城市土地管理課件

城市土地管理學(xué)

第一章緒論城市土地管理2內(nèi)容提要土地的基本概念土地、人口、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展土地管理基本概念土地管理學(xué)的研究對象和研究方法第一節(jié)土地概念及特性城市土地管理3一、定義

指地球表面陸地和水面的總稱，同時，土地還是一個空間的概念，是由氣候、地貌、土壤、水文、巖石、植被等構(gòu)成的自然歷史綜合體，并包含了人類活動的成果，即土地是自然與社會經(jīng)濟的綜合體。土地內(nèi)涵的變化過程：土壤地球表面的陸地內(nèi)陸水域陸地、內(nèi)陸水域和海洋

在土地這個綜合體中，土地質(zhì)量和用途取決于全部構(gòu)成要素的綜合影響，離開了整體，各個單獨的組成要素都不能理解為土地。城市土地管理4從本質(zhì)特征看，土地——生產(chǎn)力，土壤——肥力。從形態(tài)結(jié)構(gòu)看，土地——是地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面，土壤——只是地表層的一部分。二、相似概念的區(qū)別

土地和土壤土壤是指地球陸地表面具有肥力、能生產(chǎn)植物的疏松表層。而土地的含義更廣。

土地與國土國土是指一國主權(quán)管轄內(nèi)的版圖，包括領(lǐng)土、領(lǐng)海和領(lǐng)空，不單指土地，而是國家管轄的地理空間，包括資源與環(huán)境兩部分。城市土地管理5

土地與景觀

景觀是土壤、風(fēng)化殼、大陸沉積物、潛水和地表水、植被、近地表大氣和物理化學(xué)作用緊密聯(lián)系的綜合體，其基本特征是大氣候和地理地質(zhì)條件的統(tǒng)一。

二者最大的區(qū)別在于，景觀只考慮自然地理因素的作用，極少考慮社會經(jīng)濟因素的影響。城市土地管理6三、土地的二重性

土地具有資源和資產(chǎn)的雙重內(nèi)涵，前者是指土地作為自然資源，是人類生產(chǎn)和生活的根本源泉；后者是指土地作為財產(chǎn)，有經(jīng)濟（價值）和法律（獨占性）意義。

土地資源

作為自然要素，于現(xiàn)在或可預(yù)見的將來，能為人們所利用并能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的那部分土地。

土地資源，是一個“發(fā)展”的概念，即使現(xiàn)在無利用價值的土地，隨著科技的進步、人類需求的多樣化，將來可能會有用，可能變?yōu)閷氋F資源。因此，土地資源也可理解為，經(jīng)過投入，可獲得收益的土地。城市土地管理7

土地資產(chǎn)

是指土地財產(chǎn)，即作為財產(chǎn)的土地，具有明確的權(quán)屬關(guān)系（有其物主）和排他性，并具有經(jīng)濟價值的土地資源。它是土地的經(jīng)濟形態(tài)，其重要屬性是有限性、有用性、可占用性和具有價值。

土地作為不動產(chǎn)，是土地實體與權(quán)利的有機結(jié)合，它既包括有形的土地實體，也包括寓于土地實體中的各種經(jīng)濟關(guān)系和由此形成的產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、出租權(quán)、抵押權(quán)等）。因此，土地管理所研究的土地，是有形的土地實體與無形的土地權(quán)利的統(tǒng)一體。城市土地管理8四、土地的功能

負載功能——土地能將生物與非生物負載其上，成為地球一切生物與非生物的安身之所。

養(yǎng)育功能——土地具有肥力，具備適宜生命生存的氧氣、溫度、濕度和各種營養(yǎng)物質(zhì)，使各種生物得以生存、繁衍。

倉儲功能——土地蘊藏著豐富的金、銀、銅、鐵等礦產(chǎn)資源，石油、煤、天然氣、水力等能源資源，沙、石、土等建材資源。為人類生產(chǎn)、經(jīng)濟的發(fā)展提供了必不可少的物質(zhì)條件。城市土地管理9

提供景觀的功能——土地自然形成的各種景觀，如群山、大海、瀑布、清泉等，為人類提供了豐富的風(fēng)景資源。

儲蓄和增殖的功能——土地作為資產(chǎn)，隨著對土地需求的不斷擴大，其價格呈上升趨勢，因此，投資于土地，能獲得儲蓄和增殖的功效。城市土地管理10五、土地的基本特性

自然特性

土地是自然的產(chǎn)物

土地面積的有限性

土地，作為生產(chǎn)資料，與其他生產(chǎn)資料相比，有自然、經(jīng)濟、社會三方面的基本特性。

土地不是人類勞動的產(chǎn)物，它的產(chǎn)生與存在不以人類意志為轉(zhuǎn)移；而其他生產(chǎn)資料幾乎都是人類勞動創(chuàng)造的。

土地的面積為地球表面積所限定，地質(zhì)活動和人類活動可能使水域變成陸地，山地化為平地，坡地變?yōu)樘萏铮粩喔淖冎厍虮砻娴男螒B(tài)，但土地的總面積始終未變。在現(xiàn)有的科技條件下，人力不可能創(chuàng)造土地、消滅土地，或用其他生產(chǎn)資料代替。城市土地管理11

土地位置的固定性

土地質(zhì)量差異的普遍性

土地利用的永續(xù)性

土地的絕對位置是固定不變的，地塊之間也不能互相調(diào)換位置，這使土地利用受到很大限制；但土地的相對位置是可變的，即隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地的區(qū)位狀況可以改變，這對土地利用及地價具有重要影響。

土地是自然的產(chǎn)物，不是人類按統(tǒng)一標準制作的，不同土地單元具有不同的自然、區(qū)位條件。因此，土地利用要因地制宜。

土地是可更新資源，在農(nóng)業(yè)利用中，通過施肥、灌溉、輪作等措施，可使土地肥力處于周而復(fù)始的動態(tài)平衡中；在非農(nóng)業(yè)利用中，不會磨損、陳舊、喪失有效性，在維持土地功能的前提下，可以永續(xù)地利用。城市土地管理12

經(jīng)濟特性

土地經(jīng)濟供給的稀缺性

土地用途的多樣性

土地的經(jīng)濟供給，指在土地自然供給與某些自然條件許可的范圍內(nèi)，某種用途土地的供給量能夠隨著土地利用效益的變化而變化的現(xiàn)象。

此特性具有相對性，是相對于某種土地用途而言的，即用于某種用途的土地面積是有限的。因此，應(yīng)節(jié)約、集約地利用土地。

土地用途包括住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等。一塊土地可同時適用于幾種用途，也可從一種用途轉(zhuǎn)換到另一用途，但應(yīng)堅持最佳用途和最大經(jīng)濟效益原則。城市土地管理13

