蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

鴻業(yè)又一城2016年?duì)I銷策略方案報(bào)告

提交部門：鴻業(yè)又一城營(yíng)銷中心一、蒙城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)淺述二、鴻業(yè)又一城項(xiàng)目淺述三、2016又一城營(yíng)銷建議（草擬）四、2016年房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估（未定）ContentsContents一、蒙城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)淺述2015---2016春節(jié)市場(chǎng)是房產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“開端”也是一個(gè)“結(jié)尾”，最能體現(xiàn)出一年來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與變遷重點(diǎn)問題重點(diǎn)分析南華路嵇康路逍遙路莊子大道張莊路仁和路永興路濮水路盛世漆園盛世漆園寶業(yè)夢(mèng)蝶綠苑至尊尚城政通路名邦中央公館鴻業(yè)又一城蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)分布圖紫金豪庭研究對(duì)手：知己知彼，百戰(zhàn)不殆狀元府鯤鵬學(xué)苑寶業(yè)逍遙綠苑新一中新六中蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)基本概述2015年春節(jié)，蒙城房產(chǎn)市場(chǎng)在售主力項(xiàng)目6家，具體包括寶業(yè)夢(mèng)蝶綠苑、至尊尚城、盛世漆園、名邦中央公館、鴻業(yè)又一城、紫金豪庭，總計(jì)849套的銷售額，又一城占比4.7%；（備注：天御一品、九溪恒辰2項(xiàng)目主要以高檔商品房為項(xiàng)目重點(diǎn)，華僑城、龍盛首府、皇家花園、御景華庭、清華園5家臨近尾盤或接近清盤）市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)抓主要矛盾，凸顯重點(diǎn)問題蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)基本概述2016年，蒙城房產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目在原來(lái)6大盤的基礎(chǔ)上新增2家，分別為龍勝狀元府、民和鯤鵬學(xué)苑，春節(jié)期間，蒙城房產(chǎn)市場(chǎng)總計(jì)實(shí)現(xiàn)了約1370套的銷售額，較15年有明顯的增幅，大約增長(zhǎng)61.3%，市場(chǎng)較2015年有明顯的回暖，盛世漆園成為該期銷冠，又一城占比9.2%；市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)春節(jié)后銷量較春節(jié)有所下滑，但市場(chǎng)持續(xù)較熱競(jìng)品銷量3-4月份銷量對(duì)比4月份銷量相比較3月份持續(xù)上漲，鯤鵬學(xué)苑370是春節(jié)以及3月份認(rèn)籌數(shù)量市場(chǎng)小結(jié)2016年，蒙城房產(chǎn)市場(chǎng)（主要競(jìng)品）平均成交價(jià)在（4300-4700）元/㎡浮動(dòng)，較2015年成交均價(jià)（4100-4500）元/㎡略有增幅，平均增幅約（200-300）元/㎡，其中包括龍勝狀元府6300元/㎡以及民和鯤鵬學(xué)苑4800元/㎡的入市整體抬升了市場(chǎng)成交均價(jià)，此外，大量多層花園洋房的入市也在一定程度上提升了整體的均價(jià)；2016年，蒙城房產(chǎn)市場(chǎng)更多的貨源即將入市，其中主要包括名邦中央公館二期貨源約1100套，民和鯤鵬學(xué)苑約700套，狀元府約1100套（已推360套），至尊尚城剩余100套不到，盛世漆園剩余3000余套，紫金豪庭剩余約700余套，加上又一城項(xiàng)目，蒙城市場(chǎng)剩余未售房源約8000套，根據(jù)各樓盤前期推貨進(jìn)度分析，預(yù)計(jì)2016年入市貨量約在總貨量的60%左右，計(jì)約有5000余套房源可能入市；（市場(chǎng)回暖明顯的情況下不排除加速推貨的可能，同時(shí)不包括新地塊推盤）價(jià)格貨量通過節(jié)點(diǎn)對(duì)比找出市場(chǎng)規(guī)律客戶的著眼點(diǎn)價(jià)格能不能買的起？買了值不值？貨量可選擇空間？小區(qū)的規(guī)模？根本多角度、深層次考量是否宜居？市場(chǎng)市場(chǎng)、開發(fā)商幾個(gè)需要解答的問題？2016年的市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越好嗎？房產(chǎn)剛需客戶是越來(lái)越多還是越來(lái)越少？

