-偉業(yè)顧問-北京金融街后沙峪地產(chǎn)項目可行性定位研究報告

金融街后沙峪工程可研報告2024年12月24日匯報提綱工程概況工程根本概況工程位置工程位于中央別墅區(qū)的核心位置工程區(qū)域位置關(guān)系

京順路京承高速路后沙峪出口機(jī)場高速溫榆河空港工業(yè)B區(qū)空港工業(yè)B區(qū)進(jìn)出口產(chǎn)品加工區(qū)新國展首都機(jī)場國門商務(wù)區(qū)機(jī)場家屬區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)物流別墅區(qū)項目位置別墅區(qū)城市及區(qū)域開展分析北京城市開展規(guī)劃北京市的規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)了“兩軸－兩帶－多中心〞新型城市空間結(jié)構(gòu)。北京市區(qū)縣功能定位在新編北京城市總體規(guī)劃中，通州、順義、亦莊是三座重點(diǎn)開展的新城。順義規(guī)劃定位按照規(guī)劃，順義重點(diǎn)新城確立了“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)〞的城市空間結(jié)構(gòu)。一港指首都機(jī)場及臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)；二河指潮白河旅游休閑度假區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊；三區(qū)指順義中心區(qū)〔原衛(wèi)星城三個組團(tuán)〕、空港區(qū)〔后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、溫榆河別墅區(qū)〕、河?xùn)|新區(qū)〔南彩鎮(zhèn)和北小營鎮(zhèn)中心區(qū)〕；四鎮(zhèn)———楊鎮(zhèn)、高麗營、李遂、趙全營，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的橋梁。順義經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r順義區(qū)經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP均位居北京城市開展新區(qū)第一位經(jīng)濟(jì)總量和人均GDP

城市開展新區(qū)各產(chǎn)業(yè)增加值順義城市人口交通開展規(guī)劃城市建設(shè)：空間充足城市建設(shè)用地有20余平方公里可開發(fā)利用，有1000-1500萬平方米的開發(fā)空間可以進(jìn)行高品質(zhì)住宅、商務(wù)辦公、商務(wù)餐飲的建設(shè)。區(qū)域交通：四條輕軌規(guī)劃的軌道交通包括2024年建成地鐵15號線、市郊鐵路S6線及S3線、輕軌L1線，運(yùn)營線路總里程約57公里。加之正在建設(shè)的機(jī)場輕軌，它們將貫穿順義新城南北及東西，有機(jī)連接新城各組團(tuán)，并連接北京中心城、通州、平谷、懷柔、昌平等新城。順義產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃新世界開發(fā)麗斯花園龍灣別墅創(chuàng)造熱銷神話龍湖·滟瀾山盛裝開盤

2024年2024年1997年麗宮千萬級別墅開發(fā)2024年開發(fā)裕京花園、香江花園1996年中糧開發(fā)名都園別墅1995年麗京入駐中央別墅區(qū)1992年第二個外銷別墅龍苑1993年中西結(jié)合的優(yōu)山美地2024年觀唐首開中式別墅先河