土地用途變更的困難性農(nóng)用地與建設(shè)用地之間的變更是單向、不可逆的；

農(nóng)用地、建設(shè)用地內(nèi)部的用途變更，要受地質(zhì)條件、土地質(zhì)量、利用時間等因素的影響。

土地增殖性

在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，不會隨著時間的推移而折舊、報廢。

土地報酬遞減的可能性

在技術(shù)不變的條件下，對土地的投入超過一定限度，就會產(chǎn)生報酬遞減的后果。見下例城市土地管理14例：一城市建筑規(guī)模的研究結(jié)果顯示，在一塊價值150萬元的土地上建造不同樓層的建筑，獲得的投資利潤率呈拋物線變化趨勢，先增后減(如右圖)。

社會屬性

人類在利用土地（占有、使用、收益、分配）的過程中，形成人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系，這是進行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點。第二節(jié)土地、人口、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展城市土地管理15一、土地與人口的辨證關(guān)系——主要表現(xiàn)為土地的供求關(guān)系。

土地滿足人類的需求，人類生產(chǎn)、生活對土地產(chǎn)生重要影響。隨著人口增加，對土地的需求日益增長，但土地供給是有限的，形成了人地矛盾。二、人地比例關(guān)系的變化與環(huán)境問題人口增加、城市擴張、耕地銳減糧食、環(huán)境問題——表現(xiàn)為土地承載力問題

因此，在土地利用中要協(xié)調(diào)好耕地與城市建設(shè)用地的關(guān)系，從而實現(xiàn)“吃飯”與“建設(shè)”的協(xié)調(diào)。要努力提高土地利用的科技水平，提高土地的承載能力，緩解人地矛盾，避免土地利用對環(huán)境的破壞。城市土地管理16三、土地、人口、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展

樹立可持續(xù)發(fā)展觀

實現(xiàn)土地、人口、環(huán)境、經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展

建立土地、人口、環(huán)境組合運作模式

使經(jīng)濟增長與惡化環(huán)境的土地投入脫鉤

實行以預(yù)防為主的環(huán)境政策

將土地資源利用的外部性內(nèi)在化

人們利用土地從中獲益，但由此造成的資源退化、破壞、環(huán)境污染，轉(zhuǎn)嫁給了社會、未來和自然界，而亂墾濫用的責(zé)任人卻不承擔(dān)任何損失，這種外部性是造成土地、人口、環(huán)境系統(tǒng)失調(diào)的基本動因。外部性內(nèi)在化，要將破壞土地資源與環(huán)境的代價由責(zé)任人承擔(dān)，從而使合理利用和保護土地資源與環(huán)境，成為人們的自覺行為。城市土地管理17四、加強土地資源管理的措施

實行有控制的人口轉(zhuǎn)變

消除貧困

要使人口規(guī)模和增長率與土地人口承載力、人均社會福利最大化相適應(yīng)。貧困是人類——環(huán)境系統(tǒng)惡化的重要動力。

貧困使窮人不得不掠奪式地開發(fā)資源，致使環(huán)境惡化，從而又導(dǎo)致貧困地區(qū)更加貧困，形成惡性循環(huán)。

實現(xiàn)土地資源（特別是耕地）供求平衡，使各區(qū)域的耕地總量不減少

建立土地數(shù)量、質(zhì)量的調(diào)查、監(jiān)測、預(yù)警制度

實行土地資源資產(chǎn)化管理第三節(jié)土地管理的基本概念城市土地管理18一、管理

——管理者在一定的環(huán)境條件下，為有效地實現(xiàn)既定目標，運用一定的方式，所進行的一項綜合性活動。二、土地管理

——國家在一定的環(huán)境條件下，綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用的生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益，維護在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進行的計劃、組織、控制等綜合性活動。

管理的主體——國家

管理的客體——土地及土地利用中的各種關(guān)系

基本任務(wù)——維護在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和監(jiān)督土地利用。城市土地管理19

方法——行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等

職能——計劃、組織與控制

環(huán)境條件——社會制度和土地制度

我國的土地制度規(guī)定：城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；只有通過國家出讓的土地，才能進入房地產(chǎn)領(lǐng)域進行開發(fā)、建設(shè)，否則其地上的房地產(chǎn)產(chǎn)品不受法律保護。

土地管理的目標必須是當(dāng)時社會經(jīng)濟條件下能實現(xiàn)的；管理的技術(shù)手段也必須與當(dāng)時的科技發(fā)展水平相適應(yīng)，因此，土地管理活動必須符合當(dāng)時的社會經(jīng)濟條件。

目標——提高土地的經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益，滿足日益增長的社會需求第四節(jié)土地管理學(xué)概述城市土地管理20一、土地管理學(xué)的研究對象

——是作為自然經(jīng)濟綜合體的土地的利用和土地關(guān)系的管理，這一完整的、綜合的、具體的社會現(xiàn)象的規(guī)律性。

土地管理學(xué)是研究土地管理以及管理過程中的一切職能、經(jīng)濟、法律、技術(shù)、行政等各要素的整體運動規(guī)律的學(xué)科，研究的是一般規(guī)律與特殊規(guī)律的結(jié)合。

從學(xué)科性質(zhì)上講，土地管理學(xué)是管理科學(xué)的一個分支，是介于土地科學(xué)和管理科學(xué)的一門交叉學(xué)科，具有經(jīng)濟、工程技術(shù)和法律三方面的性質(zhì)，技術(shù)性和實踐性很強。二、學(xué)科任務(wù)和內(nèi)容

基本任務(wù)——應(yīng)用相關(guān)原理和方法，研究調(diào)整土地關(guān)系和土地利用的規(guī)律性，以平衡土地供需矛盾，取得盡可能大的生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益。城市土地管理21

學(xué)科的內(nèi)容體系

土地管理原理

土地管理內(nèi)容地籍管理土地權(quán)屬管理土地利用管理土地市場管理——基礎(chǔ)——核心手段

港臺地區(qū)及國外土地管理的主要經(jīng)驗

香港——土地兩權(quán)，分離管理

臺灣——農(nóng)地保護，實施土地管制

日本——編制土地利用計劃，實行土地交易許可證和勸告制度，重視資源調(diào)查，加強教育

美國——土地有償使用，合理規(guī)劃，技術(shù)先進

德國——重視土地立法，技術(shù)先進，土地信息管理，管理隊伍建設(shè)

