基于EVA的中糧地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析

PAGEPAGE15標(biāo)題:基于EVA的中糧地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析摘要本文講述了對該課題進(jìn)行研究的現(xiàn)實(shí)意義，時(shí)代背景和其研究所運(yùn)用的方式，同時(shí)對EVA經(jīng)濟(jì)增加值理論進(jìn)行了解釋說明，并運(yùn)用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)簡單分析了中糧地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)概況。本文主要運(yùn)用了EVA經(jīng)濟(jì)增加值指標(biāo)，首先對中糧地產(chǎn)集團(tuán)六年內(nèi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了調(diào)整，計(jì)算出歷年的EVA值，然后將結(jié)果與凈利潤指標(biāo)、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)對比分析，觀察、分析集團(tuán)財(cái)務(wù)問題產(chǎn)生的原因，最后得出自己的意見和建議。通過本文的計(jì)算分析，基于EVA的企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重要作用可以得到更明確的認(rèn)識(shí)。這為今后的企業(yè)在進(jìn)財(cái)務(wù)分析時(shí)提出一定的建議，達(dá)到財(cái)務(wù)報(bào)告的根本目的。也為企業(yè)信息使用者提供了更接近企業(yè)實(shí)質(zhì)的信息，以起到幫助其完善的作用。關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增加值企業(yè)財(cái)務(wù)分析

目錄20041_WPSOffice_Level1一、引言 14409_WPSOffice_Level2（一）研究背景 129501_WPSOffice_Level2（二）研究意義 118024_WPSOffice_Level2（三）研究方法和目的 113361_WPSOffice_Level1二、EVA理論及文獻(xiàn)綜述 231789_WPSOffice_Level2（一）EVA概念 223202_WPSOffice_Level2（二）EVA理論主要觀點(diǎn) 27353_WPSOffice_Level2（三）EVA理論應(yīng)用 231743_WPSOffice_Level1三、中糧地產(chǎn)集團(tuán)概況及財(cái)務(wù)情況 329627_WPSOffice_Level2（一）中糧地產(chǎn)集團(tuán)概況 331056_WPSOffice_Level2（二）中糧地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況 332037_WPSOffice_Level1四、基于EVA的中糧地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析 514748_WPSOffice_Level2（一）2012年-2017年集團(tuán)EVA值測算 529169_WPSOffice_Level31.計(jì)算稅后凈營業(yè)利潤 531797_WPSOffice_Level22.計(jì)算投入資本總額 67988_WPSOffice_Level33.計(jì)算加權(quán)平均資本成本 61039_WPSOffice_Level34.計(jì)算EVA值 822029_WPSOffice_Level2（二）集團(tuán)財(cái)務(wù)分析 829177_WPSOffice_Level31.EVA與凈利潤指標(biāo)對比分析 84331_WPSOffice_Level32.EVA率與凈資產(chǎn)收益率對比分析 930678_WPSOffice_Level1五、結(jié)論 1117893_WPSOffice_Level1參考文獻(xiàn) 1227794_WPSOffice_Level1致謝 13PAGEPAGE15一、引言（一）研究背景經(jīng)濟(jì)增加值的概念起源于國外，由美國SternStewart咨詢管理公司首次提出，它被美國《財(cái)富》雜志稱為“創(chuàng)造財(cái)富的關(guān)鍵”。國外很多企業(yè)在實(shí)踐中應(yīng)用EVA體系，而結(jié)果也充印證了EVA價(jià)值體系的有效性。盡管與國外相比，中國對EVA的研究起步較晚，但經(jīng)過多年發(fā)展，我國對EVA價(jià)值評估的研究應(yīng)用已頗具成就，EVA不僅可以分析財(cái)務(wù)狀況，反映價(jià)值創(chuàng)造，還可以揭示財(cái)務(wù)問題。在我國，房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，一直處于較高的經(jīng)濟(jì)地位，它的發(fā)展對其他行業(yè)有很大的帶動(dòng)作用。在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)開始走向新時(shí)代的大背景下，中央制定了大量以“限”開頭的策略，其中有限制銷售、限簽、限制價(jià)格、限制貸款、限商、限制購買??????有分析師曾經(jīng)肯定地說，我國房地產(chǎn)行業(yè)未來一定會(huì)出現(xiàn)滑坡。