房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究摘要改革開放以來(lái)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)步發(fā)展的大的宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)由于其迅速的發(fā)展，正在逐步成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展的帶動(dòng)下，其價(jià)格以很出乎意料的速度迅速攀升，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)列入到我國(guó)利潤(rùn)最高的行業(yè)之一，期間，雖然國(guó)家已經(jīng)積極出臺(tái)了各種政策并采取了多種措施抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，但是效果并不明顯。2008年，整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)都受到了金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也在其劇烈的沖擊下，潛在的風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之進(jìn)入低谷時(shí)期。但年底，由于國(guó)家出臺(tái)的一些房地產(chǎn)利好政策，使該行業(yè)又重新繁榮起來(lái)，但好景不長(zhǎng)，2010年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)又再次進(jìn)入“冰河”時(shí)期。這樣變化萬(wàn)千、大起大落的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史警醒我們，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目所進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)管理的研究是有著多么重要的意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；防范AbstractSincethereformandopeningup,inChina'srapidandsteadyeconomicdevelopmentofthelargemacroenvironment,therealestateindustrybecauseofitsrapiddevelopment,isgraduallybecomingthepillarindustryofChina'snationaleconomy.Realestatepricesintheentirerealestateindustryledbytherapiddevelopmentofitspriceataveryunexpectedspeed,whichalsomakesrealestatedevelopmententerprisesintooneofthemostprofitableindustriesinChina,duringtheperiod,althoughthecountryhasactivelyintroducedvariouspoliciesandtakenavarietyofmeasurestocurbtherapidgrowthofhouseprices,buttheeffectisnotobvious.Inthe2008,thewholeworld'seconomywasseverelyaffectedbythefinancialcrisis,China'srealestateindustryinitsfierceimpact,thepotentialriskgraduallyemerged,therealestatemarketandthenenteredthetroughperiod.Butattheendoftheyear,asaresultofsomeofthecountry'sgoodrealestatepolicies,sothattheindustryhasreturnedtoprosperity,butthegoodtimes,beganin2010,therealestatemarketagainintothe"glacier"period.Inthisway,thehistoryofthedevelopmentoftherealestateindustryisawake-upcalltous,realestatedevelopmententerprisesontheinvestmentprojectscarriedoutbythestudyofriskmanagementishowimportant.Keywords:realestate;investmentrisk;prevention目錄1緒論 11.1研究背景及意義 11.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 12房地產(chǎn)投資及及其風(fēng)險(xiǎn)概述 42.1房地產(chǎn)投資的概念 42.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及種類 53房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素 73.1政策風(fēng)險(xiǎn) 73.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 83.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 113.4管理風(fēng)險(xiǎn) 124房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 144.4樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念 144.2合理分配資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn) 144.3準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選 144.4充分收集分析市場(chǎng)信息，借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn) 155結(jié)論 15參考文獻(xiàn) 16致謝 181緒論1.1研究背景及意義目前，房地產(chǎn)是我國(guó)最為熱門的行業(yè)之一，在不斷的發(fā)展歷程中，整個(gè)行業(yè)變得更規(guī)范，更加有固定的模式進(jìn)行商業(yè)化的運(yùn)作，成品的規(guī)模也是越來(lái)越大；房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式也逐漸由粗放型轉(zhuǎn)為注重效益和市場(chǎng)的精細(xì)化發(fā)展；在調(diào)控上，更多的傾向于靠企業(yè)自己的力量，來(lái)自外部的調(diào)控在減弱。雖然房地產(chǎn)投資和開發(fā)變得更規(guī)范和法制，但是競(jìng)爭(zhēng)的壓力卻在不斷增加，由于改革開放的不斷深化，更多外來(lái)的資本還有本土的資本的注入，開發(fā)商越來(lái)越多，在相互競(jìng)爭(zhēng)中，利潤(rùn)被進(jìn)一步壓縮，但風(fēng)險(xiǎn)絲毫不減，反而隨著復(fù)雜的市場(chǎng)變化有所加劇。因此想要進(jìn)行投資活動(dòng)，需要了解更多方面的信息，對(duì)投資開發(fā)具備充分的認(rèn)識(shí)。但是，和房地產(chǎn)的興旺所相悖的，是房地產(chǎn)理論研宄并沒有和繁榮的地產(chǎn)市場(chǎng)齊頭并進(jìn)。因此，對(duì)于地產(chǎn)理論的系統(tǒng)研宄，特別是房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和應(yīng)對(duì)的相關(guān)研宄，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分迫切。