不完善的團(tuán)隊(duì)機(jī)制去應(yīng)對(duì)變換莫測(cè)的市場(chǎng)真的可以么？

不去做營(yíng)銷推廣，單純的坐銷模式真的適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)么？

不重視一線營(yíng)銷人員的激勵(lì)真的可以么？

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下不參與全方位的市場(chǎng)角逐真的有利么？16年銷量較15年增長(zhǎng)61.3%哪些因素促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的升溫？認(rèn)知范圍內(nèi)的因素考究1經(jīng)濟(jì)背景1.地區(qū)生產(chǎn)總值2015年度全縣地區(qū)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ）216.7億元，同比增長(zhǎng)8.8%，增幅在全市縣區(qū)中第一，比全國(guó)平均水平高1.9個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高0.1個(gè)百分點(diǎn)。2.規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)情況全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成增加值48.3億元，比去年同期增加10.1%，增幅位居全市第三。3.固定資產(chǎn)投資全縣共完成固定資產(chǎn)投資177億元，同比增長(zhǎng)16.9%，增幅全市第三。房地產(chǎn)投資下降趨勢(shì)減緩，1--12月份全縣累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資40.7億元，同比下降17.5%，比前11個(gè)月的下降幅度有所減少。4.財(cái)政和金融2015年，全縣實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入21.7億元，同比增長(zhǎng)8.0%，增幅位居全市第三。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了，生活水平提高，居民口袋里的錢多了，對(duì)生活水平的要求與服務(wù)也相應(yīng)的提高了，改善居住環(huán)境，加之政府的宏觀調(diào)控，供求關(guān)系發(fā)生變化2宏觀背景1.降利息據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年央行降息次數(shù)已多達(dá)6次，也就是說，今年平均兩個(gè)月降息一次，貸款基準(zhǔn)利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高達(dá)25.5%，商業(yè)房貸利率已是近十年來(lái)的最低水平；2.降首付對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。3.降門檻全縣共完成固定資產(chǎn)投資177億元，同比增長(zhǎng)16.9%，增幅全市第三。房地產(chǎn)投資下降趨勢(shì)減緩，1--12月份全縣累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資40.7億元，同比下降17.5%，比前11個(gè)月的下降幅度有所減少。4.解限人口2015年全面放開二胎政策，極大的刺激了消費(fèi)市場(chǎng)；政府無(wú)形的手持續(xù)推動(dòng)利率降低、購(gòu)房成本下降，人口增加，市場(chǎng)需求加大以政策促發(fā)展有錢買房，沒錢空想美國(guó)老太太與中國(guó)老太太的故事？