利用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值評(píng)估

第六章本錢法§6-1本錢法的概述一、本錢法的概念積算價(jià)格=重新購建本錢—折舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得本錢+建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤二、理論依據(jù)

生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

三、本錢法的適用范圍1、無交易、無收益的房地產(chǎn)估價(jià)2、特殊目的房地產(chǎn)估價(jià)3、特殊建造的房地產(chǎn)4、狹小市場上的房地產(chǎn)5、市場比較法中的修正計(jì)算多交易、有收益的房地產(chǎn)能否用本錢法估價(jià)？四、本卷須知市場供大于求以正常本錢評(píng)估的價(jià)格往往偏高——價(jià)格應(yīng)向下調(diào)整

市場供小于求以正常本錢評(píng)估的價(jià)格往往偏低——價(jià)格應(yīng)向上調(diào)整

2、要結(jié)合市場供求分析來確定評(píng)估價(jià)格1、要注意區(qū)分實(shí)際本錢和客觀本錢房地產(chǎn)的價(jià)格大多取決于其效用，而不是花費(fèi)的本錢投入本錢多，并不一定其價(jià)值就高五、本錢法估價(jià)的步驟搜集資料

估算重新購建價(jià)格

估算折舊

求取積算價(jià)格

§6-2新開發(fā)土地的本錢法估價(jià)一、計(jì)算公式

新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的本錢+土地開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤+土地增值收益二、新開發(fā)土地價(jià)格的構(gòu)成

〔一〕取得待開發(fā)土地的本錢〔二〕土地開發(fā)本錢〔三〕管理費(fèi)用〔四〕投資利息土地取得本錢、開發(fā)本錢和管理費(fèi)用，無論它們的來源是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息I=P[(1+i)n－1]I——利息額P——資金額i——利率n——計(jì)息期

：從投入到開發(fā)期結(jié)束

1、土地取得費(fèi)用的利息計(jì)息

基數(shù)為土地取得費(fèi)用計(jì)息期通常為整個(gè)開發(fā)期

2、土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)用的利息

基數(shù)為土地開發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)通常視為均勻投入

例6-1

總投資為550萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。

I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58〔萬元〕010.5例6-2

總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。

I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31〔萬元〕00.511.5265%35%例6-3

總投資為600萬元，開發(fā)期3年，在第一年年初投入總投資的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期銀行貸款年利率為8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47〔五〕銷售稅費(fèi)1、銷售費(fèi)用廣告宣傳、銷售代理費(fèi)2、銷售稅金及附加營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加3、其他銷售稅費(fèi)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等

〔六〕開發(fā)利潤1、開發(fā)利潤=銷售收入-土地取得本錢-開發(fā)本錢-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)2、開發(fā)利潤是正常條件下的平均利潤

3、計(jì)算開發(fā)利潤應(yīng)以對(duì)應(yīng)的利潤率乘以對(duì)應(yīng)的基數(shù)

開發(fā)利潤=〔土地取得本錢+開發(fā)本錢〕×直接本錢利潤率開發(fā)利潤=〔土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用〕×投資利潤率開發(fā)利潤=〔土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用〕×本錢利潤率開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值×銷售利潤率

〔七〕土地增值收益土地增值收益=〔土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+投資利息+利潤〕×土地增值收益率例6-4：某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用為每畝10萬元，土地開發(fā)本錢為每平方公里2.5億元。土地開發(fā)周期為2年，土地征用等費(fèi)用10萬元/畝，在開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費(fèi)用第1年均勻投入30%，其余在第2年內(nèi)均勻投入。年貸款利率為6%，按半年計(jì)息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資的回報(bào)率一般為征地等費(fèi)用及開發(fā)本錢之和的10%，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)約為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的6.5%，土地增值收益為10%。試評(píng)估該土地的單價(jià)。土地價(jià)格V=土地征用等費(fèi)用A+土地開發(fā)本錢B+利息C

+利潤D+稅費(fèi)E+土地增值收益F三、新開發(fā)區(qū)宗地價(jià)格評(píng)估

可轉(zhuǎn)讓土地面積=開發(fā)區(qū)土地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率

新開發(fā)區(qū)某宗土地單價(jià)=新開發(fā)區(qū)土地平均單價(jià)×區(qū)位、用途等修正系數(shù)