通過(guò)相關(guān)的理論研宄，我們能夠發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)投資的運(yùn)作規(guī)律，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠依照這樣的規(guī)律進(jìn)行投資開發(fā)活動(dòng)，提高自身的投資水平，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)的投資效益，降低對(duì)資金的浪費(fèi)，以及降低投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)，從而，使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)健地發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于自身的屬性特殊，比較難以捉摸。類似的，在對(duì)該類項(xiàng)目的投資上，一樣因?yàn)楹芏嗟沫h(huán)境的改變，產(chǎn)生了難以預(yù)料的狀況，從而導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的不可避免，例如利率變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致的成本變動(dòng)、政策上要求對(duì)環(huán)境的保護(hù)等，而且目前在房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理方面，發(fā)展還是有點(diǎn)跟不上，這些外部的影響，意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)刻處于會(huì)隨時(shí)產(chǎn)生損失的境地，而在進(jìn)行房地產(chǎn)投資的時(shí)候，投進(jìn)去的錢比較多，一旦有大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題無(wú)法解決，可能會(huì)讓整個(gè)項(xiàng)目崩盤。但是，目前風(fēng)險(xiǎn)安全的意識(shí)還沒有深入這些投資企業(yè)的內(nèi)部，他們有些人只有錢，根本不去考慮太多的問(wèn)題，而且也沒有風(fēng)險(xiǎn)控制和管理的策略和體系，讓他們能夠在出現(xiàn)損失時(shí)及時(shí)應(yīng)對(duì)。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)的研究還不夠完善和成熟，有關(guān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究也還屬于初級(jí)階段。早在改革開放的初期，在廣西的北部還有海南，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)渡膨脹，導(dǎo)致出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的情況，相信這也不會(huì)是最后一次，因此很多學(xué)者都慢慢的對(duì)這方面的研究引起重視，開始對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制問(wèn)題展開研究。之后，在學(xué)術(shù)論文期刊上，第一次出現(xiàn)了“風(fēng)險(xiǎn)”這個(gè)詞，提出它的人是教授周士富，這也表明了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究在我國(guó)正式開始深入的研究。七年之后，清華的郭仲偉教授，開始全面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)的管理的一系列基礎(chǔ)性問(wèn)題，包括概念、定義等進(jìn)行了較為完整的論述，這意味著我們國(guó)家想要結(jié)合自身的國(guó)情，研究屬于我們國(guó)家的風(fēng)險(xiǎn)理論體系，畢竟西方的研究再怎么發(fā)達(dá)和完善，對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)都只是借鑒上的意義，可能無(wú)法完全對(duì)我國(guó)國(guó)情的風(fēng)險(xiǎn)有良好的指導(dǎo)意義，以及可操作性。同年，也就是1987年，我國(guó)們家也出臺(tái)了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》等文件，該文件明確了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，是具備有模糊性的，很多的影響因素，都不能夠用常規(guī)的手段進(jìn)行量化，想要量化，必須引入模糊數(shù)學(xué)，以此構(gòu)建相應(yīng)的模型進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，同時(shí)，文件中也提供了不少數(shù)據(jù)以及制度依據(jù)，為我國(guó)的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究提供了支持。1989年，吳鳴提出經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)之間可能存在的聯(lián)系，并進(jìn)行了研究，最終確定了兩者的關(guān)系，并對(duì)其加以解釋，理論成果體現(xiàn)在其著作《經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)論》中。之前的研究都主要集中在小型的房地產(chǎn)項(xiàng)目之中，而忽略了大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究，大型項(xiàng)目的由于規(guī)模大，設(shè)計(jì)復(fù)雜，施工難度也高，導(dǎo)致其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大，并且如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，那也將造成更大規(guī)模的災(zāi)難，因此大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究也勢(shì)在必行，而我國(guó)開始這方面的研究是從大型項(xiàng)目“三峽大壩”開始的。很多不同領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者也都參與了相關(guān)研究，這是我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)研究歷史的一次重大飛躍，最終也得出了許多理論和實(shí)踐的寶貴成果。陳佑啟等在其編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法》中，基于以上分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步研究，由杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》中也進(jìn)行了同樣研究。到了1998年，研究風(fēng)險(xiǎn)的常客李啟明教授等人在前人的基礎(chǔ)上，開始采用定量分析的方法，將地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更精準(zhǔn)的評(píng)估。2001年，王偉寧、李淑同認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)不是只存在于項(xiàng)目建設(shè)的某個(gè)階段，他們將視野放開，從全投資過(guò)程中去將各種細(xì)節(jié)的因素進(jìn)行分析和考一量，并加以識(shí)別、評(píng)估和分類，這意味著在房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)研究上，又打開了新的道路。2002年，風(fēng)險(xiǎn)研究的兩位“?？汀?，李啟明、陳興漢教授，在對(duì)以往的大量研究進(jìn)行元研究之后發(fā)現(xiàn)，之前的很多研究的側(cè)重點(diǎn)僅僅在于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，但是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范，以及出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)之后如何處理，還有如何應(yīng)對(duì)，并沒有作出過(guò)多的解釋，因此他們二位編寫了相應(yīng)的防范措施，對(duì)防范的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了研究，最終出版了《房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)防范完全手冊(cè)》。