房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)周期 文檔全文預(yù)覽

經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)周期：國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張與收縮的交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)程，又稱國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期。分為古典周期和增長(zhǎng)周期。前者又稱古典波動(dòng)型周期：從經(jīng)濟(jì)水平的絕對(duì)值變動(dòng)的角度衡量，往往指經(jīng)濟(jì)總水平的波動(dòng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)期。后者以經(jīng)濟(jì)總水平的相對(duì)值變動(dòng)來衡量，在該周期內(nèi)經(jīng)濟(jì)變量增長(zhǎng)率上下波動(dòng)，但經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平并未絕對(duì)下降?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論的經(jīng)濟(jì)周期是建立在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率變化上的，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率上升與下降的交替運(yùn)動(dòng)過程，即討論的是“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期”。一般商業(yè)活動(dòng)圍繞其長(zhǎng)期趨勢(shì)的周期性但并非固定的波動(dòng)。分為擴(kuò)張-緊縮-蕭條-復(fù)蘇幾個(gè)階段。具有重復(fù)性、持續(xù)性、可預(yù)測(cè)性和上下波動(dòng)性。美國(guó)商務(wù)部規(guī)定：從一個(gè)波峰（谷）到另一個(gè)波峰（谷）持續(xù)15個(gè)月才算一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。擴(kuò)張緊縮蕭條復(fù)蘇峰1

谷拐點(diǎn)周期強(qiáng)度分享振幅時(shí)間

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牛牛文庫(kù)文檔分享2經(jīng)濟(jì)周期的相關(guān)理論乘數(shù)—加速原理相互作用原理蛛網(wǎng)理論外部力量理論與內(nèi)在長(zhǎng)周期消費(fèi)不足理論心理因素理論投資理論貨幣主義理論技術(shù)創(chuàng)新決定論

牛牛文庫(kù)文檔分享3乘數(shù)—加速原理相互作用原理

薩伊：供給創(chuàng)造需求，工資和價(jià)格可以上下浮動(dòng)，經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)沿著牛頓時(shí)鐘的鐘擺軌跡運(yùn)行能夠自我調(diào)整。20世紀(jì)30年代大蕭條使這種傳統(tǒng)思想體系發(fā)生動(dòng)搖。

投資增加通過乘數(shù)效應(yīng)引起GDP的更多增加—通過加速效應(yīng)引起投資更多增加—經(jīng)濟(jì)繁榮。GDP一定水平時(shí)受到資源約束—加速原理作用下投資減少—由于乘數(shù)作用GDP繼續(xù)減少，--進(jìn)入衰退—一段時(shí)間調(diào)整后—

GDP增加—進(jìn)入新的繁榮。

凱恩斯：政府應(yīng)明智的運(yùn)用財(cái)政力量推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治朝著稱心如意的方向發(fā)展。

牛牛文庫(kù)文檔分享4有效需求不足理論

代表：凱恩斯。經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)由于有效需求不造成的。有效需求包括消費(fèi)需求和投資需求，由3個(gè)基本心理因素決定：消費(fèi)傾向、資本預(yù)期收益和貨幣流動(dòng)偏好。資本預(yù)期收益決定著資本的邊際效率對(duì)經(jīng)濟(jì)周期起著重要作用。

需要國(guó)家干預(yù)，刺激需求，促使供需平衡。薩繆爾遜進(jìn)一步應(yīng)用乘數(shù)和加速原理說明經(jīng)濟(jì)周期的展開過程。

牛牛文庫(kù)文檔分享5消費(fèi)不足理論代表：馬爾薩斯與英國(guó)霍布森。

該理論一直被用來解釋經(jīng)濟(jì)周期的收縮階段，即衰退與蕭條的重復(fù)發(fā)生。把蕭條歸結(jié)為消費(fèi)不足，認(rèn)為因社會(huì)對(duì)消費(fèi)品需求落后于消費(fèi)品生產(chǎn)增長(zhǎng)。消費(fèi)不足由于人們的過度儲(chǔ)蓄引起需求大大縮減。

結(jié)論：一個(gè)國(guó)家生產(chǎn)力增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)同消費(fèi)者收入增長(zhǎng)率一致。

