2023年年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2023年年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告一、2023年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2023年注定又是一個(gè)能夠被記錄到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史的年份：從年初席卷全國(guó)的房地產(chǎn)瘋狂到“417”新政后的冷清，再到8、9月份的回暖所引發(fā)的二次調(diào)控，整個(gè)2023年的樓市就在調(diào)控與漲價(jià)中度過。大浪淘沙，只有經(jīng)歷過真正的風(fēng)雨，才能知道彩虹的絢麗。又到了年度盤點(diǎn)的時(shí)刻，我們希望通過對(duì)2023年度市場(chǎng)的動(dòng)蕩，真正摸索出昆山樓市發(fā)展背后所隱藏的真相。摸清了昆山樓市發(fā)展的動(dòng)力與阻礙，才能讓我們?cè)诩磳⒌絹淼?023年度中，小心的讓昆山樓市之帆平穩(wěn)起航。福美來代理深耕昆山樓市三年有余，深刻的理解了昆山的市場(chǎng)變化與市場(chǎng)參與者的需求變化，也希望借此機(jī)會(huì)，能與昆山樓市發(fā)展的參與者們，共同探討未來之路將會(huì)去向何方。通過對(duì)昆山樓市最近10年來的成交價(jià)格可以看到，昆山房?jī)r(jià)從2023年來一路走高，在2023年樓市大熱的市場(chǎng)背景下達(dá)到了最高點(diǎn)6400元/平方米的價(jià)格水平。其中最近三年07年到09年的漲幅最為明顯，09年的價(jià)格水平相較于07年上漲了大約50%。而2023年，在昆山市場(chǎng)上基本上已經(jīng)很少看到價(jià)格在7000元/平方米以下水平的樓盤，同時(shí)，豪宅類項(xiàng)目更在2023年層出不窮，開盤價(jià)格也創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到了12023元/平方米的水平，甚至更高。事實(shí)上，從成交均價(jià)走勢(shì)圖上可以很明顯的看到昆山樓市的價(jià)格增長(zhǎng)有兩個(gè)明顯的加速階段，第一段是從2023年-2023年，第二個(gè)階段是從2023年-2023年。第一個(gè)階段的上漲相對(duì)比較溫和，主要的動(dòng)力在于過去低估價(jià)值的理性回歸。而第二個(gè)階段的上漲則快速而有力，具體原因又如何呢？下面我們將選擇從2023年的成交量的數(shù)據(jù)，來看看這個(gè)快速漲價(jià)的背后有何原因。數(shù)據(jù)來源自福美來代理統(tǒng)計(jì)，略有誤差

從月度成交成交套數(shù)可以清晰的看出，昆山樓市年度成交特點(diǎn)非常鮮明：每年的1、2月份是昆山樓市最為清淡的時(shí)期，成交套數(shù)在1000-1500套左右；每年的4、5月份及9、10、11三個(gè)月份則是昆山樓市成交活躍的時(shí)期；正常水平的樓市成交套數(shù)則在3500-4000套左右。從2023年的月度成交數(shù)據(jù)則可以看到，成交套數(shù)飛速增長(zhǎng)，從5月份開始，甚至實(shí)現(xiàn)了月度銷售套數(shù)8000套的水平，如此旺盛的成交，如何不能讓成交價(jià)格有飛速的增長(zhǎng)呢？如果持續(xù)關(guān)注昆山樓市，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，2023年是昆山樓市的轉(zhuǎn)折年，在這個(gè)樓市投資飛速增長(zhǎng)的時(shí)代，動(dòng)力源自于上海及江浙等外區(qū)域客戶的導(dǎo)入，昆山樓市的成交主體從本地自住轉(zhuǎn)向了異地投資。而如此的趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，成為未來昆山樓市發(fā)展的主旋律。那么，讓我們看看2023年的昆山樓市！表格制作：福美來代理市場(chǎng)部

走向依舊清晰：1月延續(xù)了2023年的火熱成交，2月則回復(fù)傳統(tǒng)的淡季，3、4月份迅速增長(zhǎng)至平均水平，5-8月份則是慘淡的淡季，9-11月又是一波成交的高潮。整體而言，與2023年相比，成交量的縮減非常明顯，價(jià)格的大幅上揚(yáng)是抑制昆山樓市成交的主因。如果深入的分析2023的走勢(shì)，我們可以把2023年分為三個(gè)階段：

第一階段：1-4月，異地客戶投資昆山的火爆。延續(xù)2023年的投資火爆場(chǎng)景，2023年的開年非常精彩，“日光盤”成為當(dāng)時(shí)樓市的常態(tài)，成交價(jià)格迅速的攀升也是當(dāng)時(shí)遍布各個(gè)樓盤的普遍現(xiàn)象。

第二階段：5-8月，政策威力驚人。“417”調(diào)控的威力也對(duì)昆山樓市產(chǎn)生了立竿見影的抑制作用，低迷的市場(chǎng)成交甚至只相當(dāng)于往年最為清淡的2月份的成交水平。此時(shí)異地投資幾乎絕跡，甚至本地正常的居住需求也因?yàn)闃鞘械暮涠丝s。但此時(shí)開發(fā)商對(duì)于調(diào)控相對(duì)麻木，并沒有以積極的心態(tài)來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)發(fā)生的巨大變化，樓市在僵持中前行。

第三階段：9-11月，促銷回籠資金唱主角。9月是傳統(tǒng)的金九銀十的開頭，過去4個(gè)月中被抑制的自住需求開始緩慢入市，“929”的調(diào)控打破了調(diào)控放松的幻想，從10月份開始，席卷昆山的促銷降價(jià)成為了樓市的主角。過去報(bào)價(jià)9000元/平方米的樓盤，最新報(bào)價(jià)甚至只到了7500元/平方米的水平，降價(jià)10%-15%以獲取快速的年度回款成為唯一選擇。這樣的價(jià)格調(diào)整也獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可，市場(chǎng)成交量的放大也成為了必然?！?023年度月度成交排名前三甲——