2003年，從房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的角度，向世林提出了合理有效地配置房地產(chǎn)資源的議題，并要求充分利用行業(yè)竟?fàn)幒凸┬桕P(guān)系來(lái)自動(dòng)調(diào)節(jié)市場(chǎng)發(fā)展。2004年陳立文在其著作的《項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析理論和方法》中利用了多學(xué)科的理論和方法，研究投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)我國(guó)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)研究提供了重要的參考。2006年，左斌對(duì)營(yíng)銷階段風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的問(wèn)題進(jìn)行了研究，他認(rèn)為合理的營(yíng)銷策略，將可以有效的使房地產(chǎn)租售階段的風(fēng)險(xiǎn)得到規(guī)避，從而減少損失，同時(shí)也將這么做會(huì)有什么法律上的問(wèn)題加以解答，呈現(xiàn)在其著作《房地產(chǎn)營(yíng)銷與風(fēng)險(xiǎn)防范》中。和西方國(guó)家的研究一樣，我們國(guó)家的科學(xué)技術(shù)水平也發(fā)展起來(lái)了，并且我國(guó)在妒學(xué)領(lǐng)域的能力也是一直較強(qiáng)，加上管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)形成了一套比較完善的管理體系，我們國(guó)家也慢慢的將這些優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)，使用其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的研究，也得出了不少符合國(guó)情的研究成果。2015年，汪中秀、孟司雨在《中國(guó)市場(chǎng)》以DEMATEL法為分析工具，主要探討了影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素，并從原因和結(jié)果兩方面分析了各風(fēng)險(xiǎn)間的邏輯關(guān)系，建立DEMATEL分析模型。2016年，劉敬賞使用了全新的方法，來(lái)處砂房地產(chǎn)投資開發(fā)中遇到的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，那就是主成分一一聚類分析法，在進(jìn)行相關(guān)的分析之后，得出了大多數(shù)的地產(chǎn)投資，在投資過(guò)程中，將要面臨風(fēng)險(xiǎn)都是在差不多的階段或者差不多的環(huán)節(jié)，并且整體的風(fēng)險(xiǎn)大。1.2.2國(guó)外研究現(xiàn)狀關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的一系列研究，并不是從我們國(guó)家開始的，西方國(guó)家由于起步早，很早就有了相關(guān)的研究理論和體系，之后發(fā)展成熟，才引入國(guó)內(nèi)的。隨著世界合作的加深，不少貧窮的國(guó)家也發(fā)展起來(lái)了，風(fēng)險(xiǎn)管理也逐漸融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脈絡(luò)中。下面就來(lái)分析都有哪些西方的文獻(xiàn)著作以及研究者的風(fēng)險(xiǎn)理論。二十世紀(jì)60年代之后，世界的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，各種高樓林立，也就導(dǎo)致了相關(guān)行業(yè)的研究也在不斷與之適應(yīng)，在這期間，研究的側(cè)重點(diǎn)也和早期不太一樣，己經(jīng)延伸到了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防范和管理方面了?？死锼沟侔病じ昀难芯空J(rèn)為，光用期望效用理論研究問(wèn)題，不能夠處理一些模糊因素的問(wèn)題，因此他開始使用新的數(shù)學(xué)的手段進(jìn)行研究，使用效用函數(shù)來(lái)處理如何把握決策和市場(chǎng)之間的關(guān)系，使之達(dá)到較為均衡的狀態(tài)的問(wèn)題;烏爾克·茲巴克接寫了《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書，書中也詳細(xì)的論述了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)問(wèn)題，己經(jīng)如何評(píng)價(jià)，也第一次出現(xiàn)了投資組合方面的內(nèi)容?；　じ窭餇栐凇斗康禺a(chǎn)投資決策分析》一書中，對(duì)各種目前常見的項(xiàng)目類型的地產(chǎn)投資進(jìn)行了研究，并分析了投資哪一種地產(chǎn)類型該怎么樣進(jìn)行決策，最后將會(huì)盈利多少，對(duì)這些內(nèi)容都進(jìn)行了分析。在近代的學(xué)科研究中，一些東亞的發(fā)達(dá)國(guó)家，還有歐美的發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，都開始將研究的方向向投資理論發(fā)展，比較有代表性的是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬爾科·維茨提出的組合理論:威廉在《投資組合理論與資本市場(chǎng)》中提出的CAPM。1.2.3國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)理論研究評(píng)述到2018年3月份為止，不可否認(rèn)的是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)上，已經(jīng)有眾多的研究者進(jìn)行了研究，并提出了很多自己的觀點(diǎn)、理論，并取得了一定成績(jī)，但這些研究和國(guó)外相比，依然顯得比較淺，沒有追趕上國(guó)外的相關(guān)研究的平均水平，應(yīng)當(dāng)要加強(qiáng)這方面的研究。2房地產(chǎn)投資及及其風(fēng)險(xiǎn)概述2.1房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對(duì)象，為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購(gòu)置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤(rùn)指標(biāo);購(gòu)置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤(rùn)為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要?jiǎng)訂T大量的社會(huì)資源(包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動(dòng)力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。房地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購(gòu)買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫(kù)等等，都屬于房地產(chǎn)投資。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來(lái)才能實(shí)現(xiàn)，而且這種未來(lái)收益在時(shí)間和總量上都難以精確預(yù)測(cè)。所以，房地產(chǎn)投資決策中，估算總成本和利潤(rùn)的同時(shí)還應(yīng)考慮時(shí)間因素。