城市更新白皮書(shū)

CBREConsulting——中國(guó)城市更新的現(xiàn)狀癥結(jié)至2020年底，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%,城鎮(zhèn)化正式開(kāi)啟下半場(chǎng)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，下半場(chǎng)的城鎮(zhèn)化，將面臨城鎮(zhèn)化問(wèn)題的集中爆發(fā)期，在我國(guó)本白皮書(shū)基于CBRE戰(zhàn)略顧問(wèn)部過(guò)往在城市更新領(lǐng)域的實(shí)踐探索，聚焦我重新定義—一中國(guó)城市更新的獨(dú)特內(nèi)涵導(dǎo)讀(本章要點(diǎn))今年，“城市更新”首次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告中，提到相生相伴。1.1城市更新的緣起與演變第一階段(1949-2011年)新中國(guó)建國(guó)以來(lái)，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，城市更第二階段(2012-2019年)得益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，中國(guó)用不到10年的第三階段(2019年至今)國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率突破60%,站在“城鎮(zhèn)化”下半場(chǎng)，CAGR=2.11%實(shí)破50%CAGR=2.759%CAGR=2.129城市再開(kāi)發(fā)全域復(fù)興60%40%30%20%0%城市重建城市復(fù)興城市再發(fā)展后工業(yè)化時(shí)代中從空間更新到生城市再生全域復(fù)興1.2中國(guó)城市更新的特殊土壤與內(nèi)涵控增優(yōu)存政府推動(dòng)政策內(nèi)涵避免大拆大建招拍掛制度改革住房制度改革城市規(guī)劃法出臺(tái)土地使用權(quán)有償出讓回歸“惠民”片區(qū)/園區(qū)/單體/公益產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市韌性捕捉趨勢(shì)，高質(zhì)量供給特定政策地區(qū)歷史文化生態(tài)環(huán)境頂層路徑的不斷完善運(yùn)作特色實(shí)施模式的合理創(chuàng)新導(dǎo)讀(本章要點(diǎn))2.1中國(guó)城市更新概覽地方發(fā)展階段差異大政府主導(dǎo)武漢84.3%片區(qū)/街區(qū)類產(chǎn)業(yè)/園區(qū)類單元/單體類公益/公共類上海外灘歷史風(fēng)貌區(qū)老建筑保護(hù)開(kāi)發(fā)策略和實(shí)施路徑研究區(qū)域統(tǒng)籌、場(chǎng)景里構(gòu)、機(jī)制刨新北京東城區(qū)王府井區(qū)域產(chǎn)業(yè)及商業(yè)升級(jí)發(fā)展項(xiàng)目項(xiàng)目緣起項(xiàng)目范圍產(chǎn)業(yè)提升引導(dǎo)方案后續(xù)資源引入方案深圳羅湖人民南商圈復(fù)興改造項(xiàng)目項(xiàng)目緣起筑面積約370萬(wàn)m2。企零散★發(fā)揮深圳國(guó)資系統(tǒng)資源整合優(yōu)勢(shì)，協(xié)助開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行人民南片區(qū)核心國(guó)有資西安東大街改造提升戰(zhàn)略研究策劃東大街，西起鐘樓，東至長(zhǎng)樂(lè)門(東門),因在鐘樓之東而得名。它是以鐘樓為中心輻射的四條大街中最長(zhǎng)的一條，歷史可以追溯到隋唐時(shí)期。這條大街的東大街曾是西安最著名的商業(yè)街之一，自2008年啟動(dòng)改造以來(lái)，東大街陷入一段改造、改造、再改造的進(jìn)入新時(shí)期，為了結(jié)束長(zhǎng)達(dá)10多年的改造、再現(xiàn)鐘樓商圈的輝煌，提出以城市更新對(duì)東大街改造進(jìn)行收項(xiàng)目為西安市“皇城復(fù)興”的重要部分，街區(qū)全長(zhǎng)約2公里，涉及商業(yè)、酒店、醫(yī)院、辦公、歷史文化建用★以最大化尊重現(xiàn)狀建筑及特色業(yè)態(tài)為原則，將東大街劃分為商、旅、城、產(chǎn)★秉持“不破不立、再生重啟”的理念，對(duì)東大街進(jìn)行客群再定位、功能再定位、空間再定位。以本地消費(fèi)為核，增加旅游消費(fèi)功能；通過(guò)實(shí)施“文化+、旅游+、產(chǎn)業(yè)+”煥新城市功能；增加公共空間和開(kāi)放化改造，營(yíng)造尺度宜人★東大街橫跨碑林和新城兩區(qū)，管理效能分散，建議兩區(qū)政府共同成立“東大街核心管理部門”,企業(yè)與市場(chǎng)之間的橋梁，推動(dòng)?xùn)|大街整體提升?！镌诮謪^(qū)有機(jī)更新過(guò)程中，政府職能逐步從“政府主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌?chǎng)主導(dǎo)政府服務(wù)”,實(shí)現(xiàn)良性市場(chǎng)化發(fā)展。南京市頤和路歷史文化街區(qū)業(yè)態(tài)策劃、招商運(yùn)營(yíng)全程顧問(wèn)難點(diǎn)與解法策劃先導(dǎo)，定向招商，平臺(tái)化管理機(jī)制建筑本買手集合等新興業(yè)態(tài)門店，打造南京文化商業(yè)高地國(guó)領(lǐng)事館(美、德、法)、2大碼頭(粵漢港、武漢港)。