎn)品對于項(xiàng)目整體所扮演的角色，所起到的作用又是什么？項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體營銷策略地塊價(jià)值思考1、2期地塊3、4期地塊5、6期地塊7、8期地塊做為百萬平方米的大盤，開發(fā)資金量巨大，前期項(xiàng)目的快速資金回籠是后期項(xiàng)目順利開發(fā)的有利保障，因此按整體資金鏈因素考慮，1、2期主要起到項(xiàng)目整體的資金回籠重任。本項(xiàng)目做為新威集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的新作品，在品質(zhì)提升上至關(guān)重要，3、4期在整體立面、園林、景觀小品等因素上全面提升，為項(xiàng)目整體墊定品質(zhì)大盤形象。全面打造大盤概念形象，集中商業(yè)體的投入建設(shè)，引領(lǐng)區(qū)域中心地位，帶動整個(gè)城南新區(qū)發(fā)展，全面提升企業(yè)品牌價(jià)值力。經(jīng)過前期的開發(fā)建設(shè)以及配套的完善，7、8期已形成價(jià)值高地，為整個(gè)項(xiàng)目最后的收官帶動全面的價(jià)值提升，不僅形成高收益，同時(shí)對項(xiàng)目整體在區(qū)域內(nèi)的未來地位起到提升作用。項(xiàng)目整體營銷定位︱項(xiàng)目整體營銷策略地塊價(jià)值思考1、2期地塊（資金回籠）3、4期地塊（品質(zhì)提升）5、6期地塊（品牌建立）7、8期地塊（價(jià)值巔峰）報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)項(xiàng)目本體分析目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目整體營銷定位24#、25#地塊營銷策略媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算報(bào)告回顧與總結(jié)附件銷售周期建議銷售階段劃分VI、廣告表現(xiàn)建議VI、廣告表現(xiàn)建議VI、廣告表現(xiàn)建議VI、廣告表現(xiàn)建議VI、廣告表現(xiàn)建議價(jià)格策略和銷售額測算目標(biāo)完成營銷策略24#、25#地塊營銷策略︱銷售周期建議24#、25#地塊技術(shù)參數(shù)：總用地面積134498.67㎡總建筑面積433057.81㎡地上總建筑面積331696.81㎡其中地上計(jì)容建筑面積322796.81㎡其中住宅建筑面積292077.21㎡商業(yè)總建筑面積21900.00㎡其它8819.60㎡不計(jì)容架空綠化面積8900.00㎡地下總建筑面積（不計(jì)容）101361.00㎡總戶數(shù)3153戶容積率2.40