從排名前三甲的樓盤又能看到第一階段中的主力樓盤均是以上海等異地投資客為主體的樓盤，而第三階段的回暖則是本地樓盤降價(jià)促銷所撬動(dòng)，11月份的前三甲樓盤又被異地投資客為主的樓盤奪得。昆山樓市成交的核心動(dòng)力一目了然：合理價(jià)格下的本地需求+投資空間明顯的異地投資需求。在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控持續(xù)深入、中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向通脹時(shí)代的大背景下，昆山樓市其實(shí)面臨著兩難的抉擇：通脹背景使得房地產(chǎn)投資需求依舊旺盛，而宏觀調(diào)控對(duì)于投資的抑制作用又持續(xù)存在；昆山經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，推動(dòng)了本地需求的不斷成長(zhǎng)，而昆山城市固有的投資價(jià)值又吸引著外區(qū)域投資客戶的目光?？梢耘袛?，2023年的昆山樓市仍然會(huì)在猶豫中前行。我們所希望看到的良性走勢(shì)將是：滿足本地居住需求的產(chǎn)品價(jià)格保持平穩(wěn)，而具備投資價(jià)值的產(chǎn)品能夠在充分的市場(chǎng)化規(guī)律下保持供求平衡，月均3000-4000套的成交水平是昆山樓市的健康表象。一味的期望昆山樓市價(jià)格繼續(xù)大幅調(diào)整顯然是不切實(shí)際之想，而一味的期望昆山樓市繼續(xù)高歌猛進(jìn)同樣也是天方夜譚。冷靜的看待樓市冷暖，合理的進(jìn)行投資及購(gòu)買決策，是每個(gè)市場(chǎng)參與者所應(yīng)該抱有的態(tài)度，而這些態(tài)度也應(yīng)該成為左右個(gè)體行為的準(zhǔn)則。我們對(duì)2023年的昆山樓市保持樂觀，但我們冷靜的采取合適的市場(chǎng)參與策略，希望每個(gè)市場(chǎng)參與者都能在樓市的投資中取得共贏！二、2023年樓市成交情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上半年昆山全市總成交13616套，同比2023年上半年的17797套，減少了4181套，降幅達(dá)到23.94%。整個(gè)上半年，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策以及央行的不斷加息，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不小的沖擊，然而在這樣的不斷沖擊下，開發(fā)區(qū)成交量依舊堅(jiān)挺，以4952套的銷量占據(jù)第一，占全市總成交的37%，同時(shí)超過了2023年上半年的4561套成交套數(shù)。從片區(qū)來看，開發(fā)區(qū)依舊是置業(yè)熱門區(qū)域，上半年總成交達(dá)到4952套，占全市總成交量的37%。開發(fā)區(qū)依托便利的交通條件、優(yōu)美的環(huán)境以及日益完善的配套設(shè)施吸引了剛需置業(yè)者以及投資者的目光，成為置業(yè)投資首選之地，昆山航站樓的運(yùn)營(yíng)又給開發(fā)區(qū)的發(fā)展添磚加瓦，上半年前三名的樓盤均位于開發(fā)區(qū)，可見購(gòu)房者對(duì)開發(fā)區(qū)的前景十分的看好。表1：昆山上半年區(qū)域成交數(shù)據(jù)區(qū)域上半年成交量（套）玉山鎮(zhèn)1608開發(fā)區(qū)4952周市鎮(zhèn)1712張浦鎮(zhèn)672陸家鎮(zhèn)574花橋鎮(zhèn)1913巴城鎮(zhèn)599千燈鎮(zhèn)998南部水鄉(xiāng)588全市13616表2：2023、2023年昆山上半年成交量同比數(shù)據(jù)區(qū)域2023上半年成交量（套）2023上半年成交量（套）同比增長(zhǎng)率（%）玉山鎮(zhèn)16082821-43%開發(fā)區(qū)495245618.57%周市鎮(zhèn)17122285-25.08%張浦鎮(zhèn)672693-3.03%陸家鎮(zhèn)57447919.83%花橋鎮(zhèn)19134894-60.91%巴城鎮(zhèn)599804-25.50%千燈鎮(zhèn)9989940.4%南部水鄉(xiāng)588266812%全市1361617797-23.49%從這三年各片區(qū)的上半年成交量數(shù)據(jù)對(duì)比折線圖上，我們不難看出09年的時(shí)候是個(gè)銷售旺季，基本上所有區(qū)域的銷量十分火爆，隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)控，近兩年的成交量不斷萎縮，有的片區(qū)的成家量甚至是這三年來的最低。圖1:2023、2023、2023上半年成交量折線圖在目前，有的城市由于受到國(guó)家和政府雙重調(diào)控的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，而從目前的昆山市場(chǎng)來說，房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)明顯降價(jià)趨勢(shì)，更多是開發(fā)商利用優(yōu)惠吸引購(gòu)房者目光，使得目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的優(yōu)惠五花八門。下表統(tǒng)計(jì)了2023年昆山上半年熱銷樓盤的前20名。表三：熱銷樓盤TOP20上半年熱銷住宅樓盤榜首的是綠地21新城，綠地21新城自2023年開盤以來，受到不少關(guān)注，其中也不乏一大部分的上海置業(yè)者，做為目前昆山最大的一個(gè)項(xiàng)目，綠地21新城未來的配套設(shè)施也是其被看好的重要原因之一。世茂東壹號(hào)以612套的半年銷售量位居第二，中星·外灘印象花園上半年總成交418套，位居第三。熱銷的不僅僅是開發(fā)區(qū)的樓盤，花橋、張浦、錦溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤也在成交量上取得不小的“成績(jī)”，花橋樓盤緊鄰上海軌道11號(hào)線，相對(duì)于上海的高房?jī)r(jià)，更適合工薪族置業(yè)，張浦鎮(zhèn)的農(nóng)房·英倫尊邸以其開發(fā)商的雄厚實(shí)力、高端住宅的定位和獨(dú)特的英倫風(fēng)格吸引不少剛需置業(yè)者選在張浦置業(yè)。而錦溪的順城·錦湖灣是今年的新盤，4月24日開盤時(shí)5500元/㎡的低價(jià)可謂賺足人氣，僅一個(gè)多月的時(shí)間，銷量就達(dá)到了222套。表四：熱銷住宅樓盤TOP10在商業(yè)項(xiàng)目上，港龍喜臨門建材家居廣場(chǎng)可謂商業(yè)項(xiàng)目的領(lǐng)頭羊，上半年以762套的總成交量遙遙領(lǐng)先于第二位，周市鎮(zhèn)的投資前景也日益凸顯。開發(fā)區(qū)和花橋鎮(zhèn)依舊是投資熱點(diǎn)區(qū)域，不論是商鋪還是寫字樓，投資前景很被看好。表五：2023年上半年昆山熱銷商業(yè)項(xiàng)目TOP10樓盤名上半年成交量（套）港龍喜臨門建材家居廣場(chǎng)762中川大廈318游站198龍城國(guó)際鋼材市場(chǎng)160建偉汽配物流市場(chǎng)143第一上海商務(wù)中心113世茂廣場(chǎng)107千石商業(yè)中心73金旺角大廈63臺(tái)協(xié)國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)62二、樓市價(jià)格情況據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，昆山2023年上半年各區(qū)域成交均價(jià)如圖所示。玉山鎮(zhèn)目前的均價(jià)為９４１３元／㎡，涵蓋了市中心、城西和城北三個(gè)區(qū)域樓盤價(jià)格，其中市中心的價(jià)格已破萬，達(dá)到１１１３３元／㎡，為所有區(qū)域最高價(jià)格，城南區(qū)域依托昆山客運(yùn)總站以及高鐵南站的便利優(yōu)勢(shì)，價(jià)格直線上升，均價(jià)為１００４７元／㎡，僅次于市中心，城西均價(jià)８６９８元／㎡，城北均價(jià)為８４００元／㎡。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)來說，花橋鎮(zhèn)無疑是放假最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于緊鄰上海，占據(jù)地鐵１１號(hào)線便利優(yōu)勢(shì)，花橋樓盤價(jià)格在上半年迅猛上升，均價(jià)為１０６７６元／平米，周市鎮(zhèn)上半年也涌現(xiàn)出了不少的新盤，打造城北的副中心，房?jī)r(jià)逐步攀升，達(dá)到７５５０元／㎡，張浦鎮(zhèn)以６５２３緊隨其后，千燈鎮(zhèn)目前成交均價(jià)為６４３３元／㎡，與張浦鎮(zhèn)相差不大，而南部水鄉(xiāng)區(qū)域的樓盤大多為別墅房，住宅相對(duì)而言較少，因此住宅均價(jià)為５７８７元／㎡。圖二：圖二：三、下半年開盤情況搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，昆山2023年下半年共有50家樓盤開盤或者加推，其中玉山鎮(zhèn)開盤樓盤占下半年總上市樓盤的34%，張浦鎮(zhèn)上市樓盤占下半年總上市樓盤的16%位居第二，開發(fā)區(qū)和千燈并列第三。在各片區(qū)分布上，玉山鎮(zhèn)17家樓盤占所有片區(qū)之首，張浦鎮(zhèn)8家排名第二，開發(fā)區(qū)和千燈鎮(zhèn)6家排名第3，其余片區(qū)上市房源個(gè)數(shù)分別為周市鎮(zhèn)4家、南部水鄉(xiāng)1家、花橋鎮(zhèn)4家、陸家鎮(zhèn)2家、巴城鎮(zhèn)2家。圖三:下半年上市樓盤統(tǒng)計(jì)四、開發(fā)區(qū)典型樓盤分析1.綠地21新城地址:昆山市洞庭湖路震川路口電話50331188基本信息：物業(yè)類別：普通住宅,小戶型公寓，別墅,商鋪,大平層項(xiàng)目特色：177萬方超大型綜合社區(qū)建筑類別：高層,聯(lián)體別墅裝修狀況：毛坯所屬區(qū)域：城東所屬板塊：開發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)總戶數(shù)：9000交通狀況：公交5、9、17、106路開盤時(shí)間：2023.4.22開工時(shí)間:2023-12-1入住時(shí)間：2023-7-31容積率：2.50綠化率：43%得房率：74%新推套數(shù)：一期總戶數(shù)約1500戶總占地面積：564000平方米總建筑面積：1780000平方米物業(yè)費(fèi)：1.9元/平方米/月開發(fā)商：上海綠地集團(tuán)（昆山）東城置業(yè)價(jià)格情況：時(shí)間