難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法回溯本源、騰籠換鳥(niǎo)、示范引動(dòng)文化驅(qū)動(dòng)，新舊融合充分利用漢口歷史風(fēng)貌區(qū)不可被復(fù)制的、獨(dú)特的萬(wàn)國(guó)文化，將歷史價(jià)值和現(xiàn)代功能結(jié)合，形成國(guó)際化發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)。通過(guò)階段性的市場(chǎng)化需求——導(dǎo)入企業(yè)和旅游人群來(lái)引導(dǎo)人口結(jié)構(gòu)變化，從根源上改變與國(guó)際化城市功能的適配性。強(qiáng)企帶動(dòng)，多面發(fā)展以跨國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚集為核心驅(qū)動(dòng)，引致帶動(dòng)本土和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助推文化創(chuàng)意細(xì)分產(chǎn)業(yè)多層面的發(fā)展。前期政府示范，客群升級(jí)，刺激提質(zhì)人口結(jié)構(gòu)的變化及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致了消費(fèi)客群的變化——消費(fèi)需求增加、層級(jí)提升，刺激商業(yè)提質(zhì)升級(jí)。例失衡主動(dòng)干預(yù)，市場(chǎng)引導(dǎo)概況互聯(lián)寶地園區(qū)的前身是創(chuàng)建于1942年的上海第二鋼鐵廠，系國(guó)內(nèi)第一家線材生產(chǎn)企業(yè)，也是全國(guó)冶金行業(yè)最大的獨(dú)立軋鋼廠。2006年起由于環(huán)境整治要求和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，二鋼廠開(kāi)始逐漸停產(chǎn)外遷，2010年整體停產(chǎn)，廠區(qū)內(nèi)大部分廠房閑置。為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)楊浦區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集聚，2015年服務(wù)團(tuán)隊(duì)受寶武集團(tuán)委托，對(duì)上鋼二廠(即互聯(lián)寶地)的產(chǎn)業(yè)及功能定位展開(kāi)研究。項(xiàng)目占地351.5畝，包含314畝廠區(qū)及周邊37.5畝土地，原有13棟廠房、2棟倉(cāng)庫(kù)、4棟綜合樓及2棟配套樓宇，建筑面積由原有16萬(wàn)m提升至35萬(wàn)m'。其中一期建成面積約11.8萬(wàn)平米，于2018年6月正式投入運(yùn)營(yíng)，入駐各類企業(yè)50多家，近6000創(chuàng)業(yè)者入園。現(xiàn)已形成了以人工智能、電競(jìng)、互聯(lián)網(wǎng)+平臺(tái)為主導(dǎo)的園區(qū)，定位為楊浦的“中關(guān)村”和“硅谷”。難點(diǎn)與解法難點(diǎn)與解法研判★項(xiàng)目打造需跳脫區(qū)域及四至現(xiàn)有的功能環(huán)境，從產(chǎn)業(yè)定位維度承接楊浦區(qū)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，同時(shí)結(jié)合寶武集團(tuán)智能制造轉(zhuǎn)型訴求，項(xiàng)目整體定位為以“互聯(lián)網(wǎng)+”為特殊產(chǎn)業(yè)方向的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。多★項(xiàng)目建筑面積由原有的16萬(wàn)m'提升至35萬(wàn)mi(一期+二期);現(xiàn)存建筑無(wú)硬性保留要求，物業(yè)改造有較大靈活性。服務(wù)團(tuán)隊(duì)結(jié)合風(fēng)貌價(jià)值、開(kāi)發(fā)容量要求、產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求、資金平衡訴求等維度，將項(xiàng)目劃分為保留改造區(qū)、半保留半改造區(qū)、拆除重建區(qū)三類拆改片區(qū)。落地與落地與施★項(xiàng)目招商落地與服務(wù)團(tuán)隊(duì)定位方向匹配度超過(guò)95%,其中先期引入火柴互娛、網(wǎng)易暴雪、騰訊游戲、智能駕駛ROADEFEND等企業(yè)總部，形成龍頭效應(yīng)迅速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，均得益于項(xiàng)目前期定位中對(duì)辦公產(chǎn)品的精準(zhǔn)把握。項(xiàng)目概況國(guó)企牽頭、政府協(xié)同，高位推動(dòng)片區(qū)統(tǒng)籌更新規(guī)劃編制大小騰挪、差異資源配給，鼓勵(lì)權(quán)利主體參與更新改造廣州珠影園區(qū)城市更新策劃廣州珠影星光城前身為珠江電影制片廠，作為國(guó)內(nèi)最早的制片廠，成立50多年來(lái)，制作過(guò)多部著名影藝作品，成為嶺南電影制作產(chǎn)業(yè)的重要代表。2005年改制后，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)化沖擊，珠江電影制片廠努力求變，2010年廣州提出規(guī)劃建設(shè)中軸線，而項(xiàng)目位于新中出于政治性、時(shí)代性和前瞻性的綜合考量，珠江電影制片廠啟動(dòng)更新改造工作，目標(biāo)打造“影視產(chǎn)業(yè)為項(xiàng)目分為兩期改造，其中一期面積為1.4萬(wàn)平方難點(diǎn)與解法文商融合、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)化、創(chuàng)新合作合雜文化地標(biāo)代表。