消費(fèi)理念不同3虛擬實(shí)物，增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買信心隨著“虛擬實(shí)物安置購(gòu)房券”政策的新出臺(tái)，大量潛在消費(fèi)者的口袋比以前更加充實(shí)了，消費(fèi)信心增強(qiáng)了，拆遷戶集群效應(yīng)大，該政策的出臺(tái)必將掀起蒙城房產(chǎn)交易市場(chǎng)“團(tuán)購(gòu)浪潮”如，朋友集群購(gòu)房，老帶新等；拆舊房換新房7月份又一城項(xiàng)目2016年春節(jié)實(shí)現(xiàn)總銷售127套的銷售任務(wù)，占市場(chǎng)總額的9.2%，較2015年春節(jié)40套占比4.7%有大幅度的增長(zhǎng)，同比增幅約217%；微觀因素鴻業(yè)又一城2016年前實(shí)現(xiàn)16#、8#、11#總計(jì)3棟推售工作，累計(jì)推售房源180套，并于2016年底正式交付，極大的豐富了又一城項(xiàng)目的產(chǎn)品種類與數(shù)量，增加了客戶選擇的空間；1、房源推售為配合春節(jié)期間的銷售任務(wù)，鴻業(yè)又一城2016年前在如下戶外推廣形式：廣告車、戶外視頻廣告、外場(chǎng)宣傳；一定程度上增強(qiáng)了項(xiàng)目的曝光度，增加了客戶的認(rèn)知；2、年前推廣1月31日，鴻業(yè)又一城新營(yíng)銷中心正式對(duì)外開放，結(jié)合當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的開展，極大的增強(qiáng)了客戶對(duì)又一城項(xiàng)目的地理認(rèn)知度，提升了客戶現(xiàn)場(chǎng)接待的熱情與其它服務(wù)；3、營(yíng)銷中心2015年，通過渠道招聘，鴻業(yè)又一城一定程度上壯大了銷售團(tuán)隊(duì)，提升了團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)與服務(wù)水平，并且一定程度上強(qiáng)化了競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)；4、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)2015年春節(jié)的房產(chǎn)市場(chǎng)與2014年的國(guó)家調(diào)控政策、春節(jié)期間的房產(chǎn)市場(chǎng)背景、各大房產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)銷手段、政策、推廣有關(guān)，與此相同，2016年春節(jié)期間的房產(chǎn)市場(chǎng)與2015年的因素相似；小結(jié)客觀主觀國(guó)家利率政策公積金政策政府拆遷工作經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)推廣形式宣傳手段活動(dòng)類型銷售管理其它輔助因素銷售團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷的關(guān)鍵是：產(chǎn)品和服務(wù)將欲取之、必先予之房產(chǎn)交易對(duì)于任何一個(gè)家庭的重要性不言而喻，選擇正確，終身受益，誤入歧途，傷及一生；營(yíng)銷促銷手段五花八門，市場(chǎng)推廣形式層出不窮，外場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人、圈層營(yíng)銷等等，都不過是實(shí)現(xiàn)銷售的一種手段，而對(duì)成交起根本性作用的除了客戶的需求外，就是企業(yè)的信譽(yù)與口碑；企業(yè)要保證房屋質(zhì)量的同時(shí)，內(nèi)在的項(xiàng)目形象（工程、營(yíng)銷、物業(yè)等）外在的推廣、宣傳都起著重要的影響；二、鴻業(yè)又一城項(xiàng)目淺述實(shí)事求是，認(rèn)識(shí)自身優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)鴻業(yè)又一城鳥瞰圖區(qū)位項(xiàng)目位居城市主干道莊子大道與政通路交匯處，占地將近10萬(wàn)方，總建筑面積23萬(wàn)方。鴻業(yè)地產(chǎn)，善待每一寸土地，營(yíng)造美麗城市，植根蒙城十年，造福千萬(wàn)家庭。未來(lái)之上又一城，23萬(wàn)平米幸福生活城，開啟中心生活新篇章。鴻業(yè)又一城，璀璨明珠，照亮一座城！