物業(yè)管理（含維護(hù)管理）和宿舍管理項(xiàng)目需求

物業(yè)管理（含維護(hù)管理）和宿舍管理項(xiàng)目需求一、服務(wù)要求本項(xiàng)目的采購內(nèi)容為物業(yè)管理（含維護(hù)管理）和宿舍管理項(xiàng)目，維修中須解決設(shè)備、工程、滲漏水等問題。(一)人員配備序號(hào)部門崗位人數(shù)人員要求1管理部項(xiàng)目經(jīng)理1年齡45周歲及以下；具有本科及以上學(xué)歷；具有物業(yè)經(jīng)理上崗證或物業(yè)管理師資格證書；具有3年及以上非住宅物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的工作經(jīng)驗(yàn)。形象良好，有較強(qiáng)的溝通能力。2保安部保安部經(jīng)理1年齡45周歲及以下；具有物業(yè)企業(yè)經(jīng)理上崗證；退伍軍人，形象良好，有較強(qiáng)的溝通能力。白班門崗、巡邏3年齡不超過55周歲，持有保安員證，消監(jiān)控須持有建（構(gòu)）筑物消防員證。夜班門崗、巡邏3消監(jiān)控室3保安機(jī)動(dòng)調(diào)休2小計(jì)123保潔部小學(xué)部教學(xué)樓+小學(xué)部綜合樓260周歲以下，具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。初中部教學(xué)樓+初中部綜合樓2行政樓1外圍2小計(jì)74工程部含電工至少1人，萬能工2人3電工至少具有高壓電工證和三級(jí)及以上智能樓宇管理師證。5綠化部綠化養(yǎng)護(hù)工360周歲以下，具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。6宿舍管理男寢3人，女寢3人650周歲以下，具有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。合計(jì)——32(二)項(xiàng)目基本需求1、保潔工作管理（1）管理目的：物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)保潔工作要求。對(duì)保潔工作質(zhì)量實(shí)施控制，為學(xué)校創(chuàng)造一個(gè)清潔的生活和工作環(huán)境。（2）管理范圍：物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)學(xué)校教學(xué)樓、行政樓及附屬樓指定地點(diǎn)的樓內(nèi)公共區(qū)域和公用設(shè)施的清潔、保潔，包括：樓道、樓梯、欄桿、平臺(tái)、墻裙、墻面宣傳欄、消防栓箱、開關(guān)器、衛(wèi)生間、公共場所等。（3）工作要求：①道路環(huán)境應(yīng)整潔。清掃要及時(shí)，做到無雜物、廢紙、煙頭、果皮、痰跡、積水等。②陰井、排水設(shè)施應(yīng)通暢，無污水外溢，排水口處無淤泥和雜物，各井口蓋完好。③衛(wèi)生間應(yīng)保持干凈整潔，無異味、無蚊蠅、無糞便、無污水外溢。④垃圾樓應(yīng)保持無蛆、無蠅，四壁清潔，地面和周圍無堆放垃圾，應(yīng)封閉集裝箱上蓋。應(yīng)根據(jù)垃圾日產(chǎn)量及時(shí)調(diào)整集裝箱數(shù)量。⑤院內(nèi)垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，無暴露垃圾，無衛(wèi)生死角。垃圾箱及果皮箱應(yīng)完好清潔，周圍地面無雜物污漬。⑥建筑物內(nèi)外無亂寫、亂劃、亂粘貼，無殘標(biāo);公共設(shè)施、牌匾、路標(biāo)、雕塑、亭廊、石桌椅應(yīng)定期擦拭，保持清潔。⑦校園主要干道的地面衛(wèi)生應(yīng)在每日早8：00以前清掃完畢。公共場所應(yīng)定期清掃，保持清潔。上課期間不得有任何影響授課的清掃活動(dòng)。⑧道路、地面不得直接攪拌水泥沙漿，建筑材料應(yīng)按指定地點(diǎn)擺放整齊。建筑垃圾應(yīng)按指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)清運(yùn)，對(duì)建筑垃圾影響道路通暢和環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象要及時(shí)管理和清運(yùn)。⑨門前三包工作應(yīng)符合門前三包的標(biāo)準(zhǔn)和要求。⑩應(yīng)及時(shí)清理院內(nèi)主要干道的積雪，保證道路通暢和安全。如灑鹽水除雪，不得將積雪清掃堆放到綠籬和綠地內(nèi)。2、保安工作管理（1）管理目的：物業(yè)管轄區(qū)負(fù)責(zé)校區(qū)的教學(xué)大樓、宿舍以及公共場所的治安、消防及處置各類突發(fā)事件等方面的工作，確保學(xué)院師生的人身、財(cái)產(chǎn)安全，為學(xué)校營造一個(gè)安靜舒適的工作學(xué)習(xí)環(huán)境。