江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97課件

江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT2023/12/5江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT一卷史書石器時(shí)代的先民吳越春秋的兵戈漢朝硝煙的紛亂這里一幕幕呈現(xiàn)一卷情書文臣武將的歸去來兮皇家纏綿的來去空空騷人雅客的長(zhǎng)詠短嘆這里一頁(yè)頁(yè)輕翻錦溪八景錦溪漁唱蓮池結(jié)社通神御翰陳妃水冢石音客帆古井風(fēng)亭福壽殘碑樵樓鼓聲八景曼妙凝聚成一幅錦溪人文風(fēng)情蓮池八景蓮池閣影片云鐘夜迎暉普照畫舫晴雪露臺(tái)荷映堤岸鳴禽菱歌曉唱蘆荻風(fēng)帆八景依水清妝淡抹一幅江南風(fēng)情江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT五保湖畔文昌閣旁行宮之側(cè)一條街滄桑著歷史飄逸的詩(shī)篇江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT比較中找尋出路江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT一、錦溪鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀格局錦溪商業(yè)生活配套商業(yè)旅游特色商業(yè)長(zhǎng)壽路商業(yè)文昌路商業(yè)上塘街商業(yè)下塘街商業(yè)盤亭街商業(yè)江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT1、生活配套商業(yè)1、長(zhǎng)壽路1、長(zhǎng)壽路是錦溪商業(yè)最為集中的街道之一。2、店面開間在3.5－8米之間，進(jìn)深在5－11米。3、租金：集中在2.8－3.5元/平米/天。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT本報(bào)告需嚴(yán)格保密2、長(zhǎng)壽路業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)數(shù)量餐飲1服飾30服務(wù)6家電6零售10特色食品4其他6經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上以服飾47%、零售15%、家電10%等為主，業(yè)態(tài)較為散亂，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，主要滿足當(dāng)?shù)鼐用竦幕旧钚枨蟆?、生活配套商業(yè)江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT2、文昌路①文昌路是錦溪鎮(zhèn)一條南北主干道。②兩側(cè)皆為商鋪，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有餐飲、零售、服裝、銀行等，也主要是滿足居民的生活需求。③錦溪鎮(zhèn)的餐飲主要集中在文昌路上，但整體檔次較低。1、生活配套商業(yè)江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT本報(bào)告需嚴(yán)格保密分析總結(jié)2、生活配套商業(yè)總結(jié)1、錦溪商業(yè)發(fā)展略為滯后，尚無主題綜合商業(yè)出現(xiàn)2、沿街業(yè)態(tài)普遍雜亂，主要為滿足當(dāng)?shù)鼐用窕旧钕M(fèi)需要 沿街商業(yè)主要為服飾、餐飲、零售、家電等業(yè)態(tài)，整體檔次偏低3、中高檔餐飲、娛樂消費(fèi)尚處于真空階段，當(dāng)?shù)匦蓍e消費(fèi)受限就餐飲業(yè)看，主要分布在文昌路沿線，以低端飯店、餐飲小店為主中高檔休閑餐飲業(yè)態(tài)尚未出現(xiàn)休閑娛樂場(chǎng)所較少，居民休閑娛樂消費(fèi)受限江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT上塘街——旅游景點(diǎn)、旅游商業(yè)最集中的街區(qū)3、旅游特色商業(yè)錦溪，素有“博物館之鄉(xiāng)”的美稱，而上塘街則是博物館聚集所在，短短一條街，有近十家博物館！我項(xiàng)目緊鄰上塘街，附加價(jià)值賣點(diǎn)的塑造中，也應(yīng)該囊括博物館這一文化特色，以達(dá)到吸引旅客人流的目的江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT本報(bào)告需嚴(yán)格保密上塘街共約90店面，面積范圍在10－300多㎡之間，主力店鋪面積集中在20－40㎡。位置不同，租金差別也較大，在0.7－4元/㎡/天之間，主要集中在1－1.5元/㎡/天之間上塘街——旅游景點(diǎn)、旅游商業(yè)最集中的街區(qū)3、旅游特色商業(yè)江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT本報(bào)告需嚴(yán)格保密業(yè)態(tài)數(shù)量餐飲12服裝及飾品17工藝品21零售9特色食品小飾品1114其他4上塘街商業(yè)業(yè)態(tài)主要以手工藝品、小飾品以及特色小吃為主，是較為典型的旅游商業(yè)3、旅游特色商業(yè)上塘街——旅游景點(diǎn)、旅游商業(yè)最集中的街區(qū)江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT盤亭路盤亭路，位于文昌閣東側(cè)，共20余間商鋪。盤亭路是旅游團(tuán)隊(duì)進(jìn)入景區(qū)的必經(jīng)之路，是目前錦溪鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)旅游商業(yè)最黃金的地段。從目前的經(jīng)營(yíng)狀況來看，主要為特色小吃、零售等，整體檔次較低，較為雜亂。盤亭路目前平均租金在1.5元/平米/天左右。3、旅游特色商業(yè)江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT分析總結(jié)1．經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類單一 主要為飾品、工藝品以及特色食品等業(yè)態(tài)，缺乏休閑娛樂經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。2．整體業(yè)態(tài)檔次較低 難以滿足游客的較高檔次的消費(fèi)需求。3．整體租金水平較低 主要在1.5元/平米/天，遠(yuǎn)低于錦溪居住配套商業(yè)的租金水平。4、旅游特色商業(yè)總結(jié)4．政府推廣力度不夠，景觀資源利用不足5．客源較窄，上海人為主，年齡偏大，其余多來自內(nèi)地省份，消費(fèi)能力有限6．旅游線路規(guī)劃存在缺陷，加之部分導(dǎo)游誤導(dǎo)消費(fèi)者，游客消費(fèi)行為主要集中在少量商家手中，其余商家經(jīng)營(yíng)多數(shù)處于不甚理想狀態(tài)。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT從整體來看：商業(yè)業(yè)態(tài)較為雜亂，多為滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钆涮仔枰獧n次較低，缺乏中高端消費(fèi)，居民消費(fèi)能力受限嚴(yán)重缺乏休閑娛樂消費(fèi)商業(yè)業(yè)態(tài)，居民消費(fèi)能力向周邊轉(zhuǎn)移旅游景點(diǎn)規(guī)劃及推廣存在缺陷，政府尚未完全意識(shí)到旅游經(jīng)濟(jì)的巨大活力配套設(shè)施不全，導(dǎo)致游客數(shù)量較少、質(zhì)量不高，普遍消費(fèi)過少旅游對(duì)錦溪鎮(zhèn)所應(yīng)起到的拉動(dòng)作用，并沒有得到凸現(xiàn)。二、錦溪鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀分析因此，在錦溪鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)格局下，我們需要從“可轉(zhuǎn)移消費(fèi)”，以及“可創(chuàng)造消費(fèi)”兩個(gè)角度著手，給予本項(xiàng)目基于市場(chǎng)第一線的準(zhǔn)確定位。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT三、錦溪商業(yè)消費(fèi)需求及滿足分析長(zhǎng)壽路文昌路WHERE？？？上塘街盤亭街下塘街居民消費(fèi)需求日常生活消費(fèi)休閑娛樂消費(fèi)企業(yè)消費(fèi)需求員工日常生活員工休閑娛樂客戶招待消費(fèi)游客消費(fèi)需求游客購(gòu)物消費(fèi)游客休閑娛樂游客住宿消費(fèi)游客飲食消費(fèi)可創(chuàng)造消費(fèi)可轉(zhuǎn)移消費(fèi)江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT四、項(xiàng)目入市機(jī)會(huì)點(diǎn)分析休閑娛樂中高檔餐飲中高檔酒店錦溪商業(yè)業(yè)態(tài)空白點(diǎn)錦溪商業(yè)現(xiàn)狀分析錦溪商業(yè)需求分析本項(xiàng)目商業(yè)入市機(jī)會(huì)點(diǎn)工藝、飾品特色小吃江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT同類項(xiàng)目類比借鑒江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT1、財(cái)富周莊建筑面積81800㎡總套數(shù)500套面積區(qū)間

