成本管理培訓(xùn)課件

目錄前言本錢管理理念本錢控制根本方法建立多層次本錢管理體系房地產(chǎn)全過程本錢控制要點思考與總結(jié)2023年11月18日1前言2023年11月18日22023年11月18日3本錢管理的重要性取決于企業(yè)的競爭價值！著名管理學(xué)大師“邁克爾波特〞說：成本領(lǐng)導(dǎo)策略以產(chǎn)品成本領(lǐng)先策略為第一類策略產(chǎn)品差異策略避開競爭策略，做細分市場，不介入主流市場的競爭，這樣的話，成本空間要求不是那么的嚴(yán)格。重點集中策略集中資源領(lǐng)域發(fā)展，在這方面將技術(shù)優(yōu)勢提拔得很高，把品牌形象塑造得很高很高。前言結(jié)論：企業(yè)如果是做小可以選擇產(chǎn)品差異化策略，如果做大，沒有本錢優(yōu)勢很難做大。大企業(yè)必定有某種本錢優(yōu)勢！2023年11月18日4前言本錢管理目的=降低本錢2023年11月18日5前言案例：本錢領(lǐng)導(dǎo)策略型企業(yè)——本錢管理目的？DELL電腦就是一個很典型本錢策略型的企業(yè)，其建立網(wǎng)上訂購電腦的直銷方式，使得產(chǎn)品的生產(chǎn)更加有序，節(jié)約了大量的營銷費用，降低大量的庫存本錢，因而獲得一種很好的〔本錢〕優(yōu)勢。在電腦市場中，十年前很多的品牌到現(xiàn)在衰落了很多，比方1993、1994年的ASP失去了蹤影、IBM幾乎沒有了臺式電腦，COMPAQ被HP合并，反而DELL企業(yè)在中國越做越大，其中本錢優(yōu)勢是一個很重要的原因。目前大企業(yè)用的效勞器、電腦大多是DELL的。沃爾瑪連鎖超市打著“天天平價〞的口號，以平價銷售商品。其背后具有一個強大的本錢管理系統(tǒng)，依靠全球衛(wèi)星通訊技術(shù)，補貨、進貨很準(zhǔn)確，大批量的進貨，使其具有超強的全球采購議價能力。其“天天平價〞的模式不是說做就能做到的，需要強大的支持平臺，依靠“天天平價〞的沃爾瑪就是這樣做成了世界最大企業(yè)。2023年11月18日6前言表象搞本錢管理就是力圖省錢實質(zhì)1、光靠省錢省不出本錢管理優(yōu)勢；2、本錢優(yōu)勢的獲得需要依靠對應(yīng)于業(yè)務(wù)運作的本錢模式的建立。本錢管理理念12023年11月18日7本錢管理特征2023年11月18日8一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程不同角色的成本管理施工企業(yè)設(shè)計單位造價咨詢公司房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理=合理確定+有效控制現(xiàn)場與花費，管理上的問題設(shè)計周期與深度，技術(shù)上的問題圖紙與定額，技術(shù)上的問題產(chǎn)品與市場，經(jīng)營上的問題：就是要知道哪些該花哪些不該花〔有效〕，每局部花多少適宜〔匹配〕，合理配置本錢〔均衡〕。強調(diào)本錢導(dǎo)向，本錢管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。小結(jié)：不同利益原那么下導(dǎo)致目的不同，導(dǎo)致本錢管理關(guān)注對象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異。1、房地產(chǎn)本錢管理行業(yè)特征2023年11月18日9一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程2、房地產(chǎn)本錢管理理念-5W1H分析提升價值1.本錢管理的目的〔WHY)—全本錢2.本錢構(gòu)成〔WHAT)—規(guī)劃、確定、控制3.本錢管理出發(fā)點〔WHERE)—全過程4.本錢管理階段〔WHEN)—全員5.本錢管理責(zé)任人〔WHO)—目標(biāo)管理6.本錢管理方法〔HOW)—2023年11月18日10一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程2、本錢管理目的——〔WHY〕消除無效成本提升投資價值最有效收益本錢控制不等于省錢，花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵；防止價值不平衡造成的浪費〔怎么花錢〕利潤房地產(chǎn)公司目標(biāo)：本錢管理目標(biāo)：企業(yè)目標(biāo)與本錢管理目標(biāo)一致性2023年11月18日11一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程3、本錢管理構(gòu)成——〔WHAT〕1、本錢的概念：本錢是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種消耗2、本錢的構(gòu)成建造本錢=建安工程費+根底設(shè)施+公共配套費開發(fā)本錢=土地費用+前期費+建造本錢+開發(fā)間接費全本錢=開發(fā)本錢+期間費〔營銷、財務(wù)和管理等〕3、時間與空間上的分布時間：建設(shè)全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用空間時間本錢2023年11月18日12一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程3、本錢管理構(gòu)成——〔WHAT〕合計

財務(wù)費用10管理費用9營銷費用8開發(fā)間接費用7借款費用6公共配套設(shè)施建設(shè)費5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4建筑安裝工程費3前期工程費2土地征用及拆遷補償費1項目序號工程成本項目全成本開發(fā)成本表格：本錢科目及執(zhí)行部門2023年11月18日13一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程4、本錢管理立足點——〔WHERE〕成本的決定因素外部：市場價格內(nèi)部：產(chǎn)品定位成本的影響因素資金進度協(xié)調(diào)經(jīng)營技術(shù)管理成本確定方法銷售市場原材料市場定額數(shù)據(jù)庫合理確定本錢小結(jié)：本錢確定是控制的前提和根底，根據(jù)市場定價原那么，沒有準(zhǔn)確只有合理。本錢管理=合理確定+有效控制2023年11月18日14一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程4、本錢管理立足點——〔WHERE〕成本控制的要素制定目標(biāo)；偏差測定、修正。成本有效控制前提目標(biāo)合理實在；實際結(jié)果及時反饋。成本能動控制不等同于限制；時刻掌握實際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果；相應(yīng)的調(diào)整方案；心中有數(shù)。