北京老年住宅研究報告

...wd......wd......wd...目錄TOC\o\h\z\u一、各國老年住宅開展情況21.世界人口老齡化趨勢22.各國老年住宅的開展32.1美國老年住宅開展情況32.2德國老年住宅開展情況42.3英國老年住宅開展情況52.4日本老年住宅開展情況52.5丹麥老年住宅開展情況6二、我國人口老齡化狀況61.我國人口老齡化的特點71.1老年人數(shù)量大71.2人口老齡化開展速度快71.3人口老齡化進程超前經(jīng)濟開展水平81.4老齡化在空間分布不平衡81.5中國的老齡化是屬于加速度的老齡化92.人口年齡老齡化帶來的影響92.1對家庭構(gòu)造和生活方式造成重大影響92.2對老年人的精神需求提出挑戰(zhàn)103.北京人口老齡化對策113.1開展社會化養(yǎng)老113.2創(chuàng)立適合于老年人的社區(qū)文化11三、北京老年住宅市場供給情況111.老年住宅市場逐漸興起112.老年公寓、養(yǎng)〔敬〕老院嚴重缺乏122.1總體供給情況132.2供給構(gòu)造13四、北京老年住宅市場需求情況141.隨著人口構(gòu)造的變化，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化142.社會上的“空巢家庭〞逐漸增多153.目前的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化15五、老年住宅案例分析161.東方太陽城161.1工程概況161.2建筑設(shè)計161.3景觀設(shè)計171.4配套公建171.5物業(yè)服務(wù)181.6銷售情況182.美國佛羅里達州太陽城202.1概況202.2社區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計202.3社區(qū)生活21六、老年住宅開發(fā)建設(shè)特點211.住宅設(shè)計特點231.1要有功用性231.2要有安全性241.3要有安康性241.4要能確保隱私性251.5便于改造252.戶外環(huán)境設(shè)計特色253.社區(qū)服務(wù)設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容特色27七、北京老年住宅市場開展展望29一、各國老年住宅開展情況世界人口老齡化趨勢老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映了人口老化的程度。根?jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家或地區(qū)的老年人口系數(shù)到達10%以上〔60歲以上人口〕或7%以上〔65歲以上人口〕時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型社會。自20世紀70年代以來，世界人口年齡構(gòu)造的老化過程存在兩種形態(tài)。第一種形態(tài)是以傳統(tǒng)經(jīng)濟強國歐洲、北美等國家為代表，由于經(jīng)濟和社會保障制度的開展，在70年代其人口出生水平和死亡水平降低，在70年代之后老年人口急速增多，因而出現(xiàn)人口老齡化。第二種形態(tài)是以二戰(zhàn)后開展起來的東亞地區(qū)為代表，這些國家或地區(qū)在70年代初人口的出生和死亡水平并不低，但70年代之后下降很快，導(dǎo)致青少年人口相對急劇減少，老年人口比重相對增加的局面，形成人口加速老齡化的現(xiàn)象。21世紀以全球人口年齡構(gòu)造的老齡化為明顯特點，將是名符其實的人口老齡化世紀。隨著社會經(jīng)濟的開展，興旺國家以及包括中國在內(nèi)的一些開展中國家已經(jīng)跨人長壽時代，世界人口日趨老齡化。今后50年間，世界老年人數(shù)預(yù)計會翻兩番，從6億人增加到將近20億人。今天每十個人中就有一位老年人，預(yù)計到2050年，每五個人中就將有一位老年人，到2015年，世界人口的三分之一預(yù)計會步人花甲之年，世界也將隨之進人史無前例的老年人口激增時期。從興旺國家來看，多數(shù)國家的生育率已經(jīng)下降到更替水平以下，老年人比少兒人口還多；從開展中國家來看，老年人數(shù)的增長普遍比興旺國家還快。今后50年，預(yù)計開展中國家的老年人口會翻兩番。人口老齡化已經(jīng)成為所有國家共同面臨的挑戰(zhàn)，人口老齡化與老齡問題并不僅僅出現(xiàn)在興旺國家，它也是所有開展中國家面臨的現(xiàn)實問題。各國老年住宅的開展老年住宅70年代初創(chuàng)于北歐，目前在興旺國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會老齡化的先進的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。從總體上看，約5%的老年人住在特定老年人的住宅中，加上養(yǎng)老院等設(shè)施養(yǎng)老不到老年人總?cè)丝诘?0%，而90%的老年人仍住在普通的住宅中。他們的獨居比例極高，受到子女的幫助較少，身體狀況和經(jīng)濟問題令人擔憂。老年人希望受到保護，在可承受的環(huán)境中渡過晚年。美國老年住宅開展情況美國老年住宅市場的情況比擬復(fù)雜，以物業(yè)為老年人提供陪助、護理和醫(yī)藥服務(wù)類型與數(shù)量的不同可以分為三類，分別為自住型〔Independent-living〕老年住宅、陪助型〔Assisted-living〕老年住宅和特護型〔acute-care〕老年住宅。自住型〔Independent-living〕老年住宅為老年居住者提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。但除此之外不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助。陪助型〔Assisted-living〕老年住宅向居民提供與日常生活相關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。特護型〔acute-care〕老年住宅在上面兩種類型老年公寓可提供的服務(wù)之外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。如果按照經(jīng)營情況的不同分類，美國的老年住宅可以分為贏利性的和非贏利性的兩類。盈利性的老年住宅大多為私人公司所辦，非贏利性的老年住宅主要由教會興辦，美國政府則給予局部津貼。老年住宅的經(jīng)營策略也存在區(qū)別，有的開發(fā)商選擇在人口密集的地區(qū)經(jīng)營自住型老年公寓，那里需求很大但開發(fā)本錢也極高。也有的開發(fā)商在遠離大都市的小鎮(zhèn)建造陪助型公寓，一般只容納12戶左右，規(guī)模較小而可以不受相關(guān)法律的限制，根據(jù)美國老年公寓及護理業(yè)工程投資中心〔NIC〕最近的一項調(diào)查說明，住進陪助型老年住宅的美國公民平均年齡是85歲，平均居住時間是30個月。對一個擁有100張床位的老年公寓來說，折算下來每月至少需要3～4名居住者。