牛牛文庫(kù)文檔分享6純貨幣理論

代表：英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家霍特里。經(jīng)濟(jì)周期純粹是一種貨幣現(xiàn)象，貨幣數(shù)量的增減是經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化的唯一原因。具有現(xiàn)代銀行體系的國(guó)家貨幣供應(yīng)是有彈性的，可以

膨脹與收縮。

經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)是由銀行系統(tǒng)交替的擴(kuò)張與緊縮信用造成的。

銀行體系降息—放寬信貸—生產(chǎn)擴(kuò)張和收入增加—促進(jìn)信用擴(kuò)大；信用不能無限擴(kuò)大，當(dāng)高漲階段過后銀行體系被迫緊縮信用—生產(chǎn)下降—危機(jī)爆發(fā)—出現(xiàn)累積性衰退。即使沒有其他因素，貨幣供應(yīng)的變動(dòng)足以形成那個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。

牛牛文庫(kù)文檔分享7投資過度理論

經(jīng)濟(jì)周期在于生產(chǎn)結(jié)構(gòu)不平衡。尤其資本品與消費(fèi)品與消費(fèi)品不平衡。

哈耶克等：利率政策有利于投資—投資增加—投資品需求增加，價(jià)格上升—刺激了投資增加—形成繁榮。投資品生產(chǎn)過度—投資品過剩，消費(fèi)品不足，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張到一定程度出現(xiàn)生產(chǎn)過剩的危機(jī)—進(jìn)入蕭條。

哈耶克:市場(chǎng)有自調(diào)節(jié)機(jī)制，國(guó)家不干預(yù)，銀行自行調(diào)節(jié)信用，生產(chǎn)過剩消失—經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，國(guó)家干預(yù)損害市場(chǎng)機(jī)制，蕭條反而會(huì)持續(xù)下去。

牛牛文庫(kù)文檔分享8技術(shù)創(chuàng)新決定論

代表：熊彼特。企業(yè)家創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)要素的重新組合而獲得壟斷利潤(rùn)，創(chuàng)新浪潮引起經(jīng)濟(jì)

繁榮。當(dāng)創(chuàng)新擴(kuò)展到更多企業(yè)，盈利機(jī)會(huì)消失，創(chuàng)新引起信用擴(kuò)張，造成過度投資，經(jīng)濟(jì)開始

衰退。隨之而來的是失衡調(diào)整而進(jìn)入復(fù)蘇階段。

復(fù)蘇借助于技術(shù)創(chuàng)新，新發(fā)明的實(shí)際應(yīng)用借助于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的過程，這形成經(jīng)濟(jì)周期。

認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)周期政府干預(yù)是不必要的，甚至是有害的，市場(chǎng)自行會(huì)恢復(fù)。

牛牛文庫(kù)文檔分享9心理預(yù)期理論

強(qiáng)調(diào)心理預(yù)期對(duì)周期各個(gè)階段形成的作用。庇古認(rèn)為人們具有不同的偏好、不同預(yù)期、不同目的，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期不可能實(shí)現(xiàn)預(yù)定，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

擴(kuò)張階段，人們盲目樂觀，高估產(chǎn)品需求、價(jià)格和利潤(rùn)，低估生產(chǎn)成本—過度投資和過度繁榮。

經(jīng)濟(jì)周期擴(kuò)張期的持續(xù)時(shí)間和強(qiáng)度決定于醞釀期的長(zhǎng)短，即決定于生產(chǎn)到產(chǎn)品投入市場(chǎng)的所需要的時(shí)間。當(dāng)盲目樂觀造成錯(cuò)誤在醞釀期結(jié)束時(shí)顯現(xiàn)后，擴(kuò)張到了盡頭，衰替開始了，經(jīng)濟(jì)收縮階段，過度樂觀的錯(cuò)誤逐步被覺察，又會(huì)變成不合理的過度悲觀預(yù)期—導(dǎo)致投資過度減少，引起蕭條，樂觀與悲觀預(yù)期交替—繁榮衰退交替。

牛牛文庫(kù)文檔分享10房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

作為一種產(chǎn)業(yè)周期，房地產(chǎn)周期波動(dòng)符合經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的一般規(guī)律，其波動(dòng)過程存在不同形態(tài)。

按時(shí)間把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劃分為：長(zhǎng)期趨勢(shì)、景氣循環(huán)、季節(jié)波動(dòng)和隨機(jī)波動(dòng)等。

