06建設(shè)項目投資控制

內(nèi)容回顧1.建設(shè)項目采購的含義狹義上：指購買工程實施所需的材料、設(shè)備等物資。廣義上：包括委托設(shè)計單位、委托咨詢服務(wù)單位、工程施工任務(wù)的發(fā)包等2.建設(shè)項目采購的基本模式施工平行發(fā)包、施工總承包、施工總承包管理設(shè)計任務(wù)委托的模式設(shè)計平行委托、設(shè)計總包、設(shè)計總包管理建設(shè)項目總成包CM模式、施工聯(lián)合體承包和施工合作體承包、D+B模式、EPC模式

第六章建設(shè)項目投資控制1投資控制的含義和目的2設(shè)計階段投資控制的意義和技術(shù)方法3建設(shè)項目投資規(guī)劃投資控制是管理的一項主要任務(wù)，是業(yè)主方項目管理的核心工作內(nèi)容之一。本章主要從以下三方面介紹：

學習目標：1、掌握投資控制的含義、目的和項目前期和設(shè)計階段投資控制的意義。2、掌握投資控制的任務(wù)和方法和項目實施階段投資控制的任務(wù)與措施。3、了解項目投資目標論證及分析和項目投資規(guī)劃的編制。重點難點：1、建設(shè)項目投資控制的原理2、建設(shè)項目投資控制的重點3、設(shè)計階段投資控制的技術(shù)方法4、建設(shè)項目投資規(guī)劃編制的方法建設(shè)項目投資控制6.1投資控制的含義和目的6.2設(shè)計階段投資控制的意義和技術(shù)方法6.3建設(shè)項目投資規(guī)劃6.1建設(shè)項目投資控制的含義和目的6.1.1建設(shè)項目投資控制的含義和目的6.1.2建設(shè)項目投資控制的含義6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理6.1.4建設(shè)項目投資控制的任務(wù)基本概念投資估算是指在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項目的投資額（包括工程造價和流動資金）進行的估計。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的全部建設(shè)費用，其包括的內(nèi)容應(yīng)視項目的性質(zhì)和范圍而定。設(shè)計概算是指設(shè)計單位在初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計階段，根據(jù)設(shè)計圖樣及說明書、設(shè)備清單、概算定額或概算指標、各項費用取費標準等資料、類似工程預(yù)（決）算文件等資料，用科學的方法計算和確定建筑安裝工程全部建設(shè)費用的經(jīng)濟文件。

基本概念

施工圖預(yù)算workingdrawingestimate根據(jù)施工圖設(shè)計和預(yù)算定額編制工程造價的詳細預(yù)算。在中國，施工圖預(yù)算是建筑企業(yè)和建設(shè)單位簽訂承包合同和辦理工程結(jié)算的依據(jù)；也是建筑企業(yè)編制計劃、實行經(jīng)濟核算和考核經(jīng)營成果的依據(jù)。在實行招標承包制的情況下，是建設(shè)單位確定標底和建筑企業(yè)投標報價的依據(jù)。施工圖預(yù)算是關(guān)系建設(shè)單位和建筑企業(yè)經(jīng)濟利益的技術(shù)經(jīng)濟文件，如在執(zhí)行過程中發(fā)生經(jīng)濟糾紛，應(yīng)經(jīng)仲裁機關(guān)仲裁，或按法律程序解決。6.1建設(shè)項目投資控制的含義和目的

建設(shè)項目的投資是每個投資者所關(guān)心的重要問題，投資控制工作的成效直接影響建設(shè)項目投資的經(jīng)濟效益。建設(shè)項目投資及其控制貫穿于工程建設(shè)的全過程，涉及到工程建設(shè)參與各方的利益。

6.1.1建設(shè)項目投資費用(1)建設(shè)項目投資費用的含義站在投資者或項目開發(fā)者的角度，建設(shè)一個工程項目總共要花多少錢，是必須首先考慮的事情。建設(shè)項目投資一般是由建設(shè)投資和流動資產(chǎn)投資兩部分組成。建設(shè)投資，又稱固定資產(chǎn)投資或工程造價，是從建設(shè)項目確定建設(shè)意向直至建成竣工驗收為止的整個建設(shè)期間所支出的總費用。流動資產(chǎn)投資是指為維持項目生產(chǎn)經(jīng)營而占用的全部周轉(zhuǎn)資金，包括生產(chǎn)經(jīng)營期用來購買原料、半成品、燃料和動力，支付工人工資等，待產(chǎn)品銷售后才能回收這筆資金。從工程項目的建設(shè)以及項目管理的角度，投資控制的對象是建設(shè)投資。因此，我們所說的投資控制主要是建設(shè)投資控制。國家重點工程圖西氣東輸三北防護林京杭大運河三峽工程都江堰水利工程上海浦東開發(fā)南水北調(diào)青藏鐵路西電東送京津風沙源治理工程兩彈一星三峽工程“高峽出平湖，當驚世界殊”

