地產(chǎn)項目在標(biāo)準(zhǔn)化情景下的機電設(shè)計管理

地產(chǎn)項目在標(biāo)準(zhǔn)化情景下的機電設(shè)計管理摘要：地產(chǎn)依靠標(biāo)準(zhǔn)化體系打造品牌產(chǎn)品，設(shè)計管理是標(biāo)準(zhǔn)化的核心環(huán)節(jié)。本文闡述標(biāo)準(zhǔn)化情境下的設(shè)計管理分級：“總部—區(qū)域/城市”的二級設(shè)計管理模式，分別實施廣義設(shè)計管理和狹義設(shè)計管理。通過案例剖析機電設(shè)計管理嵌入全周期流程的管理動作，還原流程管理、品質(zhì)管理和方法管理過程。進而分析標(biāo)準(zhǔn)化的機電設(shè)計管理價值所在，意圖為其提供一種思路和模式。關(guān)鍵詞：地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計管理機電1、地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的邏輯與價值時下地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的住宅類項目是資本驅(qū)動，以投資視角，通過運營方式達成目標(biāo)的企業(yè)產(chǎn)品，約8成是的需要高周轉(zhuǎn)的剛需剛改項目。對于以住宅類產(chǎn)品為主的全國性房企而言，其開發(fā)過程具有相似的限定條件和通用性的操作流程，使得住宅類產(chǎn)品具備了有套路可循、能夠標(biāo)準(zhǔn)化的可能性。實施標(biāo)準(zhǔn)化，既降低成本又提高居住品質(zhì)，這樣的重復(fù)性需求是地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的前提，地產(chǎn)追求最佳秩序和效益也就成了標(biāo)準(zhǔn)化的核心目的。所以說地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化，已成為一線房企的戰(zhàn)略，是房企到達一定規(guī)模階段之后的必經(jīng)之路。近年，房企的發(fā)展已經(jīng)不再是機會導(dǎo)向，希望靠上行周期野蠻生長，越發(fā)困難。產(chǎn)品邏輯、企業(yè)資源邏輯，開始成為主流。房企通過標(biāo)準(zhǔn)化體系建立，減少了個性化決策，加快運營效率，以數(shù)字化運營的方式更有利控制風(fēng)險和成本，從而提高了管理效率。完整的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)同步投資、運營、營銷、設(shè)計、成本和工程等多部門的工作內(nèi)容，統(tǒng)一目標(biāo)導(dǎo)向，統(tǒng)一工作節(jié)奏，才能輸出標(biāo)準(zhǔn)化追求的成果——具有品牌價值的產(chǎn)品。2、設(shè)計管理是標(biāo)準(zhǔn)化的核心環(huán)節(jié)所以，打造最閃亮的產(chǎn)品核心環(huán)節(jié)在于——標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計管理。未來的發(fā)展要求建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化必然向更縱深的方向發(fā)展，讓建筑更加美好，更加舒適，更加人性化。不是規(guī)?；拍茏鼋ㄖO(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，而是任何產(chǎn)品類型、設(shè)計環(huán)節(jié)、工作流程都可以標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化在不同層面滲透、執(zhí)行，更重要的是樹立標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計管理。一線房企的設(shè)計管理主要采用“集團研發(fā)設(shè)計管理中心——區(qū)域/城市公司設(shè)計部”二級管控模式。此管理模式下按職能劃分，設(shè)計管理的范疇也可歸為二級：廣義設(shè)計管理和狹義設(shè)計管理。詳見圖1。機電設(shè)計是地產(chǎn)項目設(shè)計的一部分，故可以完全地整合到全項目設(shè)計管理過程中。圖1：設(shè)計管理按職能劃分不難看出，設(shè)計管理是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要不同層級、不同崗位相互支持、修訂才能閉環(huán)。反之，標(biāo)準(zhǔn)化必須由上到下去強推，自下而上去迭代，才能保證產(chǎn)品持續(xù)生命力。工業(yè)革命對工作分工而提升的工作效率及價值不言而喻，建筑的機電系統(tǒng)更是工程學(xué)科，通過科學(xué)的計算和優(yōu)化，來實現(xiàn)機電標(biāo)準(zhǔn)化，在以高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)模式下效率更高。故，本文著重闡述機電設(shè)計管理在標(biāo)準(zhǔn)化情境下的執(zhí)行和發(fā)揮的價值。3、廣義設(shè)計管理中標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)集團研發(fā)設(shè)計管理中心進行廣義設(shè)計管理，負責(zé)全集團的管理體系建設(shè)、設(shè)計事務(wù)統(tǒng)籌、權(quán)責(zé)分級的界定，對區(qū)域/城市公司管轄項目的設(shè)計管理事務(wù)進行督導(dǎo)、管理。