昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究XXXX1013

昆山城市房地產(chǎn)研究報(bào)告——第一區(qū)域事業(yè)部一、城市概況三、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)四、總結(jié)

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)土地市場(chǎng)報(bào)告結(jié)構(gòu)1昆山城市概況昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長(zhǎng)江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。地理位置十分優(yōu)越。嘉定青浦昆山城市概況——城市區(qū)位滬寧高鐵/京滬高鐵航空:上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距45公里，約半小時(shí)車程），上海浦東機(jī)場(chǎng)（距100公里，約1小時(shí)車程）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位300噸。鐵路:京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá)100公里；

城市概況——城市交通昆山總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米；轄10個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：十個(gè)鎮(zhèn)是玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；其中玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；一個(gè)區(qū)為昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。城市概況——行政區(qū)劃戶籍人口：昆山市戶籍人口增長(zhǎng)較緩和，截至2009年昆山戶籍人口已近70萬人，年增長(zhǎng)率基本維持在1.5%左右。暫住人口：昆山市暫住人口增長(zhǎng)速度較快，02年暫住人口增長(zhǎng)率將近100%，到2005年昆山市暫住人口已超過戶籍人口數(shù)量，截至到2009年昆山暫住人口數(shù)量98.15萬人，預(yù)計(jì)2010年底將超100萬大關(guān)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆山統(tǒng)計(jì)年鑒。城市概況——城市人口02-09昆山人口走勢(shì)“加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本建成市域“三縱六橫二環(huán)五高”的公路主網(wǎng)架，以文化、體育、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共事業(yè)配套為重點(diǎn)的城市功能設(shè)施框架基本形成”?！ド绞袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（2006～2010）基礎(chǔ)設(shè)施投資額逐年提高，09年增長(zhǎng)幅度達(dá)到了將近50%。昆山在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高的同時(shí)，也加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。城市概況——基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施昆山市“十一五”期間基礎(chǔ)設(shè)施重大項(xiàng)目序號(hào)負(fù)責(zé)單位項(xiàng)目名稱總投資建設(shè)年限投資主體1開發(fā)區(qū)東部副中心30億元2006-2010開發(fā)區(qū)管委會(huì)2玉山鎮(zhèn)西部副中心30億元2006-2010市政府3玉山鎮(zhèn)玉山高新區(qū)30億元2006-2010玉山鎮(zhèn)政府4玉山鎮(zhèn)民營(yíng)工業(yè)園30億元2006-2010玉山鎮(zhèn)政府5開發(fā)區(qū)光電產(chǎn)業(yè)園50億元2006-2010開發(fā)區(qū)管委會(huì)6千燈鎮(zhèn)沿滬產(chǎn)業(yè)帶30億元2006-2010沿滬產(chǎn)業(yè)帶指揮部7市建設(shè)局給水管網(wǎng)建設(shè)2.3億元2006－2010市自來水公司及各鎮(zhèn)8市建設(shè)局區(qū)域水廠建設(shè)5.3億元2006－2008市自來水公司9市建設(shè)局工業(yè)用水水廠建設(shè)1.5億元2006－2008市自來水公司10市建設(shè)局第二水源引水工程10億元2006－2010市自來水公司11供電公司500千伏蘇州東輸變電工程10億元2006－2010華東電網(wǎng)12供電公司220千伏電網(wǎng)建設(shè)與改造10億元2006－2010江蘇省供電公司13供電公司110千伏及以下電網(wǎng)建設(shè)與改造15億元2006－2010江蘇省供電公司14市發(fā)改委天然氣管網(wǎng)及CNG加氣站2.0億元2006－2010昆山利通天然氣公司15市發(fā)改委廢舊物品循環(huán)利用市場(chǎng)0.8億元2006－2008昆山市能源建設(shè)開發(fā)投資總公司等3家公司16市發(fā)改委3萬噸成品油儲(chǔ)備油庫0.5億元2006－2010市石油公司17市水利局水系整治工程1.2億元2006－2010市水利局18市水利局泖河樞紐補(bǔ)償工程1.4億元2006－2007市水利局19市交通局城北大道6.8億元2005－2010市交通局20市政府城際鐵路6億元2006－2010市交通局21市交通局相石公路2.5億元2005－2006市交通局22市交通局沿滬大道4.5億元2006－2007千燈鎮(zhèn)人民政府23市交通局“縱二”北段（古城路至昆常交界）2億元2005－2008市交通局24市交通局城西公路2億元2005－2006市交通局25市交通局客運(yùn)站中心1.5億元2005－2006市交通局26市交通局江浦路南段1.2億元2005－2010市交通局27市交通局“縱三”北段（339省道至昆太交界）1億元2005－2007市公路建設(shè)指揮部28市交通局城區(qū)立體交通網(wǎng)4億元2006－2010市交通局、建設(shè)局29市環(huán)保局生態(tài)工業(yè)園建設(shè)工程3億元2006-2010開發(fā)區(qū)管委會(huì)30市環(huán)保局污水處理廠及管網(wǎng)建設(shè)工程13億元2006-2010各鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)31市環(huán)保局水環(huán)境整治工程3億元2006-2010市政府32市環(huán)保局垃圾發(fā)電一期工程1.5億元2006-2010市城管局33市人防辦社會(huì)投資的結(jié)建人防工程項(xiàng)目8.5億元2005－2006市人防辦34市人防辦市財(cái)政人防專戶投資的人防工程項(xiàng)目1.0億元2005－2006市人防辦35市人防辦市人防指揮體系建設(shè)1.2億元2005－2006市人防辦36市政法委公共突發(fā)事件應(yīng)急平臺(tái)0.4億元2006－2007市政府投資額總計(jì)323.1億元2房地產(chǎn)投資環(huán)境二、房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境昆山房地產(chǎn)政策法規(guī)基本依照國家政策以及蘇州房地產(chǎn)地方政策實(shí)行。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體來看，房地產(chǎn)業(yè)政策分為三個(gè)時(shí)期。1998-2002年：鼓勵(lì)發(fā)展時(shí)期。2003-2004年：規(guī)范市場(chǎng)時(shí)期。2005年-至今：頻繁調(diào)控時(shí)期政策脈絡(luò)梳理住房制度改革全面實(shí)行。（1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》）應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)沖擊。（中央一再強(qiáng)調(diào)“住宅建設(shè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”）

寬松的政策環(huán)境1998年正值中國應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，中央一再強(qiáng)調(diào)“住宅建設(shè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。這一前所未有的明確定位，促使各有關(guān)部門和各級(jí)政府在土地供應(yīng)、金融服務(wù)、市場(chǎng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都出臺(tái)了鼓勵(lì)發(fā)展的寬松政策，房地產(chǎn)業(yè)由此得到長(zhǎng)足發(fā)展。政策脈絡(luò)梳理——1998-2002年：鼓勵(lì)發(fā)展時(shí)期政策類型2003年2004年綱領(lǐng)性文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號(hào)） ——信貸政策房企開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不得低于30%；適當(dāng)提高二套以上（含二套）住房貸款首付比例房企開發(fā)項(xiàng)目貸款自有資金比例不得低于35%；個(gè)人購房抵押貸款月供不得超過收入的50%稅收政策規(guī)范房企納稅行為——土地政策清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；停止供應(yīng)別墅類用地 不得再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，應(yīng)一律采用“招拍掛”；嚴(yán)格土地審批，加強(qiáng)閑臵土地管理市場(chǎng)管理政策規(guī)范土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格及各項(xiàng)收費(fèi)規(guī)范經(jīng)適房管理辦法；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)住房制度改革全面實(shí)施5年來，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)也面臨著多項(xiàng)問題與矛盾。為此，2003年至2004年期間，國家相繼出臺(tái)各種相關(guān)政策，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。政策脈絡(luò)梳理——2003-2004年：規(guī)范市場(chǎng)時(shí)期房?jī)r(jià)增速與人均可支配收入增速對(duì)比圖

2004年，我國商品房?jī)r(jià)格結(jié)束穩(wěn)步上漲階段，進(jìn)入快速上升通道。當(dāng)年商品房銷售價(jià)格增速超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速近4個(gè)百分點(diǎn)。

2005年，中央開啟以“控制房?jī)r(jià)過快上漲”為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控大門。此后，商品房銷售價(jià)格整體趨勢(shì)向上，但各年增速在相關(guān)政策作用下波動(dòng)劇烈。政策脈絡(luò)梳理——2005年-至今：頻繁調(diào)控時(shí)期當(dāng)前政策解讀——417政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