市場卻要求開發(fā)商在控制好本錢的前提下、在一合理價位向老年人提供公寓。據(jù)NIC不久前的統(tǒng)計，生活在陪助型老年住宅中，三分之二的老人年收入只有＄25000左右。費用太高會導(dǎo)致大多數(shù)老年人負擔不起，市場需求不旺已造成負面影響。美國的老年公寓被過度開發(fā)和競爭局面不斷擴大的內(nèi)在原因是開發(fā)商按照自己的人口調(diào)查結(jié)論進展決策，缺少政府監(jiān)控?？傮w上看，現(xiàn)在美國特護型老年公寓已經(jīng)飽和，陪助型老年公寓投資已呈現(xiàn)下降趨勢，只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報。德國老年住宅開展情況德國人總收入最重要的局部來自工資及薪金并包括社會保險費用。除此之外還有企業(yè)的贏利分紅、財產(chǎn)收入、公共社會福利金及其他收到的經(jīng)常性款項。私人家庭可支配的收入其中將近五分之二來自凈工資額和薪金，1/3左右為利潤提取和總財產(chǎn)收益，還有明顯多于五分之一為社會福利金。老年住宅分為兩種體系：社會住宅體系中的老年住宅，全部為無障礙設(shè)計，政府對房屋有補貼措施；養(yǎng)老院體系中的老年住宅，以能夠自理的老年人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計者將社會體系中的老年住宅和養(yǎng)老院相比鄰，以便使兩者能夠共享所設(shè)立的服務(wù)網(wǎng)點和急救站。英國老年住宅開展情況對于英國大多數(shù)的老人來說，療養(yǎng)院是養(yǎng)老的地方。英國規(guī)模較大的療養(yǎng)院有250家左右，主要服務(wù)對象是退休和患病的老人，還有一些獨居的老人。療養(yǎng)院的宗旨是向退休老人提供家庭氣氛的養(yǎng)老環(huán)境，幫助老人恢復(fù)自信和讓他們享受人生。療養(yǎng)院里有讀報室、縫紉組、健身房、花卉中心等設(shè)施。在療養(yǎng)院里的職業(yè)醫(yī)生和護士，24小時負責老人的安康狀況，遇到突發(fā)疾病時，療養(yǎng)院里還有急救病房和救護車。療養(yǎng)院一般向老人提供有償服務(wù)，費用根據(jù)療養(yǎng)院的檔次而有所不同。老人在療養(yǎng)院里可以享受營養(yǎng)配餐、定期體檢、服藥指導(dǎo)、安康咨詢、心理醫(yī)療、老年婚配等各方面的服務(wù)。日本老年住宅開展情況日本的老年人口數(shù)在二戰(zhàn)以后迅速增加，其占總?cè)丝诘谋壤搽S之激增。日本65歲以上老齡人口比例為17.4%，平均5.75個日本人中就有一位65歲以上的老人，是世界上人口老齡化程度最為嚴重的幾個國家之一。日本老年人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的根基上實現(xiàn)的。由于日本的人工費貴，日本住宅的技術(shù)和電器化程度很高。這特別表達在老年住宅和為老年人提供的公用設(shè)施上，使得老年人能夠在生活中充分實現(xiàn)自助和自理。比方，提供無障礙設(shè)施的老年人住宅產(chǎn)品、提供具有看護性質(zhì)的老年人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的〔二代居〕住宅產(chǎn)品。通過這三種老年住宅產(chǎn)品在社區(qū)內(nèi)的共存，才可以形成滿足各類型老年人根本生活需求的老年社區(qū)。當然，在社區(qū)內(nèi)還需要提供完善的配套設(shè)施，用于滿足老年人在安康和精神方面的需求。丹麥老年住宅開展情況在丹麥，國家對老年人的社會政策傾向于讓他們居住在獨立的公寓中。雖然居住在獨立的公寓中，但從建筑空間處理來講，老人能感到與他人和睦相處的融洽。在老年人公寓中公共活動區(qū)設(shè)在頂層，包括有洗衣室、休息室、室內(nèi)游泳池〔兼具鍛煉和治療作用〕、健身中心和客房，底層有服務(wù)臺和大堂。每一個獨立的單元都有一個起居室、書房和至少一個陽臺。公寓內(nèi)部由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓服務(wù)，使老年人有進展交流和鍛煉的時機。公寓有三個特點值得借鑒：第一，保護生態(tài)環(huán)境。安裝了太陽能集熱器和雨水循環(huán)系統(tǒng)。第二，尊重老年人的私人生活。每一套公寓都是獨立的，都有起居室、書房和臥室，不但滿足了老年人的生活，也照顧到了老年人的工作和學(xué)習(xí)。第三，配套設(shè)施齊備。公共洗衣室、游泳池、健身房等等，使老年人有進展交流和鍛煉的時機。孤獨感因此而得到排遣。二、我國人口老齡化狀況建國后，我國的人口年齡構(gòu)造發(fā)生了很大的變化。尤其是20世紀70年代以后10歲以下兒童比重下降很快，30歲以下人口的比重也有大幅下降，但是30歲以上的每一年齡組人口的比重又明顯增加。目前我國60歲以上老年人口數(shù)已經(jīng)到達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0%以上。依據(jù)我國人口普查資料對21世紀人口老齡化過程的預(yù)測，我國已提前進入了人口老齡化“第二階段〞，即人口老齡化的迅速開展階段。2010～2040年將是中國人口老齡化速度最快的時期，據(jù)估計這一階段老年人口比重平均每10年提高3.99%，預(yù)計到21世紀中期，我國老年人口數(shù)量將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，每四個人中就有一位是老年人。我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。目前，北京市60歲以上的老年人口總數(shù)為178萬，占城市人口總數(shù)的八分之一，并以每年四至五萬人的速率遞增。北京市步入老年型社會的進程約為25年，遠快于其他興旺國家局部城市歷時百年的老齡化人口構(gòu)造轉(zhuǎn)型周期。到2025年，北京市每3.5個人中就有一位老年人，北京城市人口老齡化問題已經(jīng)顯現(xiàn)。我國人口老齡化的特點老年人數(shù)量大由于我國人口基數(shù)大，我國將成為老年人口最多的國家。20世紀中期，我國老年人口為4100萬人，占世界老年人口的20.5%。1990年我國老年人口為9857.8萬人，是世界老年人口最多的國家。據(jù)預(yù)測，到2040年，我國老年人口將到達2.7億，占世界老年人口的22.5%，到2050年，我國老年人口將到達3.8億，老年人口數(shù)比歐洲所有國家人口還多。人口老齡化開展速度快西方國家從成年型向老年型過渡經(jīng)歷了數(shù)十年至上百年的時間。如英國老年人口從5%增長到7%就用了80多年，瑞典用了40多年，日本從1920年的5.3%增長至1970年的7.1%用了50年的時間。我國從1982年60歲以上人口為7663萬，占總?cè)丝诘谋壤秊?.6%，開場到達老年型人口的國際標準，到2000年進入老齡化社會，僅僅用了18年時間。