例6-5某成片荒地面積為2平方公里，取得該荒地的價(jià)格為1.2億元。將其開發(fā)成可轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)本錢和管理費(fèi)用為2.5億元。開發(fā)期為3年，貸款年利率為6%，取得該荒地的價(jià)格在開發(fā)期初一次性投入；開發(fā)本錢和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。銷售稅費(fèi)為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%；開發(fā)利潤為土地取得價(jià)格、土地開發(fā)本錢和管理費(fèi)之和的15%。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。A=1.2億元B=2.5億元C=A[〔1+6%〕3-1]+B[〔1+6%〕1.5-1]=0.46億元D=V總×5.5%=0.055V總E=〔A+B〕×15%=0.56億元V總=1.2+2.5+0.46+0.055V總+0.56V總=4.99億元

新開發(fā)土地總價(jià)V總

=取得該荒地的價(jià)格A+土地開發(fā)本錢和管理費(fèi)B

+投資利息C+銷售稅費(fèi)D+開發(fā)利潤E§6-3新建房地產(chǎn)的本錢法估價(jià)一、計(jì)算公式

新建房地價(jià)格=土地取得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤新建建筑物價(jià)格=建筑物建造本錢+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤二、新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

例6-6某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米?，F(xiàn)時(shí)土地重新取得價(jià)格為3000元/㎡。建筑物建造的建安本錢為1800元/㎡，管理費(fèi)用為建安本錢的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周期為2.5年，其中半年準(zhǔn)備期，2年建設(shè)期，土地費(fèi)用在準(zhǔn)備期內(nèi)均勻投入；建安本錢及管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)價(jià)格的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價(jià)值的20%。試評(píng)估該房地產(chǎn)的總價(jià)與單價(jià)。房地價(jià)格V總=土地本錢A+建安本錢B+管理費(fèi)用C+利息D

+銷售稅費(fèi)E+開發(fā)利潤F§6-4舊房地產(chǎn)的本錢法估價(jià)一、計(jì)算公式

舊房地價(jià)格=房地重新購建價(jià)格-建筑物折舊

=土地重新取得價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊

舊建筑物價(jià)格=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊

二、重新購建價(jià)格

〔一〕概念

重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常開發(fā)利潤之和。

建筑物

：建筑物重新建造本錢之和房地

：土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)本錢與建筑物重新建造本錢之和認(rèn)識(shí)：

1、重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的；2、重新購建價(jià)格是客觀的；3、建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格；4、土地的重新購建價(jià)格是在時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格?！捕辰ㄖ镏匦沦徑▋r(jià)格的分類1、重置價(jià)格

又稱重置本錢，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。2、重建價(jià)格

又稱重建本錢，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制〞。3、適用對(duì)象

重置價(jià)格

一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物

重建價(jià)格

有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等

★有特殊價(jià)值的文物古跡的整體估價(jià)不能應(yīng)用本錢法〔三〕重新購建價(jià)格的求取1、土地重新購建價(jià)格的求取

比較法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、本錢法2、建筑物重新購建價(jià)格的求取

〔1〕單位比較法單位面積法單位體積法

例6-7某建筑物的建筑面積為500平方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位建筑面積造價(jià)為1200元/平方米，那么評(píng)估該建筑物的重新購建價(jià)格為：1200×500=60〔萬元〕例6-8某建筑物的體積為1000立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價(jià)為1000元/立方米，那么評(píng)估該建筑物的重新購建價(jià)格為：1000×1000=100萬元

〔2〕分局部項(xiàng)法〔3〕工料測量法〔4〕指數(shù)調(diào)整法例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，當(dāng)時(shí)建造該類建筑物一般本錢為880元/㎡，此后的建筑物建造本錢的變動(dòng)狀況為：1999年內(nèi)平均每月比上月遞減1％；2000年與2001年根本保持不變；2002年與2003年內(nèi)平均每月比上月遞增0.5％；2004年內(nèi)平均每月比上月遞增2％。試?yán)蒙鲜鲑Y料求取2004年8月初的該類建筑物的重新建造本錢。三、建筑物折舊

〔一〕概念估價(jià)上的折舊是指有各種原因所造成的建筑物價(jià)值的損失

折舊=重新購建價(jià)格-建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值〔二〕建筑物的折舊因素有形折舊無形折舊物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊1、物質(zhì)折舊

建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值損失

——有形損耗

引起物質(zhì)折舊的原因有：

自然經(jīng)過的老朽

與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)正相關(guān)

——自然力的作用引起的

正常使用的磨損

——由人工使用引起的

與使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)

意外的破壞損毀

——因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的

延遲維修的損壞

2、功能折舊

由于消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的其價(jià)值損失

3、經(jīng)濟(jì)折舊

——外部性折舊

供給過量、需求缺乏、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化〔三〕求取建筑物折舊的方法耐用年限法實(shí)際觀察成新折扣法混合法直線法余額遞減法年數(shù)合計(jì)法償債基金法綜合法1、直線折舊法

