深圳和亨中心廣場(chǎng)

鹽田“和亨中心廣場(chǎng)〞工程合作的可行性分析

___和亨中心廣場(chǎng)的定價(jià)策略分析前言前

價(jià)格是開發(fā)商效益與客戶之間的一座橋梁，高了，能走過這座橋的人就少—沒有市場(chǎng)，低了，開發(fā)商就沒有效益,利益受損。

如何在兩者之間到達(dá)一種平衡，如何讓和亨中心廣場(chǎng)既叫好又叫座，這將是本報(bào)告書的重點(diǎn)！！大綱大綱一工程簡(jiǎn)介〔P5-8〕二工程開展環(huán)境分析〔P10-22〕鹽田區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的分析鹽田港前方陸域住宅供給分析鹽田港前方陸域住宅需求分析鹽田港前方陸域住宅價(jià)格分析結(jié)論三工程SWTO分析〔P24-27〕四工程的簡(jiǎn)單定位〔P28〕五定價(jià)策略〔P29-41〕定價(jià)方法_市場(chǎng)比較法為主市場(chǎng)比較法下計(jì)算的價(jià)格(1)樣本物業(yè)確實(shí)定及樣本物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查(2)比照及價(jià)格計(jì)算(3)和亨中心廣場(chǎng)的價(jià)格定位五鹽田港房地產(chǎn)開發(fā)的合作意向及公司介紹〔P42〕工程介紹工程概況

和亨中心廣場(chǎng)是深圳市創(chuàng)立業(yè)實(shí)業(yè)在鹽田港前方開發(fā)的第三個(gè)樓盤，位于鹽田區(qū)前方陸域15號(hào)地塊。

南臨明珠大道，西、北面為臨時(shí)停車場(chǎng)，東臨鹽田路。

建筑主體地下1層，地上25-29層，分為4個(gè)塔樓，并沿明珠大道及西面停車場(chǎng)成L型布置，構(gòu)制成一個(gè)相對(duì)封閉的圍合式花園工程。

共618套住宅，分單身公寓、一房一廳、二房一廳、二房二廳，三房二廳〔躍式〕等多種戶型，主力戶型以二房為主。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：10500M2總建筑面積：56260M2建筑容積率:4.57建筑覆蓋率:47.6%棟數(shù):4棟層數(shù):25-29層停車位:205個(gè)和亨中心廣場(chǎng)周邊配套情況購(gòu)物場(chǎng)所:海港百貨、德和百貨、大金華百貨等菜市場(chǎng)：朝陽(yáng)菜市場(chǎng)、明珠菜市場(chǎng)郵政:鹽田四村郵電局醫(yī)療衛(wèi)生:鹽港醫(yī)院文體娛樂:體育中心、東海影劇院金融政券：建行、招行文化教育：深圳外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、深大第二附屬中學(xué)、東港小學(xué)、樂民小學(xué)酒店餐飲：鹽田海鮮食街交通：中巴：鹽田環(huán)巴、440〔鹽田-沙頭角〕大巴：205〔鹽田-火車站〕208〔鹽田-布吉〕358〔龍崗-沙頭角〕380〔龍崗-南澳〕238〔鹽田-市民中心〕鹽港醫(yī)院海鮮食街大金華百貨工程現(xiàn)狀1號(hào)樓挖坑4號(hào)樓挖坑工程周邊停車場(chǎng)工程圍墻工程開展環(huán)境分析鹽田區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析鹽田區(qū)1998-2004年GDP情況圖鹽田區(qū)1998-2004年GDP增長(zhǎng)率圖小結(jié)：〔1〕建區(qū)后，鹽田區(qū)GDP始終保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，說明鹽田區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)看好；〔2〕除1999年外，2000-2004年的增長(zhǎng)速度均接近20%的增長(zhǎng)比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)8%的平均增長(zhǎng)速度，說明鹽田區(qū)經(jīng)濟(jì)具有良好的開展?jié)摿?。鹽田區(qū)人口狀況分析鹽田區(qū)1998-2003年人口情況圖鹽田區(qū)1998-2003年常住人口增長(zhǎng)率圖小結(jié)：〔1〕人口保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，構(gòu)成房地產(chǎn)開展堅(jiān)實(shí)的根底，也構(gòu)成房地產(chǎn)商品對(duì)應(yīng)的強(qiáng)大的消費(fèi)者群體。鹽田區(qū)居民收入分析鹽田區(qū)1998-2003年人均GDP情況圖鹽田區(qū)1998-2003年職工年人均工資總額鹽田區(qū)居民收入分析鹽田區(qū)1998-2003年居民人均儲(chǔ)蓄存款余額圖鹽田區(qū)1998-2003年居民儲(chǔ)蓄存款余額圖