新老城區(qū)交匯，蒙城第一家，城南東區(qū)稀缺土地資源；優(yōu)勢(shì)過渡區(qū)域，容易造成選擇困難癥劣勢(shì)不上不下從消費(fèi)者的購(gòu)房選擇就可以看出消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)知稀缺性交通項(xiàng)目位居城市主干道莊子大道與政通路交匯處，四通八達(dá)，公交2/3/7/9路四周環(huán)繞，潛在交通優(yōu)勢(shì)明顯，出行方便；交通優(yōu)勢(shì)明顯，暢通無(wú)阻優(yōu)勢(shì)目前仍處于開發(fā)階段，人流量較少，人口密度低劣勢(shì)四通八達(dá)沒人合肥濱湖新區(qū)以社會(huì)關(guān)系存在為主體的人是社會(huì)的主體教育仁和路附小、新六中學(xué)區(qū)，自建9班制公立幼兒園，一站式教育體系，暢想成材式體系方便就近入學(xué)，保障資源共享優(yōu)勢(shì)該資源屬于普遍式資源，優(yōu)勢(shì)不明顯劣勢(shì)共有共有新附小+新六中對(duì)孩子的關(guān)愛永遠(yuǎn)都是第一位的商業(yè)17000平米風(fēng)情商業(yè)街，棋蒙泊商業(yè)中心，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂等功能于一體，滿足生活全方位需求。完善小區(qū)配套，豐富物業(yè)生活優(yōu)勢(shì)開發(fā)滯后，業(yè)態(tài)發(fā)展綜合性不強(qiáng)，搭配不合理，對(duì)小區(qū)住宅的影響力較弱劣勢(shì)服務(wù)小區(qū)、豐富配套、便民生活4S店郊區(qū)分布周邊項(xiàng)目周邊成熟小區(qū)相對(duì)密集，主要有莊周小區(qū)、美潤(rùn)蘭庭、六里小區(qū)、金蟬小區(qū)等，易于形成成熟小區(qū)集群效應(yīng)，達(dá)成資源的共享；初衷目標(biāo)該特性屬于又一城獨(dú)有，暫無(wú)復(fù)制優(yōu)勢(shì)小區(qū)之間的圍墻，一定程度上阻礙了相互間的共享，且因其是政府安置房，相關(guān)配套不齊全劣勢(shì)獨(dú)有購(gòu)物、菜市場(chǎng)有形的墻、無(wú)形的墻劣勢(shì)作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源配套的徽博大廈，因其開發(fā)問題，現(xiàn)已成為影響又一城項(xiàng)目發(fā)展的最大配套阻力：客戶認(rèn)知不強(qiáng)；鴻業(yè)品牌價(jià)值缺失；商業(yè)難以帶動(dòng)；安全隱患；優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存徽博大廈地標(biāo)性建筑徽博大廈------又一城市場(chǎng)+行業(yè)三人言成虎新六中高中部規(guī)劃在項(xiàng)目東側(cè)教育后張路政通路129.19畝土地優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步豐富了項(xiàng)目的教育資源項(xiàng)目的人氣可能會(huì)出現(xiàn)爆棚充分體現(xiàn)政府的政策支持，穩(wěn)定消費(fèi)者信心，銷售額會(huì)猛增劣勢(shì)處于規(guī)劃招標(biāo)期，無(wú)法進(jìn)行信息輸出；資源共享，切忌盲目性工程項(xiàng)目外圍圍擋作業(yè)已完成，項(xiàng)目的外觀形象得到一定程度上的改善劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊一分為四，工程區(qū)與其他分區(qū)分離性不強(qiáng)，增加了工程內(nèi)地的曝光度遲緩的工程作業(yè)帶來(lái)最惡劣的影響就是打擊了消費(fèi)者的積極性名邦中央公館龍勝狀元府見到的才是真實(shí)的，三人言成虎一期7月底整體交房二期在建鯤鵬湖公園營(yíng)銷推廣縣城推廣=====0鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣=====0線上媒體=====0線下媒體=====0活動(dòng)案場(chǎng)活動(dòng)=====0外場(chǎng)活動(dòng)=====0團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷經(jīng)理

欠缺設(shè)計(jì)人員

欠缺銷售人員

欠缺“蛇無(wú)頭不行”，團(tuán)隊(duì)建設(shè)是做好營(yíng)銷的基礎(chǔ)，沒有一個(gè)相對(duì)完善的組織框架機(jī)構(gòu)，人員之間、部門之間職能分工不明確，互相干涉，甚至相互掣肘，最終會(huì)造成人力資源、物力資源、財(cái)力資源的浪費(fèi)；.加推前形式嚴(yán)峻術(shù)業(yè)有專攻基層的核心：權(quán)責(zé)明確，做好分工，切忌大包大攬營(yíng)銷主管