均價(jià)價(jià)格描述2023-7-287700元/平方米別墅總價(jià)180萬起2023-6-207700元/平方米2023-2-147700元/平方米2023-1-277700元/平方米2023-11-17500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2023-10-287500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2023-9-307500元/平方米折后均價(jià)7500元/平方米2023-9-217500元/平方米高層2023-6-87500元/平方米高層2023-4-198000元/平方米高層2023-3-267300元/平方米起高層周邊配套：教育配套：晨曦小學(xué)、震川高級(jí)中學(xué)、開發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)、商業(yè)配套：昆山農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)移動(dòng)、晨曦園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)療配套：宗仁卿紀(jì)念醫(yī)院、友誼醫(yī)院建材裝修：結(jié)構(gòu)：高層為剪力墻，多低層別墅為異型柱框架外墻：多孔混凝土砌塊內(nèi)墻：加氣混凝土砌塊電梯服務(wù)戶數(shù)：34F為二梯四戶，二梯兩戶，11F為一梯兩戶門窗：高層為塑鋼樓層情況：電梯服務(wù)戶數(shù)：34F為二梯四戶，二梯兩戶，11F為一梯兩戶。別墅地下2層，地上4層車位信息：約9500個(gè)，不對(duì)外出售，物業(yè)出租戶型情況：房型面積別墅125-200㎡一室兩廳一衛(wèi)58-73㎡二室兩廳一衛(wèi)85-91㎡三室兩廳一衛(wèi)110㎡三室兩廳兩衛(wèi)110-117㎡四室兩廳兩衛(wèi)163㎡銷售情況當(dāng)前批準(zhǔn)銷售套數(shù)：2944已銷售套數(shù)：18852.世茂·東壹號(hào)地址：昆山市前進(jìn)東路233號(hào)售樓地址前進(jìn)東路299號(hào)基本信息：電話：0512-57909999021-61482288物業(yè)類別：普通住宅,商鋪,花園洋房項(xiàng)目特色：品牌地產(chǎn)建筑類別：多層,高層裝修狀況：毛坯所屬區(qū)域：城東所屬板塊：開發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)住戶總數(shù)：約6300交通狀況：106路、前進(jìn)東路、松花江路、滬寧高速開盤時(shí)間：2023.4.24入住時(shí)間：二期2023年年底，三期2023年年底容積率：1.3（一期）綠化率：40%得房率:76%-80%[總占地面積:50萬平方米總建筑面積:約75萬平方米物業(yè)費(fèi):多層1.8元/平米/月；高層2.1元/平米/月；洋房2.65元/平米/月開發(fā)商:昆山世茂新發(fā)展置業(yè)價(jià)格情況：

時(shí)間均價(jià)價(jià)格描述2023-8-297800元/平方米三期均價(jià)8100元/平方米，二期高層均價(jià)7800元/平方米，小高層均價(jià)8300元/平方米，電梯多層均價(jià)8800元/平方米。

2023-6-177800元/平方米高層8100元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2023-3-317800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2023-3-27800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000元／㎡，多層8800元／㎡

2023-2-147800元/平方米高層7800元／㎡，小高層8000-9000元／㎡，多層8500-9500元／㎡

2023-1-76300元/平方米高層：7500元／㎡小高層：7800元／㎡多層：8800元／㎡

2023-11-16300元/平方米10月1日加推1棟高層住宅，均價(jià)7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。

2023-10-137300元/平方米起10月1日加推1棟高層住宅，均價(jià)7200元/平方米，6300元/平方米起。共217套房源，面積為90-130平方米的2房和3房。

2023-9-308300元/平方米小高層均價(jià)8300元/平方米，電梯多層均價(jià)9000元/平方米，9月加推32層高層景觀房均價(jià)7300元/平方米。

2023-8-98300元/平方米高層

2023-3-87500元/平方米多層

2023-3-87200元/平方米起高層

2023-6-175000元/平方米電梯公寓

2023-6-177500元/平方米花園洋房

2023-3-17200元/平方米觀景高層

2023-5-267500元/平方米花園洋房

2023-3-124000元/平方米起觀景高層

2023-2-134500元/平方米電梯公寓

2023-2-13

4000元/平方米觀景高層

周邊配套：商業(yè)配套：晨曦市場(chǎng),世茂華東商城,國(guó)際會(huì)展中心,川普城，農(nóng)業(yè)銀行,建設(shè)銀行教育配套：開發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué),震川中學(xué),晨曦小學(xué),星空藝術(shù)幼兒園,國(guó)際學(xué)校，世茂三之三幼兒園，昆山市實(shí)驗(yàn)小學(xué)世茂分校醫(yī)療配套：宗仁卿紀(jì)念醫(yī)院、友誼醫(yī)院景觀配套：夏駕河水上公園交通狀況：106路、前進(jìn)東路、松花江路、滬寧高速自駕路線：昆山客戶——沿前進(jìn)東路向東直行，昆山開發(fā)區(qū)管委會(huì)時(shí)代大廈往東500米上?？蛻簟獪麑幐咚訇懠页隹谙?，沿東城大道往北4公里，至前進(jìn)路左轉(zhuǎn)即到裝修材料：外墻:高級(jí)涂料內(nèi)墻:磚墻門窗：鋁合金樓層狀況：4層—24層車位信息：1:1戶型情況：房型面積一室一廳一衛(wèi)50-60㎡二室兩廳一衛(wèi)86-103㎡二室兩廳兩衛(wèi)97-110㎡三室兩廳一衛(wèi)115-130㎡三室兩廳兩衛(wèi)131-140㎡三室兩廳三衛(wèi)157-193㎡四室兩廳兩衛(wèi)146-148㎡四室兩廳三衛(wèi)176-187㎡銷售情況當(dāng)前批準(zhǔn)銷售套數(shù)：5731已銷售套數(shù)：50862023年1月政策、新聞1、央行今年首調(diào)存款準(zhǔn)備金率中國(guó)人民銀行決定，從2023年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行在最近三個(gè)月內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。觀點(diǎn)：根據(jù)央行此前的數(shù)據(jù)，2023年底我國(guó)人民幣存款余額達(dá)71.82萬億，以此計(jì)算，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率可大致鎖定商業(yè)銀行資金逾3500億元。