小結(jié)：〔1〕1998-2004年鹽田區(qū)人均GDP、職工年人均工資增長(zhǎng)穩(wěn)定，說明區(qū)內(nèi)居民和職工收入穩(wěn)定提高。〔2〕2003年居民儲(chǔ)蓄存款68.3億元，居民人均儲(chǔ)蓄存款余額為4.46萬元，說明區(qū)內(nèi)居民潛在消費(fèi)能力較強(qiáng)?！?〕2002-2003年度的恩格爾系數(shù)分別為26%和30.8%，說明居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨向合理，購(gòu)房等大宗消費(fèi)將成為消費(fèi)市場(chǎng)的主流。鹽田區(qū)2003-2007年開展規(guī)劃1、2007年，鹽田區(qū)人均居住面積到達(dá)25平方米，人口達(dá)20萬。小結(jié)：鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是住宅市場(chǎng)仍有較大的增長(zhǎng)空間。鹽田港前方陸域住宅供給分析鹽田港前方住宅總供給量分析①房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，1998年才開始出現(xiàn)商品房地產(chǎn)開發(fā)。該片區(qū)近幾年來一直是中低檔的居住類工程為主導(dǎo)，高檔工程的市場(chǎng)供給很少。②已售工程有南方明珠花園一、二期，和亨家家園，和亨雅園，東海麗景花園一期，天利明苑一期，裕宏花園，裕鵬閣，星港名苑等。③1998-2004年來鹽田港前方陸域內(nèi)的商品房總供給量到達(dá)23.3萬平方米左右。