有效控制本錢小結(jié)：動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)。本錢管理=合理確定+有效控制2023年11月18日15一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程5、本錢管理階段——〔WHEN〕立項階段成本測算，項目經(jīng)濟性評價，盈利目標(biāo)策劃階段選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計劃設(shè)計階段：產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定方案設(shè)計：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征；初步設(shè)計：材料設(shè)備的合理選型；施工圖設(shè)計：限額設(shè)計，圖紙的質(zhì)量和時間保證發(fā)包階段通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握）施工階段變更和簽證的管理，付款審核，動態(tài)監(jiān)控竣工階段結(jié)算、索賠辦理，項目后評估維護運營階段保修金、維護費用的管理2023年11月18日16一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程5、本錢管理責(zé)任主體——〔WHO〕要點：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有本錢管理的責(zé)任，都要具有本錢意識。本錢意識：只要考慮了性價比問題，就是有本錢意識控制主體：從“誰花錢控制誰〞到“誰花錢誰控制〞2023年11月18日17一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程6、本錢管理根本方法——〔HOW〕目標(biāo)確定依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研、產(chǎn)品把握。目標(biāo)管理過程—PDCA循環(huán)實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)監(jiān)控手段—信息化2023年11月18日18一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程6、本錢管理根本方法——〔HOW〕6.1數(shù)據(jù)庫、市場調(diào)研產(chǎn)品把握圖紙人、材、機時間數(shù)據(jù)庫調(diào)整后價格圖紙影響作用人材機影響作用應(yīng)用時間點2023年11月18日19一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程6、本錢管理根本方法——〔HOW〕6.2PDCA循環(huán)2023年11月18日20一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程6、本錢管理根本方法——〔HOW〕6.3監(jiān)控信息化ERP系統(tǒng)合同與本錢管理數(shù)據(jù)庫2023年11月18日21一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程房地產(chǎn)本錢管理的開展過程立項策劃設(shè)計發(fā)包招標(biāo)竣工維護估、概、預(yù)算合同價、付款、結(jié)算價實虛——本錢實現(xiàn)由虛到實的變化，轉(zhuǎn)折點就是發(fā)包。2023年11月18日22一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程房地產(chǎn)本錢管理的開展過程成本管理水平產(chǎn)品價值提升審算型控制型能動型強調(diào)企業(yè)/團隊的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性價比發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值強調(diào)不能突破目標(biāo)值定額模式下，強調(diào)個人經(jīng)驗追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價正確2023年11月18日23一、本錢管理理念成本行業(yè)特征成本5W1H分析成本發(fā)展過程小結(jié)結(jié)合產(chǎn)品和市場，以造價計算和本錢分析為根底，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標(biāo)開展本錢管理工作。本錢控制根本方法-目標(biāo)本錢管理22023年11月18日242023年11月18日25二、目標(biāo)本錢管理1.目標(biāo)的內(nèi)涵不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。2、目標(biāo)的作用目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。3、目標(biāo)的范圍成本目標(biāo)是整個項目團隊的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式1、本錢目標(biāo)管理原那么2023年11月18日26二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式2、本錢目標(biāo)制定過程1、目標(biāo)制定的時間：幾個階段2、目標(biāo)制定的方法：正向與反向3、目標(biāo)制定的要求：本錢＋產(chǎn)品2023年11月18日27二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式2.1、本錢目標(biāo)制定時間立項階段目標(biāo)雛形成本水平是考慮是否立項的要素策劃、設(shè)計階段成本測算各期測算要有對應(yīng)前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)方案確定后正式責(zé)任成本目標(biāo)施工圖完成后根據(jù)預(yù)算對目標(biāo)做調(diào)整內(nèi)控目標(biāo)2023年11月18日28二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式2.1、本錢目標(biāo)制定時間目標(biāo)制定的六個階段新項目發(fā)展策劃定位方案或初步施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算（初始）成本測算（預(yù)控）目標(biāo)成本（發(fā)展）目標(biāo)成本調(diào)整（內(nèi)控）動態(tài)成本結(jié)算成本分析2023年11月18日29二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式2.2、本錢目標(biāo)制定方法1、正向測算測算依據(jù)--本錢首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，一般的依據(jù)文件有：工程開展報告、籌劃報告、各階段的設(shè)計文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；測算方式--根據(jù)所掌握的經(jīng)驗數(shù)據(jù)和工程的特征，不一定是固定方式；團隊工作--前期工作盡可能做細，促進籌劃、設(shè)計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定?！