6.1.1建設(shè)項目投資費用(2)建設(shè)投資構(gòu)成

6.1.1建設(shè)項目投資費用建設(shè)項目投資工程費用工程建設(shè)其他費用建筑安裝工程費用設(shè)備工器具購置費直接費間接費利潤稅金工器具購置費土地使用費與項目建設(shè)有關(guān)的費用與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的費用財務(wù)費用預(yù)備費設(shè)備購置費(3)影響投資計劃值的因素影響投資計劃值的因素時間影響因素：因價格隨時間變化地點影響因素：線路走向，地形地貌招標方式影響發(fā)包方式影響:

如平行發(fā)包、施工總包，總承包項目規(guī)模影響事先預(yù)測應(yīng)有充分依據(jù)，應(yīng)注意：可靠性事后發(fā)生

6.1.1建設(shè)項目投資費用6.1.2建設(shè)項目投資控制的含義建設(shè)項目投資控制是指以建設(shè)項目為對象，為在投資計劃值內(nèi)實現(xiàn)項目而對工程建設(shè)活動中的投資所進行的規(guī)劃、控制和管理。目的：在建設(shè)項目的實施階段，通過投資規(guī)劃與動態(tài)控制，將實際發(fā)生的投資額控制在投資的計劃值以內(nèi)，以使建設(shè)項目的投資目標盡可能地實現(xiàn)。目標：充分利用有限的資源，使工程項目的建設(shè)獲得最佳效益和增值。兩個工作過程：規(guī)劃過程和控制過程投資框算投資估算概算(修正概算)施工圖預(yù)算標底投標價合同價結(jié)算竣工決算投資規(guī)劃編制項目建議書編制可行性研究報告項目評估設(shè)計準備階段編制設(shè)計任務(wù)書設(shè)計階段方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工施工階段動用前準備階段保修期時間有建設(shè)意圖項目立項項目正式動用施工招標、投標項目決策階段6.1.2建設(shè)項目投資控制的含義(1)工程項目建設(shè)程序

6.1.2建設(shè)項目投資控制的含義(2)建設(shè)項目投資控制的含義建設(shè)項目投資控制是指以建設(shè)項目為對象，為在投資計劃值內(nèi)實現(xiàn)項目目標而對該項目建設(shè)中的投資進行的規(guī)劃和控制管理。

目的：是在建設(shè)項目的實施階段，通過投資規(guī)劃與動態(tài)控制，將實際發(fā)生的投資額控制在投資的計劃值之內(nèi)，以使建設(shè)項目投資目標盡可能實現(xiàn)。

思考：投資控制是否追求投資額越小越好？投資控制的目標是充分利用有限資源，使工程項目的建設(shè)獲得最佳效益與增值。

6.1.2建設(shè)項目投資控制的含義(3)投資的規(guī)劃建設(shè)項目投資控制主要由兩個并行，各有側(cè)重又相互聯(lián)系的工作過程組成，即建設(shè)項目投資的規(guī)劃過程與建設(shè)項目投資的控制過程。在建設(shè)前期，以投資的規(guī)劃為主；在建設(shè)項目實施的中后期，投資控制占主導(dǎo)地位。

投資的規(guī)劃主要就是指確定計算建設(shè)項目的投資費用目標值，以及制定建設(shè)項目實施期間投資控制工作方案的工程管理活動，包括進行投資目標論證分析、投資目標分解、制定投資控制工作流程、投資目標風險分析、制定投資控制工作制度等一系列控制工作和措施。

6.1.2建設(shè)項目投資控制的含義設(shè)計施工投資規(guī)劃投資控制二項工作組成相互交叉各有側(cè)重

6.1.2建設(shè)項目投資控制的含義在建設(shè)項目管理各階段,投資規(guī)劃的主要工作內(nèi)容有:在設(shè)計準備階段，通過對投資項目的風險分析、項目功能與使用要求的設(shè)計分析和確定，編制建設(shè)項目的投資規(guī)劃，用以指導(dǎo)設(shè)計階段的設(shè)計工作以及相應(yīng)的投資控制工作。在工程設(shè)計階段，以投資規(guī)劃控制方案設(shè)計階段和初步設(shè)計階段的設(shè)計工作，編制設(shè)計概算。在工程施工階段，以投資規(guī)劃、施工圖預(yù)算和工程承包合同價格等控制工程施工階段的工作，編制資金使用計劃，以作為施工過程中進行工程結(jié)算和工程價款支付的計劃目標。

6.1.2建設(shè)項目投資控制的含義(4)投資的控制在設(shè)計準備階段，根據(jù)擬建工程項目的功能要求和使用要求，做出項目定義，包括項目投資定義。在工程設(shè)計階段，運用價值工程和限額設(shè)計方法等，以投資規(guī)劃和批準的投資估算為目標值控制初步設(shè)計；以投資規(guī)劃和批準的設(shè)計概算為控制目標控制施工圖設(shè)計。在工程施工招標階段，以批準的設(shè)計文件為依據(jù)，結(jié)合工程條件，選擇合理的合同計價方式，確定工程承包合同價格。在工程施工階段，以施工圖預(yù)算和工程承包合同價格等為控制目標，通過工程計量、工程變更控制和工程索賠管理等方法，按照承包方實際完成的工程量，嚴格確定施工階段實際發(fā)生的工程費用。在工程竣工驗收階段，全面匯集在工程項目建設(shè)過程中實際花費的全部費用，編制竣工決算。在工程保修階段，根據(jù)工程承包合同，協(xié)助處理項目使用期間出現(xiàn)的各種質(zhì)量問題,選擇相關(guān)的處理方案和方式,合理確定工程保修費用。1.維持項目生產(chǎn)經(jīng)營而占用的全部周轉(zhuǎn)資金是（）。

