土地法學(xué)課件第05講－土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

第五講 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)?掌握：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的?內(nèi)容；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式?熟悉：熟悉承包的原則、內(nèi)容、程序?問(wèn)題：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)？??一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指土地承包經(jīng)營(yíng)主體根據(jù)土地承包合同所取得的對(duì)承包土地依法自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。它是我國(guó)土地的社會(huì)主義公有制基礎(chǔ)上實(shí)行土地所有權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種土地使用權(quán)方式，是我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本制度?！锻恋毓芾矸ā返?4條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)?！?、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)客體是農(nóng)村土地所稱農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地。2、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體為農(nóng)民、單位、個(gè)人土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；還包括之外的自然人、法人和其他組織。《農(nóng)村土地承包法》第15條規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶?！薄掇r(nóng)村土地承包法》第47條規(guī)定：“以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)?！贝送?，從不同的土地類型看，農(nóng)用地的初始權(quán)利人只能是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；“四荒”土地的初始權(quán)利人既可是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的自然人、法人和其他組織。《農(nóng)村土地承包法》第48條規(guī)定：“發(fā)包方將農(nóng)村

土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以

上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。”3、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)需要通過(guò)合同方式取得發(fā)包方應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂書(shū)面承包合同。土地承包合同是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與承包戶之間為完成某項(xiàng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)任務(wù)所簽訂的協(xié)議。它是土地承包經(jīng)營(yíng)者取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)取得的唯一合法形式或要件。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確立必須依法登記。4、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有一定期限耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利依法享有承包地占有、使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品；承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的義務(wù)《土地管理法》第十五條：“承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)?！本S持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立（一）以家庭承包的方式設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)1承包合同；2土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限（二）以家庭承包以外的方式設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

1承包合同；2發(fā)包方式四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)原則（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式1

轉(zhuǎn)讓；2

繼承；3

抵押；4

出租與轉(zhuǎn)包；5

贈(zèng)與和互換；6

入股五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的滅失1調(diào)整承包地；2收回承包地；3期限屆滿；4承包人自愿交回土地；5承包地依法征收六、承包的原則和程序及內(nèi)容農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)發(fā)包；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組發(fā)包。1、依法平等

2、民主協(xié)商，公平合理3、村民會(huì)議同意

4、程序合法土地承包應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議選舉產(chǎn)生承包工作小組；承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案；依法召開(kāi)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議，討論通過(guò)承包方案；公開(kāi)組織實(shí)施承包方案；簽訂承包合同。承包合同一般包括以下條款：發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名、住所；承包土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)；承包期限和起止日期；承包土地的用途；發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù)；違約責(zé)任。《農(nóng)村土地承包法》第26條承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地。承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當(dāng)按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者允許其依法進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的，發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地。七、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)《農(nóng)村土地承包法》第30條承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地?！掇r(nóng)村土地承包法》第30條承包人應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。八、土地承包合同的違約責(zé)任1、發(fā)包方的主要違約形式及責(zé)任⑴干涉承包方依法享有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)⑵發(fā)包方非法變更、解除合同⑶強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)⑷發(fā)包方未依合同約定交付承包標(biāo)的根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第54條的規(guī)定，發(fā)包方

應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失等民事責(zé)任。2、承包方的主要違約形式及責(zé)任⑴

承包方改變土地的農(nóng)業(yè)用途，用于非農(nóng)建設(shè)將承包地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，其行為應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的規(guī)定，由縣級(jí)以上地方人民政府的土地行政主管部門(mén)給予處罰。此外，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第56條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。⑵

承包方進(jìn)行破壞性、掠奪性經(jīng)營(yíng)，給土地造成永久性損害的《農(nóng)村土地承包法》第60條第2項(xiàng)規(guī)定：“承包方給承包地造成永久性損害的，發(fā)包方有權(quán)制止，并有權(quán)要求承包方賠償由此造成的損失”。最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第28條規(guī)定：“因承包方隨意改變土地用途或者對(duì)承包經(jīng)營(yíng)的標(biāo)的物進(jìn)行破壞性或者掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，發(fā)包方要求承包方對(duì)造成的損失給予賠償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)予以支持”。⑶承包方?jīng)]有依約定交納承包費(fèi)按照《合同法》的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，對(duì)于因承包費(fèi)或交納承包費(fèi)等方面產(chǎn)生爭(zhēng)議的，承包合同的雙方當(dāng)事人可請(qǐng)求人民法院予以解決。最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第9條規(guī)定：“農(nóng)業(yè)承包合同中，對(duì)承包金額或交納承包金的比例或者范圍沒(méi)有約定或者約定不明確的，人民法院可在查清事實(shí)，分清責(zé)任的基礎(chǔ)上主持雙方當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解?！?/p>