廣義設(shè)計管理應(yīng)完成以下標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)：3.1設(shè)計研發(fā)：為滿足房企戰(zhàn)略發(fā)展需求，根據(jù)客研和目標(biāo)成本限額，打造有品牌價值的不同產(chǎn)品套系。首先制訂各產(chǎn)品的機電配置標(biāo)準(zhǔn)，其次發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)化的機電各專業(yè)、各系統(tǒng)設(shè)計模塊/指引/制度，最后封裝成該套系對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化機電成果。除產(chǎn)品研發(fā)之外，還應(yīng)為下游研發(fā)與機電設(shè)計管理的管理工具，比如設(shè)計前期市政收資明細表、施工圖階段的機電子系統(tǒng)對應(yīng)限額和機電類交付風(fēng)險自查系統(tǒng)等工具。3.2設(shè)計運營：目的是加快標(biāo)準(zhǔn)化的運行效率，保證標(biāo)準(zhǔn)化順利實施。一是推行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計合同范本和設(shè)計任務(wù)書，二是對全國設(shè)計供方進行分級和劃定服務(wù)范圍，三是明確設(shè)計合約委托方式，主項施工圖設(shè)計直接委托給戰(zhàn)略單位，同時放松專項設(shè)計委托給市政壟斷行業(yè)。這樣不僅從源頭統(tǒng)一該套系產(chǎn)品的品質(zhì)和延續(xù)，而且以集采的形式，通過制度明確設(shè)計主體，使得區(qū)域/城市公司設(shè)計部的設(shè)計合約規(guī)劃更加高效透明。3.3設(shè)計管控：日常工作中，設(shè)計線條是房地產(chǎn)開發(fā)的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，部門間有大量數(shù)據(jù)傳遞、加工、分析的任務(wù)，總部推行數(shù)字化運營管理方式，可減少數(shù)據(jù)冗余和時間沉淀，既保證數(shù)據(jù)及時有效，又簡化設(shè)計線條內(nèi)部的工作量。與此同時，建立標(biāo)準(zhǔn)化考核和圖紙審圖制度，可有效監(jiān)控區(qū)域/城市公司設(shè)計部對標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行情況，進而實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的管控?？傊陚?、可執(zhí)行的廣義設(shè)計管理成果，可傳遞給下游狹義設(shè)計管理環(huán)節(jié)，為其提供工作基礎(chǔ)，極大的減少研發(fā)、運營環(huán)節(jié)的時間成本和試錯風(fēng)險。4、狹義設(shè)計管理中標(biāo)準(zhǔn)化的執(zhí)行區(qū)域/城市公司設(shè)計部進行狹義設(shè)計管理，負責(zé)管轄項目負責(zé)設(shè)計進度管理、標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行、限額控制等落地執(zhí)行動作，說的就是設(shè)計工作里的日常管理行為。狹義設(shè)計管理應(yīng)完成3個方面標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行：4.1流程管理：建立可控制可替換的流程，細化分工，目的在于建立控制點，是成果量化基礎(chǔ)。涵蓋全周期中機電任務(wù)、變更流程管理。4.2品質(zhì)管理：從客研敏感數(shù)據(jù)、目標(biāo)成本、圖紙質(zhì)量進行品控。對于機電系統(tǒng)而言，不是單專業(yè)的優(yōu)化，而是追求整體與產(chǎn)品套系相匹配。同時嚴(yán)格執(zhí)行流程管理中管控的評審會節(jié)點，依靠集團力量對機電系統(tǒng)糾偏。4.3方法管理：能被總結(jié)出來，可以被記錄被傳播的知識就是工作方法，要把設(shè)計研發(fā)的工具嵌入到流程管理中，做到機電限額過程可控和機電指標(biāo)符合配置標(biāo)準(zhǔn)。所以，處于標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行層面的設(shè)計管理者要用設(shè)計運營中規(guī)范的工作方法，應(yīng)用設(shè)計工具來指導(dǎo)設(shè)計供方日常工作。5、案例應(yīng)用及分析因為筆者承擔(dān)城市公司設(shè)計部的二級管理任務(wù)，上層標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)已經(jīng)完備，故直接應(yīng)用廣義設(shè)計管理成果（淡化設(shè)計運營和研發(fā)內(nèi)容）。本文案例偏重狹義設(shè)計管理執(zhí)行層面的應(yīng)用并剖析。為有針對性，筆者選取典型住宅類案例：該項目位于北京市遠郊區(qū)，共7B和5C兩個地塊，居住和商業(yè)用地（包含住宅、商業(yè)、配套多業(yè)態(tài)），總建筑面積19.77萬㎡，分三期開發(fā)，詳見表1.表1：案例業(yè)態(tài)說明和建筑面積表開發(fā)次序地塊名稱建筑業(yè)態(tài)建筑分類業(yè)態(tài)面積（萬㎡）總面積（萬㎡）一期7B住宅地塊50棟住宅

