產(chǎn)業(yè)園公募REITs融資案例分析

我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模龐大，產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)資產(chǎn)數(shù)量多、規(guī)模大，且底層資產(chǎn)種類(lèi)豐富，目前上市的東吳蘇園、蛇口產(chǎn)園和華安張江產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募型REITs自上市以來(lái)，整體運(yùn)營(yíng)較為平穩(wěn)，園區(qū)綜合收入也處于增長(zhǎng)狀態(tài)，對(duì)盤(pán)活園區(qū)資產(chǎn)存量，在帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，同時(shí)也為我國(guó)的產(chǎn)業(yè)園公募REITs融資提供了有參考價(jià)值的樣板，因此對(duì)此案例進(jìn)行研究并總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)園公募REITs融資具有重要的指導(dǎo)意義。一、REITs概念REITs是以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)并專(zhuān)門(mén)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)作、向投資者發(fā)行的具有分紅收益REITs或固定利息收益REITs的權(quán)益憑證，亦可稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。近年來(lái)，隨著REITs的不斷發(fā)展演化，REITs基礎(chǔ)資金逐漸由單一的房地產(chǎn)資產(chǎn)逐步向基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)展，比如收費(fèi)高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和垃圾污水處理等多個(gè)領(lǐng)域都是與REITs相適匹的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)公司的運(yùn)作，這些不同類(lèi)型的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)都可打包、拆分成可向投資者進(jìn)行份額銷(xiāo)售的權(quán)益化憑證，資產(chǎn)方通過(guò)此方式達(dá)到盤(pán)活存量資產(chǎn)、快速回籠資金的目標(biāo)，發(fā)行REITs的公司通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的管理運(yùn)營(yíng)取得運(yùn)營(yíng)收益，而投資者則可獲取由REITs發(fā)行公司分派的分紅收益或基金價(jià)格增長(zhǎng)收益。當(dāng)前，我國(guó)的REITs發(fā)行方式大致可劃分為兩種，分別是公募型REITs和私募型REITs，當(dāng)然，由于發(fā)行對(duì)象上、發(fā)行方式的不同，兩種不同類(lèi)型的REITs存在著一定的差異。公募型REITs發(fā)行對(duì)象主要是戰(zhàn)略投資者，或機(jī)構(gòu)投資者及公眾投資者，而且發(fā)行方式為公開(kāi)發(fā)售型，由于公募型REITs發(fā)行規(guī)模大且投資群體廣，因此，在發(fā)行審核、法律要求、證券監(jiān)管以及信息披露等方面更為嚴(yán)格；而私募REITs基金的發(fā)行對(duì)象大多限于特定的投資者，因此投資者類(lèi)型相對(duì)有限，當(dāng)然，私募REITs還存在交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、信息透明度不夠等方面的缺陷。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是重要的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大、底層資產(chǎn)種類(lèi)豐富，能夠給投資者提供穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅或其他投資收益，特別是由于產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目符合國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的政策要求，更是進(jìn)一步推動(dòng)了公募REITs行業(yè)的快速發(fā)展。二、產(chǎn)業(yè)園公募REITs案例分析2021年6月21日，我國(guó)證券市場(chǎng)同時(shí)批準(zhǔn)上市的產(chǎn)業(yè)園公募REITs有9只，其中蛇口產(chǎn)園、張江、東吳蘇園是三只較為典型的產(chǎn)業(yè)園公募REITs，本文以此三只產(chǎn)業(yè)園公募REITs為研究案例進(jìn)行分析，由于此三只產(chǎn)業(yè)園公募REITs底層資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，而且均為產(chǎn)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目，不僅資產(chǎn)出租率高，而且租戶(hù)結(jié)構(gòu)較為合理，未來(lái)預(yù)期收益較為樂(lè)觀(guān)，投資者可從中獲得現(xiàn)金分派的資產(chǎn)增值所帶來(lái)的收益，這與公募REITs特征完全適配。本文擬從底層資產(chǎn)、潛在底層資產(chǎn)、原始權(quán)益人三個(gè)維度對(duì)案例進(jìn)行分析。（一）底層資產(chǎn)分析通過(guò)運(yùn)用現(xiàn)金流折現(xiàn)法對(duì)三只產(chǎn)業(yè)園公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)行估值可以發(fā)現(xiàn)，蛇口產(chǎn)園（180101）的底層資產(chǎn)估值為25.28億元，張江（508000）底層資產(chǎn)估值為14.7億元，東吳蘇園（508027）的底層資產(chǎn)估值為33.5億元，由此可以看出，三只產(chǎn)業(yè)園公募REITs底層資產(chǎn)規(guī)模較大，公募REITs產(chǎn)品適時(shí)推出，能夠較好盤(pán)活其存量資產(chǎn)。不僅如此，三只產(chǎn)業(yè)園全部地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這也是其項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，具體表現(xiàn)如下。蛇口產(chǎn)園的底層資產(chǎn)地處深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)，工業(yè)用地資源豐富，項(xiàng)目的底層資產(chǎn)為萬(wàn)海大廈和萬(wàn)融大廈，經(jīng)過(guò)各參與方的通力協(xié)作，項(xiàng)目已成功發(fā)行實(shí)際募集REITs資金達(dá)20.79億元。