案例1：北京市通州區(qū)畫(huà)家村“宋莊房訟”案·

2007年12月22日央視《新聞周刊》·中國(guó)宋莊：北京市將宋莊鎮(zhèn)確定為首批十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。原告：畫(huà)家李玉蘭系城鎮(zhèn)居民，戶籍地為河北省邯鄲市。被告：馬海濤原系北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民。

2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議

書(shū)》，將訴爭(zhēng)房屋及院落以4．5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給李玉蘭。去年2月，馬海濤夫婦要求確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效。畫(huà)家村陸續(xù)發(fā)生賣(mài)房農(nóng)民因反悔起訴畫(huà)家的案件，至今形成了13起農(nóng)民討房訴訟。·

北京市通州區(qū)法院一審認(rèn)為，李玉蘭系城鎮(zhèn)居民，依法不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，判決李玉蘭將訴爭(zhēng)房屋及院落騰退給馬海濤，馬賠償李9.3萬(wàn)元。李玉蘭不服提出上訴?！?2月17日，北京二中院終審宣判李玉蘭違反城鎮(zhèn)居民不能購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定，90日內(nèi)必須向賣(mài)給她房子的農(nóng)民騰房。鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張，在二審程序中，不宜就損失賠償問(wèn)題一并處理，李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張?！?/p>

注：國(guó)土資源部12月21日重申，我國(guó)城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”·

“藝術(shù)家們買(mǎi)農(nóng)宅現(xiàn)在是合情合理不合法?！薄ぴ谛‘a(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)之前，城市房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)如果用的是原農(nóng)村集體土地，須經(jīng)如下手續(xù)：首先，該地必須符合該市的土地利用規(guī)劃，并先由國(guó)家征收，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再由國(guó)家出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)后再出售給購(gòu)房人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條的規(guī)定，城鎮(zhèn)商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

四個(gè)必須符合的條件，事實(shí)上就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)主要階段。而與這四項(xiàng)規(guī)定所相關(guān)的是各類稅費(fèi)與土地出讓金的開(kāi)發(fā)開(kāi)支。在房地產(chǎn)批租與開(kāi)發(fā)階段，稅費(fèi)包括：1、取得土地階段：稅費(fèi)包括土地出讓金、土地使用稅(費(fèi))、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、市政配套設(shè)施費(fèi)、契稅等；2、在報(bào)建階段：稅費(fèi)包括建設(shè)工程許可費(fèi)、建設(shè)工程備案費(fèi)、施工許可報(bào)建費(fèi)(包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、試樁費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、墻體基金、水泥基金等)；3、建設(shè)階段：稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、印花稅、質(zhì)檢費(fèi)和工程管理費(fèi)等；4、房地產(chǎn)流通階段：稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要有營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。5、房地產(chǎn)保有階段：稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。

共計(jì)稅12種、費(fèi)和基金500余項(xiàng)。根據(jù)中國(guó)政法大學(xué)教授施正文的分析，在稅費(fèi)和出讓金的總額中，稅所占的比例僅是7%左右，93%是費(fèi)和出讓金。稅費(fèi)成本經(jīng)過(guò)幾輪緊縮的宏觀調(diào)控政策，比重不斷上升，在他開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，最近的項(xiàng)目，稅費(fèi)和土地出讓金的支出已經(jīng)占到房?jī)r(jià)成本的61%。有學(xué)者調(diào)查認(rèn)為，這一成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中大約會(huì)占到50%?！?/p>

案例2：

1999年，海城西柳某村村委會(huì)與全體村民簽訂了第二輪土地延包30年合同，由于當(dāng)時(shí)各種稅費(fèi)較高，一部分村民放棄承包權(quán)，外出打工。為不使土地撂荒，原村委會(huì)決定村常住人口留夠人均一畝地，余下的700畝土地由村里負(fù)責(zé)外包。

2001年3月，村委會(huì)與科技示范戶趙某簽訂了一份土地承包合同：由趙某耕種700畝土地，承包時(shí)間從2001年1月1日起至2010年1月1日止。合同簽訂后，趙某正式在700畝土地上從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并先后投入30多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)農(nóng)機(jī)、化肥等農(nóng)用物資，與此同時(shí)，趙某每年還向某村村委會(huì)交納當(dāng)年承包費(fèi)。

合同履行到去年底時(shí)，該村委會(huì)給趙某發(fā)出一份收回承包土地的通知單，其主要內(nèi)容是：由于稅費(fèi)改革，地價(jià)下調(diào)，村民要收回你在我村承包的700畝土地。

接到通知后，趙某感到非常意外，他認(rèn)為村委會(huì)私自終止土地承包合同是單方毀約的行為，不能接受，今年1月4日，趙某向海城法院提起訴訟，要求村委會(huì)繼續(xù)履行合同。·

案例解析：·

當(dāng)事人雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是村委會(huì)與趙某簽訂的合同是否有效。法院審理認(rèn)為，原告趙某與被告村民委員會(huì)經(jīng)協(xié)商簽訂的土地承包合同書(shū)，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，土地承

