商業(yè)物業(yè)保潔管理類(lèi)型、特點(diǎn)、難點(diǎn)及對(duì)策

中國(guó)的物業(yè)管理從無(wú)到有、層次從低到高，發(fā)展非常迅速，尤其是居住性物業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)比較成熟。近幾年工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)也開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，并逐步走向成熟，如山東濟(jì)南的銀座商城，成都的木馬假日廣場(chǎng)，廣州的宏城廣場(chǎng)，溫州的時(shí)代廣場(chǎng)，開(kāi)太百貨等商業(yè)活動(dòng)中心，都有相應(yīng)的物業(yè)公司在進(jìn)行管理。其中的保潔，已經(jīng)由原來(lái)只是清掃衛(wèi)生，發(fā)展到現(xiàn)在清掃、消殺、衛(wèi)生、注重整體形象的綜合維護(hù)階段。在商業(yè)物業(yè)中，由于保潔管理時(shí)時(shí)刻刻關(guān)系著所服務(wù)的客戶(hù)的形象，因而自是商業(yè)物業(yè)管理的重中之中。一、商業(yè)物業(yè)的構(gòu)成及其保潔管理的概念商業(yè)物業(yè)按照開(kāi)發(fā)形式可以劃分為商業(yè)街類(lèi)、市場(chǎng)類(lèi)、百貨商場(chǎng)或購(gòu)物中心類(lèi)、商務(wù)樓或?qū)懽謽穷?lèi)、交通設(shè)施類(lèi)、住宅底層類(lèi)、社區(qū)類(lèi)等等。商業(yè)物業(yè)管理是對(duì)各類(lèi)商業(yè)樓宇建筑物業(yè)管理的總稱(chēng)。商業(yè)物業(yè)的主要內(nèi)容可分為一般管理和特殊管理兩種。其中一般商業(yè)物業(yè)管理是指對(duì)小股業(yè)主或承租商的日常性事務(wù)的管理，如保潔管理、安全保衛(wèi)管理、消防管理、設(shè)備管理、車(chē)輛管理等；特殊管理則包括商業(yè)形象的宣傳推廣、承租客商的選配等內(nèi)容。保潔管理，是指以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、以及保持商城良好形象為目標(biāo)，由物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)保潔部門(mén)利用其專(zhuān)業(yè)資源，對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的保潔工作進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制的活動(dòng)。二、商業(yè)物業(yè)保潔的主要內(nèi)容(一)保潔組織的管理保潔組織管理是一項(xiàng)與各組織保潔工作相關(guān)的管理活動(dòng)，其主要內(nèi)容包括保潔工作的成本測(cè)算和控制；物資采購(gòu)和管理；規(guī)章制度的建立健全；作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督執(zhí)行；品牌戰(zhàn)略的制訂實(shí)施；商場(chǎng)各部門(mén)關(guān)系的協(xié)調(diào)；組織綜合素質(zhì)的提高等。(二)保潔人員的管理保潔人員的管理是一項(xiàng)與保潔人員相關(guān)的管理活動(dòng)，其主要內(nèi)容包括保潔人員的培訓(xùn)與晉升；招聘與解聘；作業(yè)效果的評(píng)價(jià)；業(yè)績(jī)的考核與獎(jiǎng)懲；以及其他管理事項(xiàng)等。(三)保潔工作的管理保潔工作的管理是一項(xiàng)與保潔工作質(zhì)量相關(guān)的管理活動(dòng)，其內(nèi)容也是三項(xiàng)基本內(nèi)容中最具體，最能體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)保潔管理工作效果的。1.一般性服務(wù)。一般性服務(wù)的作業(yè)內(nèi)容通常分為兩方面的內(nèi)容：一是普通服務(wù)作業(yè)內(nèi)容。包括清理商場(chǎng)內(nèi)所有的垃圾，主要是收集及清理所有垃圾箱、煙灰缸及花槽內(nèi)的垃圾等；清理垃圾箱、煙灰缸及花槽時(shí)經(jīng)常無(wú)法啟動(dòng)，故障率高，這給保潔工作帶來(lái)很大困難。三是在員工培訓(xùn)方面投入較少，無(wú)法提高員工整體素質(zhì)。(二)保潔人員管理難點(diǎn)———保潔人員專(zhuān)業(yè)水平低1.保潔人員素質(zhì)較低。這是因?yàn)楸嵢藛T待遇低，只能招收外來(lái)打工人員，而這部分人一般綜合素質(zhì)較低，對(duì)新業(yè)務(wù)接受較慢，特別是在商業(yè)物業(yè)需要保潔工作專(zhuān)業(yè)化的今天，確實(shí)帶來(lái)了很多困難。2.保潔作業(yè)程序混亂。作為專(zhuān)業(yè)保潔人員，保潔作業(yè)程序要專(zhuān)業(yè)化，這樣才能體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化水平。3.保潔技術(shù)專(zhuān)業(yè)化水平低。如高空作業(yè)、打蠟等技術(shù)都需要很強(qiáng)的技術(shù)性。4.保潔人員管理組織非專(zhuān)業(yè)化。