東吳蘇園的核心資產(chǎn)地位于蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)，工業(yè)用地是其土地性質(zhì)的重要特征，其核心資產(chǎn)主要包括兩個(gè)板塊，一個(gè)板塊是國(guó)際科技園五期B區(qū)，該資產(chǎn)地處蘇州市主城區(qū)，資產(chǎn)出租率和收益率都非常可觀(guān)，另一板塊是2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目，該區(qū)域工業(yè)用地資源豐富，而且高端研發(fā)中心、功能性總部聚集于此，因此，項(xiàng)目成功募集資金達(dá)34.92億元。張江項(xiàng)目位于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)核心地帶，具有交通條件、配套設(shè)施條件優(yōu)勢(shì)在，而且擁有張江光大園1-7號(hào)項(xiàng)目的核心資產(chǎn)，因此REITs募集資金規(guī)模達(dá)到14.95億元?？傮w來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園土地多為工業(yè)用地，核心資產(chǎn)為權(quán)屬關(guān)系明確，募集資金總額與底層資產(chǎn)評(píng)估值基本匹配，后期運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)健。（二）潛在底層資產(chǎn)儲(chǔ)備三只首次上市的產(chǎn)業(yè)園公募REITs的底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，并與產(chǎn)業(yè)園土地規(guī)劃政策和產(chǎn)業(yè)政策相匹配，但出于運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范的需要以及公募REITs未來(lái)發(fā)展的考慮，通常會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中進(jìn)行底層資產(chǎn)補(bǔ)充或儲(chǔ)備，三只產(chǎn)業(yè)園公募REITs所儲(chǔ)備的底層資產(chǎn)分別是：第一，蛇口產(chǎn)園潛在底層資產(chǎn)來(lái)自招商創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、招商蛇口自建產(chǎn)業(yè)園和布局于其他省市的產(chǎn)業(yè)園，具體包括19個(gè)核心項(xiàng)目資產(chǎn)。第二，東吳蘇園潛在底層分別來(lái)自張江集電自建產(chǎn)業(yè)園、蘇州產(chǎn)業(yè)園和兆潤(rùn)控股產(chǎn)業(yè)園，具體包括17個(gè)核心項(xiàng)目資產(chǎn)，隨著潛在底層資產(chǎn)效能釋放，公募REITs基金底層資產(chǎn)將更為厚實(shí)。第三，張江REITs的潛在底層資產(chǎn)來(lái)源相對(duì)較為單一，目前僅有3個(gè)核心項(xiàng)目資產(chǎn)，但由于其潛在資產(chǎn)與國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)，因此具有較大的成長(zhǎng)空間。（三）原始權(quán)益人分析基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能否穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)、能否保持持久盈利能力，與項(xiàng)目基金管理運(yùn)營(yíng)人或原始權(quán)益人有著密切關(guān)系，因此需要著重對(duì)產(chǎn)業(yè)園公募REITs原始權(quán)益人進(jìn)行考察分析，考察分析內(nèi)容包括管理體系、歷史業(yè)績(jī)、團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營(yíng)模式等各個(gè)方面的內(nèi)容。三只產(chǎn)業(yè)園均具有國(guó)資背景，核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)管理體系較為完善，資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)維護(hù)能力位列行業(yè)前列，近年來(lái)的業(yè)績(jī)一直保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，基本達(dá)到底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)要求，三只產(chǎn)業(yè)園公募REITs的原始權(quán)益人大致如下。蛇口產(chǎn)園的原始權(quán)益人系招商局旗下國(guó)有企業(yè)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)大，自1979年成立以來(lái)，經(jīng)過(guò)多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，已形成龐大的資產(chǎn)規(guī)模，實(shí)力雄厚；華安張江的權(quán)益控制方為張江高科，并受浦東國(guó)資委直接管理，在產(chǎn)業(yè)管理、園區(qū)服務(wù)與運(yùn)營(yíng)等方面的經(jīng)驗(yàn)豐富，特別是在公司“一體兩翼產(chǎn)業(yè)互動(dòng)”戰(zhàn)略落地實(shí)施以來(lái)，園區(qū)特色房產(chǎn)營(yíng)運(yùn)、高端房、投資服務(wù)等板塊業(yè)務(wù)都實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展；東吳蘇園的發(fā)起人兆潤(rùn)控股公司是蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)直屬企業(yè)，具有國(guó)資背景，多年來(lái)堅(jiān)持多元經(jīng)營(yíng)，多處盈利，歷史業(yè)績(jī)優(yōu)良，運(yùn)營(yíng)管理良好，在行業(yè)中形成了明顯的品牌效應(yīng)。