2、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月17日發(fā)布報(bào)告，2023年12月份我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%,同比上漲6.4%。

3、蘇州遷戶口取消購(gòu)房年限工作地域等限制從2023年1月1日起，《蘇州市戶籍居民城鄉(xiāng)一體化戶口遷移管理規(guī)定》正式實(shí)施，新規(guī)定對(duì)蘇州市城鄉(xiāng)戶籍居民戶口遷移政策進(jìn)行了調(diào)整和放寬。其中，有蘇州戶口、有住房，就可在大市范圍自由遷移；落戶蘇州，不再受購(gòu)房年限、工作地域、參保關(guān)系等限制。該規(guī)定適用地域范圍為蘇州市區(qū)、張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，主要針對(duì)蘇州市大市范圍內(nèi)即蘇州市區(qū)和五縣市的戶籍居民的戶口遷移，也就是現(xiàn)已具有蘇州戶口的城鄉(xiāng)居民

4、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)昆山航站樓正式投入運(yùn)行人民網(wǎng)昆山1月20日電，今天，上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)昆山航站樓正式投入運(yùn)行。該航站樓是國(guó)內(nèi)第一家具備國(guó)際和地區(qū)航班值機(jī)功能的跨省市異地航站樓，為昆山乘客搭乘浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)航班提供了極大的便利。今后，昆山旅客可以在航站樓直接辦理浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)始發(fā)的所有東航和上航的航班，而不必到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)再排隊(duì)值機(jī)了。此外，新航站樓從今日起開通了昆山直達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的班車，旅客在昆山航站樓辦理完值機(jī)手續(xù)后只需1個(gè)半小時(shí)就可以抵達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)，比過去長(zhǎng)途巴士繞道虹橋機(jī)場(chǎng)的時(shí)間節(jié)省了近1個(gè)小時(shí)。

5、樓市三輪調(diào)控升級(jí)，“新國(guó)八條”史無前例國(guó)務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、地方政府問責(zé)、調(diào)整個(gè)稅和加強(qiáng)土地增值稅、普遍實(shí)施限購(gòu)令等。從具體調(diào)控政策來看，財(cái)稅、信貸、行政三大調(diào)控政策無一不名列其中，其一，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新8條再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，這將明顯遏制過度炒作。其二，“新國(guó)8條”還對(duì)房?jī)r(jià)超過平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效的遏制部分開發(fā)商過快上漲價(jià)格。其三，“新國(guó)8條”要求加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。目前部分城市，存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市調(diào)控的部分措施作用減弱，調(diào)控將彌補(bǔ)這部分漏洞，預(yù)計(jì)部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。其四，“新國(guó)8條”要求嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。觀點(diǎn)：一系列全新的調(diào)控政策，讓人感覺到史無前例的調(diào)控力度，前兩輪調(diào)控中未落實(shí)的部分政策將在2023年更加收緊，這足見中央政府的調(diào)控決心。預(yù)計(jì)部分城市市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯淡季，房?jī)r(jià)逐步趨于理性回歸。6、上海重慶2023年1月28日起征收房產(chǎn)稅新華社電上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則27日“浮出水面”。上海市人民政府當(dāng)日印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規(guī)定從1月28日起對(duì)上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6％和0.4％。

征收對(duì)象：本市居民家庭購(gòu)第二套及以上住房；

計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%

適用稅率：低于上年均價(jià)2倍（含2倍）稅率0.4％

稅收減免緩：人均住房面積不超過60平方米免征稅2023年2月政策、新聞1、央行2023年首次加息中國(guó)人民銀行決定，自2023年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整（見附表）。

金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表（單位：%）

調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款

活期存款0.40三個(gè)月2.60半年2.80一年3.00二年3.90三年4.50五年5.00二、各項(xiàng)貸款

六個(gè)月5.60一年6.06一至三年6.10三至五年6.45五年以上6.60

解讀：央行于兔年正月初六晚間突然宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，自2月9日起執(zhí)行。這是我國(guó)本輪重啟加息以來第三次出手。節(jié)后加息符合市場(chǎng)預(yù)期，但在春節(jié)假期的最后一日急切出手，顯示目前價(jià)格及信貸增勢(shì)仍不容輕視。節(jié)后加息是年內(nèi)貨幣緊縮之必然。

2、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1月份，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.9%國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月15日發(fā)布報(bào)告，2023年1月份我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲4.9%，其中居住類價(jià)格同比上漲6.8%。水、電、燃料價(jià)格上漲3.9%，建房及裝修材料價(jià)格上漲4.3%，住房租金價(jià)格上漲7.1%。

3、央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2月18日，中國(guó)人民銀行年內(nèi)第二次祭出緊縮流動(dòng)性殺招，宣布自2023年2月24日起，將上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此舉將回收流動(dòng)性約3500億人民幣；同時(shí)，國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率也創(chuàng)紀(jì)錄地分別高達(dá)19.5%和16%的水平。

4、上海公布房產(chǎn)稅差別征收標(biāo)準(zhǔn)，單價(jià)低于2.8萬減征根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅應(yīng)稅住房房?jī)r(jià)低于28426元／平方米的，稅率減為0.4%，超過這一價(jià)格的房產(chǎn)稅稅率為0.6%。

5、2月全國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲0.48%中國(guó)指數(shù)研究院3月1日發(fā)布最新報(bào)告稱，2023年2月，全國(guó)100個(gè)城市住宅的平均價(jià)格為8686元/平方米，環(huán)比上漲0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上漲遠(yuǎn)超15%，呈現(xiàn)全線上漲趨勢(shì)。三、政策、新聞1、6月CPI宏觀數(shù)據(jù)今年6月的CPI同比上漲5.5%，比5月CPI的5.4%上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下34個(gè)月以來新高。

2、央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定，從2023年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21.5%，再創(chuàng)歷史新高點(diǎn)。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)18%。5、住建部規(guī)定哄抬房?jī)r(jià)罰款被指過輕住建部8月11日就《\t"blank"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定（修訂征求意見稿）》公開征求意見。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如囤地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)，可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。一級(jí)資質(zhì)開發(fā)商注冊(cè)資本提高3倍與此前相同，對(duì)于開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)，新《規(guī)定》中仍然分為了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。不過前三個(gè)級(jí)別的注冊(cè)資本均大幅增加，提高了門檻。此前一級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本要求5000萬元以上，此次提高至2億元以上；二級(jí)資質(zhì)也從2023萬元以上提高至1億元以上；三級(jí)資質(zhì)則從800萬元以上提高到5000萬元以上。不過，此次四級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本要求仍為100萬元。對(duì)此，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說，“在目前市場(chǎng)上，即使是一些三線城市，單套房值也已經(jīng)超過50萬元。相比之下，100萬元注冊(cè)資金過低。”二級(jí)房企可開發(fā)30萬㎡以下項(xiàng)目對(duì)于開發(fā)范圍，征求意見稿中規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積30萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

6、住建部給出被限購(gòu)城市五大標(biāo)準(zhǔn)8月16日，住建部在文件附件中也給出了五大標(biāo)準(zhǔn)，其中包括“已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例比較高的”；“6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的”等等內(nèi)容。住建部在文件中表示，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入\t"blank"新增限購(gòu)城市名單。標(biāo)準(zhǔn)1：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市。標(biāo)準(zhǔn)2：將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市。標(biāo)準(zhǔn)3：今年上半年成交量同比增幅較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)4：外地人購(gòu)房比例較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)5：群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。2023年8月份昆山整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2023年8月份昆山整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、2023年8月昆山房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況