欠缺營(yíng)銷人員的激勵(lì)完善團(tuán)隊(duì)機(jī)制，最大限度的解放一線人員參考酒香也怕巷子深重視社會(huì)輿論的力量營(yíng)銷經(jīng)理火車跑得快，全靠車頭帶注意決策層與執(zhí)行基層的區(qū)別工欲善其事，必先利其器營(yíng)銷經(jīng)理營(yíng)銷主管策劃設(shè)計(jì)置業(yè)顧問案場(chǎng)團(tuán)隊(duì)拓客團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷經(jīng)理推廣團(tuán)隊(duì)其它輔助運(yùn)用自身的經(jīng)驗(yàn)及所學(xué)，結(jié)合實(shí)際，因地制宜的操作項(xiàng)目的營(yíng)銷發(fā)展、制定目標(biāo)、并對(duì)接下屬執(zhí)行部門，對(duì)上層負(fù)責(zé)；承上啟下大腦與靈魂綜合分析鴻業(yè)又一城項(xiàng)目無(wú)論從區(qū)位、交通、教育、商業(yè)等角度考慮，都有著其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)資源，但同時(shí)也有其短板；項(xiàng)目地塊一分為四：又一城、幼兒園、招商局、徽博大廈，造成項(xiàng)目整體布局上的缺失以及優(yōu)勢(shì)地段的價(jià)值損失，還有后來(lái)徽博大廈帶來(lái)的惡劣影響；自又一城項(xiàng)目2014年11月底開盤至今1年半的時(shí)間，項(xiàng)目累計(jì)推售11棟房源，合計(jì)756套，工程進(jìn)度緩慢，尤其步入2016年，市場(chǎng)大好的情況下，房源加推跟不上銷售進(jìn)度，導(dǎo)致項(xiàng)目已基本無(wú)房源推售，時(shí)間成本相對(duì)而言有所提高，且隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目的價(jià)值在逐步被壓縮漲價(jià)問題？？？？？？二期多層產(chǎn)品一定程度上提升了整體均價(jià)，現(xiàn)成交價(jià)4200左右，基準(zhǔn)市場(chǎng)水平；狀元府由于其特殊的地理區(qū)位整體抬升了蒙城房產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)，但其營(yíng)銷工作、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、工程進(jìn)展以及口碑都是一種無(wú)形的資產(chǎn)新附小新六中東區(qū)西區(qū)優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊靠老城區(qū)，地理位置優(yōu)越，客戶認(rèn)知度高；屬于新推項(xiàng)目，價(jià)格較低；位于家樂福商圈內(nèi)，商業(yè)化程度較高；毗鄰第三人民醫(yī)院；劣勢(shì)項(xiàng)目交通不便，項(xiàng)目主入口道路仍未完成施工作業(yè)，大量老房的存在嚴(yán)重制約著項(xiàng)目的發(fā)展；項(xiàng)目周邊形象較差，影響項(xiàng)目的整體美觀；最低成交價(jià)2999元/平方米房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格不是單純的依靠市場(chǎng)決定的，市場(chǎng)價(jià)格提升的因素很多，剛需增加、產(chǎn)品類型發(fā)生變化等都會(huì)引起一段時(shí)期內(nèi)價(jià)格的上浮，但同時(shí)不能忽視營(yíng)銷的作用，大量的推廣作業(yè)以及活動(dòng)支撐是項(xiàng)目?jī)r(jià)格浮動(dòng)的資本，沒有長(zhǎng)期的營(yíng)銷工作，價(jià)格的情意變動(dòng)或許會(huì)適得其反；小結(jié)誰(shuí)來(lái)買單機(jī)會(huì)成本時(shí)間成本三、2016又一城營(yíng)銷建議（草擬）營(yíng)銷活動(dòng)推廣大腦四肢五官市場(chǎng)機(jī)制下，做好營(yíng)銷是項(xiàng)目的根本所在，人員是基礎(chǔ)，推廣、活動(dòng)不可或缺想做說-營(yíng)銷建議-推廣建議-包裝建議-團(tuán)隊(duì)建議營(yíng)銷中心營(yíng)銷建議結(jié)合項(xiàng)目目前實(shí)際情況，實(shí)行以在側(cè)重推廣，到客戶中去的營(yíng)銷手段，特殊節(jié)點(diǎn)使用特殊方式進(jìn)行項(xiàng)目推廣，如即將到來(lái)的農(nóng)忙與奧運(yùn)會(huì)，利用新時(shí)期房產(chǎn)熱銷旺季吸引