關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見

第關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見

關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見

為加強和規(guī)范我縣物業(yè)管理工作，進一步明確各相關單位在物業(yè)管理中的主體職責，形成齊抓共管良好局面，共同營造和諧文明的居住環(huán)境，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，結(jié)合我縣實際，現(xiàn)就進一步加強物業(yè)管理工作提出以下意見。

一、指導思想、基本原則和工作目標

（一）指導思想

按照運作市場化、服務品質(zhì)化的要求，進一步健全物業(yè)管理體系，完善物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

（二）基本原則

堅持立足當前與著眼長遠相結(jié)合，強化長效機制建設；堅持物業(yè)管理與城市網(wǎng)格化服務管理和社區(qū)建設相融合，促進社會管理創(chuàng)新；堅持政府引導、社區(qū)（居民）自治、群眾參與，推進老舊住宅區(qū)管理；堅持行政監(jiān)管與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，創(chuàng)造公平公正、優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境。

（三）工作目標

通過3年努力，全縣物業(yè)管理和物業(yè)服務業(yè)發(fā)展水平有明顯提升。

——物業(yè)管理工作體制進一步完善。構(gòu)建具有本地特色的物業(yè)服務體制，形成服務規(guī)范、管理有序、和諧文明的長效機制，實現(xiàn)物業(yè)服務標準化、規(guī)范化、常態(tài)化，培育一批物業(yè)服務龍頭企業(yè)。

——物業(yè)管理聯(lián)動機制進一步健全。屬地政府作用得到充分發(fā)揮，各職能部門及供水、供氣、供電等專業(yè)經(jīng)營單位履職到位，執(zhí)法職能延伸至住宅小區(qū)，及時有效處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件，遏制違法違規(guī)行為，消除安全隱患，維護物業(yè)管理秩序。

——業(yè)主參與程度進一步提高。全縣符合條件的住宅小區(qū)都必須成立規(guī)范的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會及全體業(yè)主的主體意識、自我管理意識、物業(yè)服務消費意識和參與物業(yè)管理的主動性明顯提高。

二、工作職責

按照“統(tǒng)一領導、分級負責、綜合協(xié)調(diào)”的原則，落實行政監(jiān)管和公共服務責任，建立縣級相關部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)三級物業(yè)管理體系。健全物業(yè)主管部門行業(yè)管理、屬地政府具體負責、社區(qū)居委會組織實施、職能部門齊抓共管的工作機制，有效發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織作用，共同推進全縣物業(yè)管理工作。

（一）縣政府成立縣物業(yè)管理工作領導小組

分管副縣長擔任領導小組組長，物業(yè)行業(yè)主管部門、屬地政府、相關職能部門負責人作為小組成員。領導小組負責全縣物業(yè)管理工作的組織領導、政策制定、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和考核督查等。領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局（以下簡稱縣住建局）。辦公室具體負責全縣物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)、指導督查，負責牽頭制定物業(yè)管理配套政策，研究重大問題的解決方案，為領導小組決策提供依據(jù)。

（二）各相關職能部門職責

縣住建局：負責全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，做好物業(yè)專項維修資金、物業(yè)承接查驗的監(jiān)管和物業(yè)管理矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理，對物業(yè)企業(yè)服務行為進行監(jiān)管以及對物業(yè)服務誠信制度建設和物業(yè)管理法規(guī)政策進行指導培訓等工作；配合查處各類違反城鄉(xiāng)規(guī)劃建設法律法規(guī)的建設行為以及擅自改變房屋用途的違規(guī)行為。

縣物價辦：負責制定和出臺住宅物業(yè)管理收費的相關政策及規(guī)范性文件；核定普通住宅前期物業(yè)服務收費標準；嚴格執(zhí)行物業(yè)管理收費備案制度；負責對物業(yè)服務收費行為進行監(jiān)督和管理，對亂收費的行為依法查處。

縣城管局：負責做好城市供暖、供氣方面的監(jiān)督管理工作，調(diào)處因供暖、供氣產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛；對各小區(qū)環(huán)衛(wèi)工作進行監(jiān)督檢查，為各物業(yè)小區(qū)清收的生活垃圾向指定地點歸集、清運提供便捷服務等工作；加強對小區(qū)下排管網(wǎng)等市政設施建設的指導；加強對小區(qū)的園林綠化工作的指導、驗收、監(jiān)督；負責及時查處物業(yè)使用人亂搭亂建、侵占綠地、破壞房屋外立面等違規(guī)行為。負責查處經(jīng)營者在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲、油煙等污染環(huán)境的違法行為，調(diào)處因此類問題引發(fā)的矛盾糾紛。