正因如此，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，可以有效地提高企業(yè)內(nèi)部的管理能力，幫助企業(yè)在愈發(fā)嚴(yán)峻的行業(yè)競爭中找到自身優(yōu)勢，完善自身不足，使得企業(yè)自身得更好的發(fā)展。中糧地產(chǎn)集團(tuán)就是無數(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中努力謀求發(fā)展壯大的一員。（二）研究意義隨著公司在價(jià)值管理方面的理論觀念迅速發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營者以及投資者慢慢意識(shí)到評價(jià)估算企業(yè)價(jià)值的重要性。這促使了企業(yè)價(jià)值的相關(guān)研究更加深入和豐富，市場參與者也逐漸發(fā)現(xiàn)價(jià)值評估對于不同企業(yè)的獨(dú)特適用性。在公司價(jià)值方面的評估方式有很多，其中包括市場法、成本法、收益法等，怎樣決定一個(gè)適合本企業(yè)且科學(xué)正確的公司價(jià)值評估方式，逐漸變成了評估過程中一個(gè)十分關(guān)鍵的問題。本文在闡述EVA估值模型相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，給中糧地產(chǎn)集團(tuán)的企業(yè)價(jià)值做了一次全面的評估。根據(jù)該評估的整個(gè)流程，能夠發(fā)現(xiàn)EVA估值模型在對舊模式的評估方式以及對資本營運(yùn)低效的缺點(diǎn)進(jìn)行改善的同時(shí)，將公司債務(wù)資金以及股東投入資金的整體管理現(xiàn)狀納入了規(guī)劃范圍，不失為一套科學(xué)正確的評估方式。（三）研究方法和目的本文研究方法采用了五種，分別為案例分析法、文獻(xiàn)研究法、定量分析與定性分析結(jié)合法、趨勢分析法、演繹推理法。案例分析法是通過案例分析法能夠更加具體詳細(xì)地為文章結(jié)論做強(qiáng)有力的支持，本文以中糧地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)財(cái)務(wù)分析為例來證明EVA估值模型的適用性。文獻(xiàn)研究法即經(jīng)過在我國或國外對相關(guān)的資料信息進(jìn)行查閱采集，之后整理與研究得到的資料，從而確定論文的研究方向和內(nèi)容，為論文的研究分析提供依據(jù)。本文既包括了對中糧地產(chǎn)集團(tuán)基本情況介紹和EVA理論的介紹，采用定性分析法對相關(guān)理論進(jìn)行剖析，又采用大量數(shù)據(jù)對比和圖形表格進(jìn)行定量分析，充分將定量分析和定性分析相結(jié)合，完整全面地對相關(guān)案例進(jìn)行分析說明。本文選取2012年-2017年中糧地產(chǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，通過趨勢分析來了解企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。演繹推理法是一種在事物發(fā)展客觀規(guī)律下，根據(jù)目前已知情況對未知情況進(jìn)行推理分析的方法。在本文中，中糧地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析中涉及對未來的預(yù)測部分是基于計(jì)算數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的合理推算，具備科學(xué)性和可論證性。本文的研究目標(biāo)是通過運(yùn)用EVA理論將股權(quán)資本和債務(wù)資本納入考慮因素，科學(xué)評價(jià)中糧地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況，為企業(yè)運(yùn)營提供參考建議。

二、EVA理論及文獻(xiàn)綜述（一）EVA概念EVA（EconomicValueAdded）是經(jīng)濟(jì)增加值的英文縮寫，是從稅后凈營業(yè)利潤中扣除包括股權(quán)和債務(wù)的全部投入資本成本后的所得。從算術(shù)角度看，EVA等于稅后經(jīng)營利潤減去債務(wù)和股本成本，即扣除所有成本后的剩余收入。EVA的計(jì)算公式為：EVA=NOPAT—TC×WACC（1.1）其中：NOPAT是稅后凈營業(yè)利潤，是對部分會(huì)計(jì)報(bào)表科目調(diào)整后形成不同于會(huì)計(jì)凈利潤的稅后利潤，它反映了企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營狀況。TC是投入資本總額，包括權(quán)益資本和債務(wù)資本，是反映企業(yè)股東和債權(quán)人所投入全部資本的賬面價(jià)值的合計(jì)金額。WACC是加權(quán)平均資本成本，是債務(wù)成本和權(quán)益成本的加權(quán)平均。（二）EVA理論主要觀點(diǎn)EVA是一種績效評估工具，主要功能是評估企業(yè)經(jīng)營者是否能夠合理管理資金，以及能否給公司股東帶來足夠收益，其體現(xiàn)的是企業(yè)根本商業(yè)目的。正常情況下，在公司運(yùn)用傳統(tǒng)的績效評價(jià)指標(biāo)的時(shí)候，會(huì)將會(huì)計(jì)利潤作為中心，造成計(jì)算的時(shí)候無法顧及權(quán)益資本成本，只計(jì)算了債務(wù)資本成本。