《稅法》第七章 土地增值稅

土地增值稅中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院目錄content土地增值稅概述納稅人與征稅范圍稅率應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定應(yīng)納稅額的計(jì)算稅收優(yōu)惠征收管理導(dǎo)入案例某公司銷(xiāo)售一棟已使用過(guò)的辦公樓,取得收入500萬(wàn)元(不含增值稅),辦公樓原價(jià)500萬(wàn)元已提折舊300萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估,該辦公樓的重置成本價(jià)為700萬(wàn)元,成新度

折扣率為五成,銷(xiāo)售時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)80萬(wàn)元(不含增值稅)。該公司銷(xiāo)售此辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅是多少?土地增值稅概述土地增值稅的概念土地增值稅是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅的基本法律規(guī)范是1993年12月13日國(guó)務(wù)院頒布的《土地增值稅暫行條例》。土地增值稅的特點(diǎn)1.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)我國(guó)的土地增值稅屬于“土地轉(zhuǎn)移增值稅”類(lèi)型，是將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收的。其中，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值稅的增值額與增值稅的增值額不同，土地增值稅的增值額是征稅對(duì)象的全部銷(xiāo)售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額。土地增值稅的特點(diǎn)征稅面比較廣凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的以外，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無(wú)論專(zhuān)營(yíng)或兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地增值稅的義務(wù)。實(shí)行超率累進(jìn)稅率土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率高低作為依據(jù)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅。增值率高的，適用稅率高、多納稅；增值率低的，適用稅率低、少納稅。土地增值稅的特點(diǎn)按次征收土地增值稅是在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征收一次土地增值稅。采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額土地增值稅在計(jì)算方法上考慮了我國(guó)的實(shí)際情況，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的余額作為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓以及對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報(bào)不實(shí)、成交價(jià)格偏低的，則采用評(píng)估價(jià)格法確定增值額并計(jì)征土地增值稅。土地增值稅的特點(diǎn)【即學(xué)即用】下列有關(guān)我國(guó)土地增值稅的說(shuō)法中錯(cuò)誤的是（A.實(shí)行按次征收B.征稅面比較廣C.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)D.實(shí)行超額累進(jìn)稅率【答案】D）。土地增值稅的作用1、增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控開(kāi)征土地增值稅，利用稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，以保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，控制投資規(guī)模，促進(jìn)土地資源的合理利用，調(diào)節(jié)部分單位和個(gè)人通過(guò)炒買(mǎi)、炒賣(mài)房地產(chǎn)取得的高額收入。【小思考】我國(guó)基于什么原因開(kāi)征土地增值稅？土地增值稅的作用2、增加國(guó)家財(cái)政收入在我國(guó)，土地資源屬國(guó)家所有，國(guó)家為土地的完整、不受侵犯及開(kāi)發(fā)投入了巨額資金，因而應(yīng)參與土地增值收益分配，并取得較大份額。對(duì)土地增值收益征稅，可以為增加國(guó)家財(cái)政收入開(kāi)辟新的財(cái)源。土地增值稅屬于地方財(cái)政收入，有利于地方政府積累資金進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)。02納稅人與征稅范圍納稅人土地增值稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類(lèi)企業(yè)、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。凡是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并且取得收入的單位和個(gè)人，都是土地增值稅的納稅人。征稅范圍——基本規(guī)定土地增值稅的征稅范圍指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。1.基本規(guī)定土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征稅。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指下列行為:轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn),不征收土地增值稅。征稅范圍——具體規(guī)定2.具體規(guī)定（1）房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)予因?yàn)檫@種情況只發(fā)生了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有取得相應(yīng)的收入，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。征稅范圍——具體規(guī)定①房地產(chǎn)的繼承。是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡之后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。雖然這種行為發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬變更而取得任何收入。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。征稅范圍——具體規(guī)定②房地產(chǎn)的贈(zèng)予。是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將自己擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)亟唤o其他人的民事法律行為。雖然房地產(chǎn)的贈(zèng)予發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)、土地使用權(quán)的所有人并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬轉(zhuǎn)讓而取得收入。因此，房地產(chǎn)的贈(zèng)予不屬于土地增值稅的征稅范圍。征稅范圍——具體規(guī)定上述的“贈(zèng)予”僅指以下情況：