停車位3328個(gè)一、二期地塊總建筑面積約33.1萬㎡，其中住宅約29.2萬㎡，共計(jì)35棟，3153套，商業(yè)約2.19萬㎡，從項(xiàng)目整體開發(fā)體量考慮，本項(xiàng)目總體開發(fā)體量較大，每個(gè)地塊的開發(fā)、銷售周期不易過長，同時(shí)結(jié)合一、二期地塊所承載的資金回籠目標(biāo)，建議總銷售周期為二年時(shí)間，一期、二期分別分為二次銷售，住宅共四次推入市場，商業(yè)共二次銷售。24#、25#地塊營銷策略︱銷售周期建議銷售周期計(jì)劃：2015年8月2015年4月2014年5月一期一批次銷售二期一批次銷售二期二批次銷售2014年10月一期二批次銷售一期一批次24個(gè)月一期二批次二期一批次二期二批次2015年10月24#地塊沿街商業(yè)2015年12月25#地塊沿街商業(yè)24#、25#地塊營銷策略︱銷售階段劃分2014年5月一期一批次推售區(qū)域2014年10月一期二批次推售區(qū)域2015年4月二期一批次推售區(qū)域2015年8月二期二批次推售區(qū)域2015年10月商業(yè)一期推售區(qū)域2015年12月商業(yè)二期推售區(qū)域一期一批次銷售：24#地塊（6#、7#、8#、9#、10#、19#、20#、21#）共8棟入市時(shí)間：2014年5月推售貨量：約742套銷售周期：2014年5-6月完成產(chǎn)品去化75%，至2014年12月底預(yù)計(jì)完成總體銷售的95%2014年6月完成75％，2014年12月底完成95％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成75％開盤完成95％認(rèn)籌24#、25#地塊營銷策略︱銷售階段劃分第一階段：一期二批次銷售：24#地塊（2#、3#、5#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#）共10棟入市時(shí)間：2014年10月推售貨量：約866套銷售周期：2014年10-11月完成產(chǎn)品去化65%，至2014年12月底預(yù)計(jì)完成總體銷售的80%2014年11月完成65％，2014年12月底完成80％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成65％開盤完成80％認(rèn)籌24#、25#地塊營銷策略︱銷售階段劃分第二階段：二期一批次銷售：25#地塊（26#、27#、28#、29#、30#、38#、39#、40#）共8棟入市時(shí)間：2015年4月推售貨量：約823套銷售周期：2015年4-5月完成產(chǎn)品去化70%，至2015年12月底預(yù)計(jì)完成總體銷售的90%2015年5月完成70％，2015年12月底完成90％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成70％開盤完成90％認(rèn)籌24#、25#地塊營銷策略︱銷售階段劃分第三階段：二期二批次銷售：25#地塊（22#、23#、25#、31#、32#、33#、35#、36#、37#）共9棟入市時(shí)間：2015年8月推售貨量：約722套銷售周期：2015年8-9月完成產(chǎn)品去化65%，至2015年12月底預(yù)計(jì)完成總體銷售的85%2015年9月完成65％，2015年12月底完成85％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成65％開盤完成85％認(rèn)籌24#、25#地塊營銷策略︱銷售階段劃分第四階段：商業(yè)一期銷售：24#地塊沿街商業(yè)入市時(shí)間：2015年10月推售貨量：約7000㎡（1拖2）銷售周期：2015年10-11月完成產(chǎn)品去化50%，至2015年12月底預(yù)計(jì)完成總體銷售的60%2015年11月完成50％，2015年12月底完成60％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月完成50％開盤完成60％認(rèn)籌24#、25#地塊營銷策略︱銷售階段劃分第五階段：商業(yè)二期銷售：25#地塊沿街商業(yè)入市時(shí)間：2015年12月推售貨量：約12500㎡（1拖2）銷售周期：2015年12月底預(yù)計(jì)完成總體銷售的50%2015年12月底完成50％2014年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月開盤完成50％認(rèn)籌24#、25#地塊營銷策略︱銷售階段劃分第六階段：銷售周期套數(shù)認(rèn)籌時(shí)間開盤時(shí)間銷售量預(yù)計(jì)一期一批次742套2014年4月2014年5月2014年底銷售總量95%一期二批次866套2014年9月2014年10月2014年底銷售總量80%二期一批次823套2015年3月2015年4月2015年底銷售總量90%二期二批次722套2015年7月2015年8月2015年底銷售總量85%商業(yè)一期7000㎡2015年9月2015年10月2015年底銷售總量60%商業(yè)二期12500㎡2015年11月2015年12月2015年底銷售總量50%注：以上銷售比按現(xiàn)有市場環(huán)境預(yù)測，如遇市場政策調(diào)整或預(yù)計(jì)工程節(jié)點(diǎn)變化等原因，可能會影響整體銷售情況，比現(xiàn)有預(yù)期會略有變化。24#、25#地塊營銷策略︱銷售階段劃分總營銷時(shí)間表：定價(jià)總策略策略說明：1、充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期；2、以市場價(jià)格作為基準(zhǔn)，確保完成各階段銷售目標(biāo)?！镜烷_高走，逐步提價(jià)】24#、25#地塊營銷策略︱價(jià)格策略和銷售額測算原則二：基于對變市的理解，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)原則三：基于產(chǎn)品功能分析，實(shí)現(xiàn)各類產(chǎn)品價(jià)值原則一：基于對競爭項(xiàng)目的市場比較【定價(jià)原則】精準(zhǔn)定價(jià)24#、25#地塊營銷策略︱價(jià)格策略和銷售額測算定價(jià)體系價(jià)格預(yù)估=靜態(tài)價(jià)格+溢價(jià)空間市場比較法，確定權(quán)重，加權(quán)平均外部溢價(jià)因素內(nèi)部溢價(jià)因素市場增長溢價(jià)規(guī)劃利好溢價(jià)營銷溢價(jià)24#、25#地塊營銷策略︱價(jià)格策略和銷售額測算市場比較法定價(jià)琥珀新天地榮盛錦繡香堤晨陽滟瀾山佳源東方都市比較案例選取標(biāo)準(zhǔn)1、同區(qū)域類同項(xiàng)目與本項(xiàng)目處于同一區(qū)域，客群類似，如晨陽·滟瀾山、佳源·東方都市；2、不同區(qū)域，但仍存在競爭可能的項(xiàng)目琥珀新天地距市區(qū)較近，但與本項(xiàng)目同處延安路沿線，直線距離并不遠(yuǎn)，并且琥珀新天地價(jià)格在其周邊相對較低，與本項(xiàng)目未來可能存在客戶爭奪；榮盛錦繡香堤是蚌埠南邊為數(shù)不多性價(jià)比較高的項(xiàng)目之一，具備一定參考價(jià)值。24#、25#地塊營銷策略︱價(jià)格策略和銷售額測算根據(jù)市場類比法進(jìn)行定價(jià)模式，并加上對市場主觀預(yù)測等因素，再根據(jù)市場、項(xiàng)目的綜合情況確定本項(xiàng)目的最終售價(jià)。

因素權(quán)重本項(xiàng)目佳源東方都市晨陽滟瀾山琥珀新天地榮盛錦繡香堤平均售價(jià)

X4500元/㎡4800元/㎡5200元/㎡5500元/㎡類比權(quán)重

35%35%20%10%地段25%666.588項(xiàng)目規(guī)劃20%88788.5園林景觀10%77.5788綜合配套20%66.5788.5發(fā)展?jié)摿?5%8887.57物業(yè)管理10%7.57.5788比準(zhǔn)價(jià)格15391680931487預(yù)估價(jià)格4637元/㎡市場比較法定價(jià)24#、25#地塊營銷策略︱價(jià)格策略和銷售額測算價(jià)格定位市場比較法推倒價(jià)格為4637元/㎡，結(jié)合動態(tài)溢價(jià)空間，最終得出本項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間定位。市場靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格4637元/㎡溢價(jià)因素理想溢價(jià)最低溢價(jià)市場增長溢價(jià)6%4%規(guī)劃利好溢價(jià)3%1%營銷溢價(jià)3%2%動態(tài)價(jià)格約5200元/㎡約5000元/㎡市場增長溢價(jià)主要參考2012年至今每半年的價(jià)格增長率，平均每半年約5%，預(yù)估本項(xiàng)目明年上半年入市，尚有半年的價(jià)格增長空間。確保產(chǎn)品展示的高標(biāo)準(zhǔn)、展示時(shí)間與營銷節(jié)點(diǎn)的配合是提高客戶價(jià)格預(yù)期、確保價(jià)格溢價(jià)實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素！預(yù)計(jì)2014上半年項(xiàng)目推出市場，通過溢價(jià)整合住宅動態(tài)均價(jià)預(yù)估：5000元—5200元/