2024年中央別墅區(qū)開展歷程未來北京高端物業(yè)核心區(qū)開展趨勢區(qū)域經(jīng)濟(jì)多元化開展，配套日趨完善；新國展落戶，區(qū)域商務(wù)氣氛增強(qiáng)；高品質(zhì)的千萬級別墅豪宅展露頭角；國內(nèi)品牌開發(fā)商拿地?zé)?/p>

；隨著國內(nèi)高端客戶的成長，外鄉(xiāng)置業(yè)者關(guān)注度增多；

中央別墅區(qū)開展趨勢用地分析地塊交通分析地塊大交通環(huán)境較好，對外交通較為便利。天竺路地塊東側(cè)天竺路地塊東側(cè)內(nèi)部路地塊距離京承高速后沙峪出口約7公里，約8分鐘車程，對外交通較為方便；地塊西側(cè)為天竺路，雙向四車道，路況良好；地塊南側(cè)與嘉浩別墅城之間為普通簡易道路，路面較窄，僅能并行通過兩輛車輛，且路況較差地塊外部環(huán)境分析地塊位于中央別墅區(qū)內(nèi)，但本地塊周邊的別墅工程及周邊環(huán)境現(xiàn)狀較差，目前尚未形成較好的居住氣氛，須通過工程自身造勢。天竺路地塊東側(cè)緊臨天竺路，路況較好，但有少量貨車通行，對本工程存在噪音干擾；天竺路東側(cè)為沿街小商鋪，建筑較為陳舊，但對本工程影響不大；地塊南側(cè)為嘉浩別墅城，與本工程相鄰局部目前荒至，對本工程不利；地塊西北為普通農(nóng)村民宅，建筑陳舊，環(huán)境較差，存在一定負(fù)面影響。地塊西北側(cè)民宅地塊東側(cè)天竺路及路邊商鋪地塊南側(cè)嘉浩別墅城地塊自身條件分析天竺路地塊內(nèi)部民宅地塊內(nèi)部魚塘地塊內(nèi)部苗圃地塊東西方向較長，僅東側(cè)一面臨街，其它三面均被民宅及較差的別墅包圍，形象展示面小，不利于本工程形象展示；地塊內(nèi)部西南有一魚塘，面積不大，無利用價值，其余局部地勢較為平整；地塊東南有成片苗圃，可為將來景觀利用；地塊內(nèi)現(xiàn)狀為普通民宅，拆遷量大，存在一定的不確定性。地塊用地分析小結(jié)地塊大交通環(huán)境較好，周邊道路路況良好，可達(dá)性較強(qiáng)；地塊周邊物業(yè)檔次較差，周邊環(huán)境一般，尚未形成較好的居住氣氛；地塊周邊無可利用的景觀資源，需靠工程自身打造；地塊臨路性一般，形象展示面較小；地塊內(nèi)部地勢平坦，但拆遷量較大，給工程開發(fā)帶來不確定性區(qū)域現(xiàn)狀市場分析工程位于中央別墅區(qū)的核心位置

京順路京承高速路后沙峪出口機(jī)場高速空港工業(yè)B區(qū)空港工業(yè)B區(qū)進(jìn)出口產(chǎn)品加工區(qū)新國展首都機(jī)場國門商務(wù)區(qū)機(jī)場家屬區(qū)阿凱笛亞莊園物流區(qū)域現(xiàn)狀工程分布圖龍灣龍湖滟瀾山工程地塊名都園優(yōu)山美地嘉浩觀唐裕亭國際歐陸苑水木蘭亭麗宮美林香檳小鎮(zhèn)麗高王府香花畦裕祥花園麗京花園麗嘉花園麗斯花園莫奈花園白露雅園溫榆河棕櫚灘萊蒙湖香江花園德國印象長島瀾橋蘭苑別墅大湖山莊遠(yuǎn)洋花園區(qū)域在售工程信息列表1<容積率<1.5龍湖香醍別苑納帕爾灣東方太陽城波特蘭花園麗宮別墅名都園香花畦MOMA萬萬樹優(yōu)山美地工程位置龍灣別墅萬科四季花城容積率<0.60.6<=容積率<=11<容積率<=1.6阿凱笛亞莊園龍湖滟瀾山價格方面，區(qū)域周邊別墅市場單價主要集中在2——3.5萬元/平米之間，因不同工程的主力戶型區(qū)間不同，總價差距較大，從400萬—3000多萬不等，相對大面積的獨(dú)棟產(chǎn)品價格相對較高；另外針對具體工程，龍灣別墅以其特色的原創(chuàng)風(fēng)格和較低的獨(dú)棟總價受到客戶的追捧，龍湖滟瀾山的大面寬小進(jìn)深的聯(lián)排風(fēng)格和精心打造的園林景觀品質(zhì)感很強(qiáng)，銷售賣點(diǎn)突出，以搖號方式開盤，當(dāng)日就根本售罄，這都對我們工程有很強(qiáng)的借鑒意義。