m用于市場成熟度高的產(chǎn)品，如住宅等。如長開工程、一聾校工程前期拿地本錢測算2023年11月18日30二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式2.2、本錢目標(biāo)制定方法2、反向倒逼確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算本錢水平。——適用于有競爭優(yōu)勢、壟斷資源的產(chǎn)品，如高端寫字樓-深圳卓越前海壹號卓越前海壹號2023年11月18日31二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式2.3、本錢目標(biāo)制定要求水平恰當(dāng)：支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性，考慮風(fēng)險。依據(jù)充分：定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；了解市場、結(jié)合產(chǎn)品，有充分?jǐn)?shù)據(jù)支持;內(nèi)容具體明確：內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不漏項量化計算：盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；推行標(biāo)準(zhǔn)化：結(jié)合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項目的不同點在局部作調(diào)整強調(diào)考核作用：盡可能作為績效考核指標(biāo)；案例：一聾校工程本錢測算2023年11月18日32二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式3、目標(biāo)本錢分解1、按合約規(guī)劃分解2、按工程實體分解3、按考核責(zé)任分解2023年11月18日33二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式3.1、按合約規(guī)劃分解目的：及時掌握實際發(fā)生本錢，實施動態(tài)監(jiān)控分解依據(jù)：甲方的分判與采購方案分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo)分解時間：合約規(guī)劃完成后確定分解項及初步總目標(biāo)，設(shè)計階段完成各目標(biāo)值確實定，招標(biāo)簽約過程中調(diào)整〔范圍調(diào)整〕2023年11月18日34二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式3.2、按工程實體(業(yè)態(tài))分解目的：本錢數(shù)據(jù)合理性判定分解依據(jù)：工程建設(shè)內(nèi)容〔設(shè)計圖紙及說明〕。分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分局部項工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分〔專業(yè)與分項工程的劃分〕，可細到分棟分層分構(gòu)件。分解時間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后比照分析。案例：工程月報2023年11月18日35二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式3.3、按考核責(zé)任分解目的：落實本錢責(zé)任考核分解依據(jù)：部門或崗位本錢管理職責(zé)及考核方法。分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的本錢管理指標(biāo),以及輔助管理的工作要求。分解時間：開展方案完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定。2023年11月18日36二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式3.4、本錢分解過程籌劃階段定位籌劃報告設(shè)計階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型立項階段初步考察報告投資估算總本錢測算本錢預(yù)控目標(biāo)工程組建方案－初步－施工圖分項本錢測算、概算、預(yù)算發(fā)包階段合同合同金額本錢目標(biāo)本錢目標(biāo)調(diào)整本錢動態(tài)按責(zé)任分解按合同分解按實體分解可研報告2023年11月18日37二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式4、目標(biāo)實現(xiàn)方式產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實到設(shè)計、選型與合約技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的手段加強過程控制實行動態(tài)監(jiān)控，預(yù)測可能變化偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡過程與結(jié)果的全面考核實現(xiàn)方式2023年11月18日38二、目標(biāo)本錢管理目標(biāo)管理原則目標(biāo)制定過程目標(biāo)分解方法目標(biāo)實現(xiàn)方式1、本錢目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)事前有目標(biāo)：工程總本錢目標(biāo)及分解事中有監(jiān)控：月報表事后有分