憑借先天的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，珠影星光城的更新改造以影視文化產(chǎn)★項(xiàng)目在適度保留影視制片生產(chǎn)環(huán)節(jié)同時(shí)，通過(guò)對(duì)物業(yè)載體的擴(kuò)容升級(jí)，把文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)、文化消費(fèi)、文娛體驗(yàn)等內(nèi)容導(dǎo)入項(xiàng)目，延長(zhǎng)影視文化產(chǎn)業(yè)鏈，帶來(lái)消費(fèi)新活力。南京梅鋼礦山區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位及城市功能戰(zhàn)略研究梅鋼礦區(qū)位于南京市雨花臺(tái)區(qū)，是長(zhǎng)三角區(qū)域距離市區(qū)最近、區(qū)域深度最深的鐵礦坑，工業(yè)遺存保留完2018年底梅鋼發(fā)布公告，爭(zhēng)取用十年將鋼鐵冶煉產(chǎn)能逐步遷出南京市，鋼鐵產(chǎn)能于2020年下半年轉(zhuǎn)移至鹽城市濱海港工業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)有梅鋼區(qū)域?qū)⒉季中屡d產(chǎn)經(jīng)過(guò)40年城市發(fā)展，梅鋼所處的板橋新城區(qū)域已從工業(yè)重鎮(zhèn)成為產(chǎn)業(yè)新區(qū)，隨著梅鋼礦區(qū)生產(chǎn)功能逐漸退出，區(qū)域亟需補(bǔ)足產(chǎn)業(yè)真空階段，實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)積少★地下礦坑開(kāi)發(fā)模式：地下綜合開(kāi)發(fā)有一定的難度，包括開(kāi)發(fā)處于探索期、無(wú)針對(duì)政策、運(yùn)營(yíng)成本較高、經(jīng)濟(jì)效益不明顯等問(wèn)題，因此建議短期內(nèi)地下不地下鐵軌為載體，建設(shè)地心博物館，包含時(shí)光隧道、地心小火車等項(xiàng)目，在★特色產(chǎn)業(yè)體系：根據(jù)產(chǎn)業(yè)宏觀大勢(shì)、雨花本地基礎(chǔ)、上位規(guī)劃方向、地塊限制條件等因素，構(gòu)建“數(shù)字文創(chuàng)+數(shù)字生活”兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展軟件設(shè)★片區(qū)轉(zhuǎn)型資金需求較大，需通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，即每一期的開(kāi)發(fā)需搭配部分住宅★預(yù)留部分居住用地，待片區(qū)發(fā)展相對(duì)成熟以后，進(jìn)行最后一期開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。上海市黃浦區(qū)160街坊保護(hù)性綜合改造項(xiàng)目作為第一任上海市長(zhǎng)陳毅辦公室，也是上海第一面五星2014年黃浦區(qū)人民政府和上海地產(chǎn)集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，并由上海地產(chǎn)集團(tuán)下屬世博土控公司和區(qū)屬上海外灘投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)合資成立外灘老建筑公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體實(shí)施，市、區(qū)黃浦區(qū)160街坊保護(hù)性綜合改造項(xiàng)目位于外灘歷史文化風(fēng)貌區(qū)核心區(qū)，由江西中路、福州路、河南中路及漢口路圍合的街區(qū)。項(xiàng)目建成后，將形成以金融辦公為主文化配套為亮點(diǎn)的老建筑改造之外灘新地標(biāo)，地上約42000平米，地下約30000平米。辦公空間由大開(kāi)間現(xiàn)代辦公和老建筑歷史空間相結(jié)合，★結(jié)合城市發(fā)展訴求、項(xiàng)目歷史資源稟賦、區(qū)域環(huán)境條件、相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)等因素分析，針對(duì)辦公、文化(劇場(chǎng)劇院)、商業(yè)、酒店等功能展開(kāi)研判，最終確立“70%辦公-20%文化-10%配套”的功能比例?！锝Y(jié)合項(xiàng)目建筑條件進(jìn)行功能落位布局；對(duì)建筑載體的需求訴求，借鑒其他全球城市改造方案，創(chuàng)新歷造的建筑條件，并充分利用公共空間，形成不同的環(huán)境氛圍。施對(duì)目標(biāo)金融機(jī)構(gòu)、文化機(jī)構(gòu)總部企業(yè)，及文化藝術(shù)體驗(yàn)類、格調(diào)餐飲類、特色零售類品牌商戶進(jìn)行針對(duì)性訪談追蹤，同步進(jìn)行目標(biāo)客戶引薦，推動(dòng)項(xiàng)目落地實(shí)施。項(xiàng)目緣起位于北京東三環(huán)路的潘家園橋西南側(cè)，是全中國(guó)最大的舊貨市場(chǎng)，也是中國(guó)人氣最旺的古舊物品市場(chǎng)玩市場(chǎng)的崛起興盛。