房屋維修施工項目管理

房屋維修施工項目管理一、房屋維修施工項目管理概述房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產，是固定不變的實體，其式樣多、結構類型復雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質、低成本地完成維修項目的施工任務，提高維修工程施工的經濟效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。1.維修施工項目管理概念房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產品的施工全過程所進行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括：簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準備、施工調度與管理、質量管理與施工安全以及竣工交驗等。房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復雜的施工生產管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業(yè)生產管理中的重要組成部分；另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內容。根據管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內容基本一致。2.維修施工項目管理的主要任務維修施工項目管理的主要任務是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術，在保證質量及工期的前提下，提高勞動生產率，降低維修工程施工成本，增加盈利；在維修施工中，運用科學管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產、技術、物資、勞力和財務進行業(yè)務管理，對維修工程質量、工程成本和進度進行合理、有效的控制。3.維修施工項目管理的基本內客房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內容是不相同的。施工管理的實質應是對施工生產進行合理的計劃、組織、協(xié)調、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當，機械設備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經過科學的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構成了施工項目管理的全部內容。房屋維修施工項目管理的內容一般包括：(1)落實維修任務，簽訂承包合同。(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設備安置進場，確定施工方案等各項準備工作。(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進行質量控制和全面協(xié)調工作。(4)加強對維修現場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創(chuàng)文明施工現場。(5)做好參與項目施工的各方的協(xié)調工作并開展合同管理工作。從以上內容看，房屋維修施工項目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計劃、技術、質量、材料、機械、成本等管理內容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業(yè)管理方法對維修工程實施全過程的管理。二、房屋維修施工準備工作1.房屋維修施工準備工作的任務施工準備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術、經濟、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應根據工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。施工準備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內容。在工程開工前，必須有合理的施工準備期。施工準備工作的基本任務是掌握房屋維修工程的特點、進度要求，摸清施工的客觀條件；從技術、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認真細致地做好施工準備工作，對充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進度，提高房屋維修工程質量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。實踐證明，凡是重視施工準備工作，開工前和施工中都能認真地、細致地為施工生產創(chuàng)造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成；反之，忽視準備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補做各項準備工作，這樣必然推遲工程進度，造成不應有的損失。2.維修施工準備工作主要內容維修施工組織準備工作的內容很多，其主要內容有以下幾個方面：(1)對維修工程應摸清施工現場情況，包括電纜、電機以及煤氣、供暖、給排水等地下管網及其走向，并平整好現場；(2)維修工程設計圖紙齊全；(3)編制施工組織設計或施工方案獲得批準；(4)材料、成品和半成品等構件，能陸續(xù)進入現場，確保連續(xù)施工；(5)領取建筑施工執(zhí)照；(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源；(7)落實資金和勞動力計劃。3.維修工程施工組織設計施工組織設計是全面安排施工的技術經濟文件，是指導施工的主要依據之一。正確編制和全面貫徹施工組織設計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。(1)施工組織設計的主要任務。施工組織設計任務主要包括以下幾個方面：①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用；②采用技術上先進、經濟上合理的施工方法和技術組織措施；③選定最有效的施工機具和勞動組織；海格LED樓道聲控燈3W可取代白熾燈30W,不用燈座和開關，節(jié)能率93%，質保2年。省電省安裝，住建部推薦產品。LED車庫燈，雷達感應，雙亮，18W變3W；節(jié)能率90%以上，質保3年，半年收回成本。高大上，更省電！車庫專用！免費送樣測試，咨詢電話Q:2360020197來電索取更多資料④周密計算和安排人力、物力，保證均衡施工；⑤制定正確的工程進度計劃，找出施工過程中的關鍵問題；⑥對施工現場的平面和空間進行合理布置與管理等。(2)施工組織設計內容。根據維修工程的不同規(guī)模和技術要求的差異，分別編制施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設計或施工方案(施工說明)的內容一般包括以下幾個方面：①工程概況。包括工程地點、面積、投資、維修工程內容、工期、主要工種工程量、材料設備及用戶搬遷時間等。②單位工程進度計劃。