傳統(tǒng)的價(jià)值評價(jià)指標(biāo)覺得對股東投入資金的使用不需要補(bǔ)償，這在現(xiàn)實(shí)生活中明顯是不可能的。真實(shí)情況是不管是在股權(quán)還是在債務(wù)方面的融資，使用時(shí)全都會(huì)有一定的成本付出。EVA利用貨幣這一媒介比較權(quán)衡公司所有資本收入與成本相減得到的差值，從而直觀合理地體現(xiàn)公司的盈利能力水平。EVA的核心主張為:“投資需要一定的成本，必須在公司經(jīng)營收益扣除投入資本成本仍舊存在差值時(shí)，才可以說給股東帶來了收益。EVA是對“經(jīng)濟(jì)”利潤的真實(shí)值做評估的，它在經(jīng)濟(jì)意義上展示了公司是否盈利，也真實(shí)的反映了公司的經(jīng)營情況和股東價(jià)值增加與減少的程度?！盓VA值越大，說明企業(yè)業(yè)績越好，創(chuàng)造財(cái)富的能力越強(qiáng)。喬志林（2017）表示與傳統(tǒng)指標(biāo)相比，市場價(jià)值與EVA之間的聯(lián)系更加密切，解釋水平更高。邱若臻（2017）表示盡管只從EVA在財(cái)務(wù)方面的績效評價(jià)來看不足以解釋所有事，可是從公司財(cái)務(wù)績效評價(jià)方面出發(fā)，EVA除了可以剖析財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，表現(xiàn)制造價(jià)值的能力水平，也可以反映某些財(cái)務(wù)方面的漏洞，更為全面完整和真實(shí)。王振偉（2017）表示EVA為企業(yè)經(jīng)營業(yè)績評價(jià)體系注入了新的活力，也為企業(yè)做大做強(qiáng)、優(yōu)化資源配置、激勵(lì)企業(yè)經(jīng)營管理者、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和提高企業(yè)資金使用效率等方面提供了開拓性的思路。（三）EVA理論應(yīng)用二十世紀(jì)八九十年代的時(shí)候，思騰斯特咨詢公司向可口可樂公司首先推介EVA思想，可口可樂積極應(yīng)用到實(shí)際業(yè)務(wù)中，取得了很大的成效。隨后美國郵政署、西門子等企業(yè)紛紛應(yīng)用EVA價(jià)值管理體系，并由此帶動(dòng)了企業(yè)股價(jià)和價(jià)值增長。在中國，直到2002年前后，EVA才開始被政府公司應(yīng)用。寶鋼股份在2001年首次運(yùn)用了EVA價(jià)值管理系統(tǒng)，而在次年其EVA已經(jīng)達(dá)到了24億；東風(fēng)汽車在2002年通過EVA對企業(yè)的薪酬管理體進(jìn)行了改造。國資委在2010年對政府企業(yè)全面推行經(jīng)濟(jì)增加值考核，次年實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)增加值4060億元。并在2014年制定并公布了《關(guān)于以經(jīng)濟(jì)增加值為核心加強(qiáng)中央企業(yè)價(jià)值管理的指導(dǎo)意見》，在其中指出應(yīng)將經(jīng)濟(jì)增加值作為政府公司核心的檢驗(yàn)項(xiàng)目。初期之時(shí)EVA主要應(yīng)用于政府企業(yè)，后期才逐步應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。經(jīng)過多年發(fā)展，我國對EVA價(jià)值評估的研究應(yīng)用已頗具成就。三、中糧地產(chǎn)集團(tuán)概況及財(cái)務(wù)情況（一）中糧地產(chǎn)集團(tuán)概況中糧地產(chǎn)集團(tuán)（以下統(tǒng)稱為中糧地產(chǎn)）在1982年被創(chuàng)立，其起初之名為寶安縣縣城建設(shè)公司，此后歷經(jīng)改組與改名多次后被稱為深圳寶恒集團(tuán)，直到2006年更名確定為中糧地產(chǎn)公司（集團(tuán)）股份有限公司。該企業(yè)在全國范圍內(nèi)營業(yè)，是綜合性強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，如今其母公司設(shè)立在深圳市。中糧地產(chǎn)開展的核心業(yè)務(wù)有很多，其中包含：商用物業(yè)、營業(yè)、開發(fā)房地產(chǎn)、銷售、管理與出租住宅。經(jīng)營業(yè)務(wù)主要側(cè)重于住宅，企業(yè)將環(huán)深圳、環(huán)上海、環(huán)北京這三個(gè)中心城市群為核心，其次把成渝附近城市群、長江中游區(qū)域城市群、一帶一路沿途作為核心的主要城市，與某些具備較高發(fā)展?jié)摿Φ某鞘凶鳛橹匾l(fā)展區(qū)域。其控股股東中糧集團(tuán)是全球500強(qiáng)公司中的一員，品牌及資源方面的優(yōu)勢為中糧地產(chǎn)快速的成長打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。中糧地產(chǎn)已經(jīng)在我國實(shí)現(xiàn)了對于品牌住宅工程的建立，每個(gè)工程都因?yàn)槠涓郊訉傩詮?qiáng)大、品質(zhì)優(yōu)越、定位層次高等多條優(yōu)質(zhì)屬性深受顧客喜愛。中糧集團(tuán)歷經(jīng)30多年的成長，企業(yè)資金總值已經(jīng)高于757億元，在深圳市的寶安區(qū)，能夠用于出租的物業(yè)將近130萬平方米，如今公司發(fā)展勢頭很好，資本規(guī)模持續(xù)拓展，未來的發(fā)展充滿了動(dòng)力。