隨著物質(zhì)生活日益豐富，人們對(duì)藝術(shù)品、收藏品等精神層面的和地域文化的載體，對(duì)潘家園老舊市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)不僅是普通的城難點(diǎn)與解法明確目標(biāo)客群、產(chǎn)業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任議★同時(shí)，滿足新增客群需求，打造“時(shí)尚、休閑、個(gè)性、新增客群，滿足周邊及CBD區(qū)域目標(biāo)客群的拓展需求。項(xiàng)目緣起項(xiàng)目范圍難點(diǎn)與解法外拓區(qū)TOD功能組織、城市機(jī)能融合、城市場(chǎng)景塑造級(jí)研判外拓區(qū)TOD規(guī)律為導(dǎo)引，編制項(xiàng)目TOD功能產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)序綜合拆賠方案，搭建城市配套充足、場(chǎng)景多元的功能體系廣州中華廣場(chǎng)改造提升項(xiàng)目概況中華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)于2000年7月，開(kāi)業(yè)初期日均客30萬(wàn)人次，每逢黃金周更高達(dá)70萬(wàn)人次，成為了名副然而，中華廣場(chǎng)雖由駐穗央企新星投資與昌盛集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，但開(kāi)業(yè)之時(shí)，就已經(jīng)形成兩大業(yè)主加部分商鋪小業(yè)主的“三足鼎立”局面。業(yè)權(quán)相對(duì)分散、決順利推進(jìn)，商場(chǎng)設(shè)備老化等問(wèn)題日益明顯。理，并計(jì)劃投入2.8億元進(jìn)行升級(jí)改造。三年內(nèi)重新打造廣州老城區(qū)的商業(yè)新中心。綜合體總面積約30萬(wàn)平方米，其中辦公建筑面積約11.9萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積12.5萬(wàn)平方米。難點(diǎn)與解法微★中華廣場(chǎng)初期便呈現(xiàn)了業(yè)權(quán)“三足鼎立”的局面，但由于初期廣州商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較少、電商沖擊未現(xiàn)，業(yè)權(quán)分散并未對(duì)項(xiàng)目造成過(guò)多不利影響。隨著商圈的式微，業(yè)權(quán)分散帶來(lái)的弊端日趨明顯。期間雖有海印集團(tuán)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，但★為改變舊面貌，探尋新出路，商場(chǎng)方提出改造升級(jí)的訴求，業(yè)主方之一的新星集團(tuán)通過(guò)整租昌盛集團(tuán)控股部分面積的方式，獲得統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，為后期的多★在開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的情況下，既要保證客戶體驗(yàn)感，又要對(duì)老舊過(guò)時(shí)的樓宇硬件進(jìn)行改造及業(yè)態(tài)調(diào)整。因此項(xiàng)目采取分層改造、分步推進(jìn)的方式滿足業(yè)主方及多★項(xiàng)目位于老城區(qū)，商圈氛圍日漸式微，需要對(duì)客群的消費(fèi)能力及消費(fèi)偏好作項(xiàng)目緣起項(xiàng)目范圍為舉辦2023年的亞洲杯，北京市采用rrr模式對(duì)北京工場(chǎng)為符合高級(jí)別國(guó)際賽事標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)足球場(chǎng)，總坐席數(shù)約6.5萬(wàn)席。同時(shí)項(xiàng)目的地下2層將與地鐵3號(hào)線和17號(hào)線的空間一體化實(shí)施。如何進(jìn)行角色定位以體現(xiàn)片區(qū)開(kāi)發(fā)整體性如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)以滿足運(yùn)營(yíng)需求如何進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理以滿足投資收益需求體育場(chǎng)館及商業(yè)定位★通過(guò)對(duì)體育產(chǎn)業(yè)、本地區(qū)域市場(chǎng)、目標(biāo)客群需求等進(jìn)行系統(tǒng)分析，為項(xiàng)目提出“體育+”主題定位，設(shè)置合理業(yè)態(tài)配比，突出主題特色的同時(shí)，滿足建筑設(shè)計(jì)方案指導(dǎo)設(shè)計(jì)合理水平及垂直商業(yè)動(dòng)線。后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理方案★提供場(chǎng)館后續(xù)物業(yè)管理，招商運(yùn)營(yíng)等方案，同時(shí)由于體育場(chǎng)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)的特殊性以及配套商業(yè)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)可行性，參考多方市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和參數(shù)，為項(xiàng)目進(jìn)行貼近市場(chǎng)情形的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)投資收益分析。