（2）管理范圍：負(fù)責(zé)校區(qū)的教學(xué)大樓、宿舍以及公共場所的治安、消防及處置各類突發(fā)事件等方面的工作。（3）工作要求：①學(xué)校大門24小時(shí)門衛(wèi)管理。②校園安全秩序的維護(hù)：包括負(fù)責(zé)門衛(wèi)周邊與校園的車輛指揮與停放。③校園內(nèi)定時(shí)定點(diǎn)治安巡邏檢查，重點(diǎn)部位的定點(diǎn)守護(hù)。④校園內(nèi)樓宇（如教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓）的夜間定時(shí)清場。⑤校園內(nèi)重大活動(dòng)的安全警戒與秩序維護(hù)，配合做好重大事件的政治保衛(wèi)工作。⑥配合學(xué)校保衛(wèi)科受理校園內(nèi)各類糾紛和治安案件，配合校方對(duì)違規(guī)事件的調(diào)查處理，協(xié)助司法及公安機(jī)關(guān)對(duì)案件的排查取證。⑦校園內(nèi)突發(fā)事件處置、災(zāi)害預(yù)防、火災(zāi)撲救，發(fā)現(xiàn)和制止校園內(nèi)暴力事件，隨時(shí)準(zhǔn)備提供緊急救助。⑧校園內(nèi)公共部位安全隱患檢查、排除及上報(bào)，違規(guī)糾正、有正對(duì)性第開展安全教育和提示。⑨保管校方提供的保安業(yè)務(wù)所使用的辦公設(shè)備、設(shè)施（如桌椅、電扇燈）、通訊工具、照明設(shè)施、警具等正常，故意損壞、惡意使用或丟失全額賠償。⑩其他屬于保安服務(wù)范圍內(nèi)的工作以及校方臨時(shí)交辦的任務(wù)。（4）保安交接班制度：①各班交接班前，必須進(jìn)行交接工作檢查以使當(dāng)日工作能順利進(jìn)行。②交班安保員需完成當(dāng)日當(dāng)值記錄，詳盡記錄當(dāng)值過程、發(fā)生事件及處理情況，同時(shí)由安保主管進(jìn)行設(shè)備及物品的交接。③接班人員須提前十分鐘到崗，并將需移交的問題和注意事項(xiàng)交代清楚。接班人員在確認(rèn)移交事項(xiàng)和移交物品無誤后，在交接班記錄上簽字。④在崗人員在交班10分鐘之前，把本值班室及門崗四周環(huán)境衛(wèi)生徹底打掃干凈。⑤交接班后，雙方應(yīng)對(duì)所有工作用品進(jìn)行檢查，并記錄在交接記錄中，發(fā)現(xiàn)有物品損壞，由交班人員作書面說明。接班人員未按規(guī)定進(jìn)行檢查而后發(fā)現(xiàn)物品損壞的，由接班人員負(fù)全部責(zé)任。⑥接班人員因故未能到齊的，不得進(jìn)行交接班。（5）安全巡視檢查制度：①熟悉個(gè)道路各個(gè)建筑物及設(shè)施、設(shè)備情況，熟悉各類設(shè)備物品放置的位置，發(fā)現(xiàn)移動(dòng)設(shè)備、物品的可疑情況，需立即查明（如消防器材）。②巡邏過程中，須攜帶對(duì)講機(jī)等。值班員應(yīng)做到眼、耳、鼻、手齊用，聞?dòng)挟愇?，聽到可疑聲響，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即查明，及時(shí)通知有關(guān)部門，夜間巡視須兩名或以上人員同行。③巡邏時(shí)注意檢查消防栓、道路、綠化、公共設(shè)施的完好情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)登記、匯報(bào)。④遇有偷竊、流氓違法犯罪分子，應(yīng)立即報(bào)警，并協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理。⑤發(fā)現(xiàn)打架、斗毆時(shí)，應(yīng)予以勸止。⑥發(fā)現(xiàn)火情，應(yīng)立即組織撲救并迅速報(bào)警。⑦文明執(zhí)勤，幫助行人解決所能及的困難。3、綠化養(yǎng)護(hù)管理（1）管理目的：規(guī)范綠化養(yǎng)護(hù)管理工作，確保校園內(nèi)綠化物長勢良好、造型完整、優(yōu)美。（2）管理范圍：校園內(nèi)所有裝飾樹、果樹、喬木、灌木、綠籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其他植物的養(yǎng)護(hù)。（3）工作要求：①根據(jù)校區(qū)所栽種的植物、花草、樹木的生長特性，做好年度、季度、月度養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，并切實(shí)按照相關(guān)的技術(shù)措施要求認(rèn)真進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)工作包括除雜草、松土、澆水、施肥、整形修剪、防治病蟲害、圍護(hù)等項(xiàng)。