③施工任務的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設計單位的三方協(xié)作關系。④勞動力組織及需要量計劃。⑤主要材料、預制品、施工機具需要量及舊料代用計劃。⑥生產、生活臨時設施計劃。⑦施工用水、用電、燃料的供應辦法。⑧施工現場總平面圖，包括：標明應清理的現場障礙物、給定定位坐標、地下管網情況、水電源的接設、消防設備位置、現場材料的存放位置和道路設置。⑨保證工程質量及安全生產的技術組織措施。⑩各項技術經濟指標等。三、施工階段管理工作1.施工調度工作由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準確，在維修施工中總會出現不協(xié)調和新的不平衡。施工調度就是以工程施工進度計劃為依據，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械與施工任務和進度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調工作。施工調度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務為：(1)經常檢查、督促施工計劃和工程合同的執(zhí)行情況，進行人力、物力的平衡調度，促進施工生產活動的進行。(2)組織好材料運輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質量、安全生產、勞動防護等情況，發(fā)現問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據天氣預報，做好雨季施工工作。2.施工現場管理(1)施工現場經常性管理。施工現場管理是以施工組織設計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據，在施工現場進行的各種管理活動?，F場管理要指派專人負責，并貫穿到整個工程的始終。維修工程施工現場管理工作的主要內容有：①修建或利用各項臨時設施，安排好施工銜接及料具進退場，節(jié)約施工用地；②按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運渣土等；③注意生產與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設立施工防護標志，處理好與毗鄰建筑物或構筑物的關系。(2)施工現場材料管理。維修施工材料現場管理是指一個工程對象、一個施工現場的材料供應管理工作的全過程?，F場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實現文明施工的重要標志。維修施工現場材料管理的內容主要有：①根據施工進度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進場，以滿足工程連續(xù)施工的需要；②按施工材料需用計劃，實行材料限額領料與核算制度，并做好現場材料的檢查、保管；③加強現場平面管理，根據施工進度變化及時調整材料堆放位置；④及時回收舊料、廢料，做好修舊利用；⑤維修工程竣工后，及時清理現場，將剩余材料進行清點，并辦好轉、退料手續(xù)。(3)施工現場機械設備管理?，F場機械設備管理的目的就是要充分發(fā)揮機械的效率和機械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產服務。機械設備應貫徹預防為主、維修并重的原則。設備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產和人身安全。(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務是積極采用科學的管理方法，學習和采用先進施工工藝和操作技術，優(yōu)質低耗、均衡快速地完成維修任務。3.施工安全管理認真貫徹執(zhí)行安全生產管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產工作的領導，建立健全安全生產管理制度，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。安全檢查機構或人員必須認真執(zhí)行安全生產的方針、政策、法令、條例，經常對現場作業(yè)進行安全檢查，并組織職工學習安全生產操作規(guī)程。生產活動中施工人員受到嚴重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機械傷害等。此外，由于施工方法不當，施工質量低劣，發(fā)生倒塌也會造成重大事故。為了預防這些事故的發(fā)生，施工單位的領導應經常對施工人員進行施工現場安全生產教育，包括進入現場必須戴安全帽；高空、懸空作業(yè)，無安全設備的，必須系好安全帶；高空作業(yè)時，不準往下亂拋材料、工具、垃圾等；各種電動機械設備，必須有有效的接地和安全防護裝置才能開動使用；各種機械設備，必須做到定機、定人；凡未經短期訓練的人員，嚴禁使用與玩弄機電設備；吊裝區(qū)域不得隨便入內，起吊時吊臂旋轉半徑范圍內不準有人停留和行走，警戒措施要做好。四、房屋維修工程驗收竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質量評定標準，才能通知有關部門進行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。1.工程交驗的具體條件(1)符合維修設計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項工程內容。(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風恢復正常運轉并具備使用功能。(3)各種施工技術資料準備齊全。①維修施工單位應根據各地城市建設的檔案管理的有關規(guī)定，對施工技術資料進行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產管理機構，一部分資料自留歸檔。②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經復核無誤，施工負責人簽字后方能歸檔。2.房屋維修工程驗收的依據(1)項目批準文件；(2)工程合同；(3)維修設計圖紙或維修方案說明；(4)工程變更通知書；(5)技術交底記錄或紀要；(6)隱蔽工程驗收記錄；(7)材料、構件檢驗及設備調試等資料。3.維修工程質量交驗標準(1)維修工程的分項、分部工程必須達到國家建設部頒發(fā)的《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規(guī)定的合格標準和合同規(guī)定的質量要求。(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強度、水泥標號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應符合《房屋修繕工程質量檢驗評定標準》中規(guī)定的全部要求。(3)觀感質量評定得分合格率不低于95％。4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標準(1)必須達到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項維修內容。(2)維修工程的施工文件和技術資料準備齊全，裝訂成冊。(3)所修的分部、分項工程必須達到《房屋修繕工程質量檢驗評定標準