城市更新白皮書

CBREConsulting——中國城市更新的現(xiàn)狀癥結(jié)至2020年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達63.89%,城鎮(zhèn)化正式開啟下半場。按照國際經(jīng)驗，下半場的城鎮(zhèn)化，將面臨城鎮(zhèn)化問題的集中爆發(fā)期，在我國本白皮書基于CBRE戰(zhàn)略顧問部過往在城市更新領(lǐng)域的實踐探索，聚焦我重新定義—一中國城市更新的獨特內(nèi)涵導(dǎo)讀(本章要點)今年，“城市更新”首次被寫入政府工作報告中，提到相生相伴。1.1城市更新的緣起與演變第一階段(1949-2011年)新中國建國以來，以經(jīng)濟建設(shè)為中心，城市更第二階段(2012-2019年)得益于國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，中國用不到10年的第三階段(2019年至今)國內(nèi)城鎮(zhèn)化率突破60%,站在“城鎮(zhèn)化”下半場，CAGR=2.11%實破50%CAGR=2.759%CAGR=2.129城市再開發(fā)全域復(fù)興60%40%30%20%0%城市重建城市復(fù)興城市再發(fā)展后工業(yè)化時代中從空間更新到生城市再生全域復(fù)興1.2中國城市更新的特殊土壤與內(nèi)涵控增優(yōu)存政府推動政策內(nèi)涵避免大拆大建招拍掛制度改革住房制度改革城市規(guī)劃法出臺土地使用權(quán)有償出讓回歸“惠民”片區(qū)/園區(qū)/單體/公益產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市韌性捕捉趨勢，高質(zhì)量供給特定政策地區(qū)歷史文化生態(tài)環(huán)境頂層路徑的不斷完善運作特色實施模式的合理創(chuàng)新導(dǎo)讀(本章要點)2.1中國城市更新概覽地方發(fā)展階段差異大政府主導(dǎo)武漢84.3%片區(qū)/街區(qū)類產(chǎn)業(yè)/園區(qū)類單元/單體類公益/公共類上海外灘歷史風貌區(qū)老建筑保護開發(fā)策略和實施路徑研究區(qū)域統(tǒng)籌、場景里構(gòu)、機制刨新北京東城區(qū)王府井區(qū)域產(chǎn)業(yè)及商業(yè)升級發(fā)展項目項目緣起項目范圍產(chǎn)業(yè)提升引導(dǎo)方案后續(xù)資源引入方案深圳羅湖人民南商圈復(fù)興改造項目項目緣起筑面積約370萬m2。企零散★發(fā)揮深圳國資系統(tǒng)資源整合優(yōu)勢，協(xié)助開發(fā)主體進行人民南片區(qū)核心國有資西安東大街改造提升戰(zhàn)略研究策劃東大街，西起鐘樓，東至長樂門(東門),因在鐘樓之東而得名。它是以鐘樓為中心輻射的四條大街中最長的一條，歷史可以追溯到隋唐時期。這條大街的東大街曾是西安最著名的商業(yè)街之一，自2008年啟動改造以來，東大街陷入一段改造、改造、再改造的進入新時期，為了結(jié)束長達10多年的改造、再現(xiàn)鐘樓商圈的輝煌，提出以城市更新對東大街改造進行收項目為西安市“皇城復(fù)興”的重要部分，街區(qū)全長約2公里，涉及商業(yè)、酒店、醫(yī)院、辦公、歷史文化建用★以最大化尊重現(xiàn)狀建筑及特色業(yè)態(tài)為原則，將東大街劃分為商、旅、城、產(chǎn)★秉持“不破不立、再生重啟”的理念，對東大街進行客群再定位、功能再定位、空間再定位。以本地消費為核，增加旅游消費功能；通過實施“文化+、旅游+、產(chǎn)業(yè)+”煥新城市功能；增加公共空間和開放化改造，營造尺度宜人★東大街橫跨碑林和新城兩區(qū)，管理效能分散，建議兩區(qū)政府共同成立“東大街核心管理部門”,企業(yè)與市場之間的橋梁，推動?xùn)|大街整體提升?！镌诮謪^(qū)有機更新過程中，政府職能逐步從“政府主導(dǎo)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌鲋鲗?dǎo)政府服務(wù)”,實現(xiàn)良性市場化發(fā)展。