A．建設(shè)投資B.流動資產(chǎn)投資

C.固定資產(chǎn)投資D.工程費用2.工程費用不包括（）。

A建筑工程費用B.安裝工程費用

C.設(shè)備及工器具購置費用D.預(yù)備費3.投資控制的目標是（）。A.充分利用有限的資源，使工程項目的建設(shè)獲得最佳效益和增值。B.使投資額達到最小C．減少流動資產(chǎn)的投入D．減少建設(shè)投資的投入4．下列說法錯誤的是（）。A．在設(shè)計準備階段，通過對投資目標的風險分析、項目功能與使用要求的分析和確定，編制建設(shè)項目的投資規(guī)劃。B．在工程設(shè)計階段，以投資規(guī)劃控制方案設(shè)計階段和初步設(shè)計階段的設(shè)計工作，編制設(shè)計預(yù)算。C．在工程設(shè)計階段，以投資規(guī)劃控制方案設(shè)計階段和初步設(shè)計階段的設(shè)計工作，編制設(shè)計概算。D．在工程施工階段，以投資規(guī)劃、施工圖預(yù)算和工程承包合同價格等控制工程施工階段的工作，編制資金使用計劃。6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理“計劃是相對的，變化是絕對的；靜止是相對的，變化是絕對的”是建設(shè)項目管理的哲學，這并非是否定規(guī)劃和計劃的必需性，而是強調(diào)了變化的絕對性和木標控制的重要性。建設(shè)項目投資控制成敗與否，很大程度上取決于投資規(guī)劃的科學性和目標控制的有效性。（1）遵循動態(tài)控制原理1）對計劃的投資目標值的分析和論證2）投資發(fā)生的實際數(shù)據(jù)的收集3）投資目標值與實際值的比較4）各類投資控制報告和報表的制定5）投資偏差的分析6）投資偏差糾正措施的采取6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理偏差比較計劃值與實際值測量器工程進展收集實際數(shù)據(jù)

采取控制措施調(diào)節(jié)器YesNo實際值干擾人力物力財力每兩周或每月

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理（1）動態(tài)控制（2）分階段設(shè)置控制目標控制是為實現(xiàn)建設(shè)項目的目標服務(wù)的，一個系統(tǒng)若沒有目標，就不需要也無法進行控制。控制目標的設(shè)置應(yīng)是嚴肅的，應(yīng)有科學的依據(jù)。但是，工程項目的建設(shè)過程是一個周期長、投資大和綜合復(fù)雜的過程，投資控制的目標并不是一成不變的，不同階段投資控制目標可能不同。因此，投資的控制目標需按建設(shè)階段分階段設(shè)置，且每一階段的控制目標值是相對而言的，隨著工程項目建設(shè)的不斷深入，投資控制目標也逐步具體和深化。

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理為什么要分階段控制？

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理(2)分階段設(shè)置投資控制目標項目建議書可行性研究初步設(shè)計技術(shù)設(shè)計施工圖設(shè)計工程招標工程施工竣工驗收投資規(guī)劃/估算設(shè)計概算修正概算施工圖預(yù)算工程合同價格工程結(jié)算工程決算控制控制控制控制控制控制（3）注意積極能動的主動控制在經(jīng)常大量地運用投資被動控制方法的同時，也需要注重投資的主動控制問題，將投資控制立足于事先主動地采取控制措施，以盡可能地減少以致避免投資目標值與實際值的偏離。這是主動的和積極的投資控制方法。也就是說，在進行建設(shè)項目投資控制時，不僅需要運用被動的投資控制方法，更需要能動地影響建設(shè)項目的進展，時常分析投資發(fā)生偏離的可能性，采取積極和主動的控制措施，防止或避免投資發(fā)生偏差，主動地控制建設(shè)項目投資，將可能的損失降到最小。

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理(3)注重積極能動的主動控制預(yù)先分析目標偏離的可能性，擬定并采取各項預(yù)防性措施，以使計劃的目標得以實現(xiàn)。

主動控制是事前控制、前饋控制、開環(huán)控制，也是一種面向未來的控制。轉(zhuǎn)換輸入糾偏措施前反饋采集信息——主動控制與被動控制目標偏離糾偏措施再偏離再糾偏……發(fā)生偏離后分析原因決策采取糾偏措施被動控制首先估計目標偏離的可能性決策：采取預(yù)防措施主動控制

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理理論軌道實際軌道糾偏糾偏目標控制原理（4）采取多種有效控制措施設(shè)計準備階段1設(shè)計階段2招標發(fā)包階段3施工階段4組織措施A合同措施B技術(shù)措施C經(jīng)濟措施D組織措施A合同措施B技術(shù)措施C經(jīng)濟措施D組織措施A合同措施B技術(shù)措施C經(jīng)濟措施D組織措施A合同措施B技術(shù)措施C經(jīng)濟措施DA-1B-1C-1D-1投資控制A-2B-2C-2D-2A-3B-3C-3D-3A-4B-4C-4D-4

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理施工招標、發(fā)包階段——組織措施A-31編制招標、評標、發(fā)包階段投資控制詳細工作流程圖2在項目管理班子中落實從投資控制角度參加招標工作、評標工作、合同談判工作的人員、具體任務(wù)及管理職能分工參加招標文件編制/審核參加標底編制/審核評標準備合同條件審核，參加合同談判

......