另據(jù)有關(guān)人士預(yù)測，從1975年到2025年的50年間，世界老年人口增加107%，而中國老年人口增加285%。同時，我國老年人口呈加速增長狀態(tài)，如1982～1990年間，我國60歲以上人口每年平均增加300多萬，90年代每年平均增加近400萬，21世紀前10年每年將增加1000萬以上，直到2030年以后，年增量才逐漸減少。可見，我國老齡化速度實為世界所罕見。人口老齡化進程超前經(jīng)濟開展水平我國人口老齡化進程同國民生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和知識構(gòu)造的轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟增長質(zhì)量都有較大的偏離和超前性。這是由于我國人口出生率的大幅度降低，并不像興旺國家那樣因經(jīng)濟的高度開展而自發(fā)形成，而是在一定的經(jīng)濟根基上靠社會開展和實行方案生育形成的。由此造成的經(jīng)濟開展滯后于人口出生率的下降，使我國人口老齡化具有超前于經(jīng)濟開展的特點。據(jù)國家統(tǒng)計局1995年1%人口抽樣調(diào)查資料推算，1995年我國65歲以上老年人口為8091萬人，占總?cè)丝诘?.65%。同年我國人均國民生產(chǎn)總值為4754元，約合580美元。預(yù)計2000年65歲以上老年人口占7%時，人均國民生產(chǎn)總值為800美元。而在1996年65歲以上老年人口占總?cè)丝?%的新加坡、智利等國家，1995年的人均國民生產(chǎn)總值分別為26730美元和4160美元。這種未富先老的人口老齡化特點，必將向我國現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系提出嚴峻挑戰(zhàn)。老齡化在空間分布不平衡我國地區(qū)之間老齡化呈現(xiàn)出一定差異。1995年全國65歲以上老年人口比例為6.7%，高于這一水平的有11個省、直轄市，低于全國總體水平的有19個省、自治區(qū)，其中最高的上海超過11%，最低的寧夏、青海缺乏4%，可見這一差距是十分懸殊的?？偟牡貐^(qū)分布情況是:人口密度較高的地區(qū)，老年人口所占比例也高，以東南沿海地區(qū)為主;人口密度較低的地區(qū)，老年人口比例比擬低，這就形成老齡化趨勢的根本格局:自西北向東南逐步加強，形成層次比擬清楚的構(gòu)造。中國的老齡化是屬于加速度的老齡化在人口金字塔圖示中，由于人口預(yù)期壽命的延長所導(dǎo)致的老人在總?cè)丝谥斜戎氐臄U大，叫做金字塔頂部的老化;由少兒人口的相對減少所導(dǎo)致的老年人口在總?cè)丝谥斜戎氐臄U大，叫做金字塔底部的老化。中國人口的老齡化是由人口金字塔頂部和人口金字塔底部雙重作用的老齡化，而不像某些國家那樣，主要由人口金字塔頂部的老化所致。這就是說，在未來，如果中國人口的出生率和自然增長率仍然持續(xù)降低，而死亡率保持不變，但預(yù)期壽命進一步延長，那么中國老齡化水平會進一步迅速增長。人口年齡老齡化帶來的影響我國人口加速老齡化的現(xiàn)象引發(fā)了涉及到經(jīng)濟可持續(xù)開展、社會保障事業(yè)等方面的諸多問題。例如，由于老人的社會保障的費用大幅增加，年輕人的撫養(yǎng)比擴大，代際沖突加深；老人設(shè)施普遍缺乏，引發(fā)了老人普遍的孤獨感等等。這些問題處理不當將會給整個社會經(jīng)濟開展造成極大的影響。對家庭構(gòu)造和生活方式造成重大影響在我國，居家養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式，在相當時間內(nèi)占據(jù)著主導(dǎo)地位，是建設(shè)在孝道、代際間的互惠和尊重老年人的傳統(tǒng)文化根基之上的。當代中國的國家法律進一步強化了這個傳統(tǒng)觀念。目前中華人民共和國憲法明確地規(guī)定成年子女有贍養(yǎng)扶助父母的義務(wù)。但是，在我國奉行獨生子女政策后的30～50年間，隨著生育率的下降，生產(chǎn)和生活的社會化，以及個人在經(jīng)濟上的獨立，家庭構(gòu)造發(fā)生變化是必然的。一是家庭規(guī)?？s小，在現(xiàn)行方案生育政策的影響下，中國的戶均人口規(guī)模必然是下降之態(tài)勢。1953年到1975年，戶均人口規(guī)模逐年攀升，而自1975年開場，戶均人口規(guī)模逐年下降，到1998年，下降到了戶均3.63人。而到2001年時，戶均人數(shù)會徘徊在3.58～3.60之間。我國的中青年人將面臨一對夫婦供養(yǎng)兩對老人家庭的局面。4：2：1家庭人口構(gòu)造體系，將迅速形成主流。二是家庭構(gòu)造模式由傳統(tǒng)的聯(lián)合家庭向核心家庭轉(zhuǎn)換，與子女分家或獨居的老人將越來越多，同時，家庭中可提供照料老人的成員減少，家庭將難以承當老人的照料任務(wù)，家庭養(yǎng)老功能減弱。家庭人口數(shù)量的減少使“空巢〞家庭出現(xiàn)增多的趨勢，可照料老年人的“資源〞越來越少，家庭越來越無法承當起照顧老人的責任。單身老人和老年夫婦獨立生活的比例加大，傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的功能減弱。對老年人的精神需求提出挑戰(zhàn)老年人的精神慰籍需求是指老年人的心理需求，包括思想交流和情感交流需求、渴望與家人和朋友分享喜悅與痛苦的需求、希望受到社會重視和尊重的需求、渴望兒女膝下承歡、共享天倫之樂的需求等。隨著生活水平的提高和生活保障的根基上，精神生活將占有越來越重要的位置。只有使老年人的精神慰籍需求得到較好的滿足，才能使老年人過上真正意義的的幸福晚年生活。因此，必須重視老年人的精神生活。美滿的精神生活不僅能滿足老年人的精神慰籍需求，還可以彌補物質(zhì)生活的缺乏，使物質(zhì)生活和精神生活相互補充。另外，對老年人精神生活的重視，不僅關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，還將極大地促進老年服務(wù)行業(yè)的開展，影響到社會經(jīng)濟構(gòu)造的調(diào)整和社會公共政策的制定，從而促進老年保障水平的提高。可見，老年人口對精神慰籍需求的增加，又為養(yǎng)老保障需求增加了更多的新內(nèi)容，提出了更高的新需求。北京人口老齡化對策開展社會化養(yǎng)老我國目前的國情決定，目前我國養(yǎng)老方式以居家養(yǎng)老為主，但同時要有社會服務(wù)作為根本保障。社會為老年人服務(wù)是社會養(yǎng)老的一個重要組成局部。由于經(jīng)濟水平的限制，目前在北京社會化養(yǎng)老還沒有得到較大開展，只能通過加強社區(qū)服務(wù)的力度，增加社區(qū)為老人服務(wù)的工程等措施，使老人在家獨立安度晚年。但隨著經(jīng)濟的不斷開展，我國家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念正在逐步改變，社會養(yǎng)老的模式也將得到開展。創(chuàng)立適合于老年人的社區(qū)文化創(chuàng)立適合老年人的社區(qū)文化，使老年人能老有所為、老有所樂。