項(xiàng)目緣起成都市一環(huán)路全長(zhǎng)19.38公里，初步成形于1969年。經(jīng)過(guò)歷次提升優(yōu)化，現(xiàn)為成都中心城區(qū)城市交通主干道，沿線跨越錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)6大中心城區(qū)。2020年8月，在道路整治工程基礎(chǔ)上，成都市委市政府提出以一環(huán)路為軸，左右各延伸一到兩個(gè)街區(qū)，進(jìn)行整體梳理策劃，打造點(diǎn)、線、面相結(jié)合的有歷史內(nèi)涵品質(zhì)、有商業(yè)氛圍、聯(lián)動(dòng)天府錦城、錦江公園等中心城區(qū)更新項(xiàng)目，以城市有機(jī)更新的手法，整體提升成都中心城區(qū)城市空間品項(xiàng)目范圍包含中心城區(qū)13平方公里環(huán)狀連片區(qū)域、涉及6個(gè)下轄行政區(qū)、15個(gè)街道轄區(qū)、66個(gè)社區(qū)、超過(guò)105萬(wàn)常住人口，重點(diǎn)投射2個(gè)示范性節(jié)點(diǎn)、37條示范街道、220★一環(huán)路市井生活圈功能提升作為中心城區(qū)整體有機(jī)更新示范的系統(tǒng)性和延續(xù)性，要求將相關(guān)的4導(dǎo)則1指引做整合調(diào)整，形成針對(duì)性的項(xiàng)目實(shí)施導(dǎo)則?！锍鞘杏洃浀谋Ｓ罨锍鞘挟a(chǎn)業(yè)的植入更替★城市服務(wù)的品質(zhì)提升★城市場(chǎng)景的綜合營(yíng)造★分類場(chǎng)景營(yíng)造★城市記憶傳承★服務(wù)功能提升★交通組織優(yōu)化★社區(qū)治理協(xié)同原為效內(nèi)外為片、藥普實(shí)或?qū)W慮慮打不力體性量一環(huán)的物力體性量一環(huán)的物技邊干斷的入寄他內(nèi)可過(guò)點(diǎn)杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引導(dǎo)規(guī)劃難點(diǎn)與解法》業(yè)態(tài)舞升引導(dǎo)方案>實(shí)能行動(dòng)計(jì)劃方案創(chuàng)新求索——中國(guó)城市更新的破局之策導(dǎo)讀(本章要點(diǎn))·基于全國(guó)各大城市對(duì)于各類城市更新項(xiàng)目的實(shí)操落地經(jīng)驗(yàn)，為應(yīng)對(duì)略顧問(wèn)部城市更新團(tuán)隊(duì)提出從政策引領(lǐng)、路徑與模式創(chuàng)新、資金平明確城市更新公益屬性重構(gòu)城市更新發(fā)展模式城市更新將推動(dòng)城市發(fā)展模式由大規(guī)模增量建設(shè)擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪扛脑靸?yōu)化，防止過(guò)度房地產(chǎn)化轉(zhuǎn)變城市更新盈利模式未來(lái)城市更新將推動(dòng)實(shí)施主體從土地開(kāi)發(fā)建設(shè)盈利到長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益模式轉(zhuǎn)變成都市城市有機(jī)更新實(shí)施辦法重慶市重慶市城市更新管理辦法廣東省上海市地方政策完善法規(guī)、系統(tǒng)推進(jìn)、多元參與、試點(diǎn)突破試點(diǎn)指揮部+工作組+總師制，高效推動(dòng)片區(qū)更新統(tǒng)籌工作推進(jìn)政府各主管部門作，以“指揮部+工作組+總師制”的方式已經(jīng)在深圳等劃期研究工作：期研究工作：交通力面進(jìn)城市更新項(xiàng)目總指揮市/區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)城市更新項(xiàng)目工作小組政策城市交通后期實(shí)施工作：聯(lián)合辦公章對(duì)項(xiàng)目相關(guān)相關(guān)事宜，如專項(xiàng)規(guī)劃審批，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃審批，入可企業(yè)中批等，共同行使審批權(quán)技術(shù)支撐聯(lián)系會(huì)議保障機(jī)制會(huì)議機(jī)制指揮部會(huì)議指揮部辦公室會(huì)議責(zé)任機(jī)制督查機(jī)制總師制度：總規(guī)劃解中總建筑甲一總工程樣總經(jīng)濟(jì)師BB政府主導(dǎo)+市場(chǎng)操作+資本運(yùn)作，打通更新項(xiàng)目的投融建管退渠道政府政府州讓命m政府拆遷女置補(bǔ)登付出衛(wèi)命政府毛地出市場(chǎng)主體主體權(quán)利主體/權(quán)利政府答訂合件協(xié)議業(yè)構(gòu)簽訂我遷補(bǔ)償安量必議市場(chǎng)市批規(guī)帳同遷女監(jiān)政府政府政府權(quán)利主體主體主體協(xié)政府政府主體到預(yù)判到市識(shí)深度業(yè)現(xiàn)法深灣明中心深投控的到市識(shí)深度業(yè)現(xiàn)法深灣明中心深投控的了列市生泥動(dòng)政府統(tǒng)籌類半盈利類資產(chǎn)包二盈利類資產(chǎn)包性項(xiàng)H項(xiàng)目資本統(tǒng)籌類★產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目——從產(chǎn)業(yè)物業(yè)租賃，向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、★商業