南京市頤和路歷史文化街區(qū)業(yè)態(tài)策劃、招商運營全程顧問難點與解法策劃先導(dǎo)，定向招商，平臺化管理機制建筑本買手集合等新興業(yè)態(tài)門店，打造南京文化商業(yè)高地國領(lǐng)事館(美、德、法)、2大碼頭(粵漢港、武漢港)。難點與解法難點與解法回溯本源、騰籠換鳥、示范引動文化驅(qū)動，新舊融合充分利用漢口歷史風貌區(qū)不可被復(fù)制的、獨特的萬國文化，將歷史價值和現(xiàn)代功能結(jié)合，形成國際化發(fā)展的核心驅(qū)動。通過階段性的市場化需求——導(dǎo)入企業(yè)和旅游人群來引導(dǎo)人口結(jié)構(gòu)變化，從根源上改變與國際化城市功能的適配性。強企帶動，多面發(fā)展以跨國百強企業(yè)聚集為核心驅(qū)動，引致帶動本土和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助推文化創(chuàng)意細分產(chǎn)業(yè)多層面的發(fā)展。前期政府示范，客群升級，刺激提質(zhì)人口結(jié)構(gòu)的變化及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致了消費客群的變化——消費需求增加、層級提升，刺激商業(yè)提質(zhì)升級。例失衡主動干預(yù)，市場引導(dǎo)概況互聯(lián)寶地園區(qū)的前身是創(chuàng)建于1942年的上海第二鋼鐵廠，系國內(nèi)第一家線材生產(chǎn)企業(yè)，也是全國冶金行業(yè)最大的獨立軋鋼廠。2006年起由于環(huán)境整治要求和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，二鋼廠開始逐漸停產(chǎn)外遷，2010年整體停產(chǎn)，廠區(qū)內(nèi)大部分廠房閑置。為進一步實現(xiàn)楊浦區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集聚，2015年服務(wù)團隊受寶武集團委托，對上鋼二廠(即互聯(lián)寶地)的產(chǎn)業(yè)及功能定位展開研究。項目占地351.5畝，包含314畝廠區(qū)及周邊37.5畝土地，原有13棟廠房、2棟倉庫、4棟綜合樓及2棟配套樓宇，建筑面積由原有16萬m提升至35萬m'。其中一期建成面積約11.8萬平米，于2018年6月正式投入運營，入駐各類企業(yè)50多家，近6000創(chuàng)業(yè)者入園?，F(xiàn)已形成了以人工智能、電競、互聯(lián)網(wǎng)+平臺為主導(dǎo)的園區(qū)，定位為楊浦的“中關(guān)村”和“硅谷”。難點與解法難點與解法研判★項目打造需跳脫區(qū)域及四至現(xiàn)有的功能環(huán)境，從產(chǎn)業(yè)定位維度承接楊浦區(qū)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，同時結(jié)合寶武集團智能制造轉(zhuǎn)型訴求，項目整體定位為以“互聯(lián)網(wǎng)+”為特殊產(chǎn)業(yè)方向的總部經(jīng)濟園區(qū)。多★項目建筑面積由原有的16萬m'提升至35萬mi(一期+二期);現(xiàn)存建筑無硬性保留要求，物業(yè)改造有較大靈活性。服務(wù)團隊結(jié)合風貌價值、開發(fā)容量要求、產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求、資金平衡訴求等維度，將項目劃分為保留改造區(qū)、半保留半改造區(qū)、拆除重建區(qū)三類拆改片區(qū)。落地與落地與施★項目招商落地與服務(wù)團隊定位方向匹配度超過95%,其中先期引入火柴互娛、網(wǎng)易暴雪、騰訊游戲、智能駕駛ROADEFEND等企業(yè)總部，形成龍頭效應(yīng)迅速實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，均得益于項目前期定位中對辦公產(chǎn)品的精準把握。