長(zhǎng)期趨勢(shì)：反映較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的總量變化趨勢(shì)。受人口、城市化、資本積累、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)進(jìn)步等影響。長(zhǎng)期趨勢(shì)存在周期性和循環(huán)性。

景氣循環(huán)：房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際發(fā)展與其長(zhǎng)期趨勢(shì)之間的偏差，圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)發(fā)生的波動(dòng)，及繁榮-蕭條-繁榮….的運(yùn)動(dòng)。受就業(yè)與收入水平變化、地區(qū)人口增長(zhǎng)和政府貨幣財(cái)稅政策影響。

季節(jié)波動(dòng)：房地產(chǎn)業(yè)一年內(nèi)活動(dòng)的有規(guī)律變化。有的因?yàn)樾枨?，有的因?yàn)楣┙o影響。7、8、9購(gòu)租潮與上學(xué)有關(guān)，西歐冬雨，建筑業(yè)不活躍，臺(tái)灣3、10月為黃金檔，7月為“鬼”月，大陸“金九銀十”。

隨機(jī)波動(dòng)：不規(guī)則的外部因素影響，洪水、地震、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波、流行?。⊿ARS）等。

牛牛文庫(kù)文檔分享11房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期形成的機(jī)制內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制：經(jīng)濟(jì)體系中主要內(nèi)生因素以其自身規(guī)律發(fā)生周期性變化而又相互作用，從而使經(jīng)濟(jì)波動(dòng)呈現(xiàn)周期性變化的邏輯必然性。經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)在因素成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的自我推動(dòng)力量，每一次擴(kuò)張階段給衰退和收縮創(chuàng)造條件，每一次收縮又為復(fù)蘇和擴(kuò)張創(chuàng)造條件。

房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)和短期供給不足—房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)增加和房地產(chǎn)行業(yè)的收益率上升—吸引業(yè)內(nèi)和業(yè)外投資房地產(chǎn)—短期不足道短期過剩；擴(kuò)張受土地、建材等資源約束，特別是土地約束，擴(kuò)張中斷，走向萎縮。…,…..。外在影響機(jī)制：技術(shù)革命、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等通過改變內(nèi)生機(jī)制基礎(chǔ)影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周期，地震戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波等直接作用于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境帶來巨大影響，改變房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展環(huán)境，給房地產(chǎn)業(yè)帶來不規(guī)則變動(dòng)。

牛牛文庫(kù)文檔分享122房地產(chǎn)景氣循環(huán)及階段概念景氣循環(huán)：房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際發(fā)展與其長(zhǎng)期趨勢(shì)之間的偏差，圍繞長(zhǎng)期趨勢(shì)發(fā)生的波動(dòng)，及繁榮-蕭條-繁榮….的運(yùn)動(dòng)。受就業(yè)與收入水平變化、地區(qū)人口增長(zhǎng)和政府貨幣財(cái)稅政策影響。

市場(chǎng)供大于求時(shí)，就產(chǎn)生不景氣現(xiàn)象；通過市場(chǎng)調(diào)整，逐步達(dá)到供求平衡，再到達(dá)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，即出現(xiàn)

市場(chǎng)景氣現(xiàn)象，如此周而復(fù)始德重復(fù)發(fā)生就形成了景

氣循環(huán)。階段復(fù)蘇階段--擴(kuò)張階段--收縮階段--衰退階段

與宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)比較，房地產(chǎn)景氣循環(huán)：稍后于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇；先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮；先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退；蕭條期長(zhǎng)于宏觀經(jīng)濟(jì)；

景氣循環(huán)的峰和谷分別高于和低于宏觀經(jīng)濟(jì)。國(guó)房景氣指數(shù)是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)計(jì)算方法。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需要三個(gè)基本條件出發(fā)選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格等8個(gè)指

標(biāo)分類指數(shù)測(cè)算，再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)

算出的綜合指數(shù)體系。綜合指數(shù)以100為景氣線以

上為景氣空間，以下為不景氣空間。

房地產(chǎn)景氣循環(huán)與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系影響房地產(chǎn)景氣的內(nèi)部與外部因素反映房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的指標(biāo)指標(biāo)類型指標(biāo)先導(dǎo)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資商品房施工面積商品房新開工面積商品房預(yù)售土地出讓面積房地產(chǎn)貸款