（二）中糧地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況表2.1中糧地產(chǎn)集團(tuán)2012年-2017年財(cái)務(wù)指標(biāo)年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年盈利能力凈資產(chǎn)收益率/%9.2611.119.209.2111.9215.06營業(yè)利潤率/%12.7112.0315.4510.2712.3417.03每股收益增長率/%21.743.5713.7921.210.0030.00運(yùn)營能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率/%23.5626.9820.8026.5730.9220.50存貨周轉(zhuǎn)率/%22.6626.2318.2228.1334.6827.49應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率24.6535.2442.8569.7596.5471.55償債能力資產(chǎn)負(fù)債率/%78.2677.9176.9779.9681.5884.50流動(dòng)比率1.561.501.721.871.651.35速動(dòng)比率0.340.310.340.440.650.59發(fā)展能力總資產(chǎn)增長率/%6.8616.5514.0619.4610.7623.62主營業(yè)務(wù)收入增長率/%43.3828.12(11.18)49.3233.52(22.10)凈利潤增長率%(7.11)35.08(1.78)10.9033.1830.10從營利指標(biāo)來看，中糧地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率、營業(yè)利潤率和每股收益增長率雖然有小波動(dòng)，但總體來說都在穩(wěn)步提升，說明其盈利能力不斷提高。從營運(yùn)指標(biāo)來看，中糧地產(chǎn)的財(cái)務(wù)運(yùn)營能力呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。2012年-2017年存貨周轉(zhuǎn)率基本保持20%上下，除了2016年超過30%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率數(shù)值呈穩(wěn)步上升趨勢，說明企業(yè)整體運(yùn)轉(zhuǎn)良好，營運(yùn)能力正逐步增強(qiáng)。應(yīng)收賬款增長率在2012年-2016年呈上升趨勢，2016年的時(shí)候高達(dá)96.54，表明中糧地產(chǎn)收賬速度變快，平均收賬期限縮短，實(shí)行了較緊的信用政策。從償債指標(biāo)來看，中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%以上，一般認(rèn)為50%左右比較合適，這可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)前期投入成本大，高負(fù)債的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致的。流動(dòng)比率呈波動(dòng)趨勢，基本保持在1.6左右。比率越高，企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性越強(qiáng)，相對有效利用率就會(huì)越低，一般來說，使流動(dòng)比穩(wěn)定于2附近最為恰當(dāng)，可是由于房地產(chǎn)領(lǐng)域本身存在的性質(zhì)，資本的周轉(zhuǎn)期基本很長，從而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在流動(dòng)比率數(shù)值方面不高。速動(dòng)比率出現(xiàn)攀升時(shí)，速動(dòng)資產(chǎn)往往擁有很高的變現(xiàn)能力，可以第一時(shí)間應(yīng)對償債需求的變化。總體看來，中糧地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，有較強(qiáng)的償債、把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力。從發(fā)展能力方面，總資產(chǎn)增長率除了2016年略有下降外幾乎是穩(wěn)健上升的，主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率指標(biāo)呈波動(dòng)趨勢，從整體上來看，中糧地產(chǎn)表現(xiàn)出良好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、基于EVA的中糧地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析2012年-2017年集團(tuán)EVA值測算該章節(jié)是對中糧地產(chǎn)在2012年-2017年間的EVA值做一個(gè)計(jì)算，可以分為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：第一環(huán)節(jié)計(jì)算出稅后凈營業(yè)利潤的數(shù)值，第二環(huán)節(jié)算出投入資本的總額及其加權(quán)平均后的資本成本，第三環(huán)節(jié)計(jì)算出2012年-2017年間每年的EVA值。