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測(cè)的置信水平時(shí)，才有可能作出合理的投資決策。另外，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，投資者往往同時(shí)面對(duì)多種投資機(jī)會(huì)，雖然各個(gè)投資機(jī)會(huì)的即期支出相對(duì)容易確定，但是它們的未來(lái)收益卻是難以確定的；而且，投資者在決策之前，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)，誘人的機(jī)會(huì)常常不只一個(gè)，但投資者可資利用的資源卻總是有限的，所以，這時(shí)就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件的前提下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的資產(chǎn)流動(dòng)性、投資組合平衡以及來(lái)自管理部門的有關(guān)限制條件等等，使得最終所選擇的投資項(xiàng)目獲得最大的效益。2.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義及種類房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。房地產(chǎn)投資過(guò)程中，投資風(fēng)險(xiǎn)種類繁多并且復(fù)雜，其中主要有以下幾種：（1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類樓盤供給過(guò)多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，最終給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對(duì)市場(chǎng)調(diào)查分析不足所引起的，是對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足。銷售風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的主要風(fēng)險(xiǎn)。（2）購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。是指由于物價(jià)總水平的上升使得人們的購(gòu)買力下降。在收入水平一定及購(gòu)買力水平普遍下降的情況下，人們會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。（3）流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實(shí)體是不能移動(dòng)的。其次，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)投資者在急需現(xiàn)金的時(shí)候卻無(wú)法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)了變現(xiàn)收益上的風(fēng)險(xiǎn)。（4）利率風(fēng)險(xiǎn)。是指利率的變化給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。利率的變化對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響：一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會(huì)影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。二是對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響，如果貸款利率上升，會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)。（5）經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)。是指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有3種情況：一是由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息而可能導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策的失誤；二是由于投資者對(duì)房地產(chǎn)的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負(fù)規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失??；三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過(guò)高，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，利潤(rùn)低于期望值等。（6）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無(wú)法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（7）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。是指由于國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。（8）自然風(fēng)險(xiǎn)。是指由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從面對(duì)投資者帶來(lái)很大的損失。3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素影響房地產(chǎn)投資的不確定因素很多，這些因素的影響產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者帶來(lái)各種不同形式的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分類的方法很多。按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)它可劃分為：靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)；按風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)它可劃分為：純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)；按房地產(chǎn)的生命周期它可分為投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)、土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)租售階段風(fēng)險(xiǎn)；按照證券組合理論和資本資產(chǎn)定價(jià)模型的思想，可把風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；按風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)理，它可分為：自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。本文根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，從政策、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等幾方面對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡述，并充分考慮來(lái)自政府、市場(chǎng)、企業(yè)等方面的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的闡述。3.1政策風(fēng)險(xiǎn)（1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)是政策風(fēng)險(xiǎn)中的主要風(fēng)險(xiǎn)，是指因產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，從而可能給房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。