住宅名稱總建筑面積（萬平米）南方明珠花園9.2和亨家家園2.1和亨雅園1.5東海麗景花園一期4.6天利明苑一期1.6裕宏花園1.6裕鵬閣1.2星港名苑1.5合計(jì)23.31998-2004年來鹽田港前方陸域內(nèi)的商品房和亨雅園星港名苑9號(hào)小區(qū)東海麗景和亨家家園金港盛世和亨中心廣場(chǎng)裕宏花園裕鵬閣南方明珠花園鹽田港前方陸域住宅供給分析住宅名稱總建筑面積（萬平米）總戶數(shù)和亨中心廣場(chǎng)5.6618金港盛世華庭7.8763東海麗景花園二期幸福灣2.8328合計(jì)16.217092005年鹽田港前方即將開盤工程表④2005年鹽田港前方即將上市的住宅有3個(gè)，上市面積約16.2萬平方米，總套數(shù)為１７０９戶。小結(jié)：縱觀1998年以來鹽田港前方陸域住宅供給狀況，1998-2003年屬于供求平衡狀況，2004年因沒有新工程上市，供求失衡，供小于求，又帶旺了房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的開展。200５年本區(qū)域的商品房進(jìn)入供給頂峰期，住宅量占1999-2004年這6年總上市住宅總量的７0%，和亨中心廣場(chǎng)、東海麗景花園二期、金港盛世華庭的共同上市，短時(shí)間內(nèi)將出現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。物業(yè)類型分析①建筑形式：住宅類物業(yè)工程為市場(chǎng)主流，早期產(chǎn)品形式多為多層住宅，因?yàn)橥恋毓┙o有限，為高效合理開發(fā)利用土地，近年來審批新工程都向小高層、高層建筑開展。2005年預(yù)計(jì)為20層以上的大高層。②環(huán)境規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。除南方明珠花園、東海麗景花園和裕宏花園為圍合式居住小區(qū)，并修建有小區(qū)綠地外，其他均為單體建筑，園林規(guī)劃少。③小區(qū)規(guī)模：除南方明珠花園、東海麗景花園外其他工程規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。④市場(chǎng)表現(xiàn)：工程銷售過程中，旺銷的住宅類工程一方面為大型社區(qū)，如南方明珠花園，另一方面為低本錢、低價(jià)格運(yùn)作的單體建筑如和亨雅園、和亨家家園、裕宏花園、裕鵬閣。星港名苑因?yàn)楹笃谑袌?chǎng)定價(jià)較高〔近5800元/M2〕，至今還有2套大戶型未售，東海麗景花園也剩少量復(fù)式住宅在售?！步?200元/M2〕元。推出時(shí)間分析住宅名稱上市時(shí)間備注南方明珠花園一期1999年7月、2000年3月分２批開發(fā)及開盤南方明珠花園二期2000年6月、2001年4月、2002年3月分３批開發(fā)及開盤天利明苑一期2002年3月

和亨雅園2001年9月

裕宏花園2002年5月

東海麗景花園一期2002年6月

裕鵬閣2002年8月

和亨家家園2003年5月

星港名苑2003年11月

工程開盤時(shí)間表小結(jié)：由上表可見，1999-2001每年開盤工程都為1-2個(gè)，2002年猛增為4個(gè)，因此2002年住宅市場(chǎng)竟?fàn)幭鄬?duì)劇烈。鹽田港前方陸域住宅需求分析〔1〕近兩年來前方陸域房地產(chǎn)工程在市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直不錯(cuò)。多數(shù)工程都已經(jīng)售完。〔2〕多數(shù)購(gòu)房者是以居住為主，客戶主要是以地域性為主，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群?！?〕客戶的構(gòu)成比較復(fù)雜，小企業(yè)主、政府公務(wù)人員、白領(lǐng)、附近居民均存在?！?〕主要以自住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較小?！?〕首次置業(yè)者家庭年收入不高〔6-10萬元〕，對(duì)價(jià)格比較敏感，購(gòu)置物業(yè)以兩房和一房最受歡送。〔6〕二次置業(yè)者家庭年收入在15萬元以上，購(gòu)置力較為充足，他們偏重的是樓盤的綜合素質(zhì)，舒適度是重要的考量因素，這局部人比較認(rèn)可3房以上的大戶型?！?〕從付款方式來看，首次置業(yè)和屢次置業(yè)者都偏向貸款置業(yè)。首次置業(yè)者貸款買房，幾乎全部是因?yàn)槭苤朴诂F(xiàn)在的收入水平，并且貸款年限都較長(zhǎng)，一般為20年及20年以上；二次或?qū)掖沃脴I(yè)者貸款購(gòu)房多是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，降低時(shí)機(jī)本錢，并獲得更大的升值空間，一般首付成數(shù)高，貸款年限一般為10-15年。１、需求特征鹽田港前方陸域住宅需求分析２、未來需求預(yù)測(cè)