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理施工招標、發(fā)包階段——經(jīng)濟措施B-31編制/審核標底標底與投資計劃值進行比較2審核招標文件中與投資有關(guān)的內(nèi)容——工程量清單——......3作評標準備/參于評標

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理施工招標、發(fā)包階段——技術(shù)措施C-3對各投標文件中的主要施工技術(shù)方案作必要的技術(shù)經(jīng)濟比較論證。

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理施工招標、發(fā)包階段——合同措施D-3參于合同談判，把握住

——合同價計算

——合同價調(diào)整

——付款方式等合同條款的內(nèi)容

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理（5）立足全壽命周期的控制建設(shè)項目投資控制，主要是對建設(shè)階段發(fā)生的一次性投資進行控制。但是，投資控制不能只是著眼于建設(shè)期間產(chǎn)生的費用，更需要從建設(shè)項目全壽命周期內(nèi)產(chǎn)生費用的角度審視投資控制的問題。投資控制，不僅僅是對工程項目建設(shè)直接投資的控制，只考慮一次投資的節(jié)約，還需要從項目建成以后使用和運行過程中可能發(fā)生的相關(guān)費用考慮，進行項目全壽命的經(jīng)濟分析，使建設(shè)項目在整個壽命周期內(nèi)的總費用最小。

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理（5）立足于全壽命周期的投資控制英國皇家工程院最近進行的一項研究表明，建筑物生命周期內(nèi)費用比率一般為1:5:200。其中：1指建筑物的建設(shè)成本；5指建筑物在20年內(nèi)的運營、維護費用；200指在建筑物內(nèi)工作的人員20年內(nèi)發(fā)生的費用。

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理全壽命周期項目管理

施工階段

工程建設(shè)監(jiān)理

項目建設(shè)的全過程管理

項目管理

決策階段項目前期策劃與管理

設(shè)計階段

項目全壽命管理使用階段設(shè)施管理

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理一次性建設(shè)成本運營及維護成本

過分強調(diào)建設(shè)成本，忽視運營和維護成本

一次性建設(shè)成本與運營及維護成本平衡的實現(xiàn)

考慮到一次性建設(shè)成本與運營維護成本的平衡運營及維護成本一次性建設(shè)成本

全生命周期造價管理模式

全過程造價管理模式全過程管理與全生命周期管理（6）項目投資的全團隊控制“投資”：從“對立”到“共贏”的飛躍

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理——傳統(tǒng)理論對投資的誤解投資越少越好“最低價中標”就是很好的例證

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理“投資越少越好”觀念所帶來的問題（一）大量施工企業(yè)破產(chǎn)質(zhì)量低下暗中索賠偷工減料農(nóng)民工問題最低價中標業(yè)主施工企業(yè)社會行業(yè)停滯不前業(yè)主間接成本上升社會成本大大增加“最低價中標”帶來部分問題的分解示意圖……

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理業(yè)主設(shè)計方有限的設(shè)計費大量垃圾建筑“投資越少越好”觀念所帶來的問題（二）

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理以上問題的共同特征：實質(zhì)上是“俱傷”表面上是業(yè)主“單贏”V.S.V.S.表面上：業(yè)主的直接成本是降低了實質(zhì)上：業(yè)主的間接成本大大上升，甚至遠遠超過直接成本，同時社會成本也大大上升，阻礙行業(yè)發(fā)展，影響社會和諧。

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理由此看來，投資并非越少越好，當然更不是越高越好，應(yīng)該存在一個合理區(qū)間，在這個投資區(qū)間里能夠?qū)崿F(xiàn)項目參與方的“共贏”，使資源得到最優(yōu)化的配置。項目參與方的共贏——對投資的重新認識

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理項目參與方共贏的投資區(qū)間飛躍傳統(tǒng)模式業(yè)主—承包商/設(shè)計各方利益關(guān)系圖投資共贏業(yè)主單贏承包商/設(shè)計單贏共贏模式承包商/設(shè)計方利益曲線業(yè)主利益曲線共贏區(qū)間表面上業(yè)主“單贏”實際上兩敗俱傷容易滋生腐敗，造成社會資源浪費杜絕！