加拿大——協(xié)調(diào)各級政府的土地管理關(guān)系城市土地管理22三、研究方法

綜合分析法

系統(tǒng)分析法

比較研究法

模擬研究法

定性定量法

土地管理原理城市土地管理23內(nèi)容提要人本管理原理——對土地利用過程中的參與者的管理系統(tǒng)管理原理——對土地管理機構(gòu)和方法的管理動態(tài)管理原理——對土地利用和土地關(guān)系的管理管理效益原理——對土地利用目標的管理城市土地管理24一、人本管理原理

人本管理原理強調(diào)，在管理的三個要素（管理者、被管理者、管理環(huán)境）中，應(yīng)將人的因素放在第一位，堅持以人為本，即充分調(diào)動人的積極性、主動性和創(chuàng)造性為根本。因此，應(yīng)分析人的行為的根本動力所在，根據(jù)人的行為規(guī)律進行管理。1、行為原理——人的行為都受人的動機支配，人的動機又是由人的需求決定的，這就是人的行為規(guī)律，根據(jù)此規(guī)律進行管理，就是管理的行為原理。行為目標動機需要

可見，行為的最根本原因在于人的需要，為了滿足某種需要，人要進行某種行為，于是，馬斯洛提出了“需要層次論”。生理需要安全需要社會需要尊重需要自我實現(xiàn)需要城市土地管理252、動力原理管理活動要達到預(yù)定目標，需要動力的推動。物質(zhì)動力精神動力競爭動力一般包括三種動力二、系統(tǒng)管理原理

任何管理都是對一個系統(tǒng)的管理，必須掌握系統(tǒng)本身的共性和特性，使整個系統(tǒng)達到最優(yōu)化，實現(xiàn)最佳化管理。貫徹系統(tǒng)原理須把握住系統(tǒng)的三個環(huán)節(jié)：目的性——一個系統(tǒng)中應(yīng)針對不同層級設(shè)置總目標—子目標整體性——一個系統(tǒng)的各個部分應(yīng)該是一個有機整體，部分服從整體層次性——系統(tǒng)中各個部分有主次之分，形成有序的層次結(jié)構(gòu)，從而影響工作效率城市土地管理261、整分合原理——對于一個管理系統(tǒng)而言，首先必須是一個統(tǒng)一的有機整體，在整體規(guī)劃的前提下，進行分工合作，做到優(yōu)化組合。2、相對封閉原理——在一個管理系統(tǒng)中，管理手段必須構(gòu)成一個封閉的循環(huán)回路，即要通過分饋信息檢驗決策的正確性，同時作出新的決策。上級下發(fā)指令執(zhí)行結(jié)果分饋，決策三、動態(tài)管理原理

被管理對象始終處在動態(tài)變化中，管理系統(tǒng)本身也隨著管理目標、管理對象、外部環(huán)境的變化而變化，因此，要注意了解其變化的趨勢，掌握影響其變化的因素，從而提高管理的效率。土地管理的對象土地利用和土地關(guān)系就受到多個內(nèi)外因素的影響，管理過程中必須掌握這些因素的變化，從而有效地指導(dǎo)土地利用。城市土地管理271、動態(tài)相關(guān)原理——分析系統(tǒng)內(nèi)部各組成部分之間以及系統(tǒng)與外部環(huán)境之間的各種相關(guān)關(guān)系，了解相關(guān)信息，建立信息系統(tǒng)，協(xié)調(diào)各部分的關(guān)系，促進事物向預(yù)定目標發(fā)展變化，以取得管理的整體效應(yīng)。2、彈性原理

有效管理必須要依據(jù)系統(tǒng)內(nèi)外條件和環(huán)境的變化隨機應(yīng)變，因此管理必須留有余地，保持充分的彈性。四、管理效益原理

管理的目的是為了獲得效益，要求做到生態(tài)、經(jīng)濟、社會三大效益的統(tǒng)一，獲得最佳的整體效益。1、整體效益原理——使系統(tǒng)各組成部分相互作用，產(chǎn)生1+1＞2的合力效應(yīng)2、規(guī)律效應(yīng)原理——任何事物的發(fā)展變化都要遵循客觀規(guī)律，要獲得效益，必須充分發(fā)揮各組成部分的優(yōu)勢，使系統(tǒng)整體獲得盡可能大的效益。

土地管理的一般過程城市土地管理28確定目標構(gòu)建組織實施組織職能實現(xiàn)目標宏觀目標中觀目標微觀目標組織設(shè)計組織整合計劃組織控制土地管理的一般過程由下圖表示：土地管理方法行政方法經(jīng)濟方法法律方法技術(shù)方法

地籍管理城市土地管理29土地管理概述內(nèi)容提要土地調(diào)查土地分等定級土地登記土地統(tǒng)計地籍檔案管理第一節(jié)地籍管理概述城市土地管理30一、地籍1、定義——是土地的戶口，是記載土地的位置、界址、熟練、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等基本狀況的簿冊。2、性質(zhì)

空間性

由于土地具有位置固定性，土地界址的變動必然帶來土地權(quán)屬面積的增減，所以，地籍的內(nèi)容不僅需要記載在地籍簿冊上，同時還應(yīng)在圖冊上標繪清楚，并做到土冊與簿冊一致。

法律性

體現(xiàn)了地籍簿冊的可靠性，地籍圖冊上的界址點、界址線的位置和地籍簿冊上的權(quán)屬記載及其面積的登記等都應(yīng)有法律依據(jù)，甚至有關(guān)法律憑證還是地籍的必要組成部分。

精確性

地籍資料的取得一般需要通過實地調(diào)查，并運用先進的測繪和計算方面的科學(xué)技術(shù)手段。城市土地管理31

連續(xù)性

隨著生產(chǎn)的發(fā)展和建設(shè)規(guī)模的擴大，土地的基本狀況會經(jīng)常發(fā)生變化，必須經(jīng)常更新，保持資料的記載和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的連續(xù)性，體現(xiàn)其現(xiàn)勢性。3、作用

為土地管理提供基礎(chǔ)資料

為維護土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益等提供基礎(chǔ)資料

為改革與完善土地使用制度提供基礎(chǔ)資料

為編制國民經(jīng)濟發(fā)展計劃等提供基礎(chǔ)資料

4、分類二、地籍管理1、定義——國家為獲得地籍信息，科學(xué)管理土地，而采取的以土地調(diào)查、土地分等定級、估價、土地登記、土地統(tǒng)計、地籍檔案為主要內(nèi)容的綜合措施。2、分類——權(quán)屬是地籍的核心城市土地管理323、任務(wù)三、地籍管理的內(nèi)容