20-300平方米主力面積60-70㎡銷售均價(jià)1.7萬/㎡租金2元/㎡*天挑高6米開發(fā)商昆山大都會(huì)房產(chǎn)代理商上海信義房屋①項(xiàng)目概況：財(cái)富周莊坐落于周莊白蜆湖畔，占地8萬平方米，集美食娛樂休閑于一體。涵蓋了日本、中國(guó)、地中海、威尼斯、高迪5種建筑風(fēng)格。這里匯聚了時(shí)尚、人文、宗教等多重景觀。一、同類項(xiàng)目類別借鑒分析江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT本報(bào)告需嚴(yán)格保密以供養(yǎng)、祈福、布施、慈善、文化為精神主軸建構(gòu)的觀音主題文化館是本項(xiàng)目最核心的景觀。13.25米的水月觀音堪稱亞洲室內(nèi)第一，圍繞這一主題展開的景觀延伸營(yíng)造出了震撼人心的莊嚴(yán)氛圍。1、財(cái)富周莊項(xiàng)目訴求核心1：大型江南觀音宗教文化館一、同類項(xiàng)目類別借鑒分析江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT本報(bào)告需嚴(yán)格保密主題氛圍營(yíng)造1、財(cái)富周莊亞洲最大水月觀音水月觀音壁畫展覽祈福供養(yǎng)佛江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT將臺(tái)灣民俗文化與小吃美食融為一體，營(yíng)造濃厚的寶島文化氛圍。1、財(cái)富周莊項(xiàng)目訴求核心2：臺(tái)灣民間美食文化景觀河街江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT項(xiàng)目借鑒項(xiàng)目定位：依托于古鎮(zhèn)，而又跳脫于古鎮(zhèn)。產(chǎn)品塑造：圍繞主題展開景觀、文化延伸，塑造深厚廣博的主題氛圍。價(jià)值實(shí)現(xiàn)：通過產(chǎn)品自身質(zhì)量，來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)利潤(rùn)的最大化。財(cái)富周莊給我們的思考依托于古鎮(zhèn)的文化底蘊(yùn)和濃厚的休閑旅游氛圍為項(xiàng)目開發(fā)擴(kuò)大影響、聚集人氣。而又不完全依靠古鎮(zhèn)，以自身的的主題文化景觀吸引游客，形成自身的獨(dú)特魅力以及影響力，也為古鎮(zhèn)新添一道獨(dú)特的景觀。同時(shí)也通過附加價(jià)值實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化。我項(xiàng)目主題概念塑造，應(yīng)以上塘街景點(diǎn)擴(kuò)容，南宋行宮景區(qū)規(guī)劃為由頭，深挖文化價(jià)值，以景點(diǎn)中心的文化旅游街區(qū)進(jìn)行推廣，從概念上增強(qiáng)魅力價(jià)值江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于周莊古鎮(zhèn)入口處，以“清末民初江南民俗再現(xiàn)”為開發(fā)目標(biāo)，以“主題公園式休閑購(gòu)物中心”為理念開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。占地面積46700㎡總套數(shù)40000㎡銷售均價(jià)7000－15000租金0.8－2元/㎡/天樓層2－3層開盤時(shí)間2002-10-1開發(fā)商昆山澳格房地產(chǎn)2、江南人家江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT本報(bào)告需嚴(yán)格保密項(xiàng)目規(guī)劃：周莊·江南人家規(guī)劃有10個(gè)商業(yè)功能區(qū)，功能包括旅游參觀、特色商業(yè)、餐飲服務(wù)、休閑娛樂及展覽展示等。其中包含一家四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)權(quán)式酒店，當(dāng)時(shí)售價(jià)44萬元/套，采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理、提供10年回租模式，每年獲利15天酒店免費(fèi)入住權(quán)。在運(yùn)營(yíng)上，