政策要點(diǎn)當(dāng)前政策解讀——417政策解讀首套房：從“鼓勵(lì)”到“支持”土地：從“最低”到“最高”物業(yè)：從“普適”到“區(qū)別”鼓勵(lì)自住型住房需求；首府比例20%，享受7折優(yōu)惠利率。二套房首府比例40%，貸款利率根據(jù)不同情況作評(píng)估，可享受8折優(yōu)惠利率?？刂瞥鲎屆娣e，及土地價(jià)款首次支付比例。規(guī)定最低土地成交價(jià)。鼓勵(lì)中小戶型開發(fā)和供應(yīng)；支持改善性自住型需求。政策上有鼓勵(lì)，無限制。首次購買90平米以上住房的首付比例為30%；取消7折優(yōu)惠利率，8折或者8.5折。提高二套房首付比例和貸款利率；局部地區(qū)可限制購房套數(shù)及停批二套房以上貸款。探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地價(jià)格非理性上漲?！疤貏e房產(chǎn)消費(fèi)稅”將針對(duì)大戶型、非自住高檔住宅和多套住宅。重點(diǎn)打擊投資性需求；供需增減，穩(wěn)定價(jià)格；精準(zhǔn)打擊防止過度波動(dòng)二套房及以上：從“抑制”到“限制”當(dāng)前政策解讀——929新政房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停三套房貸限購套數(shù)增加有效供給囤地捂盤行為的懲罰政策要點(diǎn)政策全部?jī)?nèi)容見9.29國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》本輪政策更多的是對(duì)4月調(diào)控政策的再一次強(qiáng)調(diào)，依然是從增加有效供給、抑制不合理需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)為原則，表明了政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)需求的決心。四個(gè)商業(yè)信貸一刀切切斷短期需求契稅和所得稅政策總體壓制改善和投機(jī)需求限購措施程度進(jìn)一步加大保障房政策重壓，增加有效供應(yīng)實(shí)施更為嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管手段有限23456問責(zé)制度明確地方政府義務(wù)，強(qiáng)制地方采取實(shí)際行動(dòng)1當(dāng)前政策解讀——929新政解讀政策展望

本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房的投資功能，使其回歸居住屬性。本輪房地產(chǎn)調(diào)控中政府著力于打擊短期投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，盡管調(diào)控力度在某個(gè)階段必然會(huì)有所減弱，但未來政府還將在一定程度內(nèi)繼續(xù)限制投資投機(jī)需求，使商品房回歸居住屬性。從未來趨勢(shì)判斷，本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的措施還將在未來將得到部分保留，成為常態(tài)政策。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅不可避免。本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，各地先后傳出要對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅的消息，無論近期內(nèi)物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）的是否真正開征，未來房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財(cái)源來彌補(bǔ)未來財(cái)政收入的不足。嚴(yán)厲打擊中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)外部環(huán)境較為復(fù)雜，房地產(chǎn)政策走勢(shì)存在不確定性。

國民經(jīng)濟(jì)的迅速企穩(wěn)回暖是政策出臺(tái)的宏觀背景，未來房地產(chǎn)政策的走向?qū)⑷Q于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭能否持續(xù)和中國經(jīng)濟(jì)“去房地產(chǎn)”后的內(nèi)生動(dòng)力是否充足兩個(gè)方面。由于復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)政策走勢(shì)存在不確定性。保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，今后一段時(shí)間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。

與2007年房地產(chǎn)調(diào)控不同，今年上半年房地產(chǎn)新政不但著力于抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求，而且通過大規(guī)模增加保障性住房用地、提高保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金、落實(shí)地方政府住房保障工作責(zé)任等措施有效增加了保障性住房供應(yīng)，初步形成了多層次的保障性住房供應(yīng)體系。政策展望二、房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境政府投資環(huán)境共同作用透明化政務(wù)公開水平質(zhì)量公共服務(wù)質(zhì)量效率職能部門效率及收費(fèi)制度政府投資環(huán)境主要跟政府公開水平、政府公共服務(wù)質(zhì)量以及職能部門辦事效率與收費(fèi)制度有關(guān)。政府投資環(huán)境06排名名稱省份總分信息公開指數(shù)在線辦事指數(shù)公眾參與指數(shù)1、2、3……————————————7吳江市江蘇省48.910.510.5060.358昆山市江蘇省48.750.5140.490.3659上虞市浙江省47.740.5750.4120.31507排名名稱省份總分信息公開指數(shù)在線辦事指數(shù)公眾參與指數(shù)1、2、3……————————————6張家港市江蘇48.590.4640.4560.5997昆山市江蘇46.840.4280.4630.4958江都市江蘇45.760.4440.4320.51806、07年昆山市的政府綜合排名分別在第八和第七位，處于300多個(gè)縣級(jí)市中靠前區(qū)間，政務(wù)公開水平相對(duì)較高。政府網(wǎng)站績(jī)效排名以3個(gè)維度為指標(biāo)進(jìn)行考察，分別為信息公開指數(shù)、在線辦事指數(shù)和公眾參與指數(shù)。06、07年昆山市的政府綜合排名分別在第八和第七位，處于300多個(gè)縣級(jí)市中靠前區(qū)間，政務(wù)公開水平相對(duì)較高。政府投資環(huán)境——政務(wù)公開水平公共服務(wù)質(zhì)量反映政府為公眾和企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量和水平，是衡量政府投資環(huán)境的重要構(gòu)成。新加坡南洋理工大學(xué)19日在廣州公布“中國城市公共服務(wù)質(zhì)量指數(shù)調(diào)查”，蘇州在此次調(diào)查的各項(xiàng)排名均列首位。昆山是蘇州最大的縣級(jí)市，直接接收蘇州政府服務(wù)的影響。這是一項(xiàng)針對(duì)中國32個(gè)主要城市的綜合調(diào)查研究項(xiàng)目，該調(diào)查主要運(yùn)用了3組參考指標(biāo)，即公共服務(wù)滿意度、企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和一般公共服務(wù)。這些指標(biāo)涵蓋教育、社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、交通、公共決策制定和執(zhí)行等方面。

政府投資環(huán)境——公共服務(wù)質(zhì)量二、房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境——GDP昆山GDP近幾年一直保持高速上漲的趨勢(shì)，年均GDP增長(zhǎng)率達(dá)到20%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。07年底和08年的金融危機(jī)對(duì)昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定影響，但隨著2009年經(jīng)濟(jì)的回暖，GDP增長(zhǎng)率顯現(xiàn)回升勢(shì)頭。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。近年昆山GDP及其增長(zhǎng)率戶籍人口（萬）城鎮(zhèn)人口（萬）城鎮(zhèn)化率城市人口鎮(zhèn)人口66.6834.4511.0868.13%2006年昆山人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2006年昆山人口統(tǒng)計(jì)顯示，戶籍人口66.68萬，城鎮(zhèn)人口45.5萬，其中城市人口34.45萬，鎮(zhèn)人口11.08萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到68.13%，截至近兩年城鎮(zhèn)化率略有提高。昆山約70%的城鎮(zhèn)化率，跟目前我國45.68%，以及上海北京88.6%、84.9%的城鎮(zhèn)化率相比，處在發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——城鎮(zhèn)化水平城鎮(zhèn)化水平適中，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大。城鎮(zhèn)化率過高，未來城鎮(zhèn)化發(fā)展空間相對(duì)較??；反之，城鎮(zhèn)化過低，也并不代表潛力巨大，過低的城鎮(zhèn)化意味著該地區(qū)自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)條件受到的制約較多，發(fā)展速度也相對(duì)更慢。因此城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)應(yīng)該是目前城鎮(zhèn)化率相對(duì)適中的區(qū)域。年份第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)率（%）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)率（%）第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率（%）200610.530632.4125.2289.0725.4200711.256.8762.1518378.426.9200812.372.2978.8114.1509.0817.2200917.8571137.1515.5598.0817.5合計(jì)52