區(qū)域現(xiàn)狀市場分析供給量方面：區(qū)域內(nèi)沒有新工程面市，未來兩年的主要放量在龍灣和麗宮別墅的后期，分別還有約300套和381套入市，另外龍湖和MOMA萬萬樹后期也有一定供給，共約235套左右。總體來說未來區(qū)域內(nèi)潛在供給量仍然較大，市場競爭劇烈?？蛻絷P(guān)注度：在調(diào)研中我們了解到，本區(qū)域客戶在購房時主要看中的標(biāo)準(zhǔn)為總價，建筑類型，景觀園林及建筑風(fēng)格三項指標(biāo)，另外裝修標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)、是否有花園、是否贈送面積等也比較關(guān)注。區(qū)域現(xiàn)狀市場分析沉著積率與建筑類型的關(guān)系來看，容積率低于0.6的工程均為純獨(dú)棟別墅，在0.6至1之間的工程那么主要為混合型物業(yè)類型，主要為獨(dú)棟、聯(lián)排與多層洋房按照一定比例搭配，高于1的工程那么主要為多層洋房和小高層公寓之間的搭配。從建筑風(fēng)格來看，區(qū)域內(nèi)工程的建筑風(fēng)格主要還是以歐式和美式風(fēng)格為主，而龍灣別墅獨(dú)出心裁，做出一種原創(chuàng)風(fēng)格的別墅，在區(qū)域內(nèi)比較受歡送，產(chǎn)品也相對暢銷。車位主要方面，別墅產(chǎn)品主要為2個及2個以上車位，公寓或洋房產(chǎn)品車位數(shù)量那么主要分布在1左右。物業(yè)費(fèi)方面，別墅產(chǎn)品明顯高于公寓產(chǎn)品，均在5元/平米*月以上，而公寓和洋房產(chǎn)品相對物業(yè)費(fèi)較低，主要在2—4元/平米*月之間。裝修方面，別墅產(chǎn)品有50%工程為毛坯交房，而其余50%工程為精裝修，并且裝修標(biāo)準(zhǔn)都比較高，通過裝修來提高別墅產(chǎn)品的附加值，并借此提升產(chǎn)品的價值和價格對我們的工程也是有一定的借鑒意義的。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析隨著區(qū)域城市化進(jìn)程的加速，新國展、順義新城建設(shè)、奧運(yùn)等“大事件〞的影響，溫榆河生態(tài)環(huán)境效果的不斷提升。傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)：產(chǎn)品以獨(dú)棟聯(lián)排類別墅為主；客戶以高端外籍客戶為主。逐漸打破傳統(tǒng)別墅區(qū)概念：客戶從“以高端為主〞逐漸向“中高端〞“擴(kuò)散〞；不排除未來區(qū)域配套開展足夠成熟，吸引大量中等收入人群的可能性，成為新興中產(chǎn)階級聚集地；產(chǎn)品多樣化、容積率逐漸提高。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析在進(jìn)行區(qū)域市場特征研究時，我們選擇不同建筑類型的典型代表工程進(jìn)行深入研究，分析其價格特征、銷售情況、客戶特征等。