項(xiàng)目以通過裝飾風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)形式、服裝道具、民俗曲藝表演等營(yíng)造出的江南古鎮(zhèn)社會(huì)人文風(fēng)貌為運(yùn)營(yíng)的重要支撐點(diǎn)。

主題公園式休閑度假購(gòu)物中心項(xiàng)目定位：2、江南人家江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT功能業(yè)態(tài)借鑒：項(xiàng)目規(guī)劃涵蓋了度假酒店、特色商街、藝術(shù)館、俱樂部、酒吧區(qū)、水上表演舞臺(tái)、酒店服務(wù)區(qū)等業(yè)態(tài)，集旅游、休閑、購(gòu)物、住宿、餐飲等功能于一體，可以為游客提供較為全面的服務(wù)。規(guī)劃理念借鑒：項(xiàng)目將時(shí)尚休閑與古鎮(zhèn)文化通過建筑形式以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等融洽合為一體，為古鎮(zhèn)旅游增添新鮮血液。適當(dāng)?shù)某藉\溪現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目規(guī)劃一部分時(shí)尚休閑娛樂以及酒店等業(yè)態(tài)，滿足游客以及部分本地居民的需求。項(xiàng)目借鑒江南人家給我們的思考江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT恒基地產(chǎn)顧問項(xiàng)目概況：同里老街·新江南項(xiàng)目與同里古鎮(zhèn)游覽區(qū)一河之隔，是傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌與現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合的一個(gè)休閑商業(yè)項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目分為沿河酒吧休閑區(qū)、四方街餐飲娛樂區(qū)、民俗風(fēng)情坊，經(jīng)濟(jì)型酒店區(qū)四大區(qū)域。項(xiàng)目將與2007年底交房。占地面積19800㎡建筑面積17500㎡面積區(qū)間10－2400㎡主力面積9—300㎡銷售均價(jià)7800元/㎡層高2-3層開發(fā)商新滄浪開盤時(shí)間2006-3-253、同里老街·新江南江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT項(xiàng)目規(guī)劃：集旅游、休閑、餐飲、購(gòu)物、度假、娛樂、展覽、會(huì)議為一體的商業(yè)旅游休閑項(xiàng)目項(xiàng)目定位：

