房地產(chǎn)估價(jià)第14章網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估

1.第十四章 網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估學(xué)習(xí)指導(dǎo) 了解網(wǎng)球場(chǎng)館類房地產(chǎn)的構(gòu)成、特點(diǎn)和價(jià)格影響因素，掌握網(wǎng)球場(chǎng)館類房地產(chǎn)的評(píng)估方法和技巧，理解網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估參數(shù)測(cè)算和選取方法。

2.14.1 網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)簡(jiǎn)介起源——?dú)W洲傳教士，法國(guó)宮廷，英國(guó)成為近代網(wǎng)球的起源地緊隨英國(guó)之后開展網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)的國(guó)家是美國(guó)。世界上第一個(gè)全國(guó)性網(wǎng)球協(xié)會(huì)是1881年成立的美國(guó)全國(guó)草地網(wǎng)球協(xié)會(huì)1878年以來(lái)，草地網(wǎng)球已由英國(guó)的移民、商人或駐軍等傳至全球1913年3月1日在法國(guó)巴黎成立了世界網(wǎng)球的最高組織——國(guó)際網(wǎng)球聯(lián)合會(huì)20世紀(jì)70年代以后，職業(yè)選手與業(yè)余選手的界限被取消。進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，網(wǎng)球的開展呈現(xiàn)出新特點(diǎn)3.14.2 網(wǎng)球場(chǎng)館14.2.1 網(wǎng)球場(chǎng)館分類從經(jīng)營(yíng)性角度來(lái)劃分 從經(jīng)營(yíng)角度可以將網(wǎng)球場(chǎng)館分為純經(jīng)營(yíng)性工程和非純經(jīng)營(yíng)性工程，純經(jīng)營(yíng)性工程以盈利為目的，根據(jù)場(chǎng)地或時(shí)間收取場(chǎng)地使用費(fèi)用。非純經(jīng)營(yíng)性工程帶有效勞性質(zhì)，雖然收費(fèi)，但不以盈利為目的，主要是為其所屬的工程中的客戶效勞。根據(jù)建筑形式來(lái)劃分 根據(jù)建筑形式可以將網(wǎng)球場(chǎng)館劃分為室外網(wǎng)球場(chǎng)和室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)。這兩類網(wǎng)球場(chǎng)館在場(chǎng)地外表上存在區(qū)別，這主要是由經(jīng)濟(jì)因素所決定。室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)地面多為塑膠，因其不受天候影響，有利于選手發(fā)揮競(jìng)技能力。而網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)愛好者相比照較熟悉的是室外網(wǎng)球場(chǎng)，其場(chǎng)地分為草地、塑膠和紅土等。4.14.2.2 網(wǎng)球場(chǎng)地類型天然草地球場(chǎng)人造草地軟性場(chǎng)地硬地球場(chǎng)合成塑膠場(chǎng)地網(wǎng)球地毯5.14.2.3 網(wǎng)球場(chǎng)地結(jié)構(gòu)圖6.14.2.4 標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)規(guī)格圖7.14.2.5 網(wǎng)球館建筑形式簡(jiǎn)單的網(wǎng)球館：沒(méi)有更衣室、淋浴間等公共設(shè)施；附建有公共設(shè)施的網(wǎng)球館；附有更衣室和餐廳等公共設(shè)施的網(wǎng)球中心。8.14.2.5 網(wǎng)球館裝修程度網(wǎng)球館通常采用遠(yuǎn)距離高壓氖光燈照明。地面下層建筑采用混凝土或者瀝青混凝土材料，上面鋪設(shè)地板〔松木等〕。比較新的網(wǎng)球館的地面還鋪設(shè)混有石英沙或者橡膠顆粒的人造墊層。