（疊拼、聯(lián)排、洋房）多層住宅8.4810.821座居民地下車庫一類汽車庫2.202棟配套多層公建0.14二期5C住宅+商業(yè)地塊7棟住宅

（洋房）多層住宅2.894.761座居民地下車庫（含人防）一類汽車庫1.872棟商業(yè)樓多層公建0.791.061座商業(yè)地下車庫一類汽車庫0.27三期7B商業(yè)地塊2棟商業(yè)樓多層公建2.323.131座商業(yè)地下車庫二類汽車庫0.815.1、嵌入機電內(nèi)容的項目全周期設(shè)計管理適配圖目前部分房企，在內(nèi)部運營上標(biāo)準(zhǔn)化體系不完善，集團總部和區(qū)域公司之間，各自為戰(zhàn)，不同的區(qū)域有不同的做法，加之集團也缺乏有效的管控手段，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)化難以達到預(yù)期目標(biāo)。反之，完善的標(biāo)準(zhǔn)化體系，不同層級的設(shè)計管理者有章可循，上行下效，完全可以做到標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品輸出，如圖2所示，表達了機電設(shè)計管理跟隨設(shè)計全周期流程中嵌入的管理動作。在運營會階段，完成機電整體方案，可以實現(xiàn)功能和配置的平衡。在報建階段落實所有機房數(shù)量與指標(biāo)，配合項目取得工程規(guī)劃許可證。在施工圖階段，應(yīng)用設(shè)計工具校驗設(shè)計成果，核定限額標(biāo)準(zhǔn)，量化品質(zhì)管理。不難看出，標(biāo)準(zhǔn)化體系一旦建立，可以規(guī)范各個環(huán)節(jié)的管理動作，避免了“執(zhí)行人”素質(zhì)影響項目進度、品控，取而代之是任何一個環(huán)節(jié)可量化、可考核、可替代，規(guī)范了“執(zhí)行人”在標(biāo)準(zhǔn)化體系生產(chǎn)線的步驟。圖2：嵌入機電要素的全周期設(shè)計管理流程圖5.2、以機電全專業(yè)視角搭建機電系統(tǒng)本案例，是典型的住宅+配套商業(yè)項目，所以標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品套系已經(jīng)完全覆蓋本項目的多層住宅、一類車庫和多層商業(yè)。這就是使得在狹義設(shè)計管理環(huán)節(jié)直接執(zhí)行對應(yīng)產(chǎn)品套系的機電系統(tǒng)形式。再根據(jù)屬地的市政要求，直接確定確定了本項目的機電各專業(yè)各系統(tǒng)的類型和配置，省去了方案論證和比選流程。縮短了設(shè)計周期，降低了設(shè)計管理者素質(zhì)要求，進而把管理工作簡化成：按項目開發(fā)次序搭建機電系統(tǒng)的構(gòu)架和整合，使之滿足項目的個性化需求。5.2.1、機電系統(tǒng)的構(gòu)架本項目主要業(yè)態(tài)為住宅、商業(yè)兩種，分三期開發(fā)，每期獨立驗收，故從業(yè)態(tài)和建設(shè)周期兩個維度搭建的機電系統(tǒng)詳見表2：表2：案例的機電系統(tǒng)構(gòu)架序號專業(yè)名稱系統(tǒng)類型系統(tǒng)選型原因主