面積業(yè)態(tài)注沿河酒吧一條街100-300㎡

各種酒吧、茶坊、飲品店、咖啡館、演藝吧、動(dòng)感吧等滿足游客、居民以及周邊企業(yè)的休閑娛樂需求四方街中心廣場(chǎng)10－2400㎡大型餐飲（2400平方米）及各種特色餐飲小店、休閑娛樂店等滿足同里旅游及周邊地區(qū)商務(wù)消費(fèi)對(duì)餐飲、休閑的需求民俗風(fēng)情坊10—60㎡民間工藝、江南特產(chǎn)、特色小吃等滿足游客旅游需求經(jīng)濟(jì)型酒店區(qū)3400㎡可提供100間客房及餐飲、會(huì)議、娛樂等配套用房，已與書香門第商務(wù)酒店簽約，2007年?duì)I業(yè)滿足旅游、商務(wù)、會(huì)議客戶的要求3、同里老街·新江南江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT項(xiàng)目借鑒功能業(yè)態(tài)借鑒：項(xiàng)目規(guī)劃從游客以及當(dāng)?shù)鼐用?、企業(yè)的需求出，具有較好 的兼容性，為項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了條件。規(guī)劃理念借鑒：利用河岸緊靠游覽區(qū)的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)酒吧類休閑業(yè)態(tài)，使區(qū) 位資源得到合理利用。產(chǎn)品規(guī)劃借鑒：項(xiàng)目在產(chǎn)品功能分區(qū)以及商鋪面積分割上都較為合理，值 得借鑒。合理規(guī)劃、商鋪面積適當(dāng)、充分發(fā)揮地段資源優(yōu)勢(shì)新江南給我們的思考江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT項(xiàng)目概況：周莊富貴園占地500畝，規(guī)劃建筑面積10萬平方米，位于周莊鎮(zhèn)的東南部，規(guī)劃為一個(gè)集旅游、休閑、購(gòu)物等于一體的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目。目前已經(jīng)基本售完，正在招商之中，除了沿路有幾家商鋪營(yíng)業(yè)外，其余幾乎全部空置。整體來看，本案的運(yùn)營(yíng)是失敗的。占地面積26000㎡建筑面積24000㎡總套數(shù)700主力面積70㎡銷售均價(jià)6000樓層2－3層開盤時(shí)間2004-6-18開發(fā)商富貴園房產(chǎn)代理商上海川普機(jī)構(gòu)

4、周莊富貴園江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT整體來看，本項(xiàng)目規(guī)劃核心并不明確，禮品市場(chǎng)的定位沒有得到有力的凸顯，后期招商中更是如此。項(xiàng)目?jī)?nèi)雖規(guī)劃有重建的“沈萬三故居”，但項(xiàng)目缺乏獨(dú)有的文化內(nèi)涵、主題定位模糊，難以形成巨大的影響力。項(xiàng)目采用了橘紅色門窗，與傳統(tǒng)的江南建筑有較大差異，與周莊風(fēng)景區(qū)整體風(fēng)格顯得有些格格不入。項(xiàng)目所在地段較偏，再加之項(xiàng)目在交通動(dòng)線上沒有做足功夫，很難吸引游客前往消費(fèi)。富貴園周莊項(xiàng)目借鑒規(guī)劃主題要突出、風(fēng)格要與江南民居融洽和諧、交通動(dòng)線合理富貴園給我們的思考江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT本項(xiàng)目要在總體規(guī)劃上做好“南宋行宮”的主題景觀，并圍繞主題深入挖掘，充分延展，使主題得以細(xì)致、完美、生動(dòng)體現(xiàn)。圍繞錦溪商業(yè)目前存在的空白點(diǎn)做文章，開發(fā)集旅游、休閑、商業(yè)為一體的主題性商業(yè)項(xiàng)目，使項(xiàng)目成為錦溪旅游又一名勝，居民消費(fèi)最佳選擇。項(xiàng)目的整體規(guī)劃務(wù)必與周邊環(huán)境相互應(yīng)，在建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)等方面融入古鎮(zhèn)精華元素，使之散發(fā)濃郁的水鄉(xiāng)風(fēng)情。充分發(fā)揮本項(xiàng)目東鄰文昌閣、南依五保湖、北靠上塘古街的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)劃產(chǎn)品布局。在交通動(dòng)線設(shè)計(jì)上要做好文章，使項(xiàng)目成為游客的必經(jīng)之處。同時(shí)在大交通上努力協(xié)調(diào)，為鎮(zhèn)區(qū)居民到本項(xiàng)目消費(fèi)創(chuàng)造最便捷的交通。項(xiàng)目借鑒二、同類項(xiàng)目類別借鑒總結(jié)江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT千里之行始于自省江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPTＮ

地塊尚未平整，北側(cè)與民宅相鄰，西側(cè)為農(nóng)田，東側(cè)為文昌閣，南側(cè)為河道。千里之行始于自省——項(xiàng)目分析1、地塊現(xiàn)狀江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT優(yōu)勢(shì)錦溪緊鄰古鎮(zhèn)甪直和周莊，點(diǎn)線面的旅游格局為該區(qū)域凝聚強(qiáng)大人氣；項(xiàng)目位于錦溪環(huán)湖休閑度假區(qū)，周邊旅游資源豐富；產(chǎn)品定位江南傳統(tǒng)風(fēng)格，與上塘街的古鎮(zhèn)風(fēng)貌相呼應(yīng)，增強(qiáng)了自身的觀賞性.依托旅游業(yè)商藝結(jié)合賞購(gòu)結(jié)合

千里之行始于自省——項(xiàng)目分析2、SWOT分析江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT劣勢(shì)項(xiàng)目位于錦溪鎮(zhèn)核心景觀區(qū)的邊緣，削弱了產(chǎn)業(yè)對(duì)本地塊的輻射力；周邊環(huán)境不成熟，交通動(dòng)線受阻；解決方案通過景觀再造和豐富的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)吸引游客；完善道路交通系統(tǒng)，與通往景區(qū)的主干路相連；千里之行始于自省——項(xiàng)目分析2、SWOT分析江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT千里之行始于自省——項(xiàng)目分析機(jī)會(huì)政府加大了對(duì)旅游業(yè)推廣力度，旅游業(yè)潛力無限，為本項(xiàng)目造就良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；目前錦溪鎮(zhèn)缺乏針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)的餐飲休閑場(chǎng)所；隨著南宋行宮等一批景觀點(diǎn)的建設(shè)將提升本地塊的商業(yè)價(jià)值；上塘街商鋪的面積及布局不能滿足現(xiàn)有商業(yè)的發(fā)展，為本案入市創(chuàng)造良好時(shí)機(jī)；2、SWOT分析江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT恒基地產(chǎn)顧問本報(bào)告需嚴(yán)格保密威脅錦溪鎮(zhèn)施行收費(fèi)旅游后人氣巨降，對(duì)本案經(jīng)營(yíng)構(gòu)成較大威脅；周莊等古鎮(zhèn)的特色旅游分流了大部分客源；解決方案與政府合作，加大旅游業(yè)的推廣力度，并與周邊的古鎮(zhèn)旅游形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)

千里之行始于自省——項(xiàng)目分析2、SWOT分析江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT1、購(gòu)買商鋪目標(biāo)客戶群現(xiàn)狀：錦溪鎮(zhèn)目前商業(yè)項(xiàng)目存在市場(chǎng)空白，投資渠道受限；當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y欲望強(qiáng)烈；上塘街商鋪非個(gè)人所有，經(jīng)營(yíng)戶普遍采用租賃的經(jīng)營(yíng)方式，

并且對(duì)現(xiàn)狀普遍不滿；隨著政府的推廣，錦溪古鎮(zhèn)的知名度在逐步提升；千里之行始于自省——客源定位江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT1、購(gòu)買商鋪目標(biāo)客戶群通過調(diào)研，并結(jié)合周莊等周邊古鎮(zhèn)的實(shí)際情況，我們對(duì)購(gòu)買商鋪的客戶有如下結(jié)論：錦溪鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營(yíng)商家；做商鋪投資的錦溪鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用?；外來投資者或經(jīng)營(yíng)戶；比例大約為4：4：2千里之行始于自省——客源定位江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT2、租賃商鋪目標(biāo)客戶群結(jié)合目前錦溪鎮(zhèn)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，我們有以下結(jié)論：上塘街的經(jīng)營(yíng)戶（沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買的經(jīng)營(yíng)戶）；錦溪鎮(zhèn)其他區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶；外來區(qū)域的經(jīng)營(yíng)戶