(yè)類項(xiàng)目——從商業(yè)物業(yè)租售，向商業(yè)運(yùn)營(yíng)、★公建類項(xiàng)目——針對(duì)不同權(quán)利主體的投資與收益邏輯，設(shè)計(jì)合理資產(chǎn)包，明晰各主體權(quán)責(zé)利，在經(jīng)濟(jì)可行的綜合評(píng)價(jià)原則下，提出片區(qū)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的合理突破指標(biāo)，通過(guò)PPP、EPC+O等模式引★適度突破規(guī)劃邊界，運(yùn)用拆除重建、綜合整治、功能改變、圖則修編等多種手段統(tǒng)籌，探索異地安置搬遷策略應(yīng)用★實(shí)施更新主體確認(rèn)，對(duì)于已確認(rèn)的更新片區(qū)/單元開(kāi)發(fā)主體給予更新用地協(xié)議出讓政策，及差異化地價(jià)補(bǔ)繳政策一TOT某線城市城更項(xiàng)目土地獲一TOT將不符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向的企業(yè)低端環(huán)節(jié)騰挪至其他園區(qū)挪選擇★騰挪至高新園其他片區(qū)★騰挪至南山區(qū)其他片區(qū)★騰挪至南山區(qū)外給予配合更新膦挪的企業(yè)主體一定的政策優(yōu)惠，以加快片區(qū)整體改造進(jìn)程★騰挪后實(shí)現(xiàn)物業(yè)增量*租金補(bǔ)貼優(yōu)惠等★人才成本補(bǔ)貼優(yōu)惠等★稅收補(bǔ)貼優(yōu)惠等··就地還遷+異地搬遷·地權(quán)騰挪+物權(quán)轉(zhuǎn)換數(shù)設(shè)記狀所神量6如土地出讓收入《稅收、產(chǎn)業(yè)投資額土地出讓收入《稅收、產(chǎn)業(yè)投資額城市更新資金來(lái)源及運(yùn)作模式五類資金來(lái)源(可多種資金結(jié)合)三類資金模式各級(jí)財(cái)政安排的城市更新資金金融機(jī)構(gòu)融資資金參與城市更新的項(xiàng)目實(shí)施主體投入土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金ABC項(xiàng)目收益自平衡模式政府投資模式成立項(xiàng)目公司，引入社會(huì)資本社會(huì)資本為優(yōu)先級(jí)投資者城市更新流程中資金參與地方政府國(guó)企及平臺(tái)公司城市更新基金F+EPC招投標(biāo)城市更新項(xiàng)目公司執(zhí)行機(jī)構(gòu)城市更新基金融資的優(yōu)勢(shì)及模式城市更新基金融資的優(yōu)勢(shì)及模式其中城市更新基金相較其他途徑，有五大顯著優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)一優(yōu)勢(shì)二優(yōu)勢(shì)三優(yōu)勢(shì)四優(yōu)勢(shì)五參與門檻較底私募基金投資者門檻相對(duì)較低權(quán)益性融資工具不增加融資主體的資產(chǎn)負(fù)債率可以用于征拆、拿地各投資人通過(guò)協(xié)議約定利益分配滿足對(duì)投資人的風(fēng)險(xiǎn)控制要求城市更新基金的本質(zhì)為解決項(xiàng)目融資難題，在征一般參與模式為三類：解決征拆或拿地資金問(wèn)題建設(shè)期前期，作為項(xiàng)目建設(shè)資本金，撬動(dòng)銀行貸款進(jìn)入實(shí)施階段，僅作為融資工具上海城市更新基金解讀上海城市更新基金解讀【基金要素】5+3+1+1年，其中投資期5年，回收期3【權(quán)責(zé)分工】團(tuán)招商蛇口中交集團(tuán)萬(wàn)科集團(tuán)國(guó)壽投資保利發(fā)展額為限承擔(dān)有限責(zé)任，但不參與基金的日常經(jīng)營(yíng)管理 居民便捷屬性居民便捷屬性◆交通出行更為便捷，區(qū)域可達(dá)性強(qiáng)文化公共屬性文化公共屬性◆城市歷史記憶保留，更新發(fā)展并舉◆城市歷史記憶保留，更新發(fā)展并舉城市消費(fèi)屬性城市消費(fèi)屬性◆文化賦能現(xiàn)代社會(huì)，充裕物質(zhì)生活產(chǎn)業(yè)文創(chuàng)屬性產(chǎn)業(yè)文創(chuàng)屬性◆◆合理保護(hù)工業(yè)遺產(chǎn)，革新產(chǎn)業(yè)辦公◆發(fā)揮文化精神內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)上海萬(wàn)科社區(qū)：敬老郫7號(hào)樓改造，站在老齡居民角度，明晰指引標(biāo)識(shí)，亮化居住環(huán)境，豐富老年生活方式與社交空間，重新煥發(fā)社區(qū)生機(jī)；番禺路222弄，打造安全且融洽的社區(qū)“共享街道”。上海徐匯西岸藝術(shù)區(qū)：利用了原有的工業(yè)歷史遺存，西岸龍美術(shù)館便是保留了北票碼頭的運(yùn)煤軌道和設(shè)施，其空間結(jié)構(gòu)的原型也源于對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)空間的抽象和轉(zhuǎn)譯，通過(guò)微場(chǎng)景還原留住了歷史記憶。武漢遠(yuǎn)洋歸元寺：借助深厚文化底蘊(yùn)，將荊楚文化與國(guó)際時(shí)尚相結(jié)合，通過(guò)建立新型商業(yè)街區(qū)、寫(xiě)字樓、酒店、社區(qū)住宅與學(xué)校，融入歷史建筑、景區(qū)的文化氛圍當(dāng)中。武漢多牛世界：原平和打包廠舊址，將工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與產(chǎn)業(yè)園辦公、科技創(chuàng)新空間有機(jī)結(jié)合。