析：后評估報告目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動態(tài)監(jiān)控為主；本錢控制始終圍繞產(chǎn)品與市場2、如何著手開展目標(biāo)管理建立科目，結(jié)合合約規(guī)劃；制定目標(biāo)：方案、擴初、施工圖階段每月專人負責(zé)統(tǒng)計本錢變更〔針對每個合同〕出本錢月報，數(shù)據(jù)及分析、建議對數(shù)據(jù)的及時性進行考核要求小結(jié)建立多層次本錢管理體系32023年11月18日392023年11月18日40三、多層次本錢管理體系機構(gòu)組織〔架構(gòu)、崗位與職責(zé)〕目標(biāo)制定招標(biāo)合約結(jié)算分析運營流程管理：工程本錢全過程動態(tài)控制評價體系〔數(shù)據(jù)、工具與標(biāo)準(zhǔn)〕業(yè)務(wù)管理：四個重點業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)〔制度、規(guī)定與細那么〕變更簽證三個根本面四個重點一條主線本錢管理的根本內(nèi)容1、本錢管理體系的根本內(nèi)容基本內(nèi)容管理規(guī)范運營流程評價系統(tǒng)2023年11月18日41三、多層次本錢管理體系成本管理體系成本管理評價系統(tǒng)成本管理數(shù)據(jù)庫、考核評價指標(biāo)、和信息處理工具。成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范成本管理具體業(yè)務(wù)工作開展的要求與標(biāo)準(zhǔn)，包括業(yè)務(wù)管理制度、管理規(guī)定及實施細則。成本管理組織系統(tǒng)成本管理組織架構(gòu)、管理職能、崗位設(shè)置、崗位職責(zé)及權(quán)限劃分。成本管理運營流程系統(tǒng)針對開發(fā)項目的全過程成本控制，核心是目標(biāo)成本管理的實施和具體操作流程。1、本錢管理體系的根本內(nèi)容基本內(nèi)容管理規(guī)范運營流程評價系統(tǒng)2023年11月18日42三、多層次本錢管理體系?中國電建地產(chǎn)集團開發(fā)工程本錢管理方法??中國電建地產(chǎn)集團合同管理方法〔試行〕??湖北區(qū)域公司商務(wù)管理工作指引?業(yè)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)2、本錢管理業(yè)務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)基本內(nèi)容管理規(guī)范運營流程評價系統(tǒng)2023年11月18日43三、多層次本錢管理體系3、基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈運營流程系統(tǒng)基本內(nèi)容管理規(guī)范運營流程評價系統(tǒng)2023年11月18日44三、多層次本錢管理體系4、本錢管理評價系統(tǒng)目的掌握市場信息積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)匯總公司資源沉淀業(yè)務(wù)知識衡量工作成效作用保證公司的本錢管理水平穩(wěn)定、提升主要內(nèi)容本錢管理數(shù)據(jù)庫本錢管理考核指標(biāo)基本內(nèi)容管理規(guī)范運營流程評價系統(tǒng)2023年11月18日45三、多層次本錢管理體系4、本錢管理評價系統(tǒng)本錢管理數(shù)據(jù)庫基本內(nèi)容管理規(guī)范運營流程評價系統(tǒng)2023年11月18日46三、多層次本錢管理體系4、本錢管理評價系統(tǒng)數(shù)據(jù)的閉環(huán)交圈管理本錢考核管理基本內(nèi)容管理規(guī)范運營流程評價系統(tǒng)本錢后評估房地產(chǎn)全過程本錢控制要點42023年11月18日472023年11月18日48四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點本錢全過程動態(tài)控制——一條線2023年11月18日49四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點1、立項階段本錢控制案例：一聾校工程本錢測算2023年11月18日50四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點1、立項階段本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑1、新征土地征地費用少交或晚交，力爭減免拆遷安置費用房屋產(chǎn)權(quán)確定后辦理拆遷安置費用。大市政費用交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理；自建部分納入內(nèi)部工程管理。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。2、買斷項目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細付款總額為公司爭取最大利益付款時間周期長、次數(shù)多三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細手續(xù)風(fēng)險盡量先辦手續(xù)后付款。3、合作開發(fā)合作方式有利于公司。分成比例雙贏原則。交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)。付款總額與付款時間選擇有利于公司利益的方式。2023年11月18日51四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點2、規(guī)劃設(shè)計階段本錢控制規(guī)劃設(shè)計階段的本錢控制所占權(quán)重最大在規(guī)劃設(shè)計階段進行本錢控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的本錢。規(guī)劃設(shè)計階段的本錢控制過程以經(jīng)濟合理性最大為原那么，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。2023年11月18日52四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點2、設(shè)計階段本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點確立、可行性研究設(shè)計任務(wù)書和可行性設(shè)計變更。（2）方案評審組成可行性規(guī)劃設(shè)計評審委員會，對方案進行評審、確定，未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，變更后再重新評審。