就目前我國社會的社區(qū)文化而言，適合于老年人的文化形式，文化場所都很有限。老年人除了打拳、扭秧歌之外，其他活動形式很少。在21世紀的老齡化社會中，政府應(yīng)充分考慮到這點?？梢詮亩嗔σ幻鎭頋M足老年人的文化和娛樂需求。創(chuàng)辦老年人大學(xué)、老年人俱樂部、老年人聯(lián)誼會，在社區(qū)建設(shè)過程中，應(yīng)考慮給逐漸增多的老年人留有更多的活動場所。三、北京老年住宅市場供給情況老年住宅市場逐漸興起隨著北京房地產(chǎn)市場的開展，樓盤之間的競爭日益劇烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的細分。局部房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭中注意到了中國人口的老齡化趨勢，將老年人作為目標客戶，主動將市場細分，針對老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績。目前在北京房地產(chǎn)市場上已經(jīng)出現(xiàn)了東方太陽城和北京太陽城兩個針對老年客戶的樓盤，并且在市場上得到了較好的反響。分析這兩個樓盤，可以發(fā)現(xiàn)它們在開發(fā)建設(shè)上有很多共同點。產(chǎn)品設(shè)計表達了老年住宅的特色住宅和社區(qū)設(shè)計上遵循《老年人建筑設(shè)計標準》，注重住宅內(nèi)的陽光、通風(fēng)、保溫條件，特別注意遮陽避雨連廊，無障礙通道，多層電梯，電梯、過道扶手，室內(nèi)及過道防滑地板，室內(nèi)聯(lián)網(wǎng)呼叫系統(tǒng)、煤氣報警器、煙感器，衛(wèi)生間拉手等的配置。在細微之處表達老年住宅的設(shè)計特色，充分滿足老年人的日?；顒有枰Ｎ挥诔鞘薪紖^(qū)，自然環(huán)境良好城市近郊區(qū)土地價格相對較低，可以允許開發(fā)商在保證利潤的前提下降低容積率，增加園林景觀和社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)，如建設(shè)大面積綠地、中心公園等園林綠化，醫(yī)院、安康娛樂中心、老年大學(xué)、家政中心等等社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施等，滿足社區(qū)老年人日常生活的需要。并且城市郊區(qū)可以遠離市區(qū)的喧囂，周邊環(huán)境良好適宜老年人休養(yǎng)。周邊配套較完善老年公寓、養(yǎng)〔敬〕老院嚴重缺乏隨著我國社會經(jīng)濟的開展，老年福利事業(yè)面臨的形勢發(fā)生了極大的變化。人口老齡化、家庭小型化、經(jīng)濟市場化、農(nóng)村城市化和消費構(gòu)造多元化的開展形成了對老年福利事業(yè)的巨大需求。但是，由于國家和集體長期包辦社會福利事業(yè)，資金缺乏，與日益增長的需求相比，我國現(xiàn)有的老年人福利設(shè)施嚴重缺乏，社會福利機構(gòu)的總床位數(shù)僅占老年人總數(shù)的0.8%，與興旺國家3%—5%的比例相比差距相當大?？傮w供給情況北京市現(xiàn)有養(yǎng)〔敬〕老院308家，共計床位21157個〔詳見下表〕，分布在所屬的18個區(qū)〔縣〕，但分布極不均衡。近郊區(qū)中朝陽、海淀兩區(qū)養(yǎng)敬老院數(shù)量較多；遠郊區(qū)縣中門頭溝、房山、昌平、順義等養(yǎng)敬老院數(shù)量較多。而在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)中，養(yǎng)敬老院數(shù)量共計35家，尚不及朝陽區(qū)的養(yǎng)敬老院數(shù)量，并且大多規(guī)模較小，床位數(shù)大于50張的養(yǎng)敬老院就寥寥無幾了。供給構(gòu)造從經(jīng)營性質(zhì)看，北京市養(yǎng)敬老院90%以上是由政府部門開辦的，屬公益福利性質(zhì)，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道開辦的占絕大多數(shù)。民辦的、盈利性的養(yǎng)敬老院數(shù)量很少。從居住條件來看，北京市養(yǎng)敬老院主要為平房構(gòu)造，只有少數(shù)養(yǎng)敬老院為樓房。其中房間以兩人間為多，同時有少量單間和三、四人間。從功能上來看，北京市的老年設(shè)施有托老所、養(yǎng)敬老院、老年公寓、康復(fù)中心四種形式，其中以養(yǎng)敬老院為主，占老年設(shè)施總數(shù)的95%以上。從養(yǎng)敬老院的規(guī)模來看，床位在20個以下的養(yǎng)敬老院數(shù)量占北京市養(yǎng)敬老院總數(shù)的18%，床位在20～50個之間的養(yǎng)老院數(shù)量占42%，床位在50～100個之間的養(yǎng)老院數(shù)量占總數(shù)的26%，床位在100～200個之間的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的9%，床位在200～300個之間的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的2%，床位在300個以上的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的3%。從而可以看出，北京市養(yǎng)敬老院的規(guī)模普遍偏小，床位數(shù)在50個以下的的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的60%。養(yǎng)敬老院規(guī)模較小導(dǎo)致不能形成規(guī)模效應(yīng)，配套設(shè)施不夠齊全。四、北京老年住宅市場需求情況2000年北京市60歲及以上的老年人口已達170.2萬人，在總?cè)丝谥械谋戎貫?2.5%，與1990年相比，老年人口總量增加了60.8萬人，增長幅度為55.6%，年平均增長率為4.4%，在總?cè)丝谥械谋戎厣仙?.4個百分點。北京已經(jīng)進入老年型城市。人口的老齡化對傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念造成了沖擊，也為老年住宅和老年公寓市場帶來了需求。隨著人口構(gòu)造的變化，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化“養(yǎng)兒防老〞、“三、四代同堂〞的傳統(tǒng)觀念在人口老化的今天不斷受到?jīng)_擊，與此同時，小型“核心家庭〞、“三口之家〞的比重在不斷上升。目前“4：2：1”據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬〔北京晚報2002年10月19日〕。武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開?。