〔１〕鹽田港提供的就業(yè)人數(shù)約４萬人?！玻病雏}田區(qū)２００４年家庭人均可支配收入約３萬元。２００７年將增長(zhǎng)到４萬元。小結(jié)：伴隨鹽田港碼頭的高速開展，鹽田港帶來的大量人流和工作時(shí)機(jī)將保證鹽田港前方住宅保持穩(wěn)定的有購(gòu)置力的需求群體，考慮到港區(qū)工作人員中以３０歲以下的年輕一代為主，因此。價(jià)格比較適中的一房及二房住宅將成為住宅消費(fèi)的主力軍。鹽田港前方陸域住宅價(jià)格分析〔1〕各住宅樓盤規(guī)模不大，住宅價(jià)格整體偏低。價(jià)格在2600-4500元之間。既低于深圳市市區(qū)的7000元均價(jià)，也低于沙頭角片區(qū)的5000-7000元的價(jià)格?！?〕伴隨鹽田港的開展及前方交通條件的改善，鹽田港前方陸域的住宅市場(chǎng)價(jià)格也在不斷提升，從1999年的2600元到2002年的3500元到2004年的4000元，預(yù)計(jì)2005年均價(jià)可以漲到4500元，前方陸域的住宅市場(chǎng)價(jià)格上了3個(gè)臺(tái)階?！?〕從消費(fèi)者的心理承受價(jià)位而言，鹽田港前方住宅價(jià)格最高不得超過5500元，超過這個(gè)價(jià)位，就屬于有價(jià)無市。鹽田港前方樓盤價(jià)格表項(xiàng)目名稱起價(jià)均價(jià)最高價(jià)南方明珠花園一期260032003500南方明珠花園二期280038004800天利明苑一期33004004600和亨雅園280030003200東海麗景花園一期360038004500裕宏花園280033004000裕鵬閣330036004200和亨家家園288035004400星港名苑330040005800結(jié)論〔1〕前方陸域房地產(chǎn)市場(chǎng)還未飽和，仍有一定的開展空間。〔2〕房地產(chǎn)價(jià)格仍有上漲空間，但上漲空間有限。〔3〕2004年該區(qū)域沒有新樓盤推出，現(xiàn)階段區(qū)域市場(chǎng)中現(xiàn)房供給量不大，并積累著一定數(shù)量的潛在購(gòu)房客戶?！?〕2005年該片區(qū)將出現(xiàn)供大于求的市場(chǎng)失衡狀況?！?〕買方市場(chǎng)日漸成熟并趨于理性?！?〕對(duì)區(qū)域位置的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。〔7〕性能價(jià)格比是住宅市場(chǎng)客群考慮的首要因素?！玻浮常?２房將是未來的主流消費(fèi)戶型．工程分析工程SWTO分析

①鹽田區(qū)在深圳市政府的政府報(bào)告中被明確定位為以港口、旅游為兩大支柱產(chǎn)業(yè)的濱海旅游城，給與城市建設(shè)息息相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的契機(jī)。②“藍(lán)色鹽田〞活動(dòng)帶旺了整個(gè)東部海洋旅游房地產(chǎn)，吸引了無數(shù)深圳市民的置業(yè)目光。③鹽田港碼頭業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)的高速開展又給前方陸域房地產(chǎn)市場(chǎng)提升了人氣。④深圳市市政府斥資50億，打造東部第二交通要道等八項(xiàng)工程，鹽田將興建二座橋八條路，這將徹底緩解鹽田的交通難問題。⑤2021年輕軌8號(hào)線和11號(hào)線將在鹽田接駁，將大大降低鹽田和深圳市區(qū)往來的時(shí)間距離。⑥華僑城集團(tuán)投資30億興建的三洲田旅游風(fēng)景區(qū)，將大大提升鹽田片區(qū)的土地價(jià)值。⑦和其他競(jìng)爭(zhēng)性樓盤比照，本工程具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)和地價(jià)優(yōu)勢(shì)。⑧和亨中心廣場(chǎng)地處鹽田港前方中心地段,屬于前方陸域未來的金融商貿(mào)中心區(qū)，旁臨鹽田辦事處辦公大樓,是目前鹽田港前方生活設(shè)施最完備的區(qū)域，學(xué)校、商場(chǎng)、體育中心、影劇院、公園近在咫尺，購(gòu)物、娛樂、休閑舉步之間一網(wǎng)打盡，隨著東部鹽田建設(shè)的完善,這里將是東部衛(wèi)星城的中心，物業(yè)升值潛力大.S優(yōu)勢(shì)聚焦明珠立交橋鹽田港碼頭繁華一景工程SWTO分析W劣勢(shì)分析