采用人造材料或者橡膠的硬場(chǎng)地一般較少，因?yàn)檫@種場(chǎng)地對(duì)運(yùn)發(fā)動(dòng)或者運(yùn)動(dòng)器材會(huì)造成過(guò)度磨損。網(wǎng)球館屬于單一用途的特殊房地產(chǎn)，一般不能改建為其他用途。9.14.2.5 網(wǎng)球館建筑本錢網(wǎng)球館內(nèi)的每個(gè)比賽場(chǎng)地〔包括附屬設(shè)施〕的建筑本錢一般為180000~280000歐元〔1989年的造價(jià)，約合人民幣180萬(wàn)~280萬(wàn)元〕。網(wǎng)球館的使用壽命一般為40~60年。10.14.2.5 網(wǎng)球館網(wǎng)球館附屬設(shè)施功能性附屬設(shè)施，主要指為網(wǎng)球館提供附屬功能的相關(guān)設(shè)施，如與活動(dòng)區(qū)域相鄰近的衛(wèi)生、淋浴、更衣區(qū)域及會(huì)員柜等，為場(chǎng)館必備設(shè)施，主要是為打球者提供效勞。該類設(shè)施通常免費(fèi)使用，或交納較低的使用費(fèi)。經(jīng)營(yíng)性附屬設(shè)施，包括咖啡廳、休閑廳、網(wǎng)球精品專賣店等，為打球者提供商務(wù)洽談和休息的場(chǎng)所，同時(shí)獲取一定的經(jīng)營(yíng)收入。11.14.3 網(wǎng)球場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)球場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)收入主要有以下幾個(gè)方面：場(chǎng)地租用費(fèi)收入。會(huì)費(fèi)收入。各類網(wǎng)球培訓(xùn)收入。比賽組織收入。網(wǎng)球精品專售和休息廳、咖啡廳效勞銷售收入。網(wǎng)球場(chǎng)館的衍生工程收入。12.14.4 網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估方法和特點(diǎn)14.4.1 評(píng)估方法選取網(wǎng)球場(chǎng)館多為純經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，因此可按收益性物業(yè)對(duì)待，采取收益法評(píng)估其價(jià)值。非純經(jīng)營(yíng)性網(wǎng)球場(chǎng)館，如學(xué)校、寫字樓、小區(qū)的附屬網(wǎng)球場(chǎng)館設(shè)施，并非獨(dú)立的收益性物業(yè)或按市場(chǎng)原那么進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，雖有收益，但這種收益并不能完全表達(dá)出物業(yè)的價(jià)值，所以此時(shí)應(yīng)采用本錢法評(píng)估。13.14.4.2 收益法評(píng)估的難點(diǎn)客觀凈收益的計(jì)算可根據(jù)網(wǎng)球場(chǎng)館的收入類型，結(jié)合待評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，分類收集整理資料，注意全面性；同時(shí)，對(duì)不同的球場(chǎng)類型，要進(jìn)行個(gè)性化分析。資本化率確實(shí)定需要評(píng)估人員平時(shí)注意多收集相關(guān)的行業(yè)資料，再結(jié)合經(jīng)驗(yàn)確定。對(duì)于非純經(jīng)營(yíng)性的網(wǎng)球場(chǎng)，常常會(huì)出現(xiàn)收不抵支、凈收益為負(fù)的現(xiàn)象，這并不能說(shuō)明物業(yè)沒(méi)有價(jià)值，只是該類場(chǎng)館不適宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)采用本錢法。對(duì)于可公開經(jīng)營(yíng)但受到各種條件限制的網(wǎng)球場(chǎng)館的評(píng)估，斷然采用最高最正確使用原那么按客觀收益和客觀本錢來(lái)評(píng)估是不恰當(dāng)?shù)摹?4.14.4.3 本錢法評(píng)估采用本錢法評(píng)估網(wǎng)球場(chǎng)館時(shí)，建筑重置價(jià)格可以參照市場(chǎng)近期新建同檔次的網(wǎng)球場(chǎng)的建筑本錢并進(jìn)行修正取得，也可按工程預(yù)算的程序進(jìn)行計(jì)算，即先計(jì)算出工程量，再套用相應(yīng)的定額累加取得。