項目概況國企牽頭、政府協(xié)同，高位推動片區(qū)統(tǒng)籌更新規(guī)劃編制大小騰挪、差異資源配給，鼓勵權(quán)利主體參與更新改造廣州珠影園區(qū)城市更新策劃廣州珠影星光城前身為珠江電影制片廠，作為國內(nèi)最早的制片廠，成立50多年來，制作過多部著名影藝作品，成為嶺南電影制作產(chǎn)業(yè)的重要代表。2005年改制后，為應(yīng)對市場化沖擊，珠江電影制片廠努力求變，2010年廣州提出規(guī)劃建設(shè)中軸線，而項目位于新中出于政治性、時代性和前瞻性的綜合考量，珠江電影制片廠啟動更新改造工作，目標打造“影視產(chǎn)業(yè)為項目分為兩期改造，其中一期面積為1.4萬平方難點與解法文商融合、產(chǎn)業(yè)強化、創(chuàng)新合作合雜文化地標代表。憑借先天的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，珠影星光城的更新改造以影視文化產(chǎn)★項目在適度保留影視制片生產(chǎn)環(huán)節(jié)同時，通過對物業(yè)載體的擴容升級，把文化創(chuàng)意設(shè)計、文化消費、文娛體驗等內(nèi)容導(dǎo)入項目，延長影視文化產(chǎn)業(yè)鏈，帶來消費新活力。南京梅鋼礦山區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位及城市功能戰(zhàn)略研究梅鋼礦區(qū)位于南京市雨花臺區(qū)，是長三角區(qū)域距離市區(qū)最近、區(qū)域深度最深的鐵礦坑，工業(yè)遺存保留完2018年底梅鋼發(fā)布公告，爭取用十年將鋼鐵冶煉產(chǎn)能逐步遷出南京市，鋼鐵產(chǎn)能于2020年下半年轉(zhuǎn)移至鹽城市濱海港工業(yè)園區(qū)。現(xiàn)有梅鋼區(qū)域?qū)⒉季中屡d產(chǎn)經(jīng)過40年城市發(fā)展，梅鋼所處的板橋新城區(qū)域已從工業(yè)重鎮(zhèn)成為產(chǎn)業(yè)新區(qū)，隨著梅鋼礦區(qū)生產(chǎn)功能逐漸退出，區(qū)域亟需補足產(chǎn)業(yè)真空階段，實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)積少★地下礦坑開發(fā)模式：地下綜合開發(fā)有一定的難度，包括開發(fā)處于探索期、無針對政策、運營成本較高、經(jīng)濟效益不明顯等問題，因此建議短期內(nèi)地下不地下鐵軌為載體，建設(shè)地心博物館，包含時光隧道、地心小火車等項目，在★特色產(chǎn)業(yè)體系：根據(jù)產(chǎn)業(yè)宏觀大勢、雨花本地基礎(chǔ)、上位規(guī)劃方向、地塊限制條件等因素，構(gòu)建“數(shù)字文創(chuàng)+數(shù)字生活”兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展軟件設(shè)★片區(qū)轉(zhuǎn)型資金需求較大，需通過滾動開發(fā)，即每一期的開發(fā)需搭配部分住宅★預(yù)留部分居住用地，待片區(qū)發(fā)展相對成熟以后，進行最后一期開發(fā)，實現(xiàn)價值最大化。上海市黃浦區(qū)160街坊保護性綜合改造項目作為第一任上海市長陳毅辦公室，也是上海第一面五星2014年黃浦區(qū)人民政府和上海地產(chǎn)集團簽訂合作協(xié)議，并由上海地產(chǎn)集團下屬世博土控公司和區(qū)屬上海外灘投資開發(fā)集團合資成立外灘老建筑公司，負責項目具體實施，市、區(qū)黃浦區(qū)160街坊保護性綜合改造項目位于外灘歷史文化風貌區(qū)核心區(qū)，由江西中路、福州路、河南中路及漢口路圍合的街區(qū)。項目建成后，將形成以金融辦公為主文化配套為亮點的老建筑改造之外灘新地標，地上約42000平米，地下約30000平米。辦公空間由大開間現(xiàn)代辦公和老建筑歷史空間相結(jié)合，★結(jié)合城市發(fā)展訴求、項目歷史資源稟賦、區(qū)域環(huán)境條件、相關(guān)物業(yè)市場表現(xiàn)等因素分析，針對辦公、文化(劇場劇院)、商業(yè)、酒店等功能展開研判，最終確立“70%辦公-20%文化-10%配套”的功能比例?！