土地調(diào)查

土地分等定級

土地登記

土地統(tǒng)計

地籍檔案管理四、地籍管理的原則

堅持全國地籍管理的統(tǒng)一性

保證地籍資料的可靠性和精確性

保證地籍工作的連續(xù)性和現(xiàn)勢性

保證地籍資料的完整性和概括性第二節(jié)土地調(diào)查城市土地管理33

土地調(diào)查的任務(wù)是為土地管理提供基礎(chǔ)資料，內(nèi)容包括地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查。一、地籍調(diào)查

是利用一定的方法，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗地的位置、權(quán)屬、界線、面積和用途等基本情況，形成地籍圖和簿冊的過程。以權(quán)屬調(diào)查為核心，是土地登記的前期工作和法定程序。1、地籍調(diào)查單元——一宗地、混合宗2、主要內(nèi)容

權(quán)屬調(diào)查

地籍測量——核心是界址認定

我國規(guī)定城市土地的所有權(quán)歸國家，各單位和個人只能擁有土地使用權(quán)；農(nóng)村集體土地歸農(nóng)村集體所有。界址認定過程存在兩種情況，形成兩種結(jié)果城市土地管理343、地籍調(diào)查的程序和主要成果二、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查1、基本內(nèi)容2、土地利用現(xiàn)狀分類——3個一級地類，15個二級地類，68個三級地類3、調(diào)查的基本單元——圖斑三、土地條件調(diào)查土地自然條件調(diào)查土地社會經(jīng)濟條件調(diào)查第三節(jié)土地分等定級城市土地管理35一、概述1、定義——將土地調(diào)查的結(jié)果等級化，獲得土地質(zhì)量狀況的一項工作。2、分等定級成果的用途

為土地估價提供控制區(qū)域

為確定土地稅額、土地征用補償提供依據(jù)

為土地利用規(guī)劃、布局、合理組織城鄉(xiāng)土地利用提供基礎(chǔ)資料3、土地分等定級體系城鎮(zhèn)土地分等定級農(nóng)用土地分等定級城鎮(zhèn)土地等城鎮(zhèn)土地級——城鎮(zhèn)之間——城鎮(zhèn)內(nèi)部4、土地分等定級的原則5、土地分等定級的方法體系二、城鎮(zhèn)土地定級1、選擇定級因素——與土地區(qū)位的影響因素關(guān)系密切城市土地管理36

繁華程度——是反映土地經(jīng)濟區(qū)位最重要的指標

交通條件——影響土地使用者的運輸成本和心理成本

基礎(chǔ)設(shè)施——反映使用者的生活方便程度

環(huán)境條件——對經(jīng)濟發(fā)展、投資的限制性影響因素

人口狀況——反映土地需求趨勢2、定級因素權(quán)重的確定——因素權(quán)重反映各因素對土地質(zhì)量的影響程度3、土地定級單元的劃分4、土地定級因素分值的計算原則：

總分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)，總分值越大，土地質(zhì)量越高，級別越高

分值體系采用0-100分的封閉區(qū)間

得分值只與因素指標的顯著作用區(qū)間相對應(yīng)。因為某一因素指標在某些區(qū)間上的變化，對土地優(yōu)劣無顯著作用。

如：綠地覆蓋度在0-50%之間對土地有一定影響，但大于50%后，其作用幾乎和50%相當(dāng)，這是0-50%就稱為綠地蓋度的顯著作用區(qū)間。城市土地管理375、土地級別初步劃分在因素分值計算的基礎(chǔ)上，計算出單元總分值，并據(jù)此劃分土地級別6、級差收益測算通過級差收益測算，檢驗土地級別初步劃分是否合理。7、級別邊界落實、成果整理、驗收第四節(jié)土地登記城市土地管理38一、概念和法律依據(jù)二、土地登記的類型和原則三、土地初始登記的內(nèi)容、程序和主要文件初始土地登記變更土地登記

1、登記內(nèi)容中的土地權(quán)屬，包括集體土地所有權(quán)、使用權(quán)，國有土地使用權(quán)，共有土地使用權(quán)，他項權(quán)利

集體土地所有權(quán)

產(chǎn)權(quán)人具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，集體所有的土地在國家征用或其他農(nóng)民集體依法使用時，集體土地所有者有權(quán)要求依法得到補償?shù)臋?quán)利，這就是處分權(quán)的實現(xiàn)。

集體土地使用權(quán)

一般是指農(nóng)民集體和個人進行非農(nóng)建設(shè)，依法使用集體所有土地的權(quán)利，包括鄉(xiāng)村企業(yè)非農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民宅基地。城市土地管理39

通過征用農(nóng)用地取得建設(shè)用地使用權(quán)，不但需要土地所有者的同意，還必須依法經(jīng)國家審核、批準，因而使用過程中也必須接受國家行政部門的監(jiān)督和管理。

國有土地使用權(quán)

國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是國家通過法律規(guī)定的形式，將國有土地所有權(quán)中占有、使用、收益的權(quán)利讓渡給使用者，從而與土地所有權(quán)分離，而國家保留最后的處分權(quán)，國有土地使用權(quán)除處分權(quán)外，包含了其他全部權(quán)能。

國有土地收益權(quán)的實現(xiàn)土地使用者經(jīng)營收益國家通過有償出讓土地使用權(quán)和稅收實現(xiàn)收益

國有土地處分權(quán)的實現(xiàn)——不能流轉(zhuǎn)，表現(xiàn)為劃撥、出讓或確認、收回土地使用權(quán)的權(quán)利

共有土地使用權(quán)——兩個以上的土地使用者依法共用一宗地的權(quán)利，其特點是主體的多主性和客體的整體性。城市土地管理40

他項權(quán)利——指在已經(jīng)確定了他人所有權(quán)和使用權(quán)的土地上，保留的其他利用土地方面的權(quán)利，包括抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等。

主體具有特定性：主體必須與土地所有權(quán)或使用權(quán)有著密切的關(guān)系，如土地租賃關(guān)系、抵押關(guān)系。

客體與土地使用權(quán)、所有權(quán)的客體一般為同一塊土地，它的發(fā)生既依附于土地的所有權(quán)和使用權(quán)，又是對土地所有權(quán)和使用權(quán)的一種限制，這種限制往往影響土地所有者和使用者對土地的充分利用，從而影響土地所有權(quán)和使用權(quán)的價值。

共有土地使用權(quán)的各使用者之間在行使土地使用權(quán)時，必須以不損害其他共用人的使用權(quán)為前提。

土地共有使用權(quán)面積為按份共有，主要影響因素是，占用地表和空間的面積。商品住宅的土地使用權(quán)就是按共有土地使用權(quán)進行分攤的。分攤土地面積=（自用建筑面積/總建筑面積）×土地總面積城市土地管理412、登記程序申報地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊登記頒發(fā)證書3、主要文件申請書審批表土地登記卡土地歸戶卡土地證書四、土地變更登記的內(nèi)容、程序設(shè)定登記權(quán)屬變更登記內(nèi)容變更登記注銷登記內(nèi)容第五節(jié)土地統(tǒng)計城市土地管理42一、概念1、重要性2、特點