（3）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整，提前確定設(shè)備選型方案。根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計招投標(biāo)方案設(shè)計評審（2）報批注意市政設(shè)計、注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整。2023年11月18日53四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點2、設(shè)計階段本錢控制要點3、擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求對報批設(shè)計進一步調(diào)整，提出設(shè)計要求，進行內(nèi)部審核。（2）成本概算根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本做出概算。制訂成本控制綱要（3）擴初設(shè)計圖根據(jù)擴初設(shè)計要求招標(biāo)，組織專家評審和進行內(nèi)部評審。設(shè)計調(diào)整4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料，組織專業(yè)人員勘察。（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式，并由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審。（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求；建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核；實行限額設(shè)計。報建政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，相互溝通。面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合2023年11月18日54四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點2、設(shè)計階段本錢控制要點6、裝修方案設(shè)計方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備。制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本分解計劃。招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書招標(biāo)評審7、功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟評估市場調(diào)研有針對性擴充建筑物功能（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研，爭取政府有利條件。（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo)成本。招標(biāo)評審（4）智能化設(shè)計市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析及智能化內(nèi)容控制。招標(biāo)評審；尋找戰(zhàn)略合作單位。（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性8、材料設(shè)備選型（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝2023年11月18日55四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點2、設(shè)計階段本錢控制要點實例：1、限額設(shè)計；2、價值分析；3、設(shè)計優(yōu)化。地下室頂板專項研究樁基設(shè)計研究門窗優(yōu)化設(shè)計2023年11月18日56四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點特別注意：方案優(yōu)化≠省錢方案優(yōu)化≠降低品質(zhì)方案優(yōu)化要兼顧效果、質(zhì)量、本錢、實施2、設(shè)計階段本錢控制要點2023年11月18日57四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點3、招標(biāo)階段本錢控制招標(biāo)階段要把握兩點：招標(biāo)文件—逐步實施工程量清單招標(biāo)。評標(biāo)—合理低價中標(biāo)原那么。2023年11月18日58四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點材料及設(shè)備采購本錢控制的核心要素是：市場信息和采購招標(biāo)既在市場上篩選最正確性價比的材料和設(shè)備，通過標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)過程，獲取競爭性低價本錢。逐步實現(xiàn)采購-集中采購-戰(zhàn)略采購的提升。3、招標(biāo)階段本錢控制2023年11月18日59四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點3、招標(biāo)階段本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷建立承包商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名錄及資料庫；從認可名冊中的承包商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；由經(jīng)辦部門推薦。采購部組織考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位進行審核。2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時間；（11）開標(biāo)時間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。經(jīng)辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本并經(jīng)過審核。