建材價(jià)格指數(shù)中長(zhǎng)期貸款利率同步指標(biāo)土地交易登記件數(shù)房屋交易登記件數(shù)房屋交易面積交易價(jià)格變動(dòng)率滯后指標(biāo)空置率

竣工面積經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)創(chuàng)造需求供給提供就業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

牛牛文庫(kù)文檔分享13供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率下降，空置需求增長(zhǎng)加快，空置率下降租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小幅上升需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)快速上升，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)上升，新建開始，需求增長(zhǎng)快于供給，空置率下降，租金增長(zhǎng)率上升供給增長(zhǎng)率=需求增長(zhǎng)率供給（竣工）增長(zhǎng)率超過需求增長(zhǎng)，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開始下滑。有減少趨勢(shì)

牛牛文庫(kù)文檔分享14租金價(jià)格居住率上升經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)張、對(duì)空間勞務(wù)需求增大需求刺激新建投資，供給增加新建帶來就業(yè)機(jī)會(huì)和對(duì)其他產(chǎn)業(yè)需求，刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張刺激高租金與房?jī)r(jià)預(yù)期更多就業(yè)與資金刺激更多建筑經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張達(dá)到頂峰貨幣與勞務(wù)供給超過需求房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求租金價(jià)格上漲率停滯建筑業(yè)需求下降經(jīng)濟(jì)下滑價(jià)格租金下降空置增加新建增加緩慢經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑對(duì)空間需求下降需求租金居住率持續(xù)減少貨幣勞務(wù)空間等需求與價(jià)格降低空置率持續(xù)增加租金持續(xù)下降低價(jià)格與成本給經(jīng)濟(jì)帶來生機(jī)低廉價(jià)格租金使房地產(chǎn)需求有回升趨勢(shì)動(dòng)復(fù)蘇對(duì)貨幣勞務(wù)和空間需求增加空間需求增加空置率降低租金穩(wěn)定租金回升新建開始增加經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張生產(chǎn)就業(yè)提高租金居住率上升新建增加帶動(dòng)就業(yè)和其他需求增加，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)張強(qiáng)勁需求刺激新建筑增加經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張刺激高租金與房?jī)r(jià)預(yù)期更多就業(yè)與資金刺激更多建筑15古典房地產(chǎn)景氣循環(huán)模型

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牛牛文庫(kù)文檔分享16古典房地產(chǎn)景氣循環(huán)模型?前提假設(shè)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)有規(guī)律的擴(kuò)張與收縮不考慮建設(shè)的時(shí)滯：供給可以瞬間發(fā)生循環(huán)中的重要階段：

經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，新空間需求促使新建筑產(chǎn)生---新建筑刺激加劇經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張---經(jīng)濟(jì)持續(xù)擴(kuò)張進(jìn)一步刺激新建筑----新建筑供給大于需求---超額建筑產(chǎn)生—調(diào)整，需求減少導(dǎo)致新建筑增長(zhǎng)緩慢---復(fù)蘇需求開始上升消化既有超額建筑—供求平衡---經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張導(dǎo)致對(duì)新建筑需求增加—新建筑增加。

牛牛文庫(kù)文檔分享17影響房地產(chǎn)景氣循環(huán)的經(jīng)濟(jì)力量

內(nèi)部因素：時(shí)間落差（建造周期、咨詢不暢）、生產(chǎn)者和消費(fèi)者的心理因素、技術(shù)和理念的革新

外部因素：國(guó)民經(jīng)濟(jì)（國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)（GDP）、人口增長(zhǎng)/就業(yè)情況、各產(chǎn)業(yè)間的投資績(jī)效、通貨膨脹、利率）社會(huì)與文化（家庭構(gòu)成、地區(qū)偏好、工作生活習(xí)慣）政策法規(guī)?反映房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的指標(biāo)：實(shí)際銷售商品住宅面積；城市竣工住宅面積；城市新建住宅面積；商品住宅價(jià)格；城鎮(zhèn)住宅投資、住宅買賣成交面積；房地產(chǎn)從業(yè)人員；房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。

牛牛文庫(kù)文檔分享18房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制

泡沫：一種或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中急劇上漲。

房地產(chǎn)泡沫：房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫（美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格）。

泡沫過度膨脹的后果：預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。

牛牛文庫(kù)文檔分享19房地產(chǎn)泡沫特征??房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動(dòng)狀況，振幅較大；房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要是由于投機(jī)行為，是貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。????泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供求量；投機(jī)交易氣氛非常濃厚。?