锝Y(jié)合項目建筑條件進行功能落位布局；對建筑載體的需求訴求，借鑒其他全球城市改造方案，創(chuàng)新歷造的建筑條件，并充分利用公共空間，形成不同的環(huán)境氛圍。施對目標金融機構(gòu)、文化機構(gòu)總部企業(yè)，及文化藝術(shù)體驗類、格調(diào)餐飲類、特色零售類品牌商戶進行針對性訪談追蹤，同步進行目標客戶引薦，推動項目落地實施。項目緣起位于北京東三環(huán)路的潘家園橋西南側(cè)，是全中國最大的舊貨市場，也是中國人氣最旺的古舊物品市場玩市場的崛起興盛。隨著物質(zhì)生活日益豐富，人們對藝術(shù)品、收藏品等精神層面的和地域文化的載體，對潘家園老舊市場進行升級不僅是普通的城難點與解法明確目標客群、產(chǎn)業(yè)順應(yīng)市場、承擔社會責任議★同時，滿足新增客群需求，打造“時尚、休閑、個性、新增客群，滿足周邊及CBD區(qū)域目標客群的拓展需求。項目緣起項目范圍難點與解法外拓區(qū)TOD功能組織、城市機能融合、城市場景塑造級研判外拓區(qū)TOD規(guī)律為導(dǎo)引，編制項目TOD功能產(chǎn)品開發(fā)時序綜合拆賠方案，搭建城市配套充足、場景多元的功能體系廣州中華廣場改造提升項目概況中華廣場開業(yè)于2000年7月，開業(yè)初期日均客30萬人次，每逢黃金周更高達70萬人次，成為了名副然而，中華廣場雖由駐穗央企新星投資與昌盛集團合作開發(fā)，但開業(yè)之時，就已經(jīng)形成兩大業(yè)主加部分商鋪小業(yè)主的“三足鼎立”局面。業(yè)權(quán)相對分散、決順利推進，商場設(shè)備老化等問題日益明顯。理，并計劃投入2.8億元進行升級改造。三年內(nèi)重新打造廣州老城區(qū)的商業(yè)新中心。綜合體總面積約30萬平方米，其中辦公建筑面積約11.9萬平方米，商業(yè)建筑面積12.5萬平方米。難點與解法微★中華廣場初期便呈現(xiàn)了業(yè)權(quán)“三足鼎立”的局面，但由于初期廣州商業(yè)市場競爭較少、電商沖擊未現(xiàn)，業(yè)權(quán)分散并未對項目造成過多不利影響。隨著商圈的式微，業(yè)權(quán)分散帶來的弊端日趨明顯。期間雖有海印集團統(tǒng)一運營，但★為改變舊面貌，探尋新出路，商場方提出改造升級的訴求，業(yè)主方之一的新星集團通過整租昌盛集團控股部分面積的方式，獲得統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，為后期的多★在開業(yè)運營的情況下，既要保證客戶體驗感，又要對老舊過時的樓宇硬件進行改造及業(yè)態(tài)調(diào)整。因此項目采取分層改造、分步推進的方式滿足業(yè)主方及多★項目位于老城區(qū)，商圈氛圍日漸式微，需要對客群的消費能力及消費偏好作項目緣起項目范圍為舉辦2023年的亞洲杯，北京市采用rrr模式對北京工場為符合高級別國際賽事標準的專業(yè)足球場，總坐席數(shù)約6.5萬席。同時項目的地下2層將與地鐵3號線和17號線的空間一體化實施。如何進行角色定位以體現(xiàn)片區(qū)開發(fā)整體性如何進行規(guī)劃設(shè)計以滿足運營需求如何進行運營管理以滿足投資收益需求體育場館及商業(yè)定位★通過對體育產(chǎn)業(yè)、本地區(qū)域市場、目標客群需求等進行系統(tǒng)分析，為項目提出“體育+”主題定位，設(shè)置合理業(yè)態(tài)配比，突出主題特色的同時，滿足建筑設(shè)計方案指導(dǎo)設(shè)計合理水平及垂直商業(yè)動線。后續(xù)運營管理方案★提供場館后續(xù)物業(yè)管理，招商運營等方案，同時由于體育場業(yè)態(tài)運營的特殊性以及配套商業(yè)運營的市場可行性，參考多方市場經(jīng)驗和參數(shù)，為項目進行貼近市場情形的經(jīng)濟運營投資收益分析。項目緣起成都市一環(huán)路全長19.38公里，初步成形于1969年。