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析院墅產(chǎn)品示意圖區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析小結(jié)順義區(qū)從早期的高檔別墅工程如麗京花園、名都園、裕京花園、歐陸苑等獨(dú)棟為主的別墅工程，逐漸出現(xiàn)了聯(lián)排、疊拼、洋房、院墅等類獨(dú)棟產(chǎn)品，產(chǎn)品形式和類別不斷豐富，需求不斷多樣化；受政府不再審批別墅用地政策的限制，作為稀缺資源的別墅售價也水漲船高，但同時客戶對別墅的品質(zhì)與園林景觀要求也不斷提高。區(qū)域開展呈現(xiàn)出從機(jī)場兩側(cè)，沿溫榆河向西、向東兩個方向開展的高端別墅區(qū)，即傳統(tǒng)溫榆河別墅區(qū)＋新興的京東別墅區(qū)，連貫成片，產(chǎn)品更加豐富；成為臨空經(jīng)濟(jì)帶最直接的收益者。該區(qū)域不斷成熟的配套、交通、教育、居住條件等，加上溫榆河徹底整治，豐富生態(tài)走廊等景觀資源，高端人群居住區(qū)的核心地位將不容動搖，同時會進(jìn)一步吸納大量產(chǎn)業(yè)帶來的大型企業(yè)、跨國公司高層管理人員和對高端物業(yè)的投資者。不同類型客戶購置特征研究產(chǎn)品品質(zhì)、私屬性、景觀是此類客戶購置時首要關(guān)注的因素；對于價格不是特別敏感，只要產(chǎn)品滿意，可以接受更高價格；對于配套的檔次和品質(zhì)要求較高；對于公共交通的關(guān)注度較低，更重要的是道路交通的可達(dá)性。獨(dú)棟客戶產(chǎn)品品質(zhì)、戶型面積〔總價〕、私屬性、景觀是此類客戶首要關(guān)注的重要因素；在滿足居住需求的前提下，適當(dāng)控制面積、控制總價；同樣對于配套的檔次與品質(zhì)要求較高；對于公共交通的關(guān)注度較低，更重要的是道路交通的可達(dá)性。小獨(dú)棟客戶與小獨(dú)棟客戶購置特征相似，區(qū)別在于對于私屬性的追求并不是那么強(qiáng)烈。雙拼客戶產(chǎn)品形式、價格、戶型、景觀等是此類客戶關(guān)注的重要因素；因?yàn)閷e墅生活有較強(qiáng)的追求，但是總價承受能力相對有限，不會刻意強(qiáng)調(diào)私屬性。院墅客戶不同類型客戶購置特征研究產(chǎn)品形式、價格、戶型、景觀等是此類客戶關(guān)注的重要因素；因?yàn)閷Κ?dú)棟別墅生活有較強(qiáng)的追求，但是總價承受能力相對有限，不會刻意強(qiáng)調(diào)私屬性聯(lián)排客戶價格、產(chǎn)品形式、戶型、景觀是該類客戶較為關(guān)注的因素；作為以改善居住環(huán)境為購置目的，在總價能夠承受的前提下，希望能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品的升級換代。疊拼客戶戶型、價格、面積、配套、交通是此類客戶關(guān)注的重要因素；在適宜的戶型面積前提下，希望戶型設(shè)計合理，具備一定的舒適度，更加關(guān)注生活配套的便利度和公共交通。價格也是較為敏感的因素，在總價能夠承受的前提下，追求低密度的生活品質(zhì)。洋房客戶購置特征與洋房客戶購置特征有些相近，主要區(qū)別在于因?yàn)樯罘绞降牟煌?，更加注重性價比和升值潛力。對于公共交通有較強(qiáng)的依賴性；對于配套檔次不要求過高，而是要求便利性。多層客戶市場預(yù)期開展對不同類型客戶影響分析對于別墅類客戶，受整體供給將會逐漸稀缺的影響，購置力將繼續(xù)持續(xù)，同時能夠承受一定的價格漲幅，但對產(chǎn)品品質(zhì)要求越來越高。對于類別墅客戶，隨著區(qū)域內(nèi)該類產(chǎn)品品質(zhì)的逐漸提升和完善，同時因?yàn)閯e墅總價更進(jìn)一步的提高，會吸引相當(dāng)一局部本來方案購置別墅的客戶來購置類別墅，客戶需求量呈現(xiàn)較為明顯的遞增趨勢。