比如當(dāng)制造業(yè)和工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重增大時(shí)，對(duì)廠房的需求將會(huì)增加，這可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求下降。另一方面，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策中，國(guó)家如果重視并優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)，就會(huì)給投資商帶來(lái)益處；如果限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就會(huì)給投資商帶來(lái)?yè)p失。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)住房主要由商業(yè)投資為主，國(guó)家投資和居民集體投資建設(shè)住房的比例很小。但是現(xiàn)在已經(jīng)有專家呼吁建立多元化投資來(lái)完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也是一種趨勢(shì)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該格外關(guān)注這方面的政策變化，以應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)建設(shè)以土地為載體，所以土地使用政策的變化必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要的影響。首先，土地取得方式、土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、土地調(diào)控制度等都會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)，比如不同的土地取得方式會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)不同的開發(fā)成本，同時(shí)政府為了避免低價(jià)過(guò)分偏離其市場(chǎng)價(jià)格，就會(huì)采取一些調(diào)控措施，這些措施可能會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)不同程度的損失，在市場(chǎng)平穩(wěn)的情況下，政府會(huì)采取高價(jià)政策來(lái)控制土地的出讓數(shù)量，相反如果市場(chǎng)過(guò)熱、地價(jià)飛漲，政府就會(huì)實(shí)行地價(jià)政策來(lái)平抑地價(jià)。另外，土地使用制度的改革會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)值產(chǎn)生影響，如果這種價(jià)值降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商就會(huì)蒙受損失。比如，使用年限、補(bǔ)償和收費(fèi)的規(guī)定等都可以導(dǎo)致開發(fā)成本的增加。（4）金融政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，它的發(fā)展必須有金融業(yè)的大力支持才行，正是由于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的這種密切關(guān)系，每逢對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整，首先會(huì)先調(diào)整金融政策。因此，金融政策的調(diào)整與變動(dòng)往往會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)在不同時(shí)期會(huì)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)采取不同的金融政策。（5）環(huán)保政策風(fēng)險(xiǎn)人類在享受科技和生產(chǎn)力帶來(lái)的美好生活的同時(shí)，其生產(chǎn)生活也給環(huán)境帶來(lái)了諸多危害。國(guó)家為了推動(dòng)節(jié)能環(huán)保事業(yè)的發(fā)展，先后出臺(tái)了《中國(guó)應(yīng)對(duì)氣候變化國(guó)家方案》、《節(jié)能減排綜合性工作方案》、《循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法》、《節(jié)約能源法》、《水污染防治法》等法律性文件。房地產(chǎn)業(yè)在改善人民群眾生活條件和拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面做出了巨大貢獻(xiàn)，但是也給我們生活的環(huán)境帶來(lái)了巨大危害。比如落后的施工技術(shù)、有污染的建筑材料和施工過(guò)程中的噪音等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國(guó)家環(huán)保政策的指導(dǎo)下，開發(fā)節(jié)能環(huán)保的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以促進(jìn)環(huán)境的良好發(fā)展。必須認(rèn)清國(guó)家的環(huán)保政策形勢(shì)，有預(yù)見性的調(diào)整自己的戰(zhàn)略方向。（6）稅收政策房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對(duì)土地的高度依賴性特征，決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段，而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段，不宜頻繁使用，相對(duì)穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的常用調(diào)控政策中，稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”，而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此，雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段，但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。在現(xiàn)行稅收制度中，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅種主要有：房產(chǎn)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅（個(gè)人或企業(yè)）、土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和印花稅等。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中現(xiàn)行交易稅收制度對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、規(guī)范交易行為發(fā)揮了重要作用。3.2經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（1）房?jī)r(jià)近些年，我國(guó)多數(shù)城市都存在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、增長(zhǎng)幅度過(guò)大、房?jī)r(jià)居高不下等問(wèn)題。我國(guó)的高房?jī)r(jià)是由城市化進(jìn)程加快、投機(jī)性需求、拆迀帶來(lái)被動(dòng)需求增加、土地交易價(jià)格和建筑成本上升等多種因素造成的。房?jī)r(jià)問(wèn)題現(xiàn)在已成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的焦點(diǎn)問(wèn)題。價(jià)格永遠(yuǎn)是決定供給和需求的最重要因素。