要

機

房

配

置一期

（7B住宅地塊）二期

（5C住宅+商業(yè)地塊）三期

（7B商業(yè)地塊）1給水系統(tǒng)箱式無負壓系統(tǒng)屬地要求給水泵房x1無，與一期合用給水泵房x12中水系統(tǒng)箱式無負壓系統(tǒng)屬地要求中水泵房x1無，與一期合用給水泵房x13供暖系統(tǒng)低溫?zé)崴匕遢椛涔┡到y(tǒng)產(chǎn)品套系標(biāo)準(zhǔn)換熱站x1無，與一期合用給水泵房x14消防水系統(tǒng)自動噴水滅火系統(tǒng)+臨時高壓消火栓系統(tǒng)機電標(biāo)準(zhǔn)化消防水池及泵房x1無，與一期合用消防水池及泵房x15消防報警系統(tǒng)火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)機電標(biāo)準(zhǔn)化主消防安防控制室x1分消防安防控制室x1商業(yè)獨立消防安防控制室x16智能化系統(tǒng)門禁、視頻監(jiān)控、停車管理等產(chǎn)品套系標(biāo)準(zhǔn)7供配電系統(tǒng)10kV及以下低壓配電系統(tǒng)機電標(biāo)準(zhǔn)化高壓分界室x1；

公用變電所x2；

用戶變電所x1；高壓分界室x1；

公用變電所x1；

用戶變電所x1；利用一期用電變電所預(yù)留的空間，做變電站擴容，設(shè)備完全獨立。8市政通信光纖入戶屬地要求主電信機房x1；

主歌華機房x1；分電信機房x1；

分歌華機房x1；商業(yè)獨立電信機房x1；

商業(yè)獨立歌華機房x1；注1：一期、二期相隔一年交付，且業(yè)態(tài)形式相對統(tǒng)一，水暖專業(yè)加大設(shè)備選型可實現(xiàn)一期二期共用機房。注2：三期商業(yè)開發(fā)周期和建筑方案多次更新，如果配合專業(yè)先于建筑方案而確定與一期合用，則可能導(dǎo)致一期增加投資。最終重要的是，7B商業(yè)組團可能在運營商打包出售，需要機電完整的切割，故獨立配全主機房。注3：消防水池有效容積和消防泵組參數(shù)能滿足7B商業(yè)使用要求，且完全符合現(xiàn)行規(guī)范，但火災(zāi)時報警信號和聯(lián)動信號會同時傳到住宅消控制和商業(yè)消控室，導(dǎo)致聯(lián)動邏輯混亂，基于犧牲運營安全的不算優(yōu)化考量，7B商業(yè)獨立配置消防水池及泵房。注4：供配電系統(tǒng)和市政通信的機房配置標(biāo)準(zhǔn)，是屬地要求，雖然技術(shù)上完全可以是合用、優(yōu)化，但壟斷單位有自身運維驗收標(biāo)準(zhǔn)，故必須滿足。5.2.2、機房的整合首先，地上、地下機房布置原則是盡可能的集中布置在臨近市政道路（盡力避開客戶歸家動線）的負荷中心，既節(jié)省接口費用（該項費用通常高于市場定額），也利用物業(yè)集中運維和搶修。其次，針對項目個性化設(shè)計管理，機房區(qū)的整合則需要設(shè)計管理者從項目整體考慮降本增效，比如圖3圖4對比可以看出，在初設(shè)階段接入機房布置，不但減小了機房區(qū)面積，還增加了可售車位。圖3：優(yōu)化前的機房區(qū)布置

圖4：優(yōu)化后的機房區(qū)布置另外，標(biāo)準(zhǔn)化的技術(shù)指引已經(jīng)清單式給出設(shè)計過程中應(yīng)注意事項，比如：1）消防控制室與消防水池及泵房，步行距離不應(yīng)大于75米，以保證手動應(yīng)急啟動的時限。2）必須滿足更換設(shè)備時其他專業(yè)不拆除不停擺，應(yīng)校驗投入使用后機電運輸通道凈高凈寬和機電管線綜合的運維要求，個別項目要考慮擴容的可能性。最后，根據(jù)圖2：嵌入機電要素的全周期設(shè)計管理流程圖，在報建之前，利用設(shè)計工具《機房配置體檢表》中標(biāo)準(zhǔn)值校驗機房、設(shè)備間、管井的面積指標(biāo)，避免不必要投資5.3、升級后圖紙審查內(nèi)容國家、地方設(shè)計規(guī)范和技術(shù)措施適用性是設(shè)計供方主責(zé)，標(biāo)準(zhǔn)化的執(zhí)行程度及深度由設(shè)計管理把關(guān)。一線房企基本上實現(xiàn)了清單審圖機制，而房企越發(fā)追求精細化管理，客戶越來越好關(guān)注產(chǎn)品交付，以下升級圖紙審查手段和內(nèi)容勢在必行，標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)指引做不到的地方，但是標(biāo)準(zhǔn)化的制度可以規(guī)避這些風(fēng)險1）全專業(yè)疊圖：解決水暖電專業(yè)交圈，解決水暖電和建筑、結(jié)構(gòu)交圈問題，從設(shè)計環(huán)節(jié)避免無效成本，減少因設(shè)計因素導(dǎo)致的表更費用。2、毛坯交房按精裝標(biāo)準(zhǔn)繪制戶內(nèi)綜合點位圖：嚴(yán)格按產(chǎn)品套系的配置標(biāo)準(zhǔn)繪圖，并發(fā)布安裝指引和施工指導(dǎo)手冊。施工前技術(shù)交底，過程中落實設(shè)計巡檢制度保證交付效果。如表3、圖4。表3：XX住宅項目水電末端安裝指引（節(jié)選）水末端名稱排水點位置排水管中心距墻毛坯面距離說明衛(wèi)生間臺盆排水點臺盆柜內(nèi)地面1501.與給水點上下對中布置；