Di——第i年的年折舊費(fèi)Di=D

C——建筑物重新購建價(jià)格L——?dú)堉礜——耐用年數(shù)R——?dú)堉德?/p>

計(jì)算公式：

累計(jì)折舊額

建筑物的現(xiàn)值

年折舊率

例6-10某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價(jià)格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。

：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=82、余額遞減法

以剩余價(jià)值，乘上一定的比率，來計(jì)算每年的折舊額——加速折舊Di=C〔1-d〕i-1d=C-C〔1-d〕t=C[1-〔1-d〕t]VB=C-Xt=C〔1-d〕t例6-11

某建筑物，總建筑面積為200平方米，于5年前建成，重置價(jià)格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為2%，試用余額遞減法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。

：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5在實(shí)際估價(jià)運(yùn)用中，d也可憑經(jīng)驗(yàn)取值

新建筑物常取

舊建筑物常取

雙倍余額遞減法——假設(shè)折舊率在數(shù)值上等于直線法折舊率的2倍殘值率＝03、實(shí)際觀察法

4、成新折扣法

q——成新率

VB=C×q直線法觀察法R=0：

5、混合法

〔四〕求取建筑物折舊的本卷須知1、注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別

估價(jià)上的折舊應(yīng)注意的是市場價(jià)值的真實(shí)減損；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收

在會(huì)計(jì)上，C為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化；在估價(jià)上，C為重新購建價(jià)格，而且是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的

2、使用經(jīng)濟(jì)耐用年限與有效經(jīng)過年數(shù)為估價(jià)依據(jù)

維修保養(yǎng)屬于正常：有效經(jīng)過年數(shù)=實(shí)際經(jīng)過年數(shù)維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造：有效經(jīng)過年數(shù)<實(shí)際經(jīng)過年數(shù)維修保養(yǎng)差：有效經(jīng)過年數(shù)>實(shí)際經(jīng)過年數(shù)N≠n+tABCD3、注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

〔1〕建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)〔2〕建筑物的耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊建3年經(jīng)濟(jì)壽命50年17年土地期限70年〔3〕建筑物的耐用年限長于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用年限計(jì)算折舊。即按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊建2年經(jīng)濟(jì)壽命50年土地期限40年12年〔4〕建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊〔5〕建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊經(jīng)濟(jì)壽命50年10年10年土地期限50年經(jīng)濟(jì)壽命50年5年土地期限40年5年4、注意分類折舊

例6－12：某建筑物的重置價(jià)格為300萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為15年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為5萬元；裝修的重置價(jià)格為65萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬元，平均壽命為15年，已使用12年，殘值率假設(shè)均為零。其折舊總額計(jì)算如下：

門窗等損壞的折舊額=5萬元

裝修的折舊額==26萬元

設(shè)備的折舊額==80萬元

長壽命項(xiàng)目的折舊額==39萬元

該建筑物的折舊總額=5+26+80+39=150萬元項(xiàng)目單位成本數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)基礎(chǔ)工程元/立方米立方米

墻體工程元/平方米平方米

樓地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

門窗工程元/平方米平方米

給排水面積元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

電氣工程元/平方米平方米

合計(jì)

稅費(fèi)利息管理費(fèi)

重新購建價(jià)格

項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量單項(xiàng)成本合計(jì)現(xiàn)場準(zhǔn)備

水泥

沙石

磚塊

木材

瓦面

鐵釘

人工

稅費(fèi)

其他

重新購建價(jià)格

習(xí)題1、取得某3平方公里成片荒地的價(jià)格為500元/平方米，將其開發(fā)成熟地的費(fèi)用為500元/平方米，稅利為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的15%，其可轉(zhuǎn)讓土地面積為2平方公里，那么該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)為多少？2、某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為2000元/㎡，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造本錢、已使用折舊總額、年折舊額和殘值率。3、某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價(jià)格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為0，試用雙倍余額遞減折舊法計(jì)算該建筑物第5年的折舊額、折舊總額及建筑物現(xiàn)值。

4、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的設(shè)計(jì)壽命為50年，那么計(jì)算該建筑物折舊的耐用年限應(yīng)為多少年？5、某建筑物設(shè)計(jì)壽命50年，已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5%，那么用直線折舊法計(jì)算的該建筑物的成新率？6、有一房地產(chǎn)，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)每畝花費(fèi)16萬元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地每平方米需要600元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前建成交付使用，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)每平方米500元，現(xiàn)時(shí)建造同類