未來(lái)展望——中國(guó)城市更新的趨勢(shì)動(dòng)向?qū)ёx(本章要點(diǎn))發(fā)展訴求發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展訴求發(fā)展趨勢(shì)機(jī)制突破、體系完善、國(guó)企搭臺(tái)、多元參與工提供多元市場(chǎng)主體參與創(chuàng)新土地供應(yīng)趨勢(shì)與訴求政府引導(dǎo)，中場(chǎng)參與下時(shí)至周期楚官綠色低碳綠色低碳頂層基層結(jié)合、控增優(yōu)存、試點(diǎn)探索試點(diǎn)項(xiàng)目引領(lǐng)進(jìn)行模式探索趨勢(shì)1.立足首都發(fā)展，推動(dòng)“功能性更新”趨勢(shì)2·推進(jìn)社會(huì)資本參與機(jī)制，建立成本分擔(dān)機(jī)制，·形成整體打包、項(xiàng)目統(tǒng)籌的市場(chǎng)化運(yùn)作模式，·鼓勵(lì)國(guó)企搭平臺(tái)，與社會(huì)資本合作，通過(guò)設(shè)立基金、委托經(jīng)營(yíng)等方式，參與城市更新。趨勢(shì)3站城融合推進(jìn)城市更新加強(qiáng)市郊鐵路站等軌道交通與城市融合，借軌道衣通基動(dòng)固邊左量堪幣他動(dòng)侃進(jìn)與周邊商業(yè)辦公居住等融合，提升城市品質(zhì)。趨勢(shì)4呈現(xiàn)信息化數(shù)字化智能化趨勢(shì)，運(yùn)用5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)及綠色建材等新技術(shù)新材料，布設(shè)智慧城市場(chǎng)景，培育新消費(fèi)模式。發(fā)展訴求發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展訴求發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)主導(dǎo)、政府統(tǒng)籌、柔性更新強(qiáng)調(diào)尊重權(quán)利主體意愿和調(diào)動(dòng)市場(chǎng)積極性，因此權(quán)利主體和市場(chǎng)主體通常積極參與到更新全過(guò)程，自下而上申報(bào)的模式時(shí)常出現(xiàn)。政府,簽訂合作協(xié)議強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化運(yùn)作，針對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)踐中反映出的各種問(wèn)題及時(shí)給予政策支持，提出了一系列激勵(lì)機(jī)制。破解土地出讓難題完善容積率審查機(jī)制成本充分發(fā)揮“規(guī)土合一”的體制優(yōu)勢(shì)，通過(guò)計(jì)劃管理、規(guī)劃統(tǒng)籌的手段，促進(jìn)能力區(qū)全面發(fā)展★住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》就更新拆除面積占比及拆建比進(jìn)行雙控，未來(lái)，深圳將由拆除重建為主導(dǎo)進(jìn)入有機(jī)更新新時(shí)期。★《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》放寬舊住宅更新意愿至雙95%,并創(chuàng)設(shè)“個(gè)別征收+行政訴訟”制度，破解長(zhǎng)久以來(lái)的拆遷難題；同時(shí)，條例對(duì)更新項(xiàng)目也同步提出了基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)要求，通過(guò)收放結(jié)合，推動(dòng)更新高質(zhì)量實(shí)施?！铩渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》及《加強(qiáng)對(duì)住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通凈化市場(chǎng)知》對(duì)買賣小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等行為出臺(tái)系統(tǒng)限制政策，規(guī)范城市更新市場(chǎng)環(huán)境?！铩渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》明確更新項(xiàng)目保障性住房配建及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)城市更新釋放人才保障性住房、教育及醫(yī)療配套設(shè)施將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，成為政府審批城更項(xiàng)目的重要導(dǎo)向，也是對(duì)更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施主體的客觀要求。向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展為對(duì)城市更新有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化落實(shí)，突出可操作性，陸續(xù)出臺(tái)系列配套指引，形成新一輪城市更新“1+1+N”政策體系。