㎡24#、25#地塊營銷策略︱價(jià)格策略和銷售額測算價(jià)格定位價(jià)格上漲市場推力：鑒于房地產(chǎn)市場政策和一些地方新政的出臺，每次推售價(jià)格上漲幅度不宜過大，保持每次2%的增長；價(jià)格上漲內(nèi)在推力：銷售團(tuán)隊(duì)及項(xiàng)目操盤提升價(jià)格，每次推售提升價(jià)格3%；最終實(shí)現(xiàn)每次保持推售5%的價(jià)格上漲幅度24#、25#地塊營銷策略︱價(jià)格策略和銷售額測算24#、25#地塊營銷策略︱價(jià)格策略和銷售額測算2014年銷售額測算產(chǎn)品均價(jià)面積總套數(shù)總銷金額2014年銷售比2014年銷售數(shù)2014年銷售額一期一批次住宅5100元/㎡153901㎡742約8.05億元95%約705套約7億元一期二批次住宅5355元/㎡86680%約692套合計(jì)153901㎡1608約8.05億元約1397套約7億元2014年計(jì)劃推出一期一批次和一期二批次住宅產(chǎn)品，二期住宅和商業(yè)推售時(shí)間跨度較大，市場售價(jià)暫無法預(yù)估，因此本報(bào)告只計(jì)算2014年度一期產(chǎn)品的銷售回款額。24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略整體營銷策略思路：策略一：大事件起勢活動引爆市場策略二：多渠道客戶資源整合策略三：加強(qiáng)現(xiàn)場包裝展示及靈活銷售政策保障，提升客戶信心營銷激活計(jì)劃——三角模型瘋狂拓客活動策略營銷加分提升項(xiàng)目高度和認(rèn)知并實(shí)現(xiàn)客戶有效到訪解決項(xiàng)目客戶量問題三角形是世界上最穩(wěn)定的圖形，也是最牢固的；通過“活動策略”、“瘋狂拓客”、“營銷加分”完整的三個(gè)計(jì)劃，就如三個(gè)頂點(diǎn)，穩(wěn)定而牢固的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品激活。激活計(jì)劃解決項(xiàng)目有效展示，提升產(chǎn)品價(jià)值24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略活動組織策略主題活動大事件第二步為客戶提供充分有吸引力的到訪理由第一步大事件活動起勢，引起市場關(guān)注，建立市場熱度，以區(qū)域未來發(fā)展帶動項(xiàng)目價(jià)值活動策略組織應(yīng)從兩個(gè)維度去思考：24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略市場下，地產(chǎn)營銷需要大事件起勢去制造話題，引爆市場，引發(fā)熱效應(yīng)24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略2013年新威·南山十里大事件活動起勢24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略蚌埠城南新區(qū)發(fā)展高峰論壇大事件活動延展方向1：形式：與區(qū)政府強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，邀請規(guī)劃部門對區(qū)域未來整體發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行解讀活動地址：區(qū)域星級酒店媒體造勢：活動前后話題轟炸24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略新威·南山十里項(xiàng)目解析會大事件活動延展方向2：形式：與蚌埠多家媒體合作，對項(xiàng)目進(jìn)行深度解析發(fā)布，引起市場關(guān)注活動地址：區(qū)域星級酒店媒體造勢：活動前后話題轟炸24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略百萬人居大盤珠城代言選拔賽大事件活動延展方向3：形式：與蚌埠多家媒體合作，通過項(xiàng)目代言人選拔賽方式，向全城釋放項(xiàng)目啟動信息，引起全城轟動關(guān)注?；顒拥刂罚簠^(qū)域星級酒店媒體造勢：活動前后話題轟炸24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略大事件起勢，主題活動續(xù)勢24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略緊扣人居引領(lǐng)者主題，圍繞主題展開活動持續(xù)性的主題活動，聚集人氣，宣揚(yáng)區(qū)域發(fā)展前景，推動銷售針對性的主題活動，在有效的目標(biāo)圈層中形成口碑宣傳主題活動總策略：24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略活動策略：通過營銷中心全城開放，釋放項(xiàng)目市場信息，提升市場關(guān)注度?；顒雍献鳎寒?dāng)?shù)孛襟w、網(wǎng)站等活動主題延展方向一：營銷中心盛大開放議式24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略活動策略：通過環(huán)行賽展示城南新區(qū)發(fā)展，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目綠色的居住氛圍。活動合作：當(dāng)?shù)孛襟w、網(wǎng)站等活動主題延展方向二：城南新區(qū)自行車環(huán)行賽24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略活動策略：與項(xiàng)目建筑風(fēng)格相結(jié)合，通過歐式建筑的唯美，表達(dá)項(xiàng)目的高端品質(zhì)活動合作：當(dāng)?shù)孛襟w、網(wǎng)站等活動主題延展方向三：歐式建筑藝術(shù)展?fàn)I銷激活計(jì)劃——三角模型瘋狂拓客活動策略營銷加分提升項(xiàng)目高度和認(rèn)知并實(shí)現(xiàn)客戶有效到訪解決項(xiàng)目客戶量問題三角形是世界上最穩(wěn)定的圖形，也是最牢固的；通過“活動策略”、“瘋狂拓客”、“營銷加分”完整的三個(gè)計(jì)劃，就如三個(gè)頂點(diǎn)，穩(wěn)定而牢固的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品激活。激活計(jì)劃解決項(xiàng)目有效展示，提升產(chǎn)品價(jià)值24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略2014年銷售目標(biāo)：1397套根據(jù)蚌埠區(qū)域市場情況，保守估計(jì)客戶成交比約7：1，即7組來訪客戶中可成交1套，按此成交比，從銷售團(tuán)隊(duì)2月開始進(jìn)場計(jì)算，10個(gè)月共需實(shí)現(xiàn)客戶來訪量：9779組24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略由近到遠(yuǎn)：現(xiàn)抓周邊及市區(qū)客戶，由此圓心向四縣區(qū)域拓展；由點(diǎn)到面：發(fā)放家庭折扣卡及貴賓卡，加大老帶新，拓展客戶周邊人群；由小到大：從搞定周邊散客開始，到進(jìn)行圈層活動或團(tuán)購方案，拓寬客戶面；拓客原則：法Ⅰ：進(jìn)設(shè)置社區(qū)品牌展示臺；行銷隊(duì)伍派單掃社區(qū)；在市區(qū)老社區(qū)舉辦社區(qū)活動，拓展客戶；社區(qū)活動：100家社區(qū)共聯(lián)歡配合：宣傳單頁人員配合24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略送刺激父母客戶群，凡一次購買兩套房或以上客戶，且其中一套是為父母購房的客戶都享受5個(gè)點(diǎn)的贈送折扣法Ⅱ