用于計(jì)算分析的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)引用于中糧地產(chǎn)在2012到2017年公布的年報(bào)。1.計(jì)算稅后凈營業(yè)利潤稅后凈營業(yè)利潤=息前稅后凈利潤+少數(shù)股東損益+商譽(yù)攤銷+準(zhǔn)備金余額增加-非正常經(jīng)營收益×（1-所得稅率)+研發(fā)費(fèi)用+廣告費(fèi)用+延所得稅貸方余額增加（4.1）⑴凈利潤的數(shù)據(jù)是從公司合并利潤表報(bào)表中取得，包含隸屬于母公司凈利潤和少數(shù)股東損益，因此當(dāng)計(jì)算時(shí)就未顯示出對少數(shù)股東損益數(shù)據(jù)的調(diào)整。⑵各項(xiàng)準(zhǔn)備金增加額選取取公司報(bào)表中資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的“本年增加”值。⑶根據(jù)中糧地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表所示，各年研發(fā)費(fèi)用均為零，因此不顯示在計(jì)算中。⑷非正常經(jīng)營損益等于營業(yè)外收入與營業(yè)外成本之差。⑸遞延所得稅貸方余額增加額為遞延所得稅貸方余額期末數(shù)減去期初數(shù)。具體計(jì)算如表4.1所示：表4.1中糧地產(chǎn)集團(tuán)2012年-2017年的稅后凈營業(yè)利潤（萬元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年凈利潤68047.5791918.6590280.82100122.23133345.90173483.84加：所得稅費(fèi)用32333.0630724.8350342.0130724.8390067.2665995.64加：利息費(fèi)用37281.3543867.5538919.2843867.5562629.3495044.08息稅前利潤137661.98166511.03179542.12174714.61286042.50334523.56息前稅后利潤（25%）103246.49124883.27134656.59131035.96214531.87250892.67加：商譽(yù)攤銷0.000.000.000.001334.041391.42加：準(zhǔn)備金余額增加939.59396.2225434.6725149.876745.1221650.76減:非正常經(jīng)營損益(572.95)182.91909.091432.761008.51334.51加:廣告費(fèi)用11673.5311821.4716538.6213878.1712531.4510344.04加:遞延所得稅貸方增加額(2948.75)(25646.09)13136.72(40839.34)(9464.83)(38075.93)稅后凈營業(yè)利潤113483.80111271.97188857.52127791.90224669.15245868.442.計(jì)算投入資本總額資本總額=普通股權(quán)益+少數(shù)股東權(quán)益+短期借款+長期借款+一年內(nèi)到期的長期借款+應(yīng)付債券+研發(fā)費(fèi)用+廣告費(fèi)+準(zhǔn)備金+延所得稅貸方余額-在建工程-金融資產(chǎn)（4.2）⑴普通股權(quán)益和少數(shù)股東權(quán)益之和用公司合并資產(chǎn)負(fù)債表中“股東權(quán)益合計(jì)”值。⑵金融資產(chǎn)包括以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)和可供出售金融資產(chǎn)。⑶遞延所得稅貸方余額等于遞延所得稅負(fù)債減去遞延所得稅資產(chǎn)。⑷各項(xiàng)準(zhǔn)備金主要包括存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、壞賬準(zhǔn)備、貸款損失準(zhǔn)備。具體計(jì)算如表4.2所示：表4.2中糧地產(chǎn)集團(tuán)2012年-2017年的投入資總額（萬元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年所有者權(quán)益合計(jì)757511.26897039.631066503.781108590.241128752.921174458.92加:短期借款410000.00814600.00604000.00574500.00512500.00462500.00加:長期借款531152.01559187.361042157.661292028.601302518.561215834.91加:一年以內(nèi)到期的長期借款193737.47133400.00316330.00305075.47225112.24778017.08加:應(yīng)付債券118994.71119148.31119311.50377118.78377821.16198746.78加:廣告費(fèi)11673.5311821.4716538.6213878.1712531.4510344.04加:計(jì)提的各項(xiàng)準(zhǔn)備金6317.756698.9932133.6635193.2129938.6839541.07加:遞延所得稅貸方余額6831.30(18814.79)(5678.06)(46517.40)(55982.23)(94058.17)減:在建工程26.605887.6226510.590.000.000.00減:金融資產(chǎn)76774.4680347.7883707.773518.003572.803572.80資本總額1959416.982436845.573081078.803656349.063529619.993781811.843.