數(shù)量的地域性，是一定地界范圍內(nèi)的相對位置的土地數(shù)量

圖表與實地的一致性

總面積的穩(wěn)定性，即一定地域內(nèi)的總面積不變

質(zhì)量的相對性，土地統(tǒng)計只能反映某種環(huán)境下一定用途的土地質(zhì)量二、任務(wù)和類型第六節(jié)地籍檔案管理城市土地管理43一、地籍檔案管理的概念和任務(wù)1、概念2、地籍檔案與地籍資料的區(qū)別3、任務(wù)二、地籍檔案管理的內(nèi)容收集、整理、分類、編目、鑒定、統(tǒng)計、保管、利用

土地權(quán)屬管理城市土地管理44內(nèi)容提要土地制度與土地產(chǎn)權(quán)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容土地所有權(quán)與使用權(quán)的確認城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理土地征用土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處第一節(jié)土地制度與土地產(chǎn)權(quán)一、土地制度概述——土地所有制度和土地使用制度二、我國土地制度及其特點土地所有制度的特點：全部土地屬于國家和農(nóng)民集體所有，土地所有權(quán)不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓。土地使用制度——包括城鎮(zhèn)國有土地使用制度和農(nóng)村集體土地使用制度城鎮(zhèn)土地使用制度的特點：堅持城鎮(zhèn)土地的國家所有制，在土地公有制的基礎(chǔ)上實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，實現(xiàn)土地有償使用并將土地使用權(quán)作為商品納入市場經(jīng)濟運行的軌道，通過市場優(yōu)化土地資源配置，并使土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)。城市土地管理45三、土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性土地產(chǎn)權(quán)——指有關(guān)土地的一切權(quán)利的總和，包括土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)的基本特性：具有排他性土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價值性土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認，并受到法律的保護土地產(chǎn)權(quán)的相對性城市土地管理46四、我國土地所有權(quán)的主體、客體、內(nèi)容（一）土地所有權(quán)的含義

——包括占有、使用、收益、處分四方面的權(quán)利內(nèi)容（二）我國國有土地所有權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——我國國有土地所有權(quán)的唯一主體是國家；客體——一切屬于國家所有的土地內(nèi)容——依照法律規(guī)定，國家在行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，地方各級政府無權(quán)擅自處置國有土地，只能依法根據(jù)國務(wù)院的授權(quán)處置國有土地。城市土地管理47五、我國土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容（一）土地使用權(quán)的含義

——是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有、使用、收益以及部分處分的權(quán)利。（二）我國國有土地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容主體——任何依法取得國有土地使用權(quán)的單位和個人；客體——國家依法提供給單位和個人使用的國有土地內(nèi)容——國有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地。城市土地管理48第二節(jié)土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容一、土地權(quán)屬管理的任務(wù)鞏固、維護和不斷完善社會主義土地公有制保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性調(diào)整土地關(guān)系二、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容依法確認土地權(quán)屬依法管理土地權(quán)屬變更依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛城市土地管理49第三節(jié)土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認一、國有土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑新中國成立后，我國政府針對不同性質(zhì)的土地所有權(quán)形式，分階段，分別采用下述方式，逐步建立起了國有土地所有權(quán)接管、沒收贖買征用土地法律宣布二、國有土地使用權(quán)的取得和收回取得——有償、無償和依照法律政策規(guī)定三種方式收回——使用期滿無償收回和提前補償收回城市土地管理50第四節(jié)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理20世紀80年代開始的土地使用制度改革，使傳統(tǒng)的城市土地?zé)o償、無限期、無流動的使用制度轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、有限期、可流動的土地使用制度。城?zhèn)國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式：出讓轉(zhuǎn)讓出租抵押城市土地管理51第五節(jié)土地征用一、土地征用的概念（一）土地征用的涵義

——指國家為了社會公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。（二）土地征用的特征是一種政府權(quán)利具有強制性具有補償性（三）土地征用的條件必須為了公共利益而進行都要進行補償城市土地管理52二、土地征用的程序建設(shè)項目的預(yù)審用地申請與審查制訂征地方案上報審批批復(fù)實施頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》

城市土地管理53三、征地補償與安置標準土地補償費青苗費地上附著物補償費安置補助費新菜地開發(fā)建設(shè)基金四、征用土地與農(nóng)用地的審批權(quán)限（一）征用土地審批權(quán)限1、國務(wù)院審批基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的耕地超過35hm2的其他土地超過70hm2的2、征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。城市土地管理54（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準權(quán)限1、國務(wù)院審批——省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的2、土地利用總體規(guī)劃批準機關(guān)批準——在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準單位批準3、市、縣人民政府批準——在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體建設(shè)項目用地4、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準——上述規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的城市土地管理55第六節(jié)土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處一、土地權(quán)屬糾紛的概念及其產(chǎn)生的原因1、土地權(quán)屬糾紛——指有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)的爭議，包括兩種情況：依法取得土地所有權(quán)或使用權(quán)受到侵害時引起的權(quán)屬糾紛；對現(xiàn)有權(quán)屬界線的爭議2、產(chǎn)生的原因土地權(quán)屬紊亂，地界無明顯標志過去農(nóng)村的政策多次變化以及土地問題上“吃大鍋飯”、無償占用造成的權(quán)屬爭議行政區(qū)劃變更、社隊歸并、調(diào)整插花地等造成的權(quán)屬不清水利建設(shè)、圍湖造田、更改河道、開荒、平整土地、鏟除了原由地界，又無新的用地協(xié)議城市土地管理56城市土地管理57

征用土地審批手續(xù)不完善，界址不清或一地多征引起的糾紛歷史上存在的地權(quán)爭議延續(xù)至今土地所有權(quán)或使用權(quán)受到侵害土地隱形交易，土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)移二、土地權(quán)屬糾紛調(diào)處的原則維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者合法權(quán)益以事實為依據(jù)，以法律為準繩的事實求是原則有利于團結(jié)，有利于合理利用土地的原則遠期證據(jù)服從近期證據(jù)的原則。三、土地權(quán)屬糾紛調(diào)處的程序當(dāng)事人協(xié)商解決人民政府調(diào)處調(diào)解行政裁決