：配合：優(yōu)惠確認(rèn)千份大禮包相約新威·南山十里24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略法Ⅲ：團(tuán)挖周邊企事業(yè)單位如學(xué)校、醫(yī)院、個(gè)體戶等群體團(tuán)購力量，專設(shè)團(tuán)購優(yōu)惠。配合：團(tuán)購優(yōu)惠確認(rèn)行銷團(tuán)隊(duì)團(tuán)購活動：100人團(tuán)購沖9折24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略法Ⅳ：獎(jiǎng)發(fā)放社區(qū)貴賓卡，周邊社區(qū)居民自己購房或帶朋友購房，可享受1千元獎(jiǎng)勵(lì)；配合獎(jiǎng)金確認(rèn)千元獎(jiǎng)勵(lì)拿不停24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略法Ⅴ：縣城巴士士巴上放置宣傳單頁，同時(shí)司機(jī)可發(fā)展為關(guān)鍵人配合：小禮品（撲克牌等），達(dá)到一定帶客量獎(jiǎng)勵(lì)面值500元的油卡24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略法Ⅵ

：圈銷售員外出廠區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位拓展宣講每組由1名策劃2名銷售組成，分2組作針對性的企業(yè)宣講24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略法Ⅶ

：關(guān)鍵人關(guān)鍵人選取對象：企事業(yè)單位、房產(chǎn)在職人員、銀行、保險(xiǎn)、媒介公司24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略法Ⅷ：掃客沿項(xiàng)目周邊主干道和市區(qū)繁華地段，掃街拓客；以蚌山區(qū)為主，進(jìn)行競爭項(xiàng)目門口駐點(diǎn)截客戶。配合：宣傳單頁人員配合資源整合call客：博觀擁有的百萬客戶資源…24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略渠道執(zhí)行客戶效果（批）配合備注銷售部正常來訪平均按每天8組來訪量計(jì)算，3個(gè)月時(shí)間計(jì)算2400日常銷售1個(gè)銷售部進(jìn)社區(qū)3人每組，5組，30個(gè)社區(qū)1500宣傳單頁50批/社區(qū)競品攔截蚌山區(qū)在售項(xiàng)目，每個(gè)競爭項(xiàng)目以2人為1組進(jìn)行客戶攔截，共20人（按15個(gè)項(xiàng)目）900宣傳單頁、大學(xué)生20人60批/競品縣城展點(diǎn)懷遠(yuǎn)、固鎮(zhèn)、五河、鳳陽，每個(gè)展點(diǎn)5人，共20人1000車（客戶接送）、現(xiàn)場包裝物料、工作人員統(tǒng)一服裝200批/展點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3人1組，組成10組共30人的團(tuán)隊(duì)，在蚌埠市各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行客戶截留1500統(tǒng)一項(xiàng)目服裝，宣傳單頁，大學(xué)生30人50批/人企業(yè)宣講每組由1名策劃2名銷售組成，分2組作針對性的企業(yè)宣講（20家）500宣傳單頁25批/場購買電話號碼CALL聯(lián)系項(xiàng)目周邊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的移動聯(lián)通營業(yè)點(diǎn)，購買客戶電話（100000組號碼）。1000購買費(fèi)用，電話（6部）100批/月縣城客運(yùn)巴士巴士上放置宣傳單頁，每車受眾20人，5輛車，150趟每月，同時(shí)司機(jī)可發(fā)展為關(guān)鍵人1500小禮品（撲克牌等），達(dá)到一定帶客量獎(jiǎng)勵(lì)面值500元的油卡1批/車拓展渠道細(xì)分及執(zhí)行，十個(gè)月共計(jì)拓客10300組24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略本司核心優(yōu)勢總結(jié)壹品城市廣場國際汽車城麗景商業(yè)廣場利華世紀(jì)新城華府駿苑華美達(dá)、圣大、華東、鳳凰城、大唐國際購物廣場、樂客來、城市5米6、大唐國際商務(wù)公寓、銅冠廣場、喜洋洋六安不夜城霍山金昆時(shí)代廣場居然之家商業(yè)廣場百盛紫金城帝景灣卓耕廣場拂曉新城博觀地產(chǎn)在安徽本司核心優(yōu)勢總結(jié)安徽市場豐富房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)，皖北市場是本公司主要戰(zhàn)略區(qū)域本司核心優(yōu)勢總結(jié)皖北市場多個(gè)項(xiàng)目操作，主要戰(zhàn)略區(qū)域轉(zhuǎn)移皖北，蚌埠市場成功操作經(jīng)驗(yàn)本司核心優(yōu)勢總結(jié)本司核心優(yōu)勢總結(jié)皖北市場豐富操作經(jīng)驗(yàn)