截止到2023年8月31日，昆山市場(chǎng)有備案房源總量272425套，已簽約220670套，未簽約存量51755套，剩余存量比2023年7月底增加了1140套，剩余存量房源已連續(xù)五個(gè)月呈上升趨勢(shì)。

2、2023年8月份昆山市場(chǎng)簽約量情況2023年8月，昆山商品房市場(chǎng)簽約2797套，月簽約量較2023年7月份略有上升，增加68套，增幅2%。自2月以來，昆山市場(chǎng)簽約走勢(shì)總體呈上升趨勢(shì)，成交量趨于穩(wěn)定。3、8月份昆山市場(chǎng)新增供應(yīng)套8月份昆山市場(chǎng)新增批準(zhǔn)供應(yīng)3946套，新增批準(zhǔn)供應(yīng)量較上月大幅上升，增加2139套，增幅118%。新增量主要集中于城東區(qū)域，新增1735套。

8月樓市總結(jié)：8月樓市總結(jié)：隨著“金九銀十”的即將來臨，昆山樓市不少樓盤開始了下半年簽約量的沖刺，相比于7月份，8月份產(chǎn)品供應(yīng)量呈現(xiàn)出大幅上漲的趨勢(shì)，雖然伴隨著活動(dòng)、加推、開盤也有不少的打折優(yōu)惠，但購(gòu)房者并不買賬，仍然觀望情緒濃厚，以及政策的影響，因此，8月份簽約量較7月份并沒有明顯上漲。

二、昆山房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（一）北部區(qū)域鳳棲園

8月13日加推推出54#、55#、56#、57#、60#總共約130套房源，主力戶型為83-118平方米的二房和三房。均價(jià)4700元/㎡，最低價(jià)4500元/㎡起。

九方城

8月售樓處對(duì)外開放

九方城售樓處已開放，目前正在辦理VIP卡，預(yù)計(jì)2023年9月開盤，推出第一批高層住宅房源。首期推出85-205㎡高層房源，80-130㎡戶型價(jià)格在8500-10000元/㎡之間；130㎡以上戶型價(jià)格在12023-13000元/㎡之間。

永盛金座

8月28日開盤

永盛金座開盤推出90余戶挑高酒店式公寓，挑高6米，均價(jià)8700元/㎡，開盤優(yōu)惠1000抵5000，再優(yōu)惠200元/㎡。

(二)城南、市中心及南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域黃浦君庭

8月9日推出兩棟高層黃浦君庭推出1#、2#、4#小高層500多套房源，均價(jià)6900元/㎡，面積89㎡-130㎡2梯2戶，2梯4戶，2023年交房。一次性付款92折，按揭95折。