縣市場監(jiān)管局：負責依法辦理物業(yè)企業(yè)的工商注冊登記；協(xié)助有關部門查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)擅自從事餐飲、娛樂、旅館等經(jīng)營活動的行為；負責對電梯等特種設備的使用、維修、保養(yǎng)、管理進行監(jiān)督檢查，查處特種設備在安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。

縣水利局：負責做好供水方面的監(jiān)督管理工作，調(diào)處因供水產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛。

縣公安局：負責對物業(yè)保安組織實施監(jiān)督、管理，指導業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作，及時處置住宅小區(qū)的突發(fā)性治安案件；對暫住人員和流動人口強化管理；加強對業(yè)主委員會公章刻制的管理；公安派出所負責監(jiān)督指導住宅區(qū)物業(yè)服務單位履行消防安全職責，查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法行為。

縣消防大隊：負責監(jiān)督指導高層公共建筑物物業(yè)服務單位履行消防安全職責，查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法行為。

供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等單位：依照國務院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關設施設備和管線維修、養(yǎng)護的責任。

（三）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，主要職責為

負責組織、指導轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；負責召集相關部門、單位召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關問題；要明確相關分管領導及責任人，積極落實社區(qū)物業(yè)管理的相關工作，把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設規(guī)劃，以物業(yè)管理服務推動社區(qū)發(fā)展、拓展社區(qū)服務范圍，逐步形成物業(yè)管理與社區(qū)管理良性互動的新機制。

（四）社區(qū)居委會主要職責

社區(qū)居委會具體指導、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關工作，全面落實物業(yè)管理各項工作；協(xié)助指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)調(diào)業(yè)主委會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)關系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛；在各小區(qū)沒有或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，以及業(yè)主委員會不能正常開展工作期間由社區(qū)居委會代替行使業(yè)主委員會職責。

（五）物業(yè)服務企業(yè)職責

物業(yè)服務企業(yè)要全面履職盡責，嚴格履行合同約定職責；接受物業(yè)行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)的監(jiān)督指導；協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)組織成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會換屆選舉工作，積極參與物業(yè)管理社區(qū)協(xié)商工作，并落實協(xié)商成果；切實維護好小區(qū)管理秩序，盡職勸阻管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規(guī)行為，及時向所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)或相關職能部門報告，并全程跟蹤、協(xié)調(diào)政府執(zhí)法部門對違法違規(guī)行為查處到位。

三、完善工作措施，規(guī)范居住小區(qū)管理

（一）著力解決當前小區(qū)物業(yè)管理的突出問題

1、加大物業(yè)小區(qū)執(zhí)法力度。推動部門執(zhí)法進小區(qū)活動，努力將《山東省物業(yè)管理條例》中規(guī)定的住建、城管、物價、公安、消防、市場監(jiān)管、環(huán)保等部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理和執(zhí)法職責落到實處，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理；物業(yè)服務企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)要加強配合，及時勸阻和報告違法違章行為，積極協(xié)助執(zhí)法部門依法處置。

2、加強物業(yè)小區(qū)停車管理。物業(yè)服務企業(yè)要切實做好小區(qū)物業(yè)內(nèi)車輛停放秩序的維護工作，引導業(yè)主有序停車；對占用消防通道、破壞基礎設施等違法違規(guī)停車行為，在物業(yè)服務企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)勸阻無效后，公安部門應在接到投訴舉報后及時處理。

3、破解物業(yè)服務費收費難問題。倡導全社會的物業(yè)服務消費理念，業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的，業(yè)委會應當采取有效途徑督促其履行合同進行交納；黨員干部拖欠物業(yè)服務費的行為，每年年底由物業(yè)公司統(tǒng)計，縣住建局匯總后報縣督查局進行督查；提倡產(chǎn)權過戶時，雙方當事人對物業(yè)服務費的結(jié)算情況在轉(zhuǎn)讓合同中作明確約定，并在辦理產(chǎn)權過戶時，提交物業(yè)費繳納憑證。

（二）結(jié)合實際，分類實施物業(yè)管理工作

1、老舊小區(qū)。經(jīng)調(diào)查摸底，我縣目前有老舊小區(qū)（破產(chǎn)企業(yè)及單位失管）小區(qū)35個，戶數(shù)1173戶，物業(yè)服務面積近22萬平方米，小區(qū)內(nèi)房屋及基礎配套設施老化、陳舊，急需改造。