蚌埠市場的深入了解本司核心優(yōu)勢總結(jié)99本司核心優(yōu)勢總結(jié)安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)戰(zhàn)略合作關(guān)系安徽房地產(chǎn)交易網(wǎng)以打造房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息平臺、服務(wù)全省網(wǎng)民為核心追求，成為全國唯一一家覆蓋全省20個(gè)地市分站的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺并首創(chuàng)中國地產(chǎn)網(wǎng)站縣級市站點(diǎn)覆蓋先河。集團(tuán)運(yùn)營的網(wǎng)站全面覆蓋新房、二手房、家居建材、汽車以及美食休閑娛樂等行業(yè)。本司核心優(yōu)勢總結(jié)營銷激活計(jì)劃——三角模型瘋狂拓客活動策略營銷加分提升項(xiàng)目高度和認(rèn)知并實(shí)現(xiàn)客戶有效到訪解決項(xiàng)目客戶量問題三角形是世界上最穩(wěn)定的圖形，也是最牢固的；通過“活動策略”、“瘋狂拓客”、“營銷加分”完整的三個(gè)計(jì)劃，就如三個(gè)頂點(diǎn)，穩(wěn)定而牢固的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的產(chǎn)品激活。激活計(jì)劃解決項(xiàng)目有效展示，提升產(chǎn)品價(jià)值24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略展示攻略：充分展示產(chǎn)品價(jià)值，打造全國一流人居風(fēng)范，給客戶以國際型居住感受。硬件：展示最好的居住氛圍2.軟件：展示一流的服務(wù)3.企業(yè)：展示企業(yè)實(shí)力展示攻略24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略項(xiàng)目主干道，昭示性較好，有利于展示優(yōu)勢，圍檔極易成為一道靚麗的城市風(fēng)景，成為本項(xiàng)目絕好的銷售道具。圍檔建議用特殊的發(fā)光材質(zhì)，高度在5米以上，體現(xiàn)項(xiàng)目大氣形象。圍墻硬件：展示最好的住宅24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略售樓處門前廣場雕塑、萬國旗地面——項(xiàng)目logo通過雕塑、萬國旗營造儀式感、國際感，通過地面logo加深項(xiàng)目印象24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略區(qū)域未來發(fā)展和項(xiàng)目打造成果展展示要點(diǎn)：1、政府對區(qū)域未來的規(guī)劃建設(shè)2、項(xiàng)目未來所打造的市場站位和目標(biāo)24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略銷售中心入口大堂展示要點(diǎn)：1、大堂風(fēng)格要與項(xiàng)目風(fēng)格相符，現(xiàn)代、大氣2、大堂要有一些藝術(shù)性的配飾裝飾，顯示項(xiàng)目檔次24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略樣板房展示要點(diǎn)：1、樣板房“主題化”——針對不同面積的戶型，打造個(gè)性主題樣板間。2、主題樣板間主題要根據(jù)客群年齡段有所差異化，如“夢想世界”、“三口之家”、“舒適生活”、“名門望族”等，滿足不同客群需求。24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略銷售中心內(nèi)部打造成為區(qū)域首家功能創(chuàng)新的銷售中心模仿咖啡廳等市場新進(jìn)的休閑場所，打造成區(qū)域首個(gè)功能創(chuàng)新的休閑體驗(yàn)式售樓處，提升銷售中心品位，吸引人氣駐留，洽談區(qū)建議卡座布置。24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略軟件：展示一流的服務(wù)客戶到達(dá)項(xiàng)目客戶抵達(dá)售樓部參觀展示區(qū)離開視覺聽覺觸覺安保統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一手勢，統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范陳列物整齊，道路無雜物安保、工作批員統(tǒng)一問候語，小區(qū)背景音樂系統(tǒng)統(tǒng)一發(fā)放停車牌置業(yè)顧問統(tǒng)一著裝，化淡妝，統(tǒng)一接待流程售樓部裝飾現(xiàn)代品牌展示，產(chǎn)品展示現(xiàn)代、科技背景音樂系統(tǒng)，現(xiàn)代高亢置業(yè)顧問普通話標(biāo)準(zhǔn)，語速適中飲品杯現(xiàn)代，質(zhì)感強(qiáng)，座椅舒適樓書個(gè)性、互動性電子售樓系統(tǒng)展示區(qū)裝修別致陳列物精美置業(yè)顧問專業(yè)置業(yè)服務(wù)任何角落均配有時(shí)而高亢，時(shí)而舒緩的背景音樂體驗(yàn)區(qū)生活情趣式體驗(yàn)顧客感知價(jià)值（現(xiàn)場促進(jìn)銷售）峰位感知價(jià)值（離場促進(jìn)傳播）統(tǒng)一化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化服務(wù)體系24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略企業(yè)：展示良好企業(yè)文化體現(xiàn)企業(yè)上進(jìn)、溫情、融合、關(guān)心大事……在售樓處入口過廳展示于企業(yè)相關(guān)的文化展板，及時(shí)更新企業(yè)和項(xiàng)目動態(tài)新聞?！靶峦脴I(yè)X總歐洲考察圖片展”“業(yè)主踏春回憶錄”“蚌埠市最新交通規(guī)劃圖展”24#、25#地塊營銷策略︱目標(biāo)完成營銷策略營銷總控圖