房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。

牛牛文庫(kù)文檔分享20判定?

房地產(chǎn)泡沫的判定并無定論，在任一特定的時(shí)點(diǎn)上準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實(shí)際上非常困難。一般可以從以下指標(biāo)或狀況判斷：

整個(gè)經(jīng)濟(jì)是否過熱，如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于過熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在的相互關(guān)系，可以相信房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)有一定的過熱的現(xiàn)象。投資增長(zhǎng)率

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)顯著高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)，如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的2倍時(shí)，就有產(chǎn)生泡沫的危險(xiǎn)。商品房的空置一般當(dāng)空置率達(dá)到10％時(shí)，就是房地產(chǎn)業(yè)過熱的預(yù)兆。其他因素：住房?jī)r(jià)格是否持續(xù)上漲商品房?jī)r(jià)格與居民收入的增長(zhǎng)是否同步

土地開發(fā)增長(zhǎng)率是否節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)商的負(fù)債率是否普遍持續(xù)上升，房?jī)r(jià)的實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的相對(duì)差距等來判定。房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會(huì)破裂，而一旦破裂又必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性的后果。其影響的范圍因房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高而非常廣泛。因此各國(guó)政府都把監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)泡沫作為它宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

牛牛文庫(kù)文檔分享21泡沫表現(xiàn)形式價(jià)格泡沫房屋空置泡沫房地產(chǎn)投資泡沫

牛牛文庫(kù)文檔分享22房地產(chǎn)泡沫成因土地資源稀缺，彈性減少信息不對(duì)稱逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)：金融體制不健全情況下，信息不對(duì)稱為銀行帶來逆向選擇問題，使得冒險(xiǎn)精神強(qiáng)、信譽(yù)差最有可能造成不利（逆向）結(jié)果的借款人獲得貸款，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。銀行體系不健全，盲目追求市場(chǎng)份額，信貸規(guī)模，忽略對(duì)借款企業(yè)或個(gè)人資信的審查和跟蹤調(diào)查，低估投資項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。這種道德風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)、抵押物市值不斷攀升的時(shí)候常常被忽視，大量銀行資金介入，加速資產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)和泡沫產(chǎn)生。政府干預(yù)失靈：干預(yù)方式城市規(guī)劃、土地政策、利率政策和稅收政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)和個(gè)人投資外，還包括政府的直接投資和轉(zhuǎn)移支付直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制SSDDD2D1D3S1S2S3E0E1E2E3泡沫形成期：E0—E1—E2—E3

牛牛文庫(kù)文檔分享23SSDDD1D2D3S1S2S3E0E1E2E3泡沫膨脹期：E3—EnEn

牛牛文庫(kù)文檔分享24SSDDD1D2D3S1S2S3E0E1E2E3房地產(chǎn)過熱期：En—En+1EnEn+1

牛牛文庫(kù)文檔分享25SSDDD1D2D3S1S2S3E0E1E2E3泡沫破裂期：En+1—EkEnEn+1Ek

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牛牛文庫(kù)文檔分享27房地產(chǎn)泡沫的危害經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡金融危機(jī)生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

牛牛文庫(kù)文檔分享28預(yù)防加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度強(qiáng)化土地資源管理加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向其他上海住宅投資78

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05上海住宅投資增長(zhǎng)率

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牛牛文庫(kù)文檔分享31上海住宅投資增長(zhǎng)率MA（3）88

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牛牛文庫(kù)文檔分享32上海住宅銷售面積上海住宅銷售面積增長(zhǎng)率89

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牛牛文庫(kù)文檔分享34上海商品房平均售價(jià)元/M288

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牛牛文庫(kù)文檔分享35上海商品房平均售價(jià)增長(zhǎng)率89

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牛牛文庫(kù)文檔分享36上海商品房平均售價(jià)增長(zhǎng)率MA（3）90

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牛牛文庫(kù)文檔分享38房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的客觀要求

牛牛文庫(kù)文檔分享39房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)

調(diào)節(jié)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總的基本平衡優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率

房地產(chǎn)價(jià)格合理化，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定

牛牛文庫(kù)文檔分享40國(guó)民經(jīng)濟(jì)調(diào)控與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控關(guān)系

中央的宏觀經(jīng)濟(jì)決策是從全國(guó)、全局的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出發(fā)的，適用于全國(guó)一切行業(yè)和一切地

區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分，必須服從中央宏觀調(diào)控的總體決策。

在局部服從全局的前提下，對(duì)不同產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的方向和力度也要因地制宜，區(qū)別對(duì)待。

牛牛文庫(kù)文檔分享41房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的政策手段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策?