3510.52

1774.63

占比0.97%

65.78%

33.25%

從昆山近幾年各產(chǎn)業(yè)增加值以及增長(zhǎng)情況看，第二產(chǎn)業(yè)累積增加值仍然占非常大比重。但從各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的變化情況看，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率近年來處于三產(chǎn)業(yè)中最高位，表面昆山近年來第三產(chǎn)業(yè)保持著較高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)昆山GDP貢獻(xiàn)逐年擴(kuò)大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)效果顯著。昆山目前正處在加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷加大。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)環(huán)境——固定資產(chǎn)投資昆山近年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，年增長(zhǎng)率基本都在15%以上。增速07、08年有所回落，但依然維持在高位水平，反應(yīng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較活躍。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。億元%經(jīng)濟(jì)環(huán)境——房地產(chǎn)投資規(guī)模昆山市房地產(chǎn)投資規(guī)模自2005以來持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是2007、2008、2009三年增長(zhǎng)速度迅猛，超過20%。2009增速有所回落，但仍然接近30%。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。億元%經(jīng)濟(jì)環(huán)境——消費(fèi)水平（人均可支配收入）昆山人均可支配收入增長(zhǎng)幅度保持基本穩(wěn)定的趨勢(shì)，近幾年保持約13%的較高增長(zhǎng)率，2009年昆山人均可支配收入達(dá)到27609元，環(huán)比增長(zhǎng)11.3%，人均可支配收入較高，住房消費(fèi)有支撐。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——消費(fèi)水平（消費(fèi)支出）昆山近年來社會(huì)消費(fèi)支出不斷攀升，且增幅較大。消費(fèi)支出增幅高于人均可支配收入增幅，表明昆山市居民消費(fèi)觀念加強(qiáng)，一定程度上拉動(dòng)了昆山市商品房消費(fèi)需求。數(shù)據(jù)來源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。億元%二、房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境城市規(guī)劃——總體規(guī)劃城市定位全球性IT產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)和交易平臺(tái)，長(zhǎng)三角區(qū)域重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市。城市規(guī)模到2015年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模250萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模195萬人，建設(shè)用地控制在242平方公里以內(nèi)。到2030年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模330萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模270萬人，建設(shè)用地控制在309平方公里以內(nèi)。城市規(guī)劃——總體布局中心城綜合片區(qū)：功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)繁榮、適合居住的生態(tài)園林城市。北部片區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展，依托太倉港。東部片區(qū)：以花橋國際商務(wù)區(qū)為依托發(fā)展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)。吳淞江工業(yè)園片區(qū)：定位為以高新技術(shù)為主導(dǎo)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為輔的現(xiàn)代生態(tài)制造業(yè)基地。中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)：以高科技農(nóng)業(yè)研發(fā)、試驗(yàn)、生產(chǎn)為主。陽澄湖休閑旅游片區(qū)：以陽澄湖為核心，以休閑、旅游、度假為主要功能。南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)：以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色旅游為主體，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃——交通規(guī)劃（內(nèi)部交通）交通綜合構(gòu)想四縱經(jīng)周市、兵希、陸家、張浦至淀山湖之南北向道路，為貨運(yùn)優(yōu)先道路?，F(xiàn)有黃浦江路現(xiàn)南延經(jīng)千燈至淀山湖現(xiàn)有省道224即南北公路利用蘇州繞城公路之平面?zhèn)溶嚨乐聊细坌陆ǖ缆费由熘铃\溪。五橫北區(qū)東西向高速公路平面?zhèn)溶嚨?。蘇昆太高速公路現(xiàn)有新省道324由太倉接往富士康路滬寧高速公路

現(xiàn)有之機(jī)場(chǎng)路由上海青浦區(qū)經(jīng)淀山湖、錦溪以西、至蘇州吳江。蘇滬高速。城市規(guī)劃——交通規(guī)劃（外部交通）未來昆山市將有滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路等穿越昆山而過，區(qū)域鐵路運(yùn)輸在整個(gè)長(zhǎng)三角綜合交通運(yùn)輸體系中將發(fā)揮更大的作用。規(guī)劃京滬高速鐵路全長(zhǎng)1318公里，設(shè)計(jì)時(shí)速為350公里/時(shí)，沿途共設(shè)北京、天津、濟(jì)南、南京、昆山、上海等21座車站，是聯(lián)系我國環(huán)渤海和長(zhǎng)三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要交通大動(dòng)脈。2010年建成后，昆山至南京只需1個(gè)小時(shí)；昆山到上海約15分鐘；昆山至北京約4小時(shí)30分鐘。滬寧城際軌道線起自南京，經(jīng)鎮(zhèn)江、無錫、蘇州，最后達(dá)到上海站，全長(zhǎng)295公里，時(shí)速分160公里和250公里兩種，建成后昆山到上海只需約20分鐘，列車開車間隔時(shí)間最短為3分鐘。目前已通車。滬寧高鐵/京滬高鐵城市規(guī)劃——發(fā)展戰(zhàn)略1結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)用地效率提升以提高土地集約利用為核心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，以新型制造業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為圖片，以高效都市農(nóng)業(yè)為特色，加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增強(qiáng)科技進(jìn)步、自主創(chuàng)新對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。2生態(tài)約束促進(jìn)人居環(huán)境改善以提升整體人居環(huán)境質(zhì)量為核心，嚴(yán)格保護(hù)陽澄湖、淀山湖及環(huán)湖生態(tài)敏感空間，同時(shí)合理利用其比較優(yōu)勢(shì)，與深厚的歷史人文積淀相結(jié)合，發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，彰顯昆山特色，增強(qiáng)城市魅力。3節(jié)能減排促進(jìn)低碳城市建設(shè)以提高資源、能源的使用效率為核心，發(fā)展地毯產(chǎn)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)節(jié)能技術(shù)的應(yīng)用、開發(fā)與創(chuàng)新，以提高資源、能源的使用效率，減少污染物排放；合理配置產(chǎn)業(yè)用地和生活用地，促進(jìn)激動(dòng)交通出行減量，構(gòu)建綠色交通體系；倡導(dǎo)健康、節(jié)約的生活方式和消費(fèi)模式，全面推進(jìn)低碳城市建設(shè)。4區(qū)域統(tǒng)籌引導(dǎo)市域空間優(yōu)化以形成功能明確、集聚高效社會(huì)發(fā)展需要，加強(qiáng)區(qū)域的城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)為核心，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，將市域空間布局和政策分區(qū)緊密結(jié)合，嚴(yán)格保生態(tài)空間，協(xié)調(diào)護(hù)發(fā)揮碳氧平衡作用的基本生態(tài)空間，協(xié)調(diào)好發(fā)展與保護(hù)的關(guān)系。5公共優(yōu)先引導(dǎo)城市布局調(diào)整以陽澄湖為核心，以休閑、旅游、度以軌道交通為核心，構(gòu)建舒適、高效的公共交通系統(tǒng)，發(fā)揮其大容量、低能耗、快速、準(zhǔn)點(diǎn)、安全的綜合優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)城市建設(shè)空間合理集聚，優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu)，構(gòu)建完善的城市中心體系。6南風(fēng)貌保護(hù)引導(dǎo)地方特色塑造以水箱古鎮(zhèn)保護(hù)為核心，以自然環(huán)境為基質(zhì)，結(jié)合特色村莊保護(hù)和鄉(xiāng)村旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)發(fā)展，保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌；打造新銳的公共服務(wù)空間、融合的生活居住空間、現(xiàn)代的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，塑造展現(xiàn)昆山城市精神的現(xiàn)代風(fēng)貌。3昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)三、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)

合計(jì)新增量存量其中，住宅商服2008年500260240170302009年750300450150502010年55025030020050土地市場(chǎng)——供應(yīng)情況昆山市近三年的土地的新增供應(yīng)量每年都在250萬方以上，其中，近三年商住用地的總量達(dá)到650萬方，其中一部分土地已經(jīng)上市，除去一部分土地用于保障房建設(shè)，以目前昆山市場(chǎng)平均容積率1.5-2預(yù)估，可看到未來供應(yīng)量仍然巨大。昆山近年來土地出讓情況數(shù)據(jù)來源昆山國土資源局。單位：萬方土地市場(chǎng)——成交情況

