國內(nèi)露營場地(5篇)

第頁共頁國內(nèi)露營場地(5篇)每個人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí)、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養(yǎng)人的觀察、聯(lián)想、想象、思維和記憶的重要手段。那么我們該如何寫一篇較為完美的范文呢？這里我整理了一些優(yōu)秀的范文，有所幫助，下面我們就來理解一下吧。國內(nèi)露營場地篇一2024年9月30日，央行表態(tài)要積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金〔reits〕試點。住建部也表示要求積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金〔reits〕試點，支持從租賃市場籌集公共租賃房房等多種渠道，開展租賃市場。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代和房價長期以來的持續(xù)上漲，單個物業(yè)的交易所需的資金體量也越來越大。資金供應(yīng)和房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營造成的資金需求之間的期限錯配問題將日益突出，因此reits的推出有其內(nèi)在需求；另外在宏觀經(jīng)濟去杠桿的大背景下，reits作為在國外快速開展并且運行形式成熟的資產(chǎn)證券品種，快速推進(jìn)也在情理之中。下面就近年來我國發(fā)行的類reits產(chǎn)品做一個比擬分析^p。通過對已公開信息的整理，目前國內(nèi)已經(jīng)施行的、比擬典型的案例主要如下：〔1〕海印專項資產(chǎn)管理方案海印股份以自成立之次日起五年內(nèi)公司公司旗下管理的15家商業(yè)物業(yè)的將來五年的經(jīng)營收益權(quán)，設(shè)優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券和次級資產(chǎn)支持兩種證券，合計募集資金16億元。其中，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券不超過15億元?！?〕中信蘇寧資產(chǎn)支持專項方案蘇寧云商子公司以11家自有門店物業(yè)的房屋所有權(quán)及對應(yīng)的土地使用權(quán)分別出資設(shè)立。規(guī)模接近44億元，其中a類證券規(guī)模約為20.85億元，期限為___年，每3年開放申購/回售。類證券規(guī)模約為23.1億元，期限為3+1年。a類的預(yù)期收益率約為7.0%-8.5%，b類的是固定+浮動收益，固定局部約為8.0%-9.5%?！?〕中信啟航專項資產(chǎn)管理方案中信啟航產(chǎn)品總規(guī)模52.1億元，優(yōu)先級和次級按7:3比例發(fā)行?優(yōu)先級票面利率5.5%-7%，最終利率由詢價結(jié)果確定；次級預(yù)期年化收益率在12%-42%?通過對三支類reits產(chǎn)品的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，三者存在如下主要區(qū)別：從類型上來看，中信啟航專項資產(chǎn)管理方案〔以下簡稱“中信啟航方案”〕、中信蘇寧資產(chǎn)支持專項方案〔以下簡稱“中信蘇寧方案”〕屬于權(quán)益類reits，海印專項資產(chǎn)管理方案〔以下簡稱“海印方案”〕屬于抵押型reits。這也就意味著，中信啟航和中信蘇寧的投資者除了可以獲得租金收入分紅之外，還可以物業(yè)升值的帶來的收益；海印專項資產(chǎn)管理方案的投資者那么只可以得到租金收入分紅。從風(fēng)險隔離方式上來看，中信啟航方案和中信蘇寧方案采用了特殊工程實體的方式，但兩者又有不同。中信啟航方案是以特殊工程公司的形式，中信蘇寧方案那么采取了特殊目的合伙的形式。海印方案由于采用的抵押型的形式，采取了特殊目的信托的方式。從增信方式來看，海印方案采用了發(fā)起人參與人次級受益憑證和提供擔(dān)保等多種方式。而中信啟航方案和中信蘇寧方案的增信方式那么是由發(fā)起人直接租賃根底資產(chǎn)的使用權(quán)，從而確保穩(wěn)定租金收益。四、開元產(chǎn)業(yè)信托——首單中國酒店reits____上市全球第一個中國的酒店reits——開元產(chǎn)業(yè)信托〔〕2024年7月10日在港交所主板上市，掛牌價為3.5港元，總集資額約6.75億港元。因投資者反映不佳，開元產(chǎn)業(yè)信托原方案發(fā)行規(guī)?？偧Y額16.45億-19.74億港元最終被削減了一大半，降至約6.75億港元；發(fā)行價也被定在3.5-4.2港元的下限。開元集團是內(nèi)地最大的民營星級酒店管理集團，截至上市之前的2024年底，開元集團擁有107家運營中或開展中的星級酒店，包括31542間客房。開元產(chǎn)業(yè)信托的上市之時的物業(yè)資產(chǎn)為開元集團旗下的5家自持酒店物業(yè)，包括杭州開元名都大酒店、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都大酒店、長春開元名都大酒店四家五星級酒店，以及浙江開元蕭山賓館一家四星級酒店。1、開元產(chǎn)業(yè)信托上市之時概況公司/證券名稱信讬基金經(jīng)理人上市日期上市時擬發(fā)行基金單位數(shù)目認(rèn)購價格募集資金數(shù)額開元產(chǎn)業(yè)投資信讬基金開元資產(chǎn)管理2024年7月10日469,914,000〔招股書〕后調(diào)低至193,000,000基金單位出售價3.50-4.20港元，最終確定為3.50港元原預(yù)計募集資金總額：16.45億-19.74億港元，最終募集資金總額為6.75億港元〔1〕收買spv(bvi)〔物業(yè)資產(chǎn)〕；〔2〕運行資金；〔3〕歸還債項；〔4〕交易本錢杭州開元名都大酒店、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都大酒店、上市物業(yè)資產(chǎn)包長春開元名都大酒店四家五星級酒店，以及浙江開元蕭山賓館一家四星級酒店截至2024年底，向基金單位持有人100%分派，其后分派不少于90%募集資金用處派息政策2.開元產(chǎn)業(yè)信托目前的概況根據(jù)開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金的中期報告，截至2024年6月底物業(yè)資產(chǎn)包無變動，但經(jīng)基金單位持有人批準(zhǔn)，開元產(chǎn)業(yè)信托于2024年7月31日完成對上海市松江區(qū)一家五星級酒店——上海松江開元名都大酒店的收買，酒店物業(yè)總估值人民幣41.9億元。截至2024年10月9日，發(fā)行的基金單位數(shù)目為931,139,567，價格為3.31港元，每基金單位中期分派hkd0.1454，相當(dāng)于4.23%〔2024年上半年期〕。3.開元產(chǎn)業(yè)信托根本框架4.開元產(chǎn)業(yè)信托上市的內(nèi)容概要〔1〕酒店租賃及租賃協(xié)議簽訂主體：浙江開元酒店、開元酒店管理、開元旅業(yè)、產(chǎn)業(yè)信托管理人協(xié)議期限：采用10+10形式。即上市日期起計為10年，信托管理人全權(quán)決定可再續(xù)10年。租金安排：1〕根本租金：為開元信托提供穩(wěn)定的租金收入，以根本租金方式減少承受酒店業(yè)的風(fēng)險。2〕浮動個別租金：以浮動個別租金方式為信托根據(jù)物業(yè)表現(xiàn)分享上升潛力的收益。根本內(nèi)容：(i)t1-t5，開元酒店管理將每年支付不低于2.16億元人民幣的根本租金；(ii)t6-t10個，根本租金為市場根本租金，根據(jù)浙江開元酒店與開元酒店管理共同委任的獨立專業(yè)物業(yè)評估師確定，但是評估價值低于物業(yè)酒店前四年平均租金85%的，按照前四年平均租金的85%〔1.836億元人民幣〕確定t6-t10租金；(iii)10年以后的租金為評估的市場價值，但不低于物業(yè)酒店t6-t9平均租金85%的；(iv)個別租金〔浮動〕按初步酒店物業(yè)每月經(jīng)營總收入的20%加相關(guān)初步物業(yè)酒店物業(yè)于該月經(jīng)營毛利的34%計算。個別租金總額低于根本租金的，開元酒店管理須負(fù)責(zé)補齊。增信措施(i)開元旅業(yè)就承租人及酒店管理人提供擔(dān)保；且開元旅業(yè)在租賃及管理協(xié)議有效期內(nèi)維持最低資產(chǎn)凈值20億人民幣；(ii)協(xié)議t1-t5，中國銀行浙江分行就承租人的付款責(zé)任提供每年人民幣2.16億元的不可撤銷擔(dān)保；(iii)承租人提供人民幣2千萬元抵押按金；(iv)5年以后的后續(xù)期，需中國持牌銀行發(fā)出的不可撤銷擔(dān)保，及承租人提供人民幣2千萬元抵押按金。假設(shè)未獲得銀行的不可撤銷擔(dān)保，那么抵押按金調(diào)整了根本租金另加抵押按金?！?〕大股東放棄分派開元的大股東浩豐國際、凱雷藍(lán)天上市日至2024年底放棄持有基金單位〔相對于上市日期的已發(fā)行基金單位的約14.6%〕收取分派的權(quán)利，旨在上市日至2024年底每基金單位分派進(jìn)步約17.1%。因此，不考慮放棄分派下，每個基金單位0.1348港元，年化分派收益率為7.81%；考慮放棄分派下，每個基金單位0.1579港元，年化分派收益率為9.15%。〔3〕物業(yè)資產(chǎn)重組過程通過2024年底至2024年1月的一連串交易，擁有酒店物業(yè)的根底資產(chǎn)〔5家酒店〕由浙江開元酒店保存，而從事租賃酒店及其他酒店相關(guān)業(yè)務(wù)營運的其他附屬公司及合營企業(yè)那么轉(zhuǎn)讓予浙江開元酒店管理〔原為浙江開元酒店的附屬公司〕，最終轉(zhuǎn)出本集團?！?〕開元產(chǎn)業(yè)信托的稅項開支中國稅項開元產(chǎn)業(yè)信托在中國境內(nèi)的稅項包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護建立稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等。值得注意的是698號文所規(guī)定的非居民企業(yè)〔境外投資方〕間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)的中國稅務(wù)處理及申報。該文主要目的為利用境外實體躲避____義務(wù)的反濫用及反避稅規(guī)那么，將向境外投資者就間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得資本收益收10%的預(yù)扣稅。