產(chǎn)業(yè)政策：指政府在某一時(shí)期為了實(shí)現(xiàn)本

國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策：政府通過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)

業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向，對(duì)一定時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)

發(fā)展制定并實(shí)施的基本政策，以此引導(dǎo)房地產(chǎn)

業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的、穩(wěn)定健康的發(fā)展。它

是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控的重要政策手段。

牛牛文庫(kù)文檔分享42房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標(biāo)確定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和水平的依據(jù)：一要以國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體水平和一定時(shí)期發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)；二要以社會(huì)上的相關(guān)經(jīng)濟(jì)資源可供量為限度，例如土地資源、能源、建材資源等；三要以房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)需求為依托，適銷對(duì)路四要根據(jù)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況而有所不同。

牛牛文庫(kù)文檔分享43房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在著各種類型的房地產(chǎn)，要按各類房地產(chǎn)需求的比例，協(xié)調(diào)地進(jìn)行建設(shè)，求得結(jié)構(gòu)合理地、平衡地發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)效益目標(biāo)宏觀效益是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。微觀效益包括勞動(dòng)生產(chǎn)率、投資回報(bào)率和資本利潤(rùn)率等。提高微觀經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)，它必須服從宏觀效益。只有把宏觀效益和微觀效益統(tǒng)一起來，才能達(dá)到房地產(chǎn)資源配置的高效率。

牛牛文庫(kù)文檔分享44房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施手段??間接的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段政府通過財(cái)政政策、貨幣政策、投資政策、技術(shù)政策等調(diào)節(jié)市場(chǎng)，由市場(chǎng)影響企業(yè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)按政府設(shè)定的方向和目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。如按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行現(xiàn)實(shí)狀況，運(yùn)用稅收政策、信貸政策，支持或抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，使其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，穩(wěn)定健康地發(fā)展。信息引導(dǎo)手段政府可以利用所掌握的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總量和結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)銷售情況、需求變化方向等信息定期發(fā)布，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得正確的信息資源；同時(shí)，還可以公布中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，使企業(yè)明確發(fā)展方向?？茖W(xué)的經(jīng)濟(jì)信息，可以誘導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正確的投資決策，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展。直接的行政控制手段針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的傾向性問題，政府還可以運(yùn)用行政權(quán)力，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向進(jìn)行直接的行政控制，如城市規(guī)劃控制、土地供應(yīng)量控制，以及實(shí)施住房制度改革、調(diào)整住房政策等，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體要求。

牛牛文庫(kù)文檔分享45房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的層次

第一個(gè)層次是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。

前者如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分類、房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所處的地位和作用、在國(guó)民生產(chǎn)總值中應(yīng)占的比重等政策；

后者如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度、影響商品房市場(chǎng)供給量和市場(chǎng)需求量的相關(guān)政策等。

牛牛文庫(kù)文檔分享46

第二個(gè)層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策。包括：土地使用制度政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)商品比例結(jié)構(gòu)政策、房地產(chǎn)綜合開發(fā)和綜合經(jīng)營(yíng)政策、培育和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系政策、房地產(chǎn)行業(yè)管理政策等。

第三個(gè)層次是各類房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。例如，規(guī)范土地市場(chǎng)的一級(jí)土地市場(chǎng)國(guó)家壟斷政策、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓政策、征地拆遷政策等；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易政策、房地產(chǎn)

價(jià)格政策、房屋租賃政策、物業(yè)管理政策等；實(shí)施城

鎮(zhèn)住房制度的住房供應(yīng)政策、住房公積金制度、住房

分配政策等。

牛牛文庫(kù)文檔分享47房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的貨幣政策貨幣政策的涵義和主要任務(wù)????