滑F(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住〔《城市規(guī)劃》2002年第3期〕?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老〞的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體安康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所〞。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。社會上的“空巢家庭〞逐漸增多在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭〞已近30％，未來10年，“空巢家庭〞將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能到達90％。如天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％〔《老看住房專題會議論文集》2002年〕?？梢姡S著人口老齡化的開展，空巢家庭的不斷增長，這局部老人對老年公寓的需求將更加迫切。目前的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化隨著年齡的增長，目前的中青年人也將逐漸進入老年，因此他們的代表了老年住宅和老年公寓的潛在需求。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在的青年人〔20～25歲〕僅有28.5％、中年人〔40～50歲〕有42.8％希望將來與子女住在一起〔《城市規(guī)劃》2002年3期〕。當他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。隨著老年人數(shù)量的不斷增加，老年住宅和老年公寓的需求也將不斷增長。在上海市，根據(jù)調(diào)查制定出的2010年老年公寓開展規(guī)劃確定，老年公寓的入住人數(shù)以占老年人口總數(shù)的3％例為宜，而興旺國家這個數(shù)字通?？梢缘竭_4～5％。由此可見，在未來老年住宅和老年公寓的需求十分可觀，老年住宅和老年公寓產(chǎn)業(yè)在未來將得到極大的開展。五、老年住宅案例分析東方太陽城工程概況東方太陽城位于順義潮白河西岸的雙青林場內(nèi)，規(guī)劃用地234萬平方米，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和公路二環(huán)。社區(qū)規(guī)劃總建筑面積70萬平方米，綠化率達80%。工程周邊自然環(huán)境良好，緊鄰順義潮白河旅游度假區(qū)，潮白河水域?qū)⒔?008年奧林匹克水上中心，將成為今后北京最大的水上公園。東方太陽城一期建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，公寓的戶型單元面積從70至230平米不等，已于2003年4月入住。目前在售的為二期A區(qū)的點式公寓，二期規(guī)劃中建筑形式還有板樓、連體別墅和獨棟別墅。建筑設(shè)計東方太陽城住宅以二到四層低層建筑為主，每層帶電梯，方便老人出行。社區(qū)及住宅內(nèi)實行無障礙設(shè)計，社區(qū)中道路及住宅出入口設(shè)計為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設(shè)置門檻。住宅內(nèi)內(nèi)門預(yù)留寬度為1米，方便不同身體狀況的老年人步行或乘坐輪椅、擔架進出。住宅內(nèi)按照《老年人建筑設(shè)計標準》設(shè)計，低按鍵、高插座。戶內(nèi)安裝電子安防系統(tǒng)和戶內(nèi)緊急呼叫援助系統(tǒng)，一旦發(fā)生緊急情況，管理中心和援助人員可以在第一時間趕到。景觀設(shè)計東方太陽城工程由美國SASAKI公司設(shè)計，SASAKI設(shè)計公司是世界排名前三位的景觀與建筑設(shè)計公司，尤其擅長景觀設(shè)計與體育設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計。東方太陽城的景觀設(shè)計創(chuàng)造了一個“綠色〞的人居環(huán)境。穿插于社區(qū)的大型景觀綠地和外圍近10萬株的樹木形成了社區(qū)根基性的綠色背景，連續(xù)的水系統(tǒng)將各組團中心的湖面景觀貫穿循環(huán)聯(lián)系起來，每一個組團有一個休閑用的公共花園，都有一個設(shè)計主題以表達特征。另外其內(nèi)部有小一些的公共與私人花園，它們作為組團級的構(gòu)造因素而相互聯(lián)系。配套公建東方太陽城公建群位于社區(qū)的中央，規(guī)模龐大且注重內(nèi)涵，總體建筑面積約39900平方米。公建的布置充分考慮人的活動規(guī)律和行為軌跡，布局配套合理，集中與分散相結(jié)合，使用功能適宜居民的生活服務(wù)要求。東方太陽城將公建分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大局部。商業(yè)文化中心建筑面積為1.11萬平方米，地下一層為農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)信息控制中心，首層為超市、精品店及餐廳，二至三層為老年大學(xué)。老年大學(xué)旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。其中設(shè)有多功能廳、圖書館、咖啡廳、活動室和休息室，而且課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，涉及陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等多種類型，讓每個有興趣和特長的業(yè)主都可以參加進來教學(xué)相長?？刁w醫(yī)療中心建筑面積為8700平方米，地上一層，局部區(qū)域為兩層，其中包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等?？刁w醫(yī)療中心的社區(qū)醫(yī)院由東方太陽城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔負整個社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，聘請老年病專家定期坐診，還開展“家庭病房〞、醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù)，并配備救護車，實行全周日服務(wù)。零售中心包括地上兩層和地下一層，商業(yè)功能將涵蓋餐飲、零售、商業(yè)服務(wù)等與根本生活密切相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)點。度假酒店包括100套標準間、8套豪華躍層套房，居住空間私人化，表達人性化服務(wù)。