對此，其法律參謀認(rèn)為：〔1〕698號文并無對間接轉(zhuǎn)讓資本收益如何征收10%的預(yù)扣稅有明晰的指引；〔2〕買賣協(xié)議下，賣方具有申報698號文的申報責(zé)任，物業(yè)公司無申報責(zé)任；〔3〕賣方已同意就該買賣協(xié)議項下的稅項負(fù)債向開元產(chǎn)業(yè)信托提供補償保證，期限7年。____稅項(i)____利得稅稅率為16.5%，假設(shè)在____的spv被視為在____營商、從事專業(yè)或業(yè)務(wù)，需就其于____產(chǎn)生或自____的溢利〔資產(chǎn)增值除外〕繳納____利得稅。(ii)開元產(chǎn)業(yè)信托作為單位信托集體投資方案，豁免繳納____利得稅。信托向基金單位持有人做出的分派也無需繳納任何利得稅。(iii)開元產(chǎn)業(yè)信托基金無需就發(fā)行新基金單位繳納____印花稅，其后買賣基金單位需繳納____印花稅。5.開元上市的理論意義開元集團最初于擬于2024年整體打包集團資產(chǎn)在____上市，但遭遇____財務(wù)制度改變，折舊加速〔將原有的40年折舊年限改為20年〕，導(dǎo)致利潤縮水，開元酒店推延上市方案。____資本市場在2024年以后持續(xù)低迷，開元擔(dān)憂ipo后公司市值及股價都存在被低估的風(fēng)險，因此挑選一局部優(yōu)質(zhì)酒店房地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包reits，使開元既能實現(xiàn)證券市場交易和融資，又有助于改善交易價格和市盈率，直到2024年最終通過旗下局部資產(chǎn)的reits方式成功上市。選擇reits方式，一方面股東的估值將高于公司ipo，另外一方面開元有很多酒店，如今物業(yè)資產(chǎn)包中裝入的有5個，將來還有其他酒店可以持續(xù)裝入，相比照擬靈敏。然而，除非有外部現(xiàn)金流支持，否那么內(nèi)生現(xiàn)金流是很難支撐整個房產(chǎn)信托基金發(fā)行的。但是外部現(xiàn)金流一般要通過信譽擔(dān)保、資產(chǎn)抵押等方式獲得，例如開元reits此次便設(shè)置了根本租金條款，并擁有關(guān)聯(lián)主體及銀行的承諾租金擔(dān)保。真正的reits產(chǎn)品本質(zhì)是表達(dá)股權(quán)分紅回報，然而當(dāng)前依靠外部擔(dān)保事實上已經(jīng)將開元____reits變成了類債權(quán)融資的形式，這也是一種reits的異化。新加坡的凱德置地——中國reits聯(lián)盟秘書長王剛它可以把上市公司、基金、reits，把開發(fā)和金融結(jié)合得很好，所以成為我們研究商業(yè)地產(chǎn)很重要的案例。在整個房地產(chǎn)形勢下，我們需要有開發(fā)基金，在中國過去的十幾年也是重要的開發(fā)階段，所以我們會有開發(fā)基金。在開發(fā)之后，典型的凱德形式會有一個孵化基金，因為一個樓能建到生成，現(xiàn)金流還是需要有一個孵化階段的。孵化了之后，才能有第三個階段，就是reits。凱德置地的來福士廣場，今天的主題是寫字樓綜合體論壇，來福士廣場交融了商場、寫字樓、酒店式公寓的真正代表。我們舉一個例子，看幾個指標(biāo)當(dāng)中的一個，第五項，就是基金年息，基金年息做到了8年+1年+1年，就是8到10年，意味著這是一個很長周期的基金投資。我一會兒會講到中國基金的特點，典型的是兩年左右，甚至一年的產(chǎn)品都有，根本都是以債為主，這個是以股為主的，我投給它的基金，我們根本上連本金都不能保證，但是為什么大家都樂意投呢？就看最后一項，就是年化收益率能做到15%到20%。我們剛剛講了國外的情況，國內(nèi)的情況我們做的比擬多的是夾層基金，再就是開發(fā)型的股權(quán)基金，因為中國如今還是以開發(fā)為主。中間段的是增值型基金和并購基金，是這兩年或者將來的階段中比擬重要的形式。做商業(yè)地產(chǎn)基金也是給reits在攢一個資產(chǎn)包。有什么意義呢？首先可以滿足企業(yè)做大做強的需要。再就是它抗行業(yè)周期，就像題目我們經(jīng)常講的白銀時代一樣，上周陪聶會長參加新浪的金麒麟論壇，有記者問任志強到底什么是白銀時代，好似大家都提的比擬多，但實際上黃金和白銀也是因為中國過去十年房地產(chǎn)的高速開展，在進(jìn)入所謂的白銀時代，實際上就是一個行業(yè)的高速增長進(jìn)入一個平緩期，在這個時期的時候，我們每個開發(fā)商都在融資策略上、資本構(gòu)造上要做很多的調(diào)整。再就是加速物業(yè)的周轉(zhuǎn)，剛剛有一位記者跟我聊，為什么要推reits，分兩類。一類是商業(yè)領(lǐng)域，比方像富力這樣的酒店，商業(yè)領(lǐng)域幾個億或者幾十億投進(jìn)去，在賬面上租金收益率很低，按照中國資產(chǎn)估值，收益率也就是幾個點，兩三個點或者三到五個點。這么大的幾十個億在開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表上，實際上整個企業(yè)的roa會下降。通過reits這樣的工具，你就可以把這個錢倒出來，投入新的工程開發(fā)。對政府也一樣，報紙上如今說的四個城市的試點，住建部要操作的，實際上政府背負(fù)了很大的壓力，當(dāng)然也是過去幾年才開場的，3600萬套保障房、公租房、廉租房，很大程度上是由政府投入，它也需要把這么大的資產(chǎn)化掉，或者把資金轉(zhuǎn)出來，才有錢去投入新的住房的建立，有助于加速資金的周轉(zhuǎn)。還有一個是彌補資本市場融資的需要，尤其是上市類的，資產(chǎn)負(fù)債表需要優(yōu)化。還有一個是提升資本收益率。以凱德為例，凱德有五家reits，17只私募基金，也就是說逐漸的我們的開發(fā)企業(yè)會從重資產(chǎn)往輕資產(chǎn)去轉(zhuǎn)變，今天大家看的比擬多的就是萬科的案例，萬科不斷的在往輕資產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)。第六是滿足豐富的盈利手段，不僅僅有開發(fā)利率，還有持有利率。五、中國主題的reits產(chǎn)品一覽春泉產(chǎn)業(yè)信開元產(chǎn)業(yè)投鵬瑞利中國商凱德商用中匯賢產(chǎn)業(yè)信托越秀房地產(chǎn)投資信托基金托資信托基金用信托國信托2024年122024年7月2024年6月72024年4月月2日5日日11日____新加坡零售86.0%寫字樓13.2%住宅0.8%7____2024年122024年12月12日月5日新加坡____上市日期上市地點____資產(chǎn)類型寫字樓100%酒店100%零售17.9%零售27.4%寫字樓42.8%寫字樓51.7%效勞式公寓零售100%效勞式公寓7.5%11.2%酒店13.4%酒店28.1%2資產(chǎn)數(shù)量15北京杭州沈陽48.7%；78.3%；鄭65.2%；寧波成都38.1%；北京89.1%；州5.9%；武地理位置北京100%廣州100%20.6%；長春佛山8.3%；北沈陽10.9%漢5.0%；上京4.9%海4.7%；內(nèi)14.2%蒙古3.6%；蕪湖2.5%資產(chǎn)規(guī)?！补乐怠?7.6〔億人民幣〕市值〔億4.0美元〕41.692.2372.0100.5227.53.45.028.49.813.113/___年股息回報6.6%/9.0%8.1%/8.2%7.1%/7.3%率構(gòu)造reitreitbt7.2%/7.3%6.0%/6.5%7.5%/8.0%rmbreitreitreit稀缺北京核心cbd甲級寫字樓物業(yè)；主要優(yōu)勢境外直接持有資產(chǎn)；優(yōu)質(zhì)租戶與出租率。唯一中國酒店業(yè)房托；稀缺北京核心分散及多元強大的中國綜合體工程；化的零售物較為分散與多較為分散與多元化的物業(yè)組合酒店管理能優(yōu)質(zhì)租戶與出業(yè)；元化的物業(yè)組擁有稀缺的廣州核心地域性綜力；租率；新加坡知名合地方政府背景，后續(xù)擁有可注后續(xù)可注入____知名企業(yè)資產(chǎn)管理公酒店資產(chǎn)優(yōu)名下物業(yè)。司管理。良。資產(chǎn)規(guī)模較??；物業(yè)較為單行業(yè)周期性一；主要優(yōu)勢較大；無后續(xù)可注資產(chǎn)主要分入資產(chǎn)。布在2,3線城市。較大的開發(fā)風(fēng)大局部資產(chǎn)險；作為人民幣房使用較多的金融工具對新收買分布在2,3資產(chǎn)主要分布托，交易量低。國金中心進(jìn)展財務(wù)補貼。線城市。在2,3線城市。高和資本的點評最近地產(chǎn)金融圈內(nèi)有這樣一個說法：高大上的reits看鵬華萬科、中信啟航，跑江湖的reits要看萬達(dá)穩(wěn)賺、高和中投保?；ヂ?lián)網(wǎng)與類reits產(chǎn)品的結(jié)合近期無疑是大家關(guān)注的焦點。我們?nèi)绾闻袆e哪種地產(chǎn)金融創(chuàng)新更具有成長型呢？不妨用“七巧板”理論來把玩一番，主要看七個方面：根底資產(chǎn)質(zhì)量、發(fā)起方品牌、期限與流動性、認(rèn)購門檻、信譽條件、風(fēng)控/增值才能、收益率。下面一一解析品鑒。就根底資產(chǎn)的質(zhì)量而言，萬達(dá)“穩(wěn)賺1號”的根底資產(chǎn)是三線城市在建的城市綜合體工程，建安本錢、工期、運營等未有定數(shù)，客觀來說比照其他產(chǎn)品弱了不少。鵬華萬科reits的根底資產(chǎn)實際上是前海企業(yè)公館的租金收益權(quán)，土地沒有確權(quán)，想象力略有缺乏。高和中投保類reits的根底資產(chǎn)是北京三環(huán)、地鐵上蓋、帶租約寫字樓高和藍(lán)峰大廈，既有租金平安性又有溢價想象力，即居家又性感。當(dāng)然，還是中信最高大上啊，根底資產(chǎn)是中信證券北京和深圳的甲級辦公樓，自己做租戶背書，也是讓人醉了。整體來看，中信啟航最正確，高和中投保次之。就品牌而言，2024年萬達(dá)的資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)5,341億元，首富的背書已無需多言，品牌爆棚；萬科鵬華reits，無論是萬科自己的品牌，或是前海管理局“特區(qū)中的特區(qū)”，典型的雙保險；高和中投保類reits的爹相對差一些，管理人高和資本也就幾十號人6年時間收買10個工程資產(chǎn)管理規(guī)模不到100億，正是首富和萬科想要轉(zhuǎn)型的“輕資產(chǎn)公司”。中信咱就不說了吧。就投資人認(rèn)購門檻而言，萬達(dá)號稱1000元即可認(rèn)購；鵬華由于公募的性質(zhì)1萬元以上即可認(rèn)籌；高和中投保門檻也是1萬元；而中信啟航門檻較高，優(yōu)先級最低認(rèn)購額度為300萬，劣后級最低認(rèn)購額度為100萬。期限和流動性關(guān)聯(lián)性大，要放在一起來分析^p：萬達(dá)“穩(wěn)賺1號”是7年期的產(chǎn)品，為了化解流動性和期限難題，產(chǎn)品成立3個月后即可在快錢平臺上進(jìn)展撮合轉(zhuǎn)讓，雖受制于快錢交易平臺的整體流動性，好呆也算局部化解了令人生畏的超長期限。