經(jīng)過歷次提升優(yōu)化，現(xiàn)為成都中心城區(qū)城市交通主干道，沿線跨越錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)6大中心城區(qū)。2020年8月，在道路整治工程基礎(chǔ)上，成都市委市政府提出以一環(huán)路為軸，左右各延伸一到兩個街區(qū)，進行整體梳理策劃，打造點、線、面相結(jié)合的有歷史內(nèi)涵品質(zhì)、有商業(yè)氛圍、聯(lián)動天府錦城、錦江公園等中心城區(qū)更新項目，以城市有機更新的手法，整體提升成都中心城區(qū)城市空間品項目范圍包含中心城區(qū)13平方公里環(huán)狀連片區(qū)域、涉及6個下轄行政區(qū)、15個街道轄區(qū)、66個社區(qū)、超過105萬常住人口，重點投射2個示范性節(jié)點、37條示范街道、220★一環(huán)路市井生活圈功能提升作為中心城區(qū)整體有機更新示范的系統(tǒng)性和延續(xù)性，要求將相關(guān)的4導(dǎo)則1指引做整合調(diào)整，形成針對性的項目實施導(dǎo)則?！锍鞘杏洃浀谋Ｓ罨锍鞘挟a(chǎn)業(yè)的植入更替★城市服務(wù)的品質(zhì)提升★城市場景的綜合營造★分類場景營造★城市記憶傳承★服務(wù)功能提升★交通組織優(yōu)化★社區(qū)治理協(xié)同原為效內(nèi)外為片、藥普實或?qū)W慮慮打不力體性量一環(huán)的物力體性量一環(huán)的物技邊干斷的入寄他內(nèi)可過點杭州西湖風景名勝區(qū)經(jīng)濟發(fā)展引導(dǎo)規(guī)劃難點與解法》業(yè)態(tài)舞升引導(dǎo)方案>實能行動計劃方案創(chuàng)新求索——中國城市更新的破局之策導(dǎo)讀(本章要點)·基于全國各大城市對于各類城市更新項目的實操落地經(jīng)驗，為應(yīng)對略顧問部城市更新團隊提出從政策引領(lǐng)、路徑與模式創(chuàng)新、資金平明確城市更新公益屬性重構(gòu)城市更新發(fā)展模式城市更新將推動城市發(fā)展模式由大規(guī)模增量建設(shè)擴張轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪扛脑靸?yōu)化，防止過度房地產(chǎn)化轉(zhuǎn)變城市更新盈利模式未來城市更新將推動實施主體從土地開發(fā)建設(shè)盈利到長期經(jīng)營收益模式轉(zhuǎn)變成都市城市有機更新實施辦法重慶市重慶市城市更新管理辦法廣東省上海市地方政策完善法規(guī)、系統(tǒng)推進、多元參與、試點突破試點指揮部+工作組+總師制，高效推動片區(qū)更新統(tǒng)籌工作推進政府各主管部門作，以“指揮部+工作組+總師制”的方式已經(jīng)在深圳等劃期研究工作：期研究工作：交通力面進城市更新項目總指揮市/區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)城市更新項目工作小組政策城市交通后期實施工作：聯(lián)合辦公章對項目相關(guān)相關(guān)事宜，如專項規(guī)劃審批，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃審批，入可企業(yè)中批等，共同行使審批權(quán)技術(shù)支撐聯(lián)系會議保障機制會議機制指揮部會議指揮部辦公室會議責任機制督查機制總師制度：總規(guī)劃解中總建筑甲一總工程樣總經(jīng)濟師BB政府主導(dǎo)+市場操作+資本運作，打通更新項目的投融建管退渠道政府政府州讓命m政府拆遷女置補登付出衛(wèi)命政府毛地出市場主體主體權(quán)利主體/權(quán)利政府答訂合件協(xié)議業(yè)構(gòu)簽訂我遷補償安量必議市場市批規(guī)帳同遷女監(jiān)政府政府政府權(quán)利主體主體主體協(xié)政府政府主體到預(yù)判到市識深度業(yè)現(xiàn)法深灣明中心深投控的到市識深度業(yè)現(xiàn)法深灣明中心深投控的了列市生泥動政府統(tǒng)籌類半盈利類資產(chǎn)包二盈利類資產(chǎn)包性項H項目資本統(tǒng)籌類★產(chǎn)業(yè