（三）西部地區(qū)清風(fēng)華院

8月28日加推推出3#樓王，共120余戶房源，面積有96㎡的兩房，141㎡和198㎡的三房，價(jià)格8000-10000元/㎡，具體一房一價(jià)。

2023年紡織服飾品牌分析報(bào)告2023年8月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、品牌公司復(fù)蘇時(shí)點(diǎn) 3二、本土服飾品牌復(fù)蘇的突破口 81、品牌與產(chǎn)品差異化 82、傳統(tǒng)渠道精簡(jiǎn)與整合 93、適度提升直營(yíng)比重，加強(qiáng)渠道控制力 94、更重視電子商務(wù)，強(qiáng)調(diào)線上線下共同發(fā)展 105、管理層由創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)向職業(yè)化、專業(yè)化團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)變 116、通過品牌兼并整合實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化發(fā)展 12三、上市品牌服飾公司分析 14四、品牌服飾公司未來發(fā)展前景 16五、投資建議及重點(diǎn)公司簡(jiǎn)況 181、魯泰A 192、富安娜 203、探路者 204、朗姿股份 215、卡奴迪路 226、羅萊家紡 227、森馬服飾 238、華斯股份 24六、風(fēng)險(xiǎn)因素 25一、品牌公司復(fù)蘇時(shí)點(diǎn)從行業(yè)終端來看，此輪服飾行業(yè)調(diào)整始于2022年。2022年在通脹大背景下，品牌企業(yè)為了應(yīng)對(duì)持續(xù)上漲的成本費(fèi)用壓力同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)的要求，不斷對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行提價(jià)，2022年下半年開始，雖然終端零售金額的增速并沒有出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，但終端銷量增速已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的惡化。終端疲弱對(duì)上市品牌公司的沖擊已經(jīng)從終端庫存積壓傳導(dǎo)至訂貨會(huì)增速。由于加盟訂貨制的存在，上市品牌公司利潤(rùn)表增速的下滑會(huì)明顯滯后于終端出現(xiàn)的惡化。從傳導(dǎo)路徑來分析，從2022年秋冬開始行業(yè)終端售罄率相對(duì)往年普遍出現(xiàn)一定程度的下降，事實(shí)上行業(yè)的這輪調(diào)整尚在進(jìn)行之中，多數(shù)品牌公司目前都處于打折促銷去庫存的狀態(tài)，2022年秋冬訂貨會(huì)不少公司開始出現(xiàn)一定程度的下降，今年上市品牌公司普遍面臨著利潤(rùn)表增速進(jìn)一步下滑甚至盈利下降的壓力。行業(yè)調(diào)整之后，未來修復(fù)路徑也將從終端開始。由于終端銷售低迷，2021年下半年開始行業(yè)整體都在通過頻繁的打折促銷（包括電商渠道）清理積壓的庫存，我們認(rèn)為終端的問題最終還是要先從終端修復(fù)，考慮到2022年秋冬訂貨會(huì)普遍不再壓貨，同時(shí)考慮到2021年開始大力清庫存，我們預(yù)計(jì)2022年末全行業(yè)清庫存會(huì)告一段落，2021年開始上市品牌公司的資產(chǎn)負(fù)債表與現(xiàn)金流量表將逐步好轉(zhuǎn)，隨后傳導(dǎo)至2021秋冬訂貨會(huì)數(shù)據(jù)與利潤(rùn)表將逐步修復(fù)轉(zhuǎn)正。從戴維斯雙殺到雙擊，上市品牌服飾公司的股價(jià)修復(fù)取決于凈利潤(rùn)的恢復(fù)節(jié)奏。2021年下半年起品牌服飾行業(yè)爆發(fā)的庫存危機(jī)、電商沖擊、終端銷售低迷等一系列問題使上市品牌公司在資本市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪“戴維斯雙殺”，隨著盈利預(yù)測(cè)的不斷下調(diào)與負(fù)面數(shù)據(jù)的不斷出現(xiàn)，服裝家紡行業(yè)上市公司整體PE從最高點(diǎn)的40倍下降到如今的14倍，我們認(rèn)為從中長(zhǎng)期來看，目前的估值水平已經(jīng)大部分反映了資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的悲觀預(yù)期。一旦行業(yè)或部分脫穎而出的品牌公司在終端銷售與訂貨會(huì)增速等指標(biāo)上出現(xiàn)明顯的向上拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)行業(yè)的估值將會(huì)得到率先修復(fù)，業(yè)績(jī)的逐步兌現(xiàn)會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)股價(jià)的上漲。但從投資機(jī)會(huì)上看，本輪調(diào)整之后品牌服飾行業(yè)未來將很難出現(xiàn)齊漲齊跌的局面，個(gè)股之間的分化將明顯加劇，最終走出來的企業(yè)將有一輪恢復(fù)性行業(yè)，而有一些品牌將逐步邊緣化，未來更多擁有更好定位、更新渠道和更好商業(yè)模式的品牌企業(yè)將逐步加入資本市場(chǎng)，為投資者提供更多更新的選擇。二、本土服飾品牌復(fù)蘇的突破口曾經(jīng)的粗放式增長(zhǎng)告一段落，未來行業(yè)將恢復(fù)到更高質(zhì)量、更可持續(xù)的增長(zhǎng)階段。我們認(rèn)為過去本土品牌服飾行業(yè)依靠開店鋪貨與產(chǎn)品提價(jià)方式實(shí)現(xiàn)的粗放式增長(zhǎng)已經(jīng)結(jié)束，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)服飾需求增長(zhǎng)相對(duì)低迷的背景下，品牌公司正在積極尋找復(fù)蘇的突破口。1、品牌與產(chǎn)品差異化在過去行業(yè)高速發(fā)展階段，本土品牌在各自的細(xì)分領(lǐng)域并沒有形成明顯的品牌及產(chǎn)品差異，因此品牌也沒有形成足夠強(qiáng)大的客戶粘性，產(chǎn)品提價(jià)無法彌補(bǔ)銷量下滑帶來的損失，這也在一方面造成了行業(yè)低迷階段，各品牌出現(xiàn)一損俱損的局面。在行業(yè)調(diào)整中期，多數(shù)品牌服飾公司已經(jīng)意識(shí)到品牌及產(chǎn)品差異化的重要性，品牌特色和性價(jià)比將取代高定價(jià)倍率成為產(chǎn)品定位方向，戶外用品行業(yè)中探路者通過產(chǎn)品定價(jià)的下調(diào)與品牌訴求上的持續(xù)投入，已經(jīng)成功與主要外資戶外品牌形成差異化的定位。品牌形象與號(hào)召力需要企業(yè)持之以恒的投入，如今越來越多的傳播媒介與方式為品牌公司提供了足夠多的推廣渠道。2、傳統(tǒng)渠道精簡(jiǎn)與整合過去粗放的開店鋪貨擴(kuò)張模式對(duì)品牌公司已經(jīng)開始產(chǎn)生負(fù)面影響，由于消費(fèi)與商業(yè)環(huán)境的惡化，2021年起多數(shù)品牌公司及加盟商不再盲目擴(kuò)張，對(duì)新開店的店址、費(fèi)用投入與盈利會(huì)有更謹(jǐn)慎的要求與考量，現(xiàn)有渠道也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)整合的過程，2021年起不少品牌公司凈開店速度開始下降，關(guān)店數(shù)量開始增加。我們判斷經(jīng)過這輪傳統(tǒng)渠道的精簡(jiǎn)與整合，未來渠道的內(nèi)生性增長(zhǎng)將是考量渠道的重要指標(biāo)，也將成為品牌公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要拉動(dòng)力之一，參考優(yōu)秀外資品牌的成長(zhǎng)路徑，穩(wěn)健的開店、良好的貨品管理與店效的持續(xù)增長(zhǎng)是推動(dòng)品牌公司由小做大的主要驅(qū)動(dòng)因素，也是本土品牌下一輪增長(zhǎng)的突破口。3、適度提升直營(yíng)比重，加強(qiáng)渠道控制力本土品牌普遍采用加盟訂貨制度在行業(yè)持續(xù)景氣階段讓公司享受到了渠道數(shù)量快速拓展的收益，但也掩蓋了品牌公司對(duì)渠道控制力較弱、對(duì)終端反饋不敏銳的不足，由于缺少零售與管理經(jīng)驗(yàn)，品牌公司難以在實(shí)體渠道形象、貨品管理、銷售數(shù)據(jù)等方面進(jìn)行統(tǒng)一的掌控與管理，也無法對(duì)消費(fèi)需求變化做出快速的反應(yīng)。通過適度提升直營(yíng)店比重，本土品牌公司已經(jīng)開始由批發(fā)向零售轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)，這一方面有利于減少中間環(huán)節(jié)帶來的庫存積壓等問題，另一方面也有利于統(tǒng)一品牌推廣，更好的與終端反饋。品牌鞋類公司中，達(dá)芙妮與奧康等已經(jīng)開始通過加盟收直營(yíng)與聯(lián)營(yíng)等各種方式來提升品牌公司對(duì)渠道的掌控。4、更重視電子商務(wù)，強(qiáng)調(diào)線上線下共同發(fā)展2021年前品牌公司更多是把電商作為消化庫存的渠道，由于基數(shù)較小，各品牌公司電商收入跟隨國(guó)內(nèi)電子商務(wù)的發(fā)展同步爆發(fā)式增長(zhǎng)。2021年“雙十一”各電商平臺(tái)的促銷活動(dòng)讓本土品牌充分嘗到甜頭，同時(shí)也開始逐步重視電商作為新興渠道的作用與影響力，將電商視為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。