包合同書(shū)中已明確載明被告是經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì)討論，同意

將村集體剩余的土地對(duì)外進(jìn)行發(fā)包的，故此，承包合同合法

有效。4月2日，海城法院依法做出判決：原土地承包合同繼續(xù)履行，判決生效后，村委會(huì)立即將發(fā)包的土地交趙某耕種，趙某同時(shí)向村委會(huì)交納2004年度土地承包費(fèi)。面對(duì)海城法院的一審宣判，村委會(huì)表示不服，于4月10日向市中級(jí)人民法

院提起上訴。案例3：原告趙某是原高縣文江鎮(zhèn)某村村民趙某某和姜某某的獨(dú)生女兒，1971年結(jié)婚后遷居加樂(lè)鎮(zhèn)某村居住，后在居住地取得了承包田地。1981年高縣人民政府對(duì)趙某某與姜某某從集體分得的

3.4畝自留山確權(quán)頒發(fā)了《林權(quán)證》?，F(xiàn)該林地內(nèi)生長(zhǎng)大量青岡樹(shù)等薪炭林。1987年，姜某某死亡。自留山由趙某某管理使用。

1999年12月，被告文江鎮(zhèn)某村民組與趙某某簽定了《土地承包合同》，趙某某承包集體土地1.18畝（包括趙某某宅基地2.7丈）耕種，承包期限20年。合同對(duì)發(fā)包人和承包人的權(quán)利義務(wù)作了約定，合同未涉及自留山。2001年，趙某某在自行開(kāi)荒形成的2.4畝耕地內(nèi)栽種了大量黃竹等形成林地，有關(guān)部門(mén)已登記造冊(cè)，尚未頒發(fā)《林權(quán)證》。2002年10月，趙某某死亡。被告生產(chǎn)組經(jīng)村民大會(huì)將趙某某

自留山3.4畝、承包地1.18畝和2.4畝開(kāi)荒形成的林地全部無(wú)償收回，重新發(fā)包給其他村民。原告與被告發(fā)生糾紛，起訴到法院，要求確認(rèn)其對(duì)趙某某自留山3.4畝、承包地1.18畝和2.4畝開(kāi)荒形成的林地的使用權(quán)和林木所有權(quán)的繼承權(quán)。一、趙某不能繼承

因?yàn)槿绻w某繼承后，趙某將成為新的

承包人，而根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第15條：

“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)

戶?！壁w某不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因此

不能繼承?！?/p>

二、趙某可以繼承

《土地承包法》第31條第2款：“林地承包的承包人，其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包。”《農(nóng)業(yè)法》第13條第

4款規(guī)定：“承包人在承包期內(nèi)死亡的，該承包人的繼承人可以繼承?！倍?，按照現(xiàn)行法律“誰(shuí)開(kāi)墾，誰(shuí)受益”、“誰(shuí)造林，誰(shuí)所有”的規(guī)定，其中2.4畝是趙某某開(kāi)墾形成的新林地，應(yīng)當(dāng)歸趙某某使用和所有。自留山有縣政府頒發(fā)的《林權(quán)證》確權(quán)，1.18畝承包責(zé)任田地有被告與趙某某之間訂立的《土地承包合同》，按照《土地承包法》和土地承包合同，承包期

內(nèi)發(fā)包方不得收回土地，因此，趙某可以繼承?！?/p>

三、趙某可以繼承自留山和開(kāi)荒林地的使用權(quán)和所有權(quán)，但對(duì)責(zé)任地不能繼承?！?/p>

“自留地，指我國(guó)在實(shí)行農(nóng)業(yè)集體化以后留給農(nóng)民個(gè)人經(jīng)營(yíng)的少量土地，產(chǎn)品歸個(gè)人所有?！遍_(kāi)荒新形成的林地《土地管理法》《土地承包法》都鼓勵(lì)的行為，新增加的林

地使用權(quán)同自留山一樣歸農(nóng)民長(zhǎng)期使用，這兩種性質(zhì)的土地

使用權(quán)與承包的責(zé)任田地是不同的，不屬于《土地承包合同》中確定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包的責(zé)任田地受《土地承包合

同》和相應(yīng)法律調(diào)整，因此，自留山和開(kāi)荒林地的使用權(quán)和

林木附著物所有權(quán)歸趙某繼承，但趙某對(duì)1.18畝承包責(zé)任田地不能繼承?！?/p>

四、趙某不能繼承上述土地的使用權(quán)，但被告應(yīng)對(duì)上述土地上的林木和附著物進(jìn)行必要的補(bǔ)償，該補(bǔ)償款由趙某繼承。

1、我國(guó)《憲法》規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)自留地、自留山、家庭副業(yè)和飼養(yǎng)自留畜。”根據(jù)上述規(guī)定，享有自留山使用權(quán)的人只能是本集