②及時(shí)清除草坪、花帶內(nèi)雜草，保持草坪、花木生長和顏色正常。③保持行道樹木、花草和綠地內(nèi)無明顯死枯現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)時(shí)及時(shí)補(bǔ)種，更植和栽培。④綠化生產(chǎn)垃圾主要部位和道路做到日產(chǎn)日清，其他部位堅(jiān)持在重大節(jié)日前突擊清理綠地內(nèi)的廢棄物。⑤在加強(qiáng)對(duì)校區(qū)綠化設(shè)施包括建筑小品和花草樹木的維護(hù)監(jiān)視，不準(zhǔn)攀拆花木，不準(zhǔn)踐踏草坪和亂倒污水，不準(zhǔn)在綠化地內(nèi)亂堆亂放雜物，不準(zhǔn)亂搭亂蓋等，對(duì)人為破壞或損壞的及時(shí)處理。（4）綠化養(yǎng)護(hù)過程安全規(guī)定：①在噴灑時(shí)要采取預(yù)防措施，不讓煙霧飄進(jìn)室內(nèi)，特別是噴灑藥物時(shí)，應(yīng)注意風(fēng)向，選擇合適的噴灑方向和控制噴灑范圍，確保避免對(duì)師生或設(shè)施的損害，并將"危險(xiǎn)"標(biāo)志牌放在關(guān)鍵位置進(jìn)行警言提醒。②在使用機(jī)器時(shí)應(yīng)采取安全措施，避免對(duì)師生或設(shè)施造成危險(xiǎn)、損害、傷害，在使用水管噴淋時(shí)，應(yīng)注意穿越道路、人行道時(shí)對(duì)行人和車輛造成的不便。③機(jī)器應(yīng)安裝鋼制防護(hù)罩，防止碎片、飛出物造成損害；在機(jī)器使用前要進(jìn)行安全檢查，確保螺絲和螺帽固定在切削片上，避免切削片飛出；機(jī)器使用中，不得改變或改動(dòng)機(jī)器的防護(hù)罩。（5）綠化管理檢查規(guī)程：①工作人員按規(guī)定每日進(jìn)行巡視、養(yǎng)護(hù)，并將巡視情況和養(yǎng)護(hù)內(nèi)容進(jìn)行記錄，對(duì)疑問或事故情況向主管或相關(guān)人員報(bào)告。②項(xiàng)目主管按規(guī)定要每周對(duì)所有綠化養(yǎng)護(hù)情況巡視一遍，及時(shí)處理工作人員或相關(guān)人員提交的有關(guān)問題，及時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提交重大事故，每月對(duì)轄區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作進(jìn)行總結(jié)。③項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按規(guī)定每月對(duì)轄區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡查一遍，及時(shí)處理項(xiàng)目主管提交的重大事宜，對(duì)項(xiàng)目主管提交的月工作報(bào)告進(jìn)行審查。（6）綠化養(yǎng)護(hù)基礎(chǔ)作業(yè)規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)節(jié)要求：①草坪的養(yǎng)護(hù)：1、根據(jù)季節(jié)和各種草的生長特性對(duì)草坪進(jìn)行修剪，要及時(shí)拔除綠地的雜草。2、補(bǔ)植裸露地，在草的生長季節(jié)不失時(shí)機(jī)的補(bǔ)植被破壞的草地，使草坪保持完整。3、適時(shí)澆水施肥，在秋冬季雨水缺少的季節(jié)，要經(jīng)常澆水，春夏季，根據(jù)草的長勢進(jìn)行施肥，秋冬結(jié)合澆水適量施肥，肥料的僅用要適量、均勻。②喬木和灌木的修剪：1、喬木修剪要適度，樹形整體效果要好，灌木要造型美觀。2、確定修剪時(shí)間要考慮每種樹的生長特點(diǎn)（如萌芽期、花期），灌木造型或喬木整形要與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，增強(qiáng)園林美化的效果。3、修剪要按操作規(guī)程進(jìn)行，要盡量縮小傷口。4、修剪下的枝葉立刻清除，以免桿枝影響美觀。③花木養(yǎng)護(hù)辦法：1、經(jīng)常除草、松土、培土，根據(jù)天氣情況適當(dāng)澆水。2、項(xiàng)目主管每周對(duì)轄區(qū)內(nèi)的綠化情況進(jìn)行檢查，并定期和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)的綠化（地）情況進(jìn)行檢查，將檢查結(jié)果記錄。④病蟲害的防治：早防早治。要對(duì)轄區(qū)所有的綠化樹木及花草勤檢查、細(xì)觀察，發(fā)現(xiàn)疫情要及時(shí)進(jìn)行治理，根據(jù)病情程度進(jìn)行下藥，以免蔓延及延誤殺蟲的時(shí)機(jī)。