萬科鵬華reits的流動性顯然是最好的，公募基金打的牌就是流動性，只不過由于較多份額可能被險資等機構(gòu)收入囊中，實際流動性終究如何有待觀察。高和中投保類reits為1年期產(chǎn)品，成立之后即可通過網(wǎng)金社〔阿里巴巴旗下的平臺之一〕平臺進(jìn)展變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，期限和流動性比擬有優(yōu)勢。而中信啟航為5年期產(chǎn)品，在深圳交易所掛牌，由于只能是合格投資人參與認(rèn)購和交易，因此流動性較弱。整體來看，期限和流動性最正確的是鵬華萬科與高和中投保。就信譽條件而言，萬達(dá)“穩(wěn)賺1號”最后仍由萬達(dá)自己兜底回購；萬科鵬華reits從公開資料上沒有明確看到第三方擔(dān)保，但據(jù)消息人士透露，萬科承諾一定額度的運營保證金，簡單而言就是運營不好萬科貼補，是一種間接的兜底方法；高和類reits由中投?！藏斦?993年發(fā)起設(shè)立的國字頭擔(dān)保公司，評級為aa+〕提供本金及預(yù)期收益增信保障。中信啟航主要靠根底資產(chǎn)分級來完成優(yōu)先級的信譽增級，劣后級那么無兜底收益。整體從平安性來講，高和中投保的信譽增級更加明晰明朗，其他產(chǎn)品都隱含主體信譽。就風(fēng)控和增值才能而言，關(guān)鍵要看操盤的團隊。萬達(dá)和萬科都屬于傳統(tǒng)開發(fā)商，對產(chǎn)品本身的理解應(yīng)該更深；高和專門做資產(chǎn)管理，一直專注城市更新和存量商業(yè)物業(yè)的改造和盤活，其資產(chǎn)增值才能令人尊敬。難得的是作為地產(chǎn)金融機構(gòu)，多家金融機構(gòu)認(rèn)購其基金，因此對風(fēng)險控制更加注重。中信證券作為傳統(tǒng)金融機構(gòu)，其風(fēng)險控制意識毋庸置疑。整體來看，發(fā)行方各有千秋，高和規(guī)模不大，不過似乎才能更為平衡。最后看看收益率，萬達(dá)“穩(wěn)賺1號”的固定收益局部為6%，溢價局部待7年后看市場；萬科鵬華reits的預(yù)期收益率是6.5-7%，由于投資標(biāo)的是租金收益權(quán)和債券，因此想象力小些；高和中投保類reits的租金收益局部為6.8%，由于物業(yè)區(qū)位好，成為北京去年租金增長最快的寫字樓，升值空間較大，浮動收益更具想象空間。中信啟航披露來看，優(yōu)先級收益率為7-9%，劣后級沒有保底，預(yù)計收益率預(yù)計為12-42%。整體來看，結(jié)合投資期限，跑江湖的高和中投保與萬達(dá)的收益率更高。高通智庫的點評國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了從住宅銷售，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的租售并舉，到之后的轉(zhuǎn)型基金形式，以及當(dāng)前的reits探究，顯示在持有型物業(yè)領(lǐng)域，reits是最為良性的退出渠道。同時從全球金融形式分析^p，合適持有型物業(yè)企業(yè)的金融形式，以私募基金和reits為趨勢。在國內(nèi)的reits探究中，公募reits成為焦點，但在一個階段中國公募reits注定是國資和大型央企的舞臺。比照美國reits形式〔公募、非上市和私募reits〕中，非上市reits和私募reits將來預(yù)計在國內(nèi)將日愈活潑。高和、萬達(dá)的探究具有考慮和借鑒性。越秀reits“非典型”上市紅籌背景、資產(chǎn)來及估值彈性使“越秀投資”的reits發(fā)行途徑尚難復(fù)制“越秀投資”是廣州市政府在____的窗口企業(yè)，上市后長期處于財務(wù)窘境，但是憑借紅籌背景，2024―2024年間得到了政府以低價注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的扶持;由于“越秀投資”所獲得的資產(chǎn)中包括其最優(yōu)質(zhì)的四處商業(yè)地產(chǎn)，具備了發(fā)行reits的可能，也節(jié)省了盈利才能培育和資產(chǎn)剝離的過程;而正是基于這四處商業(yè)地產(chǎn)擁有的優(yōu)質(zhì)條件，“越秀投資”通過資產(chǎn)重估，巧妙運用規(guī)那么，實現(xiàn)了價值最大化。“越秀投資”的reits發(fā)行有很強的特殊性，是處于類似負(fù)債率和現(xiàn)金流狀況下的公司難以復(fù)制的，其途徑尚不具典型意義。此外，西田房地產(chǎn)信托和西蒙reits的成功經(jīng)歷也說明，reits對市場環(huán)境和管理程度有很高的要求，國內(nèi)房地產(chǎn)商和投資者需要有充分的準(zhǔn)備。2024年12月21日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(，簡稱“越秀reits”)在____聯(lián)交所正式掛牌上市。“越秀reits”是“越秀投資”分拆其旗下內(nèi)地商業(yè)物業(yè)，在____獨立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金(reits)?！霸叫阃顿Y”注入“越秀reits”的資產(chǎn)包括其在廣州的四處物業(yè):白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。以出讓這四處物業(yè)為代價，“越秀投資”獲得了“越秀reits”支付給其的約33億港元現(xiàn)金，并仍然持有“越秀reits”30%的股權(quán)。在完成reits發(fā)行后，“越秀投資”總共獲得了約20億港元的賬面確認(rèn)收益，更重要的是，它開拓了一條將來物業(yè)變現(xiàn)的便捷通道。而2024年以前，“越秀投資”還僅僅是一家凈資產(chǎn)收益率較低〔表1〕，經(jīng)營相當(dāng)窘迫的公司。憑借“紅籌窗口”優(yōu)勢獲得政府資產(chǎn)注入財務(wù)窘迫，自有資金難以滿足商業(yè)地產(chǎn)需求“越秀投資”于1992年12月在____上市，是廣州市政府在____的窗口企業(yè)，根據(jù)其財報中關(guān)于企業(yè)開展戰(zhàn)略的描繪，“越秀投資”上市就是為向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型打根底，使企業(yè)變成一個以房地產(chǎn)開發(fā)為根底，以商貿(mào)業(yè)為龍頭，以物業(yè)經(jīng)營為核心的集團。自1999年起，“越秀投資”商業(yè)地產(chǎn)出租收入占總收入的比例一直呈明顯上升趨勢(圖1)。眾所周知，從長期來看，商業(yè)地產(chǎn)工程能優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，使地產(chǎn)企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)資本沉淀和積累，提供一種持續(xù)、穩(wěn)定的經(jīng)營形式和長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但短期來看，商業(yè)投資物業(yè)的增加勢必加大投資的現(xiàn)金需求，容易造成資金周轉(zhuǎn)靈敏度缺乏，增加企業(yè)的財務(wù)壓力。而從“越秀投資”的財務(wù)數(shù)據(jù)變動情況來看(表1)，其1999年至2024年間凈資產(chǎn)增加了1.2%，而總負(fù)債增加了約56%，顯示“越秀投資”越來越依靠高負(fù)債運營。從流動比率來看，公司的短期償債才能也有所降低，流動比率從2024年的3.89迅速下降到2024年的2左右，顯示其財務(wù)彈性系數(shù)開場降低。與同期____的大型地產(chǎn)公司相比，“越秀投資”的負(fù)債程度非常高(圖2)?！霸叫阃顿Y”財務(wù)上的窘境也表達(dá)在其持有的現(xiàn)金流上，年末貨幣資金的余額占總資產(chǎn)比例根本呈下降趨勢，由1999年的6.48%下降到了2024年的3.92%，顯示其持有的現(xiàn)金比例越來越低(圖1)。母公司重組國企，獲注優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)2024年9月25日，在原國家計委批準(zhǔn)下，廣州市政府將其持有的廣州城建集團95%的股權(quán)注入“越秀投資”的控股公司“越秀集團”。隨后，“越秀集團”對廣州城建集團進(jìn)展了重組，重組后的架構(gòu)是，“越秀集團”的子公司____cdbvi通過子公司aconbvi持有廣州市城建開發(fā)總公司(簡稱____cd)95%的權(quán)益，____cd擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)財富廣場、城建大廈、維多利廣場的股權(quán)，另一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)白馬大廈那么由____cdbvi旗下的白馬合營公司持有(圖3)。2024年12月20日，為了讓原廣州城建集團的大局部資產(chǎn)伴隨過江，獲得海外資本的支持，“越秀集團”將____cdbvi公司100%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給“越秀投資”，這樣，“越秀投資”就間接持有了____cd的95%股權(quán)及白馬大廈100%的股權(quán)，____cd其余5%股權(quán)那么仍由廣州城建集團持有。值得注意的是，通過這次轉(zhuǎn)讓，“越秀投資”僅以六折的價錢即50億港元的代價就從其母公司“越秀集團”獲得了凈資產(chǎn)值約83.5億港元的地產(chǎn)工程，其應(yīng)占土地儲藏面積，由20萬平方米大幅上升20倍至420萬平方米，在建、待售、收租物業(yè)總樓面面積，由37萬平方米增長3.5倍至167萬平方米(包括后來注入“越秀reits”的四處物業(yè))?！霸叫阃顿Y”一舉成為廣州市最大的房地產(chǎn)開展商，成為廣東省在____重要的窗口企業(yè)。負(fù)債率和現(xiàn)金流壓力仍然沉重公開資料顯示，“越秀投資”此次收買所支付價款的40%左右依賴于負(fù)債，這造成了其負(fù)債率急劇上升。收買完成后，“越秀投資”的總資產(chǎn)由2000年的196.04億港元增加到2024年的266.85億港元，上升了36.12%;總負(fù)債(含少數(shù)股東權(quán)益)由2000年的131.19億港元增加到2024年的199.75億港元，上升了52.26%;而股東權(quán)益由2000年的64.86億港元增加到2024年的67.10億港元，僅上升了3.5%?？傌?fù)債的上升幅度明顯超過了總資產(chǎn)的上升幅度，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了股東權(quán)益的上升幅度，總負(fù)債(含少數(shù)股東權(quán)益)幾乎是凈資產(chǎn)的3倍，財務(wù)壓力進(jìn)一步加大。