計(jì)算加權(quán)平均資本成本加權(quán)資本成本主要包括債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本，根據(jù)各自所占權(quán)重進(jìn)行計(jì)算。⑴計(jì)算債務(wù)資本成本。中糧地產(chǎn)的債務(wù)主要是銀行貸款，為了簡化計(jì)算，以一年期銀行貸款利率代替短期借款利率，以一至三年期銀行貸款利率代替長期借款利率，以三至五年期銀行貸款利率代替應(yīng)付債券利率。數(shù)據(jù)來源于中國銀行官網(wǎng)。計(jì)算公式為：稅后債務(wù)資本成本=(長期借款所占權(quán)重×長期借款利率+短期借款所占權(quán)重×短期借款利率+應(yīng)付債券所占權(quán)重×應(yīng)付債券利率)×（1-所得稅率)（4.3）具體計(jì)算如表4.3所示：表4.3中糧地產(chǎn)集團(tuán)2012年-2017年的債務(wù)資本成本（萬元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年短期借款410000.00814600.00604000.00572500.00512500.00462500.00長期借款531152.01559187.361042157.661292028.601302518.561215834.91應(yīng)付債券118994.71119148.31119311.50377118.78377821.16198746.78負(fù)債總額1060146.721492935.661765469.162241647.372192839.721877081.69短期借款利率6.00%6.00%5.60%4.60%4.35%4.35%長期借款利率6.15%6.15%6.00%5.00%4.75%4.75%應(yīng)付債券利率6.40%6.406.00%5.00%4.75%4.75%短期借款權(quán)重38.67%54.56%34.21%25.54%23.37%24.64%長期借款權(quán)重50.10%37.4659.0357.64%59.40%64.77%應(yīng)付債券權(quán)重11.22%7.98%6.76%16.82%17.23%10.59%稅前債務(wù)資本成本6.12%6.09%5.86%4.90%4.66%4.65%所得稅率25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%稅后債務(wù)資本成本4.59%4.57%4.40%3.67%3.49%3.49%⑵計(jì)算權(quán)益資本成本本。本文采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算權(quán)益資本成本。計(jì)算公式為：Ks=Rf+β×（Rm-Rf）(4.4)其中:Rf表示無風(fēng)險(xiǎn)利率，指在不考慮風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬情況下的利息率，一般選用政府債券的到期收益率或者是銀行的存款利率。在我國,儲(chǔ)蓄行為常常被認(rèn)為是不存在任何違約風(fēng)險(xiǎn)，一年期存款利率被公認(rèn)為存款基準(zhǔn)利率。所以在這里使用一年期的定期存款利率取代市場無風(fēng)險(xiǎn)收益率。數(shù)據(jù)信息取于中國人民銀行官網(wǎng)。β表示單個(gè)公司對于整個(gè)市場所擁有的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)敏感系數(shù)，β值的大小代表了公司系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的大小。其數(shù)值越大，相對要求的期望報(bào)酬率也就越高。數(shù)據(jù)取自萬德數(shù)據(jù)庫用β計(jì)算器運(yùn)算出的數(shù)值。Rm-Rf表示市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，這里采取目前大多數(shù)學(xué)者的做法，用GDP增長率替代風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)進(jìn)行計(jì)算，數(shù)據(jù)取自于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。具體計(jì)算如表4.4所示：表4.4中糧地產(chǎn)集團(tuán)2012年-2017年的權(quán)益本成本年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年無風(fēng)險(xiǎn)利率3.00%3.00%2.75%1.50%1.50%1.50%貝塔值1.481.371.201.351.680.83市場風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)7.9%7.8%7.3%6.9%6.7%6.9%權(quán)益資本成本14.69%13.70%11.54%10.85%12.78%7.24%4.計(jì)算EVA值根據(jù)上文計(jì)算出的數(shù)值及公式（1.1）算出2012年-2017年中糧地產(chǎn)集團(tuán)的EVA值。