首先由街道辦事處牽頭，根據(jù)本轄區(qū)的實際，本著先急后緩、先易后難、量力而行、分期實施的原則進行舊住宅小區(qū)綜合整治工作，縣財政根據(jù)老舊小區(qū)的項目實施情況配套專項資金，用于老舊小區(qū)的防洪防澇、危房加固、道路維護、環(huán)境整治等簡單的維修改造及物業(yè)管理等費用。

其次有條件的舊住宅小區(qū)，通過整治，引進信譽好的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理可以分別處理，一是對具備條件的老舊住宅區(qū)，由街道辦事處、社區(qū)居委會指導成立業(yè)主委員會，實行居民自治或引進物業(yè)服務企業(yè)實施專業(yè)化管理；二是對沒有條件實行居民自治和引進專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的老舊住宅區(qū)，則由社區(qū)居委會組建“物業(yè)服務中心”，落實以日常保潔、設施設備管護、公共秩序維護為主要內(nèi)容的物業(yè)服務；三是按照“民事、民議、民定”的原則，確定管理模式、服務內(nèi)容和標準，以及物業(yè)服務收費標準。

2、單位自建小區(qū)。黨政機關、企事業(yè)單位要帶頭示范，其辦公樓宇、居住小區(qū)，本著“先改造、后移交”的原則，水、電、暖、氣等專營單位驗收合格，實現(xiàn)專營單位管理后，由各單位組織選聘物業(yè)服務企業(yè)實行規(guī)范化物業(yè)管理，簽訂物業(yè)管理合同。

3、商住小區(qū)。一是穩(wěn)定商住小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率，規(guī)范物業(yè)服務市場退出機制，完善物業(yè)服務招投標機制，確保物業(yè)服務不斷檔、覆蓋率不下降。二是提升業(yè)主組織的備案率，加強業(yè)主組織建設，全面規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織行為，依法監(jiān)管、規(guī)范備案。三是積極開展創(chuàng)優(yōu)和星級評比活動，推行“質(zhì)價相符、等級自選”的物業(yè)服務收費方式。通過企業(yè)、行業(yè)自評和社區(qū)、街道、縣層層推選，獎優(yōu)罰劣，優(yōu)勝劣汰，引導物管企業(yè)創(chuàng)先爭優(yōu)，大力推進物業(yè)服務品牌化，推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平提升。

（三）注重長效，嚴格規(guī)范物業(yè)管理行為

1、規(guī)范物業(yè)項目前期管理。物業(yè)項目前期管理實行街道、社區(qū)先期介入，參與協(xié)調(diào)開發(fā)建設單位通過招投標方式選聘小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，積極探索建立物業(yè)管理履約保證金制度，確保前期管理底數(shù)清楚，監(jiān)管到位。

2、加強業(yè)主組織建設。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)居委會要加強業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織建設指導和培訓，加強業(yè)主委員會備案管理，明確責任、權利和義務，確保業(yè)主委員會順利組建和健康有序工作。監(jiān)督、引導業(yè)主大會和業(yè)主委員會對業(yè)主公共財產(chǎn)進行自主管理。

3、從嚴治理，規(guī)范物業(yè)服務市場?？h住建局要加強物業(yè)管理機構(gòu)隊伍建設，建立與之相適應的物業(yè)管理機構(gòu)，在局機關設立專門的物業(yè)管理科室、配備人員、強化物業(yè)服務監(jiān)督管理。完善物業(yè)服務企業(yè)誠信制度建設，制定物業(yè)服務行業(yè)行規(guī)，嚴格查處違反物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范的行為。

四、組織領導和措施保障

（一）加強領導，落實責任?？h物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，具體負責全縣物業(yè)管理有關協(xié)調(diào)工作，每半年召開一次領導小組會議，研究部署和協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的有關問題?？h住建局要加大組織、協(xié)調(diào)、指導、考核和督查力度；縣民政局、縣市場監(jiān)管局、縣物價辦、縣城管局、縣公安局及其他行政管理職能部門要密切配合、各司其職、齊抓共管；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應切實加強領導，健全機構(gòu)，堅持主要領導親自抓、分管領導具體抓，落實責任，明確目標，細化任務，要定期或不定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的具體問題；供水、供電、供暖、供氣、通信等公用企事業(yè)單位，要依法做好相關管線設施設備的維修養(yǎng)護工作，形成合力。

（二）政策支持，激勵發(fā)展。采取以獎代補方式，扶持老舊住宅區(qū)物業(yè)管理，提高運轉(zhuǎn)效率和服務質(zhì)量，逐步實現(xiàn)收支平衡。探索制定商住小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)星級評比和獎勵辦法，激勵商住小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)提升服務水平。

（三）嚴格督查，考核獎懲。加強對物業(yè)管理工作的督導督查，建立物業(yè)管理工作目標考核