較高的資產(chǎn)負(fù)債率降低了企業(yè)的長期償債才能，加重了企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，對債權(quán)人而言，高負(fù)債會進(jìn)步“越秀投資”延遲歸還借貸或利息的時機，以及無力歸還的可能性，而一旦企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，很可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)生存危機。同時，房地產(chǎn)行業(yè)有著上下起伏的市場周期性特點，而且“越秀投資”業(yè)績并不理想。多重因素導(dǎo)致了投資者的擔(dān)憂，使得“越秀投資”的股價長期以來低于其凈資產(chǎn)。低迷的股價及過高的負(fù)債率顯然不利于“越秀投資”繼續(xù)融資，而商業(yè)地產(chǎn)對長期資金的需求是相當(dāng)大的，這意味著“越秀投資”今后將面臨更大的資金壓力。不僅如此，收買后，“越秀投資”的現(xiàn)金流也未見改善的跡象，財報顯示，從2024年開場，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額占總資產(chǎn)比例竟然由正轉(zhuǎn)負(fù)〔表1〕，也就是說，“越秀投資”完成收買后現(xiàn)金流反而減少。所獲優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是reits發(fā)行的關(guān)鍵所收買商業(yè)地產(chǎn)帶來機遇綜合以上分析^p看出，“越秀投資”存在的財務(wù)問題主要是高負(fù)債率和低現(xiàn)金流，這一問題在資產(chǎn)收買后更為突出。不過，“越秀投資”的盈利才能在收買后有改善上升的趨勢，2024年以后凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率比收買前有了明顯進(jìn)步。到2024年底，“越秀投資”經(jīng)營盈利為7.43億元，較2024年上升3%，但其物業(yè)出租的租金收入就到達(dá)了3.67億港元，較2024年上升15%，其商業(yè)物業(yè)工程已經(jīng)有了良性開展的趨勢。2024年6月16日，____特區(qū)證監(jiān)會正式宣布修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守那么》生效，與以前相比，發(fā)生了很大改變，最主要的變化便是允許在____上市的reits投資____以外的房地產(chǎn)。換句話說，____境外資產(chǎn)可以在____發(fā)行reits。鑒于____與內(nèi)地市場的嚴(yán)密關(guān)系，這一規(guī)定實際翻開了中國不動產(chǎn)業(yè)赴____上市之門，也為“越秀投資”分拆和打包旗下物業(yè)，以reits的形式獨立上市掃除了規(guī)那么上的障礙。需要指出的是，此前“越秀集團”所做的資產(chǎn)重組，已將大局部已培育好的、有較強盈利才能的資產(chǎn)注入了“越秀投資”(如白馬單位等)，不僅為之掃清了境內(nèi)資產(chǎn)向境外轉(zhuǎn)移所存在的法律障礙，也節(jié)省了盈利才能培育和資產(chǎn)剝離的過程，為reits上市爭取了時間。打包優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，滿足發(fā)行reits條件reits上市非常符合“越秀投資”的利益:首先，以reits的形式獨立上市符合其向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的企業(yè)戰(zhàn)略;其二，提供了一條分散風(fēng)險且使物業(yè)便捷套現(xiàn)的通道，有利于加快資金周轉(zhuǎn)，改善企業(yè)現(xiàn)金流;其三，可以降低企業(yè)負(fù)債率，改變企業(yè)在市場中的高負(fù)債的形象，有利于提升企業(yè)市值;其四，發(fā)行reits需要把部份出租物業(yè)重組上市，而上市前通常會對出租物業(yè)進(jìn)展獨立估值，有利于“越秀投資”資產(chǎn)的公平價值在市場中得以表達(dá)。事實上，此后“越秀投資”和“越秀reits”的股價顯著上升，驗證了獨立上市方案帶來的增值效益得到了投資者的肯定。在上市申報中，____聯(lián)交所最關(guān)心的是reits所收買資產(chǎn)的質(zhì)量和平安性問題。為了獲得上市成功，“越秀投資”在注入資產(chǎn)方面也頗花了一番心思，最終將打包收買的資產(chǎn)確定為白馬單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。這四處物業(yè)都是大股東為支持“越秀投資”而注入的盈利才能和開展?jié)摿ψ顝姷膬?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其中，白馬單位是中國十大服裝批發(fā)市場之一，聲名遠(yuǎn)播，效益可觀，在四處物業(yè)中效益最好、估值最高，且在注入“越秀投資”之前就已經(jīng)具備了良好的盈利才能;后三者位于廣州繁華的天河商業(yè)圈，都是廣州著名的物業(yè)單位，具有良好的開展前景。截至2024年底，這四個物業(yè)面積占“越秀投資”可供出租物業(yè)總面積的20.45%，但營業(yè)總額卻占到了其出租物業(yè)營業(yè)總額的46.89%，無疑，“越秀投資”方案投入reits的，是其所擁有的出租物業(yè)中資產(chǎn)質(zhì)量最好的。從2024年9月10日至2024年10月間，____cdbvi的四家全資bvi子公司分別受讓了白馬單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位。其后的2024年12月7日，“越秀投資”通過____cdbvi將四家bvi公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給“越秀reits”。至此，越秀reits就符合了____證監(jiān)會《房地產(chǎn)投資信托基金守那么》當(dāng)中有關(guān)“使用特殊目的投資工具”的條件，該條件系證監(jiān)會為了使reits可以享有與地產(chǎn)公司一樣的稅務(wù)處理，確保有足夠的透明度，硬性規(guī)定所有特別目的投資工具必須由reits全資擁有，以及特別目的投資工具不得超過兩層。通過資產(chǎn)重估，實現(xiàn)價值最大化兩次評估，價值迥異在reits上市進(jìn)程中，對reits所收買的資產(chǎn)價值如何估值無疑是至為關(guān)鍵的一環(huán)。對“越秀投資”來講，它牽涉到的是實實在在的利益;對投資者而言，它關(guān)系到對所打包資產(chǎn)價值的判斷，以及對“越秀reits”股價的定位。根據(jù)“越秀reits”委托的估值師高力國際出具的，以2024年9月30日為估值基準(zhǔn)日的獨立物業(yè)估值報告，此次“越秀reits”所收買資產(chǎn)的評估價值為40.05億港元，這個價格不僅較其2024年的19.47億港元的估值翻番有余，就是較其三個月前即2024年6月30日“越秀投資”財務(wù)報表中反映的賬面價值32.04億港元也增值了約8億港元(圖1)。對于估值變化如此之大的原因，“越秀reits”招股書里面給出的解釋是:“越秀投資”是按照公允價值將投資物業(yè)列賬，但其委任的漢華評值主要用收入資本化計算法對物業(yè)進(jìn)展估值。而“越秀reits”委托的高力國際出具的獨立物業(yè)估值報告較漢華的報告全面，高力國際采用收入資本化計算法、現(xiàn)金流量貼現(xiàn)分析^p以及銷售比擬法，并根據(jù)各種估值方法的相對重要程度進(jìn)展了加權(quán)校正。也就是說，高力國際的估值方法是，首先按照收入資本化計算法和現(xiàn)金流量貼現(xiàn)分析^p得出兩種估值結(jié)果，然后將這兩種估值結(jié)果按權(quán)重比例進(jìn)展加權(quán)平均，最后通過銷售比擬法對估值進(jìn)展比擬核實，得出估值結(jié)果(表2)。但我們看到，即使用同樣的收入資本化計算法估值，高力國際給出的估值結(jié)果卻是近40億港元，與3個月前漢華約32億港元的估值仍有約25%的差距。巧妙利用規(guī)那么，實現(xiàn)重估增值房地產(chǎn)價值評估法包括收入資本化計算法、現(xiàn)金流貼現(xiàn)法、市場比擬法、本錢估價法、假設(shè)開發(fā)法等多種計算方法，適用于不同用處物業(yè)的估值，對于以收租為主的商業(yè)物業(yè)一般采用比擬多的是收入資本化計算法和現(xiàn)金流貼現(xiàn)法。在收入資本化估價法下，同一物業(yè)在不同時間段的價值出現(xiàn)變化，都與影響房地產(chǎn)評估價值的兩個變量，房地產(chǎn)預(yù)期凈收益和綜合資本化率的變化直接相關(guān)。此次“越秀投資”打包資產(chǎn)在2024年6月30日到2024年9月30日前后相差僅3個月時間，市場利率環(huán)境和同類投資回報變化不大，綜合資本化率不可能有太大的變化，那么，估值差距只能是因估值師對房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的不同判斷產(chǎn)生的。研究發(fā)現(xiàn)，“越秀投資”通過巧妙的安排改變了房地產(chǎn)的預(yù)期凈收益。白馬單位是此次打包資產(chǎn)中占比重最大的一塊物業(yè)，預(yù)期2024年所帶來的租金收入占預(yù)期2024年總租金收入的69.4%，也就是說，白馬單位的估值對整個打包資產(chǎn)估值的影響至關(guān)重要，高力國際給出約25.42億港元的估值。但是，我們從白馬單位的估值報告看到，其2024年9月的租金總額為975萬港元(不包括物業(yè)管理費)，如將這一租金收入作為月平均租金收入，全年只不過1.17億港元(975萬港元×12);將這一數(shù)額作為定量收入，以當(dāng)時資本化率為前提，按收入資本化估價法計算，根本無法承載其25.42億港元的估值。那么高力國際給出如此高額估值的根據(jù)是什么呢?根據(jù)“越秀reits”全球出售通函介紹，“越秀投資”方案將從2024年1有1日起上調(diào)白馬單位的租金，均租金由241元/平方米升至473元/平方米每月，在平均租金提升近一倍的情況下，竟然還爭取到了約95%的4-5年的續(xù)訂租約，這樣，白馬單位在2024年預(yù)期年租金收入將到達(dá)2.53億元。根據(jù)____新會計準(zhǔn)那么規(guī)定，投資物業(yè)公允值估價的最正確憑據(jù)是“類似租約及其他合約的活潑市場的現(xiàn)行價格”，正是續(xù)訂租約這一證據(jù)，為高力國際進(jìn)步白馬單位的估值提供了有力支持。而在運用銷售比擬法估值時，高力國際所采用的比擬對象是廣州最著名的商業(yè)中心―北京路與上下九的物業(yè)單位，這些物業(yè)的高售價又為白馬單位估值的合理性增添了分量。