)類項目——從產(chǎn)業(yè)物業(yè)租賃，向產(chǎn)業(yè)運營、★商業(yè)類項目——從商業(yè)物業(yè)租售，向商業(yè)運營、★公建類項目——針對不同權(quán)利主體的投資與收益邏輯，設(shè)計合理資產(chǎn)包，明晰各主體權(quán)責利，在經(jīng)濟可行的綜合評價原則下，提出片區(qū)開發(fā)強度的合理突破指標，通過PPP、EPC+O等模式引★適度突破規(guī)劃邊界，運用拆除重建、綜合整治、功能改變、圖則修編等多種手段統(tǒng)籌，探索異地安置搬遷策略應(yīng)用★實施更新主體確認，對于已確認的更新片區(qū)/單元開發(fā)主體給予更新用地協(xié)議出讓政策，及差異化地價補繳政策一TOT某線城市城更項目土地獲一TOT將不符合產(chǎn)業(yè)升級方向的企業(yè)低端環(huán)節(jié)騰挪至其他園區(qū)挪選擇★騰挪至高新園其他片區(qū)★騰挪至南山區(qū)其他片區(qū)★騰挪至南山區(qū)外給予配合更新膦挪的企業(yè)主體一定的政策優(yōu)惠，以加快片區(qū)整體改造進程★騰挪后實現(xiàn)物業(yè)增量*租金補貼優(yōu)惠等★人才成本補貼優(yōu)惠等★稅收補貼優(yōu)惠等··就地還遷+異地搬遷·地權(quán)騰挪+物權(quán)轉(zhuǎn)換數(shù)設(shè)記狀所神量6如土地出讓收入《稅收、產(chǎn)業(yè)投資額土地出讓收入《稅收、產(chǎn)業(yè)投資額城市更新資金來源及運作模式五類資金來源(可多種資金結(jié)合)三類資金模式各級財政安排的城市更新資金金融機構(gòu)融資資金參與城市更新的項目實施主體投入土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人自籌資金ABC項目收益自平衡模式政府投資模式成立項目公司，引入社會資本社會資本為優(yōu)先級投資者城市更新流程中資金參與地方政府國企及平臺公司城市更新基金F+EPC招投標城市更新項目公司執(zhí)行機構(gòu)城市更新基金融資的優(yōu)勢及模式城市更新基金融資的優(yōu)勢及模式其中城市更新基金相較其他途徑，有五大顯著優(yōu)勢。優(yōu)勢一優(yōu)勢二優(yōu)勢三優(yōu)勢四優(yōu)勢五參與門檻較底私募基金投資者門檻相對較低權(quán)益性融資工具不增加融資主體的資產(chǎn)負債率可以用于征拆、拿地各投資人通過協(xié)議約定利益分配滿足對投資人的風險控制要求城市更新基金的本質(zhì)為解決項目融資難題，在征一般參與模式為三類：解決征拆或拿地資金問題建設(shè)期前期，作為項目建設(shè)資本金，撬動銀行貸款進入實施階段，僅作為融資工具上海城市更新基金解讀上海城市更新基金解讀【基金要素】5+3+1+1年，其中投資期5年，回收期3【權(quán)責分工】團招商蛇口中交集團萬科集團國壽投資保利發(fā)展額為限承擔有限責任，但不參與基金的日常經(jīng)營管理 居民便捷屬性居民便捷屬性◆交通出行更為便捷，區(qū)域可達性強文化公共屬性文化公共屬性◆城市歷史記憶保留，更新發(fā)展并舉◆城市歷史記憶保留，更新發(fā)展并舉城市消費屬性城市消費屬性◆文化賦能現(xiàn)代社會，充裕物質(zhì)生活產(chǎn)業(yè)文創(chuàng)屬性產(chǎn)業(yè)文創(chuàng)屬性◆◆合理保護工業(yè)遺產(chǎn)，革新產(chǎn)業(yè)辦公◆發(fā)揮文化精神內(nèi)涵，實現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)上海萬科社區(qū)：敬老郫7號樓改造，站在老齡居民角度，明晰指引標識，亮化居住環(huán)境，豐富老年生活方式與社交空間，重新煥發(fā)社區(qū)生機；番禺路222弄，打造安全且融洽的社區(qū)“共享街道”。上海徐匯西岸藝術(shù)區(qū)：利用了原有的工業(yè)歷史遺存，西岸龍美術(shù)館便是保留了北票碼頭的運煤軌道和設(shè)施，其空間結(jié)構(gòu)的原型也源于對傳統(tǒng)工業(yè)空間的抽象和轉(zhuǎn)譯，通過微場景還原留住了歷史記憶。