14年1月2—4月5月10月11月—15年3月14年4月14年8月14年10月12月銷售階段重要節(jié)點(diǎn)推廣策略重大事件現(xiàn)場活動現(xiàn)場支持接待中心媒體廣告物料準(zhǔn)備預(yù)熱推廣階段開盤強(qiáng)銷階段持續(xù)銷售階段形象樹立階段利益訴求，活動推動關(guān)系行銷挖掘，活動推動起勢活動舉辦開盤活動認(rèn)籌活動促銷活動主題活動企業(yè)產(chǎn)品推薦會品鑒會首批客戶成交答謝會戶外、看板、現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)銷售中心展示基地現(xiàn)場及肥西接待處高炮／道旗道旗、短信、公交廣告、DM等小眾渠道模型、戶型單張海報(bào)和現(xiàn)場物料項(xiàng)目樓書/業(yè)主雜志等5月首期開盤預(yù)售許可證拿取銷售中心接待處長期展示籌備階段各種廣告形象展示15年4月三次開盤15年8月四次開盤10月二次開盤10月、12月商業(yè)開盤報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)項(xiàng)目本體分析目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目整體營銷定位24#、25#地塊營銷策略媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算報(bào)告回顧與總結(jié)附件媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算︱媒體計(jì)劃精準(zhǔn)的媒體投放，不僅可以有效的抓取客戶群體，同時(shí)也是對營銷費(fèi)用的有利控制，讓營銷費(fèi)用實(shí)現(xiàn)最大化利用。根據(jù)項(xiàng)目市場特點(diǎn)、居民生活方式以及媒體關(guān)注點(diǎn)分析：媒體渠道資源分析戶外大牌客群有利的推廣資源，受眾度較高，是客群獲取信息的最簡便渠道。報(bào)廣關(guān)注度和受眾多較高，也是提升項(xiàng)目品質(zhì)的有效傳播媒體。公交站臺和車身廣告公共交通是居民最常用的交通工具，日常乘坐人員較多，居民在等車和乘車時(shí)期能夠更多的關(guān)注廣告信息。短信低成本且快速有效的推廣渠道，日常營銷節(jié)點(diǎn)信息釋放不可缺少的工具。其它廣告資源如LED、道旗桁架、廣播、出租車、網(wǎng)站等，根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)，針對性選擇，多渠道信息釋放。媒體分析：媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算︱媒體計(jì)劃通過以上媒體分析，整體線上鋪排方向：戶外大牌、公交站臺和車身線上主線媒體報(bào)廣（提升項(xiàng)目品質(zhì)）、短信LED、道旗桁架、網(wǎng)站、廣播、樓體巨幔等重大營銷節(jié)點(diǎn)鋪線渠道配合日常周末暖場短信媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算︱媒體費(fèi)用預(yù)算線上媒體費(fèi)用分布比例：報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)項(xiàng)目本體分析目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目整體營銷定位24#、25#地塊營銷策略媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算報(bào)告回顧與總結(jié)附件項(xiàng)目案名參考

主推：新威·南山十里備選：新威·公元大觀新威·千畝城

項(xiàng)目整體定位

千畝繁華新蚌山人居引領(lǐng)者整體地塊開發(fā)價(jià)值

1、2期地塊：資金回籠；3、4期地塊：品質(zhì)提升；5、6期地塊：品牌建立；7、8期地塊：價(jià)值巔峰；營銷階段策略

24#、25#住宅分四期推售，商業(yè)為二期推售價(jià)格定位策略

一期住宅產(chǎn)品入市5000-5200元/㎡

每次加推上浮5%左右空間2014年度去化目標(biāo)

銷售套數(shù)：1397套營銷策略

三角模式策略：活動策略、拓客策略、展示策略報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)項(xiàng)目本體分析目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目整體營銷定位24#、25#地塊營銷策略媒體計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算報(bào)告回顧與總結(jié)附件蚌埠房地產(chǎn)市場分析團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)VI、廣告表現(xiàn)建議開盤前營銷工作進(jìn)度表蚌埠汽車城營銷案例分享VI、廣告表現(xiàn)建議開盤前營銷工作進(jìn)度表VI、廣告表現(xiàn)建議開盤前營銷工作進(jìn)度表VI、廣告表現(xiàn)建議開盤前營銷工作進(jìn)度表團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)VI、廣告表現(xiàn)建議開盤前營銷工作進(jìn)度表蚌埠汽車城營銷案例分享團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)VI、廣告表現(xiàn)建議開盤前營銷工作進(jìn)度表1.1城市背景1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展1.3城市規(guī)劃1.5宏觀市場總結(jié)1.宏觀市場研判1.4蚌埠房地產(chǎn)市場銷售走勢附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析1.1城市背景：城市地位蚌埠地處皖北中心，全國重點(diǎn)交通樞紐城市,未來發(fā)展?jié)摿薮?，淮畔明珠，又稱珠城。蚌埠地處我國南北分界線，淮河穿城而過，總面積5950平方公里，轄4區(qū)（淮上區(qū)、禹會區(qū)、蚌山區(qū)、龍子湖區(qū)）3縣（懷遠(yuǎn)縣、固鎮(zhèn)縣、五河縣），為安徽省第一個(gè)設(shè)市的城市；蚌埠地處皖北、淮河中游、京滬和淮南鐵路交匯點(diǎn)，是華東乃至全國的重要的交通樞紐城市,是城際間核心中轉(zhuǎn)站，是華東運(yùn)輸網(wǎng)重要組成部分，淮河航運(yùn)中心，皖北公路運(yùn)輸中心。是安徽省重要的綜合性工業(yè)基地，有皖北中心城市、淮畔明珠、交通樞紐之稱。高鐵新區(qū)版塊張公山版塊市中心版塊淮上版塊濱湖新區(qū)版塊蚌山區(qū)新興城南版塊附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析1.1城市背景：歷史沿革與科教文化蚌埠歷史悠久，人文昌盛，老城區(qū)建成面積大，城鎮(zhèn)改善型需求基數(shù)大；是淮河文化的典型代表，對新事物的接受度高。雙墩文化（距今7300年）蚌埠市淮河北岸的小蚌埠雙墩村的“雙墩遺址”，是安徽省境內(nèi)發(fā)現(xiàn)的一處早期新石器時(shí)代遺址，是淮河文化的突出代表大禹治水大禹治水圣地涂山，即位于今天的懷遠(yuǎn)縣有4A級涂荊山風(fēng)景區(qū)，涂山也是當(dāng)年大禹治水時(shí)會諸侯之地，他在此娶涂山氏女為妻，并留下“三過家門而不入”的千古佳話垓下古戰(zhàn)場垓下古城不僅因古霸王別姬而出名，還因其是春秋戰(zhàn)國的古城而引起中國考古界的震驚，垓下古城的發(fā)現(xiàn)與發(fā)掘，被評為2009年“中國十大考古發(fā)現(xiàn)”之一附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析蚌埠地處淮河中游，面向長三角，交通便捷，公路、鐵路、水運(yùn)、航空、四通八達(dá)，城市外向度非常高。1.1城市背景：交通體系