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理(7)項目的可持續(xù)發(fā)展與綠色建筑——管理目標的擴展ABCABCEDFABCEDFXYZ經(jīng)濟范疇A——質(zhì)量B——工期C——造價環(huán)境范疇D——資源E——環(huán)境F——生態(tài)人文范疇X——發(fā)展經(jīng)濟的制約條件Y——全球環(huán)境質(zhì)量Z——社會公正可持續(xù)發(fā)展的項目管理目標

6.1.3建設(shè)項目投資控制的原理投資控制要點項目實際投資不超過項目計劃投資應(yīng)十分重視項目前期（設(shè)計開始前）和設(shè)計階段的投資控制工作以動態(tài)控制原理為指導(dǎo)進行投資計劃值與實際值的比較可采取組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同措施有必要進行計算機輔助投資控制在工程項目的建設(shè)過程中，各階段均有投資的規(guī)劃與投資的控制等工作，但不同階段投資控制的工作內(nèi)容與側(cè)重點各不相同。（1）設(shè)計準備階段的主要任務(wù)在建設(shè)項目的設(shè)計準備階段，投資控制主要任務(wù)是按項目的構(gòu)思和要求編制投資規(guī)劃，深化投資估算，進行投資目標的分析、論證和分解，以作為建設(shè)項目實施階段投資控制的重要依據(jù)。（2）設(shè)計階段的主要任務(wù)在建設(shè)項目的設(shè)計階段，投資控制的主要任務(wù)和工作是按批準的建設(shè)范圍、規(guī)模和主要技術(shù)標準，對設(shè)計方案、工程措施、工程數(shù)量和投資進一步優(yōu)化和深化設(shè)計；編制及審查設(shè)計概算和施工圖預(yù)算；采用各種技術(shù)方法控制各個設(shè)計階段所形成的擬建項目的投資費用。6.1.4建設(shè)項目投資控制的任務(wù)（3）施工階段的主要任務(wù)在建設(shè)項目的施工階段，投資控制的任務(wù)和工作主要是以施工圖預(yù)算或工程承包合同價格作為投資控制目標，控制工程施工階段的工作，編制資金使用計劃。通過編制資金使用計劃，合理確定實際投資費用的支出；嚴格控制工程變更，合理確定工程變更價款；以施工圖預(yù)算或工程合同價格為目標，通過工程計量，合理確定工程結(jié)算價款，控制工程進度款的支付。（4）竣工驗收及保修階段的主要任務(wù)在建設(shè)項目的竣工驗收及保修階段，投資控制的任務(wù)和工作包括按有關(guān)規(guī)定編制項目竣工決算，計算確定整個建設(shè)項目從籌建到全部建成竣工為止的實際總投資，即歸納計算實際發(fā)生的建設(shè)項目投資。

6.1.4建設(shè)項目投資控制的任務(wù)各階段投資控制的任務(wù)小結(jié)設(shè)計準備階段設(shè)計階段初步設(shè)計初步設(shè)計初步設(shè)計招標與發(fā)包施工階段編制投資規(guī)劃，確定投資目標控制在投資目標范圍內(nèi)設(shè)計深化充分考慮滿足項目需求條件下挖掘節(jié)約投資的可能性根據(jù)投資切塊計劃，在投資分目標范圍內(nèi)把握住各合同價在施工過程中提供合同價與實際支付款的比較信息，以控制各合同的決算價不超過計劃的合同價通過資金使用的時間信息，把握住資金-時間計劃的執(zhí)行把握住資金切塊計劃（按財務(wù)帳戶分類切塊）的執(zhí)行工程項目投資估算投資框算投資估算概算(修正概算)施工圖預(yù)算標底投標價合同價結(jié)算竣工決算投資規(guī)劃設(shè)計準備階段設(shè)計階段施工階段動用前準備階段保修期時間有建設(shè)意圖項目立項項目正式動用-30%30%25%-25%-15%15%10%-10%-5%5%項目決策階段

6.2設(shè)計階段投資控制的意義和技術(shù)方法

6.2.1項目前期和設(shè)計階段對投資的影響（了解）

6.2.2建設(shè)項目投資控制的重點（掌握）

6.2.3設(shè)計階段投資控制的技術(shù)方法（掌握）工程項目的建設(shè)是一個非常復(fù)雜和周期較長的過程。由于建設(shè)項目具有一次性、獨特性、先交易、先定價與后生產(chǎn)等基本特點，每一個工程的建設(shè)都是按照項目業(yè)主的特定要求而進行的一種定制生產(chǎn)活動，因此就投資控制而言，建設(shè)項目的前期和在工程的設(shè)計階段的投資控制具有特別重要的意義。

6.2設(shè)計階段投資控制的意義和技術(shù)方法100%

95%75%35%10%25%1/43/41/2對項目經(jīng)濟性影響的程度竣工設(shè)計準備初步設(shè)計技術(shù)設(shè)計施工圖設(shè)計1施工圖設(shè)計2施工部分尚余的設(shè)計、發(fā)包設(shè)計招標、發(fā)包設(shè)計要求改變設(shè)計階段控制投資的意義6.2.1項目前期和設(shè)計階段對投資的影響