武漢遠洋歸元寺：借助深厚文化底蘊，將荊楚文化與國際時尚相結(jié)合，通過建立新型商業(yè)街區(qū)、寫字樓、酒店、社區(qū)住宅與學校，融入歷史建筑、景區(qū)的文化氛圍當中。武漢多牛世界：原平和打包廠舊址，將工業(yè)遺產(chǎn)保護與產(chǎn)業(yè)園辦公、科技創(chuàng)新空間有機結(jié)合。未來展望——中國城市更新的趨勢動向?qū)ёx(本章要點)發(fā)展訴求發(fā)展趨勢發(fā)展訴求發(fā)展趨勢機制突破、體系完善、國企搭臺、多元參與工提供多元市場主體參與創(chuàng)新土地供應(yīng)趨勢與訴求政府引導(dǎo)，中場參與下時至周期楚官綠色低碳綠色低碳頂層基層結(jié)合、控增優(yōu)存、試點探索試點項目引領(lǐng)進行模式探索趨勢1.立足首都發(fā)展，推動“功能性更新”趨勢2·推進社會資本參與機制，建立成本分擔機制，·形成整體打包、項目統(tǒng)籌的市場化運作模式，·鼓勵國企搭平臺，與社會資本合作，通過設(shè)立基金、委托經(jīng)營等方式，參與城市更新。趨勢3站城融合推進城市更新加強市郊鐵路站等軌道交通與城市融合，借軌道衣通基動固邊左量堪幣他動侃進與周邊商業(yè)辦公居住等融合，提升城市品質(zhì)。趨勢4呈現(xiàn)信息化數(shù)字化智能化趨勢，運用5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)及綠色建材等新技術(shù)新材料，布設(shè)智慧城市場景，培育新消費模式。發(fā)展訴求發(fā)展趨勢發(fā)展訴求發(fā)展趨勢市場主導(dǎo)、政府統(tǒng)籌、柔性更新強調(diào)尊重權(quán)利主體意愿和調(diào)動市場積極性，因此權(quán)利主體和市場主體通常積極參與到更新全過程，自下而上申報的模式時常出現(xiàn)。政府,簽訂合作協(xié)議強調(diào)市場化運作，針對項目推進實踐中反映出的各種問題及時給予政策支持，提出了一系列激勵機制。破解土地出讓難題完善容積率審查機制成本充分發(fā)揮“規(guī)土合一”的體制優(yōu)勢，通過計劃管理、規(guī)劃統(tǒng)籌的手段，促進能力區(qū)全面發(fā)展★住建部《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》就更新拆除面積占比及拆建比進行雙控，未來，深圳將由拆除重建為主導(dǎo)進入有機更新新時期?！铩渡钲诮?jīng)濟特區(qū)城市更新條例》放寬舊住宅更新意愿至雙95%,并創(chuàng)設(shè)“個別征收+行政訴訟”制度，破解長久以來的拆遷難題；同時，條例對更新項目也同步提出了基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)要求，通過收放結(jié)合，推動更新高質(zhì)量實施?！铩渡钲诮?jīng)濟特區(qū)城市更新條例》及《加強對住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通凈化市場知》對買賣小產(chǎn)權(quán)房、回遷房等行為出臺系統(tǒng)限制政策，規(guī)范城市更新市場環(huán)境?！铩渡钲诮?jīng)濟特區(qū)城市更新條例》明確更新項目保障性住房配建及獎勵標準，通過城市更新釋放人才保障性住房、教育及醫(yī)療配套設(shè)施將在較長一段時間內(nèi)，成為政府審批城更項目的重要導(dǎo)向，也是對更新項目開發(fā)實施主體的客觀要求。向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展為對城市更新有關(guān)內(nèi)容進行細化落實，突出可操作性，陸續(xù)出臺系列配套指引，形成新一輪城市更新“1+1+N”政策體系。其中“1+1”指《實施意見》和《工作方案》,“N”就當前來說指15個配套政市委市政府提出統(tǒng)籌推進城市更新九項重點工作的創(chuàng)新工作思路和要求，以城市更新為核心抓手，向存量要空間、以質(zhì)量促發(fā)展，為城市轉(zhuǎn)型發(fā)展拓展新空間、增添新動能、創(chuàng)造新活力。