當(dāng)房?jī)r(jià)高漲時(shí)，投資者往往會(huì)過(guò)于樂觀投資形勢(shì)，盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，在經(jīng)過(guò)開發(fā)周期后，很可能會(huì)產(chǎn)生供給過(guò)量集中，而高房?jī)r(jià)會(huì)超過(guò)普通居民的購(gòu)買能力，有效需求減小，這樣會(huì)導(dǎo)致房屋銷量減小，空置率上升，投資風(fēng)險(xiǎn)增加。（2）融資風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資方式和條件的變化對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，對(duì)資金的需求巨大。其資金需求與供給之間的時(shí)間差，使得其對(duì)金融服務(wù)有很大的依賴性。而我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)大部分資金需要銀行貸款，融資渠道的欠缺是目前我國(guó)房地產(chǎn)融資困境的癥結(jié)所在。這種單一的融資格局蘊(yùn)藏著顯著的金融風(fēng)險(xiǎn)。（3）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資的地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求是在不斷變化的，供求關(guān)系的變化往往會(huì)導(dǎo)致租金和房?jī)r(jià)的變化，會(huì)使投資者的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。所以我們只有對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系做出客觀的判斷和科學(xué)的預(yù)測(cè)，才可能避免該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供給過(guò)剩時(shí)，就會(huì)發(fā)生供給風(fēng)險(xiǎn)。供給過(guò)剩會(huì)導(dǎo)致供大于求，空置率增大的局面。這樣投資者的資金嚴(yán)重被占用，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金形式的轉(zhuǎn)換，還貸壓力增加，很容易導(dǎo)致投資者破產(chǎn)。需求風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一。有許多因素會(huì)導(dǎo)致需求風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，它往往會(huì)給投資者帶來(lái)巨大的損失。首先是居民收入水平，在居民收入總體水平一定的情況下，不同層次的收入水平一般與不同檔次的物業(yè)相適應(yīng)。隨著我國(guó)居民收入的提高，居民的需求與消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在向多樣性和高層次性轉(zhuǎn)變，居民一般會(huì)對(duì)物業(yè)的位置、建筑風(fēng)格、樣式、住房面積等做出選擇。再者就是城市住房規(guī)模變化，住房規(guī)模是隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人們對(duì)住宅追求信念的變化而變化的，對(duì)住宅總體市場(chǎng)的需求影響較大?？傊?，投資者可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和市場(chǎng)需求情況來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)投資情況，從而來(lái)把握市場(chǎng)行情并規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。（4）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平代表社會(huì)的發(fā)展水平。經(jīng)濟(jì)水平的調(diào)高，會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，消化房地產(chǎn)供給量，減小房地產(chǎn)投資者的風(fēng)險(xiǎn)；反之，則會(huì)增大投資者的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史表明，房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)快會(huì)引起投資過(guò)熱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)慢又會(huì)產(chǎn)生投資不足。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也同樣遵循這一規(guī)律。同時(shí)，有關(guān)學(xué)者研究表明，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度也密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成周期性，大致可分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段。它一方面同宏觀經(jīng)濟(jì)的總發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，同時(shí)又同行業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性，對(duì)房地產(chǎn)投資的活躍程度影響深遠(yuǎn)。（5）通貨膨脹通貨膨脹是指整體物價(jià)水平持續(xù)上升。物價(jià)水平的整體上漲一般會(huì)使投資者的未來(lái)收益減少而形成風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)，因此只要有通貨膨脹因素存，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹一般會(huì)直接降低投資者的實(shí)際收益。近些年來(lái)，我國(guó)曾出現(xiàn)過(guò)幾次明顯的通貨膨脹，都對(duì)房地產(chǎn)造成了很大的不利影響。每當(dāng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，一般都是由刺激房地產(chǎn)業(yè)來(lái)振興經(jīng)濟(jì)，而房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展又會(huì)導(dǎo)致原材料價(jià)格的上漲，價(jià)格的高漲又會(huì)引起通貨膨脹，高通貨膨脹又會(huì)導(dǎo)致國(guó)家緊縮銀根，調(diào)高存款利率來(lái)抑制消費(fèi)，消費(fèi)減少又會(huì)造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。由此看來(lái)，通貨膨脹與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著緊密而又微妙的關(guān)系。（6）利率變化利率是一定時(shí)期內(nèi)利息額與借貸金額的比率。利率是國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段。我國(guó)的利率由中國(guó)人民銀行根據(jù)社會(huì)資金供求狀況、社會(huì)平均資金利潤(rùn)率、國(guó)際收支平衡等因素來(lái)統(tǒng)一制定，受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的影響很大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響和可能帶來(lái)的損失。調(diào)整利率是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的主要手段之一。利率的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。一方面，利率的高低直接影響到開發(fā)商投資成本的大小，這在一定程度上影響了房地產(chǎn)商品的供應(yīng)量，并影響房地產(chǎn)商品價(jià)格。另一方面，利率的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品需求產(chǎn)生影響?