出讓面積（畝）出讓總價(jià)（萬元）平均單價(jià)（畝/萬元）2008年9014.89481576.4753.422009年8408.831122918.73133.542010年1-8月9351.6845692。5790.482008年至今，昆山市共成交土地總面積2.68萬畝，平均每畝單價(jià)92.48萬元。其中2009年同比2008年土地出讓面積有所下降，但2009年土地平均地價(jià)是2008年的2.5倍，昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速被放大。但2010年出讓單價(jià)有所下降，主要因?yàn)閮r(jià)格較低的工業(yè)用地所占比重提升。2010年1-8月出讓的土地已經(jīng)超過0809年的年總出讓面積，其中工業(yè)用地和其他用地占相當(dāng)一部分比重，未來1-3年市場(chǎng)供應(yīng)量仍在高位。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源昆房網(wǎng)。土地市場(chǎng)——成交分布從各區(qū)成交的占比來看，開發(fā)區(qū)、花橋鎮(zhèn)、玉山鎮(zhèn)是土地成交的前三名，占據(jù)總成交的58%。土地市場(chǎng)——成交土地性質(zhì)配比從成交的土地性質(zhì)來看，工業(yè)用地占比最高，占45%，其次為商住用地，占40%，商辦用地也有一定比例的成交，占11%。純住宅用地相對(duì)較少。說明：由于出讓地塊純住宅用地屈指可數(shù)，為方便統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)一歸類為商住，即本報(bào)告中出現(xiàn)的商住為包括住宅的混合用地。三、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商品房市場(chǎng)——發(fā)展歷程1緩慢起步階段（1988-1992）這一時(shí)期確立了社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)理論。極大地推動(dòng)了市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)開發(fā)公司步入起步階段。截止1992年底，昆山共有房地產(chǎn)開發(fā)公司9家，房地產(chǎn)投資規(guī)模逐步擴(kuò)大。2快速增長(zhǎng)階段（1993）1993年，建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為共識(shí)，昆山國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。伴隨著住房制度改革的推行，房改政策效應(yīng)的釋放，引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。截止1993年底房企猛增至46家，投資業(yè)成本增長(zhǎng)，比92年增加6.58倍。3調(diào)整回落階段（1994-1997）房地產(chǎn)投資出現(xiàn)逐年回落。94-97投資分別為5.31、4.15、4.16、3.54億元。供大于求的矛盾相當(dāng)突出。4穩(wěn)步發(fā)展階段（1998-2001）這一階段，中央采取了積極的財(cái)政政策，旨在通過增加投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)把住宅消費(fèi)放在極為重要的位置上，作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)點(diǎn)，并出臺(tái)了一系列的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策，昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)在此大背景下進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段。5高速發(fā)展階段（2002-至今）2002年以來，隨著昆山經(jīng)濟(jì)步入發(fā)展的繁榮期，社會(huì)和城市建設(shè)的全面提升，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也進(jìn)入了黃金階段。房地產(chǎn)開發(fā)力量不斷壯大；房地產(chǎn)開發(fā)投資屢創(chuàng)新高；建設(shè)規(guī)模連年突破；商品房銷售規(guī)模火爆；房?jī)r(jià)不斷攀升；樓盤開發(fā)進(jìn)入大盤時(shí)代；二級(jí)市場(chǎng)充滿生機(jī)。商品房市場(chǎng)——供應(yīng)分析%萬平方米05-09年，昆山商品房施工面積幾乎成逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)率波動(dòng)不定。同時(shí)由于開發(fā)周期等主客觀因素使昆山市的年竣工面積與施工面積有一定的差距，年竣工增長(zhǎng)率的上漲或下跌相對(duì)于施工增長(zhǎng)率有一段時(shí)間的滯后性。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆山市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。商品房市場(chǎng)——供應(yīng)分析（與其它縣市對(duì)比）從圖中可以看出，昆山各年商品房施工量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于吳江，略低于常州，各年增長(zhǎng)率也高于吳江，但低于常州。從側(cè)面反映了昆山市商品房供應(yīng)量處于一個(gè)較大的規(guī)模。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。萬平方米商品房市場(chǎng)——供應(yīng)分析（累計(jì)庫存供應(yīng)）截止到2010年9月，昆山全市庫存可售房源44984套，昆山商品房庫存量再創(chuàng)新高。昆山商品房庫存供應(yīng)量連續(xù)7個(gè)月保持正增長(zhǎng)。庫存量的不斷攀升一方面由于4月新政調(diào)控導(dǎo)致成交量走低，另一方面供應(yīng)并未隨之減少，表明昆山市場(chǎng)目前處于供大于求的態(tài)勢(shì)，買方市場(chǎng)明顯，市場(chǎng)面臨較大庫存壓力。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆房網(wǎng)。套套商品房市場(chǎng)——需求分析近幾年隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)群的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展和全國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，昆山城市居民對(duì)住房的需求大幅增加，09年對(duì)比05年需求增長(zhǎng)超過2倍。由于政策調(diào)控以及外部經(jīng)濟(jì)危機(jī)等多方原因，08年商品房銷售了大幅回落，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，隨著09年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及政策鼓勵(lì)，再次打開了昆山房地產(chǎn)需求局面。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆房網(wǎng)。商品房市場(chǎng)——需求分析（近年成交分布）花橋、玉山、開發(fā)區(qū)是昆山成交最為活躍的片區(qū)，占昆山成交的64%，占比分別為24%、20%、20%，且與其他區(qū)域的差量較大。玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)熱門片區(qū)；花橋因?yàn)榻暌?guī)劃利好，且直接接受上海輻射，能吸引外來客源。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆山搜房網(wǎng)。所選數(shù)據(jù)為08、09年全年成交數(shù)據(jù)以及2010上半年成交數(shù)據(jù)。商品房市場(chǎng)——需求分析（與其它城市對(duì)比）昆山吳江江陰同屬江蘇縣級(jí)市，從圖上可看出，昆山近年來每年的成交量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它兩地區(qū)，且都為其它兩地區(qū)兩倍以上。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。萬平方米商品房市場(chǎng)——需求分析（人均使用面積）平方米/人昆山人均居住面積經(jīng)過05年之前的大幅增長(zhǎng)，增幅平緩，但一直處于高位，08年達(dá)到38.5平方米/人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國的平均水平，也超出許多一線城市。表明昆山商品房市場(chǎng)經(jīng)歷需求旺盛期之后，本地需求逐漸降溫。城鎮(zhèn)人均使用面積（平方米/人）：全國：28北京：21上海：16.5深圳：24.7商品房市場(chǎng)——價(jià)格分析昆山房?jī)r(jià)從1998年來一路走高，在2009年樓市大熱的市場(chǎng)背景下達(dá)到了最高點(diǎn)6400元/平方米的價(jià)格水平。最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價(jià)格水平相較于07年上漲了大約50%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆房網(wǎng)。商品房市場(chǎng)——投資風(fēng)險(xiǎn)分析昆山房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值自2006年以來不斷攀升，08、09年的比值都超過了0.3，房地產(chǎn)投資所占比重略高，顯露了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。昆山近年來房地產(chǎn)投資增速與GDP增速比值波動(dòng)較大，除了GDP增長(zhǎng)有一定滯后性之外，表明昆山市GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)程度不高。房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資比值正常區(qū)間：0.22-0.28。房地產(chǎn)投資增速/GDP增速比值正常區(qū)間：1.5-2.0商品房市場(chǎng)——SW分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)GDP——穩(wěn)步增長(zhǎng)居民收入——逐年增長(zhǎng)需求規(guī)模——雖漲幅不定，但總體呈上漲趨勢(shì)供求風(fēng)險(xiǎn)——供過于求的矛盾已經(jīng)開始突出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)——受控于政府的不定期調(diào)控供應(yīng)規(guī)?！袌?chǎng)可預(yù)期的未來供應(yīng)量較大昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的供求矛盾將會(huì)凸顯，且市場(chǎng)仍然對(duì)政策調(diào)控敏感程度較高商品房市場(chǎng)——未來展望隨著新政的影響被逐漸消化，成交量逐步回升，9月底中央出臺(tái)的最新調(diào)控政策，再次打擊了昆山樓市，10月第一周（10.1-10.7）昆山新房累計(jì)成交僅僅296套，較9月第四周猛跌72.5%。一方面受著調(diào)控影響，另一方面新盤持續(xù)入市，使得昆山商品房市場(chǎng)供大于求的局面短期內(nèi)難以被打破。參考數(shù)據(jù)（昆山2010各月成交）：四月：4470五月：1483六月：1506七月：1735八月：2210供求關(guān)系價(jià)格2009年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)各樓盤采取低開高走策略，引領(lǐng)了昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)五年來的第一次爆發(fā)。商品房?jī)r(jià)格一路飆升至均價(jià)6400元/平米。后期受政策以及供求關(guān)系的影響，昆山商品房?jī)r(jià)格大幅走高的可能性較小。未來昆山市場(chǎng)供大于求的局面短期難以被打破，但受利于昆山的特殊區(qū)位以及城際高鐵的開通，突出的城市價(jià)值將會(huì)成為昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)有力的支撐。對(duì)“外部需求”的把握將成為昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)的一條重要出路。三、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)住宅市場(chǎng)——住宅片區(qū)分布目前昆山住宅市場(chǎng)分布，根據(jù)成交活躍程度分成三個(gè)梯隊(duì)。玉山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)以及花橋鎮(zhèn)為目前昆山市場(chǎng)最活躍片區(qū)。玉山鎮(zhèn)為傳統(tǒng)片區(qū)，配套成熟完善，客戶認(rèn)知度高；花橋毗鄰上海，且規(guī)劃利好。巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)以及千燈鎮(zhèn)出在第二梯隊(duì)。巴城依托陽澄湖資源，主要為別墅產(chǎn)品；周市鎮(zhèn)依托北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并且接收中心城區(qū)的輻射；千燈規(guī)劃為生活新鎮(zhèn)、生態(tài)觀光片區(qū)。南部水鄉(xiāng)區(qū)以及其余鎮(zhèn)為第三梯隊(duì)。南部水鄉(xiāng)片區(qū)依托淀山湖資源，主要為別墅產(chǎn)品。第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)住宅市場(chǎng)——住宅片區(qū)分布市區(qū)城綜合片區(qū)依據(jù)各自定位及發(fā)展方向可分為5個(gè)片區(qū)。中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)昆山市中心城區(qū)分為中心城區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)域。住宅市場(chǎng)——中心城區(qū)板塊御城人口密集，并承擔(dān)綜合行政、居住、文化、教育、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能。屬于市中心的高檔地段，土地資源稀缺，生活配套成熟，房?jī)r(jià)一直維持高位。中心城區(qū)：人口稠密區(qū)域成熟價(jià)格處于高位藍(lán)海LaVie中心城區(qū)項(xiàng)目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價(jià)鹿城一品高層住宅、商鋪8000559915.227.90%46545-201一房到四房高層在售高層10500弘輝首璽高層住宅921033300003.535%657主力面積段125-200