就這樣，“越秀投資”通過巧妙運用規(guī)那么，對打包資產(chǎn)的賬面價值進(jìn)展重估，實現(xiàn)了reits所收買資產(chǎn)的增值?！霸叫慵瘓F”董事長李飛在2024年初的一次房地產(chǎn)論壇上的講話為此做了最好的詮釋:“我們這個房托基金上市，按照房地產(chǎn)評估從被動到主動，如今作為企業(yè)我們把它拿到股市上去，確保利潤最大化，把風(fēng)險降到最低。”多重獲益reits發(fā)行極大改善財務(wù)狀況2024年12月，“越秀reits”完成公開發(fā)行。在行使超額配售權(quán)后，社會公眾投資者獲配約6.79億份基金單位，占67.9%的權(quán)益;“越秀投資”通過一家全資附屬公司“越龍”持有3.13億份基金單位，占31.3%的權(quán)益;“越秀集團”獲得約0.08億份基金單位，占0.8%的權(quán)益。根據(jù)“越秀投資”發(fā)布的公告，“越秀投資”在“越秀reits”發(fā)行后向所有公眾股東發(fā)放了一筆特派股息，發(fā)放完畢后“越秀reits”的股權(quán)構(gòu)造是:“越秀投資”通過“越龍”持有30%，其余股東占70%。發(fā)行reits后，“越秀投資”一共獲得了現(xiàn)金約33億港元(包括“越秀reits”發(fā)行6.87億份基金單位所得資金約20億港元，和“越秀reits”下屬bvi公司貸款融資支付現(xiàn)金約13億港元)，并且仍持有“越秀reits”30%的股權(quán)，仍然處于相對控股的地位，可以繼續(xù)受惠于“越秀reits”上市后的業(yè)務(wù)開展?！霸叫阃顿Y”在其公告中也提到，從“越秀reits”得到的現(xiàn)金將用于降低自身的負(fù)債程度和利息支出，而且今后并不需要與“越秀reits”并賬，也就是說，“越秀reits”因收買資產(chǎn)而產(chǎn)生的巨額債務(wù)不會影響“越秀投資”的負(fù)債程度。因此，發(fā)行reits極大改善了“越秀投資”的流動資金及財務(wù)狀況。根據(jù)所注入資產(chǎn)的評估價值與賬面本錢間的差額，我們可以對“越秀投資”發(fā)行reits后的資產(chǎn)負(fù)債狀況進(jìn)展財務(wù)模擬估計(表3)，可以看出，“越秀投資”發(fā)行reits并用所得現(xiàn)金歸還借款后，總負(fù)債(含少數(shù)股東權(quán)益)由185.66億港元下降到了152.66億港元，總資本負(fù)債率由41%下降到了14%，而股東權(quán)益卻由77.39億港元上升到了97.39億港元。其資產(chǎn)負(fù)債狀況獲得了較大的改善。不僅如此，“越秀reits”將來還將繼續(xù)發(fā)揮盤活“越秀投資”資產(chǎn)，增強流動性的作用。附屬公司將持續(xù)獲利根據(jù)____《房地產(chǎn)投資信托基金守那么》中有關(guān)“管理公司”方面的要求，“每個要求獲得認(rèn)可的方案，必須委任證監(jiān)會接納的管理公司”，由管理公司委任租賃代理提供假設(shè)干租約管理、租賃管理、市場推廣和市場推廣效勞?！霸叫鉹eits”的管理公司―越秀房托資產(chǎn)管理是“越秀投資”的全資子公司，越秀房托資產(chǎn)管理委任的租賃代理是廣州白馬物業(yè)管理和廣州怡城物業(yè)管理，二者也都是“越秀投資”的控股子公司。有了這一控制權(quán)的安排，“越秀投資”與“越秀reits”就有了更加親密的利益聯(lián)絡(luò)，越秀房托資產(chǎn)管理每年能獲取不菲的管理人傭金，其中包括每年存置資產(chǎn)0.3%的根本費用、物業(yè)收入凈額3%的效勞費、日后收買資產(chǎn)時收買值1%的交易費、出售資產(chǎn)時總售價0.5%的交易費等，2024年管理公司的預(yù)計酬金超過2000萬港元。此外，怡城物業(yè)管理公司與白馬物業(yè)管理公司將代理“越秀reits”物業(yè)資產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)，怡城物業(yè)管理公司可按財富廣場單位、城建大廈單位及維多利廣場單位各自的總收益收取每年4.0%的費用，而白馬物業(yè)管理公司那么可按白馬單位的總收益收取每年3%的費用，2024年租賃代理酬金將超過1000萬港元。稅收減免“越秀reits”在全球出售通函中對2024年的盈利預(yù)測是2.01億港元，也就是說，2024年“越秀投資”將獲得6000余萬港元的股息收益(2.01億港元×30%)，利息支出將減少1.1億港元(按所獲得現(xiàn)金33億港元×3.5%的固定年利率計算)。不僅如此，“越秀投資”通過bvi公司持有內(nèi)地物業(yè)單位還可以享受稅收優(yōu)惠。根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，bvi公司作為在中國無常設(shè)機構(gòu)的外國企業(yè)，按租金收入以10%的稅率繳交預(yù)提所得稅(除營業(yè)稅外，其他費用不可扣減收入后計算預(yù)提所得稅)，且根據(jù)____有關(guān)規(guī)定，bvi公司自____以外地區(qū)所得的租金收入一般被視為____以外地區(qū)或自____以外地區(qū)的收入，免繳____利得稅?！霸叫阃顿Y”注入“越秀reits”的物業(yè)單位此前是根據(jù)內(nèi)地企業(yè)所得稅標(biāo)準(zhǔn)，按稅前利潤33%的稅率繳交企業(yè)所得稅，僅此項稅收優(yōu)惠，就將為之帶來約4300萬港元的凈利潤奉獻(xiàn)(根據(jù)預(yù)測純利2.01億港元+預(yù)提所得稅0.35億港元=2.36港元，2.36億港元×33%-預(yù)提所得稅0.35億港元=約0.43億港元)。也就是說，招股書中對2024年“越秀reits”的盈利預(yù)測為2.01億港元，而假如按內(nèi)資企業(yè)所得稅標(biāo)準(zhǔn)納稅，那么僅為1.58億港元(2.01億港元-0.43億港元)，即使加上bvi公司由于貸款13億港元支付收買物業(yè)而帶來的融資本錢約5200萬港元，以及預(yù)計上市后多支出約0.2億港元的經(jīng)營開支(根據(jù)其2024年0.79億港元的經(jīng)營開支預(yù)測-2024年半年報經(jīng)營開支0.295億港元×2)，也不過是2.3億港元(1.58億港元+由于承當(dāng)了13億港元貸款所帶來的融資本錢約0.52億港元+上市后多支出的0.2億港元經(jīng)營開支)，也就是說，假如“越秀投資”不發(fā)行reits，這些物業(yè)2024年所能帶來凈現(xiàn)金流不過2.3億港元(假設(shè)該物業(yè)不需承載任何貸款的情況下)。將來現(xiàn)金收入不變預(yù)期2024年“越秀reits”將給“越秀投資”帶來的現(xiàn)金流入奉獻(xiàn)為2.45億港元(表4)，即使減半計算管理人費用和租賃代理費用所帶來的現(xiàn)金凈流入，其現(xiàn)金凈流入總額仍約為2.3億港元。而根據(jù)前文可知，假如“越秀投資”不發(fā)行reits，這些物業(yè)2024年所能帶來凈現(xiàn)金流為2.3億港元(假設(shè)該物業(yè)不需承載任何貸款的情況下)，也就是說，發(fā)行reits后不僅使越秀投資回籠了33億港元現(xiàn)金，而且今后的現(xiàn)金流收入也并不會減少。途徑尚不具典型意義培育工程才能成將來開展關(guān)鍵通過此次“越秀reits”的成功上市，“越秀投資”開拓了一條商業(yè)物業(yè)便捷套現(xiàn)的通道，為以后向商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了較為明晰的業(yè)務(wù)形式，并將繼續(xù)得益于“越秀reits”上市后的業(yè)務(wù)開展。此外，營運及財務(wù)透明度進(jìn)步后，“越秀投資”的企業(yè)架構(gòu)更為明晰，使市值更為接近內(nèi)在價值。我們預(yù)計，“越秀投資”下一步還將通過“優(yōu)先收買權(quán)”的安排，即“越秀reits”對“越秀投資”旗下的商業(yè)物業(yè)工程有優(yōu)先購置的權(quán)利，以增發(fā)基金份額的方式，將旗下商業(yè)物業(yè)工程逐步注入到“越秀reits”，繼續(xù)發(fā)揮reits這一通道的關(guān)鍵作用。但是，如何培育旗下商業(yè)物業(yè)工程的盈利才能，使其可以到達(dá)reits投資者的回報要求，似乎還是擺在“越秀投資”面前的一道待解決的課題。因為畢竟此次注入“越秀reits”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以前并不屬于“越秀投資”，而是在大股東的支持下通過資產(chǎn)重組得來的。對“越秀投資”來講，如何發(fā)揮自身的經(jīng)營才能，打造出商業(yè)物業(yè)的“造血功能”，仍然任重而道遠(yuǎn)。形式難以復(fù)制通過分析^p“越秀投資”的reits發(fā)行途徑，我們認(rèn)為，其形式對國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚難復(fù)制。首先是股權(quán)隸屬關(guān)系，“越秀投資”作為廣州市政府在____的窗口企業(yè)，資產(chǎn)出境的行政審批簡單，操作難度不大；且發(fā)行reits之前，資產(chǎn)已合法轉(zhuǎn)移，所以“越秀投資”從2024年8月18日宣布reits上市方案到12月21日正式掛牌上市，前后經(jīng)歷總共只有近四個月的時間，可謂神速，而誠旗下的“泓富reits”上市前后花了將近九個月的時間，國際投行做reits上市，一般那么需8―11個月的時間。其二是境外reits投資者對異地物業(yè)的回報要求較高，這對所注入物業(yè)的盈利才能有很高的要求?！霸叫鉹eits”上市招股價是以6.3厘至6.7厘的年回報率為基準(zhǔn)，比誠旗下的“泓富reits”5.3厘的年回報率高出不少，而要到達(dá)如此高的回報，依靠企業(yè)自身“造血”并非易事。其三是“越秀投資”在資產(chǎn)評估中的增值過程帶有一定特殊性。因此，目前來看，“越秀投資”的reits發(fā)行途徑尚不具典型意義。reits成型的根底：1.根基：“城市配套效勞商”戰(zhàn)略是萬科reits實現(xiàn)的根基；2.互利：工程的bot與reits，是萬科與政府的互利合作；3.保障：工程高租金收益為reits發(fā)行提供了保障。近日萬科與鵬華基金公司成立“鵬華前海萬科reits封閉式混合型證券投資基金”已被證監(jiān)會受理，國內(nèi)首支公募reits距公開發(fā)行近在咫尺，本次資產(chǎn)證券化針對萬科前海企業(yè)公館的租賃收入局部。然而，萬科做reits并不是空穴來風(fēng)。●首先萬科“城市配套效勞商”戰(zhàn)略以及“輕資產(chǎn)”操盤戰(zhàn)術(shù)是此次公募reits成型的土壤。●其次前海萬科工程自身的特點導(dǎo)致萬科采取公募reits的方法募集資金。●最后鵬華對美國成型reits具有深化的研究，也是助力此次公募reits上市強有力的因素。本文從萬科戰(zhàn)略視角、前海工程視角分析^p萬科此次reits成型的基因。