度假公寓建筑面積為7000平方米，一至五層為連廊式公寓，面積從50平方米到100平方米不等，度假者可根據(jù)自己的喜好自由選擇；。東方太陽城一期入住后與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)根基配套均已投入使用。乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部等老年人社團也已經(jīng)成立。物業(yè)服務(wù)東方太陽城的物業(yè)管理公司對東方太陽城社區(qū)進展全面物業(yè)管理，包括傳統(tǒng)社區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)生活管理。傳統(tǒng)物業(yè)管理包括：社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)，公共消防及保安的的管理，環(huán)境維護及綠化與保潔的管理，客戶服務(wù)及財務(wù)管理等。并提供家政服務(wù)中心，老年工作室，社區(qū)就業(yè)服務(wù)中心，旅游服務(wù)公司，房屋中介服務(wù)公司，婚介服務(wù)中心，時間儲蓄管理中心等社區(qū)服務(wù)。最具特色的是社區(qū)生活管理。為了豐富社區(qū)內(nèi)老年人的生活，東方太陽城的物業(yè)管理公司以創(chuàng)造全新退休生活為目的，組織舉辦社區(qū)運動會，社區(qū)節(jié)日活動，社區(qū)書畫展，社區(qū)歌詠比賽等社區(qū)大型活動和日常社區(qū)興趣俱樂部，日常社區(qū)興趣俱樂部包括棋牌俱樂部，秧歌及舞蹈俱樂部，太極拳俱樂部，乒乓球俱樂部，書畫俱樂部，合唱團，時裝隊等等。銷售情況東方太陽城一期于2002年7月開盤，建筑形式包括聯(lián)體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種，戶型最小的為一室一廳，最大的為六室兩廳，戶型面積自70平方米到230平方米不等，共有住宅552套。其中兩居的戶型所占比例最大，到達51%，其次為三居，在總套數(shù)中的比例為30%，再次為一居，在總套數(shù)中的比例為10%。在一期的實際銷售中，三居的銷售率最低，為88%，其次為二居，銷售率為93%，再次為一居，銷售率為97%，四居及以上戶型銷售率較高。由此可見一期的戶型比設(shè)置較為合理，主力戶型兩居的銷售情況良好，但應(yīng)適當加大四居及四居以上戶型的比例，以照顧有較多子女或多代同堂的家庭。二期于2003年8月開盤，目前在售的為二期A區(qū)的點式公寓，戶型為兩居和三居，共212套，目前已售205套。從銷售情況來看，東方太陽城一期及二期A區(qū)已經(jīng)開盤銷售的住宅共804套，自2002年7月以來在23個月的銷售時間里到達了94%的銷售率，平均每月銷售將近33套。這樣的銷售率和銷售速度對于一個廣告投放量并不大的郊區(qū)住宅工程而言已經(jīng)相當不錯了。美國佛羅里達州太陽城概況佛羅里達是美國大陸最南端的一個州，溫暖無冬，是美國東岸各州的避寒勝地。佛羅里達州的太陽城中心(SunCityCenter)從1961年開場開發(fā)建設(shè)，從建設(shè)之初就定位為佛羅里達州乃至全美國最好的老年社區(qū)。在美國，人們不把老年人稱做夕陽，而是叫做太陽。因此這個老年社區(qū)被命名為太陽城中心。太陽城中心坐落在佛羅里達州的西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達之間，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。太陽城中心的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)內(nèi)限制飼養(yǎng)寵物，在大局部地區(qū)不允許出現(xiàn)晾衣繩、柵欄等。太陽城中心現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶17000名，并且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢，太陽城的人口增加百分比在全美國都是最高的。社區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計社區(qū)內(nèi)分為“太陽城中心〞〔獨立家庭別墅〕、“國王之殿〞〔連體別墅〕、“湖中之塔〞〔輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)〕、“庭院〞和“阿斯頓花園〞〔出租的獨立居住公寓〕以及“自由廣場〞〔輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)〕六個居住社區(qū)。各個社區(qū)均有自己的管理機構(gòu)、組織和規(guī)劃。但共享郵局、超市、醫(yī)療機構(gòu)、銀行、教堂等公共設(shè)施。并且社區(qū)中組織的娛樂性和社會性活動也是對所有六個社區(qū)成員開放的。社區(qū)內(nèi)設(shè)計建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。連體別墅中的一套住宅價位從$90000到$200000不等，住戶可以選擇全部、局部或不須公共維護保養(yǎng)的住宅。社區(qū)生活太陽城中心內(nèi)的成員每人每年享用綜合會所的費用為$140，可以享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、壘球、排球、草地保齡球、健身娛樂中心、會議室和一個10000平方英尺的劇場。社區(qū)還安排了豐富的活動，讓人們能夠建設(shè)密切的聯(lián)系和交流。太陽城中心里約三分之一的居民是活潑的高爾夫球愛好者。太陽城中心有126個洞的高爾夫球場，同時也是世界聞名的BENSUTTON高爾夫?qū)W校的本部，全美草地保齡球錦標賽也在這里舉行。在交納入會費后，太陽城中心成員每年每人費用大約為$1500。六、老年住宅開發(fā)建設(shè)特點我國人口比例中老年人逐漸增多，社會人口流動性加強，三代人共同生活的家庭漸漸成為過去。同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要單獨生活，因此要求有獨立的住房設(shè)施。老年住宅與普通住宅最大的不同點之一是由于孩子們分居離開家庭或由于喪偶而造成的二人戶或單人戶；之二是由于年老身體機能退化必須有專門的設(shè)計措施及設(shè)備。此外，某些根本的心理學(xué)和社會學(xué)原則在老年人住房設(shè)計規(guī)劃時也應(yīng)遵守。步入老年以后，人在心理和生理上隨著年齡的增加而發(fā)生與青壯年完全不同的情況，叫做老化現(xiàn)象。一般表現(xiàn)在：身體功能的變化老年人身體尺寸總體上變小，出現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象。老年人身體運動能力下降。關(guān)節(jié)活動的范圍變小了；腳力、背力、握力、腕力等肌力明顯下降；機敏的反響能力缺乏；持久力降低。