項目前期和設(shè)計階段對建設(shè)項目投資具有決定作用，其影響程度也符合經(jīng)濟學中的“二八定律”?！岸硕伞币步信晾弁卸伞Ｔ摱烧J為，在任何一組東西中，最重要的只占其中一小部分，約為20%；其余80%盡管是多數(shù)，卻是次要的。在人們的日常生活中尤其是經(jīng)濟領(lǐng)域中，到處呈現(xiàn)出“二八定律”現(xiàn)象?！岸硕伞钡闹攸c不在于百分比是否精確，其重心在于“不平衡”上，正因為這些不平衡的客觀存在，它才能產(chǎn)生強有力的和出乎人們想象的結(jié)果。帕累托（1848-1923）6.2.1項目前期和設(shè)計階段對投資的影響

項目前期和設(shè)計階段投資控制的重要作用，反映在建設(shè)項目前期工作和設(shè)計對投資費用的巨大影響上，這種影響也可以由兩個“二八定理”來說明：建設(shè)項目規(guī)劃和設(shè)計階段已經(jīng)決定了建設(shè)項目生命周期內(nèi)80%的費用；而設(shè)計階段尤其是初步設(shè)計階段已經(jīng)決定了建設(shè)項目80%的投資。

二八定律

工程項目全壽命周期各階段對投資的影響

6.2.1項目前期和設(shè)計階段對投資的影響

6.2.1項目前期和設(shè)計階段對投資的影響（1）建設(shè)項目規(guī)劃和設(shè)計對投資的影響（2）項目前期和設(shè)計階段的外在因素對投資的影響（3）前期工作和設(shè)計對使用和運營費用的影響從前面的分析以及從工程實踐得到以下結(jié)論:在一般情況下，設(shè)計準備階段節(jié)約投資的可能性最大，即其對建設(shè)項目經(jīng)濟性的影響程度能夠達到95%

100%；初步設(shè)計為75%

95%；技術(shù)設(shè)計階段為35%

75%；施工圖設(shè)計階段為25%

35%；而至工程的施工階段，影響力可能只有10%左右了。在施工過程中，由于各種原因經(jīng)常會發(fā)生設(shè)計變更，設(shè)計變更對項目的經(jīng)濟性也將產(chǎn)生一定的影響。建設(shè)工程項目周期各階段對投資的影響階段主要特征對功能的影響程度對總投資的影響程度主要投入產(chǎn)出結(jié)果內(nèi)容占總投資百分比決策階段知識密集性70%～80%95%

100%市場調(diào)研、機會分析、可行性研究、決策等1%書面、文字形式表達的產(chǎn)品設(shè)計階段知識和技術(shù)密集性10%～20%25%

95%設(shè)計人員的報酬、土地和特殊材料設(shè)備的訂購2～10%圖紙等設(shè)計文件表達的產(chǎn)品施工階段資金和勞動密集性5%～10%10%

25%施工人員報酬10%～20%實物投資產(chǎn)品施工要素投入50%～60%終結(jié)階段總結(jié)事先策劃、事中控制、事后檢查的一般規(guī)律性6.2.2建設(shè)項目投資控制的重點

從前面的分析可見，項目前期和設(shè)計階段對建設(shè)項目投資有著重要的影響，其決定了建設(shè)項目投資費用的支出。因此，建設(shè)項目投資控制就存在控制的重點，這就是建設(shè)項目的前期和工程的設(shè)計階段。投資控制的重點放在設(shè)計階段，特別是方案設(shè)計和初步設(shè)計階段，并不是說其他階段不重要，而是相對而言，設(shè)計階段對建設(shè)項目投資的影響程度遠遠大于如采購階段和工程施工階段等的其他建設(shè)階段。在設(shè)計階段，節(jié)約投資的可能性最大

0初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工使用拆除費用%實際費用支出曲線節(jié)約投資的可能性曲線時間

重點:建設(shè)項目的前期和工程的設(shè)計階段6.2.2建設(shè)項目投資控制的重點6.2.3設(shè)計階段投資控制的技術(shù)方法建設(shè)項目投資控制的重點在設(shè)計階段，做好設(shè)計階段的投資控制工作對實現(xiàn)項目投資目標有著決定性的意義。在工程設(shè)計階段，可以應(yīng)用價值工程和限額設(shè)計等管理技術(shù)和方法，對建設(shè)項目的投資實施有效地控制。

6.2.3設(shè)計階段投資控制的技術(shù)方法——價值工程的概念

GB8223-87：“價值工程是通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對所研究對象的功能與費用進行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高對象價值的思想方法和管理技術(shù)?！眱r值工程是以功能分析為核心，用最低的壽命周期費用（成本）可靠地實現(xiàn)對象的必要功能的一項有組織的創(chuàng)造性活動。目的：用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)必要功能重點和手段：功能分析性質(zhì)：有組織的創(chuàng)造性活動(1)價值工程方法

6.2.3設(shè)計階段投資控制的技術(shù)方法——壽命周期成本從對象的研究、形成到退出使用所需的全部費用。壽命周期成本C=C1+C2C1——生產(chǎn)成本，一般在企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生，包括從研制到產(chǎn)品被輸出去所花費用。C2——使用成本，一般指用戶使用產(chǎn)品時所負擔的費用，包括使用中需要的能源費、保養(yǎng)費和產(chǎn)品報廢后的處理費等