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31%

主力面積段97-145在售9500御城小高層住宅11474260002.1330%13493-164在售7500藍(lán)海LaVíe高層住宅、公寓36714147863441.50%

待售12000榮記玖瓏灣高層住宅、酒店式公寓506271751703.535%127080-240待售待定中心城區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)板塊內(nèi)配套設(shè)施完善，交通便利，居住氛圍濃厚，是昆山的商業(yè)文化中心。板塊內(nèi)目前土地供應(yīng)較少，未來供應(yīng)量較少，目前住宅的綜合開發(fā)量不大，以商業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)開發(fā)為主。該區(qū)域的住宅檔次較高。產(chǎn)品、價(jià)格中心城區(qū)由于地段絕好，土地資源稀缺，板塊內(nèi)的住宅產(chǎn)品主要以高容積率的高層公寓為主，以大面積戶型為主，符合當(dāng)?shù)厝藢?duì)住房的消費(fèi)需求。目前板塊均價(jià)10000元左右，個(gè)體樓盤依具體位置和產(chǎn)品力上下波動(dòng)。板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析住宅市場(chǎng)——城東區(qū)板塊具有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢(shì)。目前城東大盤云集，幾十萬方的大盤依次沿前進(jìn)東路排開，甚至有綠地21新城這樣100多萬方的大盤，且品牌開發(fā)商云集，區(qū)域內(nèi)有中航地產(chǎn)，世茂地產(chǎn)，珠江房產(chǎn)等。城東區(qū)板塊：大盤云集潛力巨大位于市政府以東，在城區(qū)內(nèi)前進(jìn)東路沿線區(qū)域城東項(xiàng)目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價(jià)中航城高層、小高層、洋房、聯(lián)排、雙拼1969583600001.836.3%1872高層小高層88-145在售高層、小高層7500-7800；聯(lián)排9000-10000；雙拼12000-13000綠地21新城高層56400017800002.540.0%900070-160，主力面積70-110在售7500中大簡(jiǎn)界高層、小高層668931786332.231%98490-160在售7700珠江御景高層、小高層1526996200003.636.6%3000主力面積88-142在售毛坯7600、精裝8800東城藍(lán)郡多層、高層1666671673171.0047%151090%為80-120，10%為120-140在售6000-7000陽光水世界多層小高層高層洋房3455062936800.8542%2600高層143㎡—176㎡，花園洋房215㎡—230㎡在售8000黃浦城市花園多層、小高層、高層70000平方米1600001.9636.5%1290主力面積80-130在售8400城東區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)城東是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，現(xiàn)有配套困乏，目前居住氛圍不高。板塊內(nèi)大盤云集，目前有珠江地產(chǎn)、世貿(mào)、中冶、中航等企業(yè)樓盤，案體本身多帶有商業(yè)，以城市綜合體的概念在城東布局。城東離上海較近，因此有相當(dāng)一部分比例的客戶來自上海。產(chǎn)品、價(jià)格板塊內(nèi)以大盤開發(fā)為主，樓盤的產(chǎn)品類型較為豐富，高層、小高層、多層、花園洋房，到聯(lián)排雙拼別墅都有一定占比。高層小高層的主力面積大約在80-140平米之間，比中心城區(qū)板塊略小，因?yàn)橐徊糠中枨髞碜酝獠啃枨笠约巴顿Y需求。純住宅項(xiàng)目較少，目前在售項(xiàng)目基本都有酒店式公寓、商業(yè)等其他物業(yè)類型，符合商住片區(qū)的定位。目前板塊均價(jià)7500左右，個(gè)體樓盤依具體位置和產(chǎn)品力上下波動(dòng)。住宅市場(chǎng)——城西區(qū)板塊城西地區(qū)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域老城區(qū)以西，基本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線發(fā)展起來的區(qū)域，屬于昆山生態(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)。城西項(xiàng)目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價(jià)時(shí)代中央社區(qū)高層、小高層1200003000002.540.5%2000戶左右主力面積123-206在售8600天地華城高層、小高層83615221010.042.1858.0%1359主力面積133-142在售9000，送車位阿里山花園小高層37974699031.8442%214140-160待售9500森林半島多層、小高層、高層、洋房1171892710001.7945.0%1700高層61-133在售8200三水蕭林高層、聯(lián)排1696313038451.840%257888-140，130-190在售7000-9000清風(fēng)華院小高層、聯(lián)排1985343578811.5941.17%352小高層主力面積96-200在售小高層8300金色森林四期住宅、公寓、別墅1666642247191.445.0%1200待售待定伯爵大地二期高層1099514100003.540%400多80-160待售待定城西區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)板塊規(guī)劃成生態(tài)居住片區(qū)，以森林公園為主打，從目前所推樓盤來看，高檔住宅板塊已初具模樣。憑借政府規(guī)劃利好以及獨(dú)有的自然資源，區(qū)域認(rèn)同度較高。產(chǎn)品、價(jià)格區(qū)域樓盤數(shù)量多、量體大，產(chǎn)品類型以小高層、高層、別墅為主，樓盤以純住宅為主，戶型面積較大。目前板塊均價(jià)8500左右，由于占有生態(tài)資源，以及規(guī)劃利好，是昆山各大區(qū)域內(nèi)價(jià)格上漲幅度比較快的區(qū)域。板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析住宅市場(chǎng)——城南區(qū)板塊高鐵和城際輕軌的落定將城南的房?jī)r(jià)推上了一個(gè)新臺(tái)階，使城南成為昆山各大區(qū)域內(nèi)首選最值得投資的區(qū)域。眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的發(fā)展。城南地區(qū)：高鐵直射區(qū)域升值潛力大城南項(xiàng)目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價(jià)世貿(mào)蝴蝶灣高層、疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟71780010765801.565%6500高層主力面積90-140在售高層10000新城域高層、小高層2868106000001.9842%500088-131在售7300吉田國際廣場(chǎng)高層、小高層1559476959713.546%1500主力面積112-140在售精裝12800森隆·瓏庭高層527791856743.030%90-200在售精裝13800衡山城多層洋房、高層970002490002.4942%2400高層88、142待售待定匯景公寓多層、小高層54663938501.742%三期400多90-140待售待定城南區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)城南是出口加工區(qū)，以IT產(chǎn)業(yè)為主。