老年人骨胳脆弱，關(guān)節(jié)組織呈現(xiàn)了彈性減弱。感覺功能的變化視覺顯著衰退，瞳孔的光通量能力下降。老年人視覺的敏感度降低，對明暗度感覺能力下降，適應(yīng)時間加長；焦點調(diào)節(jié)能力下降，老花眼加重；水晶體內(nèi)部散光，混濁變黃，對色差的識別能力降低；在區(qū)分物體存在的知覺中，輝度比照的能力降低。聽覺能力衰退。老年人聽力明顯下降，語言的區(qū)分能力缺乏，特別是對低頻區(qū)域和混響音，對音的明力度大大降低。嗅覺、觸覺和平衡感方面均明顯下降，表現(xiàn)遲鈍。感覺功能衰老，對室溫冷熱變化的感覺的衰退不敏感。心理功能特征的變化老年人普遍留戀過去，在居住方面總希望繼續(xù)居住自己曾長期生活過來的地方。希望與自己經(jīng)常接觸的老朋友，老同事們保持聯(lián)系，否則會產(chǎn)生孤獨感。老年人難以承受新事物，思維活潑性降低，邏輯性減少，區(qū)分事物真相的能力也減弱，難以控制感情；通常只對身邊的事物感興趣。生活構(gòu)造的變化老年人閑暇時間較多，隨著年齡的增長，生理能力的衰退〔特別是行走的能力〕，滯留在家里的時間增長。通常國際上將65歲以上的老人定為需要社會提供服務(wù)，并獲得照顧的界限。根據(jù)老人的安康行為的特征，可將老人分為四個年齡段：安康活潑期：60—64歲；自立自力期：65—74歲；行為緩慢期：75—84歲；照顧關(guān)心期：85歲以上。針對老年人安康及行為不斷開展變化的特征，建設(shè)部和民政部1999年發(fā)布的《老年人建筑設(shè)計標準》將老年人區(qū)分為三種狀態(tài)，即自理老人、介助老人和介護老人。自理老人，即生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人；介助老人，即生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人；介護老人，即生活行為依賴他人護理的老年人。自理、介助和介護這三種狀態(tài)并非靜態(tài)不變，而是不斷從前者向后者演進的。因此在進展老年人建筑設(shè)計時，就不能不考慮老年人生活行為不斷變化的因素。老年人居住建筑應(yīng)按老齡階段全過程設(shè)計，其中既含自理老人、也含有介助老人生活行為所需要的設(shè)施，還應(yīng)提供介護老人生活行為所需要的護理空間與設(shè)施條件。老年人居住建筑設(shè)計應(yīng)當努力滿足老人們各階段要求，設(shè)法提高老人生活動作的自理自力的能力，而不是限制或給老年人設(shè)置障礙。住宅設(shè)計特點老年人居住建筑是指老年人長期生活的場所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院〔養(yǎng)老院〕和托老所，也包括普通住宅中供老年人居用的局部。老年人居住建筑設(shè)計使用中需要從目的性、方案及實際設(shè)施上要考慮到老年人的起居、日常事務(wù)、個人愛好習(xí)慣、社會接觸及文娛體育活動等方面，以表達他們早先生活方式的連續(xù)性。最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨立生活能力。在老年人住宅設(shè)計中，要以老年人居住生活行為特征為依據(jù)，照顧到老年人的身體機能、心理特征、生活構(gòu)造和具體的家庭社會養(yǎng)老生活形式，并滿足以下功能。要有功用性老年人住宅要充分考慮到老年人的特殊使用需要。為了方便老年人步行或者使用輪椅出入住宅，住宅入口應(yīng)設(shè)置坡度不超過1：12度的坡道；電梯的入口凈寬最低應(yīng)在800mm以上，梯口處與建筑物的地面處于同一水平線上；能在要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。由于老年人視力減退，辨色力差，為了安全使于識別，室內(nèi)最好能有效地、明顯地作出色彩標志。老年人在居室里工作或閱讀時的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室內(nèi)的光線差異要限制在最小限度內(nèi)。根據(jù)老年人視力趨弱的特點，老年人建筑室內(nèi)空間色彩應(yīng)明快、溫暖，地面不宜采用黑色或顯深色面料，透視窗口不宜用有色玻璃。老年人對噪音敏感，住宅內(nèi)一般要裝好隔音設(shè)備。與子女同住的單元住宅應(yīng)盡可能分門出入，客廳的設(shè)計既要可以滿足家庭成員會客、看電視、聊天等娛樂交往活動的需要，又可兼作餐廳，這樣，可防止家庭成員之間因工作、學(xué)習(xí)、休息、娛樂及習(xí)慣的不同相互干擾，同時也便于生活上的互相照顧。要有安全性通常以安康的青壯年人為對象設(shè)計的住宅在構(gòu)造、設(shè)施標準等方面可能會不適宜于老年人的身體狀況。如我國腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)占所有死亡人數(shù)的前三位，在老年人中這兩種疾病死亡發(fā)生最多的地方是在廁所內(nèi)。因此老年住宅中廁所應(yīng)安裝暖氣或其他取暖設(shè)備，減少室內(nèi)與廁所間的溫差；安裝坐式便器，并加上扶手；外開式或側(cè)面推拉式門，以便于輪椅進入；安裝安全電鈴，遇緊急情況時可從外翻開門等。國外的實踐證明，改建的廁所使老年人在廁所中發(fā)生死亡的情況明顯下降。老年人在廚房發(fā)生死亡的情況也比擬多。目前我國一般住宅在老年人使用中存在廚房門較窄、設(shè)有門檻、室內(nèi)標高不統(tǒng)一、無扶手、地面缺少防滑措施、廚房面積過小、不能方便老年人就近用餐等問題。老年人往往因不注意或因路面不平，絆倒而發(fā)生骨折，因此老年住宅設(shè)計中在有門的出入口，例如廁所、浴室、陽臺等出入口處要防止留有門檻、臺階之類的不平地面，室內(nèi)標高統(tǒng)一。同時，也要注意消除不必要的突出局部，地面、樓梯，傾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮磚，這種建筑材料讓視力不好及坐輪椅的老年人使用會更有優(yōu)越性，不僅觸感好，又能防止老人滑倒摔跤。為了防止夜間發(fā)生事故，要防止電燈開關(guān)設(shè)置在暗處或不方便的地方，廁所與寢室最好能安上夜間照明燈。在緊急、危險的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。要有安康性要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。不宜用易碎、易燃、化纖及散發(fā)有毒氣味的裝修材料。要能確保隱私性老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造時機加強社會交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。當老年人和兒子夫妻同住時，既要創(chuàng)造一個未被疏遠的感覺，同時又要充分注意老年人生活的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保存了老年人的獨立居住局部，同時又加強了聯(lián)系和年輕一代對老人的關(guān)心和照顧。