3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)、定標(biāo)(2)經(jīng)濟性評標(biāo)、定標(biāo)按照優(yōu)先順序進行評標(biāo)定標(biāo)：1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟評標(biāo)3、合作經(jīng)歷綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位2023年11月18日60四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑1、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報價選擇。2、材料進場計劃采購招標(biāo)及訂立合同時間根據(jù)項目總體計劃分解材料設(shè)備采購計劃。生產(chǎn)周期與工程進度相配合。運輸周期與采購點遠近相對應(yīng)、與工程進度配合安裝、驗收周期與工程進度相配合交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系，強調(diào)溝通與協(xié)作。3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進度保修款預(yù)付款限額控制首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。4、材料驗收數(shù)量驗收幾方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量質(zhì)量驗收外觀質(zhì)量的驗收安裝后質(zhì)量的驗收5、材料保管與保修材料保管明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者材料保修明確保修責(zé)任和保修期3、招標(biāo)階段本錢控制要點2023年11月18日61四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點4、施工階段本錢控制由于市場變化與市場把握等原因，施工階段不可防止由于各種情況而要對施工方案和內(nèi)容進行改動，這些產(chǎn)生的費用及材料、工程款的支付須嚴(yán)格變更控制。工程質(zhì)量控制和工期控制對本錢控制有直接影響。特別注意：各部門的及時溝通和良好合作。2023年11月18日62四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑1、設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。（2）變更的審核、審批與知會按照審批權(quán)限審批后方可進行變更；發(fā)出設(shè)計變更通知單；變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。2、施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的確認現(xiàn)場簽證的確認嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。（2）簽證的時限遵守當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。（3）簽證的工程量認真核對簽證的工程量準(zhǔn)確性；簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認。（4）簽證的審批遵循先審批后實施的原則；在確認簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。（5）簽證的匯總對工程變更應(yīng)定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。4、施工階段本錢控制2023年11月18日63四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點3、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審圖紙多層次會審會簽，各專業(yè)互審互簽；在開工前盡量把圖紙中的問題修改完。4、總分包配合費（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費，避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計劃（4）預(yù)留時間在材料招標(biāo)前確定施工所用的各項材料的選型。確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。編制材料計劃，考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。6、工程款的支付（1）付款進度（2）工程進度多層次多角度審核工程進度，按合同約定和進度情況付款。（3）付款的審批根據(jù)授權(quán)權(quán)限進行審批。4、施工階段本錢控制2023年11月18日64四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點4.1、設(shè)計變更的管理設(shè)計變更管理的關(guān)注點設(shè)計變更的提出方式原因分析－－消除原因、盡量防止影響分析－－優(yōu)化方案變更業(yè)務(wù)辦理審批與發(fā)放、溝通與合同和現(xiàn)場的接軌辦理有關(guān)手續(xù)：本錢動態(tài)、錄入臺賬實施結(jié)果確實認結(jié)果的處理：支付、結(jié)算與索賠后評估2023年11月18日65四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點5、結(jié)算階段本錢控制結(jié)算階段—甲供材料的結(jié)算、甲供設(shè)備的結(jié)算和工程結(jié)算。本錢控制初審竣工資料、結(jié)算資料；審查結(jié)算資料，會簽結(jié)算資料，初審結(jié)算；復(fù)核結(jié)算，化解結(jié)算分歧，進行結(jié)算定案。特別注意：相關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性；嚴(yán)格審核結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價。2023年11月18日66四、房地產(chǎn)全過程本錢控制要點5、結(jié)算階段本錢控制要點控制要點主要內(nèi)容方法與途徑1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查

先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。

注意報價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方