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有312國道、滬寧高速、客運(yùn)南站、滬寧城際高鐵，建設(shè)中的京滬高鐵，城南板塊的交通紐帶地位日漸凸顯，拉近了昆山與上海及周邊的距離，刺激了城南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一些高檔大盤的進(jìn)駐，改善了昆山人對(duì)城南板塊居住品質(zhì)差的觀念。產(chǎn)品、價(jià)格從板塊內(nèi)目前所推產(chǎn)品和將推產(chǎn)品來看，產(chǎn)品類型主要是高層、小高層，也有少量的高端產(chǎn)品，別墅以及花園洋房等。戶型面積區(qū)間較大，囊括各種戶型面積需求，主力面積90-140平米。由于高鐵以及城際高鐵的落實(shí)，拉動(dòng)了板塊的均價(jià)，目前板塊均價(jià)10000左右，后續(xù)樓盤入市將會(huì)挑戰(zhàn)城南板塊價(jià)格極限。住宅市場(chǎng)——城北區(qū)板塊中心城區(qū)以北北門路、柏廬路、長(zhǎng)江路、青陽路為主干道，是老城區(qū)以北和周市鎮(zhèn)以南組成的城北片區(qū)。城北地區(qū)：昆山發(fā)展起源地老昆山人最多區(qū)域城北項(xiàng)目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價(jià)自由都市高層、小高層、電梯多層933402300002.1845.2%190086-149在售7500第E特區(qū)多層、小高層、高層1500002500001.6745%138090-190在售7600天成佳園高層582301423972.2540.2%649100-140三期房源待售預(yù)計(jì)8000-9000云山詩意小高層735781814811.845%99690-190在售7800-8000大德世家多層、高層、單身公寓1215712188251.741.2%60-130在售7300天闊多層、高層、小高層692681250561.835%808主力面積80-89在售7300金城北郡高層1159901824491.7838%一期370主力面積104-140待售預(yù)計(jì)7000馨座高1840.5%28886-133待售7000-7200城北區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)城北曾是政府重點(diǎn)打造的城市副中心，目前居住概念已經(jīng)形成，居住氛圍濃厚。目前一些路段正在整改階段，未來即將再次成為重點(diǎn)打造的區(qū)位。板塊內(nèi)目前存量供應(yīng)較大，從土地出讓的情況來看，后續(xù)供應(yīng)不大，有利于拉動(dòng)后續(xù)板塊價(jià)格。產(chǎn)品、價(jià)格板塊內(nèi)樓盤眾多，目前供應(yīng)量較大，住宅產(chǎn)品多為高層小高層產(chǎn)品，戶型面積多為90-150平米之間。板塊均價(jià)集中在7000-7500左右，相較于中心城綜合區(qū)的其他片區(qū)，價(jià)格偏低，且近年來漲幅不大。住宅市場(chǎng)——花橋板塊花橋板塊：與上海同城效應(yīng)新熱點(diǎn)板塊花橋位于上海與江蘇交接的黃金地段，西臨昆山國家級(jí)開發(fā)區(qū)，東依上海安亭，地段優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展?；蝽?xiàng)目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價(jià)凱德都會(huì)新峰高層1510264969973.5940%470084-120平米的兩房，136-150平米的三房在售精裝12000壹克拉高層9900691125.0061.6%854主力面積50-80，另有120大戶型在售9500-9800常發(fā)香城灣多層、小高層、高層、別墅1866233180991.740%3104主力面積74-112在售高層8800鑫苑國際城市花園多層、高層2000006000002.640%503390以下70%，120-140三房，140-160花園洋房在售9500上海?；▓@高層492241609642.7940.1174855一房，94二房，147四房在售10700—13000綠地21城疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟、公寓4310002155000.545500疊加聯(lián)排120-230在售疊加11000，聯(lián)排16000，獨(dú)棟22000，公寓7500中城花橋國際聯(lián)排、5F花園洋房、高層小高層2385883577901.540%100別墅225-261別墅待售預(yù)計(jì)總價(jià)300-400萬花橋板塊內(nèi)主要樓盤板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)板塊目前以大品牌大盤開發(fā)為主。長(zhǎng)發(fā)、綠地、東方海外、鑫苑集團(tuán)等。交通便利。11號(hào)線、滬寧城際鐵路、京滬高鐵在板塊內(nèi)均有站點(diǎn)。發(fā)展起點(diǎn)高。希爾頓酒店入駐、太平洋百貨即將落成，易買得購物中心，高檔生活配套齊全。產(chǎn)品、價(jià)格板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目產(chǎn)品類型較為豐富，幾乎涵蓋了各種類型物業(yè)。公寓產(chǎn)品由于客源結(jié)構(gòu)的關(guān)系，以100以下的小戶型為主，貼近剛需以及投資需求客戶。板塊內(nèi)高層小高層均價(jià)10000左右，別墅價(jià)格依位置以及產(chǎn)品力不定。住宅市場(chǎng)——南部水鄉(xiāng)板塊南部水鄉(xiāng)板塊：強(qiáng)勢(shì)景觀資源支撐高端住宅板塊南部水鄉(xiāng)片區(qū)地理位置上包括淀山湖鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)以及周莊鎮(zhèn)，以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色為主體。南部水鄉(xiāng)項(xiàng)目類型占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠化率戶數(shù)面積段（m2）狀態(tài)均價(jià)富力灣雙拼、小獨(dú)棟6737592878400.3541%943雙拼175-184，小獨(dú)棟226-253在售雙拼12500-14000，小獨(dú)棟11000-12000納帕爾灣聯(lián)排146300740000.4945%278210-300在售精裝21000-22000江南岸獨(dú)棟182666508980.2963.22%193小戶型300，中戶型420在售18000-20000楓丹御園聯(lián)排60384470990.7840.8%246140-200在售12000南部水鄉(xiāng)板塊內(nèi)主要樓盤板塊內(nèi)產(chǎn)品基本以別墅為主，聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟都有。面積依各個(gè)項(xiàng)目而異。板塊內(nèi)由于各項(xiàng)配套還不成熟和完善，產(chǎn)品基本作為高端客戶第二居所或度假用途。不同項(xiàng)目因產(chǎn)品、品牌不同，價(jià)格差異也較大，其中淀山湖板塊的樓盤價(jià)格比錦溪和周莊略高。住宅市場(chǎng)——客戶分析（客源結(jié)構(gòu)）在上海工作的年輕海飄臺(tái)企干部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人公寓昆山自住的本地人新昆山人長(zhǎng)三角投資客政府、外企高管