其中“1+1”指《實(shí)施意見(jiàn)》和《工作方案》,“N”就當(dāng)前來(lái)說(shuō)指15個(gè)配套政市委市政府提出統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新九項(xiàng)重點(diǎn)工作的創(chuàng)新工作思路和要求，以城市更新為核心抓手，向存量要空間、以質(zhì)量促發(fā)展，為城市轉(zhuǎn)型發(fā)展拓展新空間、增添新動(dòng)能、創(chuàng)造新活力。強(qiáng)調(diào)政府的主導(dǎo)作用，以市更新“一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)”協(xié)同合作，平衡利益點(diǎn)同屬國(guó)企優(yōu)勢(shì)，平衡社會(huì)多方利益、科學(xué)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)進(jìn)程、支撐城市更新工作的順利實(shí)施。強(qiáng)化城市更新的公益性和社會(huì)責(zé)任感，始終堅(jiān)持以改善民生問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。訴求：防止“大拆大建”,以微改造為主，以精細(xì)化管理提升效益趨勢(shì)：以“產(chǎn)城融合”為驅(qū)動(dòng)力，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)更新主體企業(yè)進(jìn)一步重視產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，摒棄過(guò)去的“大拆大建”,以"產(chǎn)城融合"為項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)力，并強(qiáng)調(diào)對(duì)物業(yè)進(jìn)行精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，盈·產(chǎn)業(yè)資源的開(kāi)拓與積累；三方主體(政府、企業(yè)和原住民)的利益平衡；城市更新“專家?guī)臁薄俺啥寄Ｊ健钡挠袡C(jī)更新，留住了三千年的煙火氣公園城市公園城市理念建建營(yíng)運(yùn)持續(xù)推進(jìn)規(guī)劃建設(shè)治理營(yíng)運(yùn)一體化在未來(lái)，出臺(tái)的支持性政策將會(huì)更加精細(xì)化，以更好保障有機(jī)更新項(xiàng)隨著社會(huì)資本的參與路徑逐漸明晰，有著強(qiáng)大的規(guī)劃建設(shè)治理運(yùn)營(yíng)能走科學(xué)城市化道路的“杭州經(jīng)驗(yàn)”立足三化，回歸民生多方參與，由點(diǎn)到面“以人為本”改字賦能”“多方協(xié)作”會(huì)資本提供服務(wù)新模式堅(jiān)持以居民為主體，成專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位出資參與小區(qū)立小區(qū)“共建辦”,調(diào)統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的管線設(shè)施設(shè)備的改造，專業(yè)動(dòng)居民全過(guò)程參與老舊應(yīng)用，通過(guò)數(shù)字孿生技社會(huì)力量參與養(yǎng)老、醫(yī)療、小區(qū)改造實(shí)施，對(duì)工程術(shù)模擬城市發(fā)展，實(shí)時(shí)教育等各類公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督并提出合設(shè)計(jì)、改造和運(yùn)營(yíng)，在實(shí)際理化建議，構(gòu)建社區(qū)多市發(fā)展問(wèn)題，提早實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)中實(shí)行差異化價(jià)格管理，元協(xié)同治理的新格局。市級(jí)統(tǒng)籌、以區(qū)為主，文化優(yōu)先、精耕細(xì)作政策亮點(diǎn)合作模政策亮點(diǎn)合作模特征特征 辦出讓南京測(cè)銀豐商業(yè)管理有限公司(產(chǎn)權(quán)方)資產(chǎn)和賃設(shè)計(jì)及施工方案審批工程驗(yàn)收協(xié)作傳瑞安招角運(yùn)營(yíng)公司改遣施工招南招粗及租賃管理企業(yè)當(dāng)?shù)刈?cè)老城經(jīng)濟(jì)活力釋放、產(chǎn)學(xué)研合作留改拆有機(jī)更新、共建共治模式趨勢(shì)趨勢(shì)充分發(fā)揮南京科教資源優(yōu)勢(shì)，與重點(diǎn)高校簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，結(jié)合其優(yōu)勢(shì)學(xué)科和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，形成環(huán)高校創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群，眾創(chuàng)生態(tài)服務(wù)圈。對(duì)本地傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行數(shù)字化、智慧化升級(jí)，打造社區(qū)化的配套設(shè)施和公共活力空間，將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)融入城市生活，增強(qiáng)創(chuàng)新資源的集聚度和創(chuàng)新生態(tài)的成熟度。結(jié)合建筑質(zhì)量風(fēng)貌、更新價(jià)值等維度，區(qū)分需要保護(hù)保留、改造拆除、適應(yīng)性再利用、新建的部分，節(jié)省整體更新成本，留下城