這類住宅中不僅保存了一些家庭共用的局部，也還有老人獨立使用的局部。即使到了年老高壽時，也應(yīng)當保存一個自己的空間，并適當保存更方便家人提供照顧的地方。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過一個共同的門分為兩個相對獨立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。便于改造老年人從自理自力期到照顧關(guān)心期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由強健到衰老，住宅的設(shè)計應(yīng)當考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。戶外環(huán)境設(shè)計特色室外環(huán)境是老年人接觸自然、參加社會交往、進展各種體育娛樂活動的場所。其設(shè)計應(yīng)以宜于老年人居住、生活為原則，表達老人的生理、心理特點和行為需求，使他們樂于停留其中，并感受到生活的情趣。通過對環(huán)境各方面的分析布置，創(chuàng)造一個適用、衛(wèi)生、安全、美觀的室外環(huán)境。室外環(huán)境首先需要具有適用性。在老年社區(qū)考慮到要彌補老年人減退和喪失的機能，住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護老齡人的行動為根基，安全而易于識別，在老年人的活動圈內(nèi)，應(yīng)該杜絕穿越的機動車交通，社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或局局部流的道路交通構(gòu)造，增加社區(qū)感和安全感。合理安排適合老年人的公共服務(wù)工程，如老年活動中心、老年大學(xué)、棋牌中心等;有足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要;適當布置綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑小品。在庭院或綠地的局部設(shè)立自然的屏障或遮擋視線的樹木，配以桌椅、燈具等，可為老年人提供一個具有私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場所在具體設(shè)計中，要考慮室外環(huán)境的開闊平坦。無障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進、散步、晨練提供了場所。其次是室外環(huán)境的衛(wèi)生性。小區(qū)應(yīng)有良好的通風(fēng)、日照條件，防止噪聲和空氣污染。再次是室外環(huán)境的安全性。保證老人生活有條不紊地進展，防止意外的災(zāi)害和突發(fā)情況，如火災(zāi)、地震、盜竊等，滿足其安全的心理需求最后是室外環(huán)境的美觀性。根據(jù)我國人口老齡化的特點，老年人的生活居住問題不能照搬西方興旺國家的模式。雖然由于家庭構(gòu)造的進一步小型化、簡單化，老J少代溝的加深，傳統(tǒng)家庭觀的淡化，以及由于觀念、生活習(xí)慣等方面的問題，老少兩代分居的現(xiàn)象已十分普遍，大局部的老人愿在自己的:寓所中繼續(xù)獨立生活。但是，幾千年尊老愛幼的傳統(tǒng)美德使居家養(yǎng)老在我國相當長的時間{內(nèi)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位。國內(nèi)外的實踐也說明，:促進和完善家庭養(yǎng)老方式比大力推行社會養(yǎng);老具有更普遍、更積極的意義。因此，在人口老一齡化下的我國住宅建設(shè)，應(yīng)從適應(yīng)建設(shè)新一代}家庭養(yǎng)老機制的實際需要出發(fā)，可采用“鄰居型〞的分而不離和“合住型〞的可分可合方式，使兩代人既能相對獨立地生活居住，年輕夫婦又能方便地經(jīng)?？赐?、關(guān)心和照顧父母。“鄰居型〞是指在居住區(qū)內(nèi)按一定比例建造一批適合老年人居住的老年住宅，或是一幢住宅的套型.組織上穿插設(shè)置適合于老年人居住的房型，同;時通過住房供給體系、養(yǎng)老機制和國家政策的配套來鼓勵和滿足兩代人分戶近居的養(yǎng)老敬老要求。這樣，人們既可以實現(xiàn)兩代人的分居，又可以住得很近，實現(xiàn)較近距離的網(wǎng)絡(luò)式家庭空間關(guān)系?！昂献⌒通暱刹捎靡惶鬃》恐杏袃蓚€或兩個以上相對獨立的單元模式，例如復(fù)式住宅、躍層式住宅或在同一樓層，這種形式有利于兩代人生活上的彼此照顧和感情上的互相交流，同時又有相對獨立的臥室、衛(wèi)生等生活居住空間，相互干擾少，各自可以按照自己的生活方式生活，但又有著“端一碗湯也不涼的距離〞。這兩種居住類型比擬適合目前我國人口老齡化的特點和養(yǎng)老習(xí)慣。從社會經(jīng)濟開展來看，就我國“四、二、一〞倒金字塔型家庭模式的開展趨勢，未來僅靠勢單力薄的家庭贍養(yǎng)照料老人是難以承受和滿足需要的。因此，從當前的家庭養(yǎng)老為主，開展到家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老并存，未來甚至再進一步開展到以社會養(yǎng)老為主是一個不可防止的趨勢I2]。故開發(fā)建設(shè)“社會型〞的適合老年人生活的住屋就成為必然，如建造老年公寓，或養(yǎng)老院、托老所、老年護理院等設(shè)施齊全的集居式居所，實行社會集中管理，統(tǒng)一服務(wù)。同時這類“社會型〞的住宅，一定不要把年老者與豐富多彩的現(xiàn)實生活相隔離，應(yīng)讓他們靠近家人、鄰居和同事，使深情的關(guān)心近在咫尺。社區(qū)服務(wù)設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容特色進入老年后，人的生活構(gòu)造發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折，在生理、心理和社會等方面都發(fā)生著巨大的變化。在生理特征方面，老年人的各種機能隨著年齡的增加而退化，感覺能力、觀察能力、行動能力等逐漸下降或喪失。因此，老年人的行為空間和環(huán)境設(shè)施須補償他們各種能力的降低，并應(yīng)維護和鍛煉老年人尚存的生活能力。在心理特征方面，有安全、交往、尊重三要素，他們需要與親人、朋友、同事、鄰居廣泛聯(lián)系，尋求友誼、慰藉與互助;懼怕孤獨、寂寞、無聊和被社會遺棄。在社會特征方面，希望老有所為、所樂、所學(xué)、所居、所養(yǎng)、所醫(yī)。這些變化和需求使老年人對所居住的環(huán)境有許多特殊的要求。老年人由于身體機能的退化，活動空間不斷縮小，越來越局限于居住的范圍，由此對住區(qū)作為“人生安樂窩〞意義的理解也最深。隨著社會角色的轉(zhuǎn)變，他們的工作時間大大縮短，具有比其他年齡人