①交通不便是阻礙鹽田區(qū)房地產(chǎn)開展的最重要的原因之一，梧桐山隧道一直以來是人們心里面一條不可逾越的鴻溝，本地住宅市場(chǎng)主要靠本地土著居民、鹽田港碼頭從業(yè)人員和香港人消化，市內(nèi)居民對(duì)本區(qū)域商品房的認(rèn)可度低。②鹽田區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集中在沙頭角組團(tuán)，區(qū)內(nèi)居民購(gòu)房首先會(huì)考慮沙頭角組團(tuán)。③前方陸域規(guī)模與其它區(qū)域相比較小，市政配套較滯后，生活不是很方便，給人郊外小鎮(zhèn)的感覺，缺乏都市的氣氛，這也是難以吸引市內(nèi)人前往鹽田置業(yè)。④鹽田港前方相對(duì)其他區(qū)域市場(chǎng)而言市場(chǎng)消費(fèi)力有限，市場(chǎng)購(gòu)置力不強(qiáng)。⑤本工程周邊為停車場(chǎng)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，視覺污點(diǎn)多，與當(dāng)前大型高尚社區(qū)的居住潮流相悖，同時(shí)貨柜車將帶來平安、噪音、粉塵等多方面的負(fù)面影響。⑥本工程距離主交通路相對(duì)較遠(yuǎn)。⑦高層住宅普遍存在戶型難以設(shè)計(jì)完美、使用率低、上下樓易發(fā)生阻塞、管理費(fèi)高等缺點(diǎn)。鹽田前方停車場(chǎng)工程SWTO分析O威脅點(diǎn)①中央政府的宏觀調(diào)控。②央行對(duì)房地產(chǎn)金融政策的改變。③市政府對(duì)房地產(chǎn)炒作的控制。④沙頭角片區(qū)當(dāng)前在售樓盤，如碧桐海，瀚海東岸等，這必將分流一局部潛在客戶，尤其將吸引大局部香港客戶的置業(yè)目光。⑤本工程附近的2個(gè)樓盤：金港盛世華庭、東海麗景花園二期幸福灣的建筑形象、地理位置及樓盤規(guī)劃，工程規(guī)模都不亞于和亨中心廣場(chǎng)，必將成為本工程最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。工程SWTO分析T時(shí)機(jī)點(diǎn)①北山工業(yè)區(qū)的落成及投入使用，將使鹽田前方帶來巨大的人流。②2004年本片區(qū)沒有樓盤出售，為本片區(qū)新工程的開盤積蓄了一定的市場(chǎng)購(gòu)置力。③鹽田交通的改善將吸引更多的沙頭角居民到鹽田置業(yè)。④經(jīng)過6年多的開發(fā)，鹽田港前方陸域的土地已大大升值。小結(jié)：市場(chǎng)分析市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)工程分析工程的賣點(diǎn)工程定位工程定價(jià)工程定位工程定位：鹽田港前方中檔小戶型高層住宅建筑組團(tuán)單價(jià)不宜過高，總價(jià)不宜過高多種付款方式，降低置業(yè)者門檻工程定價(jià)策略〔1〕價(jià)格確定方法以市場(chǎng)比較法為主，兼顧本錢和損益進(jìn)行價(jià)格確定。〔2〕市場(chǎng)比較法下的定價(jià)步驟樣本物業(yè)確實(shí)定樣本物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查工程與樣本物業(yè)的分別比照價(jià)格修正價(jià)格確實(shí)定樣本物業(yè)確實(shí)定都是鹽田區(qū)的樓盤。時(shí)間上為近2年內(nèi)的在售樓盤。都是電梯型樓盤。在本區(qū)域內(nèi)具有一定的影響力。樣本物業(yè)確實(shí)定原那么：根據(jù)上述原那么，我們將南方明珠花園二期7-9棟，和亨家家園、東海麗景花園幸福灣、金港盛世華庭、翰海東岸〔沙頭角〕、碧桐海苑〔沙頭角〕、藍(lán)天壹站〔沙頭角〕作為樣本物業(yè)。樣本物業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查住宅名稱起價(jià)均價(jià)最高價(jià)南方明珠花園二期7-9棟365042504800和亨家家園280038004800東海麗景花園幸福灣400045005500金港盛世華庭380045005200翰海東岸550065007500碧桐海苑520061007000藍(lán)天壹站368845006800樣本物業(yè)價(jià)風(fēng)格查匯總①東海麗景花園幸福灣的價(jià)格還未制定出來，其銷售人員介紹說起價(jià)為4500元左右，這個(gè)價(jià)格超出鹽田港前方居民的實(shí)際購(gòu)置力。據(jù)我們分析這個(gè)價(jià)格應(yīng)為均價(jià)，起價(jià)大概在4000元左右。②金港盛世華庭的價(jià)格還未制定出來，其銷售人員介紹說估計(jì)定價(jià)為5000元多，超出鹽田港前方居民的實(shí)際購(gòu)置力。且據(jù)銷售人員說其開展商和藍(lán)天壹站是同一個(gè)老板，且其土地來源也是裕宏實(shí)業(yè)公司，照藍(lán)天壹站的定價(jià)態(tài)勢(shì)，我們分析其起價(jià)為3800，均價(jià)大概在4500。工程與南方明珠花園比照內(nèi)容內(nèi)容權(quán)重物業(yè)對(duì)照相比值得分位置