表4.5中糧地產(chǎn)集團(tuán)2012年-2017年的EVA（萬元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年稅后凈經(jīng)營利潤113483.80111271.97188857.52127791.90224669.15245868.44總投入資本1959416.982436845.573081078.803656349.063529619.993781811.84加權(quán)平均資本成本9.23%8.10%7.45%6.45%7.01%5.38%經(jīng)濟(jì)增加值(67312.33)(86168.53)(40539.40)(107991.63)(22818.09)42480.35（二）集團(tuán)財(cái)務(wù)分析1.EVA與凈利潤指標(biāo)對比分析圖4.1中糧地產(chǎn)集團(tuán)EVA與凈利潤2012年-2017年趨勢圖如圖所示，在企業(yè)業(yè)績的表現(xiàn)上，EVA指標(biāo)和傳統(tǒng)利潤指標(biāo)存在很大的差異。在凈利潤的角度上來看，中糧地產(chǎn)在2012到2017年這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，每年的凈利潤的增長率分別是-7%、35%、-2%、11%、33%與30%。而2016年的凈利潤增加尤其多，也許是由于在2016年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場恰好遇上了行業(yè)周期中的高峰時(shí)期，多種需求不斷提高，市場的成交量一整年都穩(wěn)定在比較高的層次，而可供出售的房屋所出售總面積以及其銷售額為2010年之后最高的一年。中糧地產(chǎn)在2016年其一整年的經(jīng)營額高達(dá)180.25億元，相比起2015年增加了31.34%；利潤總值高達(dá)22.34億元，相比2015增加了72.22%。從EVA值來看，中糧地產(chǎn)2012年-2016年的EVA均呈現(xiàn)為負(fù)值，直到2017年才第一次達(dá)到了正值。在EVA的角度，中糧地產(chǎn)在2012年-2016年間沒有為股東創(chuàng)造財(cái)富，而是相反地進(jìn)一步損害了股東的財(cái)富。因?yàn)镋VA更關(guān)注的是投入資本后股東所得到的回報(bào)和資金的使用效率以及公司預(yù)期未來的持續(xù)發(fā)展。EVA出現(xiàn)負(fù)值的原因是很復(fù)雜的。一方面中糧地產(chǎn)投入了大量的資本，但收到的利潤太??；另一方面?zhèn)鶆?wù)成本總體上呈現(xiàn)上漲的趨勢，2015年負(fù)債總額高達(dá)2241647.37萬元，債務(wù)成本過高會(huì)拉低集團(tuán)的EVA。2017年時(shí)，房地產(chǎn)市場延續(xù)2016年增長，再創(chuàng)了歷史新高。這一年，中糧地產(chǎn)進(jìn)一步提升了產(chǎn)品和服務(wù)能力，加快了規(guī)模發(fā)展，降低成本增加效益，整體盈利水平明顯得到了提升。也許得益于此，2017年EVA達(dá)到了正值。經(jīng)濟(jì)增加值與凈利潤的計(jì)算步驟不同，根據(jù)的EVA計(jì)算公式，在計(jì)算過程中，會(huì)對傳統(tǒng)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行過一系列調(diào)整。所以雖然數(shù)據(jù)來源相同，但計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)增加值與凈利潤有著較大的差額。此外，可以看到EVA的變動(dòng)趨勢與凈利潤的變動(dòng)趨勢總體上是趨于一致的，也從側(cè)面驗(yàn)證了EVA的有效性。2.EVA率與凈資產(chǎn)收益率對比分析圖4.2中糧地產(chǎn)集團(tuán)EVA與凈資產(chǎn)收益率2012年-2017年趨勢圖經(jīng)濟(jì)增加值率等于經(jīng)濟(jì)增加值和資本總額的比值。經(jīng)濟(jì)增加值率的數(shù)值，反映出公司使用資本開展生產(chǎn)以及經(jīng)營工作的能力水平，其數(shù)值越小，就代表公司可以創(chuàng)造收益的能力越小。凈資產(chǎn)收益率等于凈利潤和股東權(quán)益平均總額的比值，反映出公司使用自有資本來經(jīng)營管理的時(shí)候，為股東帶來收益的能力，它的數(shù)值越大，企業(yè)的投資回報(bào)就越大，為股東創(chuàng)造的價(jià)值也就越大。從變化趨勢上來看，2012年-2015年間中糧地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增加值率和凈資產(chǎn)收益率均呈波動(dòng)趨勢，但前者波動(dòng)幅度很?。?015年后兩者均呈上升趨勢。從數(shù)值上來看，中糧地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增加值指標(biāo)在2012年-2016年均保持為負(fù)值，2017年才轉(zhuǎn)負(fù)為正。這顯示出2017年稅后凈營業(yè)利潤的增長額超過了資本總額，即利潤的增長彌補(bǔ)了為獲取利潤投入的資本的成本；凈資產(chǎn)收益率在2012年-2016年間上下浮動(dòng)在10%左右，2017年上升到15.6%，同比2016年增長了26.38%。2017年的顯著變化可能與中糧地產(chǎn)啟動(dòng)重大資產(chǎn)重組有關(guān)系。通過本次重組，中糧地產(chǎn)將與大悅城地產(chǎn)有限公司形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢互補(bǔ)，充分發(fā)揮資源整合的協(xié)同效應(yīng)，提升運(yùn)營效率?？