1轉(zhuǎn)型“城市配套效勞商”是reits萌芽的土壤1.萬科的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是誘因早在2024年7月，萬科就已經(jīng)明確了第四個十年的戰(zhàn)略方向：轉(zhuǎn)型城市配套效勞商，依托第三個十年住宅產(chǎn)業(yè)化建立所獲得的龐大客戶群進(jìn)一步延伸效勞。在2024年初進(jìn)一步明確方向，提出“5s理論”，即城市配套效勞商要圍繞居住、購物、度假、辦公、文化五大方面為居民提供更舒適的生活?；貞涍^去兩年的萬科的轉(zhuǎn)型成績可以發(fā)現(xiàn)這艘承載著千億夢想的大船已然發(fā)生了變化。值得注意的是，萬科此次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的【關(guān)鍵詞】：^p是“重運營、輕資產(chǎn)”，即萬科希望通過輸出管理和品牌操盤整個工程，而不是通過占有絕大多數(shù)股權(quán)控制整個工程。例如金隅萬科廣場工程，萬科占股份49%，金隅占股51%，隨后萬科又將所持有的39%的股權(quán)賣出，最終只持有10%的股份。雖然所占股權(quán)較少，但該工程由完全由萬科操盤，這對萬科積累商業(yè)經(jīng)歷、打造品牌具有深遠(yuǎn)意義，也是萬科“重運營、輕資產(chǎn)”的第一次嘗試。但是，萬科由傳統(tǒng)的單一型住宅類企業(yè)轉(zhuǎn)型為“重運營、輕資產(chǎn)”城市配套效勞商仍將面臨很多挑戰(zhàn)：●首先，萬科如何在短時間內(nèi)獲得“重運營”的操盤才能？以社區(qū)配套效勞方向為例，假設(shè)想提升街區(qū)整體社區(qū)效勞程度，最好的方式是對整個社區(qū)周邊商業(yè)進(jìn)展統(tǒng)一打造。然而在過去由于快速回籠資金的要求，開發(fā)商早已把商鋪的產(chǎn)權(quán)賣給客戶，如何協(xié)調(diào)各商戶利益成為考量萬科能否成為合格的社區(qū)效勞商的關(guān)鍵?！衿浯危f科如何在房地產(chǎn)下行階段獲得可靠的資金保證，真正實現(xiàn)“輕資產(chǎn)”？以商業(yè)工程為例，資本如何在立項階段、建立階段、招商階段、后期運營階段進(jìn)入商業(yè)工程，后期又如何退出。假設(shè)要解答上述問題，reits也許是最好的答案。能幫助萬科實現(xiàn)戰(zhàn)略reits是什么？reits是房地產(chǎn)證券化的重要手段，而房地產(chǎn)證券化是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。因此，reits就是一個把眾多投資者的資金集合在一起，由專門管理機構(gòu)操作，獨立的機構(gòu)監(jiān)管，專事商業(yè)房地產(chǎn)投資，并將所得收益由出資者按投資比例進(jìn)展分配的基金。根據(jù)reits定義不難看出，萬科是想通過物業(yè)資產(chǎn)打包上市，并利用專業(yè)管理團隊對物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)展管理，以此來實現(xiàn)輕資產(chǎn)開展的目的?！?〕利用傘狀reits構(gòu)造可有效解決商區(qū)協(xié)同運營與產(chǎn)權(quán)分散的矛盾，實現(xiàn)區(qū)域增值自1992年第一家公眾upreits〔傘狀reits〕產(chǎn)生后，這種形式在美國很快流行起來，新上市的reits中75%采用這種形式。在該reits構(gòu)造中，reits本身是不直接擁有房地產(chǎn)的，而是擁有有限合伙企業(yè)中的控制權(quán)益，通過經(jīng)營該合伙企業(yè)從而控制旗下的所有物業(yè)資產(chǎn)。在這種形式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓其物業(yè)資產(chǎn)的情況下組成reits，或者利用物業(yè)資產(chǎn)與reits交換收益權(quán)證套現(xiàn)資金。reits對房地產(chǎn)擁有實際控制權(quán)，但產(chǎn)權(quán)仍在有限合伙企業(yè)名下。假設(shè)將該形式套用在社區(qū)商業(yè)上，萬科可將所開發(fā)社區(qū)旗下停車場、菜市場、商鋪等物業(yè)以資產(chǎn)包的形式打包成reits由公眾購置，在這種情形下，公眾購置的不是產(chǎn)權(quán)而是reits份額。利用這種形式，萬科可以通過資產(chǎn)公眾購置的形式快速回籠資金，而對于公眾來說，將資金投資與多個物業(yè)資產(chǎn)從而到達(dá)分散風(fēng)險的目的。同時reits可聘請專業(yè)管理團隊，或直接由萬科團隊對整片社區(qū)進(jìn)展晉級再造，提升地價從而提升租金，而這租金反過來又成為公眾購置reits的分紅。此種形式兼顧了開發(fā)商快速回籠資金、客戶獲得資產(chǎn)升值、區(qū)域晉級再造三方面的需求。對于萬科來說，通過將資產(chǎn)打包上市減輕負(fù)擔(dān)，只輸出品牌與管理操控工程，實現(xiàn)輕資產(chǎn)開展的目的。然而，此種reits形式還沒有完全放開，將來如何在我國能否正常落地還有待考量。〔2〕reits進(jìn)入節(jié)奏可有效幫助企業(yè)進(jìn)展輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型對于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，資金退出的形式只有兩種：一種是將商鋪賣出快速獲得現(xiàn)金流，另一種形式是開發(fā)商對商鋪自行運營。第一種形式不合適商區(qū)協(xié)同運營，第二種形式對開發(fā)商的商業(yè)造成大量的資金沉淀，且運營才能要求較高。引進(jìn)reits，將有效解決上述問題。首先來看凱德置地在商業(yè)工程運營過程中，是如何管理資金鏈條的。在工程立項、開發(fā)時期，凱德置地主要是通過嘉德商用中國開展基金以及嘉德商用中國孵化基金進(jìn)展資產(chǎn)收買，再通過讓嘉茂零售中國信托〔capitaretailchinatrust，簡稱crct〕使用優(yōu)先認(rèn)購權(quán)的形式收買嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。在工程運營時期，嘉茂零售中國信托〔crct〕優(yōu)先購上述基金投資的物業(yè)，再打包成reits向公眾出售。這樣凱德構(gòu)建了從開發(fā)商籌集資金到私募基金再到reit一條完好的投資和退出的流程，從而實現(xiàn)只輸出品牌與管理的輕資產(chǎn)形式。該種形式能有效幫助萬科。毛大慶還在萬科的時候就提到希望學(xué)習(xí)凱德形式，在工程立項階段、建立階段、招商階段、后期運營階段形成一條完好的資金募集-退出鏈條，最終幫助萬科實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。而對于萬科來說，工程前期土地已經(jīng)獲取的，地價已經(jīng)支付，建立過程也有開發(fā)貸款等，所以并不承當(dāng)太大的資金壓力，因此萬科如今更多希望在中后期實現(xiàn)資產(chǎn)資本化，這點與凱德置地的形式略有不同。由此可見，reits是幫助萬科后期資金退出，實現(xiàn)輕資產(chǎn)的重要手段。小結(jié)：萬科試水reits并不是空穴來風(fēng)，而是站在戰(zhàn)略布局的視角進(jìn)展布局，reits是幫助萬科戰(zhàn)略落地最好手段。2前海bot形式助推首單公募reits成型在城市配套效勞商戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，前海企業(yè)公館是萬科第一個利用reits落地的工程，然而此次落地也有其自身的限制條件。1、政府參與為首單公募reits上市提供政治保障做政府想做的事情，同時政府也會推動第一支公募reits誕生。在這里最打動政府的是前海工程是采用bot形式進(jìn)展開發(fā)建立。2024年8月，萬科中選為前海管理局公布企業(yè)公館投資人。按照bot形式萬科出資約8億元建立前海企業(yè)公館，并在8年后無償移交給前海管理局，而萬科那么通過8年的運營來回收工程投資。2、良好的租金收入為首單公募reits上市提供經(jīng)濟保障租金收入是reits收益的主要來，根據(jù)現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)，萬科前海企業(yè)公館保持日均入住100家的高增長率，根據(jù)目前經(jīng)營情況測算每年可保持20%的盈利程度。良好的租金收益為萬科發(fā)行首單reits提供了經(jīng)濟保障，通過打包前海資產(chǎn)進(jìn)展reits上市，實現(xiàn)公眾購置，減輕企業(yè)資金壓力同時盤活沉淀資產(chǎn)。小結(jié)：此次萬科公募reits落地有著特殊的限制條件，其中政府的支持是此次reits落地的關(guān)鍵因素，良好的租金收益也為其提供了經(jīng)濟保障。完畢語在reits的國家政策逐步放開后，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)想進(jìn)軍reits，最主要的是明確自身定位及戰(zhàn)略。萬科選擇的是打造城市配套效勞類reits，如社區(qū)商業(yè)、零售業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)reits等，但reits的種類遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，美國將reits分為9大類別：商業(yè)中心、公寓、辦公樓、倉庫、工業(yè)廠房、灑店、高爾夫球場、醫(yī)院、安康中心等，甚至監(jiān)獄也能打造成reits。因此房地產(chǎn)企業(yè)假設(shè)想進(jìn)軍reits可根據(jù)自身的特點做出選擇，最終走出自己特色的reits之路。對國內(nèi)reits開展趨勢的簡要判斷〔1〕reits開展?jié)摿甏竽壳?，全球已?0個國家和地區(qū)相繼推出reits，并且有7個國家和地區(qū)正著手開拓reits市場。截至目前，全球reits的總市值已經(jīng)超過一萬億美元。截至2024年，美國reits總資產(chǎn)已由1970年左右的10億美元開展到3890億美元，40年年均復(fù)合增長率16.08%。截至2024年1月，美國上市reits總市值到達(dá)9594億美元。在成熟市場，reits已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)，因此，總體看，國內(nèi)reits開展仍存廣闊空間。〔2〕抵押型reits或為較優(yōu)選擇在美國等成熟市場上，抵押型reits占據(jù)了主導(dǎo)地位。我國制度尚不健全，我們認(rèn)為，先行開展債權(quán)型reits相對成熟和簡單，在此根底上，有望逐步推行權(quán)益型reits。