土地利用管理城市土地管理58內(nèi)容提要土地利用管理的理論依據(jù)土地利用與土地利用管理建設(shè)用地、未利用地開發(fā)利用管理土地利用總體規(guī)劃土地用途管制土地利用監(jiān)督與調(diào)控第一節(jié)土地利用管理的理論依據(jù)一、土地肥力原理（一）土地肥力自然肥力——自然范疇綜合經(jīng)濟肥力有效肥力人工肥力——經(jīng)濟范疇潛在肥力（二）影響土地肥力的因素

1、社會生產(chǎn)力發(fā)展水平生產(chǎn)力水平提高，科技進步，增加土地投入，人工肥力增加生產(chǎn)力水平提高，科技進步，增強了對土地的深度開發(fā)和使用

2、生產(chǎn)關(guān)系的變革，影響人們對土地投入的積極性二、土地報酬原理

1、含義：指科技水平相對穩(wěn)定的條件下，在同一地塊連續(xù)追加投入，報酬出現(xiàn)先增后減的變化趨勢。城市土地管理592、土地報酬的三種形式及其相互關(guān)系總報酬——一定數(shù)量的生產(chǎn)資源投入土地后，所得的產(chǎn)品量。平均報酬——生產(chǎn)資源投入量與相應(yīng)產(chǎn)品量之比。邊際報酬——每增加一單位變動資源投入量，所引起的產(chǎn)量增加值相互關(guān)系邊際報酬是核心，總報酬和平均報酬都隨之變化。城市土地管理603、土地報酬原理出現(xiàn)的主要原因——土地容量在一定的經(jīng)濟狀況和生產(chǎn)技術(shù)條件下，土地在客觀上存在著受容力的界限，追加投資超過土地受容力便不起作用，從而出現(xiàn)土地報酬先增后減的現(xiàn)象。4、土地報酬原理的現(xiàn)實意義揭示土地質(zhì)量狀況在面積相等的不同地塊上，當(dāng)邊際報酬等于零時（總報酬最大）投入的勞動和資本量越大，說明土地肥力越大，質(zhì)量越高。因為該地塊上可以供養(yǎng)更多的作物生長，擁有更多的養(yǎng)分。確定土地集約利用的合理界限，提高土地投資的經(jīng)濟效果推進土地的集約利用是為了社會發(fā)展的必然趨勢，但不能機械的認為集約度越高越好。城市土地管理61三、地租理論1、絕對地租——產(chǎn)生的原因是土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)相互分離。2、級差地租——產(chǎn)生的原因是土地面積有限和土地的經(jīng)營壟斷3、壟斷地租——產(chǎn)生的原因是土地所有權(quán)的存在轉(zhuǎn)化而來四、地價理論1、土地價格——是資本化的地租。地價不是土地的購買價格，而是地租的購買價格。2、地價形成的特點地價不包括生產(chǎn)成本因素土地的總供給是固定的，只受需求單方面的影響土地具有增值性土地異值性使土地價格較難確定城市土地管理623、影響土地價格的因素總體因素：經(jīng)濟發(fā)展速度、城市化狀況、社會安定狀況、國家政策、土地投機等區(qū)域因素：區(qū)位、交通條件、經(jīng)濟繁華程度、人口密度、治安狀況、環(huán)境質(zhì)量等個別因素：宗地的位置、形狀、方向、面積大小、離公共設(shè)施的遠近，臨街狀況、宗地用途等4、土地價格的變化趨勢由于土地數(shù)量有限性，地價總是隨著社會經(jīng)濟發(fā)展呈上升趨勢。城市土地管理63五、區(qū)位理論（一）產(chǎn)生的背景人類從事生產(chǎn)，需將資本、勞動力帶到土地上，并將產(chǎn)品運到市場，而土地位置是固定的，為了方便生產(chǎn)和流通，降低產(chǎn)品成本，增加利潤，就要按一定的標準選擇適宜的空間位置，使比較利益最大，于是產(chǎn)生了區(qū)位理論。（二）古典區(qū)位理論（三）現(xiàn)代區(qū)位理論六、生態(tài)經(jīng)濟學(xué)原理

土地生態(tài)經(jīng)濟系統(tǒng)運行的物流、能流、價值流和信息流四大要素，都是在土地及其所提供的空間運行的。運用能流、物流有效的流動，達到既有利于生態(tài)良性循環(huán)，又取得越來越好的經(jīng)濟效益的目的。城市土地管理64第二節(jié)土地利用與土地利用管理一、土地利用及其影響因素（一）土地利用概念

——指人類通過一定的活動，利用土地的性能來滿足自身需要的過程。主要內(nèi)容包括：1、確定土地的用途2、在國民經(jīng)濟各部門間和各行業(yè)間合理分配土地資源3、采取各種措施開發(fā)、整治、經(jīng)營、保護土地資源，提高土地利用效果。土地利用要受自然和社會經(jīng)濟因素的制約，既是自然范疇，又是社會經(jīng)濟范疇。土地利用要隨自然和社會經(jīng)濟因素的變化而變化，是一個動態(tài)過程。城市土地管理65（二）土地利用的影響因素1、自然因素2、社會經(jīng)濟因素3、人的文化素質(zhì)（三）土地利用的原則1、生態(tài)平衡原則2、最大經(jīng)濟效果原則3、節(jié)約原則城市土地管理66二、土地利用管理的概念和內(nèi)容（一）概念土地利用管理是國家按照預(yù)定的目標和土地系統(tǒng)運行的自然、經(jīng)濟規(guī)律，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護進行的計劃、組織、控制等工作的總稱。（二）主要內(nèi)容1、管理內(nèi)容的對象；農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地2、管理職能：土地利用規(guī)劃、土地用途管制、監(jiān)督和調(diào)控城市土地管理67第三節(jié)建設(shè)用地、未利用地開發(fā)利用管理一、建設(shè)用地利用管理1、建設(shè)用地利用的特點建設(shè)用地利用的非生態(tài)性建設(shè)用地位置的特別重要性建設(shè)用地的高度集約性建設(shè)用地的穩(wěn)定性建設(shè)用地的擴張性城市土地管理682、建設(shè)用地利用管理控制建設(shè)用地的規(guī)模大力提高建設(shè)用地集約利用程度保護和改善城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境、防止污染和其他公害實施有利于建設(shè)用地內(nèi)部挖潛的政策二、未利用地開發(fā)利用管理1、涵義與特點未利用地開發(fā)——指人類通過采取工程措施、生物措施和技術(shù)措等，使各種未利用土地資源投入經(jīng)營與利用，從而擴大土地利用范圍，改善土地利用條件，提高土地利用效率。特點：存在土地利用的障礙因素未利用土地開發(fā)必然代理生態(tài)環(huán)境的變化需要投入較多的資金和勞力土地開發(fā)具有經(jīng)營性的特點城市土地管理692、未利用地開發(fā)的原則必須依照土地利用總體規(guī)劃進行必須在保護和改善生態(tài)環(huán)境，防止水土流失和土地荒漠化的前提下進行適宜開發(fā)為農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)用地3、管理措施待開發(fā)土地資源的調(diào)查與評價為利用土地開發(fā)的可行性研究未利用地開發(fā)利用規(guī)劃未利用地開發(fā)的項目管理土地開發(fā)者合法權(quán)益的保護城市土地管理70第四節(jié)土地利用總體規(guī)劃