上海客戶臺(tái)灣人、部分新加坡人別墅昆山本地私營(yíng)業(yè)主住宅市場(chǎng)——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征昆山自住的本地人客戶職業(yè)以昆山本地的公務(wù)員、企業(yè)主、生意人為主購買目的為改善居住條件購房看中建筑的品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境和居住的舒適性，對(duì)社區(qū)形象檔次、社區(qū)景觀、物業(yè)管理等有較高的要求青睞戶型為120平米的三房、160平米的四房首要關(guān)注因素：產(chǎn)品、檔次住宅市場(chǎng)——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征新昆山人以外地來昆山務(wù)工的青年群體中收入層次較高的部分購買目的屬于首次購房，但相對(duì)來說購買力仍然偏低青睞小戶型，對(duì)總價(jià)承受能力較低對(duì)社區(qū)檔次、景觀、物業(yè)管理等有一定的看中首要關(guān)注因素：總價(jià)、交通住宅市場(chǎng)——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征上海工作的海飄以在上海工作的普通白領(lǐng)為主受到上海高房?jī)r(jià)的擠壓，屬于首次購房的被動(dòng)外溢客戶看中城際和高速鐵路的便利性，見多識(shí)廣，對(duì)社區(qū)檔次、環(huán)境、景觀、物業(yè)管理及教育均有一定的要求青睞于二房、小三房首要關(guān)注因素：交通住宅市場(chǎng)——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員通過拆遷得到一筆錢，希望在城市中擁有一套房子小孩在市里上學(xué)，購房方便照顧在城中工作，買套小戶型平時(shí)居住，周末回鄉(xiāng)下關(guān)注房屋的總價(jià)、交通便利性、周邊配套戶型需求以小戶型為主首要關(guān)注因素：總價(jià)、配套、交通住宅市場(chǎng)——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征長(zhǎng)三角投資客對(duì)輕軌、城鐵、高鐵物業(yè)升值潛力具有前瞻性在長(zhǎng)三角一帶有業(yè)務(wù)往來，了解并認(rèn)同昆山的高城市價(jià)值關(guān)注地段升值潛力、價(jià)格上漲空間認(rèn)同大品牌開發(fā)商的能力首要關(guān)注因素：升值潛力住宅市場(chǎng)——客戶分析（客戶特征）類別客戶特征臺(tái)企干部在臺(tái)灣看過或居住過高品質(zhì)的樓盤，能夠認(rèn)同項(xiàng)目的品質(zhì)對(duì)有臺(tái)資背景的開發(fā)商項(xiàng)目認(rèn)同度較高喜歡和同鄉(xiāng)居住在一起注重居室的風(fēng)水追求居住的舒適度、綠化率、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)需求戶型以大中型戶型為主首要關(guān)注因素：風(fēng)水、檔次、產(chǎn)品住宅市場(chǎng)——客戶分析（別墅客戶特征）客戶類別客戶特征別墅客戶外來客戶占據(jù)較大比例，尤其是上海客戶昆山市場(chǎng)別墅客戶首要關(guān)注項(xiàng)目的景觀資源和環(huán)境對(duì)產(chǎn)品本身品質(zhì)和檔次有較高要求，認(rèn)同大師之作另外也關(guān)注項(xiàng)目的裝修狀況和路網(wǎng)的通達(dá)情況別墅主要作為客戶的第二居所以及度假之用別墅客戶的特征以及關(guān)注點(diǎn)較為相似：住宅市場(chǎng)——客戶分析（客戶分布情況）昆山本地客戶由于地緣情節(jié)，遍布各個(gè)區(qū)域，但相對(duì)來說傾向于城中、城西等配套設(shè)施齊全、生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；新昆山人主要分布在城北城東地區(qū)，加之城北城東區(qū)域目前價(jià)格相較于其他區(qū)域較低，主要傾向于購買城北、城東的樓盤；上?？蛻羝珢鄢悄?、城東、花橋三個(gè)往返上海交通較方便的版塊；投資客戶傾向于投資升值潛力較大的區(qū)域，雖然城西、城南以及花橋目前價(jià)格較高，但由于政府重點(diǎn)規(guī)劃或者預(yù)期較好等原因，仍然是投資客的樂園；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶主要分布在市區(qū)版塊，對(duì)細(xì)分版塊沒有較明顯的傾向；別墅客戶主要分布在別墅產(chǎn)品較多的版塊，巴城陽澄湖片區(qū)、南部水鄉(xiāng)片區(qū)。住宅市場(chǎng)——客戶分析（客戶分布情況）昆山本地人上海工作客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶新昆山人投資客臺(tái)企干部別墅客戶住宅市場(chǎng)——小結(jié)供應(yīng)：昆山存量房月創(chuàng)新高，09年以來成交的商住性質(zhì)土地面臨上市，會(huì)使目前以及未來昆山市場(chǎng)的住宅供應(yīng)量維持高位；需求：昆山市場(chǎng)近5年住宅年均需求量約350萬方，但市場(chǎng)受政策影響較大，預(yù)計(jì)今年的需求將會(huì)略低于平均水平；價(jià)格：昆山市場(chǎng)部分熱點(diǎn)板塊如（城中區(qū)板塊、花橋板塊、城南板塊）公寓均價(jià)已接近萬元，且增幅較大。雖然昆山住宅市場(chǎng)供求關(guān)系矛盾已經(jīng)出現(xiàn)，但被認(rèn)可的城市價(jià)值以及購房者預(yù)期等關(guān)系，會(huì)繼續(xù)支撐昆山市場(chǎng)未來房?jī)r(jià)；產(chǎn)品：昆山市主力產(chǎn)品類型為小高層、高層住宅為主，而以低密度住宅譬如別墅、花園洋房為輔，并有少量多層公寓彌補(bǔ)了該區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)；客戶：城鐵高鐵軌道交通導(dǎo)致昆山與上海的同城效應(yīng)愈明顯，目前市場(chǎng)上客戶以本地客戶、上海客戶、長(zhǎng)三角投資客戶為主。公寓個(gè)案分析——鹿城一品項(xiàng)目地址：玉山鎮(zhèn)長(zhǎng)江中路178號(hào)物業(yè)類型：高層占地面積：8200平方米建筑面積：55991平方米容積率：5.2綠化率：27.90%裝修狀況：精裝酒店公寓、毛坯普通住宅總戶數(shù)：465投資商：昆山光達(dá)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商：昆山光達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：上海采林物業(yè)物業(yè)費(fèi)：2.05元/平方米·月車位：183城中區(qū)板塊公寓個(gè)案分析——鹿城一品——地段位于昆山中心城區(qū)CBD核心地段，10分鐘都市生活圈,行政、金融、公園、美食休閑、教育、醫(yī)療等配套都很完善.北臨裕元酒店，南面公園，沿著長(zhǎng)江路往北500米和800米分別是城市公園以及市政府。公寓個(gè)案分析——鹿城一品——產(chǎn)品力科技住宅——昆山首個(gè)“采冷、制暖、供熱水”三聯(lián)供住宅。干掛花崗巖和30毫米厚的擠塑聚苯保溫板8米精裝挑空大堂——戶型200平四房163平三房178平三房73平一房52平一房44平一房鹿城一品有44-74平米的一房精裝酒店式公寓、163-178平米的三房以及200平米的四房三房四方戶型較方正實(shí)用，一方戶型設(shè)計(jì)較靈活。精裝房1500元/平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)公寓個(gè)案分析——鹿城一品——裝修樣板間酒店公寓裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約，不失富力華貴——價(jià)格、客戶目前精裝酒店公寓售價(jià)12000元/平方、毛坯大戶型均價(jià)10000元/平米左右。客戶以昆山本地人為主，占70%，20%臺(tái)灣人，10%上海人。公寓個(gè)案分析——鹿城一品項(xiàng)目地址：昆山市淀山湖鎮(zhèn)新樂路1666號(hào)物業(yè)類型：合院別墅占地面積：146667平方米建筑面積：74000平方米容積率：0.49綠化率：45%裝修狀況：精裝總戶數(shù)：278投資商：納帕地產(chǎn)開發(fā)商：昆山建興置業(yè)有限公司物業(yè)公司：浙江綠城物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)：3.80元/平方米·月車位比：1：2別墅個(gè)案分析——納帕爾灣南部水鄉(xiāng)板塊——建筑品質(zhì)國際一流設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)——Roberthidey豪宅設(shè)計(jì)公司與美國頂尖的建筑機(jī)構(gòu)優(yōu)秀設(shè)計(jì)師同理合作，打造國際頂級(jí)豪宅標(biāo)準(zhǔn)，提供6種戶型選擇，每種戶型3中不同的風(fēng)格，每種風(fēng)格下設(shè)6中配色方案，108種建筑表情，配以2至3層建筑錯(cuò)落分布，讓每一棟建筑都是“唯一”意大利建筑風(fēng)格別墅個(gè)案分析——納帕爾灣——景觀米蘭度假風(fēng)情園林搖曳熱帶激情蔥綠層次有致搭配匠心獨(dú)運(yùn)內(nèi)外水系交融循環(huán)自然精華園林公共活動(dòng)區(qū)讓鄰里更親近別墅個(gè)案分析——納帕爾灣——精裝明細(xì)納帕爾灣采用全精裝交房供水設(shè)備：A.O史密斯儲(chǔ)水式熱水爐門窗：高級(jí)斷橋鋁合金中空玻璃窗、入戶采用美式使用復(fù)合門衛(wèi)生間：意大利進(jìn)口瓷磚、進(jìn)口品牌潔具、主人房按摩浴缸、淋浴間隔斷系統(tǒng)、雙面盆設(shè)計(jì)空調(diào)設(shè)備：知名品牌戶式中央VRV空提奧系統(tǒng)（冷暖）安防設(shè)備：進(jìn)口品牌可視對(duì)講設(shè)備，全套無線安防系統(tǒng)環(huán)保設(shè)備：中央除塵系統(tǒng)、廚房設(shè)置食物垃圾處理器廚房：全精裝修，美式實(shí)木櫥柜配備花崗巖臺(tái)面、全進(jìn)口品牌廚房設(shè)備地面：意大利進(jìn)口品牌地磚、高品質(zhì)石材及馬賽克比利時(shí)進(jìn)口高品質(zhì)地毯別墅個(gè)案分析——納帕爾灣——配套（會(huì)所）3000平米濱湖專屬私人會(huì)所會(huì)所內(nèi)開設(shè)SPA水療館，室外游泳池，滑水水道等水上休閑設(shè)施，同時(shí)還配備卡拉ok廳，棋牌室，給度假生活帶來全方位的高品質(zhì)服務(wù)。另外，在生活設(shè)施方面，設(shè)置小超市，小餐廳、小醫(yī)療室。別墅個(gè)案分析——納帕爾灣——戶型各戶型的樓層均為2-3層，面積210-300平方米之間戶型設(shè)計(jì)較為常規(guī)，聯(lián)廊設(shè)計(jì)略有巧思E1戶型一層E1戶型二層E6戶型一層E6戶型二層E6戶型三層別墅個(gè)案分析——納帕爾灣——市場(chǎng)表現(xiàn)納帕爾灣分四期開發(fā)，截至當(dāng)前批準(zhǔn)銷售套數(shù)226套，目前已去化193套。一期2009年5月16日開盤，共推85套類獨(dú)棟精裝修別墅，主推210-290㎡的精裝修別墅，總價(jià)在300—450萬，均價(jià)為14500元/㎡（含裝修，下同）。此批房源部分臨湖，緊鄰會(huì)所；納帕爾灣二期2009年10月17日開盤，本次推出的房源面積為210-300㎡，為精裝修房源，售價(jià)在16500元/㎡，總價(jià)350萬元/套起；三期2009年11月28日正式開盤，首批推出30套210㎡-300㎡的精裝修獨(dú)棟別墅，價(jià)格為18500元/㎡，2010春節(jié)后加推第二批房源，面積210-290平米，均價(jià)21000-22000元/㎡，目前在售三期最后一批房源，面積210-290平米，均價(jià)21000元/㎡，一周內(nèi)付足首付，即可獲95折優(yōu)惠；四期開盤時(shí)間未定。還有約50多套的體量。別墅個(gè)案分析——納帕爾灣——客戶從成交的情況看，納帕爾灣的客戶主要為上海的本地客戶；也有部分納帕在北京的老業(yè)主。