50%環(huán)境15%南方明珠花園略優(yōu)-0.3-1.5%地段15%南方明珠花園略優(yōu)-0.1-1.50%交通10%相當(dāng)00配套10%相當(dāng)00基本素質(zhì)

36%規(guī)模4%南方明珠花園規(guī)模較優(yōu)-0.1-0.40%設(shè)計(jì)9%相當(dāng)00平面8%本項(xiàng)目較優(yōu)0.10.80%裝修3%相當(dāng)00外觀3%相當(dāng)00.0%景觀2%南方明珠花園景觀較好-0.3-0.6%車位4%本項(xiàng)目車位較多0.52%層高1%相似00實(shí)用率2%相近00物業(yè)管理

8%品牌5%南方明珠花園較優(yōu)-0.21%收費(fèi)3%本項(xiàng)目較優(yōu)0.20.60%工程質(zhì)量

4%承建商2%類似00發(fā)展商2%南方明珠花園實(shí)力較優(yōu)-0.5-1%形象進(jìn)度

2%潛在風(fēng)險(xiǎn)2%風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)00總計(jì)

100%

-5.6%〔１〕估算2005年房?jī)r(jià)較2003年上漲了10%，那么南方明珠花園起價(jià)、均價(jià)和最高價(jià)的分別修正為4015元，4675元，5280元?！玻病嘲?5.6%修正得和亨中心廣場(chǎng)的起價(jià)、均價(jià)和最高價(jià)分別為3790元，4413元，4984元。工程與和亨家家園比照內(nèi)容分內(nèi)容權(quán)重物業(yè)對(duì)照相比值得分位置

50%環(huán)境15%本項(xiàng)目略優(yōu)0.23.0%地段15%和亨家家園略優(yōu)-0.1-1.50%交通10%相當(dāng)00配套10%相當(dāng)00基本素質(zhì)