三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs的關(guān)注要點(diǎn)及建議產(chǎn)業(yè)園具有豐富的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，公募REITs在產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用，對(duì)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)存量、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，上文所分析的三只產(chǎn)業(yè)園公募REITs案例，都具有REITs體量大、收益穩(wěn)健的特點(diǎn)，但由于產(chǎn)業(yè)園公募REITs運(yùn)營(yíng)效果受行業(yè)周期、基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量變化、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)等方面的影響，因此，為確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，必須高度關(guān)注以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)本文所研究的三只產(chǎn)業(yè)園公募REITs之所以能夠獲批上市，除了具有國(guó)資背景、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)雄厚等優(yōu)勢(shì)之外，更與其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理有著密切關(guān)系，比如新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、生物制藥、金融科技等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)給園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了強(qiáng)大活力。相反，如果在產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃期不注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的科學(xué)布局，或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過(guò)于單，那么將難于給園區(qū)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和運(yùn)營(yíng)效益，而如果將園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推倒重來(lái)或重新定位產(chǎn)業(yè)格局，那么，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)所產(chǎn)生的成本將非常大，形成難以承受之改革陣痛。這就需要產(chǎn)業(yè)園區(qū)在公募REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，必須高度關(guān)注園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其定位，盡量做大做強(qiáng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?、?jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，并對(duì)多元化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理布局，比如科工貿(mào)一體化綜合產(chǎn)業(yè)園等等類(lèi)型。特別是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的時(shí)代背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更應(yīng)注重全產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與規(guī)劃，一是要將產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)或服務(wù)納入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃范圍，形成完整化、網(wǎng)絡(luò)化產(chǎn)業(yè)生態(tài)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集與協(xié)同，以提升園內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈韌性和抗經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的能力；二是要強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的頂層設(shè)計(jì)，打造園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從產(chǎn)業(yè)孵化和企業(yè)培育入手，全面介入產(chǎn)業(yè)加速、產(chǎn)能升級(jí)等產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)體系建設(shè)，這不僅可為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化創(chuàng)造良好條件，而且也有利于固化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)質(zhì)量。（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶(hù)結(jié)構(gòu)及主要租戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)力多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和特色化產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃，不僅有利于適度分散租戶(hù)結(jié)構(gòu)，而且對(duì)于提升主要租戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)力，降低主要租戶(hù)對(duì)園區(qū)出租收入的影響都有著重要意義。蛇口產(chǎn)園在各級(jí)引入文化創(chuàng)意、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，還具有強(qiáng)大的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；張江園區(qū)傾向于金融科技、新興產(chǎn)業(yè)類(lèi)型的租戶(hù)引入；東吳蘇園雖然集中了大量的信息技術(shù)企業(yè)租戶(hù)，但依然還保留了其他多元化行業(yè)的租戶(hù)。由此可以得到園區(qū)租戶(hù)管理層面的啟示，首先是要保持適當(dāng)?shù)淖鈶?hù)分散度，以防范因大租戶(hù)退租或大租戶(hù)經(jīng)營(yíng)失敗而引發(fā)的園區(qū)收入下降風(fēng)險(xiǎn)；其次是高度關(guān)注主要租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)狀況和租戶(hù)面積變化情況，一旦發(fā)現(xiàn)主要租戶(hù)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況下滑或業(yè)績(jī)下降狀況，應(yīng)及時(shí)介入，或通過(guò)園區(qū)服務(wù)、金融服務(wù)等手段幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)，或引入新的大租戶(hù)，以確保園區(qū)現(xiàn)金流不出現(xiàn)萎縮。