對于公寓類或者普通住宅客戶，隨著區(qū)域配套和交通條件特別是公共交通的逐漸完善，將會吸引更多的大量中等收入人群來購置，但是對價格的承受能力有限。區(qū)域現(xiàn)狀配套條件分析現(xiàn)有配套設(shè)施：USB國際學(xué)校、京西國際學(xué)校、力邁學(xué)校日祥廣場〔餐飲、商業(yè)、家居效勞、電子商務(wù)〕和睦家醫(yī)院〔區(qū)域內(nèi)頂級的私人醫(yī)院〕區(qū)域目前出行主要依靠私家車，公共交通不興旺。區(qū)域現(xiàn)狀的景觀、配套條件對于別墅類產(chǎn)品的客戶需求能夠滿足；而對于購置洋房的局部客戶、多層或者小高層客戶來講，目前區(qū)域配套標(biāo)準(zhǔn)，特別是公共交通可達(dá)性，日常生活、教育配套的檔次都相對不能滿足或者不能匹配。區(qū)域預(yù)期配套條件新國展選址于北京市順義區(qū)空港城內(nèi)，總規(guī)劃占地225公頃，總建筑面積100萬平方米，總投資84億元人民幣。整個工程分三期進(jìn)行建設(shè)。其中一期工程擬建展館20個，建筑面積20萬平米，方案將于2024建成并投入使用。全部工程完成后，將成為國內(nèi)最大，國際一流的綜合性、現(xiàn)代化國際展覽中心，涵蓋包括會展中心、購物中心、寫字樓、公寓、主題公園等多種物業(yè)類型新國展將極大地提升區(qū)域商業(yè)氣氛區(qū)域預(yù)期配套條件潛在配套設(shè)施：中央別墅區(qū)配套〔根據(jù)規(guī)劃，未來在中央別墅區(qū)內(nèi)還將有20余萬平方米的公共設(shè)施配套〕新國展配套〔預(yù)測包括18萬平方米購物中心、20公頃以上主題公園、4～5星級酒店客房2000余套、高中檔寫字樓8萬平方米〕區(qū)域道路交通將繼續(xù)得到完善，來往便利程度增強(qiáng)；公共交通也將隨著新國展、奧運(yùn)等因素的影響逐漸得到改善，城市化進(jìn)程逐漸加劇。潛在交通設(shè)施：其中北清路東延與機(jī)場北線快速路將加強(qiáng)本區(qū)域與西部區(qū)域的直接聯(lián)系；機(jī)場快速路與機(jī)場第二專線將加強(qiáng)本區(qū)域與東南部區(qū)域的直接聯(lián)系。本案京承快速路京順路機(jī)場快速路李天快速路機(jī)場北線快速路北清路東延段市場預(yù)期開展判斷順義區(qū)06、07年已交易地塊順義區(qū)正在交易地塊順義區(qū)即將入市地塊3698654714321318724659工程位置預(yù)期市場競爭環(huán)境小結(jié)從區(qū)域土地交易情況和預(yù)計入市地塊情況來看，未來一段時間內(nèi)順義區(qū)土地放量較大，主要集中在順義新城、馬坡鎮(zhèn)和后沙峪鎮(zhèn)區(qū)域，但本工程所處的中央別墅區(qū)內(nèi)幾乎沒有新的土地入市，這利好于我們工程的操作；由此可見，未來順義大區(qū)域內(nèi)類別墅、多層或者小高層的供給量將會加大，競爭也會加劇，因此尋找差異化、有競爭力的產(chǎn)品形式非常重要。沉著積率的角度看，政策限制調(diào)控方向非常明顯，絕大局部住宅用地的規(guī)劃容積率都在1.0以上，低密度產(chǎn)品將逐漸稀缺，且單個供給規(guī)模相對較大，大面積地塊的容積率都在1.5以上。按照正常情況來分析，容積率1.0左右對應(yīng)的產(chǎn)品形式是以類別墅為主，或者配合一定比例的多層；容積率1.5以上對應(yīng)的產(chǎn)品形式是以小高層為主。