2、上述與衛(wèi)生間大樣沖突時，總包及時反饋；淋浴房內(nèi)地漏靠花灑安裝墻一側(cè)地面居中安裝1001.居中安裝（同層排水優(yōu)選）

2.地面為機刨石排水槽時，尺寸改為50mm-70mm，保證居中，排水槽內(nèi)可根據(jù)項目實際微調(diào)；

3、上述與衛(wèi)生間大樣沖突時，總包及時反饋；淋浴房外地漏靠淋浴房外地面居管井中安裝1501.三分離衛(wèi)生間干區(qū)不設(shè)置地漏

2.兩分離盥洗區(qū)不設(shè)置地漏；

3、上述與衛(wèi)生間大樣沖突時，總包及時反饋；浴缸排水點

（如有）靠浴缸五金墻一側(cè)地面2501.排水點在浴缸中心的特殊選型需參見集采手冊中浴缸選型的安裝尺寸技術(shù)

圖，與給水點上下對中布置；

2、上述與衛(wèi)生間大樣沖突時，總包及時反饋；馬桶排水點馬桶安裝位置地面3401、上述與衛(wèi)生間大樣沖突時，總包及時反饋；圖5：XX住宅項目水電點位安裝指導(dǎo)手冊（節(jié)選）5.4、限額指標(biāo)對設(shè)計管理的貢獻房企發(fā)布的限額指標(biāo)，是眾多項目的數(shù)據(jù)沉淀，也是對在建項目的控制指標(biāo)，該案例在設(shè)計階段與成本互動，修正了2項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：1）智能化取舍，最大限度設(shè)計市場歡迎的產(chǎn)品：本項目根據(jù)產(chǎn)品套系定檔為中高端，成本部規(guī)劃的智能化限額為27元/㎡，營銷提供客研數(shù)據(jù)要求智能化在專項設(shè)計過程中融入康養(yǎng)元素，故設(shè)計新增了園區(qū)的健康跑道系統(tǒng)，導(dǎo)致成本超限。最后通過削減周界防范和離線巡更投資，保留了健康跑道來滿足限額。2）機電管線綜合優(yōu)化減少不必要投資：據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，地庫層高每增加0.1米，造價增加18元/㎡，故車庫梁下室內(nèi)管線垂直空間不得超過700mm，如圖7所示，當(dāng)管線交叉較多時有壓管道和電氣橋架主動避讓暖通風(fēng)管，做到不因設(shè)備要求增加地下室層高；地庫覆土每增加0.3米，造價增加30元/㎡，則機電主管道優(yōu)先選擇車庫內(nèi)敷設(shè)，次之選定實圖范圍內(nèi)敷設(shè)，最不利情況適當(dāng)增加主管線沿途覆土厚度。圖7：車庫內(nèi)典型管綜剖面6、標(biāo)準(zhǔn)化在機電設(shè)計管理發(fā)揮的價值機電系統(tǒng)的承擔(dān)著建筑的使用功能，安全、節(jié)能、合理、先進的機電系統(tǒng)更高效的服務(wù)建筑使用者。制度下的精細標(biāo)準(zhǔn)化機電設(shè)計管理核心價值在于：6.1實現(xiàn)自身功能合理。標(biāo)準(zhǔn)化提供的一系列技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，可以指導(dǎo)設(shè)計管