針對(duì)電商渠道，目前本土品牌大多將其作為清庫存的重要渠道，部分品牌也通過設(shè)立專屬品牌、專供商品等方式平衡線上線下利益，同時(shí)設(shè)立專門的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理。我們認(rèn)為未來電子商務(wù)將成品牌企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，而不是簡(jiǎn)單的清庫存渠道，O2O等發(fā)展也將為眾多公司帶來全新的機(jī)會(huì)。5、管理層由創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)向職業(yè)化、專業(yè)化團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)變隨著國(guó)內(nèi)零售環(huán)境的日益復(fù)雜化與消費(fèi)偏好的日益細(xì)分成熟，本土品牌面臨著消費(fèi)環(huán)境與外資品牌競(jìng)爭(zhēng)的雙重挑戰(zhàn)，從公司管理團(tuán)隊(duì)角度來分析，多數(shù)本土品牌原有創(chuàng)始人及創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)由于經(jīng)驗(yàn)依賴等原因?qū)嶋H上未必能夠適應(yīng)新的商業(yè)模式與消費(fèi)環(huán)境，在保證股東長(zhǎng)期利益的前提下，啟用職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并通過合適的激勵(lì)方式來平衡各方利益，是本土品牌公司未來實(shí)現(xiàn)管理轉(zhuǎn)型可以選擇的突破口之一。在這一點(diǎn)上，探路者、七匹狼等公司已經(jīng)走在行業(yè)的前頭，通過多年的發(fā)展，公司職業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)已經(jīng)基本搭建完畢，并通過股權(quán)激勵(lì)等方式將管理層與股東的長(zhǎng)期利益捆綁在一起。6、通過品牌兼并整合實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化發(fā)展在當(dāng)前行業(yè)洗牌加劇的背景下，相比非上市品牌公司，已上市公司相對(duì)擁有更強(qiáng)大的融資平臺(tái)，并在信息、資源等方面擁有一定的優(yōu)勢(shì)，在握有充足資金的情況下，這些品牌公司都在積極地進(jìn)行戰(zhàn)略上的調(diào)整，收購(gòu)整合品牌或渠道互補(bǔ)的同行或許將成為行業(yè)重要方向之一。在品牌零售普遍低迷的當(dāng)下，部分非上市品牌面臨著業(yè)績(jī)大幅波動(dòng)、加盟商盈利下降等成長(zhǎng)瓶頸，融資與退出渠道的不暢使得這些具備潛力的品牌成為上市品牌公司的并購(gòu)整合對(duì)象。從國(guó)外品牌公司的發(fā)展歷史看，大型龍頭企業(yè)普遍經(jīng)歷了單品牌單系列到單品牌多系列再到多品牌的成長(zhǎng)過程，例如全球戶外運(yùn)動(dòng)巨頭VF集團(tuán)、全球化妝品龍頭歐萊雅無不經(jīng)歷了這樣發(fā)展壯大的過程，當(dāng)然這種發(fā)展模式的前提是整合方自身有一個(gè)較為穩(wěn)固的自有品牌基礎(chǔ)，同時(shí)要求有強(qiáng)大的整合能力，而被收購(gòu)方管理團(tuán)隊(duì)能較長(zhǎng)時(shí)間保持穩(wěn)定。我們認(rèn)為2022年6月森馬公告擬收購(gòu)GXG的案例或許已經(jīng)打開了行業(yè)品牌間整合的序幕。三、上市品牌服飾公司分析國(guó)內(nèi)的品牌服飾領(lǐng)域經(jīng)過15—20年左右的快速發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展出相對(duì)齊全的子行業(yè)，不同的子行業(yè)因?yàn)榘l(fā)展階段的不同和行業(yè)特征的不同，在未來的發(fā)展中也將呈現(xiàn)出不同的分化。我們從子行業(yè)增長(zhǎng)速度、擴(kuò)容空間、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、行業(yè)可能達(dá)到的市場(chǎng)集中度、消費(fèi)粘度等多個(gè)角度綜合考慮，目前階段對(duì)子行業(yè)基本面的排序是：戶外行業(yè)、家紡、中高檔女裝、童裝、商務(wù)休閑、時(shí)尚休閑、女鞋、男正裝和運(yùn)動(dòng)裝。從發(fā)展模式上分析，直營(yíng)占比更高的品牌公司產(chǎn)生的歷史庫存壓力通常小于代理加盟商為主的公司，短期終端銷售的改善也會(huì)更快傳導(dǎo)至直營(yíng)占比更高的品牌公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上。此外，電子商務(wù)作為行業(yè)新興渠道與未來新的增長(zhǎng)點(diǎn)，越來越獲得品牌公司的重視，在這一點(diǎn)上，已經(jīng)具備良好基礎(chǔ)和成型的電商戰(zhàn)略的品牌公司將擁有先機(jī)。從行業(yè)調(diào)整傳導(dǎo)路徑來看，在訂貨會(huì)數(shù)據(jù)與終端零售等指標(biāo)上最早開始惡化的上市品牌公司先于其他公司面對(duì)一系列問題，同時(shí)也有更長(zhǎng)的時(shí)間做出調(diào)整改變，在庫存消化告一段落后這些公司在財(cái)務(wù)報(bào)表上將呈現(xiàn)更早的復(fù)蘇跡象。綜合考慮上述3種不同維度的篩選，我們認(rèn)為可能率先復(fù)蘇的選標(biāo)有：富安娜、朗姿股份、卡奴迪路、探路者、羅萊家紡和森馬服飾。四、品牌服飾公司未來發(fā)展前景未來行業(yè)復(fù)蘇是否有一些前瞻性的指標(biāo)，這個(gè)也許是資本市場(chǎng)最關(guān)心的問題，我們認(rèn)為，除了每季的訂貨會(huì)指標(biāo)外（部分品牌由于訂貨比重調(diào)整可比性在逐步降低），終端零售與公司營(yíng)運(yùn)質(zhì)量方面的相關(guān)指標(biāo)持續(xù)改善也是行業(yè)或公司復(fù)蘇的重要標(biāo)志，具體包括終端打折促銷頻率、可比同店銷量增長(zhǎng)、營(yíng)運(yùn)指標(biāo)（存貨與應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等）、行業(yè)零售數(shù)據(jù)、售罄率、凈開店等。打折促銷頻率的減少，一方面可以說明終端積壓庫存消化基本完畢，另一方面也可以部分反映消費(fèi)者對(duì)品牌、定價(jià)、產(chǎn)品的逐步認(rèn)可，未來的增長(zhǎng)更多將來自銷量的帶動(dòng)。可比同店銷量增長(zhǎng)擺脫低個(gè)位數(shù)甚至負(fù)增長(zhǎng)后，恢復(fù)至接近雙位數(shù)增速也基本可以反映行業(yè)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。對(duì)于目前仍以加盟訂貨為主的品牌服飾企業(yè)來說，應(yīng)收賬款的變化通常是企業(yè)營(yíng)業(yè)收入變化的前兆。根據(jù)我們前期對(duì)國(guó)內(nèi)外品牌公司的比較研究（具體參考先前報(bào)告《應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)變化是企業(yè)營(yíng)收轉(zhuǎn)暖的先行指標(biāo)》），當(dāng)季度應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)變化下穿營(yíng)業(yè)收入變化時(shí)，往往預(yù)示著企業(yè)當(dāng)年或者次年?duì)I收復(fù)蘇，因?yàn)閷?duì)加盟商授信的減少預(yù)示著終端經(jīng)營(yíng)情況的改善，下一個(gè)訂貨期，訂單量將會(huì)增加。在我們這篇定量分析的行業(yè)報(bào)告中初步帥選出有復(fù)蘇跡象的可能標(biāo)的包括富安娜、森馬服飾和夢(mèng)潔家紡。行業(yè)低迷的情況下，2021年開始不少品牌公司放緩了開店節(jié)奏，關(guān)店數(shù)量開始增加，傳統(tǒng)渠道數(shù)量調(diào)整的時(shí)間一方面取決于零售終端的恢復(fù)，另一方面也取決于門店各類成本費(fèi)用壓力的減輕，在本土品牌公司越來越注重鞏固現(xiàn)有門店質(zhì)量（店效與平效的提升）的趨勢(shì)下，凈開店增長(zhǎng)的恢復(fù)本身反映了公司對(duì)自身擴(kuò)張與復(fù)制高質(zhì)量門店的信心，同時(shí)可以反映加盟商信心與盈利水平的恢復(fù)。受到季節(jié)性、大規(guī)模促銷活動(dòng)等因素的影響，單月行業(yè)零售數(shù)據(jù)（全國(guó)百家大型零售企業(yè)、全國(guó)50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)服裝零售數(shù)據(jù)等）增速波動(dòng)較大，我們認(rèn)為連續(xù)3個(gè)月零售數(shù)據(jù)增速的回升基本可以反映行業(yè)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，尤其是銷量增速的持續(xù)回暖可以反映零售終端更高質(zhì)量的復(fù)蘇。