，F(xiàn)在，多數(shù)購(gòu)房都是通過(guò)按揭貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)的，利率的高低直接會(huì)影響購(gòu)房者的熱情，進(jìn)而影響開發(fā)商資金鏈的順暢。3.3社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指人文社會(huì)環(huán)境等變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來(lái)?yè)p失的可能性。（1）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃的目的是保證居民擁有良好的生活和工作環(huán)境，保障交通便利、順暢，完善城市發(fā)展的各項(xiàng)功能。它確定了城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也起到了導(dǎo)向作用。一般來(lái)說(shuō)，各城市規(guī)劃部門對(duì)于每個(gè)地塊的用途、建筑覆蓋率和容積率等各個(gè)方面都有嚴(yán)格的要求，并且會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和改動(dòng)。城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已建的、在建的及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生影響，從而使開發(fā)商面臨風(fēng)險(xiǎn)，給其帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，能否尋到具有開發(fā)潛力的地塊，開發(fā)出符合城市規(guī)劃要求的項(xiàng)目，甚至提前預(yù)測(cè)城市規(guī)劃的變化，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成敗的重要因素之一。（2）區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域發(fā)展發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所投資的項(xiàng)目的周圍環(huán)境發(fā)生變化而產(chǎn)生的對(duì)其房地產(chǎn)商品的價(jià)值和價(jià)格的影響，給投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)和類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。所謂近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指所投資項(xiàng)目的近鄰地區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化給本項(xiàng)目投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，比如近鄰地區(qū)新增交通干線、商業(yè)中心、生活服務(wù)設(shè)施等等，這些條件會(huì)降低投資者項(xiàng)目的價(jià)值。所謂類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指類似地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展，可能形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，也可能分散購(gòu)買力，使得項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力下降。（3）公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在我國(guó)城市化進(jìn)程很快，在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中許多土地都來(lái)自城中村改造和老城區(qū)改造，這就會(huì)影響到住戶的利益，對(duì)住戶利益補(bǔ)償不夠會(huì)使群眾自覺性地進(jìn)行干預(yù)，影響項(xiàng)目的順利實(shí)施，這在一定程度上會(huì)給開發(fā)商帶來(lái)各種形式的損失。（4）治安風(fēng)險(xiǎn)人們一般都希望自己的生活環(huán)境治安狀況良好。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地區(qū)的治安狀況不佳，消費(fèi)者就會(huì)大大減少，從而會(huì)間接地影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，導(dǎo)致開發(fā)商蒙受損失。3.4管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)與其它因素相比，通常被視為一種軟因素，目的是協(xié)調(diào)并充分利用各種客觀條件和資源，以最小的投入獲得最大的利潤(rùn)。管理是項(xiàng)目的生命線，管理水平?jīng)Q定了項(xiàng)目的興衰成敗，同時(shí)也決定了項(xiàng)目的效益水平。管理風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程。管理風(fēng)險(xiǎn)的影響因素包括內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)、管理制度、決策、溝通協(xié)調(diào)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等，任何一個(gè)因素出現(xiàn)問(wèn)題，都可能導(dǎo)致內(nèi)部管理不順或外部環(huán)境不暢，給管理工作帶來(lái)重重困難，增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。（1）組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)是整個(gè)管理系統(tǒng)的“框架”，是為了實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，在管理工作中進(jìn)行分工、分組和協(xié)調(diào)，在職務(wù)范圍、責(zé)任、權(quán)利方面形成的結(jié)構(gòu)體系，這種結(jié)構(gòu)體系表明了組織內(nèi)各部分空間位置、聚散狀態(tài)以及聯(lián)系方式。組織結(jié)構(gòu)包括了單位、部門和崗位的設(shè)置、職責(zé)和權(quán)力界定、關(guān)系界定三部分內(nèi)容，設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮專業(yè)化、部門化、命令鏈、控制跨度、集權(quán)與分權(quán)等因素。目前組織結(jié)構(gòu)形式主要有：直線式、職能式，直線職能式、事業(yè)部制、模擬分權(quán)制、矩陣制，每種形式都有自己的特點(diǎn)和適用范圍。組織結(jié)構(gòu)選用不當(dāng)、部門設(shè)置不合理、職權(quán)劃分不清晰，一系列的組織結(jié)構(gòu)缺陷，都可能給管理工作帶來(lái)問(wèn)題，影響到整個(gè)投資項(xiàng)目。（2）管理制度制度的含義是成員共同遵守的、按一定程序辦事的規(guī)程。管理制度是為了能達(dá)到管理目標(biāo)所需遵循的一些程序規(guī)則、規(guī)程和行為的道德倫理規(guī)范，并有度去衡量，且有法去獎(jiǎng)懲和激勵(lì)。投資項(xiàng)目管理制度是指為了保障投資項(xiàng)目的順利完成，經(jīng)過(guò)一定的程序嚴(yán)格制定的相應(yīng)制度，是管理的依據(jù)和準(zhǔn)則，包括各種規(guī)章制度和責(zé)任制度。規(guī)章制度側(cè)重于工作內(nèi)容、范圍和工作程序、方式，如安全生產(chǎn)制度、財(cái)務(wù)制度、行政管理制度、人力資源管理制度，責(zé)任制度側(cè)重于規(guī)范責(zé)任、職權(quán)和利益的界限及其關(guān)系，如安全事故責(zé)任制度、質(zhì)量事故責(zé)任制度。完善的管理制度，可以提高管理效率。