比例大約為4：3：3

千里之行始于自省——客源定位江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT古鎮(zhèn)項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目推廣商業(yè)運(yùn)營(yíng)千里之行始于自省——項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位以古鎮(zhèn)的旅游產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向,同時(shí)兼顧當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枨?；?xiàng)目以上塘街的擴(kuò)容改造為契機(jī),其建筑風(fēng)格、建筑形式與古鎮(zhèn)的風(fēng)格和布局相一致；突破傳統(tǒng)的純商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，賦予產(chǎn)品文化內(nèi)涵，使其成為文化輸出的載體；以“做活、做旺”為基點(diǎn)，對(duì)客群、業(yè)態(tài)、價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。1、定位原則江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT錦溪古鎮(zhèn)文化特色第一街區(qū)

千里之行始于自省——項(xiàng)目定位1、形象定位江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT錦溪古鎮(zhèn)旅游第一站錦溪居民休閑消費(fèi)第一選擇蘇州昆山上?！皴\溪●周莊●淀山湖千里之行始于自省——項(xiàng)目定位2、市場(chǎng)定位江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT千里之行始于自省——產(chǎn)品建議1、規(guī)劃布局建議建議將整個(gè)項(xiàng)目地塊分割成為分A、B區(qū)，中間由觀光大道分隔。A區(qū)：為購(gòu)物區(qū)，以工藝品、旅游紀(jì)念品為主，位于道路北側(cè)。B區(qū)：位于地塊南側(cè)，此區(qū)域與五保湖依水相連，觀光性較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以特色小吃、餐飲及特色旅館為主。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT千里之行始于自省——產(chǎn)品建議南宋行宮A區(qū)：購(gòu)物區(qū)（工藝品、旅游紀(jì)念品）B區(qū)：休閑區(qū)（特色小吃、餐飲、觀光等）街區(qū)主干路停車區(qū)街區(qū)主干路北側(cè)與上塘街相連，形成上塘街的延伸段，在設(shè)計(jì)上應(yīng)保持銜接的自然，格調(diào)的一致；南側(cè)與南新路相交，形成良好的交通動(dòng)線。在交通動(dòng)線的設(shè)計(jì)上,力爭(zhēng)使游客的停留時(shí)間最大化。街區(qū)的道路采用曲線設(shè)計(jì)，減輕游客的感官疲勞,增強(qiáng)游覽的興趣。同時(shí)實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT2、產(chǎn)品風(fēng)格建議粉墻黛瓦等江南傳統(tǒng)的建筑元素融合徽派建筑的雕花紅木詮釋了古鎮(zhèn)的典雅豐韻.千里之行始于自省——產(chǎn)品建議江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT雕花的紅木散發(fā)著濃厚的文化氣息千里之行始于自省——產(chǎn)品建議2、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT承載了歷史變遷的條石路?；虼竺媸u紅色的燈籠是傳統(tǒng)生活永恒的裝飾千里之行始于自省——產(chǎn)品建議2、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT在街區(qū)的主干路上可擺設(shè)張昭、文徵明、吳道子等古代人物雕象,他們或出生于此或與錦溪有著不解之緣,以此來營(yíng)造文化街區(qū)的氛圍.千里之行始于自省——產(chǎn)品建議2、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT1、業(yè)態(tài)區(qū)分建議千里之行始于自省——產(chǎn)品建議形態(tài)：建議以2~3F商業(yè)沿街及商業(yè)內(nèi)街商鋪為本項(xiàng)目的主要產(chǎn)品形態(tài)，適當(dāng)輔以少量獨(dú)立尚鋪，作為整棟出售。布局：由觀光大道（暫定）將商鋪產(chǎn)品自然區(qū)隔為兩個(gè)區(qū)域。分別為A區(qū)，及B區(qū)層高：建議1F層高4M，2F層高3M，3F層高至檐頂不超過10M開間：4米進(jìn)深：8~15米面積：30~120㎡（可采取靈活的捆綁銷售策略）江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT恒基地產(chǎn)顧問本報(bào)告需嚴(yán)格保密千里之行始于自省——業(yè)態(tài)配比1、業(yè)態(tài)特色特別建議：為了提升街區(qū)的觀賞性和文化氛圍,建議在錦溪老街2-3處設(shè)立博物館,如紫砂博物館、書畫博物館。（引進(jìn)上塘街現(xiàn)有主要博物館或重新設(shè)立）結(jié)合產(chǎn)品的建筑形態(tài)，業(yè)態(tài)以老字號(hào)商鋪、傳統(tǒng)食品、街居小作坊、民間工藝品、酒店、茶樓為主體，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)突出6字："老字、古字、小字、雜字、吃字、俗字"。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPTA區(qū)：針對(duì)游客消費(fèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)面積所占比例工藝品木雕、古董、書畫6000㎡23%文化館紫砂博物館、書畫博物館等2000㎡8%演藝坊雜技、戲劇表演等500㎡2%其他旅游紀(jì)念品絲綢、玉器等1500㎡5%千里之行始于自省——業(yè)態(tài)配比江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT千里之行始于自省——業(yè)態(tài)配比B區(qū)：針對(duì)游客和當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)面積所占比例餐飲中式餐館、咖啡館、茶館等650025%特色小吃風(fēng)味特色小吃10004%服裝專賣運(yùn)動(dòng)、男士、女士服裝20008%休閑娛樂小型電影院、酒吧、洗浴等300012%旅館具有江南傳統(tǒng)特色的旅館10004%中型超市世紀(jì)聯(lián)華15006%公建洗手間、金融服務(wù)系統(tǒng)5002%其他物業(yè)用房及辦公5002%江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT恒基地產(chǎn)顧問本報(bào)告需嚴(yán)格保密千里之行始于自省