與此同時(shí)，園區(qū)更應(yīng)關(guān)注并全面分析主要租戶(hù)面積結(jié)構(gòu)及其占比，合理控制主要租戶(hù)的擴(kuò)租面積，以防范出現(xiàn)租戶(hù)集中到期或集中退租所引發(fā)的租金收入銳減現(xiàn)象。（三）收入來(lái)源及資源性收入根據(jù)國(guó)家發(fā)改委（發(fā)改投資〔2023〕236號(hào)）、國(guó)家發(fā)改委（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)）對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金試點(diǎn)工作的相關(guān)規(guī)定，產(chǎn)業(yè)園REITs未來(lái)三年時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)金流分派率原則上不低于在4%（236號(hào)文調(diào)整至3.8%），本文所研究的首批三個(gè)產(chǎn)業(yè)園公募REITs的現(xiàn)金流分派率均達(dá)到了現(xiàn)金流分派率要求，雖然2022年受疫情所影響，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施續(xù)租情況不及預(yù)期，但是現(xiàn)金流分派率依然大于4%。當(dāng)前，三個(gè)產(chǎn)業(yè)園公募REITs收入來(lái)源主要來(lái)自底層資產(chǎn)租賃收入，也就是資源性收入。如果能夠園區(qū)能夠維持較高的出租率，平均租金保持穩(wěn)定，且不斷創(chuàng)新開(kāi)辟多元化收入渠道，則預(yù)期現(xiàn)金流分派率將穩(wěn)定提升，并進(jìn)一步激發(fā)原始權(quán)益人的運(yùn)營(yíng)管理潛能。在園區(qū)運(yùn)營(yíng)正常情況下，其收入來(lái)源不僅來(lái)自底層資產(chǎn)出租所得，而且物業(yè)管理、停車(chē)位管理也可以為園區(qū)帶來(lái)持續(xù)性的收入來(lái)源，在園區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，既不能過(guò)于依賴(lài)于出租收入，同時(shí)也不能放棄物業(yè)收入和停車(chē)費(fèi)收入，既要維持租金收入的穩(wěn)定性，同時(shí)也要確保收入來(lái)源的多元化，這對(duì)于REITs發(fā)行和后續(xù)運(yùn)營(yíng)有著重要意義。另外，隨著產(chǎn)業(yè)園管理領(lǐng)域不斷深耕和運(yùn)營(yíng)，園區(qū)收入來(lái)源可不斷向廣告、通信、金融服務(wù)等領(lǐng)域延伸。（四）園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理水平產(chǎn)業(yè)園公募REITs投資大，而能否取得相應(yīng)的投資回報(bào)，除了底層資產(chǎn)質(zhì)量及地理區(qū)位等因素之外，更與園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理水平密切相關(guān)，蛇口產(chǎn)園、東吳蘇園和張江都具有國(guó)企業(yè)背景，管理體系相對(duì)較為完善，而且項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間都在5年以上，積累了豐富的園區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，由此支撐了產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs的高質(zhì)量融資效能，這也充分顯示了園區(qū)經(jīng)營(yíng)管理水平在公募REITs中的重要性。由于我國(guó)的產(chǎn)業(yè)園公募REITs運(yùn)行時(shí)間不長(zhǎng)，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不足，而且大多將管理重點(diǎn)停留在投融建設(shè)層面，產(chǎn)業(yè)鏈孵化、招商引資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、公募REITs發(fā)行等方面的能力相對(duì)不足。一是要求公募基金管理人提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs發(fā)行期間的多方協(xié)調(diào)溝通能力，與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、托管銀行以及會(huì)計(jì)和法律服務(wù)方面的中介機(jī)構(gòu)保持良性互動(dòng)，以搭建完善的REITs基金架構(gòu)；不僅如此，為確保公募REITs發(fā)行成功率，原始權(quán)益人還應(yīng)與證券公司、基金公司以及發(fā)改委等監(jiān)管機(jī)構(gòu)保持密切聯(lián)系，確保以?xún)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)包裝上市產(chǎn)品；二是要求提升運(yùn)營(yíng)和服務(wù)招商能力，在政策咨詢(xún)、物業(yè)管理、稅務(wù)籌劃、融資以及信息技術(shù)等方面為租戶(hù)提供高質(zhì)量服務(wù)。（五）經(jīng)營(yíng)性土地轉(zhuǎn)讓限制等配套政策底層資產(chǎn)是REITs類(lèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，而土地資源作為底層資產(chǎn)的重要組成部分，更是產(chǎn)業(yè)園REITs類(lèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與發(fā)行不可或缺的資產(chǎn)，如果產(chǎn)業(yè)園土地資源權(quán)屬關(guān)系不明確，或缺乏土地資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)，那么產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商引資就難于享受到各項(xiàng)土地優(yōu)惠政策，因此，這就需要產(chǎn)業(yè)園區(qū)密切關(guān)系政府的土地規(guī)劃方案，并通過(guò)招投標(biāo)程序明確拿地的土地權(quán)屬和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓要求，以完成產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)積累。當(dāng)然，涉及土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓情形，在與轉(zhuǎn)讓方充分協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，還需要產(chǎn)業(yè)園按照公募REITs的審批要求，單獨(dú)報(bào)批相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以解除土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的轉(zhuǎn)讓限制（如有），確保發(fā)行公募REITs的合規(guī)性。四、結(jié)束語(yǔ)REITs是向投資