第一，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。

第二，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)組織、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)予教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的?！拘∷伎肌坎徽魍恋卦鲋刀惖姆康禺a(chǎn)贈(zèng)予行為包括哪些情況？征稅范圍——具體規(guī)定（2）房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。對(duì)于房地產(chǎn)的出租來(lái)說(shuō)，雖然出租人取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼瞬粚儆谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶?。【小思考】W擁有一處房產(chǎn)，由于經(jīng)常不居住，于是將房子出租給其他個(gè)人使用，租期為兩年，每月租金為2000元，并按月支付租金。是否應(yīng)對(duì)W取得的租金收入征收土地增值稅？征稅范圍——具體規(guī)定（3）房地產(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人作為債務(wù)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。在抵押期間房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用人仍能對(duì)房地產(chǎn)行使占用、使用、收益等權(quán)利，雖然房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人在抵押期間取得了一定的抵押貸款，但實(shí)際上這些貸款在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。征稅范圍——具體規(guī)定（4）房地產(chǎn)的交換是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換的行為。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。征稅范圍——具體規(guī)定（5）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。然而，投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。征稅范圍——具體規(guī)定（6）合作建房對(duì)于一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。征稅范圍——具體規(guī)定（7）改制重組①非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利與義務(wù)的行為。②按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。征稅范圍——具體規(guī)定③按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。④單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。⑤上述改制重組中有關(guān)土地增值稅的政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。⑥企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。征稅范圍——具體規(guī)定（8）房地產(chǎn)的代建房行為這是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然它們?nèi)〉昧耸杖?，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞動(dòng)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。征稅范圍——具體規(guī)定（9）房地產(chǎn)的重新評(píng)估這是指國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估并發(fā)現(xiàn)其升值的情況。在這種情況下，雖然房地產(chǎn)有增值，但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。征稅范圍——具體規(guī)定【即學(xué)即用】下列項(xiàng)目中，屬于暫免征收土地增值稅的有（

）。A.一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的B.企業(yè)兼并時(shí)，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的C.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)紅十字會(huì)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)予公益事業(yè)的D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的E.個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的【答案】ABCE03稅率稅率土地增值稅稅率設(shè)計(jì)的基本原則是增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。上述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。稅率表7-1土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率稅率【即學(xué)即用】增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（A.

50% B.

100% C.

150%【答案】D）的部分，稅率為60%。D.

200%04應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定應(yīng)稅收入的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是出售房地產(chǎn)所取得的土地增值額。稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。

應(yīng)稅收入應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式看，包括貨幣收入、非貨幣收入。應(yīng)稅收入的確定1.貨幣收入貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。應(yīng)稅收入的確定2.非貨幣收入實(shí)物收入。實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入,如鋼材、水泥等建材,房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定,一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利,如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。這種類(lèi)型的收

入比較少見(jiàn),其價(jià)值需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估?！拘∷伎肌客恋卦鲋刀惣{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入應(yīng)如何計(jì)量？扣除項(xiàng)目的確定稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)。1.取得土地使用權(quán)所支付的金額納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。這是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)?？鄢?xiàng)目的確定【即學(xué)即用】甲企業(yè)從乙企業(yè)購(gòu)買(mǎi)到一塊地的使用權(quán)，并向乙企業(yè)支付了100萬(wàn)元的地價(jià)款；在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，交納了2000元的登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。甲企業(yè)對(duì)土地進(jìn)行通水、通電和平整地面等開(kāi)發(fā)后，出售了土地使用權(quán)。那么，在計(jì)算甲企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅稅額時(shí)，準(zhǔn)予從收入額中扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額是（ ）。B.2000元D.998000元A.100萬(wàn)元C.1002000元【答案】C扣除項(xiàng)目的確定2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用包括土地的開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用以及新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用。（1）開(kāi)發(fā)成本。是指納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等?？鄢?xiàng)目的確定

①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。

②前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?？鄢?xiàng)目的確定

④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。扣除項(xiàng)目的確定(2)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。

其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?？鄢?xiàng)目的確定上述規(guī)定的具體含義如下：①納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%（注：利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。）扣除項(xiàng)目的確定②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款利息證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述①、②兩種辦法。④土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)算中扣除?？鄢?xiàng)目的確定【例題7-1】某企業(yè)為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)支付的土地使用權(quán)金額為1