定期對(duì)花草樹木進(jìn)行養(yǎng)護(hù)工作，使之生長旺盛，增強(qiáng)抗病蟲的能力。定期對(duì)花草樹木進(jìn)行病蟲害的消殺工作，對(duì)一些病枝和病草要及時(shí)消4、工程維修保養(yǎng)管理（1）管理目的：規(guī)范工程維修部管理工作，確保工程維修部管理高效有序以及學(xué)校日常生活有序。（2）管理范圍：物業(yè)管理轄區(qū)供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，排水系統(tǒng)以及學(xué)校內(nèi)其他維修工作。（3）工作要求：①各樓道門窗、玻璃、紗窗、小五金齊全完好。②要保證全校正常供水、供電、供暖工作。水、電、暖設(shè)備齊全，服務(wù)維修及時(shí)到位③節(jié)能措施得力，杜絕長明燈、長流水和跑、冒、滴漏現(xiàn)象。④按規(guī)定做好各公共設(shè)備日常管理工作，要定期進(jìn)行檢查，確保正常使用。⑤確保全校正常供水和安全。對(duì)供水、供電各種設(shè)施應(yīng)及時(shí)檢修，杜絕發(fā)生事故。⑥吊扇、黑板燈、照明燈、各種開關(guān)及各類設(shè)備應(yīng)完好無損。維修要及時(shí)，保持良好狀態(tài)。⑦照明燈完好率應(yīng)在90%以上。5、宿舍管理要求學(xué)生公寓概況：學(xué)生宿舍：有2幢，共320個(gè)房間，男生每間5人，女生每間5人。設(shè)2個(gè)宿舍管理點(diǎn)，每個(gè)管理點(diǎn)必須配置管理員2人以上。宿舍管理員負(fù)責(zé)相對(duì)應(yīng)樓幢的公共區(qū)域保潔。住校人數(shù)1100人左右。基礎(chǔ)服務(wù)與管理標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注學(xué)生公寓值班服務(wù)門廳值班的時(shí)間安排門廳進(jìn)出人員的管理學(xué)生寢室鑰匙的保管、借用，公共場所、通道門鑰匙的管理便利服務(wù)（如工具借用等）門廳秩序和保潔門廳張貼物的管理報(bào)修服務(wù)巡視及樓內(nèi)設(shè)施、秩序的管理每天三次常規(guī)巡視樓內(nèi)滅火器、消火栓、安全指示牌、疏散通道等消防設(shè)施設(shè)備的檢查對(duì)學(xué)生宿舍內(nèi)行為的檢查樓內(nèi)保潔情況的檢查樓內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備情況的檢查和報(bào)修樓內(nèi)公共秩序的檢查學(xué)生就寢情況的檢查學(xué)生寢室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的檢查和報(bào)修學(xué)生管理每日一次對(duì)學(xué)生寢室衛(wèi)生進(jìn)行檢查，督促學(xué)生保持良好的寢室衛(wèi)生狀況實(shí)行上課時(shí)間學(xué)生進(jìn)樓驗(yàn)證（請假條）、登記制度每日早、中、晚三次學(xué)生離寢后，對(duì)所有寢室進(jìn)行檢查，防止學(xué)生無故滯留做好每晚就寢點(diǎn)名，保證學(xué)生按時(shí)、全部就寢對(duì)發(fā)現(xiàn)違反相關(guān)規(guī)定的學(xué)生及時(shí)上報(bào)學(xué)校研究處理對(duì)學(xué)生在宿舍內(nèi)的行為進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)范因中標(biāo)管理問題造成的安全問題，由中標(biāo)負(fù)責(zé)公寓文化建設(shè)門廳及樓內(nèi)的美化建設(shè)和節(jié)日的氛圍布置制作人文、安全、環(huán)保等方面的引導(dǎo)牌、提示牌樓內(nèi)文化活動(dòng)的開展文明寢室評(píng)比公寓保潔服務(wù)門廳、走廊、樓道等公共區(qū)域至少每天保潔2次，并巡回保潔定期樓梯扶手、窗臺(tái)至少每天保潔定期墻面、天花板至少每周撣塵、去蜘蛛網(wǎng)地面無垃圾、污漬墻面、玻璃門、窗干凈、明亮無污垢、無蜘蛛網(wǎng)、無積塵垃圾桶及時(shí)清理，表面整潔無污漬保潔工具擺放整齊6、其他要求（1）應(yīng)針對(duì)學(xué)校的建設(shè)情況及本次招標(biāo)基本需求，制定合理的服務(wù)方案；同時(shí)對(duì)履約過程中可能碰到的突發(fā)情況制訂各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等；（2）服務(wù)單位自進(jìn)駐學(xué)校始，應(yīng)規(guī)范自身辦公區(qū)域秩序，加強(qiáng)自身辦公文化建設(shè)，各類職責(zé)明確到位，建立各級(jí)臺(tái)帳；（