貨幣政策：指一個(gè)國(guó)家的中央銀行通過一定的措施調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，進(jìn)而控制貨幣的投放量和需求量，最終達(dá)到總量平衡目的的政策手段。

總量平衡即社會(huì)總供給和總需求的平衡。社會(huì)總供給是指能夠向市場(chǎng)提

供的各種最終產(chǎn)品和勞務(wù)，它是由投資量和投資規(guī)模決定的，與貨幣投

放量直接相關(guān)。社會(huì)總需求指的是有效需求，它是由貨幣供應(yīng)量及其周

轉(zhuǎn)速度所體現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力形成的。調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)總量，就可以使之體

現(xiàn)的社會(huì)總供給與社會(huì)總需求的規(guī)模相適應(yīng)。運(yùn)用貨幣政策：對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模；使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和支持居民購(gòu)房的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。

牛牛文庫(kù)文檔分享48貨幣政策的主要工具利率政策：公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)：

中央銀行在公開市場(chǎng)上通過買賣有價(jià)證券的辦法來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求的金融業(yè)務(wù)活動(dòng)。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)中央銀行買進(jìn)有價(jià)證券，增加貨幣供給，刺激投資消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。反之亦反。不僅從總體

上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求，還通過買賣住宅債券，直接調(diào)節(jié)投入房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)的貨幣供應(yīng)量，達(dá)到控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總供給和總需求趨向平衡的目的。法定存款準(zhǔn)備金率：

指政府規(guī)定的商業(yè)銀行向中央銀行交存的存款準(zhǔn)備金占總存款量的比例。中央銀行通過提高或降低存款準(zhǔn)備金數(shù)量，影響商業(yè)銀行的貸款能力，從而控制貸款總量。提高存款準(zhǔn)備金率，增加商業(yè)銀行向中央銀行交存的法定準(zhǔn)備金，

使商業(yè)銀行收縮信貸，緊縮貨幣供給量，抑制投資消費(fèi)增長(zhǎng)，反之亦反。準(zhǔn)備金高低，通過商業(yè)銀行信貸投放量，

使房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張或收縮，使房地產(chǎn)總供給和總需求平衡。再貼現(xiàn)率：

指中央銀行對(duì)商業(yè)銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)的再貸款利率。商業(yè)銀行主要通過2種方式向中央銀行貸款：一是將各種票據(jù)如國(guó)庫(kù)券等政府公債，向中央銀行再貼現(xiàn)；二是用自己所擁有的政府債券和其他財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保，向中央銀行貸款。中央銀行通過提高或降低貼現(xiàn)率的辦法來調(diào)節(jié)貨幣投放量。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，央行通過再貸款標(biāo)準(zhǔn)和利率，限制商業(yè)銀行的融通資金，緊縮信貸；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，央行通過降低再貸款的標(biāo)準(zhǔn)和利率，擴(kuò)大商業(yè)銀行融通資金量，擴(kuò)大信貸。再貸款利率高低直接影響商業(yè)銀行的貸款規(guī)模，從而也調(diào)節(jié)其對(duì)房地產(chǎn)投資消費(fèi)貸款量。

牛牛文庫(kù)文檔分享49房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的財(cái)政政策財(cái)政收入政策??

財(cái)政收人政策主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動(dòng)，來調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的作用主要體現(xiàn)在以下兩方面：稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的調(diào)節(jié)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，稅種增加、稅率提高，將使市場(chǎng)需求減少；反之，則相反。稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的調(diào)節(jié)作用。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種增加、稅率提高，導(dǎo)致開發(fā)成本上升，投資的預(yù)期收益減少，抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，促使其下降；反之，稅種減少，稅率下降，投資的預(yù)期收益增加，促使房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率上升。

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財(cái)政支出對(duì)調(diào)節(jié)國(guó)民收人的分配和再分配、社會(huì)總需求、生產(chǎn)和供給、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面都有重要作用。它對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)和控制：

首先，在財(cái)政支出中，增加或減少對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資量，會(huì)直接影響投資品需求和房地產(chǎn)商品供給量。

其次，在財(cái)政支出一中增加職工工資，實(shí)施住宅消費(fèi)補(bǔ)貼，增強(qiáng)了居民購(gòu)房能力，擴(kuò)大了住宅消費(fèi)，直接拉動(dòng)了住宅消費(fèi)需求。

再次，通過財(cái)政支出結(jié)構(gòu)的變動(dòng)來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)的比例。

牛牛文庫(kù)文檔分享51房地產(chǎn)投資政策房地產(chǎn)投資政策主要把握以下兩個(gè)方面。（一）房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂普畬?duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制，應(yīng)重點(diǎn)把握以下準(zhǔn)則：1投資目標(biāo)準(zhǔn)則