000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為6

000萬(wàn)元;向金融機(jī)構(gòu)借入資金的利息支出為400萬(wàn)元(能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)?。其中,超過(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元,超過(guò)貸款期限的利息和加罰的利息金額為100萬(wàn)元;該省規(guī)定能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅?其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。上述費(fèi)用均不含增值稅,計(jì)算該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用?？鄢?xiàng)目的確定【解析】納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（400-100-100）+（1000+6000）×5%=550（萬(wàn)元）【知識(shí)要點(diǎn)提醒】財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題做了以下規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?？鄢?xiàng)目的確定3.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。扣除項(xiàng)目的確定

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

重置成本的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。成新度折扣率的含義是：按舊房的新舊程度做一定比例的折扣?？鄢?xiàng)目的確定【小思考】一棟房屋已使用近6年，建造時(shí)的造價(jià)為2000萬(wàn)元，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣的新房需要花費(fèi)3000萬(wàn)元。該房屋有7成新，那么該房屋的評(píng)估價(jià)格是多少？扣除項(xiàng)目的確定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。關(guān)于“發(fā)票所載金額”：①提供的購(gòu)房憑據(jù)為“營(yíng)改增”前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）計(jì)算。②提供的購(gòu)房憑據(jù)為“營(yíng)改增”后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額計(jì)算。③提供的購(gòu)房發(fā)票為“營(yíng)改增”后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和計(jì)算?？鄢?xiàng)目的確定

計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年；超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視為1年。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收?？鄢?xiàng)目的確定【例題7-2】2019年9月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2015年9月購(gòu)置的員工宿舍用房，轉(zhuǎn)讓時(shí)不能取得評(píng)估價(jià)格，原購(gòu)房發(fā)票注明購(gòu)房款300萬(wàn)元，購(gòu)入時(shí)繳納契稅9萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納稅金及附加6萬(wàn)元，繳納印花稅0.5萬(wàn)元。上述金額和憑證均經(jīng)過(guò)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)。計(jì)算該房產(chǎn)的土地增值稅時(shí)可扣除的金額是多少？扣除項(xiàng)目的確定【解析】可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，自購(gòu)買(mǎi)至轉(zhuǎn)讓歷時(shí)4年。購(gòu)房時(shí)繳納的契稅準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的稅金及附加、印花稅均可扣除。計(jì)算該房產(chǎn)的土地增值稅時(shí)可扣除的金額為：300×（1+5%×4）+9+6+0.5=375.5（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目的確定與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，在此不允許單獨(dú)扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除?？鄢?xiàng)目的確定其他扣除項(xiàng)目

對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%進(jìn)行扣除。此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人。但是，對(duì)取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。05應(yīng)納稅額的計(jì)算增值額的確定土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的“隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的”是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。隱瞞、低報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。增值額的確定2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。增值額的確定3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。增值額的確定