五、投資建議及重點(diǎn)公司簡(jiǎn)況品牌服飾公司作為消費(fèi)型企業(yè)，本身具備更多的防御屬性，過去粗放式的發(fā)展與加盟商體制帶來的庫存問題以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)本身的減速使得行業(yè)出現(xiàn)了較大的業(yè)績(jī)波動(dòng)，我們認(rèn)為目前品牌公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的波動(dòng)一方面有經(jīng)濟(jì)減速的原因，另一方面更多是為過去的發(fā)展模式埋單。我們認(rèn)為在行業(yè)調(diào)整與洗牌過程中，優(yōu)秀的品牌服飾公司將向更可持續(xù)的增長(zhǎng)模式與更高的營(yíng)運(yùn)質(zhì)量轉(zhuǎn)型，最終脫穎而出的公司在財(cái)務(wù)質(zhì)量與自由現(xiàn)金流等指標(biāo)上會(huì)出現(xiàn)越來越明顯的改善，參考海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，資本市場(chǎng)通常愿意給予這些發(fā)展模式更為穩(wěn)健的服飾品牌公司一定的估值溢價(jià)，我們認(rèn)為經(jīng)歷本輪行業(yè)調(diào)整后生存并逐步壯大的品牌服飾企業(yè)盡管不會(huì)有以前那么高的盈利增速，但更可預(yù)期、更穩(wěn)健的增長(zhǎng)及更高的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量將為他們帶來估值溢價(jià)。經(jīng)過行業(yè)繁榮期的洗禮與快速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)紡織制造龍頭企業(yè)已經(jīng)積累了自身優(yōu)勢(shì)，多年的擴(kuò)張幫助中高端紡織制造企業(yè)形成了一定的產(chǎn)能規(guī)模，企業(yè)自身已經(jīng)擁有了成熟的產(chǎn)業(yè)鏈配套體系，并且儲(chǔ)備了較高素質(zhì)、持續(xù)豐富的人力資源與研發(fā)力量，后期更多依靠研發(fā)能力的不斷提升和產(chǎn)業(yè)鏈綜合優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)。經(jīng)歷宏觀環(huán)境波動(dòng)、人民幣升值、原材料成本上升等多種因素的考驗(yàn)，中高端紡織制造企業(yè)積累了寶貴的生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和研發(fā)能力，多年的市場(chǎng)摸爬滾打可以通過深入大客戶的供應(yīng)鏈體系從而逐漸綁定大客戶，客戶的高集中度形成的粘性正是行業(yè)重要的護(hù)城河之一，未來龍頭企業(yè)也將充分受益于行業(yè)集中度與產(chǎn)品附加值的提升。我們認(rèn)為，市場(chǎng)應(yīng)該重新審視對(duì)傳中高端紡織制造龍頭企業(yè)的估值水平，持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的現(xiàn)金流表現(xiàn)實(shí)際已經(jīng)代表了公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也理應(yīng)對(duì)應(yīng)更高的估值水平。綜上，紡織制造類我們依然首推魯泰A，四季度建議重點(diǎn)關(guān)注華斯股份的階段性機(jī)會(huì)。品牌類未來一年我們更傾向的標(biāo)的為：富安娜、探路者、朗姿股份、卡奴迪路、羅萊家紡和森馬服飾。1、魯泰A從公司上市13年以來的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)指標(biāo)看，公司業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)能力、穩(wěn)定性、較高的盈利質(zhì)量都體現(xiàn)了其在細(xì)分領(lǐng)域的護(hù)城河，優(yōu)異的綜合管理能力、研發(fā)能力及全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)枪竞诵母?jìng)爭(zhēng)力所在，也是公司長(zhǎng)期以來相對(duì)行業(yè)的業(yè)績(jī)穩(wěn)定性更強(qiáng)的重要原因。未來行業(yè)集中度的提升與產(chǎn)品附加值的提升將是公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要推動(dòng)因素，棉價(jià)的上漲將為公司業(yè)績(jī)疊加彈性。近年來內(nèi)外部宏觀經(jīng)濟(jì)的變化將進(jìn)一步加速行業(yè)洗牌，業(yè)內(nèi)訂單有望進(jìn)一步向公司這樣的龍頭企業(yè)集中，隨著公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中高價(jià)訂單占比的逐步上升，預(yù)計(jì)近3年公司業(yè)績(jī)可以保持20%左右的復(fù)合增長(zhǎng)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型、減速的大背景下，魯泰這樣具有全球產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、不存在歷史增長(zhǎng)負(fù)擔(dān)的企業(yè)所受影響相對(duì)更小，業(yè)績(jī)穩(wěn)定性相對(duì)更高，更具有吸引力。我們認(rèn)為前期公司股價(jià)的上漲主要來自于業(yè)績(jī)拐點(diǎn)的確認(rèn)，后期公司股價(jià)上漲將更多來自于估值修復(fù)和業(yè)績(jī)可能的超預(yù)期。2、富安娜較高的直營(yíng)占比、鮮明的品牌產(chǎn)品特色帶來的客戶黏度、更為精細(xì)化的管理與相對(duì)更強(qiáng)的零售能力一直是公司區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要優(yōu)勢(shì)，也是公司在終端零售低迷的大環(huán)境下始終能保持相對(duì)更穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要原因，公司一貫穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、嚴(yán)格的期間費(fèi)用控制力度可以使其保持相對(duì)行業(yè)更好的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。公司電子商務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，收入連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)。除了將電商作為處理庫存的渠道外，公司將“圣之花”定為電商專屬品牌，同時(shí)發(fā)展電商專屬產(chǎn)品，在產(chǎn)品與設(shè)計(jì)風(fēng)格上形成差異，避免線上線下沖突。中長(zhǎng)期我們繼續(xù)看好家紡行業(yè)處于消費(fèi)升級(jí)晚期帶來的快速增長(zhǎng)和行業(yè)集中度的提升。另一方面公司由家紡向大家居用品的延伸可以使公司在更大的市場(chǎng)空間內(nèi)憑借自身的品牌特色與經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)豐富產(chǎn)品品類，進(jìn)一步打開公司銷售與市值空間。3、探路者考慮到國(guó)內(nèi)戶外用品市場(chǎng)較小的基數(shù)，我們預(yù)計(jì)未來3-5年國(guó)內(nèi)戶外用品行業(yè)仍能保持20%以上復(fù)合增長(zhǎng)，是目前品牌服飾中增速最快的子行業(yè)之一。作為國(guó)內(nèi)戶外用品行業(yè)唯一一家上市公司，公司較其他同類型本土品牌擁有更多的優(yōu)勢(shì)。公司較早完成了職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，并且通過較為完善的激勵(lì)措施充分保證了管理團(tuán)隊(duì)不斷學(xué)習(xí)與改善經(jīng)營(yíng)管理的積極性，另一方面管理團(tuán)隊(duì)本身具備豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，目睹了運(yùn)動(dòng)服飾等子行業(yè)過去粗放的開店模式下的問題。2021年起公司未雨綢繆通過開展了多品牌業(yè)務(wù)覆蓋更多元化的市場(chǎng)需求，主品牌探路者本身已經(jīng)擁有一定的品牌影響力與號(hào)召力，公司設(shè)立Discovery與電商專屬品牌阿肯諾，為中長(zhǎng)期的發(fā)展做好儲(chǔ)備。2022年公司進(jìn)一步明確以美國(guó)VF集團(tuán)為標(biāo)桿，堅(jiān)定貫徹多品牌的發(fā)展道路，為未來營(yíng)收和市值打開了更大空間。對(duì)比其他品牌服飾企業(yè)，公司對(duì)電子商務(wù)更為重視，發(fā)展戰(zhàn)略更清晰明確。公司將電商戰(zhàn)略分為3個(gè)投入層次，首先積極推動(dòng)加盟商參與電子商務(wù)的運(yùn)營(yíng)，倡導(dǎo)全員電商，并考慮將期貨轉(zhuǎn)移至線上；其次通過對(duì)網(wǎng)站的投入進(jìn)行品牌與公司線上平臺(tái)的推廣；最后是通過搭建集零售、服務(wù)與文化傳播等為一體的線上戶外家園大平臺(tái)，帶領(lǐng)公司建立強(qiáng)大的品牌號(hào)召力與忠實(shí)的客戶群，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化、立體化的發(fā)展，充分分享國(guó)內(nèi)戶外行業(yè)一步步的成長(zhǎng)。4、朗姿股份公司所處的中