－業(yè)態(tài)配比江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT物業(yè)租金10年回本12年回本15年回本1.0元/㎡·天3600432054001.2元/㎡·天4320518464801.3元/㎡·天4680561670201.5元/㎡·天540064808100千里之行始于自省——價(jià)格建議目前項(xiàng)目周邊商業(yè)用房的平均租金1.2元/㎡·天，隨著旅游業(yè)的開發(fā)將提升本物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，保守估計(jì)本物業(yè)的租金水平為1.3元/㎡·天，下面通過租金反推本案的售價(jià)：項(xiàng)目銷售預(yù)估均價(jià)：5800元/㎡租金反推本案的售價(jià)：江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT營(yíng)銷推廣方案江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT一、透過名字看內(nèi)涵項(xiàng)目因古鎮(zhèn)而生因繁榮而在承載的不止過去還需要開啟未來如何為其立名立足深厚謀于未來江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT－－－最江南－－－或醉江南釋義：緣起于美術(shù)大師劉海粟對(duì)錦溪古鎮(zhèn)的贊譽(yù)——江南之最效用：首先項(xiàng)目的地位（最），其次，將項(xiàng)目的江南風(fēng)情完全體現(xiàn)，第三，緣起于名人之口，富有文化內(nèi)涵，最后讀起來朗朗上口，利于傳播。立名江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT釋義：老是一種內(nèi)涵是一種氣質(zhì)也是一種地位策略：倚老賣老。倚老是指依托錦溪古鎮(zhèn)的江南老鎮(zhèn)的名氣，賣老是指街區(qū)的建筑特色，以及傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特色。效用：借力打力，迅速提高名氣，古鎮(zhèn)老街相互并存盡人皆知，以老街命名可搶注古鎮(zhèn)商標(biāo)，能迅速的提高項(xiàng)目知名度，吸引大量的游客進(jìn)入，從而達(dá)到繁榮商業(yè)的目的。－－－錦溪老街－－－立名江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT－－－錦溪·金色江南－－－立名備選案名－－－錦溪·金街口－－－江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT立智推廣策略：合理利用媒體資源，爭(zhēng)取做到以最省錢的方法宣傳項(xiàng)目、以最有效的途徑找到客戶。以本地自營(yíng)商戶帶動(dòng)本地投資人群，以游客宣傳帶動(dòng)外地客戶。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT二、推廣媒體及分析媒體是產(chǎn)品與客戶的橋梁電視：雖然普遍存在，一、由于收視習(xí)不同，致使不確定因素太多；二、其他媒體相比其費(fèi)用相對(duì)較高。報(bào)紙：本地流行報(bào)紙不多，市民零星的以《現(xiàn)代快報(bào)》《揚(yáng)子晚報(bào)》為讀物，鎮(zhèn)直機(jī)關(guān)以《昆山日?qǐng)?bào)》《蘇州日?qǐng)?bào)》為主要讀物。因此對(duì)于主要客群為本地人的項(xiàng)目來說報(bào)紙廣告對(duì)本項(xiàng)目來說效用不是很大。網(wǎng)絡(luò)：對(duì)于一些本地的投資人群來說網(wǎng)絡(luò)相對(duì)是有效的。戶外：戶外廣告對(duì)本地人以及來往過客是比較直觀的，效果也是比較明顯的。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT媒體組合名稱組成功能戶外廣告船體、戶外、看板高炮等項(xiàng)目信息項(xiàng)目形象平面廣告《昆山日?qǐng)?bào)》《昆山樓市》等項(xiàng)目形象網(wǎng)絡(luò)廣告搜房網(wǎng)等項(xiàng)目信息其他樓書、DM、短信等項(xiàng)目信息媒體推廣計(jì)劃，需對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w效果進(jìn)行評(píng)估后，方能確定執(zhí)行細(xì)案媒體組合江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT三、推廣主題語讓歷史積淀以財(cái)富的形式迸發(fā)——錦溪老街江南之最錦溪旅游財(cái)富之顛——錦溪老街承載千年人文文明引爆億萬旅游商機(jī)——錦溪老街傳承創(chuàng)新突破騰飛錦溪老街不只屬于歷史江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT四、整體營(yíng)銷策略強(qiáng)勢(shì)出擊，速戰(zhàn)速?zèng)Q，借力打力，標(biāo)新立異1、強(qiáng)勢(shì)出擊——因本樓盤存在地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，故需在前期充分加強(qiáng)市場(chǎng)推廣力度，使本案的整體推廣理念在目標(biāo)客戶群的頭腦中先入為主。