區(qū)域重點(diǎn)個案分析投資商/開發(fā)商：北京龍湖置業(yè)有限公司；景觀設(shè)計：美國BASSNIAN住宅設(shè)計事務(wù)所；地址：順義區(qū)溫榆河中央別墅區(qū)、京承高速后沙峪出口東1500米；占地：24萬平米； 建面：10.8萬平米；容積率：0.67；物業(yè)類型：別墅；建筑類型：聯(lián)排；園林特色：西班牙和托斯卡納風(fēng)格；裝修：精裝修，全套品牌家電家具。根本信息龍湖滟瀾山工程特點(diǎn)分析高容積率的別墅產(chǎn)品：容積率為0.67，但是別墅大面寬小進(jìn)深的特點(diǎn)讓產(chǎn)品的品質(zhì)絲毫沒有降低。精裝修：高標(biāo)準(zhǔn)的裝修進(jìn)一步提升了產(chǎn)品的價值與檔次。景觀和植被：園林的層次感及原生植被的移植增加了小區(qū)的精致與奢華。投資商：中糧集團(tuán)；開發(fā)商：北京名都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；景觀設(shè)計：機(jī)械部建筑設(shè)計研究院/北京東方園林藝術(shù)公司；地址：順義區(qū)溫榆河畔；占地：26.6萬平米；建面：17萬平米； 容積率：0.63；物業(yè)類型：別墅；公寓；建筑類型：獨(dú)棟、聯(lián)排，多層板樓；園林景觀風(fēng)格：南加州風(fēng)格；裝修：公寓為簡裝。根本信息名都園工程特點(diǎn)分析別墅與公寓的完美結(jié)合：高標(biāo)準(zhǔn)的裝修進(jìn)一步提升了產(chǎn)品的價值與檔次。成熟的社區(qū)氣氛：別墅產(chǎn)品早已入住，此次為公寓銷售，成熟的社區(qū)分為對于投資者是非常必要的，因?yàn)檫@會直接會影響到租金水平。名都園名都園公寓產(chǎn)品投資回報分析成熟的中央別墅區(qū)對公寓產(chǎn)品的租賃需要非常旺盛，租金水平比較高，產(chǎn)品的投資回報率較高〔9.39%/年——10.7%/年〕，因此名都園內(nèi)的公寓產(chǎn)品非常暢銷，收到客戶的追捧，282套公寓11月18日開盤，現(xiàn)已根本售罄。投資商/開發(fā)商：北京英才房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；景觀設(shè)計：美國GBBN；地址：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河別墅區(qū)21號地；占地：120萬平米；建面：35萬；容積率：0.47；物業(yè)類型：別墅；建筑類型：獨(dú)棟；園林景觀風(fēng)格：原創(chuàng)風(fēng)格；裝修：毛坯。根本信息龍灣別墅工程特點(diǎn)分析300平米左右的小獨(dú)棟，精致而典雅。原創(chuàng)的別墅風(fēng)格，時尚的立面效果，給人一種超越時空的聯(lián)想，對城市新中產(chǎn)階級有強(qiáng)烈的吸引力。7000平米的濱湖商業(yè)，齊全的商業(yè)配套，打造中央別墅區(qū)未來的集中消閑消費(fèi)中心。投資商：中國翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；開發(fā)商：北京喬波冰雪家園置業(yè)有限公司；景觀設(shè)計：天開建筑設(shè)計公司；地址：順義區(qū)牛山鎮(zhèn)潮白河國家森林公園內(nèi),順安東路喬波冰雪世界東側(cè)；占地面積：29.7萬平米；建筑面積：13.7萬平米；容積率：0.47；建筑類型：獨(dú)棟四合院〔院墅〕；園林景觀:美式南加州風(fēng)格；裝修：精裝修。根本信息納帕爾灣工程特點(diǎn)分析高容積率的獨(dú)棟別墅，在有限的條件下創(chuàng)造的奢華。