估價(jià)師可以從建設(shè)部門或開發(fā)公司獲得相關(guān)建筑本錢資料。15.14.5 網(wǎng)球場(chǎng)館收益分析14.5.1 網(wǎng)球館收益分析合同形式 網(wǎng)球館的租賃合同一般包含全部網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)設(shè)施，有時(shí)也包含網(wǎng)球館外的露天網(wǎng)球場(chǎng)。評(píng)價(jià)或者計(jì)算網(wǎng)球場(chǎng)館的相應(yīng)租金一般需要依賴于一定的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。16.14.5.1 網(wǎng)球館收益分析租金圖17.14.5.1 網(wǎng)球館收益分析盈利網(wǎng)球館的盈利主要來(lái)自場(chǎng)地使用費(fèi)以及餐飲、出租房屋、體育商店、游戲機(jī)、廣告和其他效勞性收入。從全部的盈利中還需要扣除經(jīng)營(yíng)本錢和經(jīng)營(yíng)者的盈利。具體而言，這些本錢包括：(1)能源本錢；(2)維護(hù)本錢〔如果由經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)〕；(3)運(yùn)營(yíng)本錢；(4)人員本錢；(5)企業(yè)經(jīng)營(yíng)毛收益。需要從盈利中扣除的經(jīng)營(yíng)本錢一般占盈利的40%～50%，因此，年凈冷租金一般為年盈利的55%。對(duì)于一個(gè)經(jīng)營(yíng)正常的網(wǎng)球館而言，普遍性的月租金為每平方米3~4歐元〔德國(guó)1989年時(shí)的租金水平〕，相當(dāng)于20~30元人民幣。在此根底上還需要考慮所有者20%~25%的經(jīng)營(yíng)本錢。18.14.5.2 露天網(wǎng)球場(chǎng)收益分析露天網(wǎng)球場(chǎng)一般與網(wǎng)球館共同出租給網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)用于經(jīng)營(yíng)。露天網(wǎng)球場(chǎng)由粗砂〔磚粉〕、混凝土、瀝青或者人造材料構(gòu)成。露天網(wǎng)球場(chǎng)的建造本錢〔包含地表下、場(chǎng)地外表、球網(wǎng)支柱、球網(wǎng)、圍欄和籬笆等附屬設(shè)施〕為每塊場(chǎng)地25000~40000歐元〔德國(guó)1989年的本錢關(guān)系〕，而我國(guó)開發(fā)建設(shè)一塊網(wǎng)球場(chǎng)的本錢為25萬(wàn)~30萬(wàn)元。如同網(wǎng)球館場(chǎng)地一樣，露天場(chǎng)地的盈利必須根據(jù)不同時(shí)段不同的場(chǎng)地租金進(jìn)行估算。露天場(chǎng)地的租金一般為5~8歐元/小時(shí)，這與北京商業(yè)性的網(wǎng)球場(chǎng)的租金相當(dāng)。如果網(wǎng)球協(xié)會(huì)租賃露天場(chǎng)地，那么每周每塊場(chǎng)地租金為250~500歐元，這相當(dāng)于普通個(gè)人使用場(chǎng)地費(fèi)用〔100%場(chǎng)地使用率〕的40%~70%。露天場(chǎng)地的使用率〔每年25周〕一般為30%~50%。露天場(chǎng)地的年凈冷租金一般占盈利的60%。19.14.6 網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估案例14.6.1 網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估網(wǎng)球場(chǎng)館描述估價(jià)過(guò)程20.14.6 網(wǎng)球場(chǎng)館評(píng)估案例14.6.2 中國(guó)人民大學(xué)卡帝樂(lè)露天網(wǎng)球場(chǎng)評(píng)估21.關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)網(wǎng)球場(chǎng)館網(wǎng)球場(chǎng)館租金場(chǎng)地使用率夏季賽季冬季賽季22.復(fù)