梢钥闯觯瑑糍Y產(chǎn)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增加值，這在一定程度上表明，與傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)相比，經(jīng)濟(jì)增加值能夠更客觀地反映企業(yè)的實(shí)際業(yè)績水平。這是因?yàn)閮糍Y產(chǎn)收益率衡量的是可以從凈資產(chǎn)獲取的凈利潤，這種評價(jià)方式?jīng)]有考慮當(dāng)公司獲得凈利潤時(shí)，其所投入的資本并不是只有凈資產(chǎn)。因此在比較評估績效的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)增加值率會(huì)衡量所有占用的資本。

五、結(jié)論按傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)對中糧地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，但通過EVA對中糧地產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)2012年到2016年EVA都是負(fù)值，僅2017年達(dá)到正值?？梢钥闯?，在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)下，中糧地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況被高估了。企業(yè)若要想為股東創(chuàng)造更多的財(cái)富，必須提高自身的EVA。結(jié)合上文分析，為了進(jìn)一步提高中糧地產(chǎn)集團(tuán)的企業(yè)價(jià)值，本文提出自己的一些見解。1.EVA計(jì)算結(jié)果與凈利潤差距較大。本文認(rèn)為EVA更能真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和真實(shí)價(jià)值，更接近于企業(yè)的實(shí)際情況。中糧地產(chǎn)2017年以前的EVA值負(fù)值程度較高，但歷經(jīng)波折后逐漸呈現(xiàn)改善的趨勢。使用EVA可以有效地使股東利益和企業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)系，有利于中糧地產(chǎn)保持穩(wěn)定的發(fā)展。2.提升集團(tuán)投資收益。中糧地產(chǎn)投入了大量的資本，但收到的利潤卻很小，這可能是因?yàn)榇嬖诓簧偻顿Y效益差的項(xiàng)目。這種投資項(xiàng)目，會(huì)促使企業(yè)不斷的投入資金，但卻不會(huì)給企業(yè)帶來實(shí)際的收益。當(dāng)其投資回報(bào)率低于投資成本時(shí)，EVA的數(shù)值就會(huì)小于零。所以應(yīng)該及時(shí)處理掉這些投資效益差的項(xiàng)目，提高營運(yùn)效率，實(shí)現(xiàn)EVA的持續(xù)增長。3.引入EVA對集團(tuán)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)在計(jì)算利潤時(shí)忽略了權(quán)益成本，但實(shí)際經(jīng)營中權(quán)益資本發(fā)揮的作用和所用的成本是不可以忽視的，此外，盡管以往的指標(biāo)能夠體現(xiàn)出中糧地產(chǎn)在財(cái)務(wù)水平方面的變動(dòng)，可是無法針對變動(dòng)發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵問題，所以中糧地產(chǎn)應(yīng)把EVA運(yùn)用于公司的財(cái)務(wù)分析，這樣不但能夠及時(shí)直觀看到財(cái)務(wù)變化情況，還能夠挖掘公司價(jià)值創(chuàng)造以及經(jīng)營管理過程中的缺陷，從而愈加透徹地對企業(yè)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行評價(jià)。雖然本文整理和參考了大量文獻(xiàn)，但是由于資歷尚淺，所以還存在許多的不足之處。首先，思騰斯特公司提出EVA的計(jì)算涉及164項(xiàng)調(diào)整事項(xiàng)，但實(shí)際上不可能對164項(xiàng)科目全部進(jìn)行調(diào)整，加之作者能力有限，本文參考目前大多數(shù)學(xué)者在研究房地產(chǎn)行業(yè)EVA時(shí)的調(diào)整對中糧地產(chǎn)進(jìn)行EVA的計(jì)算，不可避免的會(huì)對計(jì)算結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。其次，在計(jì)算債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本時(shí)，進(jìn)行了各種利率的替換，雖然這是采用的是國內(nèi)大多數(shù)學(xué)者的做法，但是數(shù)據(jù)不可避免地會(huì)受市場風(fēng)險(xiǎn)的影響，必然存在一定程度的誤差。最后，雖然作者查閱了大量關(guān)于EVA的資料、中糧地產(chǎn)官方公告及新聞動(dòng)態(tài)，并做了相關(guān)數(shù)據(jù)分析，但由于能力有限，資歷尚淺，在分析過程中仍不夠嚴(yán)謹(jǐn)。

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