一方面，抵押型reits屬于固定收益類產(chǎn)品，并不構(gòu)成征稅對象，從而防止了雙重征稅的問題；另一方面，抵押型reits不涉及工程所有權(quán)以及組織架構(gòu)方面的變更，從而操作簡單。在法律、稅收等制度完善之時，可再推行權(quán)益型reits?！?〕相關(guān)制度仍需完善我國reits試點已經(jīng)啟動，但相關(guān)的法律法規(guī)并不配套，將來應(yīng)加快法律、稅收和信息披露等方面進(jìn)展制度完善。首先，逐步完善《公司法》《信托法》等相關(guān)法律以建立一個完備的滿足reits運行的法律體系。其次，建立符合我國reits開展需要的稅收優(yōu)惠體系。可以參照國際上成熟的稅法規(guī)定，制定專門的reits減免稅收等方面的優(yōu)惠政策，為reits開展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。最后，建立嚴(yán)格的信息披露制度和監(jiān)管體系。美國公開發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金有嚴(yán)格的信息披露制度，而我國現(xiàn)有的信托方案披露較為簡單，且缺乏透明度，仍有進(jìn)一步完善的空間。reits的優(yōu)越性信托制度的高度彈性和靈敏性帶來其在金融創(chuàng)新領(lǐng)域的獨特魅力。這種優(yōu)越性在reits上就可以得到很好的反映。從本質(zhì)上講，reits是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了群眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求。reits的功能主要表達(dá)在以下幾個方面：〔1〕投資主體社會化：對于大多數(shù)中小投資人而言，所持有的資金缺乏，無力購置多種類、多用處的樓宇或地產(chǎn)，也沒有才能形成多樣化的不動產(chǎn)投資組合來躲避單一投資所帶來的風(fēng)險。由于reits在公開市場上市，大到各類養(yǎng)老基金、商業(yè)銀行和保險公司等機構(gòu)投資人，小到社會個體投資人，都可以通過公開市場參與房地產(chǎn)的投資，從而在很大程度上壯大了房地產(chǎn)市場的投資人隊伍?！?〕流動市場化：與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比，reits在證券交易所上市，具有很強的流動性，投資人可以根據(jù)自己的情況隨時處置所持reits的股份?！?〕管理專業(yè)化：自20世紀(jì)90年代以來，美國reits所募集的資金往往大多委托專業(yè)的管理公司，管理人員多為有經(jīng)歷的房地產(chǎn)專業(yè)人員，他們擅長于股市運作，時刻關(guān)注收益率變化，制訂最正確的投資策略，可有效降低投資風(fēng)險。同時房地產(chǎn)行業(yè)分工進(jìn)一步細(xì)化，出現(xiàn)了專門的房地產(chǎn)投資管理公司、土地吞吐公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司等，從而使得整個房地產(chǎn)價值鏈進(jìn)一步豐富和完善。〔4〕投資組合多元化：這由reits的投資組合特點決定。reits本身就是一種分散化的房地產(chǎn)投資資產(chǎn)組合，通過投資于不同類別不同地區(qū)的房地產(chǎn)工程，可以有效的降低投資風(fēng)險，也獲得了較高的匯報?！?〕信托財產(chǎn)獨立性優(yōu)勢：由于信托財產(chǎn)在信托關(guān)系中是具有獨立的人格的，因此在一些特殊狀況下如受托公司破產(chǎn)時，可以仍舊保持財產(chǎn)的完好性，使受益人極大程度上躲避了風(fēng)險。開展我國房地產(chǎn)信托的意義及可行性分析^p我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的開展，盡管獲得諸多成就，但是整個行業(yè)無論從市場開展程度還是業(yè)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營管理程度來看還相當(dāng)落后。表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的投機炒作和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的匱乏。從如今的開展?fàn)顩r看，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新仍舊停在一個較低的程度，房地產(chǎn)資本市場不興旺，融資的形式單一，傳統(tǒng)的銀行借貸方式不僅不能滿足房地產(chǎn)業(yè)對于資金的需求，更是積累了很大的銀行風(fēng)險。假如reits在中國得到很好的推廣，一定可以在很大程度上推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的長遠(yuǎn)繁榮。實際上從去年開場，在華的各大投資銀行和房地產(chǎn)公司已經(jīng)開場重點研究reits在中國的理論運用。房地產(chǎn)證券化是長期開展的趨勢，而引入reits方式將有助于推動房地產(chǎn)資本市場的開展和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理理念的革新，詳細(xì)說來，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：〔1〕中國房地產(chǎn)開發(fā)的資金有三大銀行貸款、自籌資金和建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款等。統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)企業(yè)自由資金規(guī)模很小，除了銀行貸款占20%外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。三者相加，估計銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60%，即我國房地產(chǎn)開發(fā)資金有60%以上來于銀行信貸?？v觀各個大城市位列前十的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，廣州到達(dá)80%，北京也超過70%。而在房地產(chǎn)業(yè)已相當(dāng)成熟的____，這一數(shù)字不過30%—40%。中國這種高杠桿和自有開發(fā)資金嚴(yán)重短缺的現(xiàn)狀不管從宏觀還是微觀都將不利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定開展。reits可以為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障機制，有效的保障開發(fā)企業(yè)自有資金的比例，建立一種比擬穩(wěn)定的融資機制?！?〕reits的經(jīng)營方式和治理構(gòu)造類似于股份公司，受到股東及董事會的監(jiān)視，reits股票市值也反映出投資者對公司的信心。reits可促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)立足長遠(yuǎn)開展，增加長期投資，消除房地產(chǎn)業(yè)中的投機行為?！?〕reits使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)從原來的由產(chǎn)權(quán)人直接、集中占有轉(zhuǎn)變?yōu)橛杀姸嗟?、分散的投資者個人占有。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的這種轉(zhuǎn)變使產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移更為簡單，產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移不再需要實物的易手，而只需reits收益憑證的交割，因此大大方便了房地產(chǎn)交易，有助于繁榮我國房地產(chǎn)交易市場和證券市場。〔4〕房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，具有投資周期長，投資規(guī)模大的特點，一般群眾很難參與大型房地產(chǎn)及商場投資，其結(jié)果是房地產(chǎn)投資者及開發(fā)商的集資來嚴(yán)重受限。reits使大額的房地產(chǎn)投資變成了小額的證券投資，幾乎所有的投資者都可以參與房地產(chǎn)投資，從而大大地擴展了房地產(chǎn)投資的隊伍，并且讓更多的人分享收益?！?〕滿足對較低風(fēng)險構(gòu)造投資產(chǎn)品的需求。我國證券市場的產(chǎn)品構(gòu)造存在缺陷：風(fēng)險構(gòu)造不合理，風(fēng)險構(gòu)造倒置，高風(fēng)險產(chǎn)品占主要地位，目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80%為風(fēng)險較高的股權(quán)類產(chǎn)品；低風(fēng)險產(chǎn)品品種單一，不但是市場規(guī)模小，而且品種極為單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣闊投資者的投資理財需求。因此，有側(cè)重地開展低風(fēng)險市場產(chǎn)品，使我國證券市場的產(chǎn)品構(gòu)造趨于合理，是證券市場開展的重點之一。著眼于我國房地產(chǎn)市場的安康開展，提出以下四點建議：第一，建立健全法律體系，房地產(chǎn)投資信托的良好運作要求相應(yīng)的法律法規(guī)支持。我們應(yīng)該在稅收等方面健全法規(guī)給reits的開展創(chuàng)立良好的環(huán)境。第二，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的開展，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場還存在著很多問題，土地所有權(quán)，住房產(chǎn)權(quán)等關(guān)系都需要進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該努力減少房地產(chǎn)市場的流動性風(fēng)險，使基金套現(xiàn)不成問題。第三，加快專業(yè)化人才和機構(gòu)投資者的培育，房地產(chǎn)市場的繁榮開展，信托投資基金的合理運用要求我們有相應(yīng)的人才隊伍，既熟悉房地產(chǎn)的運作規(guī)律，又對信托制度有著深化的理解。同時機構(gòu)投資者的培育也對房地產(chǎn)投資信托的開展至關(guān)重要。第四，對中小投資者的保護問題。