36%規(guī)模4%本規(guī)模較優(yōu)0.10.40%設(shè)計(jì)9%本項(xiàng)目較優(yōu)00平面8%本項(xiàng)目較優(yōu)0.21.60%裝修3%相當(dāng)00外觀3%本項(xiàng)目較優(yōu)0.10.30%景觀2%本項(xiàng)目較優(yōu)0.20.4%車位4%本項(xiàng)目車位較多0.52%層高1%相似00實(shí)用率2%相近00物業(yè)管理

8%品牌5%相當(dāng)00收費(fèi)3%相當(dāng)00工程質(zhì)量

4%承建商2%類似00發(fā)展商2%相當(dāng)00形象進(jìn)度

2%潛在風(fēng)險(xiǎn)2%風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)00總計(jì)

100%

5.90%〔１〕估算2005年房?jī)r(jià)較2003年上漲了10%，那么和亨家家園起價(jià)、均價(jià)和最高價(jià)的分別修正為3080元，4180元，5280元?！玻病嘲?.9%修正得和亨中心廣場(chǎng)的起價(jià)、均價(jià)和最高價(jià)分別為3261元，4426元，5590元。工程與幸福灣比照內(nèi)容分內(nèi)容權(quán)重物業(yè)對(duì)照相比值得分位置

50%環(huán)境15%幸福灣略優(yōu)-0.3-4.50%地段15%幸福灣略優(yōu)-0.1-1.50%交通10%相當(dāng)00配套10%相當(dāng)00基本素質(zhì)36%規(guī)模4%幸福灣略優(yōu)-0.10%-0.40%設(shè)計(jì)9%相當(dāng)00平面8%本項(xiàng)目較優(yōu)0.10.80%裝修3%相當(dāng)00外觀3%相當(dāng)00.00%景觀2%幸福灣景觀較好-0.3-0.60%車位4%本項(xiàng)目車位較多0.52%層高1%相當(dāng)00實(shí)用率2%相當(dāng)00物業(yè)管理

8%品牌5%幸福灣較優(yōu)-0.2-1%收費(fèi)3%本項(xiàng)目較優(yōu)0.20.60%工程質(zhì)量

4%承建商2%類似

0發(fā)展商2%相當(dāng)00形象進(jìn)度

2%潛在風(fēng)險(xiǎn)2%本項(xiàng)目形象較差-0.3-0.60%總計(jì)

100%

-5.20%〔１〕按-5.2%修正得和亨中心廣場(chǎng)的起價(jià)、均價(jià)和最高價(jià)分別為3792元，4266元，5180元。工程與金港盛世華庭比照內(nèi)容分內(nèi)容權(quán)重物業(yè)對(duì)照相比值得分位置

50%環(huán)境15%相當(dāng)00地段15%金港盛世略優(yōu)-0.1-1.50%交通10%相當(dāng)00配套10%相當(dāng)00基本素質(zhì)

36%規(guī)模4%相當(dāng)00設(shè)計(jì)9%相當(dāng)00平面8%本項(xiàng)目較優(yōu)00裝修3%相當(dāng)00外觀3%相當(dāng)00景觀2%相當(dāng)00車位4%本項(xiàng)目較優(yōu)0.10.80%層高1%相當(dāng)00實(shí)用率2%相當(dāng)00物業(yè)管理

8%品牌5%相當(dāng)00收費(fèi)3%本項(xiàng)目較優(yōu)0.20.60%工程質(zhì)量

4%承建商2%相當(dāng)0.10.20%發(fā)展商2%本項(xiàng)目較優(yōu)00形象進(jìn)度

2%潛在風(fēng)險(xiǎn)2%本項(xiàng)目形象較差-0.3-0.60%總計(jì)

100%

-0.50%〔１〕按-0.5%修正得和亨中心廣場(chǎng)的起價(jià)、均價(jià)和最高價(jià)分別為3781元，4477元，5174元。工程與翰海東岸比照內(nèi)容分內(nèi)容權(quán)重物業(yè)對(duì)照相比值得分位置