3分鐘到抵蘇滬高速入口，半小時(shí)躍入上海市區(qū)中心，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)28公里，半小時(shí)即可抵達(dá)，10分鐘到達(dá)上海青浦城區(qū)。納帕爾灣與上海市區(qū)保持著恰當(dāng)?shù)木嚯x。真正做到了離城不離市，愜意生活與都市繁華隨心掌握。上?？蛻糁饕非笾@段精致的距離。老業(yè)主則看重納帕地產(chǎn)的品質(zhì)，以及品牌物業(yè)，把它當(dāng)做投資兼度假。客戶來源驅(qū)動(dòng)因素別墅個(gè)案分析——納帕爾灣三、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)——總體情況昆山市近年來居民消費(fèi)增加速度小于可支配收入的增加，表面居民潛在消費(fèi)能力強(qiáng)大，城市商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。昆山市商業(yè)設(shè)施主要集中于老城區(qū)，主要包括商業(yè)街，百貨公司，特色商業(yè)街，娛樂中心，大賣場(chǎng)（生活類及專業(yè)賣場(chǎng)），專業(yè)市場(chǎng)等。昆山居民目前對(duì)集中型商業(yè)需求增長(zhǎng)，但本市商業(yè)現(xiàn)狀集中和連鎖規(guī)模還比較小，不能滿足消費(fèi)需求，這是目前商業(yè)商場(chǎng)的矛盾之一?，F(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長(zhǎng)的品牌意識(shí)是目前昆山商業(yè)市場(chǎng)另一矛盾。商業(yè)市場(chǎng)——商圈分布北門路-蕭林路商圈人民路-前進(jìn)路商圈城東商圈朝陽路商圈昆山目前的商圈主要分布在老城區(qū)內(nèi)，以人民路-林亭路、北門路-蕭路、火車站老商圈以及新型的城東商圈為主。商業(yè)市場(chǎng)——人民路商圈人民路是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約1000多米的商業(yè)街，以正陽橋?yàn)榻绶譃槟媳眱啥?，包括昆山賓館（4星級(jí)），世紀(jì)商廈，新華書店，肯德基餐廳（2家），利瑪商城，新世界商廈，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場(chǎng)，昆山商廈，美羅云集于此。人民路是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達(dá)全市及下屬其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)。人民路-前進(jìn)路商圈昆山賓館世紀(jì)商廈昆山商廈商業(yè)市場(chǎng)——北門路-蕭林路商圈北門路位于昆山城北，是昆山主要的居住區(qū)，人口密集。以蕭林路為界，北門路北段娛樂業(yè)比較發(fā)達(dá)，是昆山主要娛樂場(chǎng)所之一?，F(xiàn)有的商鋪都是由近年來開發(fā)并已逐步成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個(gè)平米的面積。這片區(qū)域也聚集了昆山商廈北門店、國美電器、五星電器、麥當(dāng)勞、肯德基等一批知名商業(yè)品牌。北門路商圈是區(qū)域級(jí)商圈，輻射范圍為區(qū)域周邊居民北門路-蕭林路商圈昆山商廈街區(qū)商鋪街區(qū)商鋪商業(yè)市場(chǎng)——城南朝陽路商圈城南商圈是以朝陽路為紐帶的老商圈升級(jí)換代。新城南商圈有百潤(rùn)發(fā)、中茵廣場(chǎng)、五星電器昆山大賣場(chǎng)、永樂家電、江蘇文峰、宏圖三胞等。新城南商圈主要以IT產(chǎn)品、傳統(tǒng)家電等專業(yè)市場(chǎng)以及百貨店的商業(yè)業(yè)態(tài)為主。朝陽路商圈世貿(mào)廣場(chǎng)百潤(rùn)發(fā)在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打造成商業(yè)、商務(wù)辦公和居住為一體的綜合片區(qū)，商業(yè)氛圍尚未形成，政府規(guī)劃重點(diǎn)地區(qū)，前景看好。板塊內(nèi)目前的商業(yè)氛圍尚不濃厚，但中航城、隆祺麗景、世貿(mào)東壹號(hào)等大型商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)拉動(dòng)后期板塊的商業(yè)市場(chǎng)人氣。商業(yè)市場(chǎng)——城東商圈城東商圈商業(yè)市場(chǎng)——在售項(xiàng)目供應(yīng)分析從圖表可以看出，在售體量較大的項(xiàng)目基本為大型商業(yè)項(xiàng)目，體量較小的項(xiàng)目基本以底商和沿街商鋪的形態(tài)推向市場(chǎng)。從圖表上看，有四個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)體量超過10萬方，昆山市場(chǎng)商業(yè)的規(guī)?；呀?jīng)初顯。商業(yè)市場(chǎng)——在售項(xiàng)目面積分析上海公館億立商貿(mào)物流城景涇路商業(yè)街國際采購中心中茵世貿(mào)廣場(chǎng)超華璞緹街02004006008001000平方米國際模具城昆山賽格電子通過圖表可以看到，昆山各主要商業(yè)產(chǎn)品其規(guī)劃面積分化較為明顯，小面積商鋪產(chǎn)品基本在30-120平方米左右，偏大的產(chǎn)品在200-300平方米左右。目前昆山在售的商業(yè)中，一般專業(yè)市場(chǎng)商鋪的面積跨度較大，底商則相對(duì)戶型面積偏小。商業(yè)市場(chǎng)——在售項(xiàng)目去化情況分析從圖中可以看到，整個(gè)市場(chǎng)的整體去化率已經(jīng)相當(dāng)高了，大部分項(xiàng)目去化率都在75%以上，部分商鋪甚至已經(jīng)售完，市場(chǎng)相當(dāng)活躍，投資者對(duì)于昆山商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)看好。商業(yè)市場(chǎng)——在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析從表上看，在售商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格與所處區(qū)位關(guān)系較大，與商業(yè)類型也有一定關(guān)系。千燈以及城北板塊由于區(qū)位關(guān)系，明顯比其他板塊價(jià)格低?；虬鍓K以及城中板塊的目前價(jià)格較高。而一些底商類商鋪，體量較小，不成規(guī)模，客源由自身住宅提供，所以價(jià)格偏低。項(xiàng)目類型所處板塊價(jià)格中茵世貿(mào)廣場(chǎng)商場(chǎng)城中40000昆山賽格電子專業(yè)市場(chǎng)花橋一層30000，三層10000超華璞緹街街區(qū)商業(yè)城西25000國際采購中心商場(chǎng)花橋一層20000、二層17000-18000，三層16000億立國際商貿(mào)物流城專業(yè)市場(chǎng)城北一層17000-18000，二層13900，三層8000-10000上海公館底商城南一層14800-18800，二層8000景涇路商業(yè)街街區(qū)商業(yè)千燈6500國際模具城專業(yè)市場(chǎng)城北6000三、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)昆山市場(chǎng)酒店公寓的出租率基本保持在85%以上，租金通常也要比公寓高出30％左右，租賃前景非?？春?，升值空間很大，相對(duì)于普通公寓而言，更具吸引力。但縱觀如今的昆山房產(chǎn)市場(chǎng)，充斥著大量標(biāo)榜著“酒店公寓”的物業(yè)，然而多數(shù)從實(shí)質(zhì)而言只能稱為“小戶型單身公寓”，并非嚴(yán)格意義上的酒店式公寓，更談不上國際標(biāo)準(zhǔn)豪華酒店公寓。昆山市場(chǎng)上小戶型酒店式公寓大多是作為規(guī)模化小區(qū)開發(fā)的附屬產(chǎn)品，如：吉田國際廣場(chǎng)；另外也有單獨(dú)建設(shè)的酒店式公寓產(chǎn)品，如杰座、泊仕等；另外的像長(zhǎng)江酒店式公寓是老樓改造項(xiàng)目。從總體上來看，昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤總量大小及品質(zhì)參差不齊。酒店式公寓市場(chǎng)——總體情況酒店式公寓市場(chǎng)——分布情況昆山市場(chǎng)酒店式公寓基本遍布于各個(gè)成交熱門板塊。城中項(xiàng)目面積（㎡）狀態(tài)價(jià)格（元）領(lǐng)御40-50在售精裝14000鹿城一品43-75在售精裝11000翡翠名都49-78在售精裝10500城南項(xiàng)目面積（㎡）狀態(tài)價(jià)格（元）聯(lián)邦國際30-50在售6800雙星疊座46-65在售8000城北項(xiàng)目面積（㎡）狀態(tài)價(jià)格（元）紐約45-68在售7000優(yōu)秀36-66在售7200天成佳園43-55在售精裝13000花橋項(xiàng)目面積（㎡）狀態(tài)價(jià)格（元）壹克拉50-80在售9500-9800城東項(xiàng)目面積（㎡）狀態(tài)價(jià)格（元）弘基財(cái)富廣場(chǎng)60-300售完6500（09年底）中航城在售精裝8300隆祺麗景40-80在售精裝，包租5年12500，包租10年13000酒店式公寓市場(chǎng)——主要項(xiàng)目目前昆山酒店式公寓產(chǎn)品要多于產(chǎn)權(quán)式酒店，而且地理位置比較分散目前在售的酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品都是樓盤的附屬產(chǎn)品戶型面積在30-300平方米之間，主要面積段位40-60平方米酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的裝修程度一般為精裝修，也有部分毛坯房源，當(dāng)做青年單身公寓目前精裝修的酒店式公寓的銷售價(jià)格一般在10000以上，毛坯公寓在6500-10000之間，依不同區(qū)位不同，城中和華僑板塊較高。該類產(chǎn)品周邊配套設(shè)施有學(xué)校、超市、醫(yī)院等，設(shè)施齊全比較完善

酒店式公寓市場(chǎng)——產(chǎn)品、