在安排人員進(jìn)行管理時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)的進(jìn)行管理，以避免達(dá)不到工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的情況出現(xiàn)。(三)保潔工作管理難點(diǎn)———作業(yè)難度大保潔管理所面對(duì)的是許多保潔作業(yè)的難度大，又臟又累，并且一些作業(yè)還存在著一定的危險(xiǎn)性，這就增加了管理的難度。1.玻璃雨棚及外墻玻璃幕墻面積大，且須雙面清潔，同時(shí)需要高空作業(yè)。2.有部分高空吊燈維護(hù)，需要高空作業(yè)。3.樓內(nèi)墻板材種類(lèi)不同，清潔方法亦不同，并且需要高空作業(yè)。4.下班高峰期客流量過(guò)大，保潔需要避讓消費(fèi)者，難度比較大。5.客流量大的時(shí)候，衛(wèi)生間保潔難度大。6.在維護(hù)商業(yè)物業(yè)的使用壽命時(shí)，技術(shù)含量比較高，需要保潔專(zhuān)業(yè)化，但目前這方面還存在不足。7.顧客在消費(fèi)時(shí)，不文明造成特殊污染，處理起來(lái)難度加大。如飲料撒在地板上，包裝紙袋及包裝材料的隨意拋棄。8.一些特殊銷(xiāo)售區(qū)域，如食物銷(xiāo)售區(qū)、蔬果銷(xiāo)售區(qū)、海鮮銷(xiāo)售區(qū)等，都是保潔作業(yè)和管理的難點(diǎn)部位，容易造成大面積污染。9.特殊地面的保潔難度較大。因人員來(lái)往頻繁，特別是下雨下雪，使商業(yè)場(chǎng)所的地面保潔難度加大，如PVC地面保潔、瓷磚地面保潔、大理石地面保潔、地毯地面保潔等特別容易臟，而且不容易在人群流動(dòng)時(shí)開(kāi)展有效的保潔管理和服務(wù)。10.人員整體形象、操作動(dòng)作要求大方、得體，符合商業(yè)物業(yè)要求難度大。五、解決商業(yè)物業(yè)保潔管理難點(diǎn)問(wèn)題的對(duì)策(一)合理控制經(jīng)營(yíng)成本，消除保潔管理收益低所帶來(lái)的困難1.在保潔物資的采購(gòu)方面，可以直接從生產(chǎn)廠家大量進(jìn)貨，簽訂長(zhǎng)期供應(yīng)合同，降低成本。2.在人員管理方面，可以有意識(shí)地培訓(xùn)和提拔表現(xiàn)優(yōu)秀的清潔人員。這樣，一方面增加員工的工作積極性，另一方面可以解決中層管理人員缺乏的問(wèn)題，提高工作效率，爭(zhēng)取更大的經(jīng)營(yíng)收入。3.在制定規(guī)章制度方面，可以向優(yōu)秀的保潔組織學(xué)習(xí)，并結(jié)合本組織實(shí)際情況，制定合理的規(guī)章制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，減少浪費(fèi)和不必要的支出。(二)教育和培訓(xùn)員工素質(zhì)，消除保潔人員專(zhuān)業(yè)水平低的難點(diǎn)1.要有計(jì)劃、有組織地開(kāi)展專(zhuān)業(yè)教育和員工業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，通過(guò)短期教育和培訓(xùn)，迅速提高員工素質(zhì)，以適應(yīng)各項(xiàng)保潔工作。2.針對(duì)流動(dòng)性大的特點(diǎn)，要適當(dāng)提高待遇，人性化管理。3.針對(duì)所錄用的下崗職工和外來(lái)員工，管理人員要在工作之余多關(guān)心員工，少批評(píng)、多鼓勵(lì)，爭(zhēng)取人情留人，這就要求管理人員的素質(zhì)也要提高。(三)針對(duì)保潔工作的難點(diǎn)，采取有效應(yīng)對(duì)措施1.購(gòu)置可拆裝的活動(dòng)支架供高空作業(yè)維護(hù)、清潔之用。2.大量的高空作業(yè)的清潔維護(hù)利用非假期集中進(jìn)行。3.針對(duì)不同的墻面制定不同的作業(yè)流程，工作人員按照規(guī)程進(jìn)行操作。4.針對(duì)客流量高峰期的特點(diǎn)，可以有針對(duì)性的操作，對(duì)一些特殊污漬處理，整體保潔在客流高峰期之前應(yīng)做好。5.對(duì)高峰期的衛(wèi)生間，可以開(kāi)起排風(fēng)扇，及時(shí)保潔，噴灑空氣清新劑進(jìn)行除味。6.可以成立專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，平時(shí)進(jìn)行日常保潔工作，必要時(shí)可開(kāi)展其他專(zhuān)業(yè)作業(yè)。7.對(duì)一些特殊污漬的處理，要制定特殊污漬處理程序，培訓(xùn)保潔員。8.對(duì)一些重點(diǎn)部位，保潔人員可以提前到現(xiàn)場(chǎng)，用特殊的清洗劑進(jìn)行處理。9.對(duì)特殊材質(zhì)的地面要進(jìn)行特殊處理。10.保潔人員統(tǒng)一服裝，監(jiān)督管理人員要及時(shí)督促保潔人員換洗衣服，自己要干凈清爽。同時(shí)利用監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)保潔人員工作進(jìn)行監(jiān)督管理，進(jìn)行及時(shí)提醒和培訓(xùn)，做到符合商業(yè)規(guī)范要求?？傊?，商業(yè)物業(yè)保潔管理工作內(nèi)容復(fù)雜，難點(diǎn)問(wèn)題眾多，因此，需要從實(shí)際出發(fā)，