強調(diào)政府的主導(dǎo)作用，以市更新“一二級開發(fā)聯(lián)動”協(xié)同合作，平衡利益點同屬國企優(yōu)勢，平衡社會多方利益、科學統(tǒng)籌開發(fā)進程、支撐城市更新工作的順利實施。強化城市更新的公益性和社會責任感，始終堅持以改善民生問題、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標。訴求：防止“大拆大建”,以微改造為主，以精細化管理提升效益趨勢：以“產(chǎn)城融合”為驅(qū)動力，強調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及長期運營更新主體企業(yè)進一步重視產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，摒棄過去的“大拆大建”,以"產(chǎn)城融合"為項目的核心驅(qū)動力，并強調(diào)對物業(yè)進行精細化經(jīng)營，盈·產(chǎn)業(yè)資源的開拓與積累；三方主體(政府、企業(yè)和原住民)的利益平衡；城市更新“專家?guī)臁薄俺啥寄Ｊ健钡挠袡C更新，留住了三千年的煙火氣公園城市公園城市理念建建營運持續(xù)推進規(guī)劃建設(shè)治理營運一體化在未來，出臺的支持性政策將會更加精細化，以更好保障有機更新項隨著社會資本的參與路徑逐漸明晰，有著強大的規(guī)劃建設(shè)治理運營能走科學城市化道路的“杭州經(jīng)驗”立足三化，回歸民生多方參與，由點到面“以人為本”改字賦能”“多方協(xié)作”會資本提供服務(wù)新模式堅持以居民為主體，成專業(yè)經(jīng)營單位出資參與小區(qū)立小區(qū)“共建辦”,調(diào)統(tǒng)、智能化等新技術(shù)的管線設(shè)施設(shè)備的改造，專業(yè)動居民全過程參與老舊應(yīng)用，通過數(shù)字孿生技社會力量參與養(yǎng)老、醫(yī)療、小區(qū)改造實施，對工程術(shù)模擬城市發(fā)展，實時教育等各類公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)進行監(jiān)督并提出合設(shè)計、改造和運營，在實際理化建議，構(gòu)建社區(qū)多市發(fā)展問題，提早實現(xiàn)運營中實行差異化價格管理，元協(xié)同治理的新格局。市級統(tǒng)籌、以區(qū)為主，文化優(yōu)先、精耕細作政策亮點合作模政策亮點合作模特征特征 辦出讓南京測銀豐商業(yè)管理有限公司(產(chǎn)權(quán)方)資產(chǎn)和賃設(shè)計及施工方案審批工程驗收協(xié)作傳瑞安招角運營公司改遣施工招南招粗及租賃管理企業(yè)當?shù)刈岳铣墙?jīng)濟活力釋放、產(chǎn)學研合作留改拆有機更新、共建共治模式趨勢趨勢充分發(fā)揮南京科教資源優(yōu)勢，與重點高校簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，結(jié)合其優(yōu)勢學科和當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，形成環(huán)高校創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群，眾創(chuàng)生態(tài)服務(wù)圈。對本地傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行數(shù)字化、智慧化升級，打造社區(qū)化的配套設(shè)施和公共活力空間，將創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)融入城市生活，增強創(chuàng)新資源的集聚度和創(chuàng)新生態(tài)的成熟度。結(jié)合建筑質(zhì)量風貌、更新價值等維度，區(qū)分需要保護保留、改造拆除、適應(yīng)性再利用、新建的部分，節(jié)省整體更新成本，留下城