客戶，儲(chǔ)備客戶資源，力爭(zhēng)取得新房源加推后的銷售業(yè)績(jī)順利增長(zhǎng)；在工程進(jìn)展、營(yíng)銷準(zhǔn)備充足的情況下，盡快進(jìn)行新房源的蓄客工作，努力為加推工作蓄勢(shì)，暫定10月1日開始陸續(xù)進(jìn)行新房源推售（具體時(shí)間可根據(jù)市場(chǎng)及客戶狀況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，調(diào)整需慎重）；團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備工程進(jìn)度推廣宣傳2016年10月-2017年，實(shí)現(xiàn)936套房源推售計(jì)劃，推售面積10萬(wàn)方，盡力實(shí)現(xiàn)公司約5億元的銷售業(yè)績(jī)活動(dòng)推廣建議制造新聞改變態(tài)度實(shí)現(xiàn)銷售動(dòng)之以情曉之以理攻之以心誘之以利吸引力關(guān)聯(lián)度可信度操作力傳播力五大方針十六字訣活動(dòng)目標(biāo)活動(dòng)推廣建議制造新聞在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，當(dāng)項(xiàng)目缺乏市場(chǎng)認(rèn)知度、客戶較少了解項(xiàng)目或不以項(xiàng)目為首選（或靠前）項(xiàng)目時(shí)，通過制造新聞事件以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提高項(xiàng)目形象，又稱事件營(yíng)銷，如至尊尚城暑期推行的關(guān)愛清潔工活動(dòng)（贈(zèng)送西瓜）；改變態(tài)度市場(chǎng)是變幻莫測(cè)的，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化（如政策、競(jìng)品、消費(fèi)群體轉(zhuǎn)移），項(xiàng)目需要審時(shí)度勢(shì)調(diào)整計(jì)劃，積累客戶，并使客戶改變態(tài)度，從而對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生偏好，打造項(xiàng)目美譽(yù)度。尤其是項(xiàng)目相對(duì)存在缺陷不足的，需要通過活動(dòng)解決現(xiàn)場(chǎng)人氣不足，消除客戶抗性，增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力等。加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，做消費(fèi)者想做的事，聊消費(fèi)者想聊的事，尋找一個(gè)共同的話題活動(dòng)推廣建議實(shí)現(xiàn)銷售建立知名度、美譽(yù)度，最終的目的就是為了達(dá)成銷售，項(xiàng)目積累一批意向客戶就要開始消化，最終實(shí)現(xiàn)成交，為了避免客戶流失，要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，在重大銷售節(jié)點(diǎn)、周末暖場(chǎng)進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷，將客戶的集中邀約，逐步消化，避免客戶不必要的流失，“拋磚引玉”，花小錢辦大事，推動(dòng)目標(biāo)客戶的購(gòu)買決策信心，拉動(dòng)潛在客戶的購(gòu)買信心，促進(jìn)成交。營(yíng)銷應(yīng)該是一個(gè)活的自由體，而不是一個(gè)被動(dòng)的傀儡推廣建議線上電視廣告電視廣告是一種動(dòng)態(tài)演示性媒體廣告，穿透力強(qiáng)、到達(dá)率高，可在短期內(nèi)速度得到普及，同時(shí)具有“強(qiáng)制性”，與日常生活分不開，可在特殊節(jié)點(diǎn)內(nèi)進(jìn)行短期宣傳（節(jié)省成本），無(wú)論是戶外視頻廣告還是滾動(dòng)字幕宣傳都是一種重要的途徑；推廣建議線上電臺(tái)廣告在信息化與智能化逐漸普及的情況下，電臺(tái)廣告的作用已逐漸為電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊逐漸取代，但是在特定的時(shí)間、特定的地點(diǎn)內(nèi)，其作用不可替代，例如年關(guān)、元旦等團(tuán)圓時(shí)節(jié)，人流量大的場(chǎng)所，進(jìn)行電臺(tái)廣播可直接起到針對(duì)性作用；相比電視廣闊的普及度，電臺(tái