50%環(huán)境15%翰海東岸略優(yōu)-0.1-1.50%地段15%翰海東岸略優(yōu)-0.8-12.00%交通10%翰海東岸略優(yōu)-0.5-5%配套10%翰海東岸略優(yōu)-0.5-5%基本素質(zhì)

36%規(guī)模4%項(xiàng)目規(guī)模略優(yōu)0.52.00%設(shè)計(jì)9%

00平面8%

00裝修3%

00外觀3%翰海東岸略優(yōu)0.2-0.60%景觀2%翰海東岸略優(yōu)-0.5-1%車位4%

00層高1%

00實(shí)用率2%

00物業(yè)管理

8%品牌5%翰海東岸略優(yōu)0.3-1.50%收費(fèi)3%項(xiàng)目較優(yōu)0.41.20%工程質(zhì)量

4%承建商2%

00發(fā)展商2%

00形象進(jìn)度

2%潛在風(fēng)險(xiǎn)2%本項(xiàng)目形象略差，風(fēng)險(xiǎn)略高-0.3-0.60%總計(jì)

100%

-24.00%〔１〕按-24%修正得和亨中心廣場(chǎng)的起價(jià)、均價(jià)和最高價(jià)分別為4180元，4940元，5700元。工程與碧桐海苑比照內(nèi)容分內(nèi)容權(quán)重物業(yè)對(duì)照相比值得分位置

50%環(huán)境15%碧桐海苑略優(yōu)-0.1-1.50%地段15%碧桐海苑略優(yōu)-0.8-12.00%交通10%碧桐海苑略優(yōu)-0.5-5%配套10%碧桐海苑略優(yōu)-0.5-5%基本素質(zhì)

36%規(guī)模4%項(xiàng)目規(guī)模略優(yōu)0.52.00%設(shè)計(jì)9%相當(dāng)00平面8%相當(dāng)00裝修3%相當(dāng)00外觀3%項(xiàng)目略優(yōu)0.20.60%景觀2%碧桐海苑略優(yōu)-0.3-0.60%車位4%相當(dāng)00層高1%相當(dāng)00實(shí)用率2%相當(dāng)00物業(yè)管理

8%品牌5%碧桐海苑略優(yōu)0.21%收費(fèi)3%項(xiàng)目略優(yōu)0.41.20%工程質(zhì)量

4%承建商2%相當(dāng)00發(fā)展商2%相當(dāng)00形象進(jìn)度

2%潛在風(fēng)險(xiǎn)2%碧桐海苑略優(yōu)-0.3-0.60%總計(jì)

100%

-19.90%〔１〕按-19.9%修正得和亨中心廣場(chǎng)的起價(jià)、均價(jià)和最高價(jià)分別為4217元，4880元，5600元。工程與藍(lán)田壹站比照內(nèi)容分內(nèi)容權(quán)重物業(yè)對(duì)照相比值得分位置

50%環(huán)境15%相當(dāng)00地段15%藍(lán)田壹站較優(yōu)-0.8-12.00%交通10%藍(lán)田壹站較優(yōu)-0.5-5%配套10%藍(lán)田壹站較優(yōu)-0.5-5%基本素質(zhì)

36%規(guī)模4%項(xiàng)目規(guī)模略優(yōu)0.52.00%設(shè)計(jì)9%相當(dāng)00平面8%本項(xiàng)目略優(yōu)0.21.60%裝修3%相當(dāng)00外觀3%本項(xiàng)目略優(yōu)0.20.60%景觀2%藍(lán)田壹站較優(yōu)-0.3-0.60%車位4%本項(xiàng)目略優(yōu)0.20.80%層高1%相當(dāng)00實(shí)用率2%相當(dāng)00物業(yè)管理

8%品牌5%相當(dāng)00收費(fèi)3%項(xiàng)目