由于我國處于市場經(jīng)濟的初級階段，對中小投資者的保護是欠缺的，這可以從目前我國的股票市場得到有力的證據(jù)。因此保護中小投資者的利益是reits得以開展的根本保證。這方面主要靠其收益政策和稅收政策規(guī)定得以實現(xiàn)。結(jié)語：綜上所述，可以看出reits作為一種投資信托，充分發(fā)揮了信托的優(yōu)越性，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)金融的重要投資手段，在國際上具有普遍的運用和成功的借鑒。比起中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)有融資方式，reits無疑給我們提供了一種更好的金融創(chuàng)新選擇。但是如何將reits的特點和信托制度的國內(nèi)郊野露營地的現(xiàn)狀及典型案例研究國內(nèi)露營場地篇二國內(nèi)郊野露營地的現(xiàn)狀及典型案例山合水易規(guī)劃設(shè)計院郊野營地研究中心：周波在國內(nèi)郊野露營地作為一個新興產(chǎn)業(yè)才剛剛開場，主要集中在環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長江三角洲經(jīng)濟圈、珠江三角洲經(jīng)濟圈和兩條線上，雖然如今國內(nèi)建立的營地數(shù)量在不斷增加，但大型、標(biāo)準(zhǔn)的營地卻很少。我國的營地主要針對的是休閑娛樂市場，依托所處景區(qū)或附近景區(qū)經(jīng)營，只為游客提供簡單的效勞，遠(yuǎn)不能滿足蓬勃開展的自駕車旅游市場需求，也達(dá)不到國際標(biāo)準(zhǔn)。很多國外旅客開著露營車到中國境內(nèi)，仍覺得我國沒有一處符合國際露營標(biāo)準(zhǔn)的宿營地，沒有為車輛配套的上下水及電設(shè)備，只好人員住賓館，汽車停在賓館院內(nèi)。因此，我國的郊野露營地規(guī)劃仍需要很長一段路要走，但其潛力不可無視。山合水易規(guī)劃設(shè)計院特從國內(nèi)開展較好的露營地中選取了幾個典型案例來供讀者參考?！?〕北京懷北國際汽車營地——北京地區(qū)規(guī)劃設(shè)計最大的汽車營地是集露營、房車、戶外、休閑、食宿為一體的自駕車主題度假營地。露營地規(guī)劃總面積120,000平方米。其中帳篷露營地規(guī)劃20,000平方米，可包容2,000頂帳篷露營。房車、汽車露營地規(guī)劃40,000平方米，可包容400輛汽車進(jìn)入景區(qū)露營。其中房車露營車位及相關(guān)附屬設(shè)施80套。山景徒步游覽線路6條全長28公里，水景休閑區(qū)12,000平方米。是目前北京地區(qū)汽車露營地規(guī)劃最大的案例。根據(jù)國際露營協(xié)會對露營地的評定標(biāo)準(zhǔn)，懷北國際汽車營地將打造北京第一個真正意義上的五星級汽車營地，以營地內(nèi)的綜合效勞大廳為軸心，向西、北、南三方面成放射狀分列四大主題營地——谷口營地〔a區(qū)〕、運動營地〔b區(qū)〕、水岸營地〔c區(qū)〕、長城營地〔d區(qū)〕。在每個分營地都有配套的效勞站，為前來露營的游客提供效勞，并保障游客夜間露營的平安。營地也為游客提供“私屬”露營區(qū)域，露營者不僅車輛可以?？吭诼稜I車位內(nèi)，并同時享受“戶外私家小花園”的休閑方式，與家人、朋友在露營車位內(nèi)燒烤、野炊〔每個露營車位內(nèi)設(shè)有供電及上下水設(shè)施〕。在營地門區(qū)和綜合效勞大廳內(nèi)設(shè)有陽光餐吧、呼叫中心、接待中心、醫(yī)療站、淋浴、衛(wèi)生間、汽車救援等設(shè)施，這些設(shè)施將為露營者提供平安、快捷的效勞。不斷增加中的娛樂休閑設(shè)施：四大主題營區(qū)動靜相合、錯落有致，為不同年齡、不同愛好的露營者提供了豐富的娛樂工程。邊關(guān)營地〔a區(qū)〕谷口營地是孩子們最喜歡的露營場所，小朋友們還可以在這里放風(fēng)箏、學(xué)野炊、做游戲。將來還將增設(shè)休閑吊椅、兒童城堡、戲水樂園等娛樂休閑設(shè)施，在運動營地〔b區(qū)〕設(shè)有足球、山地自行車、atv越野摩托將來還將增設(shè)沙排、網(wǎng)球及戲水娛樂工程，這個區(qū)域最合適愛運動的年輕人露營休閑，在景區(qū)內(nèi)高負(fù)氧離子的環(huán)境下適量運動將有助于松弛神經(jīng)、增加血液含氧量。在長城營地〔d區(qū)〕設(shè)有長城徒步穿越、軍事模擬對戰(zhàn)〔真人cs〕等設(shè)施，從這個區(qū)域出發(fā)徒步穿越景區(qū)的道路多達(dá)4條，這里非常合適戶外徒步登山愛好者，線路緩急適中、落差平均，登山的同時還可欣賞長城美景。在水岸營地〔c區(qū)〕設(shè)有垂釣、燒烤、吊床等休閑設(shè)施，將來還將在水岸東側(cè)開發(fā)木屋度假社區(qū)。水岸營地以靜為主非常合適喜歡安靜度假的朋友。河邊漫步、吊床散讀、垂線釣魚、林間私語??至此的露營者無一例外都融于美景之中，憩于山澗之間?！?〕平谷桃花深處汽車營地——北京地區(qū)汽車營地規(guī)劃設(shè)計最完善的代表“桃花深處”汽車營地是平谷區(qū)首個汽車營地工程，是北京市首家星級汽車營地，也是北京市最為完善、最為成熟的汽車營地。該營地的開營，預(yù)示著平谷區(qū)“桃花深處”汽車營地群工程的正式啟動。平谷“桃花深處”汽車營地群工程是北京市82個旅游重點工程之一，該工程包括“桃花深處、山水放歌、契丹尋夢、我愛我車”等10塊不同主題的營地，規(guī)劃范圍涵蓋8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總占地面積為94萬平方米。“桃花深處”汽車營地引入國際汽車露營協(xié)會〔carscing〕5星標(biāo)準(zhǔn)，在自然和諧的根底上，以綠色環(huán)保的原那么，建立具有合適國人口味并且與國際接軌的露營地，是北京最具人文精神的汽車營地。該營地著重汽車文化的傳播與引導(dǎo)，倡導(dǎo)低碳自然精神，以主題活動為手段，以露營群體為根底，力求讓崇尚自然、追求時尚生活的人群，體驗房車營地的休閑度假樂趣，深化露營文化。該營地占地90000多平方米，共分為房車區(qū)、帳篷區(qū)、山地木屋區(qū)、燒烤區(qū)和休閑健身區(qū)等五個功能分區(qū)，房車區(qū)分為拖掛式房車營地和自行式房車營地，水電設(shè)施齊備，可?？糠寇?0輛；帳篷區(qū)設(shè)立營位50個，分區(qū)建立；山地木屋區(qū)現(xiàn)已建立歐美田園風(fēng)情木屋6套，面積70平米—150平米，二期工程將再建30套左右；燒烤區(qū)設(shè)置多個自助式燒烤臺和用餐桌椅；休閑健身區(qū)設(shè)有咖啡廳、超市、文化沙龍、汽車影院、網(wǎng)球場、籃球場、采摘區(qū)、垂釣區(qū)、有氧健身步道等休閑健身設(shè)施。眾多親近自然的功能和設(shè)施為房車愛好者、露營愛好者、自駕車愛好者提供了完善的休息娛樂空間?！?〕中國西安國際主題生活度假區(qū)——以文化為依托露營地規(guī)劃設(shè)計的代表工程基調(diào)：〔1〕基于西安，跳出西安。應(yīng)對西安打造“國際化大都市”的熱潮，打造一種超脫現(xiàn)有的、領(lǐng)先的生活方式，一種對接國際的，與國際旅游文化接軌的度假方式?！?〕立足農(nóng)業(yè)，提升農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)本質(zhì)不轉(zhuǎn)變的前提下，結(jié)合農(nóng)業(yè)景觀、農(nóng)業(yè)創(chuàng)意、農(nóng)業(yè)體驗等方面的內(nèi)容，提升工程的高度和內(nèi)涵?！?〕依托文化，創(chuàng)新方式。在西安，最不缺的就是“文化”，整個西安就是一個文化的聚集地和大觀園。這種文化的風(fēng)格我們不應(yīng)該摒棄，但通過一種現(xiàn)代的表現(xiàn)方式，與國際文化更多的交融。三個景觀亮點：〔1〕打造白鹿園的標(biāo)志性景觀〔將來生活方式的創(chuàng)意雕塑〕〔2〕流動家園，房車新干線，打造一條有軌房車觀光通道，形成一道亮麗的風(fēng)景線〔3〕打造西安最in夜景燈光藝術(shù)小鎮(zhèn)。工程亮點支撐——國際房車文化聚集區(qū)。作為本工程國際化戰(zhàn)略的重要組成局部，我們建議借鑒國際酒店分時度假理念，以房車為載體，整合國際度假與高端工程體驗權(quán)益，打造具有創(chuàng)新商業(yè)形式及創(chuàng)新收益點的房車露營工程。國際房車文化聚集區(qū)應(yīng)考慮通過房車文化提升與房車營地主題化晉級的方式，成為國內(nèi)獨樹一幟的主題露營旗艦品牌。核心商業(yè)形式解讀針對本工程私家莊園——產(chǎn)權(quán)式；房車別墅或拖掛式房車木屋——股權(quán)式；挪動房車、會議住宿配套設(shè)施等——時權(quán)式，明晰業(yè)態(tài)分布與銷售形式，確?？沙掷m(xù)經(jīng)營?！?〕石林旅游效勞區(qū)建立規(guī)劃方案——以景區(qū)為依托露營地規(guī)劃設(shè)計的代表一、規(guī)劃背景石林景區(qū)出名于世，就像一件天然的大地藝術(shù)品一樣，無論從觀光、科考還是文化方面都有著極高的價值。人們在形容石林的時候，常常用“三分形象，七分想象”來形容石林的難以描繪的千奇百怪。如今，注視石林的不僅僅是中國人，更多的目光從世界而來。石林奇秀的風(fēng)光，伴隨著阿詩瑪美麗的傳說，正在以更大的熱情歡送著遠(yuǎn)方而來的客人們。二、規(guī)劃理念“遠(yuǎn)方的客人請你留下來”——純樸的歌聲告訴人們，假如說石林是阿詩瑪?shù)募遥敲瓷胶纤渍J(rèn)為石林旅游效勞區(qū)就像阿詩瑪?shù)目蛷d和客房，是每個游客向往和愿意停留的樂園。在創(chuàng)作石林旅游效勞區(qū)規(guī)劃方案的過程中，“石林是世界的石林”這個理念始終貫穿在我們的思路中，堅持自然、生態(tài)與人文的結(jié)合，相信一定會為石林創(chuàng)立世界級旅游效勞區(qū)典范提供有效的幫助！四、工程重要節(jié)點——大型房車營地大型房車營地是石林旅游效勞區(qū)承當(dāng)石林大旅游區(qū)接待功能的一個重要節(jié)點，也是打造面向云南乃至省外自駕車市場的一個一流平臺。我們建議，按照國際露營協(xié)會和國家體育總局露營標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)展相關(guān)效勞設(shè)施的配套，并根據(jù)石林實際需要進(jìn)展完善和個性化設(shè)置。營地主要包括三大局部：汽車養(yǎng)護救援中心、房車自駕營和自駕車露營地。其中，房車自駕營將承當(dāng)石林大旅游區(qū)內(nèi)的游客自駕效勞，并可以實現(xiàn)區(qū)內(nèi)異地租賃〔石林、長湖、月湖等〕，自駕車游客那么可以享受到停車露營免費洗車或入會優(yōu)惠等待遇?！?〕大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地