北美南加州風(fēng)格，園林和水景的結(jié)合令小區(qū)的氣氛更加田園、浪漫。奢華的裝修給人一種大氣和厚重的感覺，表達(dá)主人尊貴的氣質(zhì)地位。投資商：魯能地產(chǎn)；開發(fā)商：北京碧水源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；景觀設(shè)計：倍爾高林；地址：順義區(qū)溫榆河北岸，后沙峪鎮(zhèn)南；占地面積：66.6萬平米；建筑面積：27萬平米；容積率：0.4；物業(yè)類型：別墅、公寓；建筑形式：獨(dú)棟、7層板樓；園林景觀：A區(qū)中式B區(qū)美式C區(qū)西式裝修：毛坯。根本信息優(yōu)山美地工程特點(diǎn)分析中央別墅區(qū)核心地段，中式、美式、西式風(fēng)情大宅，世界不同風(fēng)格別墅盡在其中，讓您充分體驗(yàn)奢華別墅生活

。主會所、兒童會所、藝術(shù)會所，三大會所功能各異，彰顯豪宅品質(zhì)。北京最大的國際學(xué)校近在咫尺，獨(dú)享中央陽別墅區(qū)第一大教育配套。工程初步方向及經(jīng)濟(jì)效益分析初步可能方向工程背景：本工程目前尚處于土地一級開發(fā)前期階段，工程規(guī)劃指標(biāo)尚未確定。根據(jù)工程地塊周邊已成交土地規(guī)劃指標(biāo)及目前政策趨勢，我們對本工程地塊可能的容積率提出三種考慮方向。方案一：容積率0.5。這一方案主要參考本工程周邊中央別墅區(qū)區(qū)域已建成和已成交的低密度工程容積率，打造純低密度別墅社區(qū)。但在北京別墅用地審批限制后，這樣的容積率規(guī)劃獲得通過的難度很大。根據(jù)市場現(xiàn)狀和本工程地塊條件特點(diǎn)，產(chǎn)品主要以特色類獨(dú)棟別墅為主，可以有局部聯(lián)排產(chǎn)品。方案二：容積率0.7。這一方案是考慮低密度別墅的審批難度情況下的折中方案，既不會在規(guī)劃指標(biāo)上帶來太大壓力，又可以在產(chǎn)品組合上靈活操作，而且聯(lián)排和疊拼的產(chǎn)品組合區(qū)域內(nèi)市場認(rèn)可度也較高。方案三：容積率1.0。這一方案主要考慮到去年新政以后，很多北京遠(yuǎn)郊區(qū)工程容積率一般不低于1.0，這一方案的審批難度較小，且可以做聯(lián)排別墅和洋房的產(chǎn)品組合，比較符合市場需求，但90/70政策的會對產(chǎn)品設(shè)計提出非常大的挑戰(zhàn)。初步可能方向可能的方向容積率建筑面積產(chǎn)品組合特點(diǎn)方案一0.582652類獨(dú)棟+聯(lián)排與周邊市場大勢相符合，追求低密度產(chǎn)品規(guī)模最大化，以類獨(dú)棟產(chǎn)品為主，結(jié)合部分聯(lián)排別墅，打造較大規(guī)模、產(chǎn)品純粹的均質(zhì)化低密度社區(qū)。方案二0.7115311聯(lián)排+疊拼聯(lián)排+疊拼的產(chǎn)品組合，都是區(qū)域市場內(nèi)較為稀缺和認(rèn)可度較高的產(chǎn)品，利用疊拼平衡容積率，同時保證整個社區(qū)的高尚品質(zhì)。方案三1.0163206聯(lián)排+洋房1.0左右容積率相對較容易報批，通過聯(lián)排+洋房的產(chǎn)品組合形式，即能打造部分低密度產(chǎn)品，同時又能通過洋房提高容積率，并消化70%的90平方米以下戶型，同時消除別墅銷售較慢的風(fēng)險，充分利用景觀，打造區(qū)別于城區(qū)住宅的高檔社區(qū)。工程建設(shè)用地163164.66平米市場價格預(yù)判預(yù)判背景：根據(jù)目前順義及周邊市場現(xiàn)狀