2、速戰(zhàn)速?zèng)Q——由于項(xiàng)目體量不大，再加上受到周莊等周遍古鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)迅猛發(fā)展的影響，要順利實(shí)現(xiàn)去化任務(wù)壓力不小。因此在銷控實(shí)際操作中，要以大決戰(zhàn)式（一次性投放）的策略把項(xiàng)目推向市場(chǎng)，迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的去化。3、借力打力——由于錦溪古鎮(zhèn)的知名度與周遍古鎮(zhèn)相比處于較低水平，因此項(xiàng)目的價(jià)值在此點(diǎn)上受到了很大的限制，為了突破這個(gè)限制，需要聯(lián)合政府加大對(duì)古鎮(zhèn)文化的推廣力度，通過提高錦溪的名氣，來達(dá)到提高地塊價(jià)值的目的4、標(biāo)新立異——項(xiàng)目主題訴求要求有很強(qiáng)的創(chuàng)新性，以品牌定位追求差異化來取勝，首先錦溪古鎮(zhèn)的旅游業(yè)并不發(fā)達(dá)，如果本項(xiàng)目?jī)H僅依托與旅游，那么項(xiàng)目很難生存，只有將其功能豐富起來，不僅能滿足旅游需求還能滿足本地居民需求，這樣才能增加項(xiàng)目成功的支撐。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT營(yíng)銷推廣開盤建議：根據(jù)目前的工作進(jìn)展?fàn)顩r，9月初可以開始項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，可以采用“排號(hào)”的方式進(jìn)行。認(rèn)購(gòu)期的時(shí)間視銷售情況定，最晚于9月的最后一周結(jié)束。十一是傳統(tǒng)的旅游旺季，于十一期間開盤，能利用旅游人群迅速的提升項(xiàng)目的知名度，有利于開盤人氣的聚集。招商建議：作為商業(yè)項(xiàng)目的成功銷售前提，招商向來是先行與銷售，通過招商可以對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及時(shí)進(jìn)行調(diào)整休整，并且，招商的成功與否，將直接影響項(xiàng)目銷售期內(nèi)的推盤節(jié)奏及策略。因此，我們建議貴司能夠充分全面考慮招商優(yōu)惠政策，為項(xiàng)目成功銷售及利潤(rùn)的最大實(shí)現(xiàn)，奠定厚實(shí)基礎(chǔ)。江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT項(xiàng)目推盤時(shí)間排期45761110981122積累期籌備期強(qiáng)銷期持續(xù)期10月1日項(xiàng)目開盤6月16日項(xiàng)目亮相2007年2008年江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT第一步：準(zhǔn)備期（4月中旬至7月底）階段主要工作：規(guī)劃、景觀、拆遷、報(bào)批等前期準(zhǔn)備工作逐步完成項(xiàng)目宣傳工作的準(zhǔn)備LOGO確定、VI系統(tǒng)確定戶外廣告位的購(gòu)買、戶外廣告畫面、廣告語的確定SP活動(dòng)：聯(lián)合政府舉辦中國(guó)博物館論壇以提高錦溪古鎮(zhèn)以及項(xiàng)目知名度江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT第二步：亮相（8月初）階段主要工作：1、完成項(xiàng)目外包裝2、完成項(xiàng)目接待處3、亮相儀式舉行4、戶外廣告完成5、平面媒體亮相6、SP活動(dòng)：聯(lián)合政府舉辦錦溪老街杯繪畫大賽，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名藝術(shù)家來錦溪作畫、攝影。7、宣傳主題：

江南文化特色街區(qū)錦溪財(cái)富匯聚之地江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT第三步：積累期（8月初至9月底）階段主要工作內(nèi)容高炮上掛戶外看板上掛宣傳物料到位旅游船體廣告上掛宣傳主題：讓歷史積淀以財(cái)富的形式迸發(fā)——錦溪老街江蘇省昆山市商業(yè)街產(chǎn)品定位及營(yíng)銷企劃報(bào)告97PPT5、SP活動(dòng)老街納涼露天電影系列展通過露