6.2.3設(shè)計階段投資控制的技術(shù)方法——功能（Function)

功能指價值工程研究對象所具有的能夠滿足某種需求的一種屬性。即某種功用，效用，作用。例：住宅是干什么用的？--提供居住空間必要功能指用戶所要求的功能及實現(xiàn)用戶要求而必備的有關(guān)功能。功能本身必須適合用戶的某種用途功能必須適合用戶使用條件和環(huán)境功能必須適合用戶的支付能力（用戶承認的）

6.2.3設(shè)計階段投資控制的技術(shù)方法——價值（Value）價值＝經(jīng)濟效果：價值工程中的價值指對象所具有的功能的數(shù)量或可滿足用戶的程度與所支付全部費用(成本)之比。是衡量為達到某一目的與所付出代價的合理程度的手段。提高價值的途徑？功能提高，成本不變；功能提高，成本降低；功能不變，成本降低；功能大幅提高，成本小幅提高；功能小幅下降，成本大幅下降。——價值工程在設(shè)計階段的應(yīng)用盡管在產(chǎn)品形成的各個階段都可以應(yīng)用價值工程提高產(chǎn)品價值，但在不同階段進行價值工程活動，其經(jīng)濟效果的提高幅度卻大不相同。應(yīng)用價值工程的重點是產(chǎn)品的研究和設(shè)計階段。同一個工程可以有不同設(shè)計方案，也就有不同的投資費用，可以用價值工程進行設(shè)計方案比選。其目的在于論證擬采用的設(shè)計方案技術(shù)上是否先進可行，功能上是否滿足需要，經(jīng)濟上是否合理，使用上是否安全可靠。因此，要善于應(yīng)用價值工程原理，以提高設(shè)計對象價值為目標，把功能分析作為核心，通過價值和功能分析將技術(shù)問題與經(jīng)濟問題緊密結(jié)合起來。

6.2.3設(shè)計階段投資控制的技術(shù)方法(2)限額設(shè)計方法所謂限額設(shè)計方法，就是在設(shè)計階段根據(jù)擬建項目的建設(shè)標準、功能和使用要求等，進行投資規(guī)劃，對建設(shè)項目投資目標進行切塊分解，將投資分配到各個單項工程、單位工程或分部工程；分配到各個專業(yè)設(shè)計工種，明確建設(shè)項目各組成部分和各個專業(yè)設(shè)計工種所分配的投資限額。限額設(shè)計方法投資目標分解限額設(shè)計的控制內(nèi)容

6.2.3設(shè)計階段投資控制的技術(shù)方法

6.3建設(shè)項目投資規(guī)劃

6.3.1概念和作用(了解）

6.3.2投資規(guī)劃編制的依據(jù)（掌握）

6.3.3投資規(guī)劃的主要內(nèi)容（掌握）

6.3.4投資規(guī)劃編制的方法（掌握）

6.3.1概念和作用項目投資規(guī)劃是在建設(shè)項目實施前期對項目投資費用的用途做出的計劃和安排，是依據(jù)建設(shè)項目的性質(zhì)、特點和要求等，對可行性研究階段所提出的投資目標進行論證和必要的調(diào)整，將建設(shè)項目投資總費用根據(jù)擬定的項目組織和項目組成內(nèi)容或項目實施過程進行合理的分配，進行投資目標的分解。項目投資規(guī)劃在工程項目的建設(shè)和投資控制中起有重要作用。（1）投資目標的分析和論證（2）投資目標的合理分解（3）控制方案的制定實施6.3.2投資規(guī)劃編制的依據(jù)

投資規(guī)劃的基本意義在于進行投資目標的分析和分解，指導(dǎo)建設(shè)項目的實施工作。形成的投資規(guī)劃文件是要能夠起到控制初步設(shè)計及其設(shè)計概算、施工圖設(shè)計及其施工圖預(yù)算的作用。因此編制投資規(guī)劃需要具有對建設(shè)項目投資總體上的把握能力，熟悉工程項目建設(shè)的整個運動過程和投資的細部組成。

6.3.2投資規(guī)劃編制的依據(jù)投資規(guī)劃工程技術(shù)資料要素價格信息建設(shè)環(huán)境和條件建設(shè)實施組織和策劃方案相關(guān)政策法規(guī)

6.3.3投資規(guī)劃的主要內(nèi)容投資規(guī)劃文件投資目標的分析與論證投資目標的分解投資控制工作流程投資目標風險分析投資控制工作制度

6.3.4投資規(guī)劃編制的方法(1)投資規(guī)劃的編制程序項目總體構(gòu)思和功能描述計算和分配投資費用投資方案調(diào)整投資目標分解投資目標分析和論證（2）項目的總體構(gòu)思和描述要準確編制好建設(shè)項目投資規(guī)劃，首先要編制好項目的總體構(gòu)思和描述報告。項目的總體構(gòu)思和描述報告，主要依據(jù)項目設(shè)計任務(wù)書或可行性研究報告的相關(guān)內(nèi)容和要求，結(jié)合對建設(shè)項目提出的具體功能、使用要求、相應(yīng)的建設(shè)標準等進行編制。項目總體構(gòu)思和描述是對可行性研究報告相關(guān)內(nèi)容的細化、深化和具體化，是一項技術(shù)性較強的工作，涉及各個專業(yè)領(lǐng)域的協(xié)同配合。項目總體構(gòu)思項目投資分析項目實施的建議附錄