土地利用總體規(guī)劃——指人民政府依照法律規(guī)定在一定的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需要，確定調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、用地布局的總體戰(zhàn)略部署。其核心是確定和調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局。一、土地利用總體規(guī)劃的特性和作用1、特性——綜合性、戰(zhàn)略性、長期性、控制性、權(quán)威性、動態(tài)性2、作用為充分、合理利用每一寸土地提供科學(xué)依據(jù)協(xié)調(diào)人地關(guān)系和各部門用地矛盾，加強土地利用管理有效促進社會經(jīng)濟發(fā)展城市土地管理71二、土地利用總體規(guī)劃的體系和審批土地利用總規(guī)體系按行政區(qū)域劃分為：全國、?。▍^(qū)）、地（市）、縣（市）和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五個層次土地利用總體規(guī)劃實行分級審批：省、自治區(qū)、直轄市的土地總規(guī)報國務(wù)院批準；省、自治區(qū)人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務(wù)呀指定的城市的土地總規(guī)，經(jīng)省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務(wù)院批準；上述規(guī)定之外的土地總規(guī)，逐級上報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地總規(guī)可以由省人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準；城市土地管理72第五節(jié)土地用途管制

土地需求的增加，用途的多樣化，導(dǎo)致了用地競爭，使不同用途的土地按比較經(jīng)濟效益的高低發(fā)生轉(zhuǎn)移，從而促使土地用途管制產(chǎn)生。土地用途管制——國家為了保證土地資源的合理利用，通過編制土地利用規(guī)劃、依法劃定土地用途分區(qū)，確定土地使用限制條件，實現(xiàn)用途變更許可的一項強制性管理制度。一、土地用途管制的目標1、土地利用整體效率最大化2、協(xié)調(diào)“吃飯”與“建設(shè)”的矛盾3、消除土地利用中不利的外部性影響，保護環(huán)境，實現(xiàn)土地可持續(xù)利用城市土地管理73二、土地用途管制的內(nèi)容1、包括定性、定量、定位、定序控制2、農(nóng)用地管制分為限制轉(zhuǎn)移管制和許可轉(zhuǎn)移管制3、非農(nóng)用地的用途管制分為增量和存量非農(nóng)建設(shè)用地的用途管制三、土地用途管制的動態(tài)調(diào)整土地用途隨著社會經(jīng)濟發(fā)展進行某些調(diào)整，因此用途管制不是絕對不可改變的，要進行定期分析和調(diào)整。城市土地管理74第六節(jié)土地利用監(jiān)督與調(diào)控一、土地利用監(jiān)測的特點和方法特點：1、監(jiān)測成果的多樣性2、監(jiān)測體系的層次性3、技術(shù)要求的區(qū)域性4、技術(shù)手段的綜合性方法：1、實地調(diào)查——全面調(diào)查和非全面調(diào)查（抽樣調(diào)查、重點調(diào)查、典型調(diào)查）2、統(tǒng)計報表調(diào)查3、遙感監(jiān)測4、專項定點檢測城市土地管理75二、土地利用調(diào)控的任務(wù)和措施1、主要任務(wù)：使土地利用不偏離土地利用總體規(guī)劃的目標和方向，或?qū)⑦@種偏離控制在可允許的限度之內(nèi)，做到合理利用、開發(fā)、整治、保護土地，并取得最佳綜合效益。2、措施建立健全土地法制有效地利用各種經(jīng)濟杠桿加強行政管理盡快實現(xiàn)土地利用監(jiān)測、分析手段現(xiàn)代化建立合理用地的責(zé)任制城市土地管理76

城市土地市場管理城市土地管理77內(nèi)容提要城市土地市場管理概述城市土地市場供需調(diào)控與管理城市土地市場價格管理城市土地市場微觀管理第一節(jié)城市土地市場管理概述城市土地管理78一、城市土地市場的基本概念1、市場內(nèi)涵：

是買賣雙方進行交易的場所——是社會分工和商品交換的產(chǎn)物。狹義上講，市場指商品交換的具體場所廣義上講，市場是指商品交換關(guān)系的總和

是買賣雙方相互作用、共同決定商品、勞務(wù)的價格和交易數(shù)量的機制

是交換關(guān)系的總和，即交易活動的總和

是與“計劃”相對應(yīng)的一種資源配置機制

是現(xiàn)實和潛在的購買力和購買欲望，以顧客為主體（一）市場、土地市場、城市土地市場城市土地管理792、土地市場狹義上講，是指以土地作為交易對象進行交易的場所。廣義上講，是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和。3、城市土地市場

由于我國實行的是國家所有和集體所有兩種形式共存的社會主義土地公有制度，因此，土地市場應(yīng)包括城市土地市場和農(nóng)村土地市場。城市土地管理80（二）我國土地市場的形成與發(fā)展1979年前，無償劃撥土地的用地制度1979-1987年，合資企業(yè)有償使用建設(shè)土地1988年《土地管理法》，土地有償使用用地制度改革，萌芽階段1990年建立土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度形成階段1999年《城市房地產(chǎn)管理法》，完善了土地市場完善階段城市土地管理81（三）城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系

市場結(jié)構(gòu)反映的是市場體系內(nèi)部組成狀況及其相互關(guān)系，城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系包括類型結(jié)構(gòu)、層次結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)。1、城市土地市場類型結(jié)構(gòu)——由城市土地的用途多樣性決定，包括住宅用地市場、商業(yè)用地市場、工業(yè)用地市場等類型。

城市各類用地市場

由于土地經(jīng)濟供給稀缺性的影響，各類用途的土地之間存在激烈的競爭，通過城市土地區(qū)位選擇最佳用途的競爭，形成城市土地各類用地市場之間的關(guān)系。城市土地管理82

城市土地產(chǎn)權(quán)市場

是反映人與人之間關(guān)系的土地產(chǎn)權(quán)市場，但在市場上只有產(chǎn)權(quán)的交易，沒有土地實體的空間移動。

我國土地市場上交易的產(chǎn)權(quán)，僅限土地使用權(quán)，因我國城市土地實行的是國有制，土地所有權(quán)不允許買賣。所以，我國的土地市場實質(zhì)上是土地使用權(quán)市場。城市土地管理832、城市土地市場層次結(jié)構(gòu)