蚌埠港為千里淮河第一大港，蚌埠港為全國28個(gè)主要內(nèi)河港口之一，可四季通航江蘇，浙江、上海等省市。蚌埠市我國南北交通大動脈--京滬鐵路與淮南鐵路在蚌埠交會。蚌埠火車東站現(xiàn)為一等貨運(yùn)站，擁有華東地區(qū)大型的貨運(yùn)列蚌埠為國家級公路運(yùn)輸樞紐城市，高標(biāo)準(zhǔn)的城市出入口道路已與國道、省道相聯(lián)結(jié)。蚌京高速公路、蚌福高速公路、蚌寧高速公路、蚌洛高速公路、蚌連高速公路，蚌淮高速公路、徐明高速公路，蚌埠環(huán)城高速公路。蚌埠現(xiàn)有軍民兩用機(jī)場，將來可開辟通向全國的民航支線。蚌埠距南京祿口國際機(jī)場170公里，距合肥駱崗國際機(jī)場130公里，目前已開通合肥機(jī)場蚌埠候機(jī)樓。附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析蚌埠經(jīng)濟(jì)總量及人均可支配收入位于省內(nèi)中游，但增長率較高，富裕人群基數(shù)較少也是其房價(jià)增長較慢的原因之一。排名城市GDP增長率1合肥3600162蕪湖1600163安慶1200134馬鞍山109012.35阜陽850146滁州850137六安78013.88宿州780139蚌埠7701410淮南720.1512.7宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4％萎縮4-5％停滯5-8％穩(wěn)定發(fā)展大于8％高速發(fā)展GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系（國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)）1.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展：GDP附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析1.2人口指標(biāo)：人口指標(biāo)與城市化率蚌埠市目前總?cè)丝?60萬，城鎮(zhèn)化率約48.1%，處于省內(nèi)較高水平，正處于新區(qū)開發(fā)和舊城改造期雙向并舉階段，改善需求不斷被激發(fā)?！鼋刂?011年蚌埠市總?cè)丝?60萬（其中懷遠(yuǎn)縣134.3萬，五河縣73萬，固鎮(zhèn)縣62.6萬人，市轄區(qū)區(qū)人口90萬；其中農(nóng)業(yè)人口260萬，非農(nóng)人口100萬）；■雖然蚌埠人均收入、消費(fèi)、存款水平較省內(nèi)并不突出，然而由于近幾年的舊城改造，老百姓大多擁有多套拆遷房，家庭經(jīng)濟(jì)狀況較為富裕；■蚌埠城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于工業(yè)化發(fā)展階段，城市處于新區(qū)開發(fā)和舊城改造期，宜居的社會發(fā)展目標(biāo)下，居民對于居住水平的要求逐漸提高。附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析1.3城市規(guī)劃：重點(diǎn)規(guī)劃■蚌埠城市化戰(zhàn)略：東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北跨、中優(yōu)，實(shí)現(xiàn)五大功能壯大中心城區(qū)。其中“東進(jìn)南拓”是目前最重要的城市發(fā)展策略，除依托市政府的政務(wù)和龍子湖區(qū)域外，城南區(qū)域也是是未來5-10年蚌埠市重點(diǎn)發(fā)展方向?！龀悄蠀^(qū)域西接張公山景區(qū)，東臨政務(wù)新區(qū)龍子湖景區(qū)，優(yōu)勢得天獨(dú)厚。道路交通十分發(fā)達(dá)，距離市中心僅有15分鐘車程，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮??！鰠^(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段缺少相應(yīng)商業(yè)配套，未來將新增學(xué)區(qū)、醫(yī)院等行政、生活配套，需要3-5年的發(fā)展期。市中心城市規(guī)劃：東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北跨、中優(yōu)。項(xiàng)目所在城南片區(qū)是目前蚌山區(qū)的價(jià)格洼地，備受剛需人群關(guān)注。本案附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析1.4蚌埠房地產(chǎn)市場銷售走勢2013年上半年蚌埠樓市10760套新房宅銷量刷新紀(jì)錄，逼近去年全年12770套的銷量，蚌埠樓市火爆程度可見一斑?！霭霾菏姓w房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，市場供應(yīng)量穩(wěn)定，去化情況較樂觀，上半年蚌埠商品房共計(jì)成交11836套，去化面積119.36萬方?！龈鶕?jù)2013年的蚌埠樓市銷售情況來看，樓市整體銷售情況良好，6個(gè)月的銷量已經(jīng)逼近2012全年銷量?？蛻糁饕徺I方向80-100㎡的剛需戶型，占比50%左右，100-120㎡的改善型戶型需求也不容小覷，達(dá)到25%左右。偏投資型的小平米公寓則相對銷售較差，不足10%?！霭錾絽^(qū)作為蚌埠市人口最多、地域最大、新盤最多的區(qū)域，一直是蚌埠市的銷冠區(qū)域，幾乎占了全市整體銷量的半壁江山，月成交量均在700套左右?！龇績r(jià)方面，從蚌埠房產(chǎn)網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)來看，上半年蚌埠市區(qū)新建商品房住宅銷售價(jià)格變化，均價(jià)一直在5000元/平上下徘徊。附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析一、蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)：