（3）決策能力決策是領(lǐng)導(dǎo)者在一定的科學(xué)理論、方法和手段分析的基礎(chǔ)上，所做出的主觀選擇。是否進(jìn)行項(xiàng)目投資？選取哪種投資方案？采取什么融資方式？用何種方式推銷產(chǎn)品？決策貫穿于投資項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中，無(wú)時(shí)不存在，決策對(duì)項(xiàng)目起著至關(guān)重要的作用，某個(gè)決策的失誤很可能直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。決策能力是指領(lǐng)導(dǎo)者或經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)某件事拿主意、作決斷、定方向的綜合性能力，包括經(jīng)營(yíng)決策、業(yè)務(wù)決策、人事決策、戰(zhàn)略決策等能力。（4）溝通協(xié)調(diào)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目參與方眾多，除投資方外，通常需要設(shè)計(jì)單位、承建單位、監(jiān)理單位、原材料供應(yīng)商、地方政府部門等的配合才能完成，各方既有共同目標(biāo)，又有各自目標(biāo)，參與方之間有著利益上的沖突但又相互依存，因此，投資者需要同各參與方進(jìn)行良好的溝通協(xié)調(diào)，處理好外部關(guān)系，最大限度減少?zèng)_突，保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行。此外，項(xiàng)目的規(guī)模也決定了投資方參與人員數(shù)量，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資方往往部門復(fù)雜而且人員龐大，合理的組織結(jié)構(gòu)和完善的管理制度為管理工作提供了基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)之上，各部門、工作人員之間還需要有良好的溝通協(xié)調(diào)，才能確保工作的順暢和高效。（5）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)風(fēng)險(xiǎn)并不可怕，真正可怕的是忽視風(fēng)險(xiǎn)的存在。風(fēng)險(xiǎn)是不確定的，隨時(shí)可能發(fā)生，對(duì)任何可能的風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)嚴(yán)格加以防范，不能存有僥幸心里，需要做到居安思危、未雨綢繆。風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)應(yīng)該是所有員工內(nèi)化于心的一種態(tài)度，一種潛在的觀念。在組織內(nèi)部強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，當(dāng)它成一種習(xí)慣時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理也就自然的從被動(dòng)管理轉(zhuǎn)化成為主動(dòng)管理。4房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制要針對(duì)不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，采取不同的措施和方法，以規(guī)避房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低的程度，達(dá)到保障投資收益。4.4樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，就是要投資者根據(jù)財(cái)務(wù)活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產(chǎn)投資由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產(chǎn)投資者不僅要加強(qiáng)對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的研究，還應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，保持信息渠道暢通，及時(shí)預(yù)見并采取靈活的措施應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)的影響?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)比較復(fù)雜，各種新型法律法規(guī)不斷推出，各種新的房屋類型的顯現(xiàn)，使得計(jì)劃一直沒有變化快。4.2合理分配資金，減少金融風(fēng)險(xiǎn)（1）投資分散策略。房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)類型豐富，因此這一策略很容易實(shí)施。（2）投資組合策略。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。（3）保險(xiǎn)策略。對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)購(gòu)買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義。4.3準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選擇入市時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)周期性波動(dòng)時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系運(yùn)動(dòng)的結(jié)果和方式，也是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的組成部分。受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期影響，房地產(chǎn)周期分為蕭條、復(fù)蘇、高峰和衰退四個(gè)階段，與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的波動(dòng)方向一致，但在波動(dòng)時(shí)間和波動(dòng)強(qiáng)度上卻存在著差異。根據(jù)房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)性特征，房地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)選在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇階段的前期。選擇這個(gè)時(shí)間優(yōu)點(diǎn)在于，一是復(fù)蘇前期正是蕭條走向復(fù)蘇的時(shí)期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產(chǎn)的預(yù)售期、竣工實(shí)售期正是從復(fù)蘇走向高峰時(shí)，房地產(chǎn)售價(jià)較高，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小。不同地區(qū)的投資者針對(duì)不同時(shí)期的房地產(chǎn)周期應(yīng)靈活掌握，在不完全市場(chǎng)條件下，投資者選擇最佳投資時(shí)機(jī)必須首先弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化，以認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期各階段的劃分及特點(diǎn)，充分了解國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的政策并預(yù)測(cè)政策的變化，然后認(rèn)真分析房地產(chǎn)需求類型和需求量并預(yù)測(cè)其變化趨勢(shì)。4.4充分收集分析市場(chǎng)信息，借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機(jī)制。房產(chǎn)信息擁有量的多少和掌握度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)