城市土地一級市場——城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者

特征：壟斷性市場

反映土地所有者和土地使用者之間的關(guān)系

交易方式：出讓、出租、入股

城市土地二級市場——城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者

特征：競爭性市場

反映各土地使用者之間的關(guān)系

交易方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、入股城市土地管理84我國城市土地二級市場結(jié)構(gòu)示意圖土地所有者（各級政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者…一級市場二級市場

從城市土地層次結(jié)構(gòu)來看，一級市場是關(guān)鍵，是整個土地市場的“總閥門”，一級市場的運行狀況決定了二級市場的運行狀況，因此，城市土地市場管理的重點，就是對一級市場的供需和價格進行管理。城市土地管理852、城市土地市場組織結(jié)構(gòu)

城市土地市場主體組織

土地市場主體是土地市場的動能要素，土地市場的存在依賴于土地市場主體的活動，土地市場主體是形成土地供需的關(guān)鍵。

市場主體要求具有產(chǎn)權(quán)獨立、自主進行市場決策和追求自身最大經(jīng)濟利益三個規(guī)定性內(nèi)涵。

城市土地市場中介組織

由于城市土地的位置固定性、異質(zhì)性、產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性和市場信息的不完全性，需要中介組織保障土地市場的有序運行。

城市土地市場調(diào)控組織

各級政府是調(diào)控的主體，目的在于合理配置土地資源，合理分配土地利益。城市土地管理86

在城市土地市場上交易的是土地的產(chǎn)權(quán)，交易的實質(zhì)是實現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不是土地實體的移動，與一般商品交易具有根本區(qū)別。（四）城市土地市場特點

交易實體的非移動性

城市土地市場是一個地方性市場，受各地經(jīng)濟環(huán)境影響較大。

區(qū)域性

壟斷性

流通方式的多樣性

土地作為稀缺資源，自然供給無彈性，經(jīng)濟供給有較小的彈性，土地價格主要受需求影響。

土地供給彈性小城市土地管理87（五）城市土地市場運行機制二者的聯(lián)系：

市場機制

在市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量，主要包括供需機制、競爭機制、價格機制，核心是競爭機制。

宏觀調(diào)控機制

市場也存在缺陷，需要政府進行宏觀調(diào)控，以彌補市場機制的不足。一方面，宏觀調(diào)控的措施必須以市場為依據(jù)；

另一方面，宏觀調(diào)控為市場導(dǎo)航，規(guī)定市場的發(fā)展方向，克服市場機制在利益關(guān)系上的的局限性和短期性行為，為市場機制發(fā)揮經(jīng)濟功能提供必要的前提。城市土地管理88二、城市土地市場管理概述1、管理的必要性

由土地市場的特性決定

土地資源的有限性，需要有效地管理、監(jiān)督和調(diào)控

土地位置固定性，使土地產(chǎn)權(quán)交易必須在法律保護下進行

土地保值增值的特性，使土地市場的投機性更大，需要加強管理，抑制土地投機行為。

土地市場中的問題要求加強管理

缺乏宏觀調(diào)控，土地開發(fā)與供給存在一定盲目性

城市土地收益分配不合理，國有土地收益大量流失

城市土地資源配置不合理，如城市土地“優(yōu)地劣用”；商品房空置；城市規(guī)模擴大導(dǎo)致城郊耕地減少等，需要有效管理城市土地管理892、管理的原則

整合性利益原則，即國家利益和土地市場交易各方利益辨證統(tǒng)一

平等對待原則，即參與主體身份平等，在等價交換基礎(chǔ)上公平交易

控制與彈性管理原則

依法管理原則，減少市場管理中的主觀性和隨意性3、管理的內(nèi)容宏觀管理微觀管理供需調(diào)控和管理價格管理——對土地市場主體、客體、中介及交易程序進行管理第二節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理一、城市土地市場供給平衡模型與調(diào)控機制（一）供需平衡的涵義——均衡理論與非均衡理論（二）城市土地市場供需平衡模型

1、供需——指作為“經(jīng)濟人”的行為主體面對價格信號和非價格信號時所作出的最佳選擇，即有效供給和有效需求。

2、城市土地需求——一種引致需求，是因為人們對城市土地產(chǎn)品（已開發(fā)土地）產(chǎn)生需求才產(chǎn)生了對城市土地的需求。城市土地管理90城市土地管理913、城市土地供需平衡模型

我國城市土地供需運動是在一、二級市場中的土地所有者、土地開發(fā)公司、土地需求者之間進行的，其供需平衡在一級市場和二級市場上共有存在四種供需關(guān)系情形。土地所有者S1h土地開發(fā)公司D1h和S2h土地需求者D2h一級市場二級市場城市土地管理92D1h土地閑置，耕地減少，農(nóng)業(yè)發(fā)展受到影響；穩(wěn)定S1h，刺激D1hS1h4、城市土地市場供需平衡調(diào)控機制D1hS1hD2h商品房大量空置；控制S2h，刺激D2hS2hD2hS2h土地緊缺，環(huán)境惡化，導(dǎo)致二級市場城市用房緊張；只能調(diào)節(jié)穩(wěn)定S1h，避免由D1h引起D2h短缺有一級市場供不應(yīng)求引起的，采取前述措施；由房價偏低導(dǎo)致，則需刺激S2h，抑制D2h供需狀況表現(xiàn)和措施城市土地管理93二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體模型”

調(diào)控的方向

調(diào)控的時間

調(diào)控的力度選擇調(diào)控目標確定調(diào)控措施的作用方向繁榮階段——抑制、向下蕭條階段——刺激、向上調(diào)控效應(yīng)——正、負效應(yīng)調(diào)控開始的時間調(diào)控持續(xù)的時間要考慮到調(diào)控效應(yīng)的滯后性和慣性土地經(jīng)濟波動的幅度調(diào)控手段的滯后時間和慣性大小調(diào)控環(huán)境城市土地管理94三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具

發(fā)展計劃與規(guī)劃

財政政策

金融政策發(fā)展計劃土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃地租政策稅收政策直接調(diào)控間接調(diào)控財政投資政策城市土地管理95四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新——土地儲備制度

作用

組織體制

內(nèi)容和運作程序培育和規(guī)范土地市場盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)落實城市總體規(guī)劃，加快市區(qū)舊城改造增加政府土地收益土地收購?fù)恋貎渫恋貎渲行耐恋厥召弮涔芾砦瘑T會土地供應(yīng)第三節(jié)城市土地市場價格管理一、地價管理的目的、意義和作用