1、蚌埠市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，市場供應(yīng)量穩(wěn)定，去化情況較樂觀，上半年蚌埠商品房共計(jì)成交11836套，去化面積119.36萬方2、2013年上半年度，住宅成交均價(jià)約5000元/㎡，成交10760套，逼近2012年全年最高住宅成交數(shù)量（12770套），整體銷售狀況良好。2013年蚌埠住宅月成交量均在1500-2000套，蚌山區(qū)月成交量約700套左右，占蚌埠房地產(chǎn)市場半壁江山。3、非住宅部分，成交均價(jià)在8300元/㎡，每月去化量平穩(wěn)，約2萬方，最多一個(gè)月去化4萬方，總體去化速度較緩。4、客戶主要購買方向80-100㎡的剛需戶型，占比50%左右，100-120㎡的改善型戶型需求達(dá)到25%左右。偏投資型的小平米公寓則相對銷售較差，不足10%。三、結(jié)合城市發(fā)展階段和城南區(qū)域的特征，對本項(xiàng)目啟示如下：1、高品質(zhì)高形象，但要與當(dāng)?shù)厥袌鲑徺I基礎(chǔ)相結(jié)合。2、同區(qū)內(nèi)大品牌開發(fā)商競爭激烈，體系化產(chǎn)品細(xì)節(jié)優(yōu)勢尤為重要。3、整體城市和城南新區(qū)的價(jià)值增長性良好，需對產(chǎn)品中高端改善及投資產(chǎn)品有前瞻性考慮。4、在跑量的基礎(chǔ)上，對未來的溢價(jià)空間可保持樂觀態(tài)度。房地產(chǎn)市場總結(jié)二、

區(qū)域思考：1、從城市背景看，蚌埠房地產(chǎn)市場需求以剛需為主導(dǎo)，其次是以首改為主的客戶群體。2、城南新區(qū)作為東進(jìn)南拓戰(zhàn)略的新城市核心之一，從片區(qū)規(guī)劃定位及政府投入來看，區(qū)域市場將以剛需樓盤為主，現(xiàn)階段價(jià)格在全市5000元均價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)線以下。3、伴隨著相關(guān)配套資源的豐富及周邊待發(fā)展地塊的日漸成熟，片區(qū)將按剛需-首改-投資的方向發(fā)展。蚌埠房地產(chǎn)市場總結(jié)︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析2.1競品項(xiàng)目分布2.2競品對手圈定2.3競品分析2.4項(xiàng)目站位2.競爭市場掃描2.5競品項(xiàng)目小結(jié)附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析老市中心淮河路商圈蚌山區(qū)政府城市發(fā)展方向：東進(jìn)城市發(fā)展方向：南拓佳源東方都市榮盛南山酈都晨陽滟瀾山榮盛錦繡香堤翰林銀座琥珀新天地恒大御景灣高鐵版塊海亮明珠新市中心淮河文化廣場行政中心蚌埠市政府本案城南新區(qū)宜居宜業(yè)宜游的南部新城隨著蚌埠市房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，蚌埠住宅板塊也隨之細(xì)化，呈現(xiàn)南縱、東橫的拉伸態(tài)勢重點(diǎn)競爭項(xiàng)目——1：佳源東方都市2：晨陽滟瀾山3：榮盛南山酈都4、榮盛錦繡香堤5：翰林銀座6：琥珀新天地7：恒大御景灣8：海亮明珠2.1競品項(xiàng)目分布根據(jù)地段、價(jià)格、定位等因素，我們重點(diǎn)梳理了地塊周邊主要的競品項(xiàng)目。附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析2.2競品對手圈定項(xiàng)目所屬版塊建筑面積

（萬㎡）物業(yè)類型住宅均價(jià)項(xiàng)目特質(zhì)佳源東方都市城南新區(qū)69.5住宅、商業(yè)4500元/㎡學(xué)區(qū)、品牌、低價(jià)晨陽滟瀾山城南新區(qū)17.8住宅、商業(yè)4800元/㎡學(xué)區(qū)、地段榮盛南山酈都新城中心57.24公寓、商業(yè)、住宅5000元/㎡品牌、學(xué)區(qū)榮盛錦繡香堤張公山區(qū)域56.57住宅、商業(yè)5500元/㎡景觀、配套、學(xué)區(qū)翰林銀座新城中心96.66住宅、商業(yè)6300元/㎡地王、品質(zhì)、地段、高端琥珀新天地新城中心50.02住宅、商業(yè)5200元/㎡國企、品質(zhì)、恒大御景灣濱湖新區(qū)46公寓、商業(yè)、住宅7000元/㎡景觀、精裝修、高端海亮明珠高鐵新區(qū)65公寓、商業(yè)、住宅4500元/㎡低價(jià)、高鐵、配套佳源東方都市、晨陽滟瀾山、榮盛南山酈都、榮盛錦繡香堤、翰林銀座、琥珀新天地、恒大御景灣、海亮明珠

附件︱蚌埠房地產(chǎn)市場分析佳源.東方都市產(chǎn)品解析：城南新區(qū)較大規(guī)模的品牌住宅項(xiàng)目，是本項(xiàng)目的最大競品之一。平均4300的低價(jià)格吸引了大量的客群，加之高檔、品質(zhì)的項(xiàng)目氣質(zhì)，是目前城南新區(qū)最具競爭力的樓盤。營銷推廣：強(qiáng)勢宣傳“抄底九年制實(shí)驗(yàn)學(xué)校，省重點(diǎn)新二中學(xué)區(qū)房”概念，頂級商業(yè)配套與高端居住外加學(xué)區(qū)房形成聯(lián)動效應(yīng)。

客群特征：以剛需客群為主題，擁有好學(xué)區(qū)和低價(jià)格，三縣和鳳陽客群占比高達(dá)4成。項(xiàng)目概況樓盤名稱佳源東方都市物業(yè)類型高層、住宅、商業(yè)住宅總建面積695066.8平米容積率2.399建筑形態(tài)高層裝修情況毛坯樓盤特色旅游、投資地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型大產(chǎn)權(quán)房在售信息【在售】一期38#、39#、40