出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股,扣除項(xiàng)目金額無(wú)法確定的,可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。具體征收辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出,報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。增值額的確定【即學(xué)即用】按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照（ ）。A.稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)主管部門(mén)協(xié)商的價(jià)格扣除B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除C.稅務(wù)部門(mén)估定的價(jià)格扣除D.房地產(chǎn)原值減除20%后的余值扣除【答案】B【知識(shí)要點(diǎn)提醒】 “房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格,不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估的。應(yīng)納稅額的計(jì)算方法土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法但在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較煩瑣，一般可以采用速算扣除法計(jì)算。具體公式如下：當(dāng)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×30%當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%上述公式中的5%、15%、35%，分別是二、三、四級(jí)的速算扣除系數(shù)。應(yīng)納稅額的計(jì)算方法【例題7-3】參見(jiàn)【導(dǎo)入案例】。【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。土地增值額=500-700×50%-80=70（萬(wàn)元）增值額÷扣除項(xiàng)目金額=70÷（700×50%+80）=16.28%由于增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，故適用的稅率為30%，則應(yīng)繳納的土地增值稅=70×30%=21（萬(wàn)元）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法【例題7-4】某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含稅收入為2000萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額為500萬(wàn)元。計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅的稅額。應(yīng)納稅額的計(jì)算方法【解析】要計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額，需要先計(jì)算增值額，然后按照增值額與扣除額的比率適用的土地增值稅稅率計(jì)算土地增值稅稅額。方法一：按分級(jí)計(jì)算的方法計(jì)算。計(jì)算增值額。增值額=2000-500=1500（萬(wàn)元）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=1500÷500×100%=300%由此可見(jiàn)，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用30%的稅率。這部分增值額=500×50%=250（萬(wàn)元）這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額=250×30%=75（萬(wàn)元）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，適用40%的稅率。這部分增值額=500×（100%-50%）=250（萬(wàn)元）這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額=250×40%=100（萬(wàn)元）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用50%的稅率。這部分增值額=500×（200%-100%）=500（萬(wàn)元）這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額=500×50%=250（萬(wàn)元）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用60%的稅率。這部分增值額=500×（300%-200%）=500（萬(wàn)元）這部分增值額應(yīng)納的土地增值稅稅額=500×60%=300（萬(wàn)元）（4）將各級(jí)的稅額相加，即可得出總稅額。土地增值稅稅額=75+100+250+300=725（萬(wàn)元）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法方法二：按速算扣除法計(jì)算。計(jì)算增值額。增值額=2000-500=1500（萬(wàn)元）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比。增值額與扣除項(xiàng)目金額之比=1500÷500×100%=300%由此可見(jiàn)，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，其適用的簡(jiǎn)單計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%計(jì)算土地增值稅稅額。土地增值稅稅額=1500×60%-500×35%=725（萬(wàn)元）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法【例題7-5】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自己開(kāi)發(fā)的含稅房地產(chǎn)項(xiàng)目,假設(shè)轉(zhuǎn)讓取得的含稅收入為15

000萬(wàn)元。在扣除項(xiàng)目中,土地出讓金為3

000萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)成本中的建筑材料為3000萬(wàn)元,前期工程費(fèi)用為1

000萬(wàn)元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1

200萬(wàn)元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。假設(shè)A企業(yè)為一般納稅人,采取一般計(jì)稅方法繳納增值稅,所有費(fèi)用均取得按照適用稅率計(jì)稅的增值稅專(zhuān)用發(fā)票,前期工程費(fèi)用全部適用9%的增值稅稅率,以上價(jià)格均為含稅價(jià)

格,城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率為7%,教育費(fèi)附加為3%,地方教育附加為2%,暫不考慮印花稅。計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。應(yīng)納稅額的計(jì)算方法應(yīng)納稅額的計(jì)算方法加計(jì)扣除=（土地出讓金+開(kāi)發(fā)成本）×20%=【3

000÷（1+9%）+3

572.3】×20%=1

264.92（萬(wàn)元）以上5項(xiàng)扣除金額合計(jì)為:3

000÷（1+9%）+3

572.3+632.46+67.57+1

264.92=8

289.54（萬(wàn)元）土地增值率=（13

761.47-8

289.54）/8

289.54×100%=66.01%因此,適用的稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%,即應(yīng)納土地增值稅=（13

761.47-8

289.54）×40%-8

289.54×5%=1

774.30（萬(wàn)元）06稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠下列情形可減征或免征土地增值稅:納稅人建造保障性住房出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。國(guó)務(wù)院可以根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅的情形,并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。稅收優(yōu)惠省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以決定對(duì)下列情形減征或者免征土地增值稅,并報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。【小思考】 我國(guó)界定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的意義是什么?房地產(chǎn)市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)的納稅人出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股的07征收管理納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)日。納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！胺康禺a(chǎn)所在地”是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。納稅地點(diǎn)在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定又可分為以下兩種情況：納稅人是法人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地一致時(shí)，則向辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)向房地產(chǎn)坐落地的管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人是自然人的，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住地一致時(shí)，則向其居住地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時(shí)，向辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的辦法。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi),向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳土地增值稅納稅申報(bào)表,預(yù)繳稅款。納稅申報(bào)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內(nèi),向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅納稅申報(bào)表,自行完成清算,結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅:已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的。(3)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。納稅申報(bào)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。(6)國(guó)務(wù)院確定的其他情形。納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。納稅申報(bào)