)的針對(duì)性優(yōu)勢(shì)不可忽略；如新時(shí)期移動(dòng)電臺(tái)------“廣告車”推廣建議線下戶外大牌戶外大牌是房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期有效的視界推廣形式之一，相比網(wǎng)絡(luò)媒體廣告，其長(zhǎng)期性與持久性較強(qiáng)，對(duì)于品牌形象的樹立，客戶對(duì)品牌記憶力的增強(qiáng)、以及項(xiàng)目營(yíng)銷策略的推廣都起著不可或缺的推介作用；推廣建議線下條幅廣告條幅廣告普及度廣，區(qū)域選擇針對(duì)性強(qiáng)，投入小，宣傳效果顯著，可在特殊的推廣節(jié)點(diǎn)內(nèi)進(jìn)行指定范圍內(nèi)的普及，執(zhí)行時(shí)間短，推廣效用久，針對(duì)項(xiàng)目指定的客戶群居地、活動(dòng)場(chǎng)所進(jìn)行條幅普及，可以起到立桿見影的效果，對(duì)于項(xiàng)目的品牌推廣、信息推廣也是不可或缺的；推廣建議線下廣告植入在當(dāng)今社會(huì)商業(yè)化與信息化高度普及的情況下，廣告推廣無(wú)孔不入，天下熙熙皆為利兮，進(jìn)行資源的整合互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)資源內(nèi)互補(bǔ)，是行業(yè)內(nèi)的共同追求，以廣告植入形式的項(xiàng)目推廣時(shí)對(duì)媒體及戶外推廣的一種補(bǔ)充，如：賓館、電影院、商超、公交、長(zhǎng)途大巴等人流密集場(chǎng)所或集散地；推廣建議自媒體微信平臺(tái)微信是信息化與智能化的產(chǎn)物，微信的普及度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過QQ、微博等媒介，微信傳播具有快速、可靠、及時(shí)等優(yōu)點(diǎn)，有交流就有推廣，項(xiàng)目構(gòu)造微信平臺(tái)進(jìn)行推廣有利于實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上的推廣，在三四線城市，這種推廣遠(yuǎn)比網(wǎng)絡(luò)推廣成本低、效果顯著；項(xiàng)目獨(dú)有的微信平臺(tái)、僅做推廣使用推廣建議拓客以策略為出發(fā)點(diǎn)：客戶地圖確定拓客的方向和對(duì)象，銷售目標(biāo)決定直銷的目標(biāo)，進(jìn)而決定拓客直銷的廣度和深度。以執(zhí)行為根本點(diǎn)：拓客直銷的效果取決于執(zhí)行團(tuán)隊(duì)在細(xì)節(jié)上的把控，“人”是最為核心的成功因素。策略客戶地圖確定范圍踩點(diǎn)市調(diào)選擇陣地落實(shí)資源，確定陣地及對(duì)應(yīng)拓客形式人員需求物料需求費(fèi)用預(yù)算人員招募人員培訓(xùn)人員分工直銷目標(biāo)物料到位執(zhí)行考核獎(jiǎng)懲效果評(píng)估優(yōu)化調(diào)整督導(dǎo)巡查應(yīng)急處理當(dāng)今形勢(shì)下最直接、最常規(guī)的宣傳手段團(tuán)隊(duì)建議合理的崗位上安排正確的人，智能精細(xì)化，充分釋放空間與時(shí)間，解放思想與勞動(dòng)力，做到實(shí)事求是，深層次做好本職工作而不是多層次全方位的施壓；做好自身的團(tuán)隊(duì)建設(shè)才是一切行動(dòng)的根本，否則暴風(fēng)雨來(lái)了如何面對(duì)？太陽(yáng)出來(lái)了如何成長(zhǎng)？包裝建議不僅僅是工地，營(yíng)銷中心也要提升亮點(diǎn)，始終保持煥然一新的感覺，處處是推廣，處處是宣傳；推廣要有重點(diǎn)，宣傳要有亮點(diǎn)；誰(shuí)來(lái)挑大梁？四、2016年房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估1橫向政策繼續(xù)加深根據(jù)近年來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷豐富，為進(jìn)一步刺激房產(chǎn)市場(chǎng)，加快欠發(fā)達(dá)、欠發(fā)展地區(qū)的城市化進(jìn)程，初步預(yù)測(cè)，2016年，國(guó)家宏觀將進(jìn)一步加強(qiáng)，具體表現(xiàn)為：降利率、降首付等；2縱向政策繼續(xù)擴(kuò)寬2015年，政府推行公積金購(gòu)房的異地辦理，降低了購(gòu)房的門檻，新實(shí)施二套房?jī)?yōu)惠政策，預(yù)計(jì)2016年會(huì)