房地產(chǎn)投資是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，受到一定時(shí)期國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整總目標(biāo)的制約，房地產(chǎn)投資規(guī)

模必須服從宏觀經(jīng)濟(jì)總目標(biāo)的要求，避免盲目擴(kuò)張或過于滯后，尋求一個(gè)比較合理的、與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的規(guī)模。2.投資品保證準(zhǔn)則

投資品是投資的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資必須具備鋼材、水泥、木料等建筑材料、土地資源以及相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施條件，必須以此為根據(jù)確定投資規(guī)模。3.市場(chǎng)需求準(zhǔn)則

牛牛文庫(kù)文檔分享52（二）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)控制這里所說的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資金投向各種類型和各個(gè)方面的比例關(guān)系：（1)房地產(chǎn)投資的客體結(jié)構(gòu)，即投資于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房、辦公用房、游樂設(shè)施和住宅等方面各種房地產(chǎn)類型。一般來說，住宅建設(shè)投資應(yīng)占主體地位，在住宅中尤以滿足中等和中低收入家庭需要的普通商品住宅為主。（2)房地產(chǎn)投資的時(shí)間結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)投資在各個(gè)年份均衡增長(zhǎng)，以與市場(chǎng)需求增長(zhǎng)相適應(yīng)，避免因過于集中而引起大起大落，造成階段性供求失衡。(3）房地產(chǎn)投資的空間結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)投資要素在全國(guó)各地區(qū)中比例關(guān)系的合理配置，力求做到地區(qū)分布相對(duì)平衡。

牛牛文庫(kù)文檔分享53??房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的法律手段

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，國(guó)家通過規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的準(zhǔn)則來調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序運(yùn)行。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的法律手段，是指政府通過立法和司法，運(yùn)用法律、法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方法和手段。法律手段具有強(qiáng)制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性，并具有普遍的約束性，是間接宏觀調(diào)控的重要手段。廣義的房地產(chǎn)法：指調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的各種法律和法規(guī)的總和。具體來說，就是指調(diào)整公民之間、法人之間、公民與法人及國(guó)家之間在房地產(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)建設(shè)、交易管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。狹義的房地產(chǎn)法：直接調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律法規(guī)，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等。

牛牛文庫(kù)文檔分享54???與一般法律相比，房地產(chǎn)法具有以下特征：

（1)主體的多樣性。任何組織和個(gè)人都會(huì)與房地產(chǎn)發(fā)生這樣那樣的聯(lián)系，由此形成涉房利益關(guān)系，從而使房地產(chǎn)法律關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)主體呈現(xiàn)多樣性。調(diào)整關(guān)系的綜合性。房地產(chǎn)法調(diào)整的房地產(chǎn)關(guān)系較為復(fù)雜，既包括房地產(chǎn)所有者、使用者、經(jīng)營(yíng)者依法享有的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)等各種社會(huì)

關(guān)系，又包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理以及涉外房地產(chǎn)等各項(xiàng)活動(dòng)及其引起

的縱向、橫向的社會(huì)關(guān)系，因而綜合性特征十分突出。調(diào)整手段的交叉性。房地產(chǎn)法屬經(jīng)濟(jì)法、行政法、民事法下的子法，自然就有三種基本法采甩手段的疊合交叉的特點(diǎn)。權(quán)屬的基礎(chǔ)性。作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)，其轉(zhuǎn)移并非實(shí)際物體發(fā)生移位，而是權(quán)利主體發(fā)生變動(dòng)（交易和轉(zhuǎn)讓），房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)定轉(zhuǎn)

移都必須辦理權(quán)屬登記，所以房地產(chǎn)法律規(guī)范是一個(gè)以權(quán)屬為基礎(chǔ)的法律規(guī)

范。運(yùn)用法律手段規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，必須充分考慮房地產(chǎn)法的上述特點(diǎn)。房地產(chǎn)法律手段的調(diào)控，是通過立法和司法來實(shí)現(xiàn)的。立法是指房地產(chǎn)法規(guī)的制定。房地產(chǎn)法律體系應(yīng)當(dāng)包括：土地征用、土地批租、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)、住宅建設(shè)、房地產(chǎn)交易以及租賃、抵押、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)