1.主要建筑指標2.建筑總體構(gòu)思3.結(jié)構(gòu)方案構(gòu)思4.機電設(shè)備系統(tǒng)總體構(gòu)思(供電、弱電、給排水、消防、空調(diào)、電梯）5.土建分部分項工程描述6.其他費用投資7.項目組織及建筑面積分配計劃(以大型基礎(chǔ)設(shè)施的運行和經(jīng)營導(dǎo)向建設(shè))編制說明編制原則與依據(jù)投資規(guī)劃項目合同結(jié)構(gòu)分析項目管理結(jié)構(gòu)進度規(guī)劃目標規(guī)劃編寫人員名單人員簡介

6.3.4投資規(guī)劃編制的方法(2)項目總體構(gòu)思和描述任何項目都從構(gòu)思開始，項目構(gòu)思常常來自于項目的上層系統(tǒng)（即國家、部門、企業(yè)等）的現(xiàn)存需求、戰(zhàn)略、問題和可能性。房地產(chǎn)項目構(gòu)思是房地產(chǎn)前期策劃的主要內(nèi)容之一，是以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的概念設(shè)計為核心，綜合運用各種構(gòu)思方式，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃。因此，房地產(chǎn)項目的構(gòu)思與其他項目的構(gòu)思存在著較大的差別，具有獨特的項目構(gòu)思特征，其特征如下：

房地產(chǎn)項目構(gòu)思

1)要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況。在我國，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟條件、市場狀況區(qū)別較大，進行房地產(chǎn)項目構(gòu)思時就不能不考慮這些情況。

2）要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目周圍的市場情況。從市場角度看，房地產(chǎn)項目構(gòu)思的重點要把握市場的供求情況、市場的發(fā)育情況，以及市場的消費傾向等。

3）要考慮房地產(chǎn)項目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。

1、地域性房地產(chǎn)項目構(gòu)思的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的完成周期少則二三年，多則五六年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，就會造成投入較大而產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。這種超前眼光和預(yù)見的能力，表現(xiàn)在：

2、前瞻性1）項目的可行性研究階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況；2）投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向；3）規(guī)劃設(shè)計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展階段；4）營銷推廣階段，要準確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售價格的確定、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目構(gòu)思要適應(yīng)市場的需求，主要表現(xiàn)在：

1）房地產(chǎn)項目構(gòu)思自始至終要以市場的需求為依據(jù)——顧客需要什么房子，就建造什么房子；

2）房地產(chǎn)項目構(gòu)思要以市場為導(dǎo)向——房地產(chǎn)市場變了，房地產(chǎn)項目構(gòu)思的思路、定位方式也要變；

3）房地產(chǎn)項目構(gòu)思要在現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上，造就市場，創(chuàng)造市場。

3、市場性房地產(chǎn)項目構(gòu)思要追求新意、獨創(chuàng)。房地產(chǎn)項目構(gòu)思創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因為概念與主題是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念與主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、方式新。項目構(gòu)思的方式與方法雖有共性，但運用在不同的場合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣，這需要通過構(gòu)思實踐來創(chuàng)新。

4、創(chuàng)新性房地產(chǎn)項目構(gòu)思的可操作性特征要求：

1）在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性；

2）在具體的實施上有可操作的方法；

3）構(gòu)思方案要易于操作、容易實施。但是，在實際的房地產(chǎn)項目實施過程中，經(jīng)常有一些項目構(gòu)思方案完全脫離了市場的客觀或超出了開發(fā)商的負擔能力和實施能力，形成空洞的“紙上談兵”項目構(gòu)思

5、可操作性在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具操作性的一種，同時，房地產(chǎn)項目構(gòu)思方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對構(gòu)思方案進行調(diào)整和變動，以保證構(gòu)思方案對實現(xiàn)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。

6、多樣性影響投資計劃值的因素

項目規(guī)模影響影響投資計劃值的因素時間影響因素：因價格隨時間變化地點影響因素：線路走向，地形地貌招標方式影響發(fā)包方式影響:

如平行發(fā)包、施工總包，總承包事先預(yù)測應(yīng)有充分依據(jù)，應(yīng)注意：可靠性事后發(fā)生建設(shè)項目投資分析建筑工程投資地下結(jié)構(gòu)上部主體結(jié)構(gòu)外部立面與裝飾建筑作業(yè)和輔助設(shè)施精裝修室外總體消防電器空調(diào)給排水及污水處理電梯煤氣電腦管理電訊擦窗機防雷照